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Dynamics of the finished new housing industry and market outlook

In the 40 most important real estate markets of the country, 2015 brought a continuation of the consolidation trend seen in the Middle, Residential, and Residential Plus markets insofar as the number of project starts is concerned. The conditions of size, profitability, and feasibility of developing projects in those segments would seem to favor more and more project starts in the middle and upper segments of the market. However, in the overall result, the number of project starts in 2015 was 31% lower than the number of starts in 2014, thus breaking the upward trend that began in 2010 and seemed as if it would continue for longer to gradually recover the dynamics of new project starts.

Project starts for 2016 will depend mainly on planning, land purchases, management, and investments started, in the best case scenario, in 2015.

For the affordable entry level segments (S and E), the guidelines for mortgage financing, as well as the effects on the profitability of projects in these segments, given the longer time required compared to higher value segments, will continue to affect a smaller number of affordable entry projects started over 2016.

The volume of units started in 2015, however, has shown no clear signs of recovery. The volume of unit starts has been on an ongoing downtrend since 2007, without it reversing significantly.

 Captura de pantalla (284)In nearly every segment, the volume of unit starts in 2015 has decreased significantly compared to the number of units started in 2007. In the best case, the decrease was 35% (Middle segment); however, the extreme drop was seen in the S segment (77% less unit starts in 2015 vs. 2007). Overall, the volume of unit starts in 2015 was 78% lower than in 2007, going from  417.8 thousand unit starts in 2007 to an estimate of slightly over 92 thousand unit starts in 2015. This opens up great opportunities to weed out the market and make room for new projects.

The relative stability of the overall sales volume will allow imbalances between supply and demand to prevent distortions in prices or purchase terms.

The sales in the 40 main housing markets in the country have remained at slightly over 300 thousand units per year in the period from 2010 to 2014. In 2015, the scarcity of project and unit starts has hampered a full recovery of the supply to make the demand want to remove inventories. Thus, in 2015, the total sales volume is estimated to be 26% lower than in 2014. Ahead, if the planning processes for starting up new projects in 2016 do not bear fruit and
the project starts in 2016 do not replenish the offer of housing depleted by the market, sales volumes of finished new housing could fail to recover.

The train of new unit and project starts could have effects next year on the monthly sales volumes in each city. As, overall, the sales progress is over 55% of the units under construction, the markets are deemed to lack an excess supply, which would see a positive response from monthly sales volumes through the entry of new projects in agreement with the market.Captura de pantalla (283)

If new projects are not started, the lower number of finished new housing units offered will generate significant decreases in sales volumes. Thus, at the current sales level and without new project starts to replace the sold
out ones, units for sale will suffer a significant depletion in 2016.

The impact on average national prices, based on the lower supply dynamics, and thus, a similar response from demand, has been limited.

Thus, average prices per unit have remained stable, recovering, in the best case scenario, the inflationary increase. Some strategies of reducing the inhabitable area, as well as standardizing the attributes and finishes, will make it possible to limit the increase in prices to maintain the stability of sales.

Upcoming price increases are expected to depend on changes in the structure by market segment; that is, the sales of higher segment products will start to gain market share, rather than seeing price increases for the same product in the same segment.

  Captura de pantalla (279)

Dinámica de la industria de vivienda nueva terminada y perspectivas del mercado

En los 40 mercados inmobiliarios más importantes del país, 2015 dio continuidad a la tendencia de consolidación de los mercados de vivienda media, residencial y residencial plus, en lo que a número de proyectos iniciados se refiere. Las condiciones de tamaño, rentabilidad y factibilidad de desarrollo de proyectos en estos segmentos, favorecen el que cada vez sean más los que se ubiquen en los segmentos medios y altos del mercado. Sin embargo, en el resultado global, el número de proyectos iniciados en 2015 fue 31% menor a la cantidad de proyectos iniciados en 2014, con lo que se rompió una racha ascendente iniciada en 2010, que parecía se prolongaría más tiempo, para poco a poco ir recuperando la dinámica de inicio de nuevos proyectos.

El inicio de nuevos proyectos en 2016 dependerá principalmente de la planeación, compra de terrenos, gestiones e inversiones iniciadas, en el mejor de los casos, en 2015.

Para los segmentos de interés social (S y E), los lineamientos de financiamiento hipotecario a la vivienda, así como la merma en la rentabilidad de los proyectos del segmento -dado el mayor tiempo de venta que le toma a este segmento frente a los segmentos de mayor valor-, seguirá impactando en un menor número de proyectos de interés social iniciados en 2016.

Sin embargo, el volumen de unidades iniciadas en 2015 no ha mostrado signos contundentes de recuperación. El volumen de unidades iniciadas ha caído desde 2007 continuamente, sin que esta tendencia se haya revertido significativamente.Captura de pantalla (281)

En prácticamente todos los segmentos, el volumen de unidades iniciadas en 2015 ha disminuido importantemente respecto al volumen de unidades que iniciaron en 2007. En el mejor de los casos, la disminución fue de 35% (segmento medio); sin embargo, el decremento extremo, se presenta en el segmentos S con 77% menos unidades iniciadas en 2015 respecto a 2007. En general el volumen de unidades iniciadas en 2015 es 78% menor al que se tuvo en 2007, al pasar de 417.8 mil unidades iniciadas en 2007 a un estimado de poco más de 92 mil unidades iniciadas en 2015. Lo anterior, abre importantes oportunidades para depurar el mercado y brindar espacio para nuevos proyectos.

La relativa estabilidad en el volumen general de ventas, permitirá que los desequilibrios entre la oferta y la demanda eviten distorsiones de precios o de términos de compra.

Las ventas en los 40 principales mercados habitacionales del país, se han mantenido en poco más de las 300 mil unidades por año durante el período 2010 a 2014. En 2015, la escasa cantidad de proyectos y unidades que han iniciado, no han permitido la plena reposición de la oferta que haga atractiva a la demanda el retiro de los inventarios. Así, se estima que el volumen total de ventas en 2015 será 26% menor al registrado en 2014. Si los procesos de planeación para el inicio de nuevos proyectos en 2016 no rinden frutos  ni reponen la oferta de vivienda agotada por el mercado, los volúmenes de ventas de vivienda nueva terminada podrían no repuntar.Captura de pantalla (282)

El tren de inicio de nuevas unidades y proyectos podría tener en 2016, efectos en el volumen de ventas mensual en cada ciudad. Dado que en general, el avance de ventas supera el 55% de las unidades en proceso, se considera que los mercados carecen de una sobre oferta, lo cual generaría una respuesta positiva en el volumen de ventas mensual con la entrada de nuevos proyectos congruentes con el mercado.

De no iniciarse nuevos proyectos, la menor cantidad de oferta de unidades de vivienda nueva terminada generará bajas de importancia en el volumen de ventas. Así, al mismo nivel de ventas actual y sin proyectos nuevos iniciados que repongan las unidades por venderse, sufrirán un importante nivel de agotamiento en 2016.

El impacto en el promedio nacional de precios, a partir de la baja dinámica de la oferta y una respuesta similar de la demanda, ha sido limitado.

Así, los precios promedio por unidad se han mantenido estables, recuperando, en el mejor de los casos, el incremento inflacionario. Algunas estrategias de reducción en el área habitable, así como la estandarización en los atributos y acabados, permitirán acotar el incremento en precios en pro de mantener la estabilidad de ventas.

Cambios próximos en precios se prevén en función de cambios en la estructura por segmento de los mercados; es decir, que las ventas de productos de mayor segmento empiecen a ganar participación, más que incrementos en precios del mismo producto en el mismo segmento.

 Captura de pantalla (279)

Contribution from Formal Developers to Meet the Housing Demand

Together with the business complications that the finished new housing industry has faced, particularly in the affordable entry level segments, the lack of clear guidelines in urban growth policies will continue to have a bearing on the decrease in the market share of industrial housing in the total housing stock’s growth. In the Middle, Residential, and Residential Plus segments, the scarcity of land in some consolidated cities and of construction financing will continue to limit new project starts, and thus, the offer, which should affect prices, as is already happening in Mexico City and consolidated areas of the cities nationwide.

