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Momento oportuno para adquirir bienes raíces en los EE.UU

** Joaquín de Monet

Capital global fluye hacia inmuebles en los EE.UU. y el fortalecimiento del dólar

Una convergencia de las tendencias económicas globales hace que 2016 sea un año oportuno para que latinoamericanos diversifiquen sus inversiones en portafolios de bienes raíces, en especial relacionados con los gestores profesionales que puedan identificar oportunidades de alta calidad, particularmente en los mercados que ahora están apareciendo en el radar, tales como el de oficinas suburbanas.

El mercado inmobiliario comercial de los EE.UU. jamás estuvo tan fuerte. El híndice de precio de Green Street Advisors llegó a 122.7 en noviembre 2015, mostrando un incremento respecto al pico previo observado en 2008, de 100 antes de la contracción inmobiliaria. Además, Eastdil Secured les aconsejó recientemente a sus clientes que el número de transacciones de bienes raíces de este año será mayor que en 2015 y que el capital internacional ha incrementado en el mercado de los EE.UU.

Con la volatilidad e incertidumbre de la bolsa de valores a nivel mundial, los inversores están buscando inversiones seguras, pero los bonos de la tesorería de EE.UU. tienen un rendimiento de 2.0%, y aún menos (o hasta rendimientos negativos) en otros países. Consecuentemente, estamos viendo que a nivel internacional, el capital está siendo invertido en propiedades de calidad en los EE.UU. como en ningún otro lugar.

Parte de lo atractivo de las propiedades en EE.UU. proviene del fortalecimiento de su economía; en enero, el World Bank estimó que la economía norteamericana crecerá 2.7% en 2016, mientras que Europa y Japón crecerán 1.7% y 1.3% respectivamente. Desafortunadamente, se estima que las economías latinoamericanas tendrán en conjunto un crecimiento de apenas 0.1%.

wwwPara inversionistas latinoamericanos en EE.UU., también existe la ventaja de cobertura de divisas en efectivo para bienes raíces. Claramente, los activos estadounidenses apreciarán y darán a sus inversores ingresos en dólares, equilibrando así los riesgos de su moneda nacional. Mientras los bancos centrales en el mundo azotan las economías con expansionismo monetario, el dólar estadounidense ha subido 25% en valor contra un índice de monedas internacionales en los últimos 18 meses. Como contraste, la Reserva Federal de los EE.UU. elevó sus tasas de interés el año pasado y se ha comprometido a cuatro aumentos más en 2016. Predecir las acciones de la Reserva Federal es una tarea riesgosa, pero podemos vislumbrar un fortalecimiento aún mayor para el dólar.

Dada la fuerza de la economía estadounidense y los mercados de bienes raíces, la Reserva Federal puede justificarse en su postura. El desempleo de los EE.UU. está cerca de 5%, y parece seguir cayendo, mientras que la confianza del consumidor es alta. La caída del petróleo provocará problemas en varias industrias, pero en general ha reducido impuestos en los EE.UU., generando ayuda económica, un rasgo que a veces pasa desapercibido.

Dentro de una mejor economía, el mercado de bienes raíces es particularmente atractivo ya que la demanda es más a menudo superada por la oferta. Por múltiples razones, a menudo las leyes locales de zonificación, la oferta de propiedades nuevas -incluyendo oficinas- es muchas veces limitada en mercados clave. Eastdil Secured informó recientemente, que la oferta de oficinas nuevas en los EE.UU. está 30% por debajo de los niveles históricos, lo que se traduce en mercados controlados por los propietarios.

Inversionistas institucionales, tanto locales como internacionales están muy cómodos con propiedades urbanas de clase A, incluyendo oficinas, y esos sectores han mostrado una apreciación importante en años recientes. Capital proveniente de Asia, ha sido evidente en las propiedades de trofeo como el Waldorf Astoria de Nueva York al igual que los campos petrolíferos en Texas.

En 2016, podemos esperar que brillen algunos mercados de oficinas clave de los EE.UU. así como propiedades industriales -almacén de primera clase- y empiecen a aparecer más en los radares de inversionistas, una vez que éstos se empiecen a familiarizar con dichos mercados y comiencen a buscar rendimientos mayores en los mercados secundarios –tales como las oficinas suburbanas-, los cuales ofrecen retornos 3 o 4 veces mayores que los bonos de 10 años de la Tesorería.

Los suburbios pueden lucir aún más atrayentes ya que las empresas buscan sacarle más provecho al dinero que pagan de renta. Jones Lang LaSalle informó recientemente: “Con las rentas de los edificios de clase A en los centros de las ciudades, 59.1% mayores a las de los suburbios, se espera ver una disminución en vacancias en los mercados secundarios, ya que inquilinos explorarán oportunidades en los suburbios en los próximos 12 a 24 meses”.

Antes de meterse al mercado de oficinas suburbano, el inversionista latinoamericano deberá escoger un profesional basado en los EE.UU., con mucha experiencia en el sector y con una trayectoria probada, con el que pueda crear una relación y después pueda guiar y dar certidumbre del proceso de inversión, ya sea por medio de un fondo o por una cuenta separada. En general, ciertos mercados de propiedades suburbanas son una opción sólida para invertir, pero hay trampas regionales y los resultados pueden ser maximizados con la ejecución eficiente.

CONCLUSIÓN

En gran medida, EE.UU. se ha ganado la confianza de los inversores en todo el mundo. El país tiene un clima político relativamente estable, leyes de propiedad y contractuales profundamente establecidos, equipos altamente desarrollados y profesionales para facilitar transacciones y un entorno acogedor para la inversión extranjera.

Países emergentes, incluyendo Latinoamérica, pueden ser golpeados por los cambios en los precios de las materias primas o los caprichos de gobierno. En cualquier mercado, la mejor estrategia para inversionistas serios es diversificar internacionalmente para asegurar que los activos no estén vinculados a una sola situación económica, monetaria o política. Hoy en día, el mercado de bienes raíces es la mejor opción para la diversificación; de hecho, los inversionistas en todo el mundo ya se están dando cuenta.

La incertidumbre económica continúa, sin afectar la absorción

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**Giovanni D’Agostino

Pese a las dificultades de la economía en 2015, no deja de sorprender que la absorción creció. Los niveles de absorción llegaron a 489mil m² anuales, a pesar de los casi 600mil m² que ingresaron de edificios nuevos al mercado.

Los tiempos de inestabilidad en el mundo continúan. En México, el peso se depreció durante 2015 en 17%, pero eso no ha detenido la inercia de desarrollo ni el interés de los inversionistas en el mercado de oficinas de la Ciudad de México. Nuevos espacios se han ocupado, sobre todo por empresas aseguradoras, de telecomunicaciones, del sector energético o del gobierno. Por otra parte, las FIBRAS y los principales desarrolladores han anunciado nuevas inversiones en diferentes zonas de la ciudad.

SORPRENDE LA ABSORCIÓN

A pesar de las dificultades que se experimentaron en la economía, no deja de sorprender que la absorción creció y esto se debe en gran medida a que las empresas, instituciones o el gobierno mantuvieron sus decisiones de renegociación, reubicación o expansión. Los niveles de absorción llegaron a 489 mil m² anuales para igualar los registros de los dos años previos, a pesar de los casi 600 mil m² que ingresaron de edificios nuevos al mercado.2

SE INCORPORARON UNA GRAN CANTIDAD DE EDIFICIOS NUEVOS

El tamaño de mercado de oficinas alcanzó un inventario de 5.3 millones de m². Esto se debe a la gran cantidad de edificios que terminaron su construcción en este periodo. De los 590 mil m² de edificios nuevos, el 44% pertenecen al corredor Reforma, el 29% pertenecen al corredor Norte, el 10% a Polanco y el 9% a Insurgentes, siendo los corredores con más construcción en la ciudad.

EL NÚMERO DE PROYECTOS NUEVOS SIGUE CRECIENDO

4En la actualidad, existen 86 proyectos nuevos que representan 2.5 millones de m², que podrían incorporarse al inventario en los próximos 3 años. Si no existen cambios bruscos en la economía, para el año 2019 podríamos llegar a 8 millones de metros cuadrados de inventario. 52 edificios ya iniciaron su proceso de construcción, mismos que agregarán 1.2 millones de metros cuadrados más. Por otra parte, 34 proyectos más ya han sido anunciados por diversos desarrolladores, sin haber iniciado obra aún, y equivaldrán a un espacio de 1.3 millones de metros cuadrados adicionales.

INSURGENTES Y POLANCO SE RENUEVAN

El submercado que presentó mayor actividad de construcción fue el corredor Insurgentes con 445 mil m², lo que representa el 38% del metraje total que se construye en la ciudad. En Insurgentes, la intensa demanda se debe a la extraordinaria infraestructura y amenidades de la zona. Por otra parte, en el corredor Polanco se registraron 262 mil metros cuadrados en proceso de construcción que representan el 22% de la actividad de construcción actual de la ciudad. Entre ambos corredores se concentra el 60% de todo el inventario nuevo que se agregará al mercado de oficinas en la ciudad.

LA DISPONIBILIDAD CRE12

La tasa de disponibilidad del cuarto trimestre 2015 creció a 14.20%. El año cerró con el mayor registro desde el primer trimestre de 2014. En la actualidad, están disponibles 763,053 m² -principalmente en los submercados Norte y Reforma. Este crecimiento se debe en gran medida a los 589 mil metros cuadrados que ingresaron como edificios nuevos en este periodo. En contraste, la zona de Santa Fe tiene un 3.3% de disponibilidad. Este fenómeno está motivando a que nuevos proyectos se hayan anunciado para los próximos dos años.

