Archivos de la categoría Español

México está en camino de convertirse en el “hub” industrial de las Américas

1

**CBRE

México posee un inventario industrial Clase A estimado en 59 millones de metros cuadrados. En 2015, los trece principales mercados en el país, representan el 71% del total, con 42 millones de m2: Monterrey, Juárez, Tijuana, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), Reynosa, Querétaro, Saltillo, Guadalajara, Guanajuato, Toluca, San Luis Potosí, Puebla y Aguascalientes. La vacancia a nivel nacional y para estos 13 mercados se mantiene bastante sana, con tasas de 8.3 y 7.1%, respectivamente.

Los 13 mercados que monitorea CBRE trimestralmente representan una muy buena muestra de la actividad industrial y logística en el país, al incluir mercados maduros como Monterrey, Tijuana, Juárez y Reynosa, así como mercados que han demostrado un gran potencial para continuar desarrollándose como la región Bajío y la ZMCM. Tan sólo en el último año, el crecimiento del inventario industrial en estos mercados creció 9%, con un claro despunte del Bajío que creció casi 21%; es decir, casi 1.3 millones de m2.

El crecimiento de la oferta de espacios industriales y logísticos en México ha estado acompañada de una fuerte demanda que se refleja en una especialización económica de los diferentes corredores industriales: clústeres logísticos tanto en la ZMCM como en Querétaro; clústeres automotriz en Bajío, Saltillo y Nuevo León; y los propios de la industria aeroespacial y sus proveedores en el noreste del país y el Bajío.

12

3490

AMPIP busca dar mayor competitividad a los parques industriales

** Guillermo Almazo y Catalina Martínez Quintero

Pablo Charvel, nuevo presidente de la Asociación, quiere impulsar un reconocimiento de empresas socialmente responsables.

erLa Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados tiene un nuevo presidente. Pablo Charvel, tiene muy claros los objetivos a cumplir durante su gestión, pues aún con el panorama económico que para muchos especialistas se vislumbra complicado, confía en que fortaleciendo la competitividad de la Asociación, así como los temas de regulación y relaciones con el gobierno, los parques industriales podrán elevarán su competitividad.

En la AMPIP hay tres comités enfocados a dar seguimiento en temas prioritarios como son: Logística, Seguridad y Sustentabilidad. En cuanto al comité de Logística, se pretende que los parques industriales sean un recinto fiscalizado estratégico, lo cual sería de gran ayuda para el sector, porque se darían facilidades al comercio exterior, principalmente a la manufactura. En cuanto al comité de Seguridad, por el momento los parques agremiados se están certificando como Operadores Económicos Autorizados –antes certificado NEEC. “Como AMPIP, albergamos entre 80 y 85% de las empresas de la industria manufacturera de exportación –Index-, que se ha vuelto un imán de inversión muy fuerte, así como de empleos”, señaló el dirigente.

Respecto a su perspectiva acerca del sector industrial, Pablo Charvel considera que si bien México se ha vuelto un gran productor de la industria automotriz, seguirá habiendo crecimiento en los sectores de electrónica, logística, aeroespacial y médica, gracias a la mano de obra calificada y la ubicación geográfica privilegiada; pero se requerirá seguir invirtiendo en ferrocarriles, puertos, carreteras y parques industriales para hacer del país un centro logístico competitivo tanto para Norteamérica como para Sudamérica.

“Las nuevas Zonas Económicas Especiales ofrecen oportunidades de crecimiento, pero es necesario hacer inversiones para que esos centros realmente puedan funcionar. En el pasado reciente, la zona norte del país tuvo menos crecimiento por temas de seguridad; sin embargo, México está recuperando el lugar que le corresponde y ahora hay un crecimiento fuerte. Al noroeste, por ejemplo, hay una consolidación importante de la industria aeroespacial y tenemos más de 55 empresas de ese sector en Baja California“, resaltó Pablo Charvel.

“La industria se ha modernizado mucho, a través de las certificaciones de seguridad y sustentabilidad estamos dando buena imagen. Los parques industriales son modernos, cuentan con fachadas agradables queconviven perfectamente con zonas residenciales, además de que cuentan con accesos específicos para no causar problemas a las comunidades vecinas”, afirmó el presidente de AMPIP.

Adicionalmente, el dirigente se mostró enfático al mencionar que durante su gestión buscará un reconocimiento para empresas socialmente responsables; hay ejemplos muy buenos de parques industriales que desarrollan actividades diversas para integrar a la comunidad con programas de educación, orientación familiar, protección infantil, guarderías y más. “Yo quiero dar empuje al fortalecimiento de esos programas a nivel nacional”, señaló.


Claudia Ávila Connelly, Directora General de la AMPIP, destacó que la Asociación zcestá realizando actividades que permitan a los parques industriales ser más competitivos, y eso incluye distintos ámbitos como el de seguridad y la sustentabilidad. “Un ejemplo de los estándares que queremos implementar se llama OEA –Operadores Económicos Autorizados- porque las empresas multinacionales que son quienes se instalan en los parques industriales, hoy en día requieren de servicios que van más allá de la renta de una nave”. Agregó que hace 10 años una de las determinantes principales para la instalación de una empresa era que el parque estuviera cerca de las principales rutas de comercio, mano de obra, contara con costos competitivos de servicios –luz, agua, etcétera- y desde luego, que el parque fuera de calidad con naves clase A. Posteriormente, “con las tendencias mundiales, los clientes empezaron a requerir características adicionales y no solamente la nave, sino que ésta estuviera ubicada en un parque que pudiera evidenciar la implementación de prácticas relacionadas con el medio ambiente, fue entonces cuando la AMPIP comenzó a trabajar conjuntamente con PROFEPA, porque ellos cuentan con un programa como política pública para ayudar a las empresas a cumplir con la normatividad, el Programa Nacional de Auditoría Ambiental”, explicó Claudia Ávila Connelly.

En el caso de las empresas que no necesariamente tienen un proceso productivo y están a la intemperie como los mismos parques industriales, la PROFEPA creó el Certificado de Calidad Ambiental, ante la necesidad de los desarrolladores por darles elementos a sus inquilinos que operan dentro de un espacio que cumple con la normatividad. En consecuencia, la AMPIP creó “el reconocimiento de Parque Industrial Verde mide tres aspectos principales relacionados con el ahorro en consumo de agua, energía y disminución de contaminantes al medio ambiente”, complementó la directora de AMPIP.

La AMPIP también ha desarrollado un reconocimiento para los miembros que han cumplido con tres criterios: Reconocimiento Parque Industrial Verde, Certificación bajo la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R.046-SCFI-2011) y Certificado de Calidad Ambiental expedido por la PROFEPA. Aquellos que cumplan con ellos obtendrán el reconocimiento “Parque Industrial Sustentable”. En junio de 2013 se otorgó el primer reconocimiento de este tipo al Parque Industrial Finsa Iztapalapa.

“Otro de los temas que quisiéramos desarrollar en esta administración, aparte del tema social, es cómo aprovechar las tecnologías de información para hacer a los parques industriales más competitivos. Las manufacturas implementan cada vez más la robotización para hacer sus procesos más eficientes; de la misma manera, los parques podemos aprovechar el potencial tecnológico para vincularnos en red, porque a final de cuentas, la información que podamos generar de todos los parques, nos va a posicionar más”, finalizó Claudia Ávila Connelly.

BAJÍO CRECE EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Antonio Matas Llergo, Director de Site Solución Inmobiliaria S.A. de C.V., mencionó que en el sector industrial hay cuatro estados de la República Mexicana que son los más competitivos: Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes. Aunque en ellos se han desarrollado varios sectores industriales, el más importante ha sido el sector automotriz. “Hace aproximadamente 25 años empezaron dos grandes plantas, General Motors en Silao, Guanajuato, y la primer planta Nissan en Aguascalientes. Hoy, Guanajuato da un gran salto con la industria automotriz japonesa; a partir del año 2000 se empezó a anunciar la llegada de la primera planta de Honda, la cual se instalaría en Celaya, y un par de años después, se anunció la llegada de Mazda a Salamanca. Ahora, Toyota anuncia su instalación en Apaseo, municipio guanajuatense colindante con Querétaro, el cual también recibirá gran parte de la derrama económica de esa inversión”, detalló.

casDestacó que el sector industrial, motor de la región, es promotor de todo, porque asienta las bases de la economía. Desde este sector se empiezan a requerir y demandar servicios, los cuales con el tiempo se van especializando en desarrollos inmobiliarios de gran magnitud, tal como ha sucedido en los últimos 12 o 15 años, instalándose en las principales ciudades de la región.

“Hoy por hoy, estamos recibiendo centros comerciales de los que se denominan Fashion Malls , anclados por tiendas departamentales como Palacio de Hierro, Sears, Liverpool y grandes marcas internacionales. Las grandes ciudades del país, desde hace muchos años han madurado ese sector, y ahora las ciudades medianas como Querétaro, León, San Luis Potosí y Aguascalientes han recibido proyectos comerciales de esa magnitud”, afirmó Antonio Matas.

“Querétaro en particular, se ha venido etiquetando como un gran receptor de back office como es el caso de Santander, que tiene en la ciudad uno de los call centersmás tecnificados del mundo; Ericsson, Axa y MetLife, empresas de talla internacional, también han elegido Querétaro para instalar su operación en este sentido. Asimismo, Kellogg’s tiene sus oficinas de Latinoamérica en Querétaro desde hace varios años. Además, en cuanto al desarrollo inmobiliario en general, los usos mixtos -la nueva manera de diseñar grandes proyectos en zonas urbanas, dado el alto costo de la tierra y las tendencias de verticalización para incluir vivienda, oficinas, centros comerciales y hasta hoteles- han llegado a Querétaro con grandes proyectos del tipo”, mencionó Antonio Matas Llergo, Director de Site Solución Inmobiliaria S.A. de C.V.

INDUSTRIA ALEMANA REINVERTIRÁ EN MÉXICO PARA 2016

De acuerdo con la encuesta coyuntural de 2015, realizada por la Cámara Mexicano-Alemana de Comercio e Industria A.C. –Camexa-, el 74% de las empresas afiliadas a la Cámara invertirán en México durante el 2016.ds

“El 73 por ciento de los socios de la Cámara registró un crecimiento en cuanto al volumen de ventas y ganancias; 10%más que en el año anterior. Para seguir sus estrategias de crecimiento en el país, más de la mitad de las empresas (54 %) anunció que creará nuevos empleos en 2016; 5%más que hace un año. Actualmente, la tercera parte de las empresas quiere mantener la planta laboral sin cambios; 13% prevé reducirla”, se menciona en el boletín de Camexa.

Andreas Müller, Director General adjunto de Camexa, en entrevista desatacó que para Alemania la industria energética y el cuidado del medio ambiente es muy importante dado que ellos no cuentan con recursos naturales.

“En los años 80, el carbón dejó de jugar un papel preponderante, por lo que Alemania se quedó sin recursos básicos, pues no tenemos ni petróleo ni gas. Entonces, la eficiencia energética cobró una importancia muy grande en el país, dando lugar a muchos programas e incluso desarrollo de tecnología, haciendo de esto una fortaleza; la maquinaria alemana contempla desde su construcción la eficiencia energética”, explicó Andreas Müller.

“La energía es cara en México y la eficiencia energética ayuda a bajar los costos, además de darnos seguridad energética. Por otro lado, en el tema ambiental, nosotros tenemos la conciencia de cuidar el medio ambiente en el país que estamos, porque eso nos permite seguir ahí por largo plazo; si contaminamos demasiado, tendríamos mucha presió

La incertidumbre económica continúa, sin afectar la absorción

1

**Giovanni D’Agostino

Pese a las dificultades de la economía en 2015, no deja de sorprender que la absorción creció. Los niveles de absorción llegaron a 489mil m² anuales, a pesar de los casi 600mil m² que ingresaron de edificios nuevos al mercado.

Los tiempos de inestabilidad en el mundo continúan. En México, el peso se depreció durante 2015 en 17%, pero eso no ha detenido la inercia de desarrollo ni el interés de los inversionistas en el mercado de oficinas de la Ciudad de México. Nuevos espacios se han ocupado, sobre todo por empresas aseguradoras, de telecomunicaciones, del sector energético o del gobierno. Por otra parte, las FIBRAS y los principales desarrolladores han anunciado nuevas inversiones en diferentes zonas de la ciudad.

SORPRENDE LA ABSORCIÓN

A pesar de las dificultades que se experimentaron en la economía, no deja de sorprender que la absorción creció y esto se debe en gran medida a que las empresas, instituciones o el gobierno mantuvieron sus decisiones de renegociación, reubicación o expansión. Los niveles de absorción llegaron a 489 mil m² anuales para igualar los registros de los dos años previos, a pesar de los casi 600 mil m² que ingresaron de edificios nuevos al mercado.2

SE INCORPORARON UNA GRAN CANTIDAD DE EDIFICIOS NUEVOS

El tamaño de mercado de oficinas alcanzó un inventario de 5.3 millones de m². Esto se debe a la gran cantidad de edificios que terminaron su construcción en este periodo. De los 590 mil m² de edificios nuevos, el 44% pertenecen al corredor Reforma, el 29% pertenecen al corredor Norte, el 10% a Polanco y el 9% a Insurgentes, siendo los corredores con más construcción en la ciudad.

EL NÚMERO DE PROYECTOS NUEVOS SIGUE CRECIENDO

4En la actualidad, existen 86 proyectos nuevos que representan 2.5 millones de m², que podrían incorporarse al inventario en los próximos 3 años. Si no existen cambios bruscos en la economía, para el año 2019 podríamos llegar a 8 millones de metros cuadrados de inventario. 52 edificios ya iniciaron su proceso de construcción, mismos que agregarán 1.2 millones de metros cuadrados más. Por otra parte, 34 proyectos más ya han sido anunciados por diversos desarrolladores, sin haber iniciado obra aún, y equivaldrán a un espacio de 1.3 millones de metros cuadrados adicionales.

