Todas las entradas de Juan Ignacio Rodríguez Barrera

Director de Planeación de MAC arquitectos consultores y Chair del grupo mexicano de investigación del ICSC.

Shopping Centers in Mexico: Indicators

Historic growth in Mexico shows that during the last 10 years a yearly an average development of 1,000,000 m2 and 38 new shopping centers nationwide have been registered (Chart 1 Development of shopping centers 2000-2015). However, from the real estate crisis of 2011 an important reduction in the development of new spaces has been observed, and it has not shown signs of recovery.

INMOBILIARE-88-179In spite of that, in 2014 we started to see many projects that had only been in the planning stage, materialize, with the opening of 23 new shopping centers2, many of which were only a project for some years. In short, these new developments make up 627,000 m2 of GLA3; in other words, an increase of 3.9% was generated, with respect to the installed surface in 2013. This record was lower than 5.7% from 2012-2013, although an important upturn of the sector is expected this year. Therefore, by the end of 2014, the entire inventory in the 82 main cities in Mexico reached 669 shopping centers with 16.9 million square meters of GLA, to what we need to add some 4,900 small convenience shopping centers or Strip Centers that are estimated to exist in the whole country. (Chart 2 Development of shopping centers and population).

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The most important openings according to their sizes in 2014 were: “Parque Central Toreo”, from Grupo Danhos, in Naucalpan, Estado de México, with a leasable surface of nearly 78,000 m2 of GLA, and two new shopping centers from Liverpool, “Galerías Serdán” in Puebla, and “Galerías Toluca”, with two estimated surfaces of 56,000 and 46,000 m2 of GLA, respectively. The developers with greatest presence were Acosta Verde, with three new “Plaza Sendero”, that amount approximately 110,000 m2 of GLA, and Liverpool with two new “Galerías”, that total around 102,000 m2 of GLA (Chart 3 Shopping Centers –Openings 2014).

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The development of new shopping centers is happening in different regions around the country, although the Central area remains as the most active one with 43% of the openings and 51% of the new commercial surface, and new developments in Mexico City, Puebla, Cuernavaca, Toluca, Santiago Tianguistenco, and Tlaxcala.

The South Region opened 6 new shopping centers, while the Country’s North Region reactivated the sector with the opening of 4 new plazas (3 in Monterrey), after 2013, when no openings were observed. In turn, the Bajío and Western areas were rather inactive in 2014, with barely 3 new openings, after a very strong 2013, when 10 new malls were opened.

The city with the highest growth regarding commercial surface was Ciudad del Carmen increasing from 54,000 m2 in 2013, to 87,000 m2 of GLA in 2014, which equals 61%. Other cities with high growth rates were: Oaxaca (37%), Cuernavaca (32%), Coatzacoalcos (28%), Puebla (24%), Mazatlán (23%) and Tlaxcala (21%).

Excepting Puebla, the growth of each one of the abovementioned cities refers to only one shopping center, and thus, it will be difficult to see them again as the highest commercial growing cities in the years to follow.

In average, small cities (populations of approximately 100,000 and 400,000 inhabitants) registered an increase of 7.8% of GLA in shopping centers. Medium and large cities showed an increase of 3.8% and 3.5, respectively.

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On chart 5 Comparative index of commercial supply, both in operation and under construction, we observe a comparative analysis from 2014 between the populations of the country’s main cities, average family income, and gross leasable area GLA), from which we can obtain a development index that compares with the average of each city group (per size), hence, points are obtained or lost depending on the GLA per inhabitant (more GLA corresponds to less points), and the total family income that exists in the city per GLA (more income corresponds to more points). This index creates an outlook where we can see which cities, compared to their equivalent, could have greater real estate potential for the development of new shopping centers.

It is important to point out that the index of Development is not definite for determining the development capacity of a City or any particular area in them, nor does it consider the transient population generated in touristic and border areas, and that it only includes those operating and under construction shopping centers but not the ones in the project stage.

Other important indicators that allow us to know the country’s situation in the shopping center sector are occupancy levels and average lease prices 4 of spaces (Charts 6 and 7 Lease and Occupation by category and type, Occupation and Lease).

Through continuous sampling practices performed by MAC over the last 8 years, we have found that great cities have the highest lease prices, exceeding 400 pesos per square meter, whereas occupancy reaches 92%. In medium size cities, occupancy remains in 91%, higher than that of small cities, however the latter have higher leasing prices ($339 VS $308 pesos/m2).

In this same analysis performed by categories we can see that Super Regional malls have higher lease prices, with 860 pesos per average square meter, with an occupancy level of 95%.