RÉCORD DE ESPACIO DISPONIBLE EN EL CORREDOR NORTE11

El mayor espacio disponible en la ciudad se detectó en el corredor Norte, donde actualmente están disponibles alrededor de 233 mil metros cuadrados. En los años recientes, no se había presentado un corredor que contará con 60% de espacio disponible. Estefenómeno está presionando los precios y los desarrolladores están ofreciendo espacio a precios más bajos en todo el mercado.

LA MEJOR ABSORCIÓN DESDE HACE DOS AÑOS

La absorción en este trimestre sólo alcanzó 115,842 m², para llegar a un acumulado anual de 489,905 m²; el mejor registro de los últimos dos años. El submercado con mayor absorción en el año fue Reforma, donde la absorción alcanzó 257 mil m², lo que representó el 44% de total del mercado. Otros corredores con intensa absorción fueron el corredor Norte con 171 mil m², equivalenteal 29%; y Polanco, con 60 mil m², equivalente al 10% del total de 2015.

LOS PRECIOS CON UNA LIGERA REDUCCIÓN111

Al cierre de 2015, se registró una ligera disminución en los precios debido a que los edificios nuevos se ofrecen con niveles de renta muy competitivos, con la intención de captar rápidamente nuevos inquilinos. Los precios de renta mensual se ubican en 25.60 dólares por metro cuadrado. Los corredores con mayor precio promedio son Lomas Palmas, Reforma y Polanco, donde la demanda es constante y mantiene los precios en los niveles más altosde la ciudad. Por otra parte, los menores precios se registraron en el corredor Norte.

CONDICIONES ECONÓMICAS

2015 fue un año que presentó desafíos a nuestra economía derivados de la devaluación del peso y a una baja en las exportaciones manufactureras ante la menor actividad industrial estadounidense. En el lado positivo, por su parte, la inflación registró uno de los niveles más bajos de los últimos años, menores a los previstos. Los consumidores aún no han resentido los efectos del alto tipo cambiario.

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Los precios bajos del petróleo han impactado negativamente la cantidad de recursos que el país genera por la venta del hidrocarburo. Sin embargo, México ha diversificado su economía y depende cada vez menos de los ingresos petroleros. El auge de la industria automotriz es el gran motor de la economía mexicana actualmente, dado que contribuye con 3% de su PIB, y se espera que cierre 2016 con un superávit de alrededor de 50 mil millones de dólares; además, se suma el desarrollo de la industria aeroespacial. Por otro lado, las nuevas reformas en telecomunicaciones han atraído inversiones de gigantes como AT&T que espera incrementar su presencia en el país (8%). Y con las reformas en energía, se espera atraer inversiones de alrededor de 44 mil millones de dólares en los próximos años.

Banca comercial trabaja en opciones de financiamiento

El mercado de financiamiento tanto para construcción como adquisición de vivienda ofrece opciones por las distintas instituciones bancarias donde hay un claro interés por captar al mayor número de clientes con productos competitivos.

Los Bancos están analizando continuamente los productos hipotecarios para replantear estrategias enfocadas al beneficio del acreditado, un ejemplo es el reciente lanzamiento Hipoteca Perfiles Banamex que será el único producto que operará debido a que se confirmó la desaparición de Hipoteca SIN y BANAMEX 1.

Este nuevo producto hipotecario se otorgará de acuerdo con el perfil del solicitante donde la tasa de interés podrá ser entre 8.50 a 10.50%, ésta se fijará dependiendo del enganche, historial crediticio y endeudamiento del cliente a plazos de 10, 15 y 20 años; se destacó que la tasa se respetará y no habrá penalizaciones por pagos anticipados.

En el lanzamiento de Hipoteca Perfiles Banamex, Edgardo del Rincón, Director General de Banca de Consumo de Banamex, explicó recientemente que “con la expectativa de alza de tasas que tiene el mercado hacia adelante, la certidumbre de adquirir un producto en este momento con una tasa fija a un plazo de 10 o 20 años es importante y es innegable que estamos arrancando un proceso en el incremento de las tasas pronto, por supuesto que nosotros cubrimos este riesgo al 100%, pero el beneficio para el cliente es que le da total garantía de que su pago fijo no se moverá durante la vida del crédito”.

inmobiliare_91-70Ricardo García Conde, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Banamex, precisó que esta institución bancaria se consolidará en el mercado hipotecario con esta nueva estrategia, donde están decididos a agregar valor en la oferta y brindar seguridad a los clientes que decidan obtener su crédito, por lo que estarán respaldados por cuatro Seguros con características muy importantes:

  • Seguro de vida: cubre al acreditado y co-acreditado por el monto original del crédito hipotecario.
  • Seguro de desempleo: contempla el pago de hasta tres mensualidades en temporadas diferentes –acreditato y co-acreditado-, en caso de que sea un profesional independiente, se cubre incapacidad temporal.
  •  Seguro de daños: cubre hasta 25% del valor de la casa en contenidos, además del valor destructible del inmueble y responsabilidad familiar al 50 por ciento.
  • Seguro de Asistencia en el hogar.

Ricardo García Conde resaltó que “Banamex cuenta con seis millones de clientes cuya nómina se deposita en este Banco, y más de 30% tienen tarjeta de crédito; ellos obtendrán 100% de descuento en la comisión por apertura por ser clientes. Si se trata de un crédito co financiado –Infonavit y Fovissste- obtienen 50% de descuento, y a los demás interesados se les cobra 1% de comisión por apertura”.

Finalmente, aseguró que ven oportunidades en las ciudades medias localizadas en la zona del Bajío, Puebla, Mérida, e incluso Playa del Carmen, donde la oferta ha crecido no habiendo existido antes. Respecto al monto de las hipotecas aclaró que “el valor de vivienda mínimo es de 500 mil pesos y el monto mínimo de crédito es de 250 mil pesos, estamos viendo una hipoteca promedio de un millón doscientos mil pesos”.

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QUIERO CONFIANZA BUSCA CRECIMIENTO

Esta Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL) cubre la necesidad de vivienda para los trabajadores con capacidad de crédito. Quiero Confianza tiene un amplio portafolio con productos enfocados al sector vivienda, ofreciendo también financiamiento para compra de oficinas, locales y casas con uso de suelo mixto; por el momento Quiero Confianza realiza una evaluación para otorgar financiamiento para la compra de tierra.

inmobiliare_91-69Al respecto, Enrique Ayón, Director de Quiero Confianza explica que aparte de tener oferta para derechohabientes de Infonavit y Fovissste, también ponen atención en los trabajadores con capacidad de pago con buen comportamiento, pero conocidos como profesionales independientes; afirma que “ellos son un mercado muy importante, por ejemplo, tan solo en el Distrito Federal y Estado de México la población económicamente activa es de 11 millones de personas a nivel del área metropolitana, y de esa cifra, 3.1 millones de personas son trabajadores independientes.”

“En esta empresa estamos captando todas las oportunidades con una oferta integral que atiende a desarrolladores de vivienda desde el proceso de construcción o adquisición de la tierra, capitales de trabajo, construcción y venta de vivienda. Respecto al crédito otorgado por los Bancos a los desarrolladores, éste no se ha suspendido, incluso con el bache de los grandes desarrolladores, solamente hubo un acomodo en la oferta y demanda”.

Quiero Confianza atiende el mercado del Distrito Federal; sin embargo, están trabajando en dos plazas más debido a las exigencias del mercado, porque no sólo trabajan a nivel local sino regional, y ven una oportunidad importante en Estados de la República que han registrado crecimientos como Querétaro, Guadalajara, Monterrey y Puebla.

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Listarse en bolsa ofrece más opciones de financiamiento

La búsqueda de opciones de financiamiento para lograr un crecimiento significativo al interior de las empresas, es en ocasiones una preocupación; pero hoy, además del apoyo bancario, la Bolsa Mexicana de Valores representa otra alternativa, ya que a principios de 2015 emprendió una Gira de Promoción para informar a las pequeñas y medianas empresas de las opciones a las que tendrán acceso a través de esta instancia.

José Oriol-Bosch, Director de la BMV, destacó que las empresas familiares representan 90% del PIB, pero sólo el 30% de éstas sobrevive el paso de la primera y segunda generación, transitando únicamente el 4% a la tercera generación. Además, de las entidades de la República Mexicana, hay 18 que no tienen empresas listadas.Captura de pantalla (131)

Uno de los requisitos con los que se debe cumplir es que las empresas interesadas lleven un proceso de institucionalización, para lo que deben contar con un Gobierno Corporativo.

En el contexto de la 2ª Encuesta de Gobierno Corporativo en México, Entrevistas a profundidad por PwC, Carlos Hank González, Director General de Grupo Financiero Interacciones señala: “En México, el Gobierno Corporativo es un concepto que se va tomando cada vez más en serio, sobretodo en el ámbito de las empresas públicas, aunque también estamos observando un crecimiento interesante en el número de empresas privadas que comienzan a adoptar los principios y las prácticas de GC, quizá por el convencimiento de que esto es un paso adelante en su proceso de institucionalización, y de que puede ser una herramienta para proyectar e instrumentar mejor su estrategia de crecimiento y sustentabilidad”.

Y en el mismo documento, derivado de la Encuesta, Flor Unda Carbot, Presidenta del Comité Nacional de Gobierno Corporativo y Jurídico-Financiero del IMEF, agrega: “En la trayectoria del Gobierno Corporativo se ha dado un avance importante en la forma; desde un ángulo, por la normatividad, y desde otro, por la modernidad. En algunos casos, además, el Gobierno Corporativo se ha vuelto un requisito para acceder a ciertos mercados o para alcanzar a determinados clientes. En otros casos, las empresas más aventajadas que pretenden ir al mercado a fondearse, deben iniciar este tipo de procesos. Sin embargo, la brecha entre lo que se dice y lo que se instala, aún es enorme”.