INSURGENTES Y POLANCO SE RENUEVAN

El submercado que presentó mayor actividad de construcción fue el corredor Insurgentes con 445 mil m², lo que representa el 38% del metraje total que se construye en la ciudad. En Insurgentes, la intensa demanda se debe a la extraordinaria infraestructura y amenidades de la zona. Por otra parte, en el corredor Polanco se registraron 262 mil metros cuadrados en proceso de construcción que representan el 22% de la actividad de construcción actual de la ciudad. Entre ambos corredores se concentra el 60% de todo el inventario nuevo que se agregará al mercado de oficinas en la ciudad.

LA DISPONIBILIDAD CRE12

La tasa de disponibilidad del cuarto trimestre 2015 creció a 14.20%. El año cerró con el mayor registro desde el primer trimestre de 2014. En la actualidad, están disponibles 763,053 m² -principalmente en los submercados Norte y Reforma. Este crecimiento se debe en gran medida a los 589 mil metros cuadrados que ingresaron como edificios nuevos en este periodo. En contraste, la zona de Santa Fe tiene un 3.3% de disponibilidad. Este fenómeno está motivando a que nuevos proyectos se hayan anunciado para los próximos dos años.

RÉCORD DE ESPACIO DISPONIBLE EN EL CORREDOR NORTE11

El mayor espacio disponible en la ciudad se detectó en el corredor Norte, donde actualmente están disponibles alrededor de 233 mil metros cuadrados. En los años recientes, no se había presentado un corredor que contará con 60% de espacio disponible. Estefenómeno está presionando los precios y los desarrolladores están ofreciendo espacio a precios más bajos en todo el mercado.

LA MEJOR ABSORCIÓN DESDE HACE DOS AÑOS

La absorción en este trimestre sólo alcanzó 115,842 m², para llegar a un acumulado anual de 489,905 m²; el mejor registro de los últimos dos años. El submercado con mayor absorción en el año fue Reforma, donde la absorción alcanzó 257 mil m², lo que representó el 44% de total del mercado. Otros corredores con intensa absorción fueron el corredor Norte con 171 mil m², equivalenteal 29%; y Polanco, con 60 mil m², equivalente al 10% del total de 2015.

LOS PRECIOS CON UNA LIGERA REDUCCIÓN111

Al cierre de 2015, se registró una ligera disminución en los precios debido a que los edificios nuevos se ofrecen con niveles de renta muy competitivos, con la intención de captar rápidamente nuevos inquilinos. Los precios de renta mensual se ubican en 25.60 dólares por metro cuadrado. Los corredores con mayor precio promedio son Lomas Palmas, Reforma y Polanco, donde la demanda es constante y mantiene los precios en los niveles más altosde la ciudad. Por otra parte, los menores precios se registraron en el corredor Norte.

CONDICIONES ECONÓMICAS

2015 fue un año que presentó desafíos a nuestra economía derivados de la devaluación del peso y a una baja en las exportaciones manufactureras ante la menor actividad industrial estadounidense. En el lado positivo, por su parte, la inflación registró uno de los niveles más bajos de los últimos años, menores a los previstos. Los consumidores aún no han resentido los efectos del alto tipo cambiario.

88

Los precios bajos del petróleo han impactado negativamente la cantidad de recursos que el país genera por la venta del hidrocarburo. Sin embargo, México ha diversificado su economía y depende cada vez menos de los ingresos petroleros. El auge de la industria automotriz es el gran motor de la economía mexicana actualmente, dado que contribuye con 3% de su PIB, y se espera que cierre 2016 con un superávit de alrededor de 50 mil millones de dólares; además, se suma el desarrollo de la industria aeroespacial. Por otro lado, las nuevas reformas en telecomunicaciones han atraído inversiones de gigantes como AT&T que espera incrementar su presencia en el país (8%). Y con las reformas en energía, se espera atraer inversiones de alrededor de 44 mil millones de dólares en los próximos años.

Nueva era de la vivienda en el mercado de valores

Las empresas medianas con crecimientos constantes y estrategia conservadora ponen las bases para el regreso de la industria, incluso en el MILA.

Entre dos empresas de vivienda lograron colocar 4,208 millones de pesos en la Bolsa Mexicana de Valores, a pesar de la volatilidad de los mercados financieros en el cierre de 2015 e inicio de 2016: CADU obtuvo 2,047 millones de pesos, que representó 36.79% del capital social debutando de manera simultánea en el Mercado Integrado Latinoamericano –MILA; y por su parte, Javer realizó una oferta pública inicial por 1,801 millones de pesos equivalente a 34% de las acciones de la empresa donde participaron 238 inversionistas –Fondos de Pensiones Mexicanos, inversionistas institucionales nacionales y globales-, los recursos servirán para el prepago parcial del Bono en Dólares con vencimiento en 2021 para consolidar su expansión en nuevos mercados.1

Javer opera en los estados de Nuevo León, Aguascalientes, Tamaulipas, Jalisco, Querétaro, Edo. de Mexico y Quintana Roo. Durante 2014, la empresa reportó un total de 18,525 unidades vendidas. La siguiente empresa será la desarrolladora Vinte, quien ya formalizó su relación a largo plazo con Equity International de Sam Zell, por 25 millones de dólares a través de un crédito convertible en acciones.

De acuerdo con José-Oriol Bosch, Director General de Grupo Bolsa Mexicana de Valores, se sabe que al menos dos empresas más del sector vivienda llegarán próximamente, y Fernando Abusaid Quinard, Presidente de Canadevi Nacional, afirmó que las empresas por venir serán de Monterrey y Chihuahua, “sería un gran logro si conseguimos que cuatro empresas se vuelvan públicas”.2

Una de las empresas considerada como una candidata para llegar a la BMV es Ruba, ya que tan solo entre 2004 y 2008 realizaron tres emisiones de certificados bursátiles de largo plazo por 300 millones de pesos cada una. Para el primer trimestre de 2015, Ruba presentó crecimientos de 32% en unidades escrituradas y 40% en ingresos comparadas con el mismo periodo de 2014.

Para 2015, la desarrolladora de vivienda Ruba realizó una emisión de bonos bursátiles por 500 millones de pesos, por lo que se convirtió en la primera colocación de bonos bursátiles sin garantía en el sector vivienda desde 2009.

En cuanto a Sadasi, Enrique Vainer mencionó en 2014 en una entrevista periodística, que no descartaba entrar a Bolsa aunque ese no era el momento; no obstante, ya tenían la disciplina interna de una empresa pública. En 2013 logró escriturar 14 mil casas y para 2016 anunciaron que buscarán colocarse en los distintos segmentos de la vivienda. Tan solo en 2015 crecieron entre 7 y 8% por lo que prevén sostener este crecimiento en 2016.

2Ante la llegada de nuevas desarrolladoras de vivienda y el regreso del sector a la BMV, hay optimismo por escribir una nueva historia basada en gobiernos corporativos sólidos, riesgos conservadores, confianza de inversionistas así como fondos internacionales y sobre todo, apegados a la Política Nacional de Vivienda.

Al respecto, Paloma Silva de Anzorena, Directora General de Conavi expresó que “lo que vemos son muchas empresas, algunas ya incursionaron y otras llegarán al mercado de valores; están levantando capital muy fácilmente, se ha reducido mucho la rotación de inventarios de las empresas, han mejorado sus ROES y niveles de apalancamiento”.

Acerca del proceso de reestructura en el que actualmente están las desarrolladoras que enfrentaron problemas en el mercado de valores, Paloma Silva destacó que ellas seguirán aportando viviendas de manera importante, porque el mercado es muy grande, ya que aún existen muchas plazas con buenas oportunidades para desarrollar y ellas tienen buenas reservas dentro de los perímetros de contención urbana. Subrayó que después de la crisis de las grandes vivienderas se pasó de 300 a 1,800 desarrolladores.

En cuanto al impulso para que el sector vivienda regrese a la BMV, resaltó que muchas tienen oportunidad, y que sólo es cuestión de que lo decidan. Recordó que se tiene una alianza con la Bolsa Mexicana de Valores para realizar foros informativos, porque a través de ellos se promueve la profesionalización del sector debido a que para ser una empresa pública exigen ciertas condiciones, sistemas y gobierno corporativo.00

2013 AÑO DE DEBACLE Y NUEVAS REGLAS

Fue a inicios de 2014 cuando el entonces titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano –Sedatu-, Jorge Carlos Ramírez Marín, reconoció a 2013 como año clave para la industria de la vivienda, pues a mediados de ese año se dieron a conocer las “Nuevas Reglas de Operación” para acceder a los subsidios de la Conavi, con el objetivo de construir viviendas de mejor calidad y con mejores ubicaciones en beneficio de la población; los desarrolladores debían registrar sus reservas territoriales para verificar que se localizaran dentro de los polígonos de contención urbana establecidos. Dichas reglas tendrían vigor a partir de enero de 2014.9

En algunos desarrolladores crecía la confianza, puesto que ya tenían la certeza de cuánto y dónde podían desarrollar así como el monto de subsidios al que podían acceder; sin embargo, hubo otro grupo que comenzó a ver problemas como el caso de Casas GEO, que en el reporte de 4T12 anunciaban que en 2012, debido a los cambios en la industria, tuvieron ingresos acumulados que disminuyeron 5.1% comparado con 2011 e informaron que seguirían trabajando en una estrategia conservadora para fortalecer las operaciones, mencionando que
estaban convencidos que la Nueva Política Nacional de Vivienda daría oportunidades para el avance de la industria.

Para el Reporte 1T2013, Luis Orvañanos Lascurain, Presidente y Director General de Corporación GEO, comentó que los resultados de GEO a lo largo de ese primer trimestre, como en su momento fue informado, estuvieron por debajo de las expectativas, explicándose ello principalmente por un lento avance en el programa de subsidios. “Adicionalmente, resultado de los cambios en la Política Nacional de Vivienda, a la cual hemos ido alineando la estrategia, la Compañía anunció el pasado 12 de abril el inicio de un proceso de análisis sobre la situación financiera, lo que nos permitirá fortalecer nuestro liderazgo en la construcción de comunidades de interés social. A partir de este momento, GEO se encuentra revisando su plan de negocios con el apoyo de nuestro grupo de asesores y estamos seguros que hacia adelante continuaremos construyendo una sólida visión, enfocados en mantener un equilibrio financiero que apoyará las operaciones”.

En el 3T2013 informaban que “el número de viviendas entregadas decreció 77.7% alcanzando 2,830 unidades, comparado con 12,688 unidades del tercer trimestre 2012. Esta disminución se debió principalmente a la suspensión de proyectos ante la falta de financiamiento”.

Fue en el mes de julio de 2013 cuando la BMV determinó la suspensión de cotización de GEO, luego de que la constructora informó que retrasaría del 25 de julio al 22 de agosto la difusión de los resultados trimestrales. Urbi corrió con la misma suerte y las acciones de Homex se hundieron 31.97% a 3.17 pesos al cierre de mercado.

Las empresas desarrolladores entraron en un proceso de reestructura largo y complicado, por lo que para diciembre de 2015 Geo consiguió que se levantara la suspensión en la BMV, y gracias a la refinanciación de un pasivo superior a los 28,500 millones de pesos, los socios de Santamarina y Steta recibieron el premio a la mejor estructuración financiera en América Latina otorgado por la revista Latin Finance.

Luis Manuel Martínez, Director Analista de Standard & Poor’s mencionó que algunos factores que influyeron para que las grandes vivienderas entraran en crisis fue que con el cambio en la Política Nacional de Vivienda, la reserva territorial que tenían algunas empresas ya no calificaba para el programa de desarrollo de gobierno, y ya no la pudieron desplazar, tenían niveles de deuda altos y además, enfrentaron temas de liquidez que los llevó a renegociar tanto con acreedores como tenedores de bonos.

Adicionalmente, comentó que un inversionista de deuda quiere asegurarse que las empresas mantengan una buena estabilidad en los flujos, que a su vez permitan asegurar el pago y la administración del perfil de vencimientos de deuda para mitigar riesgos de financiamiento, porque al final, el perfil del inversionista de deuda es más conservador, buscando estabilidad.

2016 EL SECTOR VIVIENDA SE FORTALECE

Rosario Robles Berlanga, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, destacó en enero de 2016 que se han ido eliminando barreras que impedían liberar el potencial de México. Un hecho significativo es el regreso a la BMV por parte del sector vivienda, el cual, en los últimos tres años, ha sido un factor fundamental de la economía, porque bajo el gobierno del Presidente Enrique Peña Nieto tomó relevancia y representa 14.1% del Producto Interno Bruto. Hoy emplea a tres millones de personas de manera directa, representando el 7.3% de la población ocupada remunerada del país. El empleo formal en la construcción lleva 25 meses de crecimiento. La inversión en construcción de vivienda residencial ha crecido durante 17 meses de manera ininterrumpida.

También, aseguró que ha habido reducciones en el costo de financiamiento de los desarrolladores que usan créditos de diversos intermediarios para la construcción de vivienda. Entre diciembre de 2012 y junio de 2015, la tasas de interés a la que acceden los desarrollares de construcción de vivienda bajó de 8.9 a 7 por ciento.

La participación de las PyMes representó el 47.5% de carácter local o regional del registro de viviendas de la actual administración, casi 9% más en comparación con los tres años de la administración pasada. Al mes de noviembre de 2015, la oferta de vivienda registrada en el RUV era de 622,000 unidades.

“Estamos esperando, si las condiciones del mercado lo permiten, colocar alrededor de un millón 200 mil créditos hipotecarios en 2016, en beneficio de las familias mexicanas. Se está considerando una inversión de 454 mil millones de pesos en el sector de vivienda”, enfatizó la funcionaria Robles Berlanga.

En entrevista, Fernando Abusaid Quinar, Presidente de Canadevi Nacional –quien termina funciones en 2016-, resaltó que haber ocupado este puesto le dejó satisfacciones, porque al inicio de su gestión la industria de la vivienda pasaba por un momento complicado y nadie apostaba por ella, ahora todo está mejor: “Estamos de vuelta dando campanazos de empresas que están avanzando. El gran reto de la industria es seguir abriendo mercados con ese gran bono demográfico que tiene el país, porque de 2015-2040 se tendrá que producir mucha vivienda, creo que bajar ese punto porcentual en el rezago de vivienda es importante”.

