De manera gradual empiezan a surgir otras modalidades de inversión en el mercado inmobiliario nacional, como es el caso de los proyectos de condohoteles o de propiedad inmobiliaria fraccional. En el caso de condohoteles se trata de un esquema más que adecuado para zonas de alto impacto turístico; es la oportunidad de comprar una habitación de hotel, con la posibilidad de dejarla para que sea administrada por una firma especializada en la industria hotelera, lo cual permite contar con la propiedad de un bien raíz de alto valor, en muchos casos por su importancia testimonial o histórica, pudiendo hacer uso de esta o dejar que genere ingresos, siendo parte de la oferta hotelera del grupo que opere el conjunto.

No debe perderse de vista este modelo, que funciona con total éxito en plazas como Miami o Nueva York, teniendo como mejores ejemplos al emblemático Hotel Plaza, un auténtico símbolo de la Gran Manzana, en el cual hoy, a partir de un millón 500 mil dólares, se puede adquirir una habitación bajo la modalidad de condohotel. El otro modelo, el de propiedad fraccional, permite que un grupo de inversionistas se unan para adquirir un inmueble en copropiedad, de modo que cada uno adquiera, por contrato, la posibilidad de usar el bien raíz durante periodos preestablecidos. Este esquema reduce los altos costos de tener una propiedad en un destino turístico de mucha demanda. Un buen ejemplo de esto son las villas del Hotel Acapulco Princess, de la cadena Fairmont, donde cada villa fue adquirida en copropiedad por 10 inversionistas; cada uno de los cuales pagó la décima parte del valor del inmueble, y cada mes abona la décima parte del mantenimiento.

Magnífica inversión

Los condohoteles y tiempos fraccionales son una magnífica respuesta para quienes sólo usan en contadas ocasiones este tipo de propiedad, en tanto que deben cubrir los gastos que ello implica durante todo el año. Y si usted opera en la industria inmobiliaria y le llama la atención que en la década siguiente habrán de jubilarse 25 millones de estadounidenses, pues déjeme decirle que en el caso de Europa se espera una cantidad similar en el mismo lapso. Y el interés de los extranjeros por comprar un bien raíz en México es una realidad, pues sólo hay que ver las caravanas de personas provenientes de Estados Unidos, quienes ven con todo interés las costas del Pacífico, en nuestro país, o los aviones repletos de españoles ávidos por empezar la reconquista, comprando “un piso” en una playa del Caribe mexicano.

Los desarrolladores inmobiliarios ya trabajan en la generación de la oferta, en tanto las firmas financieras hacen su parte y diseñan modelos de crédito que respondan a este mercado.

Un poco de historia de la propiedad fraccional

El concepto fue desarrollado inicialmente en Estados Unidos de Norteamérica hace una década y sus ventas se han incrementado sustancialmente. En el año 2000, por ejemplo, se registraron ventas por 328 millones de dólares (mdd). Ya para el 2005 las ventas alcanzaron la cifra de mil 532 mdd, es decir, casi 500%. Esto es un fiel reflejo del potencial de este nuevo mercado turístico en todo el mundo. En Europa, Asia, África y Oceanía se está registrando también este nuevo fenómeno de hacer negocios en el rubro del turismo, aunque todavía en menor escala, por la novedad del concepto, el cual se sustenta en el principio de propiedad completa, es decir, que quien compra una propiedad fraccional se convierte en un auténtico propietario de una hermosa residencia localizada en un bello destino turístico, con un título de propiedad debidamente notariado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad, lo que le da certeza jurídica de su calidad de propietario y una seguridad en su inversión.

La propiedad fraccional significa que el adquirente del inmueble se convierte en copropietario, junto con otras personas, de esa residencia individualizada y esto le da derecho a usar esa unidad por el número de semanas que le correspondan, según el valor de la fracción adquirida. Si cuatro personas compran una residencia en Cancún bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá 25% de la propiedad total, y responderá por el mismo porcentaje de los gastos de mantenimiento y tendrá, cada uno, derecho a usar esa casa por 13 semanas al año.

Como copropietario, el inversionista puede vender su parte en cualquier momento, a valor de mercado; la puede rentar y hasta la puede dar en garantía hipotecaria. Es, desde luego, trasmisible por herencia, ya sea testamentaria o legítima. El régimen interno de cada casa o residencia sujeta a la propiedad fraccional se rige por un reglamento que, de común acuerdo, establecen los copropietarios y por el Código Civil estatal.

En el ámbito del turismo, la propiedad fraccional que se está ofertando en los denominados clubs residenciales privados le brinda al inversionista la oportunidad de adquirir una fracción, a título de copropietario, de una hermosa residencia, con acceso a todos los servicios hoteleros (albercas, gimnasio, spa, campo de golf, etc.) sin tener que pagar una cantidad adicional. Ni siquiera se hace cargo el inversionista del mantenimiento de la residencia, pues la operadora del club residencial privado se hace responsable del mismo.

Pero, también cabe señalar que existe la posibilidad de establecer un régimen de propiedad fraccional en casas particulares, que no necesariamente pertenecen a un club residencial privado. Imaginemos a un grupo de amigos que viven en la Ciudad de México y compran una casa en Cozumel bajo el régimen de propiedad fraccional y de común acuerdo se distribuyen los tiempos de uso de esa casa para cada uno de los copropietarios.

Las diferencias entre el tiempo compartido y la propiedad fraccional

Cabe destacar que la propiedad fraccional no es tiempo compartido; hay diferencias muy marcadas: En primer lugar, en el tiempo compartido el comprador no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino sólo el derecho a usar las instalaciones hoteleras por un número de semanas al año, durante una cantidad limitada de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho. En cambio, en la propiedad fraccional el adquirente sí se convierte en dueño –copropietario– de un bien inmueble que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino que además su derecho nunca se extingue.

En segundo lugar, la plusvalía que se genere en un desarrollo de tiempo compartido no le beneficia al adquirente, sino sólo al desarrollador. En cambio, en la propiedad fraccional la plusvalía si le beneficia al propietario fraccional, en la misma proporción a su fracción.

En tercer lugar está la seguridad jurídicay de la inversión. En el tiempo compartido el adquirente sólo tiene un simple contrato que le permite el uso de instalaciones hoteleras sin la posibilidad de recuperar su inversión.

En cambio, en la propiedad fraccional el copropietario cuenta con una escritura pública, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, que lo acredita como tal, es decir, como copropietario, con el derecho a recuperar su inversión en cualquier momento y hasta generar ingresos o utilidades porrentar su parte o fracción a terceros.

Este concepto de la propiedad fraccional, como se está desarrollando, es una idea genial; verdaderamente brillante, que  incrementará la inversión, tanto en los nuevos desarrollos, como en los turistas que buscan seguridades y comodidades en su inversión.