Otro elemento importante es contar con un Consejo de Administración integrado por Consejeros independientes, quienes aportarán valor a la organización, darán los puntos de vista, y serán los encargados de estar al tanto de las decisiones que se deban tomar al interior de las empresas, así como considerar los riesgos en conjunto con los Comités.

José Oriol-Bosch compartió que algunos de los problemas de las empresas son: desarrollo organizacional, estrategia de gestión, estrategia administrativa y gasto, así como indefinición de una estrategia a corto y largo plazo. Además, resaltó que una empresa ya listada en Bolsa debe presentar estados  financieros de acuerdo con las normas internacionales, así como revelar información relevante a los inversionistas.

“Cuando llegamos al segmento de las empresas que cotizan en la BMV, lo que vemos es que este grupo de empresas es el que reporta el mayor aumento en el cumplimiento de la función de planeación y prospectiva, al pasar de 7.59 de la 1a EGCM (Encuesta de Gobierno Corporativo en México) a 9.18 en la 2ª EGCM. Este crecimiento, que en términos absolutos es de 1.59 puntos, es una magnífica noticia para todos, y en particular para las autoridades financieras del país y de la BMV, por dos razones: porque hablamos aquí de un crecimiento sustancial y generalizado en las 22 compañías representadas en la 2ª EGCM, y porque una clasificación de 9.18 en escala de 10, habla de su cumplimiento efectivo de la función de planeación”.

Después de varios aprendizajes, el sector vivienda busca tener presencia en Bolsa de nuevo, si bien las grandes empresas como GEO, URBI y HOMEX han recurrido al Concurso Mercantil con el afán de volver a tener liquidez para regresar a operar en números positivos. Ha sido GEO, la que más avances tiene, pues a mediados de mayo de este año dio a conocer los Reportes Trimestrales correspondientes al 2º,3º y 4º de 2013 –15 de mayo de 2015-; y posteriormente, 1º,2º y 3º de 2014 -21 de mayo de 2015.

El último reporte que se emitió fue el 4T2012 -27 de febrero de 2013-, donde Luis Orvañanos, Presidente y Director General de Corporación GEO, comentó que “el año 2012 se caracterizó por ser un año lleno de retos para la industria de la vivienda, donde trabajamos en acciones inmediatas para alinear la estrategia de la compañía hacia una mayor sustentabilidad. Como resultado de los cambios en la industria, los ingresos acumulados disminuyeron 5.1% comparado con el 2011, derivado de una reducción del 6.1% en el número de viviendas entregadas”.

Con respecto al 4T2013 se destacaron los significativos eventos de los últimos años, por lo que el periodo de 2012-2013, señalando que “la industria de la vivienda empezó a desacelerarse dada la disminución de otorgamiento de subsidios para el segmento de interés social, y el anuncio de una nueva política de vivienda por parte del gobierno federal en febrero de 2013. Adicionalmente, las instituciones financieras gradualmente disminuyeron el financiamiento a la industria de la construcción, con especial énfasis en el sector de la vivienda,;eventos que tuvieron un impacto significativo en el desempeño financiero de GEO”.

Captura de pantalla (129)En 2015, hay dos empresas consideradas medianas del sector vivienda que han demostrado tener un modelo exitoso al tener presencia en la Bolsa Mexicana de Valores, VINTE y CADU, que han mostrado crecimientos importantes en sus ingresos, y que con cautela seguirán avanzando.

VINTE CONTINÚA CRECIMIENTO A DOBLE DÍGITO

La inmobiliaria Vinte, durante 2014, reportó a la BMV que sus ingresos ascendieron a 2,306.6 millones de pesos, un crecimiento del 22.6% con respecto al mismo periodo de un año antes. El rendimiento a los accionistas –ROE- en 2014 fue igual a 23.4% acumulando así ocho años consecutivos con un ROE por arriba del 20%, como resultado de un enfoque en rentabilidad y una alta rotación de activos.

“Nos ha ido muy bien; acabamos de reportar nuestro trimestre a la BMV: 30% de crecimiento trimestral en volumen y 50% en utilidades. Estamos muy enfocados en la creación de valor del patrimonio de la gente. Nuestra oferta de vivienda está conformada por: 30% de interés social, 40% interés medio y 30% interés residencial -de dos millones y medio a tres, con casa club, alberca, etcétera. Les vendemos a Fovissste, Infonavit y Banca. El 80% de nuestra deuda está en la BMV, y el 20% a corto plazo está con bancos”, explicó Sergio Leal, Director General de Vinte.

CADU EMITE CERTIFICADOS SIN GARANTÍAS POR 400 MDPCaptura de pantalla (130)

CADU Inmobiliaria ha realizado tres emisiones de certificados bursátiles de largo plazo en la BMV, la primera en 2012 y la segunda en 2014. “En 2015 hicimos la tercera emisión, y a diferencia de las primeras dos, con las cuales tuvimos que salir acompañándonos de una garantía por parte de la Banca de Desarrollo del 50% de la cantidad emitida, hoy, gracias a nuestro historial y la confianza del público inversionista hemos podido salir con una garantía líquida de la propia empresa a cinco años. Después de los problemas de algunas empresas vivienderas del sector, somos la primera en salir sin el acompañamiento por parte de la Banca de Desarrollo”, destacó Pedro Vaca Elguero, Director General de CADU Inmobiliaria.

Vaca Elguero afirmó también que al institucionalizar la empresa, una de las ventajas es la diversificación de financiamiento, en primer lugar -la BMV es una espléndida opción adicional a los Bancos, Sofomes y Fondos; en segundo lugar, permite a la empresa ordenarse en todos los aspectos financieros, legales y contables, así como generar información útil para la toma de decisiones, es decir, con los controles que tienes puedes tomar decisiones más objetivas.

“Con los recursos de la oferta haremos reducción de pasivos, capital de trabajo y compra de tierra para nuevos proyectos. Sólo para Quintana Roo, en el municipio de Benito Juárez, tenemos una participación del 48% del mercado, Solidaridad 64% y en todo el estado de Quintana Roo, 49%. Aunque nuestro sector no ha sido recortado en cuanto a presupuesto, tenemos que buscar como empresa, la diversificación en productos, y estamos incursionando más agresivamente en la vivienda media, comprando terrenos, y diversificando nuestro portafolio de valores de vivienda”, complementó el Director de CADU.

Empresas de sector vivienda fuera de Bolsa

DEREX AMPLÍA SU OFERTA CON VIVIENDA PRODUCTIVA

Aurora García de León, Directora de la empresa Desarrolladora Derex, afirmó: “El 1T2015 fue excepcionalmente bueno, el mejor de nuestra historia, fue una continuación del cierre de año. En la planeación de este
año, consideramos que no tendríamos subsidios en lo que resta de 2015, y aun así estaremos hablando de un crecimiento de 15% con relación a 2014”.

En cuanto al modelo de vivienda en renta, adelantó que por el momento están en pláticas con una empresa para trabajar de manera conjunta. Derex ha incorporado pocas unidades de renta a sus desarrollos, pues confiesan no necesitar un volumen alto de rentas. En cada desarrollo se destinan 10 o 15 casas, donde pone a los derechohabientes en lo que alcanzan su monto y puntos; esto aplica para las tres ciudades donde se tiene presencia.

“Comenzamos a trabajar en el concepto de vivienda productiva, con una propuesta de valor que cambia nuestra visión sobre cómo hacer desarrollos. En lugar de hacerlos tan grandes, ahora son de menos de 600 casas, con una serie de elementos adicionales. Se incorpora, por ejemplo, una pequeña área para comercio, teniendo una entrada para ésta y otra para la vivienda -generalmente la destinada a renta, pues cuido que no afecten la imagen urbana. Éstas son las que están a la entrada del desarrollo, para que pongan los negocios que requiere la comunidad, ayudándoles con el estudio de mercado respectivo; y se rentan para verificar que hagan buen uso de ellas”, adelantó Aurora García de León.

Derex trabaja con distintos Bancos, los cuales otorgan líneas a la empresa, casi no usa Crédito Puente. No piensan emitir en Bolsa en el corto plazo, porque están tomando buenas opciones, baratas y rápidas; lo ideal es que no sea con tanta garantía, pero la participación en general en la Bolsa no está descartada en caso de que quisieran ir a nivel de producción y profesionalización.

Captura de pantalla2 (129)“QUIERO CASA” AGREGA VALOR CON MODELO DE VIVIENDA SUSTENTABLE

La empresa tiene más de seis años desarrollando casas cerca de las vías de transporte público, con buena ubicación y sustentables. “Tenemos terrenos de distintos tamaños, desde 20 hasta 1100 viviendas; sin embargo, para encontrar terrenos es necesario buscar mucho y trabajar de manera conjunta con los vecinos. A veces hay carencias en la colonia, por lo que los apoyamos a poner un parque, un centro cultural u obras de infraestructura. Algunos terrenos antes eran bodegas que tienen que pasar por un proceso de reciclamiento urbano, y para eso, estamos en comunicación con Semarnat para remediar la reconversión del suelo que se quiere trabajar”, declaró José Shabot , Director General de Quiero Casa.

Para financiar la construcción de los departamentos, Quiero Casa cuenta con un capital que les permite salir a comprar los terrenos, después buscan un crédito puente con Bancos y con Sociedad Hipotecaria Federal -de hecho, hace tres o cuatro meses, SHF y Banca Mifel les otorgaron un crédito-, para luego construir por etapas, y a medida que entregan, continúan con la construcción.

“Somos una empresa privada, y no vemos un escenario donde seamos una empresa pública; quizá podríamos buscar ir por deuda al mercado de capitales, pero no buscamos crecer en otras ciudades; nuestro interés está en el Distrito Federal”, enfatizó José Shabot.