Luis Manuel Martínez de Standard & Poor’s resaltó que “quizá el reto más grande que enfrentaron las empresas desarrolladoras de mediana escala fue la percepción quese generó en relación al mercado de vivienda en México, pues se pensaba que lo sucedido con las grandes desarrolladoras podría ser un síntoma de que el problema era de todo el sector y no exclusivo de tres; eso generó incertidumbre en el mercado y tuvieron que lidiar con ello”.

Agregó que “algo que no se debe perder de vista es que el factor principal para que los inversionistas recuperaran la confianza hacia el sector, son los resultados entregados por las empresas de mediana escala. Claramente se proyecta en ellos un esfuerzo por parte de las vivienderas en los últimos dos años, dejando a la vista buenos niveles de crecimiento en ingresos y mejora en la rentabilidad de los proyectos”.

Para el 2016, Alexandre Michel, Associate de Standard & Poor’s adelanta que “nuestra perspectiva de la industria es bastante favorable, porque en 2015 hemos visto a varios jugadores lograr refinanciar deuda, colocar deuda para financiar su crecimiento y tener IPO como Javer, que pagará su deuda y lo vemos favorable a nivel crediticio”.

 

CADU PIONERA EN EL MERCADO DEL MILA

A pesar de la volatilidad que existió en los mercados de valores desde finales de 2015, CADU Inmobiliaria concluyó la colocación por un monto de 2,407 millones de pesos que representó 36.79% del capital social, y con ello hará adquisiciones de terrenos para la edificación de vivienda y capital de trabajo.

89Pedro Vaca, Director de CADU explicó que “hoy en día, la banca comercial tiene una mayor participación en el mercado hipotecario que antes de la crisis, y CADU siempre ha contado con un sólido capital humano que sustenta nuestros equipos de trabajo, así como un gobierno corporativo comprometido con los objetivos y rumbos de la compañía, así se explican nuestros crecimientos sostenidos mayores a 17% anual desde 2008, y haber hecho tres colocaciones de deuda en los últimos tres años”.

En entrevista para Inmobiliare, Pedro Vaca relató que cuando comenzaron a explorar las oportunidades por emitir capital, los directivos de la BMV le mencionaron que había oportunidad de incursionar en los mercado MILA -Colombia, Perú, Chile y México- hicieron un viaje a los países para un roadshow y vieron el interés de los inversionistas por participar con la empresa.

“Al ser los primeros, los inversionistas tienen ciertas dudas, algunos con desconocimiento o conocimiento del sector, con ciertas inquietudes porque los que sabían tenían muy presente los problemas que hubo con algunas empresas en 2013. Al preguntar en qué se diferencia CADU de las otras empresas con ciertos problemas, nosotros demostramos que registramos nuestras ventas de acuerdo a las escrituras que tenemos, así como las reservas –están dentro de los contornos establecidos por la Comisión Nacional de Vivienda- por lo que somos sujetos de crédito y de obtener para nuestros compradores los subsidios que otorga el gobierno Federal a estas personas que tienen los menores ingresos”, detalló el directivo.

Recordó que participar en Mila fue sencillo, porque ellos venían trabajando desde 2006; enlistó algunos requisitos que debe cumplir una empresa para cotizar en Bolsa: tener los estados financieros, contar con un gobierno corporativo, adoptar el código de mejores prácticas corporativas, consejeros independientes, tener resultados satisfactorios los últimos 5 o 6 años lo cual tiene que ver con la tendencia de la empresa y el sector.

Pedro Vaca adelantó que Cadu se va a consolidar en los estados donde ya tiene presencia como Estado de México, Jalisco y Quintana Roo, “no pensamos crecer en otros estados, pensamos que la consolidación de las plazas puede dar una rentabilidad adecuada, el crecimiento desmedido tanto en desarrollos como en distintos estados o municipios hace perder el control y eso afecta a la rentabilidad de la empresa; por lo tanto, nosotros ya tuvimos la experiencia de abrir varias plazas, se nos cayó la rentabilidad y hoy regresamos a las plazas donde podemos tener la fortaleza para tener la rentabilidad que buscamos. Hoy en día, terminamos con un cheque promedio de 323 mil pesos que es el más bajo de los que cotizan en la Bolsa; la idea es que paulatinamente subamos hasta llegar a 500 mil pesos, lo cual podemos lograr componiendo el mix entre vivienda de interés social y media”.

VINTE GANA CONFIANZA DE FONDO INMOBILIARIO

Por 25 millones de dólares, Equity Internacional de Sam Zell completó la inversión a través de un crédito convertible en acciones, al respecto Sergio Leal, Director General de Vinte se mostró complacido al explicar que “cuando salgamos a Bolsa pagaremos el crédito vía acciones –no es deuda-, Vinte ha venido trazando este momento porque el primer socio fue el Banco Mundial con 10%, luego el Banco Interamericano de Desarrollo y ahora Sam Zell; la idea es que nos ayude a conocer este mundo bursátil, porque la oferta es internacional –diferente a las de mis compañeros- vamos a sacar aproximadamente 20% fuera de México y 80% dentro, hablamos de 2,060 millones de pesos que representan 30% de la compañía que va a flotar. Los recursos los vamos a usar para habilitar los 38 mil terrenos que tenemos. Una parte importante es que Vinte se dedica a hacer vivienda tipo medio, entonces tenemos el precio promedio más alto del sector, así como la utilidad y márgenes más altos”.ññ

“Vinte tiene 12 años con un modelo de negocio que nos ha funcionado y hemos tenido crecimientos entre 20 y 30% en promedios anuales, tenemos 12 años creciendo a dos dígitos, tenemos ocho años creciendo con un ROE para los inversionistas de 20%, algo que no se ha dado en el sector en la historia; tenemos un precio promedio, el más alto -600 mil pesos- y estamos atacando un sector de clase media”, complementó Sergio Leal.

En cuanto a Vinte, Alexandre Michel, opinó que ha demostrado crecimiento de manera constante de doble dígito con márgenes bastante sanos y una política financiera prudente y conservadora. Luis Manuel Martínez complementó que “en Vinte vemos una fortaleza en la parte de ventas de unidades que era relativamente baja y parecía fácil poder alcanzar crecimientos de doble dígito. Aún con las oportunidades de crecimiento que se detonaron con la salida de las tres grandes vivienderas hace un par de años, Vinte siempre mantuvo una política muy prudente de crecimiento, nunca buscaron crecer más de su capacidad a costa de lo que fuera, y su enfoque siempre fue de proteger la rentabilidad del negocio. Los crecimientos siguieron, la gran virtud que tuvo la administración fue alinearse a un modelo de negocio que les había funcionado y tratar de darle continuidad a esa estrategia”.

5

Fondos de inversión en Colombia: Una dinámica y creciente industria

**Carlos Montoya Ramos

En Colombia, los fondos de capital privado inmobiliarios acumulan un total de US$ 3.300millones en compromisos de capital este año 2015. Este indicador es una clara señal de la fortaleza de una de las economías más dinámicas y estables de Latinoamérica.

La industria de fondos de capital privado en Colombia ha presentado un crecimiento extraordinario durante los últimos 10 años. Desde su nacimiento, el número de gestores profesionales ha crecido a una tasa anual compuesta del 40.6% entre los años 2005 y 2014, sumando 43 firmas gestoras activas en Colombia.

De los 55 fondos activos, el 64% del total de los compromisos de capital serán destinados a inversiones en Colombia, lo cual indica que el tamaño de la industria local asciende a 7,440 millones de dólares.

En Colombia, los fondos de capital privado inmobiliarios acumulan un total de 3,300 millones en compromisos de capital, de los cuales se espera que el 95% estén destinados a inversiones en activos en Colombia, y el restante 5% en Latinoamérica.ed

“Analizando la tendencia en Colombia con respecto al monto de los compromisos de capital, es sorprendente el crecimiento acelerado que han presentado los fondos inmobiliarios en los últimos años (sólo durante 2012 se levantó el 64% de los compromisos de capital actuales), posicionándose como la categoría que representa los mayores compromisos de capital en la industria colombiana”, señaló Isabella Muñoz Méndez, Directora Ejecutiva de la Asociación Colombiana de Fondos de Capital Privado – ColCapital.

Hasta hace unos pocos años, el perfil de fondos de capital privado más estructurados en Colombia, por preferencia de los gestores, había sido el de los fondos de Buyout (1,790 millones de dólares en compromisos de capital) y Growth (1,180 millones de dólares en compromisos de capital), los cuales están enfocados en apalancar el crecimiento del tejido empresarial colombiano, invirtiendo en empresas de diferentes sectores económicos y tamaños en ventas.

Por su parte, la regulación actual en Colombia establece para el sector inmobiliario en particular la posibilidad de crear dos tipos de vehículos para invertir en activos inmobiliarios: los fondos de capital privado inmobiliarios y los fondos de inversión colectiva inmobiliarios. Su principal diferencia radica en que los fondos de capital privado son gestionados por un gestor profesional, mientras que los fondos de inversión colectiva son gestionados por uno externo (compañía vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, que podría ser una comisionista de bolsa, una fiduciaria o una sociedad administradora de inversiones), o también un gestor extranjero.

FONDOS DE CAPITAL INMOBILIARIOS

ABACUS REAL ESTATE

Ésta es una firma dedicada a la administración de fondos de inversión en el desarrollo y operación de proyectos inmobiliarios en los segmentos de hotelería, industrial y comercio.

ghgSu fondo OXO-PROPIEDADES SOSTENIBLES invierte en el diseño, construcción, desarrollo, operación y administración de proyectos inmobiliarios sostenibles, principalmente de uso mixto en Colombia. Lo hace directamente o invirtiendo en acciones o cuotas en sociedades de carácter comercial, corporaciones, patrimonios y/o entidades de naturaleza privada, a través de los cuales se diseñen, construyan, desarrollen, operen y administren proyectos inmobiliarios de uso mixto.

FIDUCIARIA BANCOLOMBIA

Ésta es una sociedad fiduciaria especializada en la administración de fondos de inversión, portafolios de inversión individual, y en el desarrollo de negocios fiduciarios en Colombia.

Con más de 18 años en el mercado colombiano, son parte del Grupo Bancolombia, uno de los conglomerados financieros líderes en el país, con más de 130 años de experiencia en servicios financieros con presencia en Panamá, Puerto Rico, El Salvador, Perú y Estados Unidos.

El Fondo Inmobiliario Colombia es un fondo de capital privado, que tiene como objetivo invertir en el sector a largo plazo. Santiago Uribe, Gerente del Fondo Inmobiliario Colombia, revela que actualmente el foco de las inversiones del fondo es la industria local, “no obstante, la política de inversión permite evaluar proyectos en otros países”.

Acerca de la rentabilidad del fondo, Uribe explica que en los últimos 365 días, con corte al 31 de marzo de 2015, el retorno fue de 17.6%. Finalmente, el Fondo Inmobiliario Colombia administra activos por alrededor de 560 millones de dólares.

INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS

Ésta es una filial de Inverlink, creada con el fin de gestionar fondos inmobiliarios de capital privado.

En noviembre de 2007, Inverlink lanzó el primer fondo de capital privado inmobiliarioen Colombia -Fondo de Capital Privado Inverlink Estructuras Inmobiliarias-, buscando crear un portafolio diversificado de activos comerciales (bodegas, oficinas y comercio).

A través de diferentes compartimentos, el Fondo cuenta con la capacidad de ampliar su espectro de inversión dentro del sector inmobiliario para capturar diferentes oportunidades según el tipo de inmueble, el perfil de riesgo y retorno del activo.

Andrés Escobar, Vicepresidente de Inverlink Estructuras Inmobiliarias, explica que el fondo inmobiliario cuenta con un compartimento “cuya estrategia es la inversión en activos estabilizados. Adicionalmente, tenemos una estrategia de inversión en desarrollo inmobiliario que estamos adelantando a través de dos compartimentos adicionales, cada uno con exposición a un proyecto específico. Además, estamos en proceso de lanzar un nuevo compartimento de desarrollo inmobiliario”.

El fondo cuenta con un portafolio de activos estabilizados con 29 propiedades. Actualmente, la cartera del fondo administra cerca de 240 millones de dólares, y su rentabilidad histórica anual es de 17.8% desde 2007. “En la estrategia de desarrollo, buscamos alcanzar una tasa interna de retorno de 25%. El principal objetivo es doblar los activos bajo administración, tanto en la estrategia de activos estabilizados como en la estrategia de desarrollo en los próximos 3 a 5 años”, finaliza Escobar.

GESTOR INMOBILIARIO

Ésta es una sociedad subsidiaria de Emprendimientos Inmobiliarios e Inversiones de Colombia S.A., cuyo presidente, Abdón Espinosa Fenwarth, tiene más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario.

Por un lado, administran el fondo Prologis, que invierte en tres proyectos específicos de desarrollo inmobiliario: bodegas de renta en la quinta etapa de Celta Trade Park, en el área de Siberia en Bogotá; Parque industrial de bodegas de renta en Barranquilla; y el Centro Comercial en Bogotá.

Además, cuentan con el Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles, que entró en operación en junio de 2011. Éste invierte en inmuebles comerciales generadores de renta en Colombia, enfocándose en propiedades comerciales tales como: oficinas, locales comerciales y bodegas.

Estos inmuebles son propiedades existentes y operativamente estables, con contratos de arriendo los cuales garantizan al inversionista una renta desde el primer día. Entre ambos fondos comprenden un total aproximado de 120 millones de dólares.

TERRANUM CAPITAL

Éste es un gestor profesional de fondos de inversión enfocado en el sector inmobiliario latinoamericano. La firma tiene oficinas en Nueva York, Bogotá, Lima y Ciudad de México. Manejan fondos de capital privado cuyos activos bajo administración superan los 200 millones de dólares.

