Bienes raíces: escudo inflacionario y refugio contra la volatilidad

06/03/2017
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En Xperta Capital  llevamos más de 15 años  capacitando, asesorando, desarrollando  y  administrando  la inversión inmobiliaria  de nuestros clientes, sabiendo  que las decisiones  inmobiliarias son la base  de la planeación patrimonial .

El final de 2016 y arranque de 2017  tuvieron  una serie de eventos  que agudizaron  la volatilidad económica  y generaron presiones inflacionarias  en México:  la decisión de la Gran  Bretaña de  para salir de la Unión Europea (#Brexit); la elección de Donald Trump como el 45º Presidente de los Estados Unidos de América (@realDonaldTrump); la liberación de precios de las gasolinas (#gasolinazo), y la extradición a los Estados Unidos de Joaquín Archivaldo Guzmán Loera (El “Chapo” Guzmán), por nombrar algunos de ellos.

Este entorno provocó una volatilidad importante en la relación cambiaria entre el peso y el dólar americano, llevando a nuestra moneda a una paridad de $21.70 pesos por dólar, al 20 de enero de 2017 -día en que tomó protesta el Presidente Trump.

Si analizamos la volatilidad del tipo de cambio desde 1994 (año en que se pone en marcha el Tratado de Libre Comercio de América del Norte), la paridad que hoy tenemos es de las más altas en la historia reciente del país. Por otro lado, este escenario de volatilidad e incremento en la paridad del tipo de cambio, provocó un ajuste a la alza de las tasas de referencia del Banco de México, llevando nuestra tasa objetivo a niveles que no se veían desde 2009.

Uno de los componentes de mayor impacto económico, político y social en el país fue la liberación de precios de la gasolina a partir del 1 de enero de 2017, que originó un incremento en el precio de venta de los hidrocarburos en los primeros tres días del año (#gasolinazo) -Gasolina Magna, $15.99 por litro; Premium, $17.79 por litro; y Diesel, $17.05 por litro.

Toda la incertidumbre provocada por los aspectos internacionales, las alzas sostenidas en el tipo de cambio y tasas de interés, y el incremento a los precios de las gasolinas, provocó un aumento en los índices de inflación en México, cerrando el año 2016 en un 3.36% -por arriba de la meta que el Banco de México se había fijado (+/- 3%)- y un índice que no veíamos desde el primer trimestre de 2014.

Ante todo esto, México debe enfrentar este escenario incierto con inteligencia, paciencia y objetivos claros que incluyan su compromiso con la apertura comercial, la seguridad fronteriza, la diversificación de sus mercados, el respeto a los derechos humanos y el combate al crimen organizado.

Fuente: Elaboración propia (Xpertha Capital) con datos del Banco de México (Banxico): Tasa Objetivo Banxico del 21/01/08 al 21/01/17 con periodicidad diaria.

Los bienes raíces en contexto

Ante este escenario de alta volatilidad y presiones inflacionarias, los Bienes Raíces son refugio y escudo; así ha sido demostrado históricamente.

Desde la aparición de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) el rendimiento de las inversiones inmobiliarias han sido superiores a las del mercado accionario, y ha estado por arriba de las tasas de referencia de Banxico y la inflación anualizada en México.

En el periodo de 2011 al 2016, el Índice de Retorno Total (IRT) de los FIBRAs en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) fue del 22% contra el IRT del mercado mexicano que fue del un 7%; para la misma fecha, la tasa de referencia de Banxico rozaba el 4% y la inflación se mantenía por debajo del 3%.

Durante el 2015, los FIBRAs y prácticamente toda la categoría de Capitales en la BMV sufrieron un año díficil, provocado principalmente por el aumento de las tasas de interés en los Estados Unidos y la desaceleración económica internacional; llevando el IRT de los FIBRAs a terrenos negativos (-6%) contra un IRT positivo de mercado accionario (1.5%).

Para 2016, los FIBRAs retomaron un mejor desempeño que las acciones, y al cierre del 1T2016 tuvieron un IRT del 9% contra un IRT del 7.4% del mercado accionario.

El mercado inmobiliario mantiene un crecimiento a la alza en prácticamente todos los segmentos, pues a pesar de los anuncios sobre la cancelación de inversiones de armadoras automotrices norteamericanas (Ford y GM), otros países como Japón (Toyota, Nissan) y Alemania (VW, BMW) han ratificado y aumentado sus inversiones en nuestro país; lo que mantiene los índices de crecimiento del segmento industrial, principalmente en la zona centro del país (CDMX, Estado de México y Puebla) y el corredor Bajío (Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes).

Fuente: Estadísticas Banco de México (Banxico): Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Información calculada y publicada por el INEGI a partir del 15 de julio de 2011.

Por otro lado, la depreciación del tipo de cambio pone presión en los contratos de arrendamiento, principalmente en el segmento de oficinas corporativas Triple A en los mercados de CMDX y Monterrey, lo que demandará una muy buena comunicación y medidas de mitigación de los administradores de las propiedades, para negociar con los inquilinos y no presionar la posible desocupación de espacios, ya que será difícil lograr una reducción en la renta o renegociación de un contrato a pesos.

Por otro lado, la competitividad relativa del peso frente al dólar beneficiará al segmento turístico (ironicamente, el proveniente de los Estados Unidos), tanto en los segmentos de Sol y Playa como de Negocios; por lo que veremos consolidarse y aumentar la construcción de cuartos de hotel en los destinos turísticos y en los corredores industriales del país.

Dos segmentos que durante los últimos años han crecido de manera impor tante y que su inercia se mantendrá en el corto plazo -pero que son sensibles a niveles de consumo y aumento de tasas de interés- son: el segmento residencial y el comercial (retail) a los cuales debemos darles seguimiento puntual y no descuidar los niveles de absorción de venta residencial y los índices de ocupación comercial.

Un hecho innegable y consis – tente en el mercado inmobiliario es que los rendimientos están a largo plazo, y que las coyunturas de corto plazo afectan las valuaciones; pero, en general, el mercado soporta y mantiene las tasas de rendimiento comprometidas en los proyectos.

Fuente: Franklin Templeton Investment. FIBRAs: crecimiento es la clave. Abril 11, 2016.

Para lograr mantener los rendimientos de los proyectos inmobiliarios en periodos de incertidumbre, es necesario apoyarse de un grupo de xperthos y especialistas con inteligencia en el mercado, que conozcan el comportamiento de las variables críticas de cada uno de los segmentos inmobiliarios, las sepan interpretar y tomen decisiones asertivas basados en la prudencia que da la experiencia.

En Xpertha Capital llevamos más de 15 años capacitando, asesorando, desarrollando y administrando la inversión inmobiliaria de nuestros clientes, sabiendo que las decisiones inmobiliarias son la base de la planeación patrimonial. Somos apasionados de lo que hacemos y sabemos el potencial de nuestra gente y de nuestro país.

Los acontecimientos recientes son un reto inesperado para México; sin embargo, estamos convencidos de que los momentos de crisis son necesarios para provocar cambios y avance en las sociedades, pues como lo decía Albert Einstein: “solo en momentos de crisis surgen las grandes mentes”, y eso es lo que hoy nos reclama México.

Por Adriana M. Guillén Tarragó y Jorge A. Castañares Moreno

Socios Directores de Xperta Capital

www.xpertha.com

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