Como parte de la empresa Quiero Casa, hace casi cuatro años arrancó la hipotecaria Quiero Confianza, en asociación con otros desarrolladores inmobiliarios, pero es una empresa independiente. Quiero Confianza se dedica a financiar a todos los clientes que no cuentan con el apoyo por parte de los Bancos, Infonavit o Fovissste, los perfiles son desde profesionistas independientes que sí pagan impuestos, parejas en unión libre o comerciantes, considerados como población informal.

“Contamos con una cartera mayor a 340 millones de pesos, y también estamos dando créditos puente a desarrolladores inmobiliarios dentro del Valle de México. Más del 70% es vivienda usada dentro del D.F. y tenemos un 30% de trabajo con desarrolladores; nos hemos acercado para trabajar con algunos, ayudándoles a cofinanciar; son a 20 millones con una tasa un poco más elevada que los bancos y con un CAT arriba del 12 por ciento”, concluyó Shabot.

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La relevancia de la Alianza del Pacífico para el comercio internacional

**Cesar Fragozo

ProMéxico

 

Teniendo en cuenta este antecedente, la Alianza del Pacífico (AP) se ha instituido como una plataforma en la que no sólo participa México, sino también Chile, Colombia y Perú. De alguna forma, los cuatro países retoman ese dinamismo mercantil ancestral y lo actualizan, adecuándolo a nuestros tiempos. Más que un intercambio comercial de ultramar, estos países han forjado un mecanismo ambicioso: concretar la integración regional y enfatizar su proximidad con la región Asia-Pacífico.

La interdependencia y complementariedad económica, así como la creación de asociaciones estratégicas se han convertido en elementos cruciales para incentivar el crecimiento y desarrollo económico de los países. Asia era una de las regiones más pobres del planeta, pero actualmente se ha convertido en un enorme polo de desarrollo. China es la segunda economía del mundo, con una clase media creciente, ávida de nuevos productos –en particular de los relacionados con avances tecnológicos y la vanguardia en comunicación–, y se ha convertido en un promotor del comercio regional. El país es un importador neto de alimentos y materias primas y ofrece múltiples oportunidades para entablar negocios. Aunado a lo anterior, se pronostica que su clase media crezca de manera importante, lo cual generará un incremento en la demanda de productos y bienes de lujo, entre otros.

Los valores compartidos y las afinidades culturales de los cuatro países que forman la AP son un antecedente importante para promover intereses conjuntos.

En los últimos años, México ha estrechado lazos con las naciones hermanas en el hemisferio; la alineación de sus intereses particulares potenciará el vínculo común con los países de la región Asia-Pacífico.

Los mercados asiáticos son los que han registrado un mayor crecimiento económico en la última década. Históricamente, América Latina ha sido un importante productor de materias primas y alimentos, aunque también vale la pena destacar la relevancia que han ganado las exportaciones de media y alta tecnología en la región –suman 295 000 millones de dólares, de los cuales 214 000 millones de dólares se originan en los cuatro países de la AP. Si se considera el tamaño de las economías de la AP y su grado de apertura comercial, es muy claro que el comercio con Asia se verá potenciado.INMOBILIARE-89-127

En conjunto, los países que integran la AP tienen la quinta población más grande del mundo y representan alrededor de un tercio de la población total de América Latina y el Caribe, lo que los convierte en un mercado atractivo para empresas asiáticas. El Producto Interno Bruto (PIB) conjunto de los países integrantes de la AP representa el 36.8 por ciento del total de América Latina y el Caribe y, como bloque, constituyen la octava economía más importante en el mundo.

Las oportunidades son mayores. China se ha convertido en el segundo socio comercial de México –para 2012 el monto de su comercio bilateral ascendía a 62 657 millones de dólares. México y China han desarrollado una amplia base de manufactura electrónica, por lo que podrían trasladar sus centros de manufactura a México, con el propósito de abastecer a los mercados de EUA y América Latina desde aquí.

También se ha avanzado considerablemente en la exportación de carne de cerdo y tequila, entre otros productos, con la finalidad de consolidar una asociación estratégica integral.

Según datos de la Secretaría de Economía, en los últimos 15 años México ha captado inversiones chinas por 286 millones de dólares, de las cuales 35 por ciento se han concretado en los últimos dos años.

Japón es un país con el que México ha mantenido lazos históricos de cooperación económica en diferentes frentes desde hace años. Desde 2005, ambos países cuentan con un Acuerdo de Complementariedad Económica, el cual también puede potenciarse a través de la AP.

Japón es el primer inversionista asiático en México; destacan las inversiones en el sector automotriz. De acuerdo con cifras de Japan External Trade Organization (JETRO), hay 428 empresas japonesas con operaciones en México. Éstas se concentran principalmente en Aguascalientes, Nuevo León, Baja California, Chihuahua y el Distrito Federal. En suma, Japón es también uno de los destinos clave para apuntalar la estrategia de diversificación comercial de México, vínculo que podría promoverse aún más en el marco de la AP.

En los últimos años, el flujo comercial entre Asia y América Latina se ha multiplicado casi diez veces. En 1990, el intercambio comercial de América Latina hacia Asia era cercano a los 10 000 millones de dólares; para el año 2000, era casi del doble, y a fines de 2010 sobrepasó los 120 000 millones de dólares. Los flujos de Asia hacia América Latina han registrado aumentos muy similares. Para el año 2000, la cifra era de 30 000 millones de dólares, y para fines de 2010 ascendía a 130 000 millones de dólares.

Existen diversos factores que sitúan a Chile, Colombia, México y Perú en una posición privilegiada para atraer inversiones productivas de países asiáticos. El incremento salarial acelerado en China, el encarecimiento de divisas y la distancia son factores que inciden en el ámbito competitivo. La AP es una plataforma que representa grandes ventajas para México y el resto de los países partícipes. Debe constituirse como un mecanismo que nos integre con esta región mediante el impulso de exportaciones de bienes con valor agregado, en las que se involucren las cadenas de valor de cada país y se concreten nuevas inversiones y alianzas estratégicas, además de la cooperación económica, entre otros temas. Una estrategia común brindará grandes oportunidades para los países que conforman la AP. Hoy más que nunca, México y sus países hermanos están listos para multiplicar sus oportunidades en el exterior.

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Oportunidad de diversificación para inversionistas con nuevos Fideicomisos

Con el debut de Fibra Monterrey, hay nueve instrumentos en el mercado y FHIPO abre la posibilidad de atender al sector hipotecario.

Un giro, y como evolución natural en los mercados llegó en noviembre de 2014 FHIPO, una nueva clase de activo a la Bolsa Mexicana de Valores, para ofrecer una alternativa más de inversión con un riesgo distinto y enfocado al mercado hipotecario mexicano, el cual fue bien recibido, porque tuvo una colocación exitosa por 8,625 millones de pesos, de los cuales 38.55% de los CBFIs fue adquirido por inversionistas mexicanos y 61.45% por internacionales.

FHIPO-ALFREDO VARAEn entrevista para la revista Inmobiliare, Alfredo Vara Alonso, director general de FHIPO mencionó que el surgimiento de este fideicomiso es una evolución de los conocidos REITs, por ello, lo que sigue es ir hacia el mercado hipotecario con los conocidos Mortgage Reits. “Nosotros estamos en el mercado residencial y encontramos que el mercado hipotecario es uno con muy poca penetración; estamos hablando de cifras de 2012 de la OCDE con 9% del PIB, lo cual es muy poco, porque el promedio en la OCDE está arriba del 40%, y en países con economías parecidas a la nuestra tienen más o menos el doble”, compartió.

Algo que observaron en el caso del mercado mexicano fue que el Infonavit es el mayor originador de créditos hipotecarios con cerca del 65 a 70% del total y por ello, era importante hacer una alianza con el Instituto, pues cuenta con una plataforma muy eficiente.

“Hasta antes de FHIPO, para los inversionistas no había manera de tener una exposición al perfil de riesgo-rendimiento en portafolios hipotecarios, y creo que la exposición a un portafolio diversificado, originado con bajo riesgo dadas las características de originación del Infonavit acercado al sector de los inversionistas, tenía todo el sentido del mundo”, afirmó Vara Alonso.

En cuanto a los retos de ser el Primer Fideicomiso Hipotecario en vivienda residencial en México, respondió que “nuestro objetivo es la adquisición, co particiapción y administración de portafolios hipotecarios.

portafolio fhipoEn realidad nos significó un reto importante, porque la estructura legal y fiscal no estaba dada en nuestro país, pues la Ley del Impuesto Sobre la Renta en México le da un tratamiento distinto a los intereses que a las rentas. Además, es casi imposible controlar, por el número de las hipotecas que se tiene en el balance de FHIPO, no calificábamos para el régimen fiscal de Fibra, por lo que se tuvo que generar un vehículo distinto”.

“En realidad somos una acción, éste en lugar de apegarse a un régimen fiscal de Fibra lo hace para un Fideicomiso transparente, por lo que llegamos al mismo juego final que las Fibras, el vehículo no paga impuestos a nivel de éste, los impuestos son a nivel de los tenedores. Somos un activo completamente distinto, los Fibras compran activos inmobiliarios y nosotros derechos de crédito con garantías reales en el sector residencial; recibimos intereses de los acreditados y entonces lo que estamos repartiendo a los inversionistas son intereses”, complementó.

Para tener mejor informados a los inversionistas, por el momento estarán reportando los avances en cartera que tenga FHIPO, para que sepan cuánto se ha adquirido para el portafolio de los recursos obtenidos de la oferta pública.

El reporte de FHIPO sobre su portafolio al 31 de diciembre de 2014, con saldo de corte al 30 de noviembre de 2014, destaca que el valor total del portafolio es de 3,622 millones de pesos. La participación de FHIPO es de 1,992 millones de pesos con un equivalente de 55% del valor total. El número total de hipotecas dentro del portafolio es de 9,732, con tasa promedio ponderada del portafolio de 9.37% VSM, y toda la cartera denominada en pesos tiene una tasa de interés nominal fija de 12.00 por ciento.