The share of finished new housing as a percentage of total housing growth went from a record high of 69% in 2006 to an estimated 37% in 2014, and it should reach barely 31% by the end of 2020.

Nowadays, contrary to other years, used or rental housing, home improvements, expansions, and even construction on an owned lot are solutions to housing needs that offer a viable, practical, and at times more economical solution than purchasing a finished new housing unit. If the conditions of offer and sale of finished new housing do not improve significantly, the above will limit the recovery of new housing as a share of the growth of the total housing stock.

INMOBILIARE-92-270

 The total market in the country (self-built and industrialized) is estimated to have reached USD$23.2 billion in 2014.  Based on its constant monitoring of the market, Softec estimates that, in that year, formal homebuilders could collect roughly 79.4% of the total value of production and 36.2% of the volume. Softec estimates sales potential for 2015 to represent USD$19.1 billion in the formal industry, or 349.3 thousand units.

In the third quarter of 2015, in the main cities of Mexico, the following conditions are visible for the general Finished New Housing market:

From the 3,878 existing projects in the finished housing market, 47% belong to the middle and residential segments, but they only stand for 8.6% of the units under construction on the market. The bulk of the units (75%) belongs to affordable entry level projects (social and economic).

Captura de pantalla (235)In every case, the sales progress shows healthy indicators, averaging 59% of units under construction; that is, inventories represent only 41% of the offer.

The sales volume in the most important markets of the country totals 18,786 units per month. Of them, 63% belong to the affordable entry, 22% to the middle, 11% to the residential, and 4% to the residential plus segment.

The end of 2015 is expected to improve the sales figures of the Middle segment and up, which in terms of value, represent 77% of the sales value. It is worth noting that the Residential and Residential Plus segments of the country total 55% of the sales value of finished new housing.

In the Residential and Residential Plus segments, the existing projects have been decreasing, opening opportunities for projects with good planning to take up the spaces that inventory depletion has opened in the market.

Total monthly sales in these segments have remained constant, and the fact that they are not increasing as there are less projects shows that the project is still in the process of cleaning out badly positioned and incongruent projects for the markets.

However, most of the projects in the upper segments of the market have a good performance, as the indicators of months for sale and months on inventory have been on a downtrend for five consecutive quarters.

Captura de pantalla (234)Project absorptions continue to rise, albeit at slow rates, which could improve, shortly, the sales performance of projects still on the market, given the exit of projects that showed a good sales performance.

Softec’s real price index shows a significant improvement in prices per m2 in real terms, considering 2012 as the base year. As for the third quarter of 2012, the period used as the base, the price performance of Residential and Residential Plus product shows very favorable recoveries. Nowadays, prices are 7 to 12% higher than in 2012, and they have overcome the negative trend in value.

  INMOBILIARE-92-268

Aportación de los desarrolladores formales a la atención de la llamada de vivienda

Aunado a las complicaciones empresariales que ha enfrentado la industria de la vivienda nueva terminada, sobretodo en los segmentos de interés social, la falta de lineamientos claros en las políticas de crecimiento urbano, seguirán incidiendo en la baja de participación de la vivienda industrial respecto al total de crecimiento del parque. En el segmento medio, residencial y residencial plus, la escasez de tierra en algunas ciudades consolidadas y de financiamiento a la construcción seguirán limitando el inicio de nuevos proyectos, y con ello, la oferta, lo cual se espera incida en los precios, como ya está ocurriendo en la ciudad de México y zonas consolidadas de las ciudades del país.

La participación de la vivienda nueva terminada como proporción del crecimiento habitacional total, pasó de un máximo histórico de 69% en 2006, a un estimado de 37% en 2014, y se espera alcance 31% al término de 2020.

Hoy, a diferencia de otros años, la vivienda usada, en renta, las mejoras, ampliaciones e incluso la construcción en lote propio, son soluciones a las necesidades de vivienda que ofrecen una alternativa viable, práctica y en ocasiones más económica, a la compra de una unidad de vivienda nueva terminada. Lo anterior, si es que las condiciones de oferta y venta de la vivienda nueva terminada no mejoran sustancialmente, limitarán la recuperación de la vivienda nueva como proporción del crecimiento del parque habitacional total.

Captura de pantalla (232)

El mercado total (autoconstruido e industrializado) en el país se estima alcanzó los 23.2 mil millones de dólares en 2014. Las estimaciones de Softec, con base en su constante monitoreo del mercado, apunta a que en ese año los desarrolladores formales de vivienda pudieron haber captado alrededor del 79.4% del valor total de la producción y 36.2% del volumen. Softec estima un potencial de ventas para 2015 de 19.1 mil millones de dólares en la industria formal y 349.3 mil unidades.

Captura de pantalla (233)El tercer trimestre de 2015, en las principales plazas de México, muestra las siguientes condiciones para el mercado general de la Nueva Vivienda Terminada:

De los 3,878 proyectos vigentes en el mercado de vivienda terminada, 47% pertenecen al segmento medio y residencial, pero sólo representan el 8.6% de las unidades en proceso del mercado. El fuerte de las unidades (75%) pertenece a los proyectos de interés social (social y económico).

En todos los casos, el avance de ventas presenta indicadores saludable, al promediar un 59% de las unidades en proceso; es decir, los inventarios sólo constituyen el 41% de la oferta.

El volumen de ventas en los mercados más importantes del país, asciende a 18,786 unidades mensualmente. De éstas, 63% pertenecen al segmento de interés social, 22% a medio, 11% a residencial y 4% a residencial plus.

Se espera que el cierre de 2015 pueda mejorar las cifras de venta de los segmentos medio en adelante, que ya en valor, representan el 77% del valor de las ventas. Destaca que el segmento residencial y residencial plus del país suman el 55% del valor total de las ventas de vivienda nueva terminada.

En los segmentos residencial y residencial plus, los proyectos vigentes han ido a la baja, por lo que se abren oportunidades para que proyectos con una buena planeación, ocupen los espacios de mercado que el agotamiento de inventarios abre.

Las ventas totales por mes de estos segmenCaptura de pantalla (234)tos se ha mantenido constantes, y el hecho de que no aumenten al haber menos proyectos, nos habla de la necesidad de que el mercado aún está en el proceso de depuración de proyectos mal posicionados e incongruentes con los mercados.

Sin embargo la mayoría de los proyectos en los segmentos altos del mercado cuenta con un buen desempeño, toda vez que los indicadores de meses de venta y meses de inventario, llevan cinco trimestres seguidos a la baja.

Las absorciones por proyecto siguen subiendo, aunque a ritmos pausados, lo que puede mejorar, en breve, el desempeño de ventas de los proyectos aún en el mercado, dada la salida de proyectos que hicieron un buen papel en ventas.

El índice de precios reales Softec, muestra una mejora sustantiva en los precios por m2 en términos reales, tomando como año base, el 2012. Respecto al tercer trimestre de 2012, período tomado como base, el desempeño de precios de los productos Residencial y Residencial Plus muestra una recuperación muy favorables. Hoy, los precios son entre 7% y 12% superiores a lo observado en 2012, y han remontado la tendencia negativa de valor.

     Captura de pantalla (236)

Housing Perspectives 2015

Real Estate vocation Once most of delayed mortgage demand has been served through mortgages for buying new homes, modification, remodeling or housing building in almost every city in the country, it can be possible to observe housing segment vocation of each market. This vocation, defined by housing segments with higher sales numbers, obeys to the economic vocation of each city.

In this way, cities with an industrial vocation generate a higher proportion of buyers for affordable homes. These buyers are main beneficiaries from Infonavit mortgage programs and an important proportion can access to subsidies for buying homes. In cities with a higher vocation for retail and services activities, it can be observed a larger proportion of sales of Middle and Residential homes. In the same way, consolidation and well defined situation of local economy also generates a housing mobility process that allows a larger sales for Middle and Residential housing segments.