Neighborhood shopping centers register the lowest occupancy and lease levels. By their types, Fahion Malls have the highest lease prices of all, close to 640 pesos per square meter. On the other hand, Outlets have lower rents, an average of 220 pesos per square meter, due to the fact that premises in these malls are bigger and normally pay an additional percentage over sales.

Entertainment Centers register the lowest occupancy levels, although rents are higher than average, close to 420 pesos per square meter.

The Northern region of the country has the lowest occupancy and rent levels, whilst the Central area has higher rent prices, mainly due to the fact that Mexico City has an average rent price of 530 pesos per square meter, resulting in an average increase.

INMOBILIARE-88-184Following the last years’ trend, 2013 and 2014, we were able to witness the arrival of new international firms and the creation of new franchises with an interesting expansion potential (Chart 8 New Retail brands in Mexico).

These amount almost 40 new brands, the same number registered between 2011 and 2012. For 2015, it is known that 9 international brands will have the intention of arriving the Mexican market, and among them, are: Abercrombie & Fitch, Hollister, Top Shop, Old Navy and Le Coq Sportif.

What has been previously mentioned means that we can expect that the arrival of new brands could continue both this year and the following, and therefore this diversity will generate new market options, which, as seen in the previous years, will boost the development of new commercial complexes to give room to this new supply.

The outlook for 2015 is a growing and recovering commercial real estate sector, with better expectations regarding the amount of openings and of construction of new projects.

The 38 new shopping centers under construction and that could be operating by the end of the year would add nearly one million square meters of GLA to the existing supply, which could represent 6.3% compared to 2014, and hence, growth records could be in the same level as the years prior to the economic and real estate crisis.

1 For this article’s purposes, we have regarded as Shopping Centers those ones anchored by a self-service, department store and/or movie theater complex, and that have 30 commercial premises or more; or, because of their size and tenant mix they have an area of Regional influence as would be the case of Power Centers, Outlet Centers, and Entertainment Centers.

2 For this article’s purposes, we have regarded as Shopping Centers those ones anchored by a self-service, department store and/or movie theater complex, and that have 30 commercial premises or more; or, because of their size and tenant mix they have an area of Regional influence as would be the case of Power Centers, Outlet Centers, and Entertainment Centers.

3 Gross Leasable Area.

4 Asking Price per model commercial premise.

 

Centros comerciales en México: Indicadores

En 2014 se logró la apertura a 23 nuevos centros comerciales1. Al cierre del año, el inventario total en México alcanzó 669 centros comerciales con 16.9 mill onesde metros cuadrados de GLA, más unos 4,900 pequeños centros comerciales de conveniencia o Strip Centers.

El crecimiento histórico en México muestra que durante los últimos 10 años se ha registrado un desarrollo anual promedio de alrededor de 1’000,000 m² y 38 nuevos centros comerciales a nivel nacional (Tabla 1). Sin embargo, a partir de la crisis inmobiliaria de 2011 se ha observado una reducción muy importante en el desarrollo de nuevos espacios que no ha repuntado.

INMOBILIARE-88-179A pesar de ello, en 2014 hemos empezado a ver concretarse muchos de los proyectos que habían venido planeándose desde los años siguientes a las crisis económica e inmobiliaria, al lograrse la apertura a 23 nuevos centros comerciales2, muchos de los cuales se encontraban en proyecto desde hace varios años. En suma, estos nuevos desarrollos conforman 627,000 m² de GLA3; es decir, se generó un incremento del 3.9% respecto a la superficie instalada en 2013.

Este registro fue menor al 5.7% del periodo 2012-2013, aunque se espera una importante recuperación del sector para este año. Por lo tanto, al cierre del año 2014 el inventario total en las 82 principales ciudades de México alcanzó 669 centros comerciales con 16.9 millones de metros cuadrados de GLA, a los que se debemos agregar unos 4,900 pequeños centros comerciales de conveniencia o Strip Centers que se estima existen en todo el país (Tabla 2).

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Las aperturas más importantes por su tamaño en 2014 fueron: “Parque Central Toreo” de Grupo Danhos, en Naucalpan, Estado de México, con una superficie rentable de aproximadamente 78,000 m² de GLA, y dos nuevos centros comerciales de Liverpool, “Galerías Serdán” en Puebla, y “Galerías Toluca”, con superficies estimadas de 56,000 y 46,000 m² de GLA respectivamente. Los desarrolladores con mayor presencia fueron Acosta Verde, con tres nuevas “Plaza Sendero”, que suman aproximadamente 110,000 m² de GLA, y Liverpool con dos nuevos “Galerías”, que suman unos 102,000 m² de GLA (Tabla 3).