ACABA LA SEQUÍA Y SALE AL MERCADO FIBRA MTY

Llegó el noveno Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces a finales de 2014, después de que las condiciones del mercado no permitían a este instrumento estar al alcance de los inversionistas, Fibra Monterrey tuvo como aportante inicial de su portafolio a Desarrollos Delta, y fue el 11 de diciembre de 2014 cuando se logró la exitosa colocación para obtener un total de 2,012 millones 499,984 pesos considerando la opción de sobreasignación, se distribuyó entre 755 inversionistas.

Los recursos de la oferta serán utilizados para el pago por la adquisición de derechos fideicomisario sobre los activos inmobiliarios, pago de deuda y para propósitos corporativos, su portafolio inicial comprende nueve inmuebles corporativos con un área rentable bruta total de 132,304 metros cuadrados utilizados en sectores de oficinas, industriales y comerciales, localizados principalmente en Monterrey.

fibramtySe destaca que en el portafolio de Fibra Monterrey cuentan con inquilinos de primera clase como: Accenture, Caterpillar, Gobierno de España, Mary Kay, Regus, Axtel, GE, Neoris, Starbucks Cofee, Cemex, Emerson, KPMG, Promotora Mabiental y Sport Fitness.

El Fideicomiso puede invertir en inmuebles corporativos de nicho, con capacidad de reposicionamiento, para arrendamiento (Sale and Leasebach) y en construcciones a la medida (Build to Suit). Su crecimiento se enfocará en tres aspectos: estructura de capital, inversiones con potencial de crecimiento y economías de escala.

Otra de las características de Fibra Monterrey es que los aumentos de alquiler están vinculados a la inflación de México o Estados Unidos, dependiendo la moneda en que se haya realizado el contrato; el 80.4% de las actuales rentas están en dólares, y sólo 19.6% en pesos. Además, la mayor parte de los inquilinos están en constante renovación o pueden aumentar la superficie arrendada.

FIBHIOS, ANTE LA ESPECTATIVA DE DEBUT EN 2015

Enfocado a otorgar financiamiento a propietarios y desarrolladores de centros comerciales así como edificios de oficinas, los inversionistas siguen a la espera de que llegue el segundo Fhipo a México. Hasta el cierre de esta edición, no llegaba la fecha definitiva de colocación de FIBHIOS; sin embargo, de acuerdo con información del Fideicomiso esperan ofertar hasta 8,000 millones de pesos, el 100% de los recursos serán para otorgar préstamos respaldados por inmuebles a compañías que tengan como propósito adquirir, construir, desarrollar y operar propiedades Premium comerciales y de oficinas.

Algo relevante acerca del surgimiento es que “FIBHIOS surge ante la necesidad de una fuente de financiamiento estable a mediano y largo plazo a tasa fija, para asegurar el flujo a desarrolladores, debido a que algunos dueños de inmuebles no están dispuestos a vender sus propiedades Premium”, explica el documento Fideicomiso Bursátil Hipotecario (Presentación de Roadshow) fechado en enero de 2015.

fibhiosEntre los fines del Fideicomiso se destaca que se otorgará financiamientos a sociedades y otros vehículos mexicanos, cuyos recursos se destinen, principalmente a la adquisición, desarrollo y/o construcción; además, se menciona que es un nuevo instrumento dedicado a la originación y manejo de créditos con enfoque inmobiliario para servir un mercado poco atendido y en crecimiento. Los operadores de bienes raíces de Primer nivel detrás de las propiedades son Grupo Sordo Madaleno y Desarrolladora Mexicana de Inmuebles.

El portafolio inicial está conformado por siete propiedades de las cuales seis son estabilizadas y una en pre estabilización; para los siete créditos habrá un total de 7,541 millones de pesos para refinanciamiento, cuyo plazo es de 30 años. FIBHIOS considera que hay oportunidades potenciales para la originación de créditos futuros por un monto de 20,000 millones de pesos. Las propiedades se localizan en Distrito Federal, Puebla, Guadalajara y Veracruz. Cuenta con locatarios de alto prestigio como: Cinemex, Liverpool, Sanborns, Zara, El Palacio de Hierro, Yak, Best Buy, Play City, HyM, Cinépolis y Martí.

Los nuevos aires de PREI México

Desde su llegada a México, PREI optó por quedarse y de entonces a la fecha ha acumulado un portafolio de 34 millones de pies cuadrados de propiedades industriales y en centros comerciales.

Son ya 10 años de participar en el mercado inmobiliario mexicano; sin embargo, los aires que golpean el rostro del desarrollo de Prudential Real Estate Investment en los tiempos por venir son sin duda mejores.

Desde su llegada a México, cuando Brasil se colocó en la palestra de inversionistas institucionales, esta firma global optó por quedarse y de entonces a la fecha ha acumulado un portafolio de 34 millones de pies cuadrados de propiedades industriales y en centros comerciales.

IMOBILIARE-87-115La fórmula de su fortaleza, dicen Eric Adler, CEO de la compañía, Alfonso Munk, Director de Inversiones de PREI Americas, y Ezequiel Rodríguez, Director General de PREI México, es trasladar la experiencia global basada en un profundo análisis histórico de los fundamentales financieros, el entendimiento de largo plazo de los ciclos inmobiliarios.

Todo en conjunto ha hecho posible que así como en México, puedan generar los rendimientos que sus inversionistas esperan, incluso en los mercados emergentes donde el riesgo abre las puertas a mejores premios.

La presencia de PREI en la Ciudad de México lleva más de 10 años, pero lo nuevo en la historia de esta multinacional, es la apertura de sus nuevas oficinas en el centro financiero de la Ciudad. Eric Adler concibe la presencia local de PREI en México, como la razón por la cual podrán atender la demanda de inversionistas institucionales que buscan ingresar a mercados emergentes como México.

“A la fecha, somos uno de los principales administradores de inversiones inmobiliarias en la región y creamos esa plataforma específica para atender las necesidades de empresas globales que buscan exposición en el mercado de bienes raíces en América Latina”, detalla.

Desde el año pasado, la oficina de Latinoamérica operaba con 50 profesionales en materia de inversión, que en México administran operaciones por 4 mil 100 millones de dólares brutos.

IMOBILIARE-87-117Actualmente, PREI opera como un administrador de fondos de inversión con activos por 60 mil millones de dólares brutos, que da servicio a inversionistas institucionales que invierten en el sector en América, Europa y Asia-Pacífico.

Sólo en Europa, la firma tiene inversiones superiores a 10 mil millones de dólares brutos, que le permite operar en 7 países, aunque la principal actividad se ubica en Alemania, Francia y Reino Unido.

Adler tiene claro el impacto de las operaciones en nuevos mercados. “Nuestra experiencia es operar en mercados maduros donde hay edificios estabilizados y los inversionistas se enfocan en el tamaño de los retornos; sin embargo, en los mercados emergentes aparecen otras oportunidades con más riesgo, pero también con retornos más altos”, explica. Sobre México, el ejecutivo reconoce el talento del equipo local con el que se decidió apostar localmente, cuando otros jugadores de la industria invirtieron en Brasil.

Si bien otros mercados no han sido descartados, la intención de PREI es mantener pie firme en México donde aún existen posibilidades de crecimiento. “En México tenemos gente que entiende el mercado, construimos un gran negocio y estamos felices, porque a pesar del amplio rango de productos con que operamos globalmente, el país aún tiene posibilidades de negocio si se compara con Londres o Nueva York”.

PREI cuenta con un equipo global de investigación que acomoda las piezas para analizar la situación política, el clima económico y el ciclo de un mercado específico. Por tanto, dice Adler, “queremos tener las herramientas adecuadas para ayudar a nuestros inversionistas a entender las altas y bajas de todos los mercados, incluso los desarrollados”.

Alfonso Munk, Director de Inversiones de PREI Américas, reconoce las amplias oportunidades de crecimiento que existen en rubros como vivienda, vivienda en renta y el mercado industrial.

“En conjunto, México y Brasil representan 60% de la población en América Latina, pero son muy diferentes en el aspecto económico y en las etapas del ciclo inmobiliario que viven. México está en una mejor posición, entre otras cosas, por las reformas”.

Además, PREI no se compara con otros jugadores globales, no en México, indica Alfonso. “Para la operación local, el mercado con más exposición es el industrial; sin embargo, las necesidades y hábitos de los consumidores están abriendo oportunidades en otros segmentos, como el residencial y vivienda en renta”.

IMOBILIARE-87-116En este sentido, Ezequiel Rodríguez, director de PREI México, dice que las oportunidades toman forma cuando la experiencia local hace factible una mejor interacción con el mercado. “La operación de los 3 segmentos en donde participamos nos permite tener una visión clara de lo que ocurre en el mercado y en el portafolio, además es una fuente constante de generación de oportunidades. El portafolio con el que contamos es una gran fuente de información y la complementamos con nuestra experiencia global”, puntualiza.

Además, Rodríguez comenta las ventajas que tiene México sobre Brasil donde los costos del mercado industrial y rentas de oficinas cuestan lo doble. “Tenemos una visión de largo plazo y el criterio que utilizamos con nuestros clientes es ayudarlos a que incorporen estándares internacionales de control. Esta es una buena forma de tener un socio”.

Munk enfatiza la importancia de tener los socios correctos: “los socios son como el matrimonio con el que hay que convivir en los buenos y en los malos tiempos”. Respecto a la competencia creciente en el mercado de capitales y de las FIBRAS, los directivos ven con optimismo el desarrollo y evolución de los instrumentos de inversión y señalan como principales retos el tener un gobierno corporativo, reglas de operación y la consolidación de estos nuevos instrumentos de inversión.

