Crowdfunding inmobiliario, una tendencia irrefutable

08/09/2016
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por Adolfo Zavala , Socio fundador de Expansive Capital

az@expansive.mx

El CF inmobiliario tuvo un crecimiento impactante en el 2015, pues el mercado alcanzo 2.6 BN USD en transacciones; más del 150% de incremento sobre el habido en 2014, según el Massolution Crowdfunding Report
2015.

Hoy en día, el internet y las redes sociales han propiciado la colaboración y la cooperación entre individuos como nunca antes. Si bien los “likes” en Facebook no salvan vidas, sí pueden hacer un cambio importante después de compartir, twitear o dar “like” a un evento. Estamos empezando apenas a experimentar el impacto de las redes sociales y de la interconexión del colectivo para un fin u objetivo común.

La acción colectiva a través del internet es el común denominador para lograr un cambio rápido, llámese derrocamiento de un presidente en Egipto, la destitución de un funcionario público en México o lograr el lanzamiento de un nuevo producto. La economía de las masas (Crowd Economy) o la acción colectiva es inclusiva, disruptiva y traspasa cualquier barrera posible . Las masas necesitan un medio para expresarse y en este contexto surgen plataformas como Uber, Airbnb o Spotify, mismas que cambian industrias por completo, rompiendo paradigmas de negocios. Es el poder de las personas conectadas lo que hizo que una campaña como el ya famoso “Ice Bucket Challenge” generará conciencia sobre el síndrome ALS, y que mediante la participación, el nombramiento social (tagging) y los retos, la fundación recibiera 98.2 millones de dólares comparados con los 2.7 que obtuvo un año anterior.

El poder de la participación colectiva para acelerar la innovación o alcanzar alguna meta específica se concretiza claramente a través del crowdfunding ocrowdfunding2 fondeo colectivo; dicha modalidad ha hecho que muchas ideas se hagan realidad. El veredicto de las masas no sólo valida planes de negocio e ideas, sino que también les brinda soporte financiero, retroalimentación, valor e iteración. Plataformas como Indiegogo y Kickstarter han hecho realidad proyectos, revolucionado productos como fue el caso del reloj Pebble Smartwatch a principios de 2013, anticipándose al lanzamiento del Apple watch.

Diferentes industrias han sido trastocadas por la economía de las masas: la transportación con Uber y Lyft; la renta física de espacios con Airbnb o Wework; el sourcing masificado (Crowdsourcing) en plataformas como Freelancer o Fiverr; y los préstamos entre particulares (Peer to peer lending o P2P lending) con plataformas como Lending Club, Prosper y Funding circle, entre otras.

Diferentes tipos de fondeo colectivo

Hay varios tipos de crowdfunding, y es importante saber cuál se acomoda a tu proyecto, aunque para la mayoría de los expertos, su elección dependerá sobre todo de la fase del negocio en la que te encuentres. Joan Riera, profesor de ESADE, lo explica muy bien. “La primera etapa correspondería al crowdfunding de donaciones y de recompensa, en el que el emprendedor tantea el mercado para generar métricas. Cuando ya ha validado el producto, se va al crowdfunding equity para levantar capital de arranque”.

Crowdfunding de donaciones

Varios particulares realizan microdonaciones para sacar adelante un proyecto sin obtener nada a cambio. Normalmente este tipo está más vinculado a proyectos sociales y/o culturales, aunque es cierto que también lo podemos ver de forma muy minoritaria en proyectos empresariales.

Crowdfunding de recompensa o perk-based

La primera fórmula de crowdfunding empresarial y quizá la más extendida en
crowdfunding1nuestro país. Este tipo de estrategia ofrece a cambio un descuento, precio más asequible o exclusividad, que sería la recompensa”; como un pre encargo. Es útil para testar la viabilidad de tu propuesta y generar métricas. No hay participación en la compañía ni devolución del dinero. Kickstarter e Indiegogo son las plataformas predominantes en este tipo de fondeo.

Crowdfunding equity o de inversión

En este tipo de fondeo existe intercambio de capital por acciones en la compañía. Plataformas como Angel’s List, o Early Shares o Seed Invest son líderes en este tipo de crowdfunding. Se fondean compañías nuevas entre mucho inversionistas ángeles.

Crowdfunding de préstamo o crowdlending o P2P lending

Es un préstamo a cambio de un interés. Se vincula más a la financiación de circulante, y por tanto, a una tercera fase de la startup. Las peticiones pasan por los departamentos de riesgo de las plataformas, pero al repartirse el riesgo entre varios prestamistas, es más fácil alcanzar las cantidades buscadas. Puede ser de dos tipos: “francés (el inversor recibe pagos mes a mes) o americano (el inversor recibe todo el dinero más el interés al final del préstamo)”. Plataformas como Lending Club, Prosper y Funding Circle figuran entre las más representativas en este tipo de fondeo.