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El desarrollo de nuevos centros comerciales se está dando en diversas regiones del país, aunque la Zona Centro sigue siendo la de mayor actividad con el 43% de las aperturas y 51% de la nueva superficie comercial, y nuevos desarrollos en la Ciudad de México, Puebla, Cuernavaca, Toluca, Santiago Tianguistenco y Tlaxcala.

INMOBILIARE-88-182La Región Sur del país inauguró 6 nuevos centros comerciales, mientras que la Región Norte del país se reactivó el sector al inaugurar 4 nuevas plazas (3 en Monterrey), después de un 2013 sin aperturas. Por su parte, la zona del Bajío y Occidente del país fue poco activa en 2014, con apenas 3 nuevas aperturas, después de un 2013 muy fuerte, cuando abrieron 10 nuevas plazas.

La ciudad con mayor crecimiento en cuanto a superficie comercial fue Ciudad del Carmen, al pasar de 54,000 m² en 2013, a 87,000 m² de GLA en 2014, crecimiento equivalente al 61%. Otras ciudades con altas tasas de crecimiento fueron; Oaxaca (37%), Cuernavaca (32%), Coatzacoalcos (28%), Puebla (24%), Mazatlán (23%) y Tlaxcala (21%). Con excepción de Puebla, el crecimiento de cada una de las ciudades mencionadas es debido a un solo centro comercial, por lo tanto en los próximos años será difícil verlas de nuevo como las poblaciones de mayor crecimiento comercial.

En promedio, las ciudades pequeñas (poblaciones entre 100,000 y 400,000 habitantes) registraron un incremento del 7.8% de GLA en los centros comerciales. Las poblaciones medianas y grandes mostraron un incremento del 3.8 y 3.5% respectivamente.

En la tabla 5, observamos el análisis comparativo de 2014 entre la población de las principales ciudades del país, el ingreso familiar promedio y la superficie rentable total (GLA), con lo cual obtenemos un índice de desarrollo que se compara con el promedio de cada grupo de ciudades (según tamaño), con lo que se obtienen o pierden puntos dependiendo del GLA por habitante (más GLA son menos puntos) y el ingreso familiar total que existe en la ciudad por GLA (más ingreso son más puntos). Este índice nos genera un panorama en el que podemos observar cuáles son las ciudades que, comparativamente con sus similares, podrían contar con mayor potencial inmobiliario para el desarrollo de nuevos centros comerciales.

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Es importante aclarar que el Índice de Desarrollo no es definitivo en la determinación de la capacidad de desarrollo de una Ciudad o zona particular de ellas, ni considera la población flotante que se genera en las zonas turísticas y fronterizas del país, y que sólo considera los centros comerciales en operación o construcción, y no los que están en fase de proyecto.

Otros indicadores importantes que permiten conocer la situación del país en el sector de los centros comerciales son los niveles de ocupación y precios de renta promedio de los espacios (Tablas 6 y 7).

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Mediante muestreos continuos realizados por MAC durante los últimos 8 años, hemos encontrado que las grandes ciudades cuentan con la renta más alta, superando los 400 pesos por metro cuadrado, en tanto que la ocupación alcanza el 92% de las puertas.

En las ciudades medianas se mantiene una ocupación del 91%, mayor a la de las poblaciones pequeñas, sin embargo estas últimas tienen precios de renta mayores ($339 vs $308 mn/m²). Realizando este mismo análisis por categorías, observamos que los centros comerciales Súper Regionales cuentan con las rentas más elevadas, con 860 pesos por metro cuadrado promedio, con un nivel de ocupación del 95%.

Los centros de vecindario son los que registran los niveles de ocupación y de renta más bajos. Por tipología, los Fashion Mall o Centros Comerciales de Moda cuentan con rentas promedio más altas, cercanas a los 640 pesos por metro cuadrado. En el lado opuesto, los Outlets cuentan con las menores rentas, en promedio de 220 pesos por metro cuadrado, lo que se debe a que los locales en estas plazas son de mayor tamaño y normalmente pagan un porcentaje de venta adicional.

Los Centros de Entretenimiento son los que registran mayores niveles de desocupación, aunque las rentas son mayores al promedio, cercanas a los 420 pesos por metro cuadrado.

La zona norte del país es la que tiene más desocupación y rentas más bajas, mientras que la zona centro cuenta con precios de renta más elevados, debido principalmente a que la Ciudad de México promedia una renta de 530 pesos por metro cuadrado, afectando el promedio a la alza.