Finalmente, trabajar de la mano con socios en desarrollar un criterio común de inversión es la llave para tener relaciones de inversión en el largo plazo. “Para elegir un socio vemos sus capacidades y su ética, que cumplan con los tiempos de los proyectos y que conozcan puntualmente el segmento donde operan”.

Después de todo, la cultura corporativa y la perspicacia al invertir son los factores que determinan el éxito de las inversiones.

Otorgará GE CAPITAL más financiamiento en 2015

Proyecciones positivas y la oportunidad de incursionar en otros sectores inmobiliarios, permitirán un crecimiento de la empresa y los clientes. Con 20 años de experiencia en GE, y desde 2006 en el sector de Real Estate, Miguel Torres, General Manager – Mexico de GE Capital Real Estate, ve con optimismo el futuro a largo plazo en el país, incluso sin considerar las reformas estructurales, de las que destaca que si se implementan adecuadamente, darán resultados muy buenos.

“Vemos unas finanzas del gobierno estables, deuda baja y unas reservas altas, además de un país vecino que comienza a crecer con una economía sólida; y México, gracias a las reformas, tiene potencial para incrementar el consumo interno, y eso es positivo. El sector comercial de Real Estate en México es todavía pequeño, hay necesidad de construir más metros cuadrados a medio plazo, y ese crecimiento orgánico es muy positivo”, afirma Torres, quien también estuvo como General Manager – España por más de cinco años.

En otros países, el negocio llega de dos maneras: por la relación directa con los clientes, o a través de intermediarios. En el caso de México, el origen del negocio es 100% directo, pues el mercado de intermediarios está muy poco desarrollado. En México, GE Capital Real Estate lleva 20 años desarrollando relaciones con clientes, y esa confianza que se ha generado entre GE Capital Real Estate y el cliente ha sido fundamental para el crecimiento de los negocios.

IMOBILIARE-87-112Miguel Torres, con un año y medio trabajando en México, explica que “empezamos hace 20 años a trabajar en Deuda, luego Deuda y Equity, pero a raíz de la crisis financiera en el mundo, la compañía tomó la decisión estratégica de sólo estar en Deuda.

En el caso de México, ya completamos el ciclo, y ahora sólo nos enfocamos en crecer en Deuda con el objetivo claro de seguir creciendo en los sectores de oficinas, industrial, retail y hoteles. En todos ellos queremos seguir aumentando nuestra exposición, y en cuanto a los hoteles queremos reforzar nuestro empuje, porque proporcionalmente estamos menos expuestos y queremos redoblar nuestra presencia en hoteles de negocios y entrar al segmento vacacional de playa”.

Miguel Torres, también fungió como Vicepresidente de Desarrollo de Negocios en NBC Universal en la originación y cierre de oportunidades de inversión en el mercado hispanoamericano y mexicano; además, fue Vicepresidente de GE Structured Finance Group, donde estuvo a cargo de la financiación de Deuda y Capital de Inversión privado en los sectores de energía, telecomunicaciones e infraestructura en Estados Unidos, Latinoamérica, Europa y Asia.

Actualmente en GE Capital Real Estate Mexico están centrados en otorgar financiamiento a activos estabilizados, es decir, aquellos inmuebles que generan una renta. Anteriormente, también se enfocaban en la construcción, y están evaluando cómo acercarse más a la construcción para apoyar a sus clientes.

Sus clientes se pueden también categorizar en dos grupos:

  1. Los que compran activos estabilizados y buscan financiamiento, para los que Miguel Torres considera que GE tiene todos los productos para apoyarles en su crecimiento;

 y 2. Los que han vendido, tienen liquidez y quieren desarrollar de nuevo.

A estos, GE Capital quiere aportarles más apoyo, ofreciendo por ejemplo la posibilidad de financiar activos en construcción, cruzados con activos estabilizados, “construction take-out financing”, y también ofreciendo líneas de forward financing.

“En el año 2012, cuando regresamos a prestar dinero a gran escala, cerramos con 800 millones de dólares de financiación; para 2013, cerramos con 1,200 millones de financiación, y en 2014 también cerca de 1,200 millones de dólares. Lo importante es que si bien el número total de 2013 y 2014 es estable, lo que ha cambiado es que en el 2013 dos terceras partes eran refinanciación y el resto dinero nuevo (400 millones de dólares); mientras que en 2014, el 90% es dinero nuevo (1,000 millones de dólares).

Este incremento de dinero nuevo refleja con hechos la confianza de GE Capital Real Estate por el mercado inmobiliario comercial”, enfatiza Miguel Torres. De los distintos sectores observa que sigue un crecimiento en el segmento de oficinas en las ciudades por excelencia -Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey. En cuanto a Industrial, no sólo hay oportunidad en la frontera sino también en Monterrey y el Bajío, que crecen bien.

“Hoy en día, si hablas con los empresarios, notas que ha regresado la confianza para volver a invertir en la frontera. En retail es genérico, porque se desarrolla en todo el país, y si ves la penetración de retail por dólar y metro cuadrado en el país, hay motivos} para pensar que a medida que la clase media crezca y aumente tanto el nivel de financiación a los individuos, eso dará lugar al crecimiento de retail en México”, expone.

Para los nuevos clientes, Miguel Torres refuerza que GE Capital Real Estate México cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario en México, y están comprometidos con el país, además de que tienen la experticia necesaria con personal calificado y cerca de 50 personas dedicadas exclusivamente a dar atención de financiamiento adicionalmente, conocen muy bien el mercado. “Nosotros financiamos propiedades inmobiliarias, y preferentemente trabajamos con aquellos clientes que como nosotros apuestan por el futuro de México y buscan generar un negocio recurrente, y no necesariamente una transacción y ya”, complementó.

Surgirán las grandes empresas en México

Producto de las Reformas Estructurales se verá un incremento en la demanda inmobiliaria y el nacimiento de jugadores clave para la economía.

En distintos sectores hubo ajustes importantes y una gran expectativa generada por la aprobación de las Reformas Estructurales, sin embargo, los mercados no se detuvieron, ante la aparente mesura de movimientos financieros hubo acontecimientos importantes en 2014 que servirán de referente para lo que se espera habrá de noticias positivas para 2015.

Carlos LópezPara el economista, Carlos López Jones, en 2015 el plan de Reformas Estructurales propiciará que se abran los sectores con grandes empresas que invertirán para generar empleos y a su vez, requerirán de empresas más pequeñas y proveedores para las industrias.

“El año 2015 será el de las grandes empresas, como 1992 y 1994, donde surgieron los grandes jugadores; ahora se sabrá quiénes proveerán la energía eléctrica, así como la producción y exploración de petróleo, cadenas de televisión y el inicio de los desarrolladores de vivienda para los siguientes años”, insistió.

Augusto Arellano, Senior Managing Director de Evercore, consideró que durante 2014 hubo tres elementos importantes que marcaron la actividad de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces a pesar de que no se registró una actividad como la de 2013, destacó que se registró uno de los montos más grandes con una Oferta superior a los dos millones de dólares donde se demostró el apetito por parte de los inversionistas y la fortaleza de Fibra Uno.

Otro acontecimiento importante fue la entrada de un jugador institucional extranjero al sector como Fibra Prologis, lo cual habla de lo atractivo que resultó el vehículo no solo para el inversionista sino para el administrador de activos con gran presencia en Estados Unidos.

“Un tema relevante fue la necesidad del sector por regresar al mercado de capitales por parte de algunos Fibras que ya estaban listados y no los habíamos visto, antes de Terrafina y Macquarie, solamente Fibra Uno y Hotel volvieron por recursos. Era importante que antes del ingreso de nuevas emisoras se observara que las existentes recurrieran de nuevo al mercado por nuevo financiamiento lo cual es una clara señal de que las cosas se están haciendo bien y satisfaciendo a los inversionistas”, afirmó.IMOBILIARE-87-124

CONDICIONES FAVORABLES EN 2015

Para Augusto Arellano, habrá más actividades de desarrollo entre 2015 y 2017 debido a que en los inicios de los Fibras lo natural era adquirir activos estabilizados que generen ingresos, habrá una compensación con el incremento de desarrollo con algunas implicaciones como una mayor construcción en el sector inmobiliario producto de las Reformas Estructurales porque hay mayor actividad económica y se detona el crecimiento de la industria.

“Yo creo que no todos los Fibras tienen la misma capacidad de desarrollo inmobiliario y tendremos que ver nuevos instrumentos en los Fideicomisos para canalizar de manera más eficiente el dinero del capital de riesgo de desarrollo. En términos generales en el sector inmobiliario hay dos áreas de oportunidad con enorme crecimiento en México, energético y mercados públicos (capital y deuda) ahí es donde la Bolsa Mexicana de Valores se va a fortalecer hacia adelante”, enfatizó.

Crédito hipotecario perspectivas aterrizadas 2014

Entre amenazas de huracán y depresión tropical se han mantenido las expectativas de la vida económica en México, lo que ha repercutido en todos los ámbitos de la vida nacional, la vivienda por demás sacudida por los vaivenes de políticas y regulaciones sin duda alguna la más impactada aún con la fortaleza con las que cuenta, ha sido el blanco de las expectativas de recuperación económica y esperanza del equilibrio que el momento amerita que no termina de despegar ni siquiera estabilizarse…

El crédito hipotecario sin duda alguna en su mejor momento en 2013 permitió mantener un muy importante balance para el equilibrio económico del país, la banca ha sido el péndulo central, demostrando el nivel de madurez que el gobierno fomentó vía políticas y regulación inteligentes, por lo que no han desaprovechado ningún segmento del mercado hipotecario denotando gran versatilidad de maniobra para adaptarse a las circunstancias, si bien el segmento de hipoteca social se ha visto desplazado por el segmento de grandes hipotecas o Residencial y

Plus en una primera etapa, es en 2014 que la capacidad de mimetizarse con las necesidades del mercado se ha consolidado y permitido continuar con una guerra de tasas ahora llevada al producto estrella del momento, la “sustitución” de hipoteca o “mejora de condiciones”, aprovechando la mercadotecnia de la sonada reforma financiera.