Gregorio Schneider, fundador y Director de Inversiones de Terranum Capital explica que “los fondos de capital que administramos invierten en proyectos de vivienda media y vivienda de interés social para la venta, en ciudades principales e intermedias de los tres países objetivo (Colombia, Perú y México)”. A su juicio, la inversión en fondos inmobiliarios ofrece una rentabilidad atractiva y adecuada al tipo de riesgo asumido, “por lo que resultan ser un instrumento de diversificación de portafolio interesante”.

Además, agrega que los fondos privados en particular, “están aislados de la volatilidad del mercado. Adicionalmente, en comparación con fondos de capital privado especializados en compañías o infraestructura, el número y la liquidez de los activos disponibles en el sector inmobiliario permite una expansión que no está restringida a cierto número limitado de transacciones por año”.

FONDOS DE CAPITAL DE INFRAESTRUCTURA

ASHMORE MANAGEMENT COMPANY COLOMBIA

Ésta es una subsidiaria de Ashmore Group PLC, empresa listada en la bolsa de Londres. Principalmente gestiona fondos enfocados a los mercados emergentes, con un total de activos administrados por 78,500 millones de dólares.

El Fondo de Infraestructura Colombia Ashmore I-FCP, es un fondo de capital privado cerrado a largo plazo, que se dedica a invertir en proyectos de infraestructura en Colombia, en los sectores de transporte, energía eléctrica, aguas, infraestructura social, logística, gas, petróleo, telecomunicaciones, satélites y manejo de basura y desperdicios. Los activos totales de este fondo totalizan alrededor de 170 millones de dólares.

BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT

Ésta es una compañía enfocada principalmente en los sectores de infraestructura, energía, bienes raíces y situaciones especiales. Se encuentra listada en las principales bolsas de valores globales, como el NYSE, TSX y Euronext Amsterdam. Su fondo de Capital Privado de Infraestructura Brookfield Colombia, que administra más de 285 millones de dólares, invierte en obras de infraestructura en Colombia, en los sectores de: energía, transporte y servicios públicos.

DARBY – COLPATRIA CAPITAL S.A.S.

Esta firma gestora cuenta con dos patrocinadores; por un lado, Darby Overseas, un pionero en inversiones de capital privado en países emergentes con más de 100 inversiones y 3 mil millones de dólares en compromisos de inversión acumulados; y Grupo Colpatria, un conglomerado financiero con activos bajo administración de más de 15 mil millones de dólares e inversiones en banca, seguros, construcción, infraestructura, pensiones, minería, energía y capital privado.hjjh

Su fondo de Infraestructura en Transporte FINTRA, puede estructurar transacciones de deuda subordinada/mezzanine y de capital (minoritario y control), en sectores relacionados con infraestructura en Colombia, Perú, Centro América y el Caribe.

Los principales sectores en los que han invertido son: carreteras, puertos, aeropuertos, transporte urbano, energía y logística. Actualmente el fondo administra un capital de 65 millones de dólares.

NEXUS CAPITAL PARTNERS

Este fondo es el primero gestionado por Nexus Capital Partners. Su objetivo es la inversión en proyectos de infraestructura nacientes (greenfields), o establecidos (brownfields), que ofrezcan un potencial interesante de retorno para sus aportantes. Además, busca contribuir con el desarrollo de la infraestructura de Colombia y la región, ampliando el portafolio de opciones de financiamiento disponibles en el mercado, mediante la participación del fondo en el Equity de los proyectos, o a través de la entrega de financiamiento subordinado. Los activos administrados por el Fondo de Capital Privado Nexus Infraestructura I FCP ascienden más de 90 millones de dólares.

TRIBECA ASSET MANAGEMENT

Fundado en 2006, Tribeca es uno de los primeros gestores de fondos de capital privado en Colombia. Invierte en compañías colombianas con alto potencial de crecimiento y cuyo modelo puede ser exportado a otros países de la región. En la actualidad, cuentan con activos administrados por 390 millones de dólares, los cuales están distribuidos en 5 fondos y 10 compañías.
En este escenario, Tribeca cuenta con el fondo FCP Tribeca TC Dorado Fund, que invierte en el sector de infraestructura, con un enfoque en las industrias de carga, transporte y logística en aeropuertos, y en proyectos de pequeña y mediana escala relacionados con el sector logístico. El fondo administra un total de 42 millones de dólares.

Nuevos resultados de Fibras

Constitución de Amefi y proyectos en operación dan inicio al 2016

A través de Ofertas Públicas, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces –desde Fibra Uno, primer fideicomiso en llegar en 2011- han obtenido recursos por casi 139 mil millones de pesos, Fibra HD fue la última que se listó en 2015 con una colocación de 1,500 millones de pesos y hasta el momento, 10 Fibras se han listado en la Bolsa Mexicana de Valores.1

El año 2013 es recordado por ser el que registró más actividad en este vehículo de inversión en bienes raíces, con oferta nacional y extranjera hubo seis emisiones con un monto total de 52,356 millones de pesos.

Al cierre de 2015 se constituyó formalmente la Asociación Mexicana de Fibras – AMEFI- cuyo objetivo es agruparse y tener un interlocutor gremial para ser más eficientes de cara a las autoridades en cuanto a peticiones, regulaciones o consultas; por lo que las 10 Fibras forman parte de esta Asociación.2

En entrevista para revista Inmobiliare, Gonzalo Robina, Presidente de AMEFI, explica que de manera inicial la Asociación estará conformada por dos comités; uno enfocado a Comunicación y Mercadotecnia, y el segundo a temas de Regulación. Cada uno esComité de Normatividad y Mercado de Valores José Antonio Gómez Aguado – Fibra Inn Gabriel Ramírez – Fibra Shop Juan Monroy – Fibra Macquarie Comité de Comunicación y Mercadotecnia Jorge Girault–Fibra Prologis Eduardo López– Fibra Hotel Jorge Ávalos – Fibra Monterrey tará conformado por tres miembros, además del presidente y tesorero de la propia asociación, así que prácticamente todos los miembros estarán participando de forma activa.

En la agenda de 2016, la AMEFI tiene algunos puntos a desarrollar, y al respecto, Gonzalo Robina aclara que “uno en particular, el cual estamos explorando con la Bolsa Mexicana de Valores, es el referente al tema de índices (Índice de Fibras en particular) y la posibilidad de que las Fibras lleguen a formar parte de IPC. Tanto con las autoridades de la Comisión Bancaria y de Valores como con el SAT estamos viendo la opción de tener un fondo de recompra, como lo hace cualquier sociedad anónima bursátil. Estos son los puntos con los que comenzaremos básicamente”.

El presidente de AMEFI afirma adicionalmente que “tenemos enfrente un entorno macroeconómico global bastante complejo, pero considero que las bases internas están muy sólidas, y si bien el crecimiento no es el ideal, estamos creciendo. Obviamente, en este mundo globalizado nos vemos afectados por cualquier circunstancia que pase en otras latitudes, pero pese a presentársenos meses bastante complicados, creo que estamos preparados para enfrentarlos; en particular, las Fibras suelen ser, en condiciones de este tipo, un instrumento al que el inversionista suele acudir al estar respaldado por activos sólidos; eso nos ayuda”.

FIBRA DANHOS INICIA CON ACTIVIDAD EN 2016

3En la primera quincena de enero de 2016 se formalizó el establecimiento de una línea de crédito sin garantías, revolvente y comprometida por un monto de 1,500 millones de pesos con vigencia de hasta cuatro años; con esto, se complementarán los recursos etiquetados para los desarrollos de Puebla y Las Antenas. Al respecto, previamente en entrevista para Inmobiliare, Jorge Gamboa de Buen, Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos, mencionó que los dos terrenos que compró el Fibra se financiarían con recursos disponibles y la citada línea de crédito; debido a que no tienen deuda, no sonaba lógico que diluyera a los inversionistas actuales.

En cuanto al proyecto de “Puebla”, destaca que es el primer proyecto que hace Fibra Danhos fuera de la zona metropolitana; y escogieron Puebla, porque es una de las 5 o 6 ciudades que representan dinámica económica. Sin embargo, no optaron por Angelópolis, porque consideran que hay mucha oferta, y además les ha funcionado dirigirse a los mercados de clase media y media baja.6

“Estamos del lado del estadio de fútbol, por la zona industrial antigua –compramos unas fábricas textiles. También está cerca la nueva zona, porque está Volkswagen en un extremo y estará Audi en el otro; la totalidad del área es de 120 mil metros cuadrados conformados por seis terrenos –cuatro comprados a una sola familia y dos más, ensamblados. Vamos con marcas como Liverpool, Sears y cines, además se tendrá un hotel y centro comercial”, detalla Gamboa de Buen.

Agrega que debido a que el terreno es muy grande, tienen planeado en un futuro edificar un hospital, vivienda u oficinas, pero por el momento en la zona no hay mercado de oficinas creado. Será a inicios de 2017 cuando quede concluido el proyecto.

5En cuanto a “Las Antenas” destaca que al ser dos terrenos, el proceso de fusión se alargó un poco y ahora cuentan con 109 mil metros cuadrados y como tiendas estará presente Liverpool, Sears y el gran atractivo será el parque de diversiones que tendrá montaña rusa y rueda de la fortuna.

En un comunicado, Fibra Danhos dio a conocer que ha iniciado la construcción del centro comercial y de entretenimiento Parque Las Antenas, cuya primera etapa tendrá 86,500 metros cuadrados de área rentable bruta y contará con tiendas anclas, cines, restaurantes, boutiques, un supermercado y servicios como bancos y centros de atención telefónicos, así como un parque de diversiones. Tiene contemplada una inversión para esta etapa de 3 mil millones de pesos.4

“En la ciudad de México hay mucha oferta comercial. Hay varias categorías de centros comerciales y una mezcla muy grande con características diversas: verticales, compactos, al aire libre o cubiertos, como los de la zona oriente –En Iztapalapa, por ejemplo, viven más de dos millones de personas, y no contaban con tiendas como Sanborns o Liverpool, hasta que hicimos Parque Tezontle. Le apostamos a estas zonas, y conscientes de que son lugares a donde se debe llevar empleo, trabajamos de mano con el gobierno; cada uno de nuestros centros comerciales crea más de 3 mil empleos nuevos –muchos para jóvenes. Siempre hemos tenido el compromiso no sólo de invertir en las zonas más ricas sino también en las de menor ingreso, y al final resulta que el ingreso en la zona no era tan bajo, sólo hay más economía informal”, detalla el arquitecto Jorge Gamboa de Buen.

Fue también en enero cuando se dio a conocer el inicio de la operación de las torres de oficinas B&C, del complejo de usos mixtos Toreo Parque Central. Cerca del 14.5% del área rentable bruta disponible es ocupada por Bancomer, IOS Offices, GfK México y Merck. Será en los próximos meses cuando inquilinos como OHL, Old Navy y Nielsen lleguen al inmueble, ya que por el momento siguen haciéndose adecuaciones; una vez concretadas habrá 6.5% más de área rentable ocupada.

FIBRA SHOP EFICIENTA PROPIEDADES DE PORTAFOLIO INICIAL

“Parte del modelo de negocios de Fibra Shop radica en que no somos un set manager; es decir, no sólo compramos propiedades, vemos también cuánto podemos eficientar esas propiedades, el valor de su operación y qué otro valor podemos agregarles. Por ejemplo, hay nuevos negocios como ampliar GLA, meter nuevas marcas, y cuando se consolida, cobrar el estacionamiento; esos ingresos adicionales empiezan a subir la rentabilidad del portafolio”, resalta Gabriel Ramírez, Director de Finanzas de Fibra Shop.

En el portafolio inicial se anunció que algunas propiedades serían remodeladas. Ejemplificó que Plaza Cibeles –ubicada en Irapuato- medía 56 mil metros cuadrados con una ocupación al 100%, pero hicieron una ampliación de 15 mil metros más de área rentable. “Acabamos de meter una tienda Sears que mide otros 15 mil metros y 20 mil aproximadamente en estacionamientos”, agrega Gabriel Ramírez. Además, menciona que Plaza Cibeles atiende toda la zona de alrededor, y con la llegada de las automotrices japonesas hay buen resultado; incluso, la señalética está en español y japonés, dado el nuevo mercado de familias. Por el momento, están en proceso de entrega y comercialización de locales.

“En el caso de Los Cabos, estamos en el proceso de comercializar el segundo piso, que estaba cerrado; ahora lo abrimos y tiene más luz. En Cancún, metimos una tienda de Forever 21, la cual no existía, y fueron cerca de 2,500 metros cuadrados distribuidos en dos pisos con exposición a la calle. También a finales de 2015 se inauguró Fábricas de Francia en Texcoco, un centro comercial que compramos hace un año con ocupación completa por Coppel, Walmart y cines; habiendo sido un centro comercial de servicios, ahora atrae mercado fashion, así como otro tipo de población. El aeropuerto nuevo va a estar por ahí, por lo que la zona seguirá creciendo, permitiéndonos mejorar las rentas; antes no había Starbucks, por ejemplo, y ahora sí”, resalta el Director de Finanzas de Fibra Shop.geg

Entorno global para las inversiones inmobiliarias y sus implicaciones en Latinoamérica y México

 

** Ander Legorreta

Mientras que el desempeño económico fue decepcionante en 2015, la perspectiva es positiva para 2016 debido a mejoras en demanda doméstica y a la inversión corporativa.

UN VISTAZO AL ESPEJO RETROVISOR

La inversión inmobiliaria global aumentó un 16% de enero a junio del 2015 comparado con el año anterior, y está ahora en su nivel más alto desde 2008, sólo un 13% por debajo del pico pre-crisis. Más aún, dado el fortalecimiento del dólar, este dato subestima la fuerza del mercado. En términos de euros, el volumen global creció un 30% en el año.

Las principales ciudades (“Gateway Cities”) se han mantenido con una demanda excepcionalmente alta, en
particular con muchos jugadores globales todavía firmemente enfocados a mercados líquidos y accesibles. Los rendimientos en dichas ciudades están a niveles cercanos a los mínimos históricos. Como resultado, el interés se está ampliando a otras ciudades, lo que ha disminuido la brecha en los retornos entre los mercados primarios y secundarios.