Cities like San Luis Potosi, Hermosillo, Mexicali, Zacatecas, Leon, Cancun, Chihuahua, Celaya, Toluca, San Miguel de Allende, Cuernavaca and Huatulco, actually have a housing vocation with a higher proportion of Middle homes, compared with its historic average. In the middle term, the perspective for these cities points to the consolidation and maintenance of a positive dynamic. Cities like Ciudad Juarez, Aguascalientes, Villahermosa, Morelia, Acapulco, Irapuato and Tijuana, have recently shown an increasing vocation for affordable housing, especially from Social segment up to 337,000 pesos each unit.

In almost all housing markets of Mexico, economic dynamics and employment will support the growth axis of finished new housing market. In this way, as investment plans, creation of new permanent jobs and new companies become a reality, 2015 perspectives for formal new home markets will have a positive performance.

Preventing informal growth, in all its aspects, will have a positive impact, due that 65% of housing growth belongs to self construction and from this number, 80% belongs to irregular built homes.

Housing starts

Since 2007, new housing market has experienced a continuous decreasing performance in terms of new developments and housing units started. In this way, for 2014, Softec estimates that the housing starts (projects and units) will go below 2013 numbers.

In terms of new houses started by segment, it can be observed a higher negative impact in affordable housing segments (S y E) and Middle.

2011 and 2012 present an important decreasing trend for affordable segments. Middle, Residential and Residential Plus markets had uneven performance and it will be difficult to replenish in 2015, the amount of projects that didn’t start in previous years.

For 2015, it is foreseen that legal, construction lending and land reserves availability aspects will keep restricting housing starts. For 2015, it is expected that at least, the amount of new projects and units coming in to the market will maintain 2014 numbers.

Stock depletion

As a consequence of the continuous decrease in the housing starts (projects and units), reposition of sold units bought by housing demanders gets difficult, impacting in a more dramatic way over the stock depletion process. In the event of not having new starts of projects and units, stocks will be finished in no more than five years. In fact, 2015 could finish with 56% less units, compared with 2014. And for 2020, only 5% of units on sale now will be still in the market.

New association schemes among developers, investment funds, and even authorities, will allow the purchase and enabling of new land reserves for restoring housing starts trends for those markets with a higher dynamic performance.

The later will contribute to maintain the sales stability observed in the past three quarters. The possibility of restoring supply that has been taken away from the market from housing sales, will allow to keep attracting new housing buyers looking for an opportunity to apply their mortgages, to move to a better segment or to get advantage of a good real state investment.

Market opportunities

Due the restrains to the market because of the lack of qualified land reserves and the shortage of urbanization and construction financing, recovery of sales performance will be highly limited. Developers who can close productive associations or can start new stages of actual projects, can take advantage of the stock depletion process and with this, opening important sales opportunities for participating in a higher professional environment, understanding buyer needs and to give aggregate value for products and services in an increasing competitive market.

Perspectiva de vivienda 2015

En la medida en que los planes de inversión, crecimiento en la creación de empleos permanentes y nuevas empresas se materialicen, la perspectiva al 2015 del mercado habitacional formal se presenta favorable.

VOCACIÓN INMOBILIARIA

Una vez atendida la mayor parte de la demanda rezagada de financiamiento hipotecario para la compra, modificación, remodelación o construcción de vivienda en prácticamente todas las ciudades del país, queda al descubierto la vocación inmobiliaria de cada ciudad. Esta vocación inmobiliaria, definida en función de los segmentos de vivienda con mayores niveles de venta, obedecen a la vocación económica de las ciudades en cuestión.

Así, las ciudades con una vocación industrial generan una proporción mayor de compradores de vivienda de interés social, beneficiarios de los programas de financiamiento Infonavit, y una mayor incidencia en el otorgamiento de subsidios a la compra.

En ciudades con una mayor vocación hacia actividades comerciales y de servicios, se aprecia una mayor incidencia en la venta de vivienda Media y Residencial. Asimismo, la consolidación y definición económica en las ciudades genera también un proceso de movilidad habitacional que permite una mayor participación de ventas en los segmentos Medio y Residencial.

Ciudades como San Luis Potosí, Hermosillo, Mexicali, Zacatecas, León, Cancún, Chihuahua, Celaya, Toluca, San Miguel de Allende, Cuernavaca y Huatulco, presentan actualmente una vocación inmobiliaria con un componente de vivienda Media superior a su histórico promedio. La perspectiva es que estos segmentos se consoliden y mantengan una dinámica positiva en el mediano plazo.

Plazas como Ciudad Juárez, Aguascalientes, Villahermosa, Morelia, Acapulco, Irapuato y Tijuana, han tendido recientemente hacia una vocación incremental de vivienda de interés social, especialmente la del segmentos Social, de hasta 337,000 pesos por unidad.

En prácticamente todos los mercados inmobiliarios habitacionales del país, el dinamismo económico y el empleo constituirán los ejes de crecimiento del mercado de vivienda nueva terminada. Así, mientras los planes de inversión, crecimiento en la creación de empleos permanentes y nuevas empresas se materialicen, la perspectiva al 2015 del mercado habitacional formal se presenta favorable.

La contención de la informalidad, en todos sus aspectos, tendrá repercusiones positivas, toda vez que poco más del 65% del crecimiento del parque habitacional se concentra en la autoconstrucción y de ésta, cerca del 80% se desarrolla de manera irregular.

INICIO DE NUEVOS PROYECTOS

Desde 2007 el mercado de vivienda nueva terminada ha experimentado una continua baja en el número de proyectos y unidades de vivienda nueva que inician cada año.

Así, para 2014, Softec estima que la tasa de inicio de nuevos proyectos y unidades de vivienda terminada quedará por debajo de las cifras de 2013. En cuanto a la dinámica de inicio de nuevas unidades de vivienda por segmento, se aprecia una mayor afectación en los segmentos de interés social (S y E) y Medio.

2011 y 2012 son años que presentan importantes bajas en la tasa de inicio de nuevas unidades de los segmentos de interés social. El resto de los segmentos cuenta con altibajos, pero que también serán difíciles de reponer en 2015.

Al 2015 se prevé que las condiciones normativas, de financiamiento a la construcción y de disponibilidad de reservas territoriales sigan limitando el inicio de nuevos proyectos.

Para 2015, se espera al menos que el volumen de nuevos proyectos y unidades de vivienda se mantenga igual que en 2014.

AGOTAMIENTO DE INVENTARIOS

Como consecuencia de la constante baja en el tren de vivienda (inicios de nuevos proyectos y unidades), la reposición de las unidades que los compradores van tomando del mercado, deja de manifiesto un acelerado agotamiento de inventarios. De no iniciarse o entrar a la venta nuevos proyectos, el mercado de vivienda nueva terminada agotaría los inventarios actuales en no más de cinco años. De hecho, el 2015 terminaría con 56% menos inventarios respecto a 2014 y para 2020, sólo el 5% de las unidades a la venta hoy seguirían en el mercado.

Nuevos esquemas de asociación entre empresas desarrolladoras, fondos de inversión, e incluso autoridades permitirán la compra y habilitación de nuevas reservas territoriales que permitirían restituir el tren de vivienda en los segmentos de mayor dinámica, y mantener los niveles de ventas que han llegado a un nivel de estabilidad durante los últimos tres trimestres. La posibilidad de reponer la oferta que se va retirando del mercado por ventas, permitirá seguir atrayendo a los demandantes que buscan ejercer sus créditos, moverse a un segmento mejor, o realizar una buena inversión inmobiliaria.

