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Comportamiento de la demanda de la vivienda en México (2014 -2016)

Al cotejar los datos emitidos de forma anual por la Sociedad Hipotecaria Federal con los datos de portal inmobiliario Lamudi, es posible determinar que la variación anual de la demanda de vivienda entre 2014 y 2016 es del 6%.

Fuente : Lamudi lamudi_2

La demanda de viviendas viene determinada principalmente por factores socio-demográficos y económicos. Según el estudio “Mercado Inmobi l iar io en México”, elaborado por el portal inmobiliario Lamudi, entre los factores socio demográficos destaca la necesidad de formación de nuevos hogares y la movilidad habitacional, mientras que los factores económicos más importantes que afectan la demanda de viviendas son el precio, la renta percápita y las tasas de interés del crédito.

Adicionalmente, la apertura comercial y la reestructuración económica provocadas por la globalización, están dando como resultado la diversificación de las actividades productivas en el territorio nacional, y consecuentemente aparecen nuevas tendencias en la distribución poblacional. Esta dinámica ha incrementado las
oportunidades de trabajo en diversas zonas, desencadenando una demanda de soluciones residenciales que hasta la fecha estaba latente.

Al cotejar los datos emitidos de forma anual por la Sociedad Hipotecaria Federal con los datos de portal inmobiliario Lamudi, es posible determinar que la variación anual de la demanda de vivienda entre 2014 y 2016 es del 6%.

Demanda de vivienda por Estados
De acuerdo con el análisis elaborado por Lamudi, los 10 Estados con mayor demanda de vivienda constituyen cerca del 60 por ciento del total de la demanda en el país. Es el Estado de Nuevo León quien domina en la demanda de vivienda, con un 8.74% del total de la demanda, seguido por la Ciudad de México (7.15%) y Jalisco (6.61%). En contraparte, los 3 Estados con la menor demanda de vivienda son Colima, Nayarit y Tlaxcala, con 0.89%, 0.72% y 0.67% respectivamente.

lamudi_3Por otra parte, destaca el comportamiento de la demanda de vivienda en 6 Estados, cuya dinámica en la variación de la demanda entre el periodo 2014 y 2016, ha crecido significativamente. Nos referimos a los Estados:
Nuevo León (225%), Yucatán (206%), Aguascalientes (178%), Baja California Sur (128%), Campeche (103%) y Quintana Roo (100%), lo cual significa que el crecimiento de la demanda en dichos Estados ha sido exponencial,
siendo el sureste la región con la mayor tendencia de crecimiento en la demanda de vivienda en México. En contraposición, se ubican los Estados Michoacán, Guerrero y Oaxaca, los cuales demuestran una variación
negativa cor respondiente al -63%, -70% y -82% respectivamente.

Como tendencia, las grandes ciudades del país apostarán por el crecimiento vertical, el cual permite concentrar la población en un espacio más reducido facilitando la prestación de los servicios básicos a las comunidades que viven en ellas. Adicionalmente y debido al agitado estilamudi_1lo de vida de las grandes ciudades, los desarrollos inmobiliarios tienden hacia edificios de usos mixtos, permitiendo a sus usuarios encontrar en un mismo lugar espacios residenciales, corporativos, de esparcimiento y consumo.

Específicamente en Nuevo León, el desarrollo de colonias como “Del valle” o “Colinas de San Jerónimo” son indicadores del desarrollo de vivienda. Al ser la segunda ciudad más industrializada del país, la vivienda en Monterrey es impulsada por su crecimiento corporativo. Guadalajara es la segunda ciudad más poblada de México y junto con la atracción de residentes jubilados en Puerto Vallarta, hacen de Jalisco uno de los destinos con mayor
demanda de vivienda. En el caso de Chiapas, señalamos la creación de los desarrollos “Puerta del Sol”, “Residencial Posada” y “Colina Universidad” como muestra de crecimiento en vivienda.

Por su par te, el Estado de México concentra la mayor población absoluta del país, provocado en gran medida por la necesaria expansión industrial y corporativa en las zonas aledañas a la CDMX, la falta de espacios en dicha ciudad fomenta el crecimiento de la demanda de vivienda en este Estado. En Coahuila, los factores que inciden en esta demanda son, entre otros, la creciente inmigración interna, donde de cada 100 personas 17 provienen de Nuevo León, 16 de Durango y Chihuahua, 7 de Tamaulipas y 6 de la CDMX, según datos del INEGI.

La reciente apertura de Galerías Serdán y el desarrollo de Angelópolis incentivan la demanda de vivienda en Puebla, donde la evidente generación de empleos derivada del crecimiento automotriz y textil, han hecho de este destino un lugar atractivo para vivir. Ciudad Juárez anteriormente era una rica zona minera, que en la actualidad goza de un importante desarrollo industrial. La conocida “Puerta de México” tiene un perfil internacional y un cosmopolitismo como consecuencia de su colindancia con la primera economía del mundo, Estados Unidos, que en efecto, hacen de Baja California un destino atractivo para los residentes extranjeros. Por otra parte, con más del 11% de participación en  la demanda de vivienda en México, Veracruz se posicionó en 2014 y 2015 como la entidad con mayor demanda de vivienda, tras la reforma energética.

En lo que respecta a la Ciudad de México, para el año en curso se estima un crecimiento mayor al de 2015, con una variación porcentual positiva del 6.15%. Junto a esto, las soluciones que ofrecen los organismos crediticios, así como el incremento en proyectos culminados se convierten en una forma de impulsar la adquisición de vivienda en la capital.

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México registra inversión récord con proyectos inmobiliarios emblemáticos

 

11El sector inmobiliario sigue en constante crecimiento en las principales ciudades de la República Mexicana, así como la Ciudad de México; al respecto, José Antonio Elizalde, Director Comercial de Coldwell Banker México, adelanta que hay corredores de inmuebles comerciales muy identificados, y uno de los más visibles es Paseo de la Reforma, donde tan solo entre finales de 2015 y durante 2016 se liberará un millón de metros cuadrados.

En cuanto a la vivienda residencial, comenta que la exigencia por parte de los clientes es positiva porque genera un círculo virtuoso donde hay una mayor calidad en las construcciones. Revela que “está creciendo el segmento de clientes que buscan opciones residenciales diferentes, y un ejemplo son los desarrollos de usos mixtos (vivienda, oficinas y comercio), cuyo modelo resulta atractivo para muchas personas, porque logran resolver diversos problemas cotidianos de la vida, aunque a veces los precios son más altos”.

Respecto al tema de vivienda residencial, Alejandro Magaña, Director de Desarrollos Inmobiliarios de Metros Cúbicos, detalla que “las zonas High End en la Ciudad de México son las mismas de siempre, pero alrededor de estas áreas están surgiendo áreas High End B, cuyo ejemplo radical es Nuevo Polanco. los Premium B es un nuevo residencial más chico que no tiene áreas tan extendidas y no es tan exclusivo, pero los precios son altos en zonas como Nuevo Polanco, Anzures, Condesa y Del Valle”.

Entre los 72 socios de la ADI, Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, se han invertido hasta el momento 21,507 millones de dólares y generado 529 mil empleos. Los estados receptores de inversión que encabezan la lista son: Ciudad de México, Jalisco, Estado de México, Quintana Roo y Nuevo León. De los 389 proyectos en construcción, el sector residencial tiene 45%, usos mixtos 20%, centros comerciales 17% y el resto se divide entre turístico, corporativo, industrial y salud.

La ADI había comprometido una inversión de 9,000 millones de dólares para la Ciudad de México, para el periodo de 2013-2018, cifra que se superará durante 2016. Esta cifra es equivalente a la construcción de 106 inmuebles -14 millones 400 mil metros cuadrados- ubicados principalmente en las delegaciones Miguel Hidalgo, Cuajimalpa, Cuauhtémoc, Álvaro Obregón, Azcapotzalco y Benito Juárez.

21Durante The Real Estate Show, el ex presidente de la ADI, Jaime Alverde Losada, expresó en entrevista para Inmobiliare: “Estoy muy contento con el cierre de la gestión, porque se hicieron cosas muy positivas en estos casi dos años y medio de trabajo; uno de los más importantes fue la institucionalización en procesos, cultura de trabajo y acercamiento con el gobierno“. Además, se lograron los cambios en el Reglamento de Construcción, apoyo a la creación de la ventanilla única de Seduvi, y el apoyo del SAT en materia de trámites para la devolución del IVA, lo que ayuda a su vez en la gestión de otros trámites. “De manera personal me siento satisfecho de haber estado dos años y medio en la Asociación; estoy contento con los comentarios acerca de mi gestión. Yo creo que todos los temas se resolvieron, aunque me hubiera gustado que se promulgara una ley donde un porcentaje de las licencias y medidas de mitigación se quedara en las zonas donde se construye, porque eso nos ayudaría a transformar las ciudades de una manera más ágil”, reconoce Jaime Alverde.22

Salvador Daniel Kabbaz Zaga asumió la presidencia de la ADI y mencionó que seguirá trabajando en conjunto con las autoridades, elaborando propuestas específicas y participando en la conformación del nuevo ordenamiento de la Ciudad de México. Además, respecto a los problemas de movilidad y contaminación en la Ciudad, adelantó que considerarán reducir 10% el número de autos que acuden diariamente a los edificios de oficinas de la asociación en todos los corredores de la Ciudad, fomentar el uso de la bicicleta, trabajar para estimular la infraestructura de recarga para autos eléctricos, y elaborar propuestas para los terrenos que estarán disponibles en el actual aeropuerto de la Ciudad de México.

32Torre Bora Santa Fe, con diseño de Zaha Hadid
Bora es el tercer inmueble de la serie de edificios desarrollado sobre Avenida Santa Fe; forma parte de los terrenos adquiridos a GICSA, cuyo proyecto en su momento se llamaba City Santa Fe, aunque Gustavo Tomé, Director General de Némesis Capital, aclara que se compraron las ubicaciones, no así el proyecto de GICSA.

“Mistral, Siroco y Bora son proyectos independientes, pero conectados por un gran basamento comercial que los integra. En la primera parte del centro comercial hay una tienda de autoservicio, restaurantes y proveedores de servicios, y con la tercera torre se amplía el centro comercial”, explica Gustavo Tomé.