En medio de una gran volatilidad internacional, este incremento en el apetito por riesgo se ha suavizado en los últimos meses con una mayor cantidad de inversionistas buscando concentrarse en ciudades primarias. Por ejemplo, las 25 mayores ciudades destino de inversión incrementarons significativamente su participación de mercado a lo largo del año. Esta tendencia ha sido liderada por los Estados Unidos y ejemplificada por Nueva York, nuevamente el destino número uno de inversión en el mundo, con una participación de mercado del 8%, seguida de Londres, que es el primer destino para compradores extranjeros; mientras que Tokio, Los Angeles y San Francisco complementaron la lista de las primeras cinco. Esta lista de las primeras cinco ciudades no cambió con respecto al año anterior.

Los jugadores internacionales han sido nuevamente los más ávidos compradores de propiedades, aunque el crecimiento en su actividad disminuyó comparado con el año previo. Aunque los compradores americanos son los dominantes, la inversión global se incrementó a un mayor paso. Asia es aún el segundo mayor inversionista global, mientras que la actividad de Medio Oriente se incrementó sensiblemente a pesar del menor precio del petróleo, empujado principalmente por Qatar. Los mayores compradores globales por país fueron Estados Unidos, Singapur, Canadá, China y Noruega.

¿QUE NOS ESPERA EN EL FUTURO CERCANO?

Mientras que la creciente incertidumbre económica continuará afectando a los inversionistas, la confianza corporativa es alta en términos generales. Cuando esto se junta a los cambios en la demanda forjados por las nuevas prácticas de vida y trabajo, se apuntala un panorama fundamentalmente robusto para los activos inmobiliarios de alta calidad.

Mientras que el desempeño económico fue decepcionante en 2015, la perspectiva es positiva para 2016 debido a mejoras en demanda doméstica y a la inversión corporativa. Sin embargo, no todos los mercados pueden ser analizados con la misma lente, debido a los patrones de crecimiento cada vez más divergentes, dependiendo de su exposición a las materias primas, efectos en el comercio internacional y a la estabilidad geopolítica.

Se deberá vigilar con especial cuidado los posibles efectos negativos en la inversión inmobiliaria global derivados de los cambios en la política monetaria, el incremento en las tasas de interés, cambios en los mercados financieros derivados de las dos variables anteriores, los flujos migratorios, y que continúen o se implementen las reformas estructurales en muchos mercados que permitan aumentar la productividad y levantar barreras de entrada y limitantes a la competitividad.

IMPLICACIONES PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

Con un ambiente donde las tasas de interés se mantendrán bajas por un periodo más largo, pero donde los inversionistas estarán nerviosos por los riesgos que los rodean, el periodo de una fuerte demanda por propiedades generadoras de flujos estables deberá sostenerse, y el ciclo en la mayoría de los mercados globales será más largo de lo normal.

Con una todavía creciente liquidez y una mayor toma de utilidades y restructuraciones, se espera que la actividad de inversión inmobiliaria global se mantenga alta e incluso creciente, mientras que los rendimientos serán empujados a la baja debido a que las tasas de interés siguen muy bajas. El pronóstico de Cushman & Wakefield para la primera mitad del año 2016, es que el volumen de inversión global crecerá un 17% respecto del año anterior, llegando a 1.1 trillones de dólares americanos, sin incluir desarrollo, liderado nuevamente por el crecimiento en Europa y Norteamérica.

LATINOAMÉRICA Y MÉXICO: PRESENTE Y FUTURO

Las condiciones económicas han sido complicadas para Latinoamérica durante 2014 y 2015 debido a la dramática caída de los precios de las materias primas, la salida de capitales por el “flight to quality” y a la elevada incertidumbre. En 2014, la inversión inmobiliaria en la región cayó un 17% al tiempo en que los inversionistas se movían de los mercados emergentes. Las mayores disminuciones se vieron en el sector comercial (retail). Las cifras finales para el cierre de 2015 apuntaron una reducción aunque menor en términos porcentuales.

dLa aversión al riesgo también ha afectado a México, donde la recuperación interna no tiene mucha tracción y persiste un temor sobre el impacto fiscal de los menores precios del petróleo y el crecimiento en general. Esto ha generado una menor liquidez en el mercado, incluso impactando en una menor actividad del sector de las Fibras. Sin embargo, la Ciudad de México está experimentando un importante resurgimiento en la inversión en nuevo desarrollo, en particular de oficinas, ya que las reformas energética, financiera y de telecomunicaciones apuntan a una mayor demanda de espacio de oficinas en el corto y mediano plazo.

La depreciación cambiaría del peso que ha pasado de 14.83 pesos por dólar a principios de enero de 2015, a los 19 pesos actuales en promedio –considerando ajustes diarios- (24.41% de depreciación), ante un entorno donde los fundamentales de la política macroeconómica permanecen estables, está provocando una marcada atención de los inversionistas a aumentar su exposición en el mercado mexicano. Esto es especialmente cierto para proyectos comerciales estabilizados en pesos y para proyectos de desarrollo enfocados a productos que se rentan en dólares como oficinas, industriales y hoteleros en destinos de playa.

Cushman & Wakefield ha podido confirmar el interés de aumentar la exposición en México de parte de fondos alemanes y de plataformas de inversión norteamericanas, además de recibir serias intenciones de inversión por parte de nuevos participantes extranjeros, tanto institucionales como de inversionistas individuales. Todos coinciden en que las condiciones actuales representan una ventana de oportunidad que debe ser aprovechada.
Es importante resaltar que existe una escasez de oferta de productos inmobiliarios de clase mundial estabilizados, lo que está provocando que muchos inversionistas estén enfocando sus esfuerzos a la inversión en proyectos de desarrollo.

Desarrollo de proyectos inmobiliarios a gran escala

Los proyectos inmobiliarios a Gran Escala como suelen ser definidos, implican no solo grandes inversiones, sino también, una proyección sin igual, son desarrollos concebidos a largo plazo y que sin duda, generan complejos habitacionales que mejoran la calidad de vida de inquilinos y propietarios.4

¿Cómo definir un proyecto a gran escala? Es el cuestionamiento central que tuvo este panel de discusión. Javier Lomelin, moderador de esta mesa, detalla que este tipo de desarrollos, demandan una complejidad derivada no sólo de la incertidumbre financiera – ya que se trata de inversiones a largo plazo – sino también en la ejecución, en donde ese proyecto por fuerza mayor, tiene que generar un diferenciador importante en ubicación, diseño y conexión con el entorno.

HACER COMUNIDADES

“Hacemos comunidades para mejorar la calidad de vida de los usuarios”, es la manera como define Javier Barrios de MIRA Companies un proyecto de este tipo. “Se trata de desarrollos a gran escala, en donde en efecto lo complejo está en la incertidumbre financiera a largo plazo. Tenemos que jugar con los distintos escenarios económicos, los retornos y la TIIE.

3”Para MIRA Companies, este tipo de desarrollos generan entornos que pueden ayudar a tener una vida más atractiva. “La clave en efecto es la ubicación lo cual es preponderante, generar un valor y la idea es posicionar el proyecto teniendo recursos para largo plazo.

”Para proyectar un desarrollo de gran escala en una ciudad grande, el análisis que se debe de realizar es a profundidad, sobre todo hay que estudiar bien el mercado, por ejemplo, ciudades de más de un millón de habitantes pueden ser propicias para estos grandes desarrollos, sin embargo, hay que realizar una serie de análisis como son estudiar la competencia y hacer una proyección del volumen de clientes a tener por lo menos en los primeros 10 años, comenta Javier Barrios de MIRA Companies.imag22222e (7)

Los proyectos de Gran Escala vienen a suplir un espacio insatisfecho en términos de desarrollo y de vivienda mal planeada. Este tipo de complejos deben de generar una conexión con los sistemas de transporte masivo, con los lugares de entretenimiento, hospitalarios y con los núcleos de trabajo. “En el caso de Cancún estamos desarrollando un complejo con unas características únicas, bien planeado y con el componente del mar, que es importante en este destino” comenta Javier Barrios.

“Lo que hacemos realmente en MIRA Companies con estos proyectos es provocar e incentivar el regreso a la vida urbana y añadirle un componente comercial en donde generamos un espacio público privado, seguro y con valor, como pueden ser oficinas y servicios.6

”Finalmente para Javier Barrios, las comunidades cerradas provocaron que la gente ya no saliera a las calles y eso generó más inseguridad. “Nosotros apostamos a que el ciudadano regrese en este tipo de proyectos a los espacios abiertos. Nuestra tarea es la regeneración del suelo urbano, capitalizarlo y regenerar zonas con diversos usos de suelo.”

LOS BENEFICIOS

El común denominador sin duda de los jugadores y desarrolladores que están concibiendo este tipo de proyectos, es hacer comunidades planeadas, sin dejar a un lado lo que implica estos complejos, que va desde la compra de la tierra, resolver la tramitología, además de la planeación y vinculación con la infraestructura cercana al proyecto.

2Para Pedro Aspe de Grupo Proyecta otra de las empresas que está generando estos desarrollos, un complejo a gran escala hace sentido si al menos lo van a habitar unas 50 mil personas. “Este número es el mínimo porque finalmente van a detonar otro tipo de negocios alrededor”, dice el ejecutivo.

“Realmente los beneficios que vemos en un desarrollo o proyecto a gran escala es que la tramitología se hace más eficiente, porque es en volumen. También hay un mayor impacto del desarrollador en la zona donde llega a construir porque el proyecto se ve como un todo, entre otras cosas, porque hay casos en donde llevamos los servicios a esa zona y eso, es un beneficio muy grande para la comunidad vecina o cercana al entorno del desarrollo”, añade Pedro Aspe.

Grupo Proyecta contempla sus próximos proyectos de gran escala en ciudades como Irapuato, Mérida y Querétaro. “Lo que hacemos como empresa y es muy importante, es aliarnos con un socio local para cada proyecto, esto es indispensable, concluye Aspe.

FONDEO PARA DESARROLLADORES

Andreu Cors que dirige Gava Capital empresa dedicada a fondear a desarrolladores con capital para realizar proyectos de gran escala, comentó en este panel de discusión, que ellos no están desarrollando, solo le están apostando a financiarlos. “Medimos y evaluamos el participar en un proyecto de este tipo en la capacidad de absorción que tenga. Para nosotros la variable de proyectar este tipo de desarrollos a largo plazo lo vemos como una labor difícil, por eso apostamos solo al financiamiento y admiramos el trabajo del desarrollador.1

”Cuenta Andreu Cors que los inversionistas atrás del capital de fondeo de Gava Capital, son principalmente familias “patrimoniales” localizadas la mayoría en Monterrey. “Prometemos un fondo de inversión en donde diversificamos el riesgo y al ser la empresa un desarrollador de desarrolladores, estamos incentivando el movimiento de capital con retornos interesantes, creamos además en los desarrolladores chicos o medianos oportunidades de inversión que al final ayuda a detonar ciudades”, afirma Cors.
Finalmente para el Director General de Gava Capital, proyectos de este tipo que generen comunidades cerradas no son bien recibidas, aunque entiende que por temas de seguridad hay gente que invierte en este tipo de complejos justamente porque encuentran seguridad.33

La nueva era de los centros comerciales

Los centros comerciales han evolucionado. Las anclas ya no necesariamente son un retailer o un establecimiento de entretenimiento como un complejo de cines; ahora, quien visita un centro comercial, busca otras experiencias que le hagan agradable y entretenido su paseo por la plaza.

1Entre el año pasado y el actual se integraron alrededor de ocho nuevos centros comerciales a la Ciudad de México, esto significó, un aproximado de 266 mil metros cuadrados al inventario de 4.5 millones de metros cuadrados con el que la capital contaba. “La superficie de los nuevos centros comerciales equivale a 3.2 veces la que tendría Perisur por ejemplo, o poco más del doble del centro comercial más grande construido en la ciudad en los últimos cinco años, que es Paseo Interlomas y que tiene un área de 120 mil metros”, comenta Luis Llaca, Vicepresidente de Retail de CBRE y moderador de este panel de discusión.

Así las cosas, la dimensión de esta industria de centros comerciales ha tenido una recuperación importante después de la crisis de 2008, en donde se dio un alto al desarrollo y construcción de nuevas plazas comerciales.

“De 2012 a la fecha, el sector de desarrollo de centros comerciales en México no ha parado. Registramos un crecimiento sin precedente. Mes con mes, se suman más y más metros cuadrados, y por fortuna hemos visto llegar varias marcas; no obstante, el centro comercial como tal, se ha venido transformando, pues hoy, el visitante busca nuevas experiencias”, añade Luis Llaca.

Gonzalo Montaño, Director General de MAC Arquitectos habla de
imageque la industria del diseño y desarrollo de centros comerciales se encuentra en una etapa de innovación. “El concepto de ancla ha cambiado, no tiene que ser un retailer mediano o grande como pasaba hace algunos años; hoy, un establecimiento ancla podría ser un concepto que genere al visitante de la plaza una experiencia novedosa, que atraiga al posible comprador y que por supuesto le ayude a la compra. La gente necesita disfrutar del lugar y las nuevas anclas son importantes”.

De igual forma, añade el ejecutivo de MAC Arquitectos, es importante considerar De 2012 a la fecha, el desarrollo de centros comerciales en México no ha parado. En los últimos dos años se integraron alrededor de ocho nuevos centros comerciales a la Cd. de México, un aproximado de 266 mil metros cuadrados al inventario de 4.5 millones. el poder adquisitivo de la población, eso es lo que realmente incentiva la compra. Señaló el caso Colombia, donde en los últimos 25 años se redujo la pobreza extrema de un 48 a 35%. “Éste es un salto muy importante para el mercado de los centros comerciales en el país suramericano”.

MEZCLA ADECUADA DE GIROS

2Si bien el cambio de la concepción de los establecimientos ancla es preponderante y es un tema que interesa a la industria, para José Luis Quiroz, Director General de IQ Real Estate, lo más importante es la mezcla de giros, marcas y el uso de suelo. “Los usos mixtos siguen siendo la tendencia y seguirán siéndolo, pero más que desarrollar un centro comercial, hay que pensar en un complejo, algo mucho más sofisticado. Si bien la idea es ir de compras, también es estar en un lugar y pasarla bien”, dice Quiroz.