La prontitud con la que las autoridades implementaron las reformas financieras impulsaron a la banca comercial a mantener esa inercia en su actividad, ya que de manera inmediata no sólo no se incrementaron los costos financieros por el contrario muchos bancos continuaron una guerra ahora de reducción de gastos o comisiones de apertura, administración e incluso seguros anticipando con ello el impacto que deberán reflejar para mayo cuando la implementación obligatoria en la reducción del CAT y transparencia entre en vigor.

La expansión de la cartera total de crédito en su conjunto alcanzó 9.5% en marzo, con excepción de los préstamos a instituciones financieras y créditos hipotecarios estos últimos tuvieron un crecimiento del 2.3% en número y 2.8% en saldo entre marzo14 y diciembre13; sin embargo la capacidad de la banca para optimizar al máximo el boom del crédito hipotecario se ha visto consolidado en la guerra de mercadotecnia y su inercia.

En el cuadro anexo se puede observar que el crédito hipotecario continúa manteniendo su cartera incremental en su principal rubro de adquisición pero podemos observar que el rubro de crédito hipotecario se ha podido mantener igualmente por la contribución de “sustituciones” de hipotecas por cambio de condiciones o mejora de condiciones, en su mayoría beneficiado por una reducción sustancial de tasas de interés que se observaron durante 2013, pero igualmente por condiciones favorables para realizar dicho cambio por el financiamiento de los gastos de cancelación de hipoteca anterior e inscripción de hipoteca nueva, en donde bancos como Scotiabank optaron por absorberlos en su totalidad, beneficiando con ello la decisión.

El reto para los próximos trimestres será mantener las tasas bajas para continuar incentivando el mercado tanto de adquisición como de sustitución y la oportunidad que se abre con estas reformas financieras es que los adquirientes de vivienda puedan terminar de pagar sus deudas en plazos menores para crecer su vivienda o para adquirir una segunda o tercera lo que en un efecto dominó continuará aportando al PIB de la economía mexicana.

Crédito Puente

En México existe la arraigada creencia de que el crédito bancario es discriminatorio, pero en realidad, es importante conocer que el interés último de un banco es que el éxito del proyecto genere el repago de su crédito vía utilidades, no vía la administración de garantías.

Hasta el año 2008, el crédito puente -como muchos otros tipos de crédito que las instituciones financieras otorgaban en México- era constante, e incluso se crearon Sofoles especializadas en construcción, lo cual les permitió a los constructores hacerse de reservas territoriales para proyectos futuros vía crédito. Aunque su acceso no era ampliamente difundido, el crédito puente constituía una importante vía de financiamiento tanto para los grandes como para los pequeños constructores, e incluso de incipiente experiencia. Sin embargo, a partir de las crisis de ese año, el crédito en general se contrajo desencadenando una “crisis de confianza” que prevalece hasta nuestros días, provocando que los órganos reguladores impusieran metodologías de evaluación de riesgo más estrictas, minuciosas y estrechamente supervisadas. Hoy como ayer, la evaluación de un proyecto de construcción de vivienda por parte de la banca o intermediarios no bancarios (Sofomes) no es muy distinta a la evaluación de riesgo de un proyecto de inversión empresarial de cualquier sector, basados cada vez más en metodologías de sanas prácticas bancarias.

En México existe la arraigada creencia, por parte de algunos sectores, de que el crédito bancario es discriminatorio. Por un lado, un gran porcentaje crea paradigmas por desconocimiento de los procesos internos de selección de beneficiarios de crédito; y por otro, como en muchos países en vías de desarrollo, México adolece de una sólida cultura empresarial y de metodologías de procesos, lo cual se traduce en empresas y empresarios empíricos que resuelven el día a día con habilidades más que con metodologías profesionales, indispensables para documentar los factores que permitan demostrar las probabilidades de que su proyecto será exitoso para generar el repago del crédito.

En realidad, es importante conocer que el interés último de un banco es que el éxito del proyecto genere el repago de su crédito vía utilidades, no vía la administración de garantías (proyectos adjudicados).

El sector de la construcción de vivienda, como cualquier otro sector, es evaluado dentro de la banca bajo una “teoría de procesos” ya que tiene un inicio (un terreno para construir), un proceso (construcción y preventa), y un fin (venta y cobranza). En su proceso intervienen pasos esenciales para la realización exitosa del proyecto. Tradicionalmente se le da peso únicamente al hecho de que “la venta de vivienda en México es exitosa”, pero no es tan sencillo como suena.

Para que un banco decida participar en el riesgo de un proyecto debe evaluar tres aspectos básicos globales de manera equilibrada, los tres tienen su respectivo peso, pero ninguno predomina en la toma de decisiones:

Aspectos administrativos: ¿Quién es el promotor-accionista o participante en el proyecto?

El promotor siempre debe participar en el capital del proyecto, igualmente puede y debe rodearse de socios o empleados especialistas y profesionales en las distintas áreas de las que depende el éxito del proyecto, pero finalmente es en el promotor principal y en su historial empresarial en los que siempre recae la responsabilidad del éxito del proyecto, por lo que debe contar con moralidad crediticia, solvencia económica y experiencia en el desarrollo de la actividad que propone le sea financiada, no en cualquier actividad, sino en aquélla específica para la que está solicitando el crédito; es decir, contar con experiencia previa en la construcción de 50 viviendas de segmento residencial en el Distrito Federal no es lo mismo que contar con experiencia previa en la construcción de 500 viviendas del segmento social en cualquier otra plaza de la república mexicana.

Aspectos financieros: La historia de ese promotor-accionista o participante del proyecto traducido en cifras, debe comprobar éxito financiero documentalmente, no sólo contable sino fiscalmente, situación que paradójicamente choca con la cultura de deducibilidad o evasión fiscal. Si bien contablemente le ha sido beneficioso mantener “ahorros” fiscales, ello puede lanzar un mensaje inequívoco de que el proyecto a financiar pudiera ser un fracaso en cuanto a utilidades, y en consecuencia, en generar el repago del crédito. Guste o no, así es como se evalúa y así es como lo lee un comité de crédito; es indispensable pensar como “pez” para entender a un “pez”, y los tomadores de decisiones dentro del comité de crédito de un banco piensan como banqueros no como constructores. Las cifras y el estudio de crédito que se presenten a los tomadores de decisiones deben constituir la “zanahoria”, es decir, el interés del banco para participar en las utilidades, no el interés del constructor.

Aspectos técnicos-legales: Toda la tramitología debe tenerse antes de iniciar una obra de construcción, no al final o iniciada la obra como suele hacerse por usos y costumbres; de lo contrario, será difícil otorgar el crédito hasta entonces no se tengan en su totalidad, y en algunos casos, con los trámites terminados no sólo iniciados.

Los productos bancarios para atender al sector construcción de vivienda existen, algunos tienen mucha antigüedad y no son ampliamente difundidos, sólo los expertos en el sector los conocen, con lo anterior el proceso para INICIAR la revisión de un crédito puente por parte de un banco o Sofom puede ser tortuoso o engorroso para muchos constructores, aun teniendo experiencia en la tramitología de un crédito puente anterior, por lo que recomendamos ampliamente la contratación de un consultor o coach profesional con currícula comprobable en el tema, el cual debiera primeramente realizar un diagnóstico o reingeniería de procesos de la forma de trabajar actualmente; es decir, que como en cualquier otro sector realice recomendaciones y/o correcciones, mismas que allanarán el camino acompañando el proceso no sólo de gestión del crédito sino incluso el seguimiento del desembolso hasta la individualización hipotecaria. Esto ayudará a detectar cualquier desviación en el proceso con un ojo crítico y objetivo. Al ser externo (dado que no trabaja para un solo banco ni constructora), el consultor siempre tendrá la visión de la fotografía completa. La cultura de consultoría profesional garantizará una larga relación crediticia con la banca, y en consecuencia, el suministro constante de recursos para futuros proyectos, lo que al final del día se traducirá en ahorro de recursos de todo tipo.

 

Consulta las tablas del Crédito Puente (da click aquí)

 

 

 

 

 

 

 

Efectos y Consecuencias de la Ley Federal de Responsabilidad Ambiental

El medio ambiente es de orden público e interés social, de conformidad con la reforma constitucional al artículo 4° de fecha 8 de febrero de 2012, por lo que las personas tenemos el derecho a impugnar el daño ambiental y obtener reparación o indemnización por ello.

efectos1La Ley Federal de Responsabilidad Ambiental fue publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 7 de junio de 2013 (en lo sucesivo “LFRA”).

La LFRA es una ley tutelar de Derechos Humanos y el Estado que tiene la obligación de garantizar el derecho a un medio ambiente sano; es decir, que las personas tenemos el derecho a impugnar el daño ambiental y por lo tanto a obtener la reparación y la indemnización por tales daños, ya que se considera al medio ambiente de orden público e interés social, de conformidad con la reforma constitucional al artículo 4° de fecha 8 de febrero de 2012. La LFRA tiene por objeto la protección, la preservación y restauración del ambiente y el equilibrio ecológico. El daño y deterioro ambiental serán generadores de responsabilidad para quien los provoque, en este caso hablamos de una responsabilidad ambiental.

El campo de aplicación de la LFRA regula la responsabilidad ambiental que nace de los daños ocasionados al ambiente, por lo tanto, la reparación y compensación de dichos daños cuando sea exigible a través de los procesos judiciales, mecanismos alternativos de solución de controversias y procedimientos administrativos.