OPORTUNIDADES DE MERCADO

Dado que las restricciones por escasez de reservas territoriales aptas y poco financiamiento a la urbanización y a la construcción, han generado importantes limitantes a la recuperación de los niveles de participación y ventas de la vivienda nueva terminada, las empresas que logren concretar asociaciones productivas o arrancar nuevas etapas de proyectos en marcha, podrán aprovechar la actual situación de agotamiento de inventarios que abre interesantes oportunidades de ventas en un entorno de alta profesionalización, entendimiento de las necesidades del comprador y aportación de valor agregado a un mercado cada vez más competido.

Housing Planning and Development in Mexico

Few people remember Philip II, but we all use the 400 cities that his West Indies Charter left. Few people know who Baron Hausmann was, creator of the Paris we love. Few people know what Maximilian did, but without the Paseo de la Reforma, what would Mexico City be? The useful life of buildings ultimately runs out, but urban structure lasts for centuries. The recent evidence of the depletion of the industrialized housing production model for affordable entry level housing in various cities around the country has triggered countless approaches whose goal is to question the mechanisms used to plan and develop housing in Mexico.

Some of these approaches have led to specific policies aimed to determine the location, size, type, and price of housing products manufactured and sold by real estate developers—mainly those focusing on the affordable segment. However, this only applies to 60% of the industrialized housing production in the country. The remaining 40% still follows planning and development guidelines established by state and municipal regulation where the criteria of municipal development plans take preeminence. In them, housing growth areas are far from the criteria of densification, centrality, and proximity to centers of equipment and economic sustainability.

softecinmo861Until 1980, Mexico City witnessed the constant growth of its population. By 2000, the rising family formation and the lack of forecasting to serve the population’s housing needs led new settlements to be located in areas unconnected with the consolidated ones and infrastructure, equipment, and service corridors. 2010 shows a marked scattering in the poles of housing growth and development.

The decisions that change the course of urban development come about very slowly. For instance, the shutdown of mortgage companies in 1977 led largely to the current urban complications, where informality in housing development and self-building increase their market share constantly. In fact, out of every 100 hectares of growth in Mexico’s cities, 15% come from industrialized homebuilding, and 25% from self-built housing.

Through a Strategic Real Estate Development Model, Softec has identified various areas of opportunity to channel Housing Planning and Development, and real estate development in general. This model comprises practically all economic activities related directly or indirectly to homebuilding.

However, nowadays, many of the key elements of a model lack sufficient promotion, regulation, and financing in order to benefit the bulk of Mexican families. The urban model, infrastructure, parceling, and turnover are processes that lack the sufficient, proper, and full attention within comprehensive planning and development.

The consolidation of the regulatory, promo- tional, and financial processes of the various stages that comprise real estate development, through planning processes that will include the interests and scope of action of local, mu- nicipal, state, and federal authorities can lead to the creation of planning processes with greater possibilities of coming to fruition and being truly useful for housing development by meeting homebuyers’ needs, capacities, and preferences.

Planeación y desarrollo de Vivienda en México

Comentarios y resumen de la intervención del Ing. Gene Towle, Socio Director de Softec durante el panel “Comunidades Planeadas” del Real Estate Business Summit Puebla 2014

Poca gente recuerda a Felipe II, pero to- dos usamos las 400 ciudades que dejaron sus Cartas de Indias. Poca gente sabe quien fue el Barón Hausmann, creador del París que amamos. Poca gente sabe qué hizo Maximiliano, pero sin el Paseo de la Reforma, qué sería de la Ciudad de México. Los inmuebles acaban por terminar su vida útil, pero la estructura urbana que dejamos perdura siglos. La evidencia reciente sobre el agotamiento del modelo de producción industrializada de vivienda para los mercados de interés social en diversas ciudades del país ha detonado numerosos planteamientos cuyo objetivo ha sido cuestionar los mecanismos de planeación y el desarrollo de vivienda en México.

INMOBILIARE-86-109Algunos de esos planteamientos han derivado en políticas concretas que pretenden determinar la ubicación, tamaño, tipología y precio de los productos habitacionales fabricados y comercializados por desarrolladores inmobiliarios, principalmente enfocados a los segmentos de interés social. Sin embargo, esto sólo aplica al 60% de la producción industrializada de vivienda en el país. El restante 40% sigue aún directrices de planeación y desarrollo marcadas por la normativa estatal y municipal en la que se imponen los criterios de los planes municipales de desarrollo. En ellos, las zonas de crecimiento habitacional distan de los criterios de densificación, centralidad, cercanía de los núcleos de equipamiento y sustentabilidad económica.

Hasta 1980, en la ciudad de México se aprecia un continuo en el crecimiento de la población en el territorio. Para 2000, la creciente formación de familias y la baja previsión sobre la atención a las necesidades de vivienda de la población, generó que nuevos asentamientos poblacionales se ubicaran en zonas desvinculadas con las zonas consolidadas y los corredores de infraestructura, equipamiento y servicios. 2010 presenta una marcada dispersión en los polos de crecimiento y desarrollo habitacional.

Las decisiones que cambian el rumbo del desarrollo urbano suceden muy despacio. Por ejemplo, el cierre de las hipotecarias en 1977 generó gran parte de las complicaciones urbanas de la actualidad, en donde la informalidad en el desarrollo habitacional y la autoconstrucción incrementan continuamente su participación. De hecho, de cada 100 hectáreas de crecimiento de las ciudades en México, 15% corresponden al crecimiento por la fabricación industrializada de vivienda, y 25% por la autoproducción de vivienda.

Mediante un Modelo Estratégico de Desarrollo Inmobiliario, Softec identifica numerosas áreas de oportunidad para encausar la Planeación y el Desarrollo de Vivienda y el desarrollo inmobiliario en general. Este modelo involucra a prácticamente todas las actividades económicas que directa e indirectamente se relacionan con la fabricación de vivienda. Sin embargo, hoy día, muchos de los elementos fundamentales del modelo no cuentan con la suficiente promoción, regulación y financiamiento como para beneficiar al grueso de las familias mexicanas. El modelo urbano, la infraestructura, la lotificación y la rotación, son procesos que no cuentan con el tratamiento suficiente, adecuado o completo dentro de una planeación y desarrollo integrales.

La consolidación de los procesos regulatorios, promocionales y financieros de las múltiples etapas que comprenden el desarrollo inmobiliario, mediante procesos de planeación que involucren los intereses y ámbitos de acción de las autoridades loca- les, municipales, estatales y federales, podrán establecer procesos de planeación con mayores probabilidades de concretarse y ser verdaderamente útiles para el desarrollo habitacional que satisfaga las necesidades, capacidades y preferencias de los demandantes de vivienda.

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Activity indicators of the housing industry in Mexico

For 24 years now, Softec has undertaken the task of keeping a close watch on the activity of the housing industry in the country’s main real estate markets. Through surveys of housing developers, Softec has created a historical database that allows it to analyze in detail the conditions of the housing market. Our structured sampling of the housing market in 40 cities around Mexico has helped to support the planning processes of government entities, financial institutions, investors, and real estate developers.

Based on an analysis of the current situation of Mexico’s finished new housing market, Softec has performed an analysis of the two main indicators that define the industry’s activity: the index of new housing starts and the index of home sales (Table 1).

 

INMOBILIARE-83-212

The market currently includes slightly over 4,269 active projects. The Middle segment represents 31% of the finished new housing projects for sale.

The Residential segment represents 26%, and the Residential Plus, 17%. The Affordable Entry Level segments, the Social and Economic, represent 10% and 15% of active projects, respectively.

In terms of units produced by these projects, of the more than 1.27 million units they have supplied, 76% are in the affordable entry level, 16% in the Middle segment, and only 8% of the units under construction are in the Residential (5%) and Residential Plus (3%) segments.

The prices per unit in the finished new housing market range between $183,500 pesos per unit in the Social segment and $81.25 million in the Residential Plus segment. By the first quarter of 2014, the average price per unit on the national finished new housing market totaled $2.15 million pesos per unit.