“Némesis Capital es una desarrolladora inmobiliaria que atiende cinco segmentos del mercado: vivienda, industria, comercio, oficinas y hotelero. Constantemente estamos tratando de innovar en el tema arquitectónico, cuando se nos permite. Lo que tratamos de hacer desde hace tres años, es contratar periódicamente a un arquitecto ganador del Premio Pritzker que nos permitiera desarrollar un proyecto inmobiliario vanguardista -no todos lo permiten, sobre todo por las eficiencias de los espacios-, y cuando empezamos, decidimos que Zaha Hadid era la mejor candidata por muchas razones.31

“Cada uno de los edificios de esta serie de tres tiene el nombre de un viento: Siroco, Mistral y Bora, los vientos de las distintas regiones del globo terráqueo. La inspiración de Bora surge en el despacho, con la intención de reflejar el espíritu mexicano. La inspiración de Zaha comienza en la figura de Frida Kahlo, tomando de los trajes típicos y sus texturas, formas de la cultura mexicana, las cuales finalmente llegan a la figura del edificio”, detalla Gustavo Tomé.

El proyecto estará conformado por seis módulos independientes, pero interconectados, dando juego y movimiento al edificio; estarán unidos por el Core Center –donde estarán los elevadores-, por lo que quedan seis pent houses y todos los departamentos tendrán vista. Entre las amenidades se contará con un gimnasio, ludoteca, alberca, media room, salón de usos múltiples y componente comercial en la base.

“En la parte inferior, el edificio tendrá una envolvente cuyo material no hemos definido; se trata de una estructura de acero forrada por una malla de aluminio o acero, que de lejos parecerá cubierta, pero que de cerca estará abierta, permitiendo la entrada de luz. Todos los departamentos tienen terraza; sin embargo, el perfil de vientos en Santa Fe es muy alto, por lo que en pisos superiores se reforzará la estructura, además de colocar cristales hacia adentro”, explica Gustavo Tomé.

42Vivienda High End en su mejor momento: Terraforma

Grupo Terraforma es una empresa con más de 15 años de experiencia en el sector de constr ucción y desar rollo inmobiliario. En cuanto a la vivienda residencial, José Ramón Leñero, Director General de Grupo Terraforma menciona que “nosotros estamos en el sector residencial High End, donde todo va muy bien; hay demasiada demanda, fuentes de financiamiento, pero poca tierra”. Agrega que el atractivo de Terraforma es que los acabados son muy buenos –pisos de madera y mármoles-, trabajan con excelentes arquitectos –buena distribución de espacios y alturas de 3.80 metros libres, entre otros.

Respecto a las exigencias del cliente, Javier Quintana, Director Comercial de Grupo Terraforma refiere que “el cliente cada día se vuelve más exigente, sobre todo en materia de ubicación, porque vivimos en una ciudad complicada. En este sentido, es difícil acceder a buenos terrenos, bien ubicados y con buen precio. En este momento, tenemos un desarrollo muy interesante de siete departamentos sobre avenida Paseo de la Reforma; residencia High End, con acabados triple A, vistas impresionantes y seguridad para nuestros clientes. Los departamentos son de 650 a 700 metros cuadrados”, agrega Quintana.

La empresa no descarta analizar todas las posibles ubicaciones, “estamos viendo un terreno en el sur de CDMX, pero también nos gustaría experimentar en la colonia Cuauhtémoc, donde estamos valorando tres o cuatro terrenos; asimismo, proyect amos con s t r u i r un componente de usos mixtos en Querétaro. Actualmente buscamos crear un Fondo de financiamiento abierto, para levantar recursos mixtos con algo de crédito y financiar proyectos grandes; seguimos analizando si la mejor opción es un CKD u otro. Analizamos también dos o tres proyectos que se podrían financiar con estos recursos; recientemente compramos un terreno de 28 hectáreas en Valle de Bravo, donde pensamos desar rollar un conjunto de ranchos con actividades comunes –lagos, área para motos y caballos, entre otros“.

Espacios pequeños con grandes áreas comunes, el nicho de Milk Investments

Adamant Puebla II fue un proyecto residencial desarrollado por Milk Investments, el cual forma parte de una cadena de edificios a nivel nacional que se llama Adamant, y de los que existen seis inmuebles. En entrevista para Inmobiliare, Zion Hasbani, Socio Director de Milk Investments, explica que “este proyecto está enfocado a un mercado que casi no se ha atendido en México; se trata de núcleos familiares pequeños de pareja –sin hijos- que no requieren espacios muy grandes. Creamos un producto especialmente para esas necesidades, donde los espacios privados son más reducidos, pero con más espacios comunes: gimnasio, alberca, salas de descanso, etcétera. Son rascacielos a los que añadimos arquitectura de vanguardia. En provincia, estos edificios son icónicos: Puebla, Querétaro, Tijuana, León y Mérida, aunque hay pocos desarrollos verticales en estas ubicaciones, y son de menores dimensiones”.51

Detalla que cada que se visite un proyecto Adamant se encontrarán las mismas características; sin embargo, cada edificio es completamente diferente con diseño de vanguardia, y con albercas y gimnasios particulares.

“Para todos los departamentos se cuenta con vistas impresionantes, porque son edificios muy altos; y en las ciudades de provincia, la mayoría son construcciones horizontales. Para los desarrollos Adamant, las áreas comunes van hasta arriba de los edificios, pero contamos con salones de juegos, bares, spa y alberca, que sí van en la parte baja del desarrollo. 180 departamentos en promedio se construyen en cada edificio, y los hay desde 35 a 100 metros cuadrados”, resalta Zion Hasbani.61

Grupo Copri en Periférico Sur

Parque Sur es un desarrollo que fue planteado como uso mixto, para aprovechar al máximo los frentes tanto a la Calzada México-Xochimilco como a Periférico Sur. Tendrá componentes de vivienda, oficinas, comercio y la cadena hotelera City Express.71

Los locales comerciales se destinarán a proveeduría de servicios, para dar atención a los residentes. Además, tendrá siete torres de vivienda con aproximadamente 80 departamentos. En mayo de 2016 se entregó la primera torre; las dos primeras torres están vendidas, la tercera lleva 70% de preventa, y la cuarta se abrirá a preventa próximamente.

“Estamos tratando de abarcar todas las zonas de la Ciudad de México, éste fue un terreno único y se pudo adquirir hace muchos años; además, fue uno de los últimos terrenos de buen tamaño. La respuesta del mercado en el sur ha sido muy buena, los compradores iniciales tendrán una plusvalía importante de aproximadamente 20% en estos dos años, hasta terminarla”, dice en entrevista Alejandro Ballesteros, Director de Desarrollos Comerciales de Grupo Copri.

Ofrecer experiencias diferentes a los clientes, clave de Thor Urbana

Con proyectos de grandes dimensiones, fuertes inversiones y albergando a marcas de lujo en México, Thor Urbana Capital desarrolla centros comerciales espectaculares y participa en una de las calles peatonales más emblemáticas del país, Calle Corazón en Playa del Carmen.

91Al respecto, Alejandro Abeijón, Director de Experiencias en Thor Urbanan Capital resalta que “en todos nuestros proyectos cuidamos mucho ofrecer a la gente espacios con alternativas de entretenimiento, donde se generen experiencias diferentes; y aunque muchas veces sacrificamos metros cuadrados rentables, preferimos ofrecer a la comunidad áreas verdes espectaculares, propuesta visual abierta, donde las personas puedan pasar el día”.

Resalta que hoy, los centros comerciales compiten con los espacios públicos, y ellos toman eso en cuenta por que cada uno de sus proyectos comerciales tienen experiencias alineadas con la comunidad y enfocadas a transmitir la idiosincrasia de ésta, lo cual constituye un factor a considerar para el diseño. “De igual manera, al tener tanto contacto con las marcas internacionales y tener presencia de manera directa en eventos y un aliado estratégico como Thor Equities –líder mundial de street retail- contamos con un conocimiento de mercado muy directo y específico, por lo que sabemos bien lo que las marcas están buscando”, enfatiza.

Resalta que cuando ellos desarrollan un proyecto comercial, ya pensaron en el tipo de marcas que quieren invitar a participar, y al llegar con una propuesta, se ajustan a sus planes de expansión, por lo que encuentran a un socio importante que se diferencia en el tipo desarrollo. “Cuando las marcas se inclinan por alguien, generalmente ponen atención en el desarrollador, la ubicación, la propuesta de experiencia y los indicadores demográficos. Nosotros les ofrecemos un traje a la medida, fundamentalmente una buena ubicación, con una propuesta arquitectónica diferenciada, y una experiencia diferente”.

91En cuanto a las calles peatonales, Alejandro Abeijón menciona que dos de la más importantes son Madero, en la Ciudad de México, y Calle Corazón, en Playa del Carmen, donde tienen un conteo de más de un millón de personas que pasan al mes. “Con base en ello, nosotros creamos espacios abiertos en nuestros proyectos, como si fueran calles peatonales, provocando la sensación de vivir en una calle interior”.

En cuanto a los proyectos de Thor Urbana Capital, mencionó que The Landmark Guadalajara es un proyecto de usos mixtos que reúne una parte comercial de lujo, oficinas y torre de vivienda en Puerta de Hierro, que es una de las mejores zonas de Zapopan, con una dinámica comercial importante por ser un punto de encuentro de la gente.

The Harbor Mérida es un proyecto dentro del complejo de usos mixtos Vía Vallejo, que incluye torres corporativas y residenciales en Paseo de Montejo, además tiene componentes que lo hacen atractivos para la zona, porque hay un lago que cruza todo el proyecto y desemboca en una bahía, con una experiencia única; todo el proyecto comercial está construido alrededor de esta bahía.

REDBRICK: entender, definir y transformar una realidad inmobiliaria

q1Algunas empresas empiezan como un sueño y con expectativas definidas, la verdadera fortaleza radica en hacer los ajustes que el negocio demanda, pero manteniendo el objetivo inicial. Hoy en día muchos nuevos negocios surgen a partir de las ideas del talento de las nuevas generaciones, que tienen perspectivas innovadoras sobre cómo satisfacer las necesidades de algunos sectores que no han sido atendidos.