Así como delitos establecidos en el Código Penal Federal, contra el ambiente. La LFRA establece que las definiciones, así como el alcance, niveles y alternativas de la reparación e indemnización del daño al ambiente, serán aplicables a convenios, procedimientos y actos administrativos.

La LFRA define el daño al ambiente como la pérdida, cambio, deterioro, menoscabo, afectación o modificación adversos y mensurables de los hábitats, de los ecosistemas, de los elementos y recursos naturales, de sus condiciones químicas, físicas o biológicas, de las relaciones de interacción que se dan entre estos, así como de los servicios ambientales que proporcionan. Se consideraran excepciones, y por tanto que no existe daño al ambiente, cuando los menoscabos, afectaciones, modificaciones o deterioros previamente contemplados y evaluados mediante impactos ambientales son autorizados por la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales.

Por lo que las obras o impactos que a su vez no rebasen los límites previstos por las disposiciones en la materia o las normas oficiales mexicanas (NOM’s) – deberán estar igualmente autorizados por la Secretaría de Medio Ambiente Recursos Naturales, para que se encuentren blindados por esta excepción.

La responsabilidad ambiental nace cuando una persona física o moral ocasiona directa o indirectamente un daño ambiente con su acción u omisión; esta persona será responsable y estará obligada a la reparación de los daños, o bien, cuando la reparación no sea posible, estará obligada a la compensación ambiental que proceda; para ello, se deberá demostrar que existió un efecto, es decir, una pérdida, cambio, deterioro, menoscabo, afectación o modificación de los hábitats, de los ecosistemas, de los elementos y recursos naturales, de sus condiciones químicas, físicas o biológicas, de las relaciones de interacción que se dan entre estos, así como de los servicios ambientales que proporcionan; el efecto debe de ser adverso y mensurable, es decir, que se pueda cuantificar, no de manera económica, sino a través de una cuantificación ambiental. La LFPA reconoce las figuras de responsabilidad solidaria y mecanismos amplificadores.

La primera se refiere a los casos respecto de las personas que utilizan a un tercero para realizar la conducta causante del daño; y la segunda, en los casos de las personas morales quienes ejerzan un control funcional de sus operaciones, cuando sean omisos o actúen en el ejercicio de sus funciones en un comportamiento perjudicial.

La reparación de los daños al ambiente, en principio es la regla general y consistirá en restituir a su estado base, es decir, la condición en la que se habrían hallado en el momento previo inmediato al daño, en el lugar en el que se llevó a cabo, mediante la restauración, restablecimiento, tratamiento, recuperación o remediación, las cuales se consideran como técnicas de reparación. Los propietarios y poseedores afectados tendrán derecho de repetir respecto a la persona que resulte responsable por los daños y perjuicios que se les ocasionen, a través de la vía civil, mediante la solicitud del pago de daños y perjuicios. La compensación ambiental procederá por excepción, cuando resulte material o técnicamente imposible la reparación total o parcial del daño, en los casos en los cuales se debió haber realizado una evaluación y autorización de impacto ambiental de manera preventiva, y aquellos donde la Secretaría haya evaluado posteriormente en su conjunto los daños producidos ilícitamente.

Cuando el daño sea ocasionado por un acto u omisión ilícitos indispensablemente dolosos, se da la imposición de sanciones económicas, es decir, reparación del daño mediante el pago impuesto por la autoridad judicial para penalizar una conducta ilícita dañosa.

Las sanciones económicas se encuentran previstas en el artículo 19 de la LFRA y consistirán:

I. De veinte mil pesos a tres y medio millones de pesos en el Distrito Federal al momento de imponer la sanción, cuando el responsable sea una persona física.

II. De sesenta y siete mil pesos a cuarenta millones de pesos en el Distrito Federal al momento de imponer la sanción, cuando la responsable sea una persona moral. Los montos mínimos y máximos de la sanción administrativa prevista, podrán reducirse inclusive a su tercera parte, siempre y cuando cumplan con ciertas condiciones que la misma ley establece.

Con la publicación de la LFRA se establece un nuevo procedimiento judicial, el de responsabilidad ambiental, con la creación de tribunales especializados en la materia, de conformidad con el Decreto publicado el día 6 de junio de 2013, procedimiento que es independiente de los procedimientos civiles, penales o administrativos. El Fondo de responsabilidad ambiental tendrá como objeto el pago de la reparación de los daños que sean ocasionados al ambiente, en los casos que por razones de urgencia o importancia considere la administración pública federal, además del pago de los estudios e investigaciones que el juez requiera realizar a la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales o la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA).

La LFRA proporciona la solución de las controversias a través de los mecanismos alternativos en los que se facilite la solución de dichas controversias, las cuales podrían causar un impacto positivo. En adición, las reformas al Código Federal de Procedimientos Civiles del 30 de agosto de 2011, relativas al ejercicio de acciones colectivas, serán aplicadas de manera supletoria al procedimiento judicial de responsabilidad ambiental.

Toda persona que tenga conocimiento de la comisión de un delito contra el ambiente podrá denunciarlo directamente ante el Ministerio Público y la PROFECO como coadyuvante en la reparación y compensación de los daños ocasionados al ambiente

Perspectivas Actuales del Financiamiento

¿Estaremos ya en una nueva era del mercado financiero mexicano? los fibras y ckds se han convertido en los instrumentos de mayor interés en el segmento inmobiliario en México. como dato de interés, en el último año el mercado financiero mexicano ha levantado recursos superiores a los 68,000 millones de pesos sólo en el ámbito de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras), un instrumento muy  atractivo para inversionistas interesados en proyectos inmobiliarios, y que tiene como alternativa la adquisición de propiedades.

Perspectivas3Los Fibras son sin duda un mercado con un “apetito voraz”. En el último año, el mercado financiero mexicano levantó recursos superiores a los 68,000 millones de pesos, sólo en el ámbito de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, que dicho sea de paso, ha resultado ser un instrumento atractivo para aquellos inversionistas interesa- dos en proyectos inmobiliarios que tienen la alternativa de la adquisición de propiedades. Este mercado terminó el 2013 con la noticia de la transacción más grande que ha hecho Fibra Uno hasta el momento: la canalización de 1,818 millones de dólares en la adquisición de 49 propiedades comerciales de Mexican Retail Properties Group, además de otros 371.2 millones por 34 inmuebles industriales de Finsa.

Bajo este panorama y contexto del mercado financiero, Héctor Ibarzabal de Prologis comentó que esta figura llegó para llenar el vacío o la ausencia de una plataforma de inversión que potenciará el mercado inmobiliario mexicano ya maduro. De acuerdo al ejecutivo de Prologis, los Fibras también han aportado el ingreso de capital a sectores que se habían estancado o que no estaban tan activos. Por su parte, Eduardo Güémez coloca en contexto lo que hasta ahora hemos tenido oportunidad de percibir del mercado de los Fibras. “En 2011, Fibra Uno fue la pionera y realizó una oferta pública inicial que superaba los 300 millones de pesos, y después de esta operación le siguieron los lanzamientos de Fibra Hotel, Macquarie, Fibra Inn, Terrafina, Fibra Shop y Fibra Danhos”.

Todas estas iniciativas suman en conjunto una capitalización de mercado arriba de los 152 mil millones de pesos y un reparto de dividendos de alrededor de 5,000 millones de pesos.” No cabe la menor duda que con la figura se ha movido mucho capital; sin embargo, se han dado otro tipo de operaciones que han permitido la capitalización de jugadores locales y desarrolladores como es el caso de Planigrupo, en donde participa el fondo de inversión Southern Cross. “Los recursos que nosotros habíamos captado en 2012 nos permitieron colocar un Certificado de Desarrollo de Capital (CKDs) y deuda, con lo que adquirimos un paquete de nueve propiedades inmobiliarias comerciales, invirtiendo 3,145 millones de pesos”, afirma Elliot Bross.

Planigrupo se ha especializado en el desarrollo de centros comerciales anclados por supermercados principalmente.

En los últimos 30 años, ha participado en el desarrollo de más de 50 centros comerciales con más de 2 millones 500 mil metros cuadrados desarrollados a lo largo del país. De estos, 18 fueron desarrollados de manera exclusiva para la cadena de supermercados H-E-B. Adicionalmente, Planigrupo administra más de 20 centros comerciales en México, que representan alrededor de dos mil 700 locales comerciales, los cuales han sido desarrollados a través de esquemas de inversión conjunta con fondos de capital privado, enfocados al sector inmobiliario como son Kimco Realty Corporation, AREA (Apollo Real Estate), ING Clarion, LaSalle Investment Management, GE Capital, Walton Street Capital y en la mayoría de los casos, por medio de vehículos de inversión establecidos para dichos fines. En tanto, Alejandro Rodríguez de GE Capital Real Estate, comenta que la firma ha re- presentado y generado financiamiento para gran parte del sector inmobiliario industrial en México. “Sin embargo, nuestra presencia en el país nos permitió migrar a otros sectores y a financiar proyectos de tipo residencial, comercial y hotelero, entre otros más”, añade el ejecutivo.

Perspectivas4Hay que recordar que GE Capital incursionó en el área de equity en el año 2000 en México y que pese a la crisis de 2008 decidieron quedarse en el país. “Ya hemos concluido el periodo de inversión de equity y hemos regresado al esquema de deuda. Somos por otra parte, generadores de rentas y tenemos un renovado optimismo hacia México.

Tenemos mucho deseo de crecimiento juntó con nuestros clientes”, dice Alejandro Rodríguez. Jaime Lara de Fibra Macquarie comenta que tienen presencia en México alrededor de unos 13 meses, no obstante, ya cuentan con un portafolio de 2 mil millones de dólares con una inversión diversificada. “Macquarie tiene una composición de 30% de inversionistas mexicanos -privados y particulares-, y un 70% de inversionistas y fondos extranjeros, y desean seguir creciendo la base de inversionistas”, afirma Jