Desde hace ya varios días ha venido resurgiendo aquéllo llamado por los especialistas bursátiles como turbulencia en los mercados financieros internacionales. Este revolcón se ha suscitado debido a que los indicadores sugieren que la crisis de los créditos hipotecarios clasificados como subprime y sus efectos negativos en el sector inmobiliario de Estados Unidos sigue presente y vigente.

Por ejemplo, la reacción inmediata de la Bolsa de New York, al inicio de la crisis hipotecaria estadounidense, hizo que ésta sufriera bajas de cierta consideración. Por tanto, estuvo retrocediendo el promedio Dow Jones, el índice S&P 500 también hizo lo mismo y la bolsa Nasdaq, de igual forma cayó. Para México, por supuesto, este revolcón le ha significado incertidumbre y, además, interrogantes en especialistas en el sector inmobiliario e hipotecario. Es más, la Bolsa Mexicana de Valores en la primera semana de septiembre, después de tener una racha de cinco sesiones consecutivas de ganancias, se vio afectada por el declive de la Bolsa de New York.

Subprime, historia de un contagio mundial

Si entramos a contextualizar el tema habría que entender primero qué ocasionó esta crisis hipotecaria. Señala Luis García Peña, de Investra, lo necesario de remontarse a principios de 2001, con la recesión económica de EU, en donde la medicina aplicada por la Reserva Federal fue bajar las tasas de interés a valores mínimos. “Las tasas de préstamos interbancarios llegaron a sus niveles más bajos y, posteriormente, la recuperación de la economía estadounidense fue llevando a un mercado con una enorme liquidez disponible que, poco a poco, le dieron mayor dinamismo a su economía. Posteriormente, en junio de 2004, vino un ciclo alcista de tasas de interés, lo cual hizo que pasaran del uno a 5.25, empezando a restringir de alguna manera la capacidad de pago de las personas que durante el boom de liquidez accedieron a un mercado hipotecario, el cual en un inicio tuvo condiciones flexibles, pero que a futuro se estrechó”.

El tema de la crisis hipotecaria en EU o de la subprime hay que verlo y analizarlo desde dos aristas. Primero, el mercado hipotecario estadounidense en total vale 10.4 trillones de dólares, esto es alrededor de 12 veces la economía de México. De ese total, comenta García Peña, de Investra,13% es del renglón de la subprime que vale alrededor de 1.3 trillones de dólares y, de esta parte, 14% es el que en la actualidad tiene problemas. “En un mercado de 10.4 trillones estamos hablando de un problema potencial de alrededor de 70 a 100 billones de dólares, estrictamente en el tema de hipotecas. La pregunta es: ¿cómo se logró el contagio de un mercado hipotecario en el resto del mundo desde el punto de vista financiero? La respuesta la encontramos, precisamente, porque los paquetes hipotecarios se volvieron un vehículo para diseminar entre fondos de inversión de bancos y, poco a poco, fueron guardando recursos en beneficio de una cartera como subyacente a las hipotecas, las cuales, por supuesto, generaron rentas atractivas y bajas tasas de interés. El detalle es que la mayoría de gente que tomó un crédito subprime lo hizo en la modalidad 228, en donde los primeros dos años de la hipoteca los pagos son fijos y a partir del tercero viene la realidad, es decir, el enfrentamiento de la gente con poca capacidad de flujo, quienes se dan cuenta que las tasas dan un brinco importante y considerable, lo cual le implica a dichas personas un incremento notorio en el pago”, concluye el ejecutivo de Investra.

Cabe recordar que en febrero de este año el banco HSBC fue el primero en comentar que algo pasaba en el sector subprime y anunció un aumento del capital de sus reservas por problemas derivados de dicho sector. Más tarde, muchos jugadores del mercado que ya tenían esta dispersión de instrumentos respaldados por hipotecas estuvieron aguantando hasta comunicar que dos mil millones de dólares no podían salir de sus fondos. Este fenómeno ha llevado, sin duda, a uno de los peores fantasmas del mercado y es la incertidumbre.

Comenta Gene Towle, de SOFTEC, que alrededor de 50% de las hipotecas generadas el año pasado en EU caen en el sector subprime. “En México no hay un mercado subprime como se lo conoce en EU, aunque en México sí se ha visto un incremento en la morosidad de las carteras sobre todo este año, debido a que el desarrollador de manera agresiva trató de vender casas el año pasado, un poco apoyando la meta del gobierno federal y porque había dinero en el Infonavit y en la Sociedad Hipotecaria Federal. Sin embargo, el 2006 fue un año demandado en crédito hipotecario, debido a que hubo más crédito que demandantes.”

De acuerdo con cifras de SOFTEC el año pasado se reportó la construcción de unas 500 mil casas nuevas y se generaron 650 mil créditos para la compra de éstas. La expectativa en SOFTEC respecto al mercado es que se seguirán construyendo alrededor de 500 a 600 mil propiedades nuevas y la demanda de crédito hipotecario va a ser de 3 a 1, tal como es el caso de España, Francia e Inglaterra.

¿Cómo puede afectar el fenómeno subprime al mercado hipotecario mexicano?

Cabe comentar que el mercado residencial en EU ha tenido un boom de precios desde los años 90 por varias razones, como fue la productividad de la economía americana y, luego, por el costo del crédito, lo cual los llevó a un nivel de precios históricos y el comprador americano parecería que estuvo esperando la estabilización del mercado, pero no fue así. Esto llevó a los Baby Boomers a buscar en México propiedades que les permitieran calidad de vida e inversión.

Sin embargo, afirma Javier Barrios, del Fondo de Inversión de MIRA, la situación del mercado subprime sí ha sido una alerta. “Creo que el fenómeno sí va a afectar al mercado residencial turístico y lo puedo resumir en dos partes: primero, toda la demanda esperada en los distintos destinos turísticos mexicanos, tanto de segundas casas como aquéllas para retirados estadounidenses antes del subprime fue considerable porque los precios en México son más bajos que otros lugares, como Miami, por ejemplo, y segundo, para el americano hoy no es un momento para tomar decisiones, por la misma incertidumbre. Por tanto, la demanda sobre los destinos mexicanos sí bajará. Los Baby Boomers pensaban en dos factores: calidad de vida e inversión al comprar un inmueble en México. En la actualidad, hay que quitarle lo de inversión”, concluye Barrios.

En el mercado vacacional en EU, de acuerdo con la National Association Of Realtors, NAR, se vendieron el año pasado un millón de propiedades. Sin embargo, en el mercado mundial también en ese mismo lapso se vendieron dos millones de inmuebles, de los cuales fueron 600 mil en Europa, un millón en EU y en México sólo 11 mil de producto nuevo y de esa cifra unas seis mil fueron compradas por extranjeros. Así, la penetración de ese mercado es insignificante. Dice Gene Towle que la percepción es que aún bajando ese mercado vacacional 25% y con las ventajas de México en ubicación, precio y crédito para ese tipo de mercado, difícilmente la crisis de la subprime va a afectar por lo menos el mercado vacacional. “Para este 2007 se espera la venta de 18 mil propiedades de este tipo, de las cuales 12 o 13 mil serán compradas por extranjeros.”

Para Eduardo Quemes, de LaSalle Investment Management, frente a los créditos subprime los fondos de inversión siguen teniendo liquidez. “Los fondos de pensión grandes siguen creciendo y el dinero lo han seguido colocando porque son inversiones en el largo plazo. En el caso de la LaSalle no hemos visto una estampida como para no tomar decisiones en este momento. Sin embargo, sí estamos a la expectativa de qué tanto se contagie la economía mexicana frente al fenómeno.”

El impacto inicial de los créditos subprime en EU ha sido dislocar el mercado y el primer efecto fue la forma como se elevó el precio de la deuda del crédito. Dice Alejandro Reynoso, de la Bolsa Mexicana de Valores, BMV, que la Reserva Federal de los EU, FED, más allá de bajar la tasa de descuento, le expresó al inversionista que cualquier instrumento que éstos tuvieran en materia de deuda, la FED lo compraba y, eso, sin duda, destrabó el fenómeno de liquidez. “El segundo round de esta historia de la subprime es que la burbuja se reventó, lo cual afectó el mercado de crédito y los equity. El tema es que la FED ha dicho que no sólo se resuelve el problema dándole liquidez al mercado, sino que lo importante es a qué tasa de interés van a prestar los bancos y hay que ver si ésta es suficiente”, comenta Reynoso.

En México, dice el Director Corporativo de la BMV, la desaceleración de la economía americana sí afectará, pero hay una diferencia frente al México de hoy. “El país tiene con qué responder y, básicamente, con dos fichas, la primera las Afores, un mercado de 100 mil millones de dólares, en donde la circular 1520 permite liberar de ese monto una cifra nada despreciable de cinco mil 400 millones de dólares para invertir en construcción, desarrollo urbano o infraestructura en bienes raíces, y dos, hay que ver si las autoridades monetarias en el país están en frecuencia, es decir, hoy es cuando deben de tener políticas expansionarías para contrarrestar la crisis.”

Los problemas derivados del subprime, afirma Alejandro Reynoso, no se verán en el sector inmobiliario como tal en México, pero sí en otros sectores, como por ejemplo, las remesas. “Este año, por primera vez las remesas bajaron, en este sector sí nos pega, porque la mayoría de mexicanos en EU están trabajando en la construcción y aquí justamente por la crisis hipotecaria americana no verán tantos recursos. Por tanto, las remesas seguirán bajando, y si hay un problema es macro y es este el momento para que en México apliquen una política contra cíclica”.

Por otra parte, en cuanto al impacto del crédito de riesgo (subprime), en el propio sector crediticio mexicano, afirma Edwin Vega, de GE Money, que seguramente sí debe de haber impactos, sobre todo para las instituciones que tomaron cartera y la bursatilizaron, así como la colocaron en un mercado con liquidez. “El segundo punto a aclarar es que para aquella persona con una hipoteca o quien tomó un crédito en cualquiera de sus modalidades: tasa fija o variable no habrá ningún riesgo”, afirma Vega.

Los distintos actores del sector crediticio, Bancos y Sofoles, van a seguir creciendo. Sin embargo, comenta Edwin Vega, es probable que las decisiones se tomen con más cautela, aunque igualmente afirma cómo Sofoles que sí están dependiendo del mercado secundario podrían tener algún impacto. No obstante, cabe recordar que todavía hasta el 2008 existe el fondeo de la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, concluye el Director de GE Money.

Sin embargo, pese a los movimientos y ajustes que la crisis hipotecaria en EU ha registrado, para Eduardo Garza, de Ucalli, este tipo de contratiempos hace que finalmente el mercado se depure. Él afirma: “en efecto, sí hay una situación grave y la Bolsa se ha tambaleado, pero si la crisis continúa y se hace más significativa, los perjudicados serán los desarrolladores improvisados, pues no van a subsistir. Veo, además, un mercado de vivienda fuerte en México y en temas de precio tampoco creo que impacte. Hoy los inmuebles en el mercado residencial medio son propiedades mejor equipadas”.