RedBrick es una empresa que celebra el primer año de creación y operación; el tiempo parece corto, pero las enseñanzas rescatadas son invaluables. Inicialmente, la empresa dedicada a la inversión y generación de negocios inmobiliarios de valor agregado, consideraba tener un arranque conservador; sin embargo, la buena reputación que los miembros del grupo de accionistas de Redbrick han construido por generaciones, y la sólida experiencia y trabajo constante del equipo de trabajo fundador originó que el recibimiento del mercado inmobiliario y financiero fuese mejor de lo esperado, y los cambios no se hicieron esperar.w1

En entrevista para Inmobiliare, Jorge Castañares, CEO de Redbrick, comparte que para finales de 2014, durante una de las varias reuniones con quienes hoy son los accionistas y miembros del Consejo de Administración de Redbrick, determinaron que todo lo platicado debía convertirse en un plan de negocios para establecer un fondo de inversión, para la generación de negocios inmobiliarios de nicho, iniciando así el reto de construir este proyecto durante los siguientes meses.

“Después del plan, nos dimos a la tarea de establecer un modelo de negocio inicial que diera estructura a Redbrick, y comenzamos a invitar a personas clave para plantearles los objetivos de este proyecto, convenciéndolos de sumarse al propósito Redbrick”, dice Jorge.

Conforme este equipo crecía y se consolidaba, también evolucionaban los planes, la estructura y sobretodo, la necesidad de ser una empresa institucional. Así, el 1 de junio de 2015, comenzó la nueva historia de una empresa con carácter que buscaría generar y desarrollar un nicho de mercado específico. “Arrancamos con el sueño de construir una empresa que tuviera las 3D: diversión, disciplina y dedicación. La gente debe tener mucha pasión y ser multifuncional, porque el primer año siempre será de mucho trabajo”, explica Jorge Castañares.

e1Continúa al reconocer que, “al ser una empresa naciente, tenemos todas las ventajas de contar con mucha adaptación, flexibilidad e iniciativa; sin embargo, nos enfrentamos al reto de desarrollar e implementar procesos institucionales propios, y la integración del equipo de trabajo en formación. Queremos reflejarnos como una empresa seria, institucional y de gran alcance”.

Con el trabajo y dedicación del equipo de trabajo y la confianza de los accionista s miembros del Consejo de Administración de Redbrick, el sueño se volvió realidad, y en menos de un año, se convirtió en una responsabilidad muy grande.

VALORES DE REDBRICK

En la empresa buscan talento que aporte valor a la organización y comparta valores fundamentales como:r1

  • Pasión. Debe existir un gusto por el sector inmobiliario.
  • Respeto. Las personas son el activo más importante.
  • Integridad. No se permiten los actos de corrupción.
  • Dedicación. Transformar ideas en negocio y buscar generar las mejores alianzas estratégicas.
  • Entusiasmo. Seguir adelante a pesar de todo.

Buscarán desarrollar “Destinos RedBrick”

La ubicación siempre es el factor determinante en el negocio inmobiliario, por ello, RedBrick está trabajando en un análisis de las 35 zonas metropolitanas más importantes del país, para quedarse con al menos una decena de “destinos Redbrick” y aplicar sus criterios de inversión en cada una esas zonas.

“Nuestra forma de definir las mejores ubicaciones es a partir de la metodología de mayor y mejor uso; lo que físicamente es posible, legalmente es permitido y económicamente es rentable. No nos interesa participar si la ubicación, forma y topografía del terreno no es la adecuada”, detalla Jorge Castañares.

A tan sólo un año de operaciones, Redbrick ya cuenta con un portafolio de proyectos de valor agregado y una serie de coinversiones en proyectos hoteleros y de uso mixto, buscando rentabilidades de mercado y proyectos patrimoniales de largo plazo.

“Nuestro análisis incluye la dictaminación legal, técnica y económica del proyecto. Hacemos escenarios donde pensamos en las cuatro variables fundamentales del desarrollo inmobiliario: Tierra (localización), Capital (financiamiento), Demanda (absorción de mercado) y Conocimiento (enfoque de valor agregado – Enfoque VAS by Redbrick); s i reúne esto, entonces es un proyecto RedBrick”, ejemplifica Jorge Castañares.

Durante este primer año, se revisaron muchos proyectos localizados en México y en el extranjero, principalmente Estados Unidos y Canadá, de los cuales calificaron 15 que se convertirán en el portafolio de Redbrick en los próximos años.

 

Rodrigo Niño ve potencial en México para el crowdfunding

e2El CEO de Prodigy Network, desde sus oficinas en Manhattan, habló de la situación del Real Estate y sus planes para llegar a nuestro país.

Después de 2010, los pequeños inversionistas tuvieron la oportunidad de acceder a los grandes activos inmobiliarios en Estados Unidos, gracias al crowdfunding. Rodrigo Niño, originario de Colombia y residente en Manhattan, es CEO de Prodigy Network, un modelo de inversión colectiva o crowd-investing, que hasta el momento ha liderado seis proyectos internacionales y conseguido recaudar más de 300 millones de dólares en Estados Unidos, provenientes de 6,200 inversionistas de todo el mundo.

En entrevista para Inmobiliare, y desde sus oficinas en el numero 40 de la calle Wall Street del centro financiero de Manhattan, Rodrigo Niño se da tiempo para platicarnos un poco sobre su perspectiva global del negocio, después de tener 3 juntas simultáneas en diferentes salas –dando más la idea de estar en un museo de arte contemporáneo que en un centro de trabajo.

Previendo una crisis como la de 2008, Rodrigo Niño nos explica cómo es que ésta dibujará un escenario diferente. “Yo creo que los Estados Unidos pueden llegar a caer en recesión nuevamente; el mercado del crédito se va a contraer, pues hay una preocupación general. Sin embargo, esto nos conviene, porque la gente privilegiará la calidad, buscando proteger su capital y buscando más seguridad que rentabilidad”.

Afirma que en este momento, no hay nada más seguro que un activo generando flujo en Manhattan, siempre y cuando se tenga un nivel de endeudamiento bajo, además de estar protegido. “Hay personas que ahora están sacando créditos, pero pronto no habrá créditos para la construcción, y los proyectos financiados con preventa en Miami, por ejemplo, se van a complicar. También pienso que las propiedades residenciales en Nueva York sufrirán afectaciones”. Rodrigo Niño, agregó que en cuanto a los espacios colaborativos habrá una mayor demanda en época de crisis, porque la gente no va a querer tomar espacios grandes.

dd1También, resumió que hay varios factores que podrían propiciar nuevamente una crisis económica general, entre ellos, el mercado de deuda creciente en mercados emergentes y diferentes sectores como el energético, bursátil y materias primas, entre otros; además, no se ve que China esté haciendo algo para mejorar su propia contracción.

México en la mira del Crowdfunding

El CEO de Prodigy Network opina que México es un país interesante, porque existe una cultura de inversión inmobiliaria; además, observa que los pequeños inversionistas no tienen acceso a oportunidades de inversión en bienes inmuebles comerciales, ya que no hay alternativas de inversión que ofrezcan retorno y seguridad, además de existir un mercado financiero dislocado por las tasas de interés.

“Pienso que hay un potencial muy importante en México, pues es un mercado que está acostumbrado a comprar sin ningún tipo de financiación, lo cual establece condic iones per fec ta s para replicar el modelo colombiano. Tendríamos que comenzar a trabajar en la Ciudad de México, posteriormente, avanzar de la mano de socios locales. México es una de las plazas importantes para nosotros, porque en Latinoamérica se está invirtiendo de manera agresiva”, destacó Rodrigo Niño.ww

“El portafolio actual vale 900 millones de dólares, compuesto por cinco edificios en Nueva York y tres edificios en Colombia. Tenemos créditos por 340 millones de dólares, así como un fondo de administración de pensiones que nos da 60 millones de dólares, y 150 millones de dólares de crowdfunding. Hemos recogido aproximadamente unos 350 millones de dólares en equity, con más de 6,500 inversionistas en 22 países y 17 estados americanos, el resto es financiación institucional o bancaria”.

FIBRA UNO celebra 5 años de éxitos y seguirán marcando el camino inmobiliario

a11Hace prácticamente cinco años hubo un cambio radical en las opciones para los inversionistas interesados en participar en el sector inmobiliario de México. Fibra Uno, el primer y mayor Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces en México, debutó en la Bolsa Mexicana de Valores en marzo de 2011 con un portafolio inicial de 13 propiedades ubicadas en cinco estados de la República Mexicana –Chiapas, Guanajuato, Guerrero, Jalisco y Ciudad de México-, en su conjunto los inmuebles representaban 514,750 metros cuadrados de área rentable , el precio de colocación del certificado fue de 19.50 pesos y lograron una Oferta Pública Inicial por 3,615 millones de pesos.

Al respecto, André El-Mann, director general de FUNO se muestra complacido al explicar que “hace cinco años lanzamos el primer Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces en México con varios objetivos en mente; el primero de ellos, mejorar nuestro sector abriendo la posibilidad de recibir inversiones de los mejores y mayores fondos del mundo que anterior a la salida pública de Fibra Uno habían visto inhibidas sus posibilidades de invertir en este gran país en nuestro sector por la falta de una estructura que se cruzara a través de la Bolsa Mexicana de Valores”.b22

Además, enfático detalla que “me llena de orgullo decir que hemos crecido, incluso por encima de las proyecciones al inicio de nuestra salida. Fibra Uno ha crecido más de 13 veces su área rentable bruta y cuenta con un portafolio de 510 propiedades que totalizan 7.1 millones de metros cuadrados con presencia en casi todos los estados de la República Mexicana. Los certificados de Fibra Uno han proporcionado un rendimiento de más de 136% considerando las distribuciones trimestrales, lo que representa un rendimiento anual compuesto de casi 20 por ciento”.

En los cinco años de Fibra Uno ha realizado cuatro ofertas de capital y cuatro ofertas de deuda, Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO menciona que “Fibra Uno es el líder inmobiliario indiscutible que abrió la brecha de las Fibras en México contribuyendo así al desarrollo del mercado de valores en nuestro país gracias a la visión empresarial de la familia El-Mann y Attié, hoy Fibra Uno es una empresa de clase mundial con más de 170,000 millones de pesos en activos”.

c33André El-Mann resalta que Fibra Uno se ha convertido en una empresa a seguir en el Mundo, que ha marcado el paso y abierto brecha en la institucionalización para otras Fibras fortaleciendo el sector inmobiliario del país. Además, reafirmó su compromiso de seguir invirtiendo en México ya que las perspectivas del país son positivas y está convencido de las grandes posibilidades de crecimiento en el sector inmobiliario. Ha sido tan importante el trabajo realizado por parte del equipo de Fibra Uno que en estos cinco años el porcentaje de inversionistas internacionales participando ha crecido considerablemente, Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas de FUNO destaca que “cuando fue la Oferta Pública Inicial el 15% de los inversionistas que entraron a Fibra Uno eran internacionales y 85% nacionales, el día de hoy 70% de los inversionistas son internacionales y 30% nacionales”.

