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Mercado de Bienes Raíces en Estados Unidos

Sigue habiendo dificultades en los pequeños dueños privados del sector comercial de bienes raíces, propiedades industriales, oficinas en los suburbios y en los centros de las ciudades que tienen sobre-construcción. El sector de vivienda todavía permanece inactivo El sector de vivienda en Estados Unidos permanece inactivo cuatro años después de haber alcanzado niveles máximos en […]

Sigue habiendo dificultades en los pequeños dueños privados del sector comercial de bienes raíces, propiedades industriales, oficinas en los suburbios y en los centros de las ciudades que tienen sobre-construcción. El sector de vivienda todavía permanece inactivo El sector de vivienda en Estados Unidos permanece inactivo cuatro años después de haber alcanzado niveles máximos en precios y en ventas. A pesar de que las tasas hipotecarias se encuentran en niveles mínimos históricos, que los precios son altamente accesibles, y que existen abundantes programas de apoyo por parte del gobierno, ciertos temas sobresalientes en el mercado están retrasando la recuperación en este sector que es crucial para la economía. Estos temas incluyen: – Patrimonio negativo – Se estima que aproximadamente 23% de las viviendas en Estados Unidos con hipoteca, tienen una razón valor de préstamo a valor de propiedad que excede el 100%. Al estudiar los datos más a detalle, los resultados muestran una situación más apremiante. Estimamos que aproximadamente la mitad de las hipotecas que tienen un valor mayor al de la propiedad tienen una razón valor de préstamo a valor de propiedad que excede el 125%, mientras que la tasa de incumplimiento se encuentra por arriba de 25%. – Ventas distorsionadas – Ejecuciones hipotecarias, ventas forzadas y regreso de las propiedades a los prestamistas a cambio de la cancelación de hipotecas impagables, continúan impactando de forma negativa a los precios de las viviendas y representan las características de venta de algunos mercados distorsionados como Las Vegas, Florida y Phoenix. – Desempleo – Tasas altas de desempleo y la escasez de incentivos para crear trabajo continúan afectando al mercado de vivienda. – Fracaso en la modificación de las hipotecas – Los esfuerzos para modificar las hipotecas, puestos en marcha por la administración de Obama, han sido ineficientes, con la tasa de re-incumplimiento de pagos a 12 meses en más de 60%. Creemos que lo anterior se debe a la dificultad en el plan, a la naturaleza voluntaria de modificación por parte de los prestamistas, y a una falta de solvencia de los prestatarios. – Demográfico – Creemos que existen una serie de fuerzas demográficas que auguran hacia una demanda reducida de viviendas, incluyendo una tasa de crecimiento negativa en el grupo de personas entre 30-49 años, un incremento significativo en la inscripción a universidades en el grupo de personas entre 25-29 años, y el sustancial crecimiento en el grupo de personas de 65 años en adelante, las cuales creemos van a buscar gastar menos. – Exceso de oferta – Estimamos que en Estados Unidos existe un exceso de oferta en el sector de vivienda por aproximadamente dos millones de unidades. Mientras que esto representa un exceso sustancial, nuestra mayorpreocupación radica en el número de viviendas adicionales que podrían agregarse a dicha sobre-oferta, si las tasas de incumplimiento no disminuyen de manera importante. Si las condiciones no mejoran, nosotros estimamos que entre siete y nueve millones de casas con problemas de pago podrían agregarse durante los próximos años. El sector comercial de bienes raíces se encuentra en mejores condiciones A pesar de los retos, el sector comercial de bienes raíces se encuentra en mejores condiciones que el sector de vivienda. Como hemos argumentado por varios años, la naturaleza del sector comercial de bienes raíces de generar una renta, combinado con la buena disposición de los prestamistas de extender préstamos solventes y la disponibilidad de capital público y privado, le da una estabilidad sustancial al mercado comercial de bienes raíces. Algunas de las ventajas de este sector son: – Acceso a capital – Desde principios de 2009, las Sociedades de Inversión Inmobiliarias (REIT) han levantado más de 39 mil millones de dólares de capital y de deuda convertible y no respaldada. Adicionalmente, estimamos que más de 100 mil millones de dólares se encuentran listos para invertirse en el mercado del sector comercial de bienes raíces con problemas de pago. – Compresión en los costos de fondeo – La relativa estabilidad del mercado comercial de bienes raíces, combinado con fuerte demanda institucional por deuda y capital de dicho sector, ha presionado los costos de fondeo a los niveles más bajos en décadas. – Mercado activo en transacciones – La caída en el valor del mercado comercial de bienes raíces, combinado con el acceso de capital mencionado previamente y la caída en los costos de fondeo, ha llevado a un mercado razonablemente activo en transacciones, particularmente comparado con la baja actividad del 2008 y 2009. Esta actividad ha llevado a una compresión en las tasas de capitalización a lo largo de todo el sector de propiedad este año, contrario con las expectativas de principios del 2010. Sospechamos que la amenaza del aumento en las tasas impositivas en el 2011 podría estar impulsando este aumento en la actividad. – Vencimientos de deuda manejables – Mucho se ha hecho con los 1.4 trillones de dólares de deuda del mercado del sector comercial que vencen durante los próximos cuatro años, y la pregunta qué existe es si hay suficiente capacidad para manejarla. Al respecto hacemos algunas observaciones: 1) La buena disposición de los  bancos/acreedores de extender el vencimiento de la deuda a los prestatarios con buen historial crediticio y con propiedades que permanecen en buen estado; 2) Una parte significativa de la deuda que vence está en manos del sector comercial público y en niveles multifamiliares, en donde el acceso al capital permanece abundante; y 3) Dados los cuantiosos problemas en el mercado residencial de bienes raíces, creemos que los bancos están dispuestos a hacer ejecuciones hipotecarias únicamente si no existe ninguna otra opción razonable. Sin embargo, debemos resaltar, que la estabilidad y la fuerza relativa que observamos en el sector comercial de bienes raíces está concentrado principalmente en el sector comercial público y privado, en las operadoras multifamiliares, en los dueños de algunos edificios de oficinas en ciertas ciudades (Nueva York, Washington DC, Boston y San Francisco) y en algunos centros comerciales regionales de alta calidad. Continuamos viendo dificultades en los pequeños dueños privados del sector comercial de bienes raíces, propiedades industriales (particularmente propiedades del interior), oficinas en los suburbios y en los centros de las ciudades que tienen sobre-construcción, incluyendo Dallas, Atlanta y Charlotte. Es importante destacar que el presente artículo se basa únicamente en las opiniones personales de los autores; opiniones derivadas de la información de carácter público obtenida de fuentes fidedignas y de buena fe a la fecha de realización del presente artículo. El artículo en cuestión ha sido preparado exclusivamente con fines informativos y no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados. El lector no deberá interpretar el contenido del presente documento como una recomendación o asesoría legal, tributaria, contable o de inversión. El lector deberá, en todo momento, consultar a sus propios asesores legales, tributarios y financieros con respecto a cualquier asunto legal, tributario o de otra índole que pudiera afectar cualquier operación descrita en el presente artículo. El presente artículo no pretende ser completo. Ningún acto o decisión de inversión, enajenación u otro acto o decisión financiera, debería basarse exclusivamente en la información contenida en el presente artículo. UBS expresamente rechaza cualquier responsabilidad derivada del uso del presente artículo y no garantiza de manera expresa o tácita, la fiabilidad o integridad de la información, así como tampoco garantiza que estas estimaciones o proyecciones serán cumplidas. Los resultados finales variarán de las proyecciones y dichas variaciones podrían ser sustanciales. La información contenida en el pres
ente artículo no es ni debe ser considerada como una promesa o garantía con respecto al pasado o al futuro. Toda la información, opiniones y precios establecidos en este documento, son actuales únicamente al momento de su publicación y pueden ser alteradas sin previo aviso. Es importante destacar que los valores referidos en este artículo por los autores fueron valuados sobre la base de precios aproximados y de mercado utilizados comúnmente por la banca. Esos valores deberán considerarse como únicamente indicativos y UBS no está obligado para con ellos. Este artículo no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados por parte de UBS. UBS Asesores México, S.A. de C.V. Tel.: (55) – 52 82 77 00 01-800-00827-86 87  


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Escrito por: Jonathan Woloshin

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