Por otra parte, comenta José Luis Quiroz que hay la tendencia de crear un nuevo urbanismo, donde se vea a los centros comerciales como un todo, ubicados y conectados con vías y con el sistema de transporte de la ciudad.

Finalmente, para el Director de IQ Real Estate, un centro comercial debe de tener: ubicación, diseño, tamaño, excelente operación, mezcla, ser sustentable y pensar en espacios lúdicos para el entretenimiento.

ANCLAS QUE EVOLUCIONAN

Las anclas han ido expandiendo su negocio, evolucionando a tener nuevos formatos que cautiven a diferentes sectores y clases sociales de la población.

6En ese sentido, Enrique Ibarrola Director de Desarrollo Inmobiliario y Expansión del complejo de cines Cinépolis, dijo que las anclas deben de evolucionar, pues contribuyen a generarle tráfico a la plaza. “Es importante que la gente se sienta cómoda y que el diseño del centro comercial sea fácil de caminarlo. Un centro comercial tiene que traerle beneficios al visitante, y que la gente lo vea como su segunda casa”.

Afirma el ejecutivo de Cinépolis que sus planes de expansión apuntan a economías sudamericanas como lo están haciendo en Colombia, siendo ancla de varios centros comerciales construidos en Cali, Medellín y Bogotá, por ejemplo. “En Colombia estamos teniendo una muy buena acogida, le estamos compitiendo a un jugador muy fuerte como es Cine Colombia que estuvo sólo en el mercado por varios años”.

Sin duda, comenta Ibarrola, los cines son un buen complemento de los centros comerciales pero hay que concebirlos como una inversión a largo plazo.

CRECIMIENTO DE LOS CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA. SIN PRECEDENTES

Carlos Betancourt, Director General de la Asociación de Centros 5Comerciales en Colombia, habla particularmente sobre el marketing que Colombia ha tenido para atraer inversión. Sin embargo, no es un marketing sin fundamento, comenta. “Realmente están pasando sucesos importantes en Colombia que ayudan mucho. Hay mayor seguridad, ingreso de inversión, un crecimiento del poder adquisitivo del ciudadano y una clase media en ascenso que tiene poder de compra”.

Betancourt señala que el crecimiento de esta industria en Colombia se ha triplicado en los últimos 10 años. Hay un verdadero interés en desarrollar centros comerciales. El inventario consta de 130 nuevos proyectos, lo cual es una cifra alta teniendo en cuenta que la industria en Colombia cuenta con alrededor de 215 centros comerciales. “Estamos hablando de un crecimiento inusitado de casi un 65%; no obstante, de esos 130 nuevos centros comerciales, 65 ya se están construyendo”, aclara Carlos Betancourt.

En Colombia, los centros comerciales existentes han entrado en una etapa de remodelación, “en este momento hay 50 centros comerciales en proceso de cambios, ampliaciones y remodelaciones”.
Finalmente, Carlos Betancourt comenta que la mayoría de nuevos proyectos se están desarrollando en ciudades intermedias, unas 41 poblaciones son menores de los 300 mil habitantes, y lo interesante es el crecimiento de marcas locales, dice el ejecutivo.7

Sector industrial y logístico con potencial en mercado mexicano

**Catalina Martínez Quintero y Carlos Armando Caicedo Zapata

Parques industriales con servicios diversificados, plataformas logísticas, ubicación y administración eficiente son puntos importantes a considerar

Los estados de Chiapas e Hidalgo apuestan por el desarrollo de programas que beneficien no sólo la logística sino también la puesta en marcha de proyectos industriales. Chiapas se ha visto beneficiado como uno de los territorios catalogados por el Gobierno Federal como Zona Económica Especial, ZEE. En tanto, Hidalgo ya privilegiado por la logística, cruce de vías importantes y el asentamiento de industrias como la manufacturera, cementera y acerera, apuesta ahora por ser el “Territorio del Conocimiento”.

Sin duda, los parques industriales son foco y un importante detonador de inversiones. El solo hecho de proveer de infraestructura y servicios facilita la llegada de empresas multinacionales; además, sobre las eficiencias inmobiliarias son un tipo de inmueble cuya administración se centraliza. En el marco de Expo Inversión Inmobiliaria se desarrolló el panel “Planeación y Desarrollo para el éxito de Proyectos Industriales”3.

“El usuario en la actualidad busca minimizar riesgos y tener una mayor competitividad, con una logística más eficiente. Los 56 socios de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP – invierten al año, alrededor de 1000 millones de dólares en el desarrollo de este tipo de inmuebles”, comentó Rodolfo Balmaceda, Presidente de la AMPIP.

1Afirmó el Secretario de Desarrollo Económico de Chiapas, Ovidio Cortázar, que ha sido fundamental la sinergia generada entre la entidad y la federación. “Los retos son grandes, porque hoy queremos que Chiapas entre en un proceso de industrialización y parte de esto ha sido el que haya sido contemplado como una ZEE”. Ahora deberemos hacer sinergias para crear una mano de obra importante desde la academia que pueda vincularse a las vocaciones del estado como son los sectores agroindustrial, textil y de energías renovables, añadió Ovidio Cortázar.


El estudio de Zonas Económicas Especiales –ZEE- del Gobierno Federal, plantea la importancia de las plataformas logísticas, además aclara las vocaciones que tienen varios estados de la República Mexicana, así como también, las inversiones que se deberán hacer en infraestructura, puertos, aeropuertos, carreteras y conectividad.

“En diciembre de este año debe quedar listo el plan maestro para generar una oportunidad en términos logísticos, hacer de Chiapas una importante plataforma logística al sureste del país, donde hemos de sacarle provecho a nuestra ubicación estratégica con Centroamérica. En la actualidad, ya existe un movimiento importante en movilidad en la frontera, entre el 80 y 90% de la mercancía que se exporta de México a otros países en Centroamérica pasa por el puente fronterizo que tiene Chiapas con Guatemala”, aclaró Cortázar, Secretario de Desarrollo Económico del Estado.

En el caso Chiapas como detonador de un polo logístico sin precedentes al sur de México, habrá que generar una sinergia en materia regulatoria, que permita que el intercambio de mercancías en la región, sea expedito y ágil. Hay que recordar que dichos productos estarían llegando a una población cercana a las 50 millones de personas en la región.

En ese sentido, comentó el Secretario de Desarrollo Económico del Estado, que Puerto Chiapas es el mejor ubicado en Centroamérica. “Logísticamente Chiapas tiene sentido, pero hay que fortalecerlo con infraestructura y educación. Quien tiene visión como inversionista, seguramente llegará a la región, como fue el caso de la empresa Hérdez, que ya llegó al estado”, concluyó Ovidio Cortazar.

Por otra parte, el estado de Hidalgo tiene un gran potencial gracias a la conectividad generada a partir de los corredores viales que lo atraviesan. Este territorio ha podido diferenciar sus vocaciones por zonas. Por ejemplo, hacia el norte, hay un especial movimiento de empresas energéticas y de logística. Hacia el sur, hay asentamientos en su mayoría de compañías metalmecánicas, ferroviarias y de ensamblaje de autobuses.

2Sin embargo, uno de los grandes proyectos de acuerdo al Secretario de Desarrollo Económico del Estado, José Pablo Maauad Ponton, es PLATAH, un polígono en donde se conjuga un espacio para el asentamiento de diversas industrias, así como también de un plan maestro especial, en donde se están urbanizando 350 hectáreas en la primera etapa, con el fin de construir viviendas para los empleados de las empresas tractoras o anclas que se asentarán en PLATAH. El fondo de inversión ARTHA CAPITAL tiene una importante suma invertida en el proyecto, comentó Maaud Ponton.

“Nosotros vemos y de esto no cabe la menor duda que estamos ante un gran potencial de crecimiento para el estado, por la conectividad, además de la ubicación estratégica que tiene Hidalgo con el nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, pero por otra parte, queremos conjuntar la educación y empleo. Estamos apostándole a la formación técnica y a la sofisticación de profesiones para la alta especialización, es decir, queremos pasar del modelo maquilador a generar una economía del conocimiento”, concluyó José Pablo Maaud Ponton.

¿QUÉ DICEN LOS DESARROLLADORES DE PARQUES INDUSTRIALES?

FINSA es una de las principales empresas de desarrollo de parques industriales y creadora de portafolios de este tipo de inmuebles. Es tal vez una de las compañías que impulsó este tipo de desarrollo inmobiliario, además de detonar el ingreso de inversión extranjera directa. Hay que recordar que ellos son los primeros en lograr que General Motors instalara una de sus plantas en México.4

Afirmó Don Sergio Argüelles, socio y fundador de FINSA y hoy Presidente del Consejo Directivo de la compañía, que el negocio de parques industriales no puede ser improvisado, tiene que ser organizado y además, generar incentivos para la atracción de inversión. “Hoy se han detonado casi o más de nueves armadoras de vehículos para instalar sus plantas en México y en este proceso, los gobiernos han generado incentivos, pero en esa cadena de valor, es vital el trabajo del desarrollador de parques industriales, quienes propician los espacios para facilitar el ingreso de empresas de proveeduría construyéndoles espacios de primer nivel”.

Para Don Sergio Argüelles, no sólo se trata de hacer un buen parque industrial, sino también, traer a unos buenos usuarios e inquilinos y en este trabajo es preponderante el trabajo del broker, del comercial. “Es clave además, que el desarrollador se asocie con un buen inversionista, pero lo más importante son los tiempos y la experiencia. Hay que ser puntuales con la entrega del inmueble y sus diversos espacios”, concluyó Don Sergio Argüelles.

5Después de Guanajuato Puerto Interior, Grupo Marabis es un desarrollador exitoso y con mayor crecimiento en dicho estado. Son varias las ventajas que la industria automotriz mundial ha visto en el territorio guanajuatense. Gilberto González, de la empresa Marabis, destacó estos puntos:

Primero, el estado cuenta con una extraordinaria conectividad terrestre; segundo, tiene vías de Ferrocarril de las dos más importantes empresas del sector como son Ferromex y Kansas City Southern de México; tercero, el costo de la tierra es barato en comparación a otros estados. Es un mercado poco explotado y a buen precio para el sector industrial; cuarto, la mano de obra es excelente y capacitada; y quinto, el gobierno ha sido un buen proveedor de servicios; no obstante, ellos – GRUPO MARABIS – han realizado inversiones significativas, como por ejemplo de gas natural en sus parques industriales.

Finalmente, para el ejecutivo de la empresa, estos puntos son importantes para cuando una empresa está buscando asentarse en cualquier territorio:

* Primero, que cuente con todos los servicios.

* Segundo, analizar el tipo de transporte público cercano o de acceso al parque industrial con el fin de abaratar costos.

* Tercero, ver la madurez del mercado.

* Cuarto, tener en cuenta la línea de proveeduría.

* Quinto, el desarrollador industrial tienen que generar experticia.

* Sexto, si bien la promoción es importante, es importante ver con qué infraestructura se cuenta.

LOGÍSTICA CLAVE PARA EL MERCADO MEXICANO

Nuestra ciudad está creciendo 30 mil hectáreas por año; sin embargo, no tenemos un modelo de expansiones en las ciudades ni cómo las ciudades deberán trabajar juntas. Un elemento importante en cuanto al abastecimiento de productos a las grandes ciudades así como la importación y exportación de mercancías, se refiere a la eficiencia de la logística, ubicación de centros de distribución y vías de comunicación cercanas.6

Por ello, Eugene Towle de Softec, quien fue moderador del panel de logística “Una opción de Desarrollo Económico Nacional” en Expo Inversión Inmobiliaria, preguntó ¿qué se tendría que hacer para construir 260 millones de metros cuadrados en superficie industrial? ¿Qué hacer para desarrollar 30 millones de metros cuadrados de comercio?

Germán Ahumada de Artha Capital, destacó que algo clave es la búsqueda de tierra apta para polos de desarrollo. “Lo que hacemos es desarrollar una plataforma logística que pueda contar con todas las capacidades y grandes dimensiones para proyectos que van desde 700 a 1500 hectáreas donde quepa industria, comercio, vivienda relativamente cerca y con potencial para que lleguen empresas de gran envergadura. En este contexto, la parte logística es la más importante para determinar dónde posicionarse?7

En cuanto a la redensificación de las ciudades, Juan B. Guichard de Invex Infraestructura, enfatizó que en el caso de México las ciudades deben pasar por este reto, debiendo existir una planeación integral para desarrollar infraestructura antes de que llegue el desarrollo. También es importante que existan esquemas novedosos que permitan al gobierno e iniciativa privada realizar las inversiones en infraestructura y los esquemas de asociación público-privada.

“Hoy en México hay exceso de liquidez en todos los ámbitos; está entrando dinero institucional local, por medio de esquemas de pensiones internacionales, para financiar tanto el sector energético como el inmobiliario; tenemos Fibras muy agresivos comprando producto terminado en diferentes ubicaciones”, reforzó Juan B. Guichard.

Luis Gutiérrez de Prologis, enfatizó que el sector industrial es uno de los que tiene gran valor agregado para México. “Vemos dos grandes motores en la economía mexicana, que impulsan al sector industrial: la demografía y la logística. En México tendremos la mayor cantidad de personas consumidoras en 30 años, y se necesitará infraestructura logística para la distribución de todos los productos”.8

“El desarrollo logístico es más atractivo donde hay intercambio de mercancías, como sucede en las grandes ciudades como el D.F., que tiene 25 millones de habitantes y es el centro logístico por excelencia; de hecho, muchas de las importaciones se concentran aquí y luego se distribuyen a los mercados regionales. Guadalajara y Monterrey son los otros dos nodos logísticos, por sus grandes concentraciones de población; en consecuencia, se está haciendo mucha infraestructura en esas ciudades. De nuestras inversiones, el 70% está en la ciudad de México”, destacó Luis Gutiérrez de Prologis.

10Por su parte, Arturo Frías de Global Logistics habló sobre la ubicación de las empresas dividiéndolas en tres tipos: si es una operación de nodo logístico, para recibir mucho flujo de importación e inmediatamente despacharlo, definitivamente debe ubicarse en la frontera – Tijuana o Ciudad Juárez; entre San Luis Potosí y Querétaro si dados los flujos de mercancía se busca optimizar el costo de transporte; y si la distribución es sólo doméstica, entonces debe ubicarse en las metrópolis”. Recalcó que algo buscado por los usuarios de un parque industrial es tener una terminal intermodal, porque cada vez hay más composición de volumen de carga que se va con apoyo ferroviario.

 

Germán Ahumada mencionó que ellos le vendieron tierra a BMW en San Luis Potosí, para la construcción de su planta, y que el factor clave para la toma de decisión fue la calidad de vida de las personas.9

Al respecto, Luis Gutiérrez refirió que los clientes de una empresa de manufactura en Ciudad Juárez o Tijuana, “normalmente deciden estar ahí, porque su materia prima va hacia California; entonces, Tijuana se escoge y luego, dependiendo del tipo de empresa, se desarrollan clusteres especializados para estar cerca de la mano de obra, facilitando calidad de vida, seguridad y buenos servicios”.

Luis Gutiérrez agregó que el riesgo país debe estar como 50 puntos base arriba, considerando la compra de flujos estabilizados, pero si se compra un proyecto en desarrollo como un CKD, donde se compra riesgo–desarrollo, probablemente ese rendimiento estará alrededor de 200 puntos base arriba. “Un flujo estabilizado deberá estar dando rendimientos de entre 8 y 10% en dólares para producto industrial, y un riesgo-desarrollo probablemente 12 por ciento”.

11

EL MERCADO DE VIVIENDA RESIDENCIAL SE AJUSTA AL CLIENTE

La arquitectura y el buen gusto deben de estar presentes porque este factor lo aprecia el comprador

Cada vez más el mercado residencial internacional tiene un usuario y comprador exigente, que tiene información de primera mano y gusta de las amenidades con que cuente el desarrollo o proyecto donde hará su inversión. Adicionalmente, los usos mixtos son la tendencia que se quedará por años; sin embargo, también hay proyectos destinados sólo a la renta. 

Sin duda, el mercado residencial se enfrenta a un cliente cada vez más exigente. Hay una evolución en su estilo de vida que ha implicado que los desarrolladores del mercado residencial afronten cambios. Las amenidades con que cuente el proyecto son de vital importancia para tomar la decisión de compra.

 

image (1) panel

 

image (2)1Abraham Metta de GIM Desarrollos, y quien fungió como moderador del panel de vivienda “Renovación y tendencias del mercado residencial internacional” dentro de Expo Inversión Inmobiliaria, hizo hincapié en la exigencia que los compradores tienen, que entre otras cosas, le dan un altísimo valor a la arquitectura del proyecto. “Si bien la ubicación siempre fue un factor preponderante, hoy pasó a un segundo plano. El comprador busca invertir en proyectos de uso mixto, alrededor de los cuales pueda contar con servicios, entretenimiento y una infraestructura de movilidad que le permita desplazarse fácilmente”, comentó Metta.

image (2)3Marco Garza de GM Capital igualmente afirmó que el cliente es más exigente y en efecto, las demandas se centran en las amenidades del proyecto. “Hay ciudades mexicanas cada vez más verticales, como es el caso de Monterrey, implicando sacrificar el espacio, el número de metros cuadrados, pero ganar en amenidades; además, otro factor es el reto que nos implica a los desarrolladores, la conectividad del proyecto con vías y acceso a infraestructura de transporte, y que ese desarrollo cuente con varios servicios a su alrededor”.

Por otra parte, el Director General de GM Capital, habló del impacto positivo que tiene sobre la inversión el hacer una arquitectura responsable y edificar proyectos de vanguardia. “Se necesita ofrecer una vivienda de calidad, funcional y arquitectónicamente rica, además de sustentable”.

“La tendencia es planear y conceptualizar proyectos de uso mixto. Oficinas, entretenimiento, vivienda, todo en un mismo lugar. El problema vehicular y de desplazamiento es un factor que ha detonado este tipo de desarrollos de uso mixto que hacen todo el sentido, en economías o ciudades donde los terrenos son escasos”, concluyó Marco Garza.

Para Rodrigo Suárez de la empresa Greystar, es muy importante vivir cerca de donde se trabaja, y si a esta ecuación se le añade una zona renovada, con varios servicios alrededor y acceso al transporte público, el inversionista, comprador o quien rente el inmueble, tendrá muchos factores a su favor. “Sin embargo, nos enfrentamos a que no hay tierra, los terrenos en efecto escasean y debemos de construir cada vez más en forma vertical”, comentó el ejecutivo de Greystar.

Esta compañía le apuesta a romper el paradigma de que la renta de inmuebles se genere sólo por particulares; ellos se fijaron en un marco legal que les permita tener una administración institucional activa. El modelo es un inmueble, no para comprar sino para colocar en renta como una inversión. “Pensamos que los FIBRAS e inversionistas institucionales van a apostar y tendrán interés en este tipo deimage (2)2 operaciones”, añadió Rodrigo Suárez.

Este producto está diseñado para realizar contratos de arrendamientos mínimos de seis meses a un año. “Los nuevos clientes o la generación Millenials, premia esta flexibilidad y te lo agradecen. Este consumidor es muy diferente de los compradores de vivienda anteriores, que les gustaba no sólo hacer la compra, sino también moverse menos, pensaban en una sola compra como un patrimonio fijo. El comprador de la generación Millenials es más móvil, posiblemente ni tenga carro, es un adicto a la movilidad y no le gustan los amarres a contratos de largo plazo”, expresó Rodrigo Suárez.

En este momento, Greystar cuenta con 30 edificios de vivienda en renta y le apuestan a que habrá en un futuro cercano, una FIBRA destinada sólo a este tipo de inmuebles.

MARCAS, TECNOLOGÍA Y DISEÑO

El reconocido arquitecto Gil Dezer del despacho Dezer Owners & Developers, afirmó que hay factores en el mercado inmobiliario internacional que los lleva a enfrentarse a un cliente y consumidor exigente.image (3)12

Su despacho de arquitectura ha fijado sus operaciones centrales en Miami, no obstante han diseñado en otras economías importantes como Brasil, Dubai y próximamente en México. “Hoy vemos un consumidor que valora factores como la tecnología por ejemplo, el buen gusto, la marca, todas las amenidades que podamos brindarle, y por supuesto, que el inmueble se ubique cerca de parques, escuelas, hospitales”, afirmó Dezer.

En su despacho han realizado proyectos muy interesantes, donde combinan no sólo la funcionalidad, el buen gusto arquitectónico, sino también han relacionado los desarrollos con marcas importantes como Porsche o Armani. “Con Porsche por ejemplo, instalamos un ascensor que permite subir a la puerta del departamento del inquilino un vehículo Porsche, por ejemplo, no sólo como amenidad, sino como una alianza de negocio con la propia marca, donde al usuario se le genera recordación por esa marca de vehículos de alta gama”, comentó Gil Dezer.

Con respecto a los desarrollos de uso mixto, lo siguen viendo como una opción que llegó para quedarse; porque además, es funcional en términos de estilo de vida. Gil Dezer concluyó: “el dinero va teniendo poco valor y la mejor manera es la inversión en bienes raíces”.

¿Y EL FINANCIAMIENTO?

Enrique Margain, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, afirmó que gran parte de la evolución en el financiamiento se ha dado no sólo en la generación de préstamos para la vivienda nueva, sino también la usada con las combinaciones que se pueden generar a partir de las instituciones de gobierno.“Hoy en día, el mercado ha evolucionado mucho con productos de sólo un 5% de enganche; y a futuro, la tasa de interés tiene que seguir bajando”.

image (3)fFinalmente, el ejecutivo de Scotiabank afirmó que a futuro ven un mercado mucho más sofisticado, donde el segmento de la población joven, que es la que ahora está tomando las hipotecas, fluctuará entre el uso del efectivo y del crédito, además de tener mayor información y demandar
productos más flexibles.

La banca hipotecaria se ha ido sofisticando con condiciones más favorables para el consumidor final, incluso el financiamiento se ha ampliado también para la adquisición de vivienda usada, uno de los productos que hoy tiene más demanda en cuanto a hipotecas se refiere.

Miami atrae la atención de desarrolladores extranjeros

Los expertos en el mercado estadounidense auguran un fuerte despegue del mercado Real Estate en Miami, que ha tenido una rápida recuperación gracias al interés de los compradores y las empresas desarrolladoras.

A pesar de que en 2009 la crisis afectó el mercado del Real Estate en Miami y de que los precios cayeron al 50%, incluso 30% por debajo del costo de la reposición, actualmente el sector ha observado un importante repunte debido a que ha llamado la atención de una gran cantidad de desarrolladores atraídos por las oportunidades que éste ofrece. De acuerdo con Alicia Cervera, de Cervera Real Estate, el precio actual de construcción está entre los 400 a 550 dólares por pie cuadrado, lo cual es una muestra de la recuperación del mercado.

Captura de pantalla (370)

Durante el panel “Inversiones en Estados Unidos-Florida” que se llevó a cabo en el Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias de Expo Inversión Inmobiliaria, Fernando Núñez Lugones de la empresa One Sotheby’s, declaró que los precios en esta ciudad norteamericana “actualmente están casi a los precios que se veían en el 2007. Observamos comportamientos distintos en diversos sectores, pero ahora hay un público más sofisticado que llega a Miami en búsqueda de producto premium. La ciudad está en el centro del interés de los compradores”.

Captura de pantalla (372)Damian Tabakman, de EN Real Estate, explicó durante el panel que a la salida de la crisis en Miami en 2009 se pudieron observar dos vertientes: la primera fue la reacción favorable del mercado en tan poco tiempo, y la segunda estuvo relacionada con el gran cambio cualitativo que se observó desde el sentido urbanístico en la ciudad. De esta forma se observaron distintos ciclos en el sector, los cuales fueron fortaleciéndose con el paso del tiempo.

Captura de pantalla (371)Por su parte, Alicia Cervera dijo que si bien a la salida de la crisis el mercado trató de recuperarse, no fue sino hasta 2011 cuando se comenzaron a construir más desarrollos en Miami. En consecuencia, los alquileres comenzaron a subir y el valor de las propiedades fue en aumento. Sin embargo, en el último ciclo del sector, el sistema bancario observó errores y por ende muchos clientes se vieron afectados, aunque los desarrolladores sí tuvieron la oportunidad de terminar sus proyectos, los cuales se pudieron vender poco después.

Al respecto, Fernando Núñez explicó que este crecimiento acelerado se debe a que “el mercado se absorbe muy rápido gracias al arbitraje de precios, pues a diferencia de muchos países de América Latina que habían sufrido crisis económicas, los inversionistas vieron en Miami una oportunidad de comprar, y por eso el mercado se recupera mucho antes”.

A pesar de esto, aún hay sectores que están rezagados, principalmente debido al precio de la tierra, que es el problema más grande al que se enfrenta el mercado de Florida. Núñez comentó que en los terrenos urbanos y en general, dentro de la ciudad de Miami, el desarrollo de proyectos es un negocio viable; sin embargo, la escasez de terrenos de playa hace que la oferta comercial en este rubro sea inferior a la que se observó en ciclos anteriores.

Los expertos concordaron que en los próximos años, Miami se convertirá en uno de los centros de desarrollo de proyectos más grandes de Estados Unidos, pues los altos índices de crecimiento económico generados por las inversiones extranjeras convierten a la ciudad en un mercado emergente atractivo. Además, se podrán observar nuevos proyectos y construcciones que contribuirán a la consolidación de este objetivo.

Captura de pantalla (369)

El papel de los desarrolladores es satisfacer las necesidades de los clientes corporativos

**Catalina Martínez y Valeria Pioquinto

Los cambios en las exigencias de los nuevos usuarios de oficinas no sólo parten de los colaboradores que realizan su jornada laboral, sino de las políticas de las empresas en cuanto a las características del inmueble para tener el mayor número de personas trabajando en un lugar y con requisitos específicos para eficientar la operación.

Captura de pantalla (3621)

Moisés Farca de Grupo MF ejemplificó algunos de los retos que como desarrollador de corporativos clase A tuvieron que enfrentar; uno de los casos fue el edificio de oficinas Corporativo Revolución con 80 mil metros cuadrados de construcción. City Banamex se acercó a Grupo MF para tener un contrato de arrendamiento por 40 mil metros cuadrados, pero con densidad de una persona cada 6.5 metros, por lo que fue necesario hacer un estudio especial de tráfico de elevadores para dar abasto a la densidad que tendrían sin correr el riesgo de colapsar el edificio.

Captura de pantalla (363)Al respecto, Víctor Lachica de Cushman & Wakefield, como moderador del panel “Integración de servicios corporativos para nuevos usuarios” de Expo Inversión Inmobiliaria intervino para mencionar que esta densidad de 6.5 metros es prácticamente el doble del estándar, significa meter el doble de personas en el mismo espacio. Agregó que el mercado mexicano es muy competitivo en cuanto a los costos de renta, incluso cuando se está llegando a los 35 o 40 dólares por metro cuadrado, con productos muy competitivos que se pueden comparar con inmuebles de otros países.

Moisés Farca continuó diciendo que en Torre Mayor hay una densidad de una persona por cada ocho metros cuadrados; además, puso sobre la mesa el tema de la Certificación LEED, que da una plusvalía importante a largo plazo, con niveles muy altos de eficiencia en la operación. Los usuarios buscan una gran eficiencia de espacios, además de que los inmuebles cuenten con aire acondicionado y tecnología de primer nivel; cerca del 50% de las empresas que rentan espacios en sus corporativos son internacionales.