En el Reporte de 4T2015 presentado por Fibra Uno se informa al púbico inversionista que lograron cerrar 2015 con un ingreso total de 10.7 mil millones de pesos, lo que representa un incremento de 37% de los ingresos totales alcanzados en 2014. Durante el 2015 invirtieron los recursos de su más reciente oferta pública de acciones en menos de 18 meses adquirieron los portafolios Kansas, Indiana, Florida, Utah, Buffalo y Oregon; también continúan con la entrega a tiempo de sus proyectos en desarrollo Torre Diana, Torre Latino, San Martín Obispo I y II, y La Purísima.

FIBRA UNO a futuroc333

Al 4T2015 FUNO ha terminado de desarrollar cinco proyectos –tres industriales y dos oficinas-, para este 2016 a
partir del segundo trimestre se concluirán más proyectos: uno de oficinas –La Viga 2T2016-, dos industriales –Berol 2T2016 y Gustavo Baz 3T2016-, un comercial –Xochimilco I 4T2016- y un retail –Revolución 4T2016-, datos dados a conocer en la Presentación a Inversionistas de FUNO en enero de 2016. El interés inmobiliario de Fibra Uno está en tres sectores: oficinas, industrial y comercial. Al respecto, Gonzalo Robina explica que “dentro del sector comercial es donde hemos encajado otro tipo de inmuebles como los hoteles, algo de educación y recientemente, la adquisición del hospital. Este tipo de inmuebles no representan ni 5% del valor de nuestros activos, reiteró que el sector industrial es donde nos sentimos muy cómodos y nos gustaría crecer por ese lado, tomaremos las oportunidades que se nos presenten en el mercado, así sea en el comercial u oficinas”.

d44“La mejor noticia desde nuestra colocación, fue el lanzamiento a mediados de 2015 de Helios, nuestro vehículo de desarrollo en el formato de CKD que junto con los inversionistas institucionales mexicanos nos permitirá llevar a cabo proyectos de gran escala, por lo que aumentaremos más el potencial de creación del valor y rentabilidad, además nos permite acceder a proyectos de gran envergadura”, señala André El-Mann.

e55Gonzalo Robina adelanta que prácticamente están listos para convocar al Comité del CKD para presentar los primeros dos proyectos y arrancar con el proceso de obra, ambos serán proyectos de usos mixtos de gran escala dentro de la Ciudad de México y uno de ellos es Mitikah. “El CKD fue precisamente para poder desarrollar de manera paralela a Fibra Uno y está hecho para promover los grandes desarrollos de usos mixtos. Como se estaba apretando el mercado de adquisición de inmuebles estabilizados y una forma de dar mayor rentabilidad a nuestros inversionistas en el tema de desarrollo fue con Helios”.

“Fibra Uno ha sido primera en todo, la primera Fibra en hacer su Oferta Pública Inicial y sus ofertas subsecuentes. Primera Fibra en incursionar en los mercados públicos de deuda, en el mercado local y extranjero; primera Fibra en lanzar un vehículo de desarrollo y primera Fibra en obtener una línea de crédito bi moneda, entre otras cosas”, afirma André El-Mann.

“También, hemos aprobado la Fundación FUNO que ya ha reunido recursos de Fibra Uno, del management de Fibra Uno y que en un futuro cercano, utilizará estos recursos para beneficiar a las comunidades menos privilegiadas en donde Fibra Uno tenga presencia. Fibra Uno es hoy una empresa de clase mundial, tenemos el mejor portafolio de propiedades en México, contamos con activos de gran calidad y con las mejores ubicaciones”, concluye el Director de Fibra Uno.

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The world architecture festival

El WAF 2016 se llevará a cabo en Berlín, Alemania del 16 al 18 de noviembre. Se espera la asistencia de 2mil arquitectos provenientes de todas partes del mundo, para celebrar, aprender e inspirarse: www.worldarchitecturefestival.com

El World Architecture Festival es el encuentro internacional de arquitectos más grande e importante del mundo actual, donde se premia a lo más destacado de la arquitectura global, en un contexto de conferencias y exposiciones, respirando el conocimiento más actualizado en la materia.

Éste es el único lugar en el que la comunidad de arquitectos encuentra conferencias magistrales impartidas por las figuras más influyentes de la industria, teniendo la oportunidad de interactuar con ellas, así como de exponer sus proyectos ante inversionistas interesados. Autoridades mundiales juzgan, critican y destacan los más de 350 proyectos finalistas entre varias categorías. Asimismo, el WAF genera una importante red de relaciones, al tiempo que se conocen los productos más novedosos de la industria en el piso destinado para exhibiciones.

El pasado WAF 2015 tuvo lugar en Singapore, y se llevó a cabo en el Suntec Convention & Exhibition Centre, del 4 al 6 de noviembre, donde los seis premios WAF principales fueron entregados a:

  • World Building of the Year : The Interlace, by Office for Metropolitan Architecture
  • Future Project of the Year:Vancouver House, by Bjarke Ingels Group
  • Landscape of the Year:Yanweizhou Park
  • Small Project Prize:Lidingövallen
  • AkzoNobel’s Prize for Colour in Exterior Architecture:ONS INCEK Showroom & Sales Office
  • Student Charrette Winner:School of Planning and Architecture, Bhopal

PREMIOS OTORGADOS A EDIFICIOS TERMINADOS

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MIXED-USE Casba / Australia                              OFFICE Nakayama Architects / Japan / HIGO

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HEALTH Walumba Elders Centre / Australia /                    HOTEL & LEISURE Lanserhof, Lake Tegern / Germany /   iredale pedersen hook architects                                                         Ingenhoven Architects

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Qatar / Mangera Yvars Architects

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Premios Otorgados a Futuros Proyectos

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OFFICE Reservoir / India / Sanjay Puri Architects             COMMERCIAL MIXED-USE Gardens at Punggol /                                                                                                                                                 Singapore / Serie + Multiply Consultants

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EDUCATION Performing Arts Centre / UK /                       COMPETITION ENTRIES Quay Quarter / Australia               Studio Seilern Architects                                                                                     Francis-Jones Morehen Thorp

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INSAR Confianza en desarrollo

** Guillermo Almazo y David Cedillo

Con 100 personas en su equipo, INSAR ocupa el puesto #1 de las Mejores Empresas para Trabajar en México.

Corría el año 2000 cuando Federico Sada Rivero, en aquel entonces de 24 años de edad, decidió crear una empresa desarrolladora, la llamó INSAR. Su motivación principal no fue el dinero, sino ofrecer una opción segura para quienes desearan invertir en el desarrollo inmobiliario.

“Cuando entré al sector inmobiliario me di cuenta que había varias cosas que se podían hacer mucho mejor”, señaló Sada Rivero.u (55)

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El primer proyecto fue Residencial Dinastía, proyecto residencial de 25 hectáreas, compuesto por 250 lotes unifamiliares y 5 multifamiliares, ubicado en el municipio de Monterrey. Dinastía es un ejemplo moderno de urbanismo que logró aprovechar la topografía, para convertirla en un desarrollo habitacional sobresaliente.

INSAR ES UNA OPCIÓN SEGURA PARA QUIENES DESEAN INVERTIR EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO

Su incursión en el negocio fue un éxito, el cual se debió en buena medida a su talento y sus convicciones: “Antes de INSAR, yo había trabajado únicamente en una empresa familiar; sin embargo, me di cuenta que deseaba hacer las cosas por mi cuenta”.

87Desde el inició demostró que no le gustan las cosas fáciles, sino que prefiere las cosas bien hechas, y prueba de ello fue que para el proyecto Dinastía, se remangó las mangas de la camisa y se hizo cargo prácticamente de todo: “Me tocó desde ir a negociar los permisos a las dependencias hasta involucrarme en contratos, diseños, temas legales, ventas, mercadotecnia, etcétera”.

EL SALTO: “SER LA EMPRESA INMOBILIARIA MÁS ADMIRADA DEL PAÍS”

Para 2010, Federico ya sabía que la presión, la tramitología y la adrenalina eran iguales para un proyecto pequeño que para uno grande, por lo que quiso ir más allá y conformó un equipo de expertos capaces de hacer frente a desarrollos de gran escala. Como él mismo lo comenta: “Busqué perfiles que se complementaran unos a otros para convertir a INSAR en un jugador diferente”. Pero para el empresario no bastaba con destacar, su meta era superior: ser la empresa más admirada de México. Poco después ésta se convertiría en la misión de la compañía.

VALORES A TODA PRUEBA

Además de su formación como ingeniero industrial y su maestría en finanzas, valores como la confianza, la integridad y la calidad le han permitido a Federico Sada Rivero llevar a INSAR al lugar que ocupa hoy en el mundo empresarial. “Somos una empresa seria, de metodologías, de procesos, que nos permite superar las expectativas de inversionistas, socios, clientes, proveedores y trabajadores”, señala. Sin embargo, acepta que no lo ha hecho solo, pues en su camino se ha encontrado con gente muy valiosa de quien ha aprendido lo mejor, tal es el caso de Salvador Alva, empresario de gran trayectoria y Rector del Tecnológico de Monterrey, a quien no duda en expresarle su gratitud: “La visión y experiencia de Salvador me permitieron entender y soñar en lo que quería lograr con esta empresa. Él estuvo a mi lado, brindándome su tiempo y su apoyo”.mjjjjjjjjjj

También reconoció la importancia que Sebastián Garza, de Gava Capital, ha tenido en su carrera empresarial: “Sebastián es una persona que me ha influido extraordinariamente; con él arranqué un modelo de negocio hace 7 años, el cual se ha traducido en éxitos compartidos para nuestras compañías”.

UN LÍDER DE NUEVA GENERACIÓN

Para los empresarios de antaño, el negocio era lo primero y lo único, la gente estaba relegada a sus escritorios y a generar ganancias para la compañía. Hoy, empresarios como Sada Rivero desafían el status quo, apostando por el desarrollo y beneficio de sus colaboradores. Estas acciones elevan el desempeño de todo el equipo, lo que permite entregar desarrollos de excelente calidad al cliente.

“INSAR es una empresa que recompensa a su gente con altos bonos, pero también nos ocupamos del aspecto humano, pues cuando alguien se integra al equipo le hacemos un plan de crecimiento en donde identificamos su talento, su pasión y trabajamos para que se realice en lo personal, lo profesional y lo formamos en nuestros procesos internos para elevar la calidad de los servicios que entregamos al cliente”.

Estos esfuerzos comenzaron hace 5 años cuando se abrió el Departamento de Desarrollo de Talento, cuya misión era convertir a INSAR en una empresa más humana, y lo lograron.jj

SER LA MEJOR EMPRESA PARA TRABAJAR EN MÉXICO

Cada año, desde 2002, se publica en México el prestigiado Ranking Great Place to Work, que lista las mejores empresas para trabajar en el país y que las define como “lugares en donde uno confía en las personas para las que trabaja, está orgulloso de lo que hace y disfruta de las personas con las que trabaja”.

En 2012, Federico tuvo la inquietud de inscribir a INSAR en esta certificación, sobre todo para ver cuáles eran los puntos que se evaluaban; sin embargo, su sorpresa fue mayúscula cuando su compañía recibió una calificación de 97/100.uu

“En aquel entonces sacamos una de las calificaciones más altas, pero no nos incluyeron en el ranking porque necesitas tener 50 empleados o más, y nosotros éramos 28”. Sin embargo, este antecedente le confirmó que estaba llevando su empresa por el camino correcto y motivado por el éxito obtenido, certificó a INSAR en Great Place To Work en 2013 y 2014. En 2015, ya con 100 personas en su equipo, su compañía obtuvo el puesto #1 de las Mejores Empresas para Trabajar en México.

HECHO EN INSAR

Éste es un esquema de pensamiento que reúne Calidad en la Operación, Innovación, Servicio, Profesionalismo y Calidad de Vida para el equipo de casa. Además, se ve soportado por una metodología propia que genera beneficios para socios, clientes y trabajadores.

“Somos una compañía muy profesional, comprometida con nuestros clientes, trabajadores y comunidad. Tenemos especial atención a los procesos, las metodologías y a la calidad, y esto lo notan nuestros clientes ysocios estratégicos”. Tal es el caso de Gava Capital, un fondo de inversión con el que INSAR ha colaborado durante 5 años, lapso en el cual ambas empresas se han fortalecido mutuamente. También es notable que la mayoría de sus clientes tienen más de un proyecto con ellos. “Hemos dado servicio a clientes que nos compran un desarrollo en Monterrey y después nos piden otro en otro estado, por ejemplo en Veracruz, Querétaro o Tijuana”.

INSAR EN MÉXICO

A diferencia de otros empresarios regios,Federico ha decidido expandir sus negocios más allá de su estado natal, y actualmente INSAR tiene 12 proyectos activos con un valor de más de 8 mil millones de pesos en Nuevo León, Coahuila, Veracruz, Querétaro y Baja California.

EL FUTURO

En el corto plazo, la compañía tiene miras a seguir creciendo el número de desarrollos en las principales ciudades del país. Además, está por lanzar una plataforma de inversionistas patrimoniales.

2016 según 32 expertos del Real Estate (PARTE 2)

**Catalina Martínez y Valeria Pioquinto

La visión de estos talentos de cara al siguiente año nos proporciona un panorama prometedor en inversiones y nuevos polos de desarrollo para México.

 

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2016 según 32 expertos del Real Estate (PARTE 1)

**Catalina Martínez y Valeria Pioquinto

 

La visión de estos talentos de cara al siguiente año nos proporciona un panorama prometedor en inversiones y nuevos polos de desarrollo para México.

 

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Dinámica de la industria de vivienda nueva terminada y perspectivas del mercado

En los 40 mercados inmobiliarios más importantes del país, 2015 dio continuidad a la tendencia de consolidación de los mercados de vivienda media, residencial y residencial plus, en lo que a número de proyectos iniciados se refiere. Las condiciones de tamaño, rentabilidad y factibilidad de desarrollo de proyectos en estos segmentos, favorecen el que cada vez sean más los que se ubiquen en los segmentos medios y altos del mercado. Sin embargo, en el resultado global, el número de proyectos iniciados en 2015 fue 31% menor a la cantidad de proyectos iniciados en 2014, con lo que se rompió una racha ascendente iniciada en 2010, que parecía se prolongaría más tiempo, para poco a poco ir recuperando la dinámica de inicio de nuevos proyectos.

El inicio de nuevos proyectos en 2016 dependerá principalmente de la planeación, compra de terrenos, gestiones e inversiones iniciadas, en el mejor de los casos, en 2015.

Para los segmentos de interés social (S y E), los lineamientos de financiamiento hipotecario a la vivienda, así como la merma en la rentabilidad de los proyectos del segmento -dado el mayor tiempo de venta que le toma a este segmento frente a los segmentos de mayor valor-, seguirá impactando en un menor número de proyectos de interés social iniciados en 2016.

Sin embargo, el volumen de unidades iniciadas en 2015 no ha mostrado signos contundentes de recuperación. El volumen de unidades iniciadas ha caído desde 2007 continuamente, sin que esta tendencia se haya revertido significativamente.Captura de pantalla (281)

En prácticamente todos los segmentos, el volumen de unidades iniciadas en 2015 ha disminuido importantemente respecto al volumen de unidades que iniciaron en 2007. En el mejor de los casos, la disminución fue de 35% (segmento medio); sin embargo, el decremento extremo, se presenta en el segmentos S con 77% menos unidades iniciadas en 2015 respecto a 2007. En general el volumen de unidades iniciadas en 2015 es 78% menor al que se tuvo en 2007, al pasar de 417.8 mil unidades iniciadas en 2007 a un estimado de poco más de 92 mil unidades iniciadas en 2015. Lo anterior, abre importantes oportunidades para depurar el mercado y brindar espacio para nuevos proyectos.

La relativa estabilidad en el volumen general de ventas, permitirá que los desequilibrios entre la oferta y la demanda eviten distorsiones de precios o de términos de compra.

Las ventas en los 40 principales mercados habitacionales del país, se han mantenido en poco más de las 300 mil unidades por año durante el período 2010 a 2014. En 2015, la escasa cantidad de proyectos y unidades que han iniciado, no han permitido la plena reposición de la oferta que haga atractiva a la demanda el retiro de los inventarios. Así, se estima que el volumen total de ventas en 2015 será 26% menor al registrado en 2014. Si los procesos de planeación para el inicio de nuevos proyectos en 2016 no rinden frutos  ni reponen la oferta de vivienda agotada por el mercado, los volúmenes de ventas de vivienda nueva terminada podrían no repuntar.Captura de pantalla (282)

El tren de inicio de nuevas unidades y proyectos podría tener en 2016, efectos en el volumen de ventas mensual en cada ciudad. Dado que en general, el avance de ventas supera el 55% de las unidades en proceso, se considera que los mercados carecen de una sobre oferta, lo cual generaría una respuesta positiva en el volumen de ventas mensual con la entrada de nuevos proyectos congruentes con el mercado.

De no iniciarse nuevos proyectos, la menor cantidad de oferta de unidades de vivienda nueva terminada generará bajas de importancia en el volumen de ventas. Así, al mismo nivel de ventas actual y sin proyectos nuevos iniciados que repongan las unidades por venderse, sufrirán un importante nivel de agotamiento en 2016.

El impacto en el promedio nacional de precios, a partir de la baja dinámica de la oferta y una respuesta similar de la demanda, ha sido limitado.

Así, los precios promedio por unidad se han mantenido estables, recuperando, en el mejor de los casos, el incremento inflacionario. Algunas estrategias de reducción en el área habitable, así como la estandarización en los atributos y acabados, permitirán acotar el incremento en precios en pro de mantener la estabilidad de ventas.

Cambios próximos en precios se prevén en función de cambios en la estructura por segmento de los mercados; es decir, que las ventas de productos de mayor segmento empiecen a ganar participación, más que incrementos en precios del mismo producto en el mismo segmento.

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Perspectivas del mercado inmobiliario comercial en México para 2016

**Equipo Colliers International Ciudad de México

2015 demostró ser un año de retos a nivel global; la desaceleración que sufrió la economía China, la caída de los precios del petróleo y la expectativa por el alza de tasas de la FED ocasionó presión en los mercados mundiales, y México no fue la excepción.

Se espera que el crecimiento de la economía mexicana al cierre de 2015 sea de 2.2%* gracias a que se tuvo un crecimiento lento por la caída de los precios del petróleo; sin embargo, se demostró una recuperación en el sector de servicios y un aumento en la inversión extranjera directa, lo que propició la generación de nuevos empleos y el crecimiento de zonas económicas en diferentes ciudades. Dentro de América Latina, México es considerado como polo atractivo para la inversión.

En lo que respecta al mercado de Bienes Raíces comerciales en nuestro país, ha continuado recibiendo una fuerte inversión de capital tanto extranjero como nacional, encontrándose en una etapa de expansión, la cual se espera se mantenga durante los próximos años, asegurando un crecimiento económico para el sector. Para los siguientes tres años, entre nuevos proyectos industriales, corporativos, comerciales (incluyendo expansiones) se espera se incorpore al mercado alrededor de 7.3 millones de metros cuadrados (Oficinas en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara; Industrial en Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara Querétaro, Ciudad Juárez, Tijuana, y Puebla; Comercial en toda la República).

Desde 2011 se dio la creación de instrumentos de inversión inmobiliaria llamados FIBRAS, los cuales vinieron a darle mayor formalidad al mercado inmobiliario, brindando mecanismos de inversión alternativos. Actualmente el mercado cuenta con 10 fibras.

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MERCADO DE OFICINAS

Al 3T 2015, el mercado de oficinas cuenta con 5.9 millones de metros cuadrados de inmuebles clase A+ y A concentrado en las tres ciudades principales del país; la Ciudad de México (4.9 millones de m2), Monterrey (769 mil m2) y Guadalajara (293 mil m2). Si comparamos contra el 3T 2014, existe un crecimiento de 15%

En cuanto a los principales indicadores del mercado inmobiliario se espera que los metros cuadrados en inventario, contrucción y proyecto aumenten en los tres mercados principales. Por la misma entrada de nuevos proyectos se espera que las tasas de disponibilidad se eleven y que los precios de cierre presenten un ajuste a la baja. Algunos de los proyectos que se incorporarán al mercado lo harán con un formato sustentable.

Captura de pantalla (275)La actividad de los mercados, así como la absorción se espera continúen mostrando dinamismo manteniendo al mercado en una etapa de expansión.

Para los siguientes tres años se va a presentar un crecimiento en el inventario de oficinas de las tres principales ciudades. Se espera el ingreso de 92 inmuebles con aproximadamente 1.6 millones de metros cuadrados y acompañado con un aumento en la absorción de mercado, impulsado principalmente por la entrada de nuevas empresas al país derivado del paquete de reformas aprobado por el gobierno, principalmente la energética.

Durante el 2015, los mercados internacionales vivieron una volatilidad cambiaria, divisas -principalmente el dólar- se apreciaron con relación a la moneda nacional, por lo que las negociaciones tuvieron un ajuste, permitiendo la firma de contratos en moneda nacional o con topes al tipo de cambio.

Al 3T de 2015 en la Ciudad de México tenemos un rango promedio de 26 a 28 dólares por metro cuadrado mensual, encontrando máximos de 40 por m2 en inmuebles consolidados y con excelente ubicación.

En Monterrey tenemos un rango de 22 a 23 dólares con máximos de 30 por m2. En Guadalajara, el rango se encuentra entre 15 y 24 dólares por m2, con máximos de 26 por m2 mensual. Para 2016, se espera que los precios de salida se mantengan en los mismos niveles.

En el período del 3T 2014 al 3T 2015, la actividad en el mercado inmobiliario industrial clase A, mantuvo altas tasas de absorción y desarrollo de nuevos proyectos (edificios especulativos y proyectos Built-to-Suit). En general las tasas de disponibilidad han mostrado una tendencia a la baja o simplemente se han mantenido estables en niveles de entre 5 y 10%, siendo la excepción la ciudad de Puebla que aumentó de manera significativa en el 3T de 2015 proporcional al tamaño de su mercado.

Captura de pantalla (276)Este comportamiento relativamente constante fue el resultado de una fuerte demanda por espacios inmobiliarios durante los últimos años, la cual fue capaz de absorber el ingreso de nuevo inventario, especialmente en mercados como el de la Ciudad de México. Actualmente en el mercado industrial se tienen en proyectos por más de 5 millones de metros cuadrados repartidos en el país, los cuales se espera que se desarrollen en los próximos 3 años.

MERCADO COMERCIAL

El mercado de los centros comerciales continúa con un crecimiento importante a nivel nacional, con una tendencia a la remodelación y ampliación. Mundo E, Plaza Satélite y Centro Santa Fe son claros ejemplos de centros comerciales consolidados que buscan ofrecer servicios adicionales a lo tradicional.

Al 3T 2015, en el mercado inmobiliario comercial del país se monitorearon 612 centros comerciales mayores a 10 mil m2 rentables, con un total de 19.1 millones de m2, en todos los tipos de centros comerciales. Para el mismo período, en una etapa de construcción se tienen monitoreados 51 centros comerciales con un total de 2.3 millones de m2 rentables. De ellos, nueve corresponden a ampliaciones y el resto a nuevos proyectos.

Para 2016, se espera la apertura de 40 centros comerciales nuevos mayores a 10 mil m2, con un total de 1.2 millones de m2.

En el país, se continúa con la planeación y construcción de complejos de usos mixtos que combinan oficinas, área comercial y vivienda; sin embargo, se observa con más frecuencia la adición de otro tipo de servicios como hoteles, auditorios y centros de acondicionamiento físico.

Los precios promedio mensuales en los centros comerciales que actualmente se manejan, son de alrededor de 25 dólares por m² en el caso de los Power Center; mientras que las rentas por metro cuadrado en los Fashion Mall alcanzan un promedio de 50 dólares, como precios máximos podemos encontrar niveles de 70 por m2 para centros comerciales consolidados y con excelente ubicación y amenidades.

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Llevar la función del sector inmobiliario corporativo hacia la excelencia

Si bien hay progreso en la transformación de los equipos del CRE (Corporate Real Estate) en el plano estructural y de procesos, los profesionales del CRE informan acerca de inquietantes limitaciones en la capacidad de la función de éste para crear relaciones sólidas con las partes interesadas del negocio y apoyar las funciones.

Aumentar las demandas para que el CRE preste servicios en una agenda cada vez más amplia de tareas tácticas y estratégicas está creando una “olla a presión” que amenaza con deteriorar la evolución del CRE como función. Como parte de nuestra encuesta, pedimos a los encuestados que describieran aquellas características que podrían aumentar la contribución del equipo del CRE a la organización (Ver figura 1).

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En ciertos aspectos, el elevador principal – generar ahorros de costos – resulta ilustrativo de la situación actual del CRE. La fuerte subordinación a la Suite C (y en muchos casos, el CFO); la memoria muscular de los últimos años por la que los equipos del CRE han generado ahorros en costos de dos dígitos; y la fragilidad continua del entorno económico y operativo, todos estos factores han creado una expectativa de que el éxito se basa en hacer más de lo mismo. Pero los equipos del CRE no pueden continuar generando ahorros de costos simplemente a través de actividades tácticas de mercado o basadas en la construcción. Llegado a un punto, generar más ahorros de costos es contraproducente, y se vuelve imperativo un enfoque más integrado, centrado en el valor con nuevas acciones para el éxito.

Creemos que esta realidad es más palpable para muchos, y que los equipos del CRE deben empezar a observar más detenidamente estrategias y comportamientos más amplios a fin de apoyar su actividad. Nuestros encuestados también reconocen esto. La mitad de ellos considera que crear y mantener relaciones sólidas es un elevador clave. Casi la mitad de los encuestados destaca una capacidad mejorada para analizar las opciones y escenarios inmobiliarios (48 por ciento) o la generación de perspectivas para mejorar el rendimiento empresarial (37 por ciento) como cambios positivos para la función del CRE. A la comunidad del CRE no le faltan sugerencias sobre cómo aumentar su contribución.

Entonces, ¿dónde está el bloqueo? La Figura 2 resume lo que los líderes del CRE consideran ser las principales limitaciones que los tienen frenados. Resulta significativo que los encuestados no perciban las finanzas como la principal limitación. De forma similar, se reconocen las limitaciones estructurales derivadas de una falta de compromiso de la Suite C o de un equipo descentralizado, pero no se toman muy en cuenta. En lugar de esto, emergen dos interesantes limitaciones importantes.

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La primera de estas limitaciones – la falta de análisis y de datos para medir el valor o para crear perspectivas de valor potenciado – se alinea con el sentimiento expresado en nuestros recientes informes técnicos oficiales sobre el análisis y datos del CRE1. En estos informes, planteamos que los equipos del CRE precisan recopilar datos y aplicar técnicas de análisis predictivo para orientar la toma de decisiones inmobiliarias y generar perspectivas que respalden el negocio más amplio. Para muchos, los datos integrales del CRE y las capacidades técnicas avanzadas para analizarlos están aún en una etapa embrionaria. Creemos firmemente que debe emerger una nueva ciencia inmobiliaria, donde se formulen estrategias y se tomen decisiones sobre la base de análisis y datos precisos.

Como lo señaló un encuestado, la capacidad para “determinar y pronosticar tendencias y perspectivas del mercado” representa un requisito clave para los equipos del CRE que busquen progresar, como así también la capacidad de “producir y presentar casos comerciales sólidos que ofrezcan una perspectiva convincente para una recomendación, además de la capacidad de realizar análisis financieros precisos para respaldar estos casos de estudio”.

El segundo inhibidor en la clasificación (falta de integración con el negocio más amplio) es coherente con otros resultados: la excelencia en el CRE tiene que ver tanto con personas como con bienes. Los equipos del CRE internos necesitan reequilibrar sus conjuntos de capacidades para priorizar las habilidades interpersonales, que en muchos casos, están por encima de las capacidades técnicas. La falta de integración de los equipos del CRE dentro del negocio más amplio limita en muchos casos la efectividad, según el 45 por ciento de los encuestados a nivel mundial, y aumenta a tres de cada cinco encuestados en los Estados Unidos. Sin una mayor integración e interacción con las partes interesadas del negocio, el valor agregado de los equipos del CRE siempre se verá comprometido.

INMOBILIARE-92-295LOS “GRANDES ATRIBUTOS” DE LOS EQUIPOS DE BIENES RAÍCES CORPORATIVOS

Llevar a los equipos del CRE a la excelencia exigirá mayores ajustes a la estructura de los equipos de éste, a fin de prestar los mismos servicios con un enfoque más eficiente y alineado al negocio. Significa además, desafiar y posibilitar a aquellos integrantes del equipo del CRE para que adopten un nuevo estilo operativo que priorice el análisis científico de los datos, la generación de ideas, el liderazgo proactivo y el análisis predictivo. Exige un giro en el enfoque a partir de una entrega técnica y especialización – que puede seguir realizándose mediante el outsourcing – hacia conversaciones poderosas y regulares con el negocio más amplio que también modela y en definitiva se beneficia de las decisiones inmobiliarias.

Las claves para que los equipos del CRE avancen en la curva de valor para beneficio de todos son aumentar las oportunidades de consultoría con líderes de unidades de negocio; establecer visiones armónicas y compartidas del CRE y el éxito comercial; incorporar datos al núcleo del proceso de tomas de decisiones del CRE; y crear y responder a la retroalimentación continua de las partes interesadas.

El desafío para los líderes del CRE y sus equipos está claro. A fin de alcanzarlo, los equipos del CRE deben aprender a:

1. Responder al mandato creciente aportando valor tangible estratégico a la organización.

2. Priorizar el desarrollo de las capacidades personales por sobre las habilidades técnicas, orientadas a la propiedad.

3. Crear una plataforma de datos y análisis que respalde científicamente la producción diaria y la estrategia a largo plazo.

4. Crear una estrategia que aborde el amplio espectro de actividades que constituyen “el desarrollo normal de la actividad” sin socavar la evolución hacia el asesoramiento confiable.

5. Apalancar a los proveedores no sólo para la ejecución táctica, sino extender las capacidades estratégicas como es la inteligencia comercial y ganar exposición a las mejores prácticas del sector.

6. Lograr claridad y acuerdo en torno a lo que significa la excelencia para una función moderna del CRE, y diagramar el progreso y posición respecto de pares mediante una herramienta de referencia como la herramienta de diagnóstico Grandes Atributos del CRE de JLL.

INMOBILIARE-92-297¿Y AHORA QUÉ? RECONOCER Y ADOPTAR LOS GRANDES ATRIBUTOS DE LAS ORGANIZACIONES DEL CRE

Las organizaciones del CRE comparan rutinariamente su rendimiento respecto de pares y frente a los estándares del sector, a fin de evaluar las fortalezas y oportunidades de mejora.

El grupo de afinidad y los criterios de comparación varían de empresa a empresa, dependiendo de su tasa de crecimiento, antigüedad y dinámica industrial.

Hace 10 años, JLL publicó por primera vez su opinión de líder en torno a los atributos más distintivos de una función del CRE de alto rendimiento. A partir de entonces, JLL ha evolucionado constantemente este marco a través de una amplia experiencia e investigación del sector, así como también a través de debates y sondeos a clientes estratégicos. Estos incluyen analizar las fortalezas y debilidades de las plataformas organizacionales, cambiando las funciones y dinámicas del sector. Realizamos más modificaciones y mejoras sobre la base de hallazgos que surgieron de esta encuesta.

Como resultado de esta investigación continua y experiencia de servicio al cliente, surgieron los 11 atributos clave de las organizaciones de alto rendimiento.

JLL continúa evolucionando en esta investigación exclusiva en torno a los atributos principales de las organizaciones del CRE de alto rendimiento, personalizando los servicios de referencia para organizaciones y evaluando los resultados frente a los objetivos de rendimiento financiero, compromiso del empleado y sustentabilidad ambiental. Puede obtener más información sobre las perspectivas y estrategias en el próximo informe: ¿Cuáles son los “grandes atributos” de una organización inmobiliaria corporativa?, que será publicado por JLL en el segundo semestre de 2015.

INMOBILIARE-92-296ACERCA DE LA ENCUESTA

Este informe resume los resultados finales obtenidos a nivel mundial de la tercera Encuesta del Sector Inmobiliario Corporativo Mundial de JLL. La fase de recopilación de la investigación finalizó en diciembre de 2014. Mediante la combinación de un trabajo de campo en línea y por teléfono, recibimos 544 respuestas de ejecutivos del CRE de 36 países. El grupo de encuestados refleja también el amplio perfil de la comunidad corporativa.

La base de la muestra, tal como se utiliza en este informe, abarca más de 350 empresas, cada una con más de 1,000 empleados a nivel mundial.

ACERCA DE JLL JLL

(NYSE: JLL) es una empresa de servicios profesionales y de gestión de inversiones que ofrece servicios inmobiliarios especializados para clientes que buscan añadir valor mediante la adquisición, ocupación e inversión en el sector inmobiliario. Con ingresos anuales por concepto de honorarios por valor de 4,7 mil millones de dólares, e ingresos brutos de 5,4 mil millones de dólares, JLL posee más de 230 oficinas corporativas, opera en 80 países y cuenta con una fuerza laboral a nivel mundial de aproximadamente 58,000 personas. En representación de sus clientes, la empresa ofrece gestión y tercerización de servicios inmobiliarios para un portafolio de propiedades de 316 millones de metros cuadrados, y alcanzó la cifra de 118 mil millones de dólares en ventas, adquisiciones y operaciones financieras en 2014. Su empresa de gestión de inversiones, LaSalle Investment Management, posee 55.3 mil millones de dólares en activos inmobiliarios administrados.

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Desarrollo de vivienda en México: dónde y cómo

**Felipe Platas y Kalina Hadzhitodorova

De acuerdo con las proyecciones del Consejo Nacional de Población (CONAPO) la población de México alcanzó 121,005,815 habitantes, creciendo 7.7% con respecto a la población total de 2010, la cual fue de 112,336,538 según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Para 2050, el CONAPO espera que en el país haya 150,837,517 habitantes.

México todavía es un país de jóvenes: el censo realizado por el INEGI en 2010 55.6% del total de la población tenía menos de 30 años. Sin embargo, poco a poco esta proporción comienza a reducirse. Para 2015 el CONAPO estima que 53.7% de la población sea menor a 30 años, mientras que para 2050 contempla que esta cohorte represente 40.9% del total de la población.

Empero, durante los próximos años la creciente población en números absolutos y la gran proporción de jóvenes en números relativos requerirán de espacios de vivienda para satisfacer la demanda. Sin embargo, tanto la oferta de vivienda en el país como la demanda de la misma no están distribuidas de manera equitativa en el país, y hay ciudades, estados y regiones clave en esta coyuntura.

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MONTERREY:  CRECIMIENTO ECONÓMICO COMO DETONADOR

La capital del estado de Nuevo León, junto con su zona metropolitana, es uno de los pivotes de la industria inmobiliaria nacional. En 2010 el Área Metropolitana de Monterrey concentró 4,106,054 habitantes, con una tasa de crecimiento respecto a 2000 de 21.44%, superior al 19.88% del Área Metropolitana de Guadalajara, que alcanzó los 4,434,878 habitantes.

Para 2020 es factible que la Sultana del Norte supere a la Perla Tapatía en número de residentes; la oferta y la demanda de vivienda son consistentes con esta proyección. Por una parte, el Registro Único de Vivienda (RUV), señaló que en agosto de 2015 el estado de Nuevo León fue el que más concentró vivienda disponible en el país, con 26,549 unidades, representando 18.9% del total.

También la demanda aporta datos sólidos respecto a esta proyección. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), durante este 2015 Nuevo León solicitará 26,434 créditos de adquisición de vivienda. Respecto a los créditos Infonavit destinados a la adquisición de vivienda nueva en 2015, Nuevo León encabezará la demanda a nivel nacional concentrando el 18.1% (41,865 créditos).

Buena parte de este crecimiento poblacional, el cual ha derivado en un aumento en la oferta y demanda de vivienda, se debe al desarrollo económico que ha experimentado el Área Metropolitana de Monterrey, que concentra a la mayor parte de la población del estado de Nuevo León. Un buen ejemplo de esto es la llegada de la planta automotriz KIA al municipio de Pesquería en la entidad.

QUERÉTARO Y EL BAJÍO:  EL NUEVO CENTRO INDUSTRIAL DE MÉXICO

La ubicación geoestratégica del estado de Querétaro en particular, y del Bajío como región en particular, han convertido a los estados de Querétaro, Guanajuato, Aguascalientes y parte de Jalisco y San Luis Potosí en un floreciente centro industrial en el país. No en balde, Guanajuato y Querétaro tienen un estimado de vivienda habitable de 6,886 y 5,611 unidades respectivamente, según el RUV.

El crecimiento económico de la región ha atraído a un buen número de habitantes, lo cual se refleja en la alta preferencia por casas en renta en el Área Metropolitana de Querétaro. Datos del portal inmobiliario Lamudi apuntan que los municipios de Querétaro y Corregidora tienen un alto número de búsquedas de este tipo de vivienda y oferta, representando 35.8% y 31.6% del total.

Por otro lado, la vivienda horizontal domina entre las preferencias de búsqueda de inmuebles en el Área Metropolitana de Querétaro, en buena medida gracias a la disponibilidad de espacio habitable en la ciudad. En el municipio de Querétaro las búsquedas en línea de casas en venta y renta representan 88.8% del total, mientras que en el municipio de Corregidora esta proporción alcanza 99.8%.

VERACRUZ:  LA VIVIENDA COMO AGENTE  DE DESARROLLO SOCIAL

La coyuntura que enfrenta el estado de Veracruz es una de las más complejas. A pesar de ser la quinta entidad que más aporta al Producto Interno Bruto del país con poco más del 5%, ocupa el lugar número 28 en términos de Índice de Desarrollo Humano. A esto se suma que la entidad es la tercera con mayor número de habitantes, lo cual implica un importante reto a nivel estatal y federal. Parte del crecimiento económico del estado se dará en torno a la actividad portuaria de la ciudad de Veracruz, el puerto más importante del país. En los próximos años, debido al crecimiento de la producción y exportación manufacturera se esperan 11 mil millones de dólares de inversión extranjera directa en los próximos dos años y 330 mil millones de pesos de inversión nacional para 2018.

Respecto a la construcción y desarrollo de vivienda, es importante considerar que el estado de Veracruz ocupará en 2015 el primer lugar en otorgamiento de créditos para mejoramiento y autoproducción de vivienda, y el tercero en créditos de adquisición, de acuerdo con las proyecciones de la SHF. Esto representará el 11.3% del total de créditos de vivienda entregados en el país.

DISTRITO FEDERAL:  APUESTA POR LAS ALTURAS

La falta de espacios en el Distrito Federal se refleja en el creciente número de inmuebles residenciales y de usos mixtos verticales, lo cual explica la preferencia de búsqueda por vivienda vertical en venta y renta en las principales delegaciones que conforman la capital mexicana: 85% en Cuauhtémoc, 82% en Benito Juárez, 67% en Cuajimalpa de Morelos y 58% en Miguel Hidalgo, según datos de Lamudi.

Por otra parte, de acuerdo con la SHF, la capital del país ocupará en 2015 la tercera posición en demanda de créditos de adquisición o autoproducción de vivienda. Destaca la alta demanda de créditos de vivienda usada en la entidad federativa, pues de acuerdo con Infonavit, en 2015 concentrará 7.6% del total nacional, más que cualquier otro estado del país.


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Aportación de los desarrolladores formales a la atención de la llamada de vivienda

Aunado a las complicaciones empresariales que ha enfrentado la industria de la vivienda nueva terminada, sobretodo en los segmentos de interés social, la falta de lineamientos claros en las políticas de crecimiento urbano, seguirán incidiendo en la baja de participación de la vivienda industrial respecto al total de crecimiento del parque. En el segmento medio, residencial y residencial plus, la escasez de tierra en algunas ciudades consolidadas y de financiamiento a la construcción seguirán limitando el inicio de nuevos proyectos, y con ello, la oferta, lo cual se espera incida en los precios, como ya está ocurriendo en la ciudad de México y zonas consolidadas de las ciudades del país.