Siguiendo la tendencia de los últimos años, entre 2013 y 2014 pudimos observar la llegada a nuestro país de nuevas firmas internacionales y la creación de nuevas franquicias con un interesante potencial de expansión (Tabla 8). Estas suman cerca de 40 nuevas marcas, el mismo número observado entre 2011 y 2012.

Para el 2015 se sabe que 9 marcas internacionales tienen la intención de arribar al mercado mexicano, entre las que se mencionan están; Abercrombie & Fitch, Hollister, Top Shop, Old Navy y Le Coq Sportif.

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Lo anterior significa que podemos esperar que la aparición de nuevas marcas continúe en éste y los siguientes años, por lo que la diversificación generará nuevas opciones para el mercado, lo que, como ya se ha visto en los últimos años, fomentará el desarrollo de nuevos complejos comerciales que den cabida a esta nueva oferta.

Para 2015 se vislumbra un sector inmobiliario comercial en crecimiento y recuperación, con mejores expectativas en cuanto al número de aperturas e inicios de construcción de nuevos proyectos. Los 38 nuevos centros comerciales que se encuentran en construcción y que podrían cerrar el año operando sumarían a la oferta alrededor de un millón de metros cuadrados de GLA, lo que significaría un crecimiento del 6.3% respecto a 2014, con lo cual se estarían equiparando los registros de crecimiento de los años anteriores a las crisis económica e inmobiliaria.

1 Para fines de este artículo, consideramos como Centros Comerciales aquellos anclados por alguna tienda de autoservicio, departamental y/o complejo de cines y que cuenten con 30 locales comerciales o más; o bien que por su tamaño y mezcla comercial cuenten con una zona de influencia Regional como sería el caso de los Power Center, Outlet Center y Entertainment Center.

2 Para fines de este artículo, consideramos como Centros Comerciales aquellos anclados por alguna tienda de autoservicio, departamental y/o complejo de cines y que cuenten con 30 locales comerciales o más; o bien que por su tamaño y mezcla comercial cuenten con una zona de influencia Regional como sería el caso de los Power Center, Outlet Center y Entertainment Center.

3 Siglas en Inglés para Gross Leasable Area (Área Rentable Total).

Breve panorama de la oferta de Centros Comerciales

Cada vez que hay una reunión internacional relativa a la industria de los centros comerciales, sale a relucir el índice basado en la superficie total rentable y la población, ya sea medida en pies cuadrados por habitantes o en metros cuadrados por cada cien habitantes. ¿Cuál es este índice en el país y cómo se compara con el de Estados Unidos?

Ésta es la pregunta que siempre se escucha y la respuesta siempre ha sido un poco vaga, no sólo por la falta de información al respecto en toda la región (aunque en algunos países es menos escasa que en otros), sino por la relevancia de la misma, ya que la diferencia que existe entre los países del norte del continente y Latinoamérica es abismal, ¿será que esta brecha significa un déficit en la oferta en estos países, o es producto de las diferencias económicas (particularmente, de la capacidad de consumo de las familias en cada país)?

Para poder responder esto de una mejor forma hay que poner siempre en contexto que la estructura comercial en Latinoamérica difiere mucho de aquélla que se encuentra en Estados Unidos y en Canadá, resultado tanto de la estructura urbana que los colonizadores trajeron a cada región como de la mezcla de cultura que se generó entre la de estos y la de los que habitaban el continente.

Por ejemplo, los tradicionales tianguis que existen en México desde la época Azteca, y que de alguna forma se replican en algunos de los países del Sur (San Andresitos en Colombia), no se encuentran de ninguna forma en el Norte, y esto representa una parte importante de la oferta comercial en nuestra región, que recibe una considerable derrama económica y que nunca se ha ni se habrá de contabilizar como parte de estos índices comparativos, pues estos se refieren exclusivamente a la oferta de espacio dentro centros comerciales.

Al ser así, consideramos que al ver los índices de la oferta en cada país, se debe de considerar la cultura de cada uno de estos, así como la estructura comercial y oferta de los mercados “tradicionales” en cada uno, y sólo así comparar entre países latinoamericanos con mayor relevancia que entre el norte y el sur.