Unit starts

Monitoring new housing starts makes it possible to gauge the housing market’s dynamics; it is also an indicator of the state of the overall economy.

New housing starts are a much more exact indicator of market activity than the level of new housing project starts. Softec has monitored this indicator over the last twenty-four years in the main housing markets. This indicator is reported by segment in order to supply differentiated information regarding the sector’s submarkets.

Using the year 2000 as a comparison base, we can see a significant increase in the new housing unit starts index up to 2006. The Residential, Residential Plus, and Middle segments, mainly, increased the number of unit starts since 2000, and it was between 2005 and 2007 that these segments showed greater activity. As of 2008, and more clearly so in 2009, all market segments showed a downtrend in the incorporation of new merchandise (Graph 1).

The Economic segment began to experience a decline in unit starts from 2004 to 2013. By 2011, most of the segments had supplied the market with new housing units; however, in 2012 and 2013, this trend lost steam.

Home sales index

Using the year 2000 as a base, in 2013 Mexico’s home sales index settled 25% above the sales volumes of the former year. However, as of 2002, a period of high growth began, reaching its peak in 2006 and 2007. The sales index started to decrease from that date onwards, and although its levels remain above those from 2000, overall sales levels have decreased to the volumes seen in 2002 (Graph 2).

In the specific case of Social (S) housing sales, the current (2013) sales volume is around 2007 levels. In the Economic segment, sales in 2013 are around similar levels to 1999. The Middle and Residential segments show annual variations in sales volumes, but the 2013 figures are similar to the level achieved between 2008 and 2009. As for the Residential Plus segment, 2013 sales reached levels similar to those from 2010.

As the adjustments materialize in regulatory, financial, and logistic issues regarding the development of new housing projects, supply conditions could favor the start-up of new projects and housing units. More projects and housing units in new investment or residence proposals could definitely improve the sales volumes of finished new housing (Graph 3).

 

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Indicadores de la industria de la vivienda en México

El mercado de vivienda nueva terminada se compone por poco más de 4,269 proyectos vigentes: el segmento Medio concentra 31%, el segmento Residencial el 26%, y el Residencial Plus el 17%. Los segmentos de Interés Social y Económico, concentran el 10% y 15% respectivamente.

Desde hace 24 años, Softec se ha dado a la tarea de dar seguimiento detallado de la actividad de la industria de la vivienda en los principales mercados inmobiliarios del país.

Mediante encuestas a los desarrolladores habitacionales, Softec ha formado una base histórica de información que le permite analizar detalladamente las condiciones de los mercados de vivienda.

Nuestro muestreo estructurado del mercado habitacional en 40 ciudades de México ha servido para apoyar los procesos de planeación de entidades gubernamentales, instituciones financieras, inversionistas y desarrolladoras inmobiliarias.

Partiendo del análisis de la situación actual del mercado de vivienda nueva terminada en México, Softec ha realizado un análisis de los dos principales indicadores que definen la actividad de la industria: índice de inicio de vivienda nueva y el índice de ventas de vivienda (Tabla 1).

 

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Actualmente, el mercado se compone por poco más de 4,269 proyectos vigentes. El segmento Medio concentra 31% de los proyectos de vivienda nueva terminada en venta. El segmento Residencial el 26% y el Residencial Plus el 17%. Los segmentos concentran el 10% y 15% respectivamente de los proyectos vigentes.

En cuestión de unidades producidas por estos proyectos, las más de 1.27 millones de unidades aportadas por estos se concentran en un 76% en los segmentos de interés social, 16% es aportado por los proyectos del segmento Medio, y sólo 8% de las unidades en proceso son aportadas por los segmentos Residencial (5%) y Residencial Plus (3%).

Los precios por unidad en el mercado de vivienda nueva terminada se ubican entre los 183,500 pesos por unidad en el segmento Social, hasta los 81.25 millones en el segmento Residencial Plus. Al primer trimestre de 2014, el precio promedio por unidad en el mercado nacional de vivienda nueva terminada ascendió a 2.15 millones de pesos por unidad.

UNIDADES INICIADAS

El monitoreo del arranque de nuevas viviendas permite medir la dinámica del mercado de vivienda, y también es un indicador del nivel de la economía en general. El inicio de nuevas unidades de vivienda es un indicador mucho más exacto de la actividad del mercado, de lo que lo es el nivel de inicio de nuevos proyectos habitacionales. Softec ha monitoreado este indicador los últimos veinticuatro años en los principales mercados de vivienda.

Este indicador se reporta por segmento, a fin de proporcionar información diferenciada sobre los submercados del sector.

Tomando como base de comparación el año 2000, se aprecia un importante incremento en el índice de inicio de nuevas unidades de vivienda, hasta el año 2006.

Principalmente los segmentos Residencial, Residencial Plus y Medio aumentaron el número de unidades iniciadas a partir del año 2000, y es entre los años 2005 a 2007 que estos segmentos tuvieron mayor actividad. A partir de 2008 y notoriamente en 2009, todos los segmentos del mercado presentaron una tendencia a la baja en la incorporación de nueva mercancía (Gráfica 1).

El segmento Económico inició el descenso en el número de unidades iniciadas desde 2004 y hasta 2013 continuó descendiendo.

Para 2011, la mayor parte de los segmentos aportaron nuevas unidades de vivienda al mercado; sin embargo, en 2012 y 2013 esta tendencia no se mantuvo.

ÍNDICE DE VENTAS DE VIVIENDA

Tomando como base el año 2000, el índice de ventas de vivienda en México en 2013 se ubicó 25% sobre el volumen de ventas alcanzado ese año. Sin embargo, a partir de 2002 se inició un periodo de gran crecimiento de ventas que alcanzó su máximo nivel en 2006 y 2007. El índice de ventas empezó a caer a partir de esa fecha y aunque aún cuenta con niveles por encima de los alcanzados en el año 2000, en general, las ventas han retrocedido a los volúmenes observados en 2002 (Gráfica 2).

En el caso particular de las ventas de vivienda Social (S), el volumen actual (2013) de ventas se ubica en niveles de 2007. Para similares a las observadas en 1999. Para los segmentos Medio y Residencial se aprecian variaciones anuales en el volumen de ventas, pero la cifra de 2013 es parecida a las ventas alcanzadas entre 2008 y 2009. En el segmento Residencial Plus, las ventas en 2013 alcanzaron niveles similares a los de 2010.

Conforme se concreten los ajustes en los aspectos normativos, financieros y logísticos para el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales, las condiciones de la oferta podrían favorecer al inicio de nuevos proyectos y unidades de vivienda. Más proyectos y unidades de vivienda en nuevas propuestas de inversión o residencia, definitivamente podrían estar mejorando el volumen de ventas de vivienda nueva terminada (Gráfica 3).

 

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Vivienda nueva terminada escenarios planeación 2014

SITUACIÓN ACTUAL

Durante 2013, el mercado de vivienda nueva terminada se ha desempeñado con menos proyectos vigentes y con una tendencia descendente de este indicador desde finales de 2011. El inicio de nuevos proyectos ha sido muy limitado en prácticamente todos los segmentos, ocasionando que la tasa de reposición de los proyectos vendidos no sea lo suficientemente alta para cubrir a los proyectos que agotan sus inventarios (Gráfica 1). Sin embargo el volumen de ventas durante 2013 mostró incrementos marginales en los segmentos de interés social, mientras que en los segmentos de mayor valor, los niveles de ventas mantuvieron un desempeño similar al de años anteriores (Gráfica 2). De acuerdo al monitoreo de vivienda nueva terminada de Softec, realizado en los 40 principales mercados inmobiliarios de México, los meses de inventario promedian 42, esto es, 20% más que a finales de 2010. Los precios reales de la vivienda nueva terminada no muestran incrementos pronunciados, más bien se han mantenido estables en los últimos ocho trimestres, con variaciones trimestrales de menos de 5% en los segmentos Medio y de Interés Social. Aunque el segmento Residencial presenta variaciones reales de precio por unidad por encima del 5%, sólo el segmento Residencial Plus ha mantenido variaciones por encima del 20% (Gráfica 3).