La participación de la vivienda nueva terminada como proporción del crecimiento habitacional total, pasó de un máximo histórico de 69% en 2006, a un estimado de 37% en 2014, y se espera alcance 31% al término de 2020.

Hoy, a diferencia de otros años, la vivienda usada, en renta, las mejoras, ampliaciones e incluso la construcción en lote propio, son soluciones a las necesidades de vivienda que ofrecen una alternativa viable, práctica y en ocasiones más económica, a la compra de una unidad de vivienda nueva terminada. Lo anterior, si es que las condiciones de oferta y venta de la vivienda nueva terminada no mejoran sustancialmente, limitarán la recuperación de la vivienda nueva como proporción del crecimiento del parque habitacional total.

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El mercado total (autoconstruido e industrializado) en el país se estima alcanzó los 23.2 mil millones de dólares en 2014. Las estimaciones de Softec, con base en su constante monitoreo del mercado, apunta a que en ese año los desarrolladores formales de vivienda pudieron haber captado alrededor del 79.4% del valor total de la producción y 36.2% del volumen. Softec estima un potencial de ventas para 2015 de 19.1 mil millones de dólares en la industria formal y 349.3 mil unidades.

Captura de pantalla (233)El tercer trimestre de 2015, en las principales plazas de México, muestra las siguientes condiciones para el mercado general de la Nueva Vivienda Terminada:

De los 3,878 proyectos vigentes en el mercado de vivienda terminada, 47% pertenecen al segmento medio y residencial, pero sólo representan el 8.6% de las unidades en proceso del mercado. El fuerte de las unidades (75%) pertenece a los proyectos de interés social (social y económico).

En todos los casos, el avance de ventas presenta indicadores saludable, al promediar un 59% de las unidades en proceso; es decir, los inventarios sólo constituyen el 41% de la oferta.

El volumen de ventas en los mercados más importantes del país, asciende a 18,786 unidades mensualmente. De éstas, 63% pertenecen al segmento de interés social, 22% a medio, 11% a residencial y 4% a residencial plus.

Se espera que el cierre de 2015 pueda mejorar las cifras de venta de los segmentos medio en adelante, que ya en valor, representan el 77% del valor de las ventas. Destaca que el segmento residencial y residencial plus del país suman el 55% del valor total de las ventas de vivienda nueva terminada.

En los segmentos residencial y residencial plus, los proyectos vigentes han ido a la baja, por lo que se abren oportunidades para que proyectos con una buena planeación, ocupen los espacios de mercado que el agotamiento de inventarios abre.

Las ventas totales por mes de estos segmenCaptura de pantalla (234)tos se ha mantenido constantes, y el hecho de que no aumenten al haber menos proyectos, nos habla de la necesidad de que el mercado aún está en el proceso de depuración de proyectos mal posicionados e incongruentes con los mercados.

Sin embargo la mayoría de los proyectos en los segmentos altos del mercado cuenta con un buen desempeño, toda vez que los indicadores de meses de venta y meses de inventario, llevan cinco trimestres seguidos a la baja.

Las absorciones por proyecto siguen subiendo, aunque a ritmos pausados, lo que puede mejorar, en breve, el desempeño de ventas de los proyectos aún en el mercado, dada la salida de proyectos que hicieron un buen papel en ventas.

El índice de precios reales Softec, muestra una mejora sustantiva en los precios por m2 en términos reales, tomando como año base, el 2012. Respecto al tercer trimestre de 2012, período tomado como base, el desempeño de precios de los productos Residencial y Residencial Plus muestra una recuperación muy favorables. Hoy, los precios son entre 7% y 12% superiores a lo observado en 2012, y han remontado la tendencia negativa de valor.

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Inversión en vivienda: ¿El regreso de Goliat?

**Héctor Rendón

El repunte del sector inmobiliario en México, considerado el Goliat de la economía mexicana, parece haber despertado este año. La apuesta de la industria, hoy completamente democratizada, provocará un alza en los montos de inversión y ventas, respecto a 2014.

El camino no ha sido fácil después de la crisis financiera de finales de 2008, pues también se sumó el cambio de gobierno en 2012, pero las cifras negativas están quedando atrás. Al menos, eso muestran los números.

Este año, el monto del valor de las ventas de vivienda pasará de 18,100 millones de dólares a 19,300 millones, de los cuales, entre 10% y 30% es inversión. Es decir, incluye terreno, urbanización, construcción, planeación, proyecto, comercialización, supervisión y financiamiento.Captura de pantalla (190)

“La cantidad en 2015 será mayor. Estamos calculando 387 mil unidades fabricadas por desarrolladores, mientras que en 2014, nuestra estimación apuntaba a 349,400. En términos de crecimiento, se ajusta el alza en algunos rubros como es el medio y residencial”, dice Claudia Velázquez, Directora de Operaciones de Softec, la consultoría líder en vivienda.

No es casualidad que el gobierno Federal, a través de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), inyectará, este año, un total de 11,135 millones de pesos en subsidios, más de 2,700 millones adicionales respecto a lo autorizado por el Congreso de la Unión, que fue de 8,431 millones de pesos.

Para 2016, el Presupuesto de Egresos de la Federación preliminar, destina poco más de 10 mil millones de pesos a la Conavi, aunque todavía están por definirse los montos destinados para las distintas acciones de vivienda.

“Hay una mayor derrama de recursos de inversión, influenciado por recursos presupuestales y el dinamismo de la oferta (de vivienda)”, añade Stephany Ramírez Rojas, analista de Grupo Financiero Monex.

Al arrancar el sexenio, el panorama se había nublado para este sector. La debacle de las principales empresas constructoras (Casas Geo, Urbi, entre otras), que construían 40% de la vivienda del país,  puso en entredicho la recuperación del mercado, y pocos apostaban por salvarle el pellejo. Pero nada dura para siempre.

La democratización del sector, con todas las empresas del país, con jugadores fuertes, invirtiendo en Bolsa, ayudó a componer el camino. Hoy, las desarrolladoras que cayeron en impago aportan sólo 8% de la vivienda. La composición del pastel se modificó.

La demanda de casas ha sido el gran motor detrás de toda una industria. Para este año, Infonavit ha proyectado 505 mil créditos, y Fovissste aumentó su meta en casi 11 mil, con lo cual cerraría en 59 mil, comenta Stephany Ramírez Rojas.

BBVA Bancomer Research detalla que durante los primeros siete meses del año, el número de créditos hipotecarios aumentó 12.0% respecto al mismo período de 2014. A su vez, el monto de financiamiento creció 17.2% en términos reales.

“Los institutos públicos de vivienda siguen creciendo, aunque en la segunda mitad del año el dinamismo podría estabilizarse por el cumplimiento anticipado de las metas de originación de crédito en algunos de los productos de financiamiento”, explica un documento elaborado por los analistas Fernando Balbuena y Samuel Velázquez.

El análisis, presentado a finales de septiembre, refiere que al mes de julio de 2015, el número de transacciones hipotecarias de la banca comercial creció 14.7%, con un monto de financiamiento 16% mayor en términos reales, respecto al mismo periodo de 2014.

Los analistas consideran que la estabilización en los ritmos de construcción podría mantenerse en los próximos meses, en parte por el acelerado ritmo en la edificación del primer semestre y para agotar el nivel de inventario que creció. Sin embargo, añaden, al cierre del año la construcción de vivienda podría reactivarse, previo a la próxima reunión de la FED para evaluar el incremento en las tasas de interés.

TREN EN MARCHA

El mercado de la vivienda en México despierta a cualquier inversionista. El boom de esta industria, en la primera década del presente siglo, aún se respira.

Captura de pantalla (191)El termómetro es la demanda de insumos -cemento, principalmente. Si bien Cemex presentó una baja en sus ventas durante el segundo trimestre, proyectó un crecimiento para cerrar el año. Por su parte, Cementos Fortaleza puso la primera piedra para ampliar su planta en Tula, Hidalgo, el pasado 5 de octubre. Ambos están apostando por una mayor demanda.

Al respecto, Claudia Velázquez dijo: “Nosotros tenemos registrado el pico en 2006, en ese año nuestro monitoreo habla de 538 mil unidades vendidas; prevemos que en 2019 estaremos alcanzando más de 400 mil… Nosotros vemos positiva la recuperación, pero va a depender mucho de las condiciones del mercado y del producto terminado”.

Fernando Abusaid, Presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), coincide con esta percepción, pero es optimista respecto al futuro inmediato del sector.

“El dinamismo (de la industria) es cada vez más sólido, con el rumbo que sigue siendo un gran satisfactor social y generador de empleo… Si el año pasado andábamos en 340 mil millones de pesos de derrama económica (colocación de créditos hipotecarios), este año alcanzaremos 350 mil millones, tal como se trazó a principios de año”, sostiene el líder empresarial.

Desde su punto de vista, la seguridad que ha brindado el gobierno ha sido la clave; ello impulsó la inversión y el crédito de vivienda, lo que ayudará a que el sector cierre con crecimiento de 4% o 5%. Otro factor, expone, es el alza de la oferta de vivienda vertical, la cual pasó de 8% a 40%, en tan solo un par de años. Ello ha generado mucha inversión.

Las grandes ciudades como Distrito Federal, Guadalajara, Monterrey, han detonado grandes proyectos en este rubro. Es la forma de atender la demanda, pero habría que revisar las reglas del juego.

Ignacio Cabrera Fernández, Presidente de la Comisión de Vivienda de la Coparmex del Distrito Federal, considera que la Ciudad ya no puede seguir creciendo sin un programa o plan de desarrollo urbano. El último data de hace 20 años. “Tenemos que tener un nuevo plan que nos permita impulsar la inversión en nuevos desarrollos, enfocados en vivienda alta, media y popular… Hoy en día hay muchos proyectos, pero muchos de ellos cuestionados”, expone.

Quizás ése sea el principal reto de México: contar con un plan maestro de desarrollo urbano que permita a “Goliat” mantener el dinamismo; con ello, el boom de la vivienda, seguirá por buen rumbo.

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