Crowdfunding Inmobiliario

La industria inmobiliaria no ha sido ajena a esta revolución tecnológica del crowd economy a través del fondeo colectivo de desarrollo inmobiliario o crowdfunding (CF) inmobiliario. A través del fondeo colectivo, cualquier persona interesada en invertir en bienes raíces lo puede hacer desde la comodidad de su hogar de una forma fácil y siempre de la mano de una plataforma acreditada. Con lo anterior, se eliminan las altas barreras de entrada a un universo de inversiones que antes estaban reservadas sólo a personas con contactos en el medio y con requerimientos grandes de capital. El CF inmobiliario tuvo un crecimiento impactante en el 2015; el mercado alcanzó 2.6 BN USD en transacciones, más del 150% de incremento sobre el habido en 2014, según el Massolution Crowdfunding Report 2015. Para 2016, se estima que cierre en 3.6 BN USD en transacciones en el sector inmobiliario, y 34.4 BN USD en toda la industria de crowdfunding a nivel mundial.

La razón detrás de este crecimiento exponencial es que los inversionistas se han dado cuenta de lo atractivo de las inversiones por fondeo masivo. El fondeo masivo les da acceso a oportunidades a las que no tenían acceso anteriormente con montos relativamente pequeños. Una persona puede ser copropietario de una propiedad comercial o residencial con una inversión desde 50 mil pesos, al usar una plataforma de crowdfunding. La plataforma debe de asegurar la calidad del patrocinador (desarrollador) que está bcf_texto1uscando fondeo, así como la viabilidad financiera del proyecto.

Los desarrolladores y dueños de inmuebles también se benefician al obtener créditos o inversión de forma más rápida y de fuentes alternas a la banca comercial. Eso ayuda a facilitar la inyección de capital a nuevos proyectos.

Actualmente en México, una persona que desee hacer una inversión inmobiliaria tiene la opción o bien de comprar un activo (casa o departamento), o bien invertir en alguna Fibra a través de la bolsa. La primera opción le implica un monto sustancial y el tener que meterse a adecuar el activo a fin de rentarlo o revenderlo. La segunda opción le acerca a diversificar su cartera, pero la persona no tiene la capacidad de seleccionar en qué activos invierte su dinero. Esto lo resuelve la plataforma de crowdfunding, al permitirle escoger en qué activo específico invertir, y con un monto mucho menor al que tuviera que erogar comprando una propiedad.

En Estados Unidos existen más de 80 plataformas diferentes de fondeo colectivo inmobiliario especializándose en diferentes zonas geográficas, diferentes tipos de activos (residencial, comercial, oficinas o industrial) y distintas formas de fondeo (inversión en capital o deuda). Un caso sonado es el de Prodigy Network, siendo incluso material de estudio en Harvard Business School, por su éxito al fondear la Torre Bacatá en Bogotá -el edificio más alto en Colombia- vía crowdfunding; este proyecto fue fondeado por más de 3,000 personas.crowdfunding3

Otros proyectos exitosos en Estados Unidos incluyen: 17 John Street con 25 MM USD, y AKA United Nations con 10 MM USD, levantados por el mismo Prodigy Network; Cumberland Metro en Chicago, que consiguió 18.5 MM USD para un parque de oficinas al sur de la ciudad; 94 Fulton Street en Nueva York con 8 MM USD, levantados a través de la plataforma ifunding.com para el desarrollo de un edificio de 75 niveles. Otro caso es el financiamiento de 5 M USD para el 7th Gate Mixed Use Center en Phoenix, AZ por Realty Shares, un edificio en el centro de Phoenix que representó para gente común, la oportunidad de participar en un activo muy atractivo con un descuento del valor de reposición en un área donde ya no existían predios disponibles.

En México ya empiezan a surgir plataformas de fondeo colectivo en diferentes sectores como Expansive.mx (Crowdfunding Inmobiliario), Kubofinanciero (P2P Lending), Fondeadora (Crowdfunding de donación), Prestadero (P2P Lending) o Play Business (Crowdfunding de equity).

Es innegable la tendencia hacia este tipo de plataformas de fondeo colectivo, pues se especializan en una industria específica, lo que les da una ventaja para identificar oportunidades, sin tener que lidiar con la burocracia existente en instituciones financieras, por lo que pueden responder ágilmente a los requerimientos del mercado. Asimismo, tienen la ventaja competitiva de ser abiertas para cualquier persona, tirando barreras de entrada antes existentes, al tiempo que el usuario puede invertir, donar o prestar desde la comodidad de su casa.

A través de la Secretaria de Hacienda, el gobierno trabaja en la regulación de la industria “Fintech” a fin de reformar la ley actual del mercado de valores; probablemente esté lista para principios de septiembre de este año. El Secretario de Hacienda resaltó factores que hacen de México un lugar fértil para desarrollar un ecosistema sólido para esta industria.crowdfunding4

“Por una parte, la reforma en materia de Telecomunicaciones ha aumentado la cobertura de los servicios de voz y datos a costos cada vez más bajos. El otro factor es consecuencia de la Reforma Financiera, que busca crear más crédito y en mejores condiciones. En este sentido, la inclusión financiera es uno de los objetivos de esta reforma, y Fintech es una de las herramientas para lograrlo”, destacó Videgaray.

Según estimaciones de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), el mercado inmobiliario (Retail, Residencial, Oficinas e Industrial) ascendió aproximadamente a 400 MM MXN en 2015, siendo el 33% del total para el sector residencial; se estima que sólo el 55% se fondea a través de la banca comercial. Aproximadamente 59 MM MXN son financiados directamente por particulares; cifra que podrían multiplicarse si este tipo de inversiones toman tracción e impulsan el crecimiento inmobiliario en nuestro país, haciéndolo accesible a muchos más inversionistas.

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