Para hablar de Latinoamérica, hay que entender que el término se refiere a los 20 países en los que se habla alguna lengua Romance, así como dos territorios, Puerto Rico y Guayana Francesa, lo cual genera un territorio con similitudes históricas y culturales más allá de su lenguaje.

centros comercialesEsta región está habitada por 606 millones de personas, siendo Brasil y México los países con mayor número de población, 200 y 120 millones de personas respectivamente, un gran contraste contra los más pequeños, Panamá y Puerto Rico, que tienen menos de 4 millones de habitantes cada uno (Ver figura 1).

El Producto Interno Bruto que genera la región es de 7.7 billones de dólares y la inversión extranjera directa durante 2014 se estima en el orden de 185 mil millones de dólares.

Sin embargo, esta riqueza es muy diferente entre cada uno de los países, incluso dentro de estos existen márgenes de desigualdad e índices de pobreza muy importantes, razón por la cual todos los comparativos que haremos más adelante se refieren a población urbana y no a la población total de los países, aunque ésta es cada vez más representativa en toda Latinoamérica, pues representa el 81% del total de la población.

En este sentido, los coeficientes de desigualdad son menores en los países del Cono Sur, donde también los niveles de educación son mayores y los porcentajes de pobreza menores, aunque contrastan países como Chile y Uruguay con Bolivia y Perú, con márgenes de desigualdad y pobreza más parecidos a los que se encuentran en los países de Centroamérica, donde la pobreza es mayor.

Por el contrario, en la zona sur es donde se registra un porcentaje de inflación mayor, que a pesar de una mejor distribución de la clase media, hace poco competitivas a algunas de las económicas de esa zona y dificulta la entrada de productos de importación.

Como comentamos, estas grandes diferencias entre países hacen que la comparación entre estos no sea equitativa, además de la diferencia en la estructura comercial que trataremos de describir a continuación, aunque ésta sea planteada sólo sobre los cinco países con mayor oferta comercial: Argentina, Brasil, Colombia, Chile y México, donde la información disponible es más confiable.

ARGENTINA

Es el país con mayor porcentaje de población Urbana, el 94% de sus habitantes residen en ciudades, los coeficientes de desigualdad y pobreza son bajos y de educación alto, así como el PIB per Cápita. A pesar de ello, es el país con menor ratio comercial, sólo 5.2 m2 por cada 100 habitantes, lo cual es resultado de una alta presencia de marcas comerciales de relevancia en locales comerciales ubicados en plantas bajas de edificios de vivienda u oficinas distribuidas por toda la ciudad, por lo que la visita a centros comerciales es poco frecuente.

Aunado a ello, la alta inflación de los últimos años ha encarecido los productos y reducido las importaciones, haciendo poco atractivo el desarrollo de nuevos centros comerciales, por lo que el crecimiento de la industria en ese país ha sido incipiente en los últimos 5 años, tan solo 25 centros comerciales con un promedio de 120,000 m2 por año.

BRASIL

Éste es el país con mayor población de la región y el segundo con mayor oferta de centros comerciales: 511 y 13.5 millones de metros cuadrados rentables, que significa un ratio de 7.8 m2 por cada 100 habitantes urbanos. Sin embargo, esto tan solo representa aproximadamente el 19% de los espacios de comercio minorista, el resto se desarrolla en formatos tradicionales en las principales avenidas de las ciudades, y se ve afectado por comercio informal que se desarrolla en las llamadas Ferias Libres, que son mercado de productores donde se comercializan alimentos perecederos, particularmente frutas y verduras, y el contrabando que proviene de Paraguay y que se ofrece de casa en casa.

Sin embargo, el crecimiento en los últimos cinco años ha sido muy importante, pues se han desarrollado aproximadamente 100 centros comerciales con un promedio de 630,000 m2 anualmente.

CHILE

Ésta es la economía más desarrollada y estable de Latinoamérica, con uno de los menores porcentajes de pobreza y desigualdad. La inflación ha sido de apenas 1.5%, la más baja de la zona, y una clase media muy alta reflejada en el mayor PIB per cápita de la región.

A pesar de tener una población reducida de apenas 17.5 millones de habitantes, la oferta de centros comerciales es alta, cuenta con localidades de menos de 200,000 habitantes con más de un centro comercial, y por ello, el ratio por cada 100 habitantes es el más alto: 22 metros cuadrados. Pese a ello, su crecimiento es muy reducido, tan solo 5 centros comerciales y 150,000 m2 de área rentable desarrollados en los últimos 5 años.

COLOMBIA

Con una población de 39 millones y una tasa de crecimiento alta, este país es uno de los que más ha crecido proporcionalmente en los últimos años, lo cual es producto de una industria reciente que está cubriendo el déficit existente gracias a una alta proporción de clase media y el deterioro de un importante comercio tradicional que se venía desarrollando en centros de comercio informal llamados “San Andresitos”, donde se comercializan productos de importación legal e ilegal, y perecederos.

En los últimos 5 años se han desarrollado en Colombia 35 centros comerciales, con un ritmo de 160,000 m2 rentables anualmente, generando un ratio de 11 m2 rentables por cada 100 habitantes urbanos.

MÉXICO

En este país, el desarrollo de centros comerciales inició desde hace varias décadas, sin embargo, hace apenas 15 años tomó relevancia con la llegada de capitales extranjeros y fondos institucionales. Es por ello que a pesar de ser el segundo en tamaño de población, cuenta con la oferta más alta de centros comerciales, 584 y 16 millones de metros cuadrados rentables.

Con una economía estable y una clase media creciente, el desarrollo en los últimos cinco años ha sido muy dinámico, generando alrededor de 20 nuevos proyectos y 635,000 metros cuadrados rentables cada año.

Al igual que en Colombia, este nuevo desarrollo ha ido reemplazando el comercio tradicional e informal que se desarrolla en los Tianguis o Mercados de Pulgas y en los mercados sobre ruedas, similares a las ferias libres o móviles de otros países sudamericanos, donde no sólo se ofrece alimentos sino todo tipo de productos, en su mayoría de procedencia ilegal.

Como vemos, el desarrollo de centros comerciales en estos cinco países ha sido muy activo en los últimos años y aunque no se puede generalizar por toda la región Latinoamericana, sí se observan comportamientos similares en algunos otros países de Sudamérica y Centro América, como El Salvador y Costa Rica.

En función del crecimiento demográfico y las tasas de desarrollo comercial de estos cinco países, estimamos que durante los próximos 10 años, se habrán de desarrollar aproximadamente otros 20 millones de metros cuadrados rentables en 1,200 nuevos centros comerciales.

Con ello, los ratios de oferta entre población deberán ascender de manera considerable, debiendo para ello, reemplazar una gran parte del comercio informal, y modificando los formatos a centros de menor tamaño, anclados con tiendas más pequeñas y con mezclas comerciales diferentes, para ubicarse en mercados de menor tamaño o con zonas de influencia menores, algo también fundamental, considerando la escasez de tierra en las zonas urbanas de toda la región.

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Growth in Mexico 2000-2010

Much has been said about the difference existing between the commercial supply in Mexico compared to other countries where the proportion of surface available for rent in commercial malls is much greater; however, there are other factors such as family expenditure capacity and the differences in the composition of the traditional commercial offer, markets, tianguis, informal trade, etc., which make it impossible to have a good comparison amongst countries, or even among regions of this Country, where the weather and the culture also create different trade demand and supply.

 

Even so, this article compares the supply of commercial malls in each State that comprises the Country, in order to generate references that provide a better understanding as to how has the growth of commercial malls been in Mexico during the last 10 years, and which is the current offer.

 

For such purpose, we consider all those commercial malls that have a large supermarket, department store and/or movie theater as anchor and which have more than 30 commercial establishments, or which do not have anchor stores but are classified as Life Style Center or Outlet.

 

The first Commercial Mall in Mexico was inaugurated in 1969 and since then the commercial real-estate activity has suffered important changes, going from the condominium-base sales to investments made by professional developers and administrators who have access to better credit and capital sources, both in banks and domestic and international investment funds, therefore, it has become one of the most active segments and one with the largest participation of the Real Estate Sector in Mexico.

 

At the beginning of the year 2000, the supply in the Country was of 254 Commercial Malls, which represented a total of 4.7 million square meters available for lease. These properties were locates in 41 cities with populations above 250,000 persons, meaning a coverage of 50% of the country’s population.

By the end of the year 2009, the inventory basically two-folded, accounting for a total of 515 buildings and 11.4 million square meters available for lease, this served the demand of the 59 cities with more than 200,000 inhabitants in the Country, and which represent almost 70% of the population. In this way, the allocation of commercial area per inhabitant increased 70% going from 0.10 to 0.17 square meters available for lease per inhabitant. According to the classification of the International Council of Shopping Centers and the type of offer existing in Mexico, we may classify Commercial Malls according to their size, anchor stores, and the market they serve, in nine different types as described in the table enclosed.

 

The Commercial Mall with the highest share is the so-called Community Center, which is characterized by a Hypermarket-type store and a movie-theater complex. This type of product represents 48% of the current offer and has kept the same proportion during the last 10 years, since it mainly serves a medium – medium-low market that represents most of Mexico’s population.

The format with the largest proporcional growth in this analysis is the Regional Mall, and in most cases a movie-theater complex, in line with the expansion that this trade sector has had in recent years. These commercial malls went from 300,000 to 1.4 million Squire meters in the last 10 years.

It is also worth highlighting that prior to the year 2000, there was no mall in Mexico with the Outlet format and today there are 6 malls in this format.

By the turn of the century, the State with the largest offer of commercial malls was the Estado de México, followed by the Federal District, Jalisco and Nuevo León, which are the four states with the largest populations in the Country and with the largest and most populated metropolitan areas.

In early 2000, the States of Baja California Sur and Oaxaca did not have any commercial mall as those described above, and by the end of the decade they are still the ones with the lowest offer along with Durango, Tlaxcala, and Zacatecas. Theses states, while they are not the states with the least population, they are in fact those with the largest degree of deprivation.

The demographic growth rate between 2000 and 2010, in Mexico as a whole, was of 0.94% per year. The States with the largest growth rate were Baja California, Chihuahua, and Quintana Roo, while those with the least were Michoacán, the Federal District, and Zacatecas.

With regard to the development of commercial malls, we saw the inventory basically twofolding at an average growth rate of 15% per annum for commercial malls and 20% for total leasable area.

The States with strong growth in the offer of leasable surface were Nayarit, Guerrero and Querétaro, with rates that reached 49% of annual growth, increasing by 7x the initial offer. Talking about the allocation of total leasable area, TLA, among the population, the States with the largest offer are Quintana Roo, which even if its population is small, it is highly compensated by the high influx of tourists, followed by Nuevo León and Baja California, all of which have a family income well above the domestic mean.

 

The States with the lowest commercial offer are Oaxaca, Zacatecas, Chiapas, and Oaxaca. There are other states such as Veracruz, Durango, and Puebla that, although they have low offer, it is concentrated in one or two cities where we can find a higher offer per inhabitant ratio.

Similarly, there are states such as Campeche and Tabasco where, even if today there is limited offer, there are multiple commercial malls in project, both in large and some intermediate cities, which will make the ratio in these states to considerably grow.

During 2010, eight commercial malls have been inaugurated with 187,000 square meters of total surface available for lease around the country and there are other 24 under construction, of which at least 10 are expected to open this year with 400,000+ square meters.

There are other 59 commercial malls in project with close to 1.5 million square meters for lease, of which some were stopped for up to five years due to multiple factors, such as bad promotion, lack of anchoring, financing or simply because they are not realistic projects, in over-served markets or with insufficient markets, therefore it is difficult to forecast which of them will finally be completed.

 

For more information, visit:

www.grupomac.com.mx

 

 

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Crecimiento en México 2000-2010

Crecimiento en México 2000-2010Mucho se ha hablado sobre la diferencia que existe en la oferta comercial en México respecto a otros países, donde la proporción de superficie rentable en centros comerciales entre la población es mucho mayor, sin embargo, existen factores como la capacidad de gasto familiar y las diferencias en la composición de la oferta comercial tradicional, mercados, tianguis, comercio informal, etc., que hacen imposible la comparación entre países, incluso entre regiones de este país, donde también el clima y la cultura generan ofertas y demandas comerciales diferentes.

Aun así, este artículo comparará la oferta de centros comerciales en cada uno de los Estados en los que se divide el País con la finalidad de generar referencias que permitan entender cómo ha sido el crecimiento de los centros comerciales en México durante los últimos 10 años y cuál es la oferta existente.

Para este fin, consideramos todos los centros comerciales anclados por alguna tienda de autoservicio, departamental y/o cine, y que cuenten con más de 30 locales comerciales o bien, que aunque no tengan anclas, se clasifiquen como Life Style Center o Outlet.

El primer Centro Comercial en México se inauguró en 1969 y a partir de eso la actividad inmobiliaria comercial ha sufrido importantes cambios, pasando de ventas de condominios a inversiones realizadas por desarrolladores y administradores profesionales con acceso a mucho mejores fuentes de crédito y capital tanto en bancos como en fondos de inversión nacionales e internacionales, por lo que ha llegado a ser uno de los segmentos más activos y con mayor participación en la Industria Inmobiliaria en México.

Al iniciar el año 2000, la oferta en el país era de 254 Centros Comerciales, los cuales conjuntaban un total de 4.7 millones de metros cuadrados rentables. Estos inmuebles se ubicaban en las 41 ciudades con población mayor a 250,000 personas, lo cual significaba una cobertura del 50% de la población nacional.

Para finales del año 2009, el inventario prácticamente se duplicó, contabilizando un total de 515 inmuebles y 11.4 millones de metros cuadrados rentables, cubriendo la demanda de las 59 ciudades con más de 200,000 habitantes que existen en el país , las cuales agrupan casi el 70% de la población. De esta forma, la dotación de área comercial por habitante aumentó un 70% al pasar de 0.10 a 0.17 metros cuadrados rentables por habitante.

De acuerdo con la clasificación del International Council of Shopping Centers y el tipo de oferta que existe en México, podemos clasificar los Centros Comerciales de acuerdo a su tamaño, sus anclas y el mercado que atienden, en nueve tipos tal como se describen en la tabla anexa.

El tipo de Centro Comercial que más participación tiene es el denominado Community Center, que se caracteriza por estar anclado por una tienda de autoservicio tipo Hipermercado y un complejo de cines,. Este tipo de producto significa el 48% de la oferta actual y ha mantenido esta proporción durante los últimos 10 años, ya que en su mayoría atiende un mercado de nivel medio y medio bajo que representa la mayor parte de la población en México.

El formato que más crecimiento proporcional ha tenido en el período en análisis, es el tipo Regional Mall, anclado por al menos una Tienda Departamental y en la mayoría de los casos por un complejo de cines, lo cual corresponde con la expansión que estos giros comerciales han tenido en los últimos años. Estos centros comerciales pasaron de 300,000 a 1.4 millones de metros cuadrados en los últimos 10 años.

También es necesario resaltar que antes del año 2000, en México no existía ningún centro comercial con formato de Outlet y actualmente existen 6 plazas con este formato. Al principio de la década el estado con mayor oferta de centros comerciales era el Estado de México, seguido del Distrito Federal, Jalisco y Nuevo León, las cuales son las cuatro entidades con mayor población del país y cuentan con las zonas metropolitanas más extensas y pobladas.

Al iniciar el año 2000, los estados de Baja California Sur y Oaxaca, no contaban con ningún centro comercial como los descritos, y para el final del período siguen siendo los menos ofertados junto con Durango, Tlaxcala y Zacatecas. Todos estos, aunque no son los estados con menor población, si los que cuentan con un mayor grado de marginación.

La tasa de crecimiento demográfico entre el año 2000 y el año 2010, en todo México, fue de 0.94% anual. Los estados con mayor crecimiento fueron Baja California, Chihuahua y Quintana Roo, mientras que los de menor crecimiento fueron Michoacán, El Distrito Federal y Zacatecas.

En cuanto al desarrollo de centros comerciales, vimos que el inventario prácticamente se duplicó con una tasa de crecimiento promedio de 15% anual para los centros comerciales y de 20% en área rentable total.

Los estados con mayor crecimiento en la oferta de área rentable fueron Nayarit, Guerrero y Querétaro, con tasas que alcanzaron un 49% de crecimiento anual, aumentando más de siete veces la oferta inicial.

En cuanto a la dotación de área rentable total, ART, entre la población, el estado con mayor oferta es Quintana Roo, que aunque cuenta con poca población se compensa de manera muy importante por la alta afluencia de turistas, seguido de Nuevo León y Baja California, todos ellos con un nivel de ingreso familiar muy superior a la media nacional.

Los estados que cuentan con menor ofertacomercial son Oaxaca, Zacatecas, Chiapas y Oaxaca. Existen otros estados como Veracruz, Durango y Puebla, que aunque cuentan con una baja oferta, ésta se encuentra concentrada en una o dos ciudades, en las que podemos encontrar un índice mucho mayor de oferta por habitante.

De la misma forma, encontramos otros estados como Campeche y Tabasco donde si bien actualmente existe poca oferta, hay varios centros comerciales, en proyecto, tanto en las principales ciudades como en algunas intermedias, lo cual hará que el índice en estas entidades aumente considerablemente.

Durante 2010, se han inaugurado ocho centros comerciales con 187,000 metros cuadrados de área rentable total en todo el país y existen veinticuatro más en construcción, de los cuales se espera que al menos 10 más se aperturen este año con poco más de 400,000 metros cuadrados.

Adicionalmente existen 59 centros comerciales más en proyecto con cerca de un millón y medio de metros cuadrados rentables, de los cuales, existen algunos que han estado suspendidos hasta por cinco años, debido a diversos factores, mala promoción, falta de anclaje, financiamiento o simplemente porque no son proyectos realistas, en mercados sobre atendidos o con mercados insuficientes por lo que es difícil poder pronosticar cuáles de ellos se realizarán.