DETERMINANTES DE LAS CONDICIONES FUTURAS DEL MERCADO DE VIVIENDA

El crecimiento del parque de vivienda es función tanto de la formación de hogares y empleos, como de la sustitución de parque obsoleto y la migración.  La estructura demográfica ha resultado ser un gran impulsor de la demanda de vivienda en México.

La limitada existencia y continuidad de políticas para el desarrollo de vivienda nueva terminada formal no han sido necesariamente un factor que impida que las familias mexicanas solucionen sus requerimientos de vivienda (Gráfica 4).

El crecimiento del parque habitacional se ha dado en los diversos segmentos y áreas geográficas del territorio nacional con una decreciente participación de la fabricación industrial de vivienda, y por consiguiente, una mayor participación de la construcción informal. Las condiciones económicas de las familias demandantes de vivienda en plazas urbanas han ido mejorando paulatinamente.

México llevó a 42 millones de personas a condición de clase media entre 1992 y el 2010. Se considera clase media a las familias con ingresos mensuales entre 15,000 y 40,000 pesos. De acuerdo a la información de la Asociación de Agencias de Investigación (AMAI) en este momento 55.5% de los hogares son de clase media (D+, C), 21.5% son de clase alta (C+, A/B) y tan sólo 23% son de clase baja (D/E). El ingreso mediano familiar creció de US$8,500 anuales en 2000 a US$12,500 en 2010 (Gráficas 5a y 5b). Sin embargo, la estructura de empleo en el país, a raíz de la última crisis económica,  favorece la proporción de trabajadores en el sector informal. Lo anterior acota la formación de demandantes potenciales de vivienda nueva terminada por medio de financiamiento hipotecario (Gráfica 6). El impacto de las variaciones del empleo informal se pueden apreciar con un rezago de cuatro trimestres en la tendencia de ventas de vivienda fabricada por desarrolladores. Cada vez que el número de trabajadores informales aumenta, las ventas de vivienda nueva del año siguiente tienen un comportamiento inverso.

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Así, el último decremento en el volumen de trabajadores informales (2012/04) se ha visto reflejado en mayores volúmenes de unidades vendidas por mes recientemente. En cuanto a las condiciones de financiamiento a la industria, las perspectivas no presentan una tendencia favorable toda vez que la colocación de créditos individuales para compra de vivienda nueva ha decrecido desde principios de 2012, y los créditos a la construcción tampoco han incrementado su número. La tendencia descendente en el número de créditos a la construcción no ha variado desde 2009, cuando el apoyo financiero al desarrollo habitacional inició su caída. Softec calcula que las circunstancias actuales del mercado derivarán en que de cada diez unidades de vivienda construidas en el país, sólo cuatro sean fabricadas por empresas desarrolladoras. 60% se construirá por las familias en lotes formales e informales.  Adicionalmente, se esperan diversos efectos en la industria de la vivienda a raíz de la reforma fiscal.

El efecto inmediato de la reforma fiscal sobre la industria de la vivienda es reducir el número de promotores y clientes calificados. La consecuencia es una contracción de la industria con la consecuente perdida de empleos e incremento de la producción de vivienda informal en zonas de invasión, riesgo y sin servicios.

Aún y cuando se ofrece subsidio a la compra, el incremento al precio de la vivienda de menos de 160 salarios mínimos hace poco viable su producción en términos generales (Gráficas 7a y 7b). La inercia demográfica, laboral y económica de México demanda que en el país, al 2020, se construyan 8 millones de viviendas, se generen 16 millones de empleos nuevos, se techen 320 Km2 para espacio laboral, y se urbanicen 240,000 Ha. Para el 2020, México debe invertir 600,000 millones de pesos al año en desarrollo e infraestructura inmobiliaria: 160,000 para infraestructura urbana, 240,000 para producir y financiar vivienda, y 200,000 millones para construir espacio laboral. Las oportunidades vendrán de adaptar las actuales estructuras de desarrollo inmobiliario a las necesidades del futuro cercano. * Este es un resumen de la participación de Gene Towle, Socio Director de Softec, en recientes foros inmobiliarios.

 

 

Proyecciones del mercado de vivienda

Softec estima que cada año se incorporarán un promedio de 866,000 nuevas unidades de vivienda al parque habitacional en México, no sólo por la formación de hogares, sino también por la movilidad económica de las familias mexicanas, el cambio de las estructuras familiares y los estilos de vida.

El año 2013, inicia para la industria de la vivienda serios planteamientos sobre, cómo finalmente ajustar y resolver diversas problemáticas que han limitado su desempeño. Entre los principales temas destacan todavía la escasez del financiamiento a la construcción, la diversificación de los programas hipotecarios y de crédito, para resolver las necesidades habitacionales de las familias mexicanas, el fortalecimiento del mercado de vivienda usada y en renta,  los cambios y ajustes a las políticas de vivienda que la nueva administración ha planteado.

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A la par, las empresas desarrolladoras y las del sistema financiero hipotecario deberán encontrar los mecanismos para atender una demanda de vivienda creciente tanto en número como en capacidad económica y sofisticación.

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Crecimiento del parque habitacional y la participación de los desarrolladores formales.

La estructura de demanda del mercado apunta hacia un constante crecimiento del parque habitacional. Softec estima que cada año se incorporarán un promedio de 866,000 nuevas unidades de vivienda al parque habitacional en México, derivado no sólo de la formación de hogares, sino también de la movilidad económica, del cambio de las estructuras y los estilos de vida de la familias mexicanas.

Mercado en 2013.

El mercado total (autoconstruido e industrializado) en el país alcanzará los 46 mil millones de dólares. Las estimaciones de Softec, con base en su constante monitoreo del mercado, apuntan a que en 2013 los desarrolladores formales de vivienda podrán captar alrededor del 45% del valor total de la producción y 43% del volumen. Softec estima un potencial de ventas para 2013 de 20 mil millones de dólares en la industria formal y 374,000 unidades. La vivienda construida por desarrolladores estará distribuida principalmente en los mercados (S y E) que representarán 32% y 39% de las unidades producidas.

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Mercado de vivienda terminada.

Nuevamente en 2013, Softec estima una contracción en el volumen de ventas de las unidades fabricadas por desarrolladores respecto al año anterior. Las ventas en volumen en 2013 serán 3% menores a las de 2012; mientras que en valor, se espera un pequeño aumento que se estima de 1%

Los mayores efectos de la contracción se estiman en la reducción de la producción y venta de vivienda del segmento S (7%). Cabe señalar que el segmento de mayor peso, el segmento E, decrecerá sus ventas en 6% respecto a 2012.

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En el caso particular de los mercados de interés social (S y E) los impactos negativos siguen siendo provocados por la contínua contracción de la oferta, aunque el programa de créditos tiene capacidad de dar más hipotecas, hay ciudades donde no hay oferta. Generar nueva oferta toma de 12 a 24 meses.

Aunque la política habitacional se ha centrado en producir vivienda de bajo costo y pequeña para primeros compradores, las condiciones normativas, territoriales, financiamiento y del mercado, han dificultado que los mercados de vivienda de interés social recuperen el crecimiento. Aún así, (S y E) aportarán en 2013, 69% del total del volumen de ventas y 32% del valor del mercado.

Adicionalmente, la concentración de los mercados de vivienda terminada en zonas urbanas, los cambios demográficos y socio económicos que presentan los demandantes y la evolución de los programas hipotecarios hacia mercados de mayor valor, derivarán en condiciones de mayor atractivo para los segmentos (M y R.)

En 2013 el valor de mercado para vivienda de desarrolladores debería alcanzar los 20 mil millones de dólares. Aunque los segmentos (R y RP) sólo aportan el 8% del volumen de las ventas, aportan el 28% en valor, y se espera que las ventas se incrementen respecto a 2012 en un 4%. Conforme nuevas propuestas de producto de mayor valor agregado se oferten en las ciudades grandes y medias, se espera que el atractivo de la vivienda nueva terminada de los segmentos (R y RP) mejore la demanda de estos segmentos.

Mercado de vivienda terminada en las 90 principales ciudades.

Softec considera que los 90 mercados más grandes alcanzarán una producción y venta por una cifra de 671,196 unidades en 2013.

La vivienda construida por desarrolladores tendrá el mayor volumen en los mercados (S y E) que representarán 75% de las unidades producidas, aunque sólo 36% del valor del mercado de vivienda nueva terminada.

Softec estima ventas de 17 mil millones de dólares en la industria, en las principales 90 ciudades del país. Se estima que los desarrolladores venderán y escriturarán en ellas 327,500 unidades durante 2013.

La creciente participación de nuevos actores en la cadena de producción de la vivienda y la mayor integración de los procesos de éstas con las empresas desarrolladoras tradicionales, harán posible la transición hacia esquemas de verticalidad en las nuevas construcciones. En específico, la integración a las cadenas productivas de promotores y urbanizadores de tierra e infraestructura, comercialización y financiamiento, liberarán recursos en las desarrolladoras para permitirles enfocarse a la adecuación y mejora de sus propuestas de valor a los compradores de vivienda: primeros compradores, familias en crecimiento que comprarán su segunda o tercera vivienda, familias extendidas o unipersonales, o bien, compradores que encuentran en los productos habitacionales excelentes y seguros mecanismos de inversión y plusvalía.

Las políticas públicas a instrumentarse deberán entonces, fomentar la inversión y la rentabilidad del negocio inmobiliario, a fin de que los actores de la industria continúen cubriendo las necesidades de vivienda de la población mediante una oferta habitacional con certeza legal, que aporte obras y servicios de calidad, que pague permisos y derechos a los municipios antes de ser habitada y que genere una mejor imagen urbana en beneficio de la calidad de vida de las familias mexicanas.

 

Mercado Nacional de Vivienda: Mercado Plusvalizados

En los últimos diez años, el ritmo de crecimiento de la fabricación de nuevas viviendas ha estado por encima de la tasa media de crecimiento poblacional en la mayoría de las ciudades medianas y grandes del país. La principal y más trascendente razón de lo anterior radica en el hecho de que somos la misma población, pero con diferentes necesidades. Y mientras hace diez años una importante proporción de los actuales demandantes de vivienda vivían aún con sus padres, ahora ya se han casado, se han independizado o han formado un patrimonio comprando una casa nueva.  Las más recientes cifras demográficas obtenidas por el II Conteo de Población y Vivienda 2005, muestran que del año 2000 al 2005, se fabricaron poco más de 550 mil nuevas casas cada año, de todos los tipos y de todos los segmentos a lo largo del territorio nacional. Así, mientras que en el año 2000 el parque habitacional ascendió a casi 22 millones de casas, para el 2005 esta cifra alcanzó las 24.7 millones de unidades.

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Lo anterior representó un crecimiento medio anual de 2.39%.  El análisis del mercado puede dividirse entre las ciudades que mostraron una tasa de crecimiento medio anual más alto y las ciudades que incrementaron en mayor volumen su parque habitacional.  Dentro del primer grupo, las 15 ciuda des con las tasas de crecimiento más altas son Cancún, San Cristóbal de las Casas, Nogales, Reynosa, Puerto Vallarta, Ciudad del Carmen, San Juan del Río, Querétaro, Hermosillo, Aguascalientes, Tuxtla Gutiérrez, Poza Rica, León, Tijuana y San Luis Potosí, con tasas que van de 6.57% en Cancún hasta 3.97% en San Luis Potosí.  En el segundo grupo, entre las 15 ciu dades con el mayor volumen de crecimiento se ubican la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Puebla, León, Ciudad Juárez, Toluca, Cancún, San Luis Potosí, Querétaro, Mexicali, Aguascalientes, Hermosillo y Chihuahua. El volumen de nuevas casas construidas en estas ciudades va de las 411 mil en la Ciudad de México a las 34 mil unidades en Chihuahua.  Desde 1989, Softec da seguimiento tri mestral a 31 de las ciudades con mayor volumen de producción de vivienda nueva terminada del país. Estas 31 ciudades aportan poco más del 75% de la producción nacional de vivienda.  Al analizar la evolución reciente de las ventas mensuales de vivienda nueva terminada en estas 31 ciudades, es posible observar una tendencia claramente ascendente, sobretodo a partir de principios del año 2001. A partir de este año, las ventas de producto de interés social presentaron volúmenes cada vez mayores, pasando de 5,000 unidades mensuales en 1998 a 17,000 unidades a principios de 2002. Por su parte, lo mercados de vivienda Media, Residencial y Residencial Plus también mostraron mayor dinamismo durante este período analizado.

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Destaca que aunque a principios de 2005 el volumen de ventas de producto de interés social ha bajado sus niveles, las ventas mensuales de vivienda Media, Residencial y Residencial plus han mantenido su tendencia creciente. La diversificación y crecimiento de los productos hipotecarios enfocados a los productos Medio y Residencial han sido un factor catalizador del incremento en ventas de estos segmentos. A principios del año 2000, las ventas mensuales ascendían a mil unidades por mes. A principios del año 2002 las ventas ya habían alcanzado 3,500 unidades mensuales. Dos años después, el mercado absorbía 5,000 unidades por mes y desde principios de 2005 las ventas se ubican ligeramente por encima de las 7,000 unidades mensuales.  En esta estructura de mercado, predo minan las ventas de vivienda Media, con valor de hasta $1 millón de pesos. Las ventas de vivienda Media han representado cerca del 70% del total de unidades vendidas en los segmentos medio a alto del mercado. A mediados de 2004, las ventas de vivienda Media presentaron una tendencia estable y fueron las ventas de vivienda Residencial (de más de $1 millón de pesos y hasta $2.3 millones) y Residencial Plus (de más de $2.3 millones de pesos) las que continuaron creciendo con mayor dinamismo, de tal forma que pasaron del 10% del total de unidades vendidas en 2002 a 30% en 2006.

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El análisis por valor del mercado con firma la tendencia ascendente en participación de los segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus ya que desde el año 2000 es notorio el incremento en su participación de mercado. Bajo esta perspectiva de valor de mercado, la participación de los segmentos de más valor pasa del 30% a principios del 2006 al 60% en esa fecha. Así, de los $13,600 millones de pesos mensuales que se venden en los 31 mercados más importantes del país, poco más de $9,300 corresponden a ventas de producto Medio, Residencial y Residencial Plus. Esta tendencia apunta hacia una re valorización de los mercados de vivienda en las principales urbes del país dado que la mayor participación del mercado se da gracias a la venta de producto que poco a poco ha ido mejorando sus precios de venta, en los segmentos de mayor precio del mercado.  El análisis por valor de los segmentos más altos del mercado confirma la tendencia descrita anteriormente. Si en unidades la mayor participación de mercado la obtiene el producto Medio, en valor, el segmento de mayor crecimiento en participación de mercado se observa en el segmento Residencial Plus. Así, este segmento pasó $600 millones de pesos de ventas mensuales en 2001 a poco más de $3,200 millones de ventas por mes, es decir, casi cinco veces el nivel de 2001. Por su parte, el segmento Residencial, ha mostrado la tasa de crecimiento más alta ya que de ubicarse en ventas de $330 millones de pesos por mes, pasó a ventas de más de $2,800 millones cada mes.

Sin embargo, el promedio de crecimiento de este segmento fue de 3.4% promedio mensual durante el período 2001 a 2006, mientras que el promedio de crecimiento en el valor de las ventas por mes de los segmentos Medio y Residencial Plus fue de alrededor del 2.3% y 2.8% respectivamente.  A julio de 2006, los niveles de ventas al canzados por el mercado Medio, Residencial y Residencial Plus han alcanzado cerca del 60% del valor del mercado de estos segmentos en 2005. Softec espera que en la medida en que los esquemas de financiamiento hipotecario flexibilicen sus condiciones incrementando el aforo, agilizando los tiempos de originación y perfilando mejor sus productos para atender a una mayor cantidad de compradores, no sólo de vivienda nueva, sino también usada, el efecto de rotación incrementará su impacto en las ventas y precios de producto de los segmentos altos del mercado.

 

Vivienda en Franco Crecimiento

La evolución demográfica y la movilidad económica mantendrán un volumen de demanda alrededor de 425 mil unidades de vivienda nueva y terminada y una demanda total de vivienda de 860 mil unidades en todos los segmentos.
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Las condiciones de mercado que enfrentará la industria de la vivienda nueva terminada en México al inicio de 2013 parten de una coyuntura que no ha sido del todo positiva para los principales actores -sobretodo aquéllos instalados en la producción de vivienda de interés social-, pero que sigue presentando oportunidades, toda vez que los sistemas de financiamiento al comprador, el volumen y estructura de la demanda se robustecen, mientras que los inventarios de los proyectos aún disponibles siguen bajando a ritmos crecientes.

Los principales elementos coyunturales que impactan el desempeño de la industria de la vivienda nueva terminada han tomado tiempo en gestarse y provienen de diversos ámbitos: n En el ámbito financiero, el crédito a la construcción sigue restringido y la obtención de recursos vía inversiones de capital cuenta con altos requerimientos de rentabilidad, limitando el inicio de nuevos proyectos o la continuación de etapas subsecuentes.

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* En el ámbito normativo y de reservas territoriales, el agotamiento de espacios al interior de muchas de las ciudades medias del país se visualiza como uno de los principales retos para el inicio de nuevos proyectos y la continuidad del negocio inmobiliario, toda vez que las gestiones de permisos, licencias y factibilidades de nuevas reservas en los ejes de crecimiento, consume una gran parte del tiempo y esfuerzo de los proyectos y los cambios de uso de suelo y densidad en las zonas centrales de las ciudades no avanzan a la misma velocidad con que la demanda de nueva vivienda lo necesita.

* En el ámbito de mercado, algunos modelos de proyectos y productos han agotado su atractivo frente a una competencia que ahora incluye a la vivienda usada y en algunos mercados, a la vivienda en renta también. El limitado inicio de nuevos proyectos pone freno a la variedad de opciones que un demandante evalúa ante la necesidad de vivienda.

Financiamiento: Más capital,  Mejor rendimiento y Más estricto

Regulación, reglamentos y normas:  Más lento y caro,  Más verde y Más complejo

Mercado: Más exigente Más internetizado Más escaso (nicho)

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En su mayoría, los anteriores elementos de esta coyuntura van asimilándose aceptablemente por empresas desarrolladoras de vivienda que mantienen su oferta al mercado y que han conjuntado creativamente diversos mecanismos de financiamiento, aún para proyectos de pequeña escala.  Sin embargo, la participación de la oferta de vivienda nueva, en término de opciones al mercado, se ha visto impactada a la baja dado el bajo inicio de nuevos proyectos.

A pesar de lo anterior,  el mercado enfrenta el inicio de 2013 en mejores condiciones que en años anteriores:

El continuo descenso en el número de proyectos en venta finalmente lleva cuatro trimestres  estabilizándose, lo cual ha impactado positivamente al comportamiento de las ventas de vivienda nueva. Lo anterior debido a que el descenso en el volumen de ventas se ha contenido, principalmente por la suma de las ventas de los proyectos nuevos que han ingresado más unidades al mercado. En casi todos los segmentos la oferta promueve las ventas. La renovación de la oferta ha generado, por lo regular, un impacto positivo en el volumen de ventas del mercado.

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Los precios promedio de la vivienda también se han visto afectados por el descenso de ventas. En términos corrientes, los últimos seis años se caracterizan por un primer periodo de continuo crecimiento en los precios hasta principios de 2009 cuando la baja en ventas no pudo contenerse. Desde entonces se aprecia una estabilidad en los precios de venta por unidad. Los efectos de estos fenómenos sobre el desempeño individual de los proyectos aún en venta, es, a partir de 2011, positivo, toda vez que las ventas promedio por proyecto muestran incrementos conforme la competencia va agotando sus inventarios.

Lo anterior, aunado a la estabilidad y evolución de muchos de los programas de financiamiento a la compra de vivienda, presentarán importantes oportunidades para la industria de la vivienda.

Las condiciones demográficas y económicas de México – creación de nuevos hogares y empleos formales – han ido evolucionando de forma propicia para dar cabida a nuevos proyectos inmobiliarios que a su vez brindarán espacios productivos para satisfacer la demanda de empleo y de vivienda. Los desarrolladores inmobiliarios habitacionales del país que han superado las condiciones imperantes del mercado, cuentan con experiencia y conocimiento de los procesos productivos y han atendido con cadavez más calidad a la demanda; sin embargo, será necesario que los aspectos normativos y económicos que dan certeza a inversionistas y compradores mejoren paulatinamente su desempeño para apoyar la recuperación del tren de vivienda.

Manufacture Business in Mexico

Manufacture Business in Mexico

Manufacture activity weight over the whole economy, has evolved in a positive way, but in terms of number of employees, the percentage representing the manufacture industry has decreased its number.

Industrial real estate development is directly related to manufacture activity performance in Mexico, and eventually, to manufacture evolution in other countries that foresee Mexico as a competitive market to move here the whole or a portion of their manufacture activities.

According to most recent statistic from the Economic Census of INEGI (2009), manufacture sector has maintain important levels of growth in all Mexican Estates, both in number of companies and in the amount of employees working in the manufacture industry.

Manufacture activity weight over the whole economy, has evolved in a positive way in terms of the number of companies in this sector. But in terms of number of employees, the percentage representing the manufacture industry has decreased its number. The last Economic Census shows that the number of companies from manufacture sector accounted for 11.7% out of total, and in 2004 this number was 10.9%. In terms of number of people employed in the manufacture sector, the percentage decreased slightly, when it went from 25.9% in 2004 to 23.2% in 2009. This late situation, more companies with a relative less percentage of employees, was due to the creation of more small companies using more technology, requiring as a consequence, fewer employees.

As an average, the annual growth rate in the number of new companies of manufacture industry has reached 5.9% per year from 2004 to 2009. States with a mayor amount of companies created are: Estado de Mexico, Oaxaca, Puebla, Guerrero, Yucatan, Michoacan, Guanajuato and Jalisco. They accounted for 60% of new companies created in the sector.

In terms of the number of new jobs created in the manufacture industry, a very important variable with large positive impact over real estate demand, the annual grow rate was of 2.1%. States with a higher grow rate were Quintana Roo, Baja California Sur, Guerrero, Chiapas, Oaxaca, Nayarit and Michoacan. Analyzing not the rate but the total number of jobs created during the 2004 – 2009 period, states like Estado de Mexico, Jalisco, Guanajuato, Sonora, Nuevo Leon, Baja California, Michoacan and Queretaro. These eight states account for 65% of total growth of new jobs created in the manufacture sector.

The impact of all these new jobs over the real state industry -considering that from every job there is needed a space of 20m2 to 30m2- is estimated in almost 14 million square meters during a five years period (2004-2009). This means that every year, almost 2.7 million of square meters of industrial spaces have been required to attend the job increase.

States where more jobs were created represent attractive markets for the creation of new industrial spaces. With more technical advanced manufacture activities it is expected that real estate demand could decrease its numbers, but the maquiladora activities, so common in most Border States, with a large amount of employees required, could balance the industrial space demands.

Industrial evolution of each state will be determinant in locating the amount of industrial spaces in the minimum or maximum levels of demand.