Captura de pantalla (364)Durante su intervención, Alfredo Asali de Grupo Bimbo destacó que han tenido retos importantes como “reubicar a 400 colaboradores al edificio adyacente al corporativo de Santa Fe, cuyo diseño y cambio cultural nos llevó a una densidad de una persona por cada 7.5 metros cuadrados, aunque el estándar del edificio corporativo es cercano a nueve. Nosotros creíamos que era un gran paso, pero los edificios no están diseñados para eso”. Complementó que Bimbo, al tener 2 500 inmuebles distribuidos en 22 países, tomó la decisión de centralizar las operaciones, porque había un alto valor no atendido de manera estratégica; por ejemplo, de los 40 millones de dólares que representan 160 plantas, 6 500 millones de dólares corresponden al valor de activos, por lo que se hizo necesario decidir si era conveniente rentar por periodos, pues de manera anualizada se pagan 150 millones de dólares.

Pierre Arriz de Reforma 180 mencionó que en los últimos 15 años el mercado de oficinas ha cambiado; para encontrar un buen edificio es necesario hacer un ejercicio comparativo, identificando las necesidades y revisando los elementos cualitativos y financieros; como resultado se descubre que hay distintos tipos de inmuebles en un mismo corredor, que cumplen con las necesidades de los clientes.Captura de pantalla (362)

En cuanto al tema legal en transacciones inmobiliarias, Juan Bernardo García, de Baker & McKenzie, explicó cómo la diferencia de culturas, idiomas y sistemas legales impactan las operaciones relacionadas con inmuebles, sobretodo el tiempo de trámite, el cual es clave en el cierre de las operaciones. Y es que la diferencia cultural demanda la estandarización de contratos, documentos y términos legales, que requieren la tropicalización adecuada. Una de las soluciones que encontró Baker & McKenzie fue contratar a un abogado japonés con nacionalidad mexicana y que hablara inglés, para que teniendo el conocimiento de los tres países, diera un mejor servicio, no sólo identificando problemas, sino también soluciones.

LA ESCASEZ DE TIERRA INFLUYE EN EL AUMENTO DE LOS PRECIOS

Captura de pantalla (361)Los especialistas consideran que el mercado de oficinas en la Ciudad de México se encuentra al alza, pues es la zona con el nivel de riesgo más bajo. Sin embargo, expresaron que la falta de terrenos y la normatividad son dos de los principales problemas que enfrenta el mercado en la capital.

Francisco Martín del Campo Souza, del despacho Arquitectoma, comentó que la verticalidad “es una de las soluciones, debido a que la tierra es cara y difícil de conseguir, por eso se explota al máximo con construcciones verticales. La tecnología nos ha permitido flexibilizar los espacios, porque el programa arquitectónico ha cambiado: ahora todos los edificios tienen que tener una facilidad de accesos y salidas vehiculares, además de donar las plantas bajas para hacer ese tipo de maniobras mucho más eficientes. De igual forma, es importante incluir amenidades, tales como gimnasios, cafeterías, etcétera”.

Captura de pantalla (360)Por su parte, Jorge Gamboa de Buen, de Fibra Danhos, se refirió al tema de la normatividad y declaró que las regulaciones en materia de desarrollo urbano y desarrollo inmobiliario se han ido incrementando con el paso de los años, pero que los trámites aún son lentos y se requiere de mayor responsabilidad por parte de las autoridades. La falta de licencias provoca incremento en los precios, lo cual no causa beneficio para nadie más que para los desarrolladores que sí tienen producto que vender. Sin embargo, en el caso de las oficinas se ha logrado un precario equilibrio en los precios, pues tenemos una situación muy rara donde existe a la vez una oferta histórica y una estabilidad en los precios. Además, a pesar de que no existen muchas licencias, sí se ha logrado construir varios corredores, pues actualmente un millón de metros cuadrados están en construcción y se espera que pronto lleguen a los cinco millones”.

Esta escasez de tierra ha motivado el desarrollo de usos mixtos en el país, pues de esta forma se utiliza todo el terreno para poder satisfacer la demanda de los consumidores en los diferentes sectores. De acuerdo con Elías Camhaji, de Grupo Desarrollador ZKC, las ventajas de los usos mixtos recaen en las sinergias que se generan y la facilidad de financiamiento que hay para este tipo de proyectos.

La especialización en cuanto al tipo de activo y la segmentación por zonas geográficas, así como la necesidad de crear un management interno en lugar de externo, que contemple una alineación total de incentivos con el inversionista, son algunas de las tendencias que se observan para el futuro de los Fibras de acuerdo con Elías Camhaji, quien señaló durante el panel comercial “Inversión y desarrollo del mercado de oficinas en México” -llevado a cabo en el marco del Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias 2015, en Expo Inversión Inmobiliaria-, que se espera que los recursos institucionales sigan fluyendo para que en un futuro el número de Fibras aumente a 20. De igual forma, expresó que la tendencia de especialización de estos vehículos fomenta que el inversionista se sienta más cómodo y confiado respecto al uso de sus recursos.

Captura de pantalla (3611)Elías Camhaji también expresó que “las Afores son jugadores clave en los fondos de pensiones, especialmente los mexicanos, aunque también lo son para los internacionales. En el caso de aquéllas donde los activos de la administración son de más de 160 mil mdd, y que tienen un 10% del límite para poder invertir en instrumentos alternativos como Fibras y CKDs, todavía hay bastantes oportunidades, dando espacio para nuevas Fibras, sin considerar a los inversionistas extranjeros, institucionales y personas físicas”.

Finalmente, los panelistas expresaron que es importante segmentar correctamente el mercado a la hora de construir un edificio de oficinas, pues se debe tener en cuenta la zona y el tipo de clientes al que estará dirigido. De igual forma, se debe ofrecer un plus adicional a cada espacio para beneficio de los usuarios, además de las comodidades ya establecidas, sin reducir los estándares de calidad necesarios.

        Captura de pantalla (359)

Gran éxito en la primera edición de Expo Inversión Inmobiliaria en México

Captura de pantalla (3353)Este año habrá una inversión cercana a los 420 mil millones de pesos en el sector inmobiliario en México y cada vez más empresas participarán. Hace dos años había 300 empresas desarrollando Real Estate en México; hoy en día hay 1802 empresas de las cuales el 47.5% son pequeñas y medianas, así lo afirmó Paloma Silva de Anzorena, Directora General de la Comisión Nacional de Vivienda –Conavi-, durante la inauguración de Expo Inversión Inmobiliaria.

Más de 5300 profesionales e inversionistas del sector inmobiliario procedentes de países como: México, Colombia, Perú, Chile, Argentina, Estados Unidos, Guatemala, Belice, Honduras, Costa Rica, Panamá, India, Francia, Turquía y España; quienes aprovecharon la oportunidad de intercambiar opiniones y tener un acercamiento para cerrar futuros negocios.

Dentro de la Expo también se llevó a cabo el primer Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias en el Hotel Camino Real Polanco – ciudad de México-, donde se dieron cita más de 65 speakers y profesionales del Real Estate para compartir sus experiencias y puntos de vista acerca del mercado en México con el público asistente a través de 17 paneles, en los cuales se tocaron temas diversos enfocados en el mercado nacional e internacional. De igual forma, se llevaron a cabo tres conferencias magistrales con ponentes de alto nivel y trayectoria. El auditorio de conferencia tuvo una capacidad para 1000 asistentes, el cual estuvo ocupado casi en su totalidad durante el 18 y 19 de noviembre desde el inicio de la jornada a las 9:00 hrs y hasta concluir a las 18:30 hrs.

Durante el discurso de apertura, Paloma Silva de Anzorena, titular de Conavi destacó que “el sector inmobiliario ha sido un motor de desarrollo económico y social, pues la vivienda representa el 14.1% del PIB”. Además, explicó que actualmente se construyen 500 mil viviendas al año en nuestro país, por lo cual el sector está repuntando considerablemente.

Captura de pantalla (352)La funcionaria también comentó que el gobierno ha llevado a cabo diversas acciones para facilitar la inversión en nuestro país. Al respecto, comentó que los interesados en el mercado “contarán con el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda, donde podrán ver por estado y municipio la demanda, producción y opciones de financiamiento. Este año tendremos una inversión de la banca comercial de 12 mil millones de pesos, simplemente para este sector”.

En el presidium de inauguración también se contó con la presencia de Felipe de Jesús Gutiérrez, titular de SEDUVI; así como de profesionales del Real Estate y la academia tales como Rodolfo Balmaceda, Presidente de la AMPIP; Guillermo Almazo, Publisher & CEO B2B Media; Arquitecto Mario Schjetnan; Arquitecto José Luis López, Director del Colegio de Arquitectos; Javier Govi, de AMAR; Víctor Lachica, de ICEI; Blanca Rodríguez, de ULI México; Antonio Ruíz Galindo, de AMEXCAP; Víctor Ruíz, de CICM; Martín Felipe Valenzuela, de ProMéxico; así como Erico y Emiliano García, de B2B Media y Revista Inmobiliare.

Captura de pantalla (353)Este magno evento incluyó una zona de 120 stands con diversas opciones para los inversionistas y el público en general, pues se incluyeron más de 300 servicios y proyectos para satisfacer las necesidades de cada asistente. Además, se realizaron 25 workshops con un lleno total, en donde expertos del sector inmobiliario compartieron sus conocimientos con los participantes y tocaron temas como el crowdfunding, modelos de negocios, importancia de fondos de capital privado, inversiones en el extranjero, etcétera.

Finalmente, los asistentes también tuvieron la oportunidad de disfrutar de un cóctel para festejar los 15 años de la Revista Inmobiliare y otro al finalizar los dos días de la expo, donde se abrió el espacio para la convivencia y networking con el fin de que ampliar las oportunidades de negocio. El evento estuvo organizado por B2B Media, así como por la revista líder de negocios inmobiliarios y responsable de los Real Estate Summit, revista Inmobiliare.

  Captura de pantalla (356)

Captura de pantalla (355)

Captura de pantalla (357)

Palacio de Hierro Polanco: Nueva referencia en tiendas departamentales de lujo a nivel mundial

La apertura del Palacio de Hierro Polanco, en lo que fuera el centro comercial Moliere 222, ha creado un hito en el desarrollo de tiendas departamentales de lujo a nivel mundial. Con una inversión de 300 millones de dólares, el nuevo Palacio de Hierro Polanco no sólo es muy grande sino también muy lujoso. Sus 55,248 m2 de superficie de ventas la hace una de las tiendas departamentales más grandes del mundo, pero se destaca por la calidad y la cantidad de marcas de lujo que tienen presencia.

Captura de pantalla (348)El concepto de tienda departamental surgió durante la segunda mitad del siglo XIX con algunos almacenes legendarios como Le Bon Marché (1852), Printemps (1865), La Samaritaine (1869) y Galeries Lafayette en Paris, y continuó en los primeros años del siglo XX con la apertura de tiendas icónicas como Harrods (1905) en su ubicación actual, y Selfridges (1909) en Londres.

El concepto creció rápidamente en los Estados Unidos después de 1920 con el surgimiento de J. C. Penney y Sears, y se extendió a nivel mundial con el desarrollo del modelo de mall americano en la década de 1950. Actualmente hay tiendas departamentales en prácticamente todas las regiones del mundo, sólo para mencionar algunas muy conocidas: La Rinascente, fundada en 1865 en Italia; el Corte Inglés, fundado en 1934 en España; y hasta en la Unión Soviética, Lenin fundó GUM en Moscú en 1921. Hay algunos países que cuentan con tiendas departamentales muy exitosas tales como el Reino Unido, de donde son John Lewis, House of Fraser, Harvey Nichols, Marks & Spencer y Debenhams, y Corea del Sur donde encontramos Lotte y Shinsegae.

En Latinoamérica también surgieron conceptos muy exitosos, en especial en Chile, tales como Falabella, fundada en 1889; Ripley, Almacenes París y La Polar; Oechsle, fundada en 1888 en Perú; y Siman y Felix B. Maduro en Centroamérica. En México, las dos principales cadenas, El Palacio de Hierro y Liverpool, fueron fundadas por inmigrantes europeos hace más de 100 años, siendo de las tiendas departamentales con mejor diseño a nivel mundial.

Captura de pantalla (350)El nuevo Palacio de Hierro Polanco, ubicado en la privilegiada manzana que conforman las calles de Moliere, Horacio, Homero y Platón, renace como el mejor destino de lujo, moda, hogar y estilo en Latinoamérica, y no sólo es la departamental más grande en nuestro continente, sino la primera en albergar nuevos conceptos y marcas procedentes de todo el mundo. Vale la pena destacar la zapatería femenina con 1,800 m2 de superficie y la zona gourmet que cuenta con una terraza de 1,570 m2.

Rindiendo homenaje a la Ciudad de México, la inspiración de la tienda son los barrios más representativos de la capital. Por ejemplo, el pasillo central que cruza la totalidad de la planta baja representa Paseo de la Reforma, mientras que un imaginario Parque de la Alameda recibe al departamento de Cosméticos y Perfumería en ese mismo piso. Lomas de Chapultepec y Polanco se expresan en el siguiente nivel dedicado a la moda de damas; al tiempo que el segundo piso de caballeros, tecnología y una extraordinaria terraza de gourmet, están influenciados por las colonias Roma y Condesa. Finalmente, el Pedregal de San Ángel, colonia que ejemplifica el movimiento, se interpreta en el tercer piso con Hogar y Muebles.

La circulación vertical en los cuatro pisos, llevó a la creación de dos atrios, el principal, bajo el cual luce un espectacular domo de cristal que permite ver la Torre BAL en todo su esplendor; el segundo, en su techo tiene una imponente pantalla de LCD que gracias a la tecnología, reproduce como imagen digital, el histórico vitral de El Palacio de Hierro Centro creado por Jacques Gruber en 1921.

Los despachos internacionales TPG Architecture y Gensler, fueron los encargados del diseño de interiores. El icónico edificio piramidal de El Palacio de Hierro, fue intervenido nuevamente por Sordo Madaleno Arquitectos, del Arquitecto Javier Sordo Madaleno, firma responsable del diseño original de este proyecto de usos mixtos inaugurado en 1997.

   Captura de pantalla (351)

Captura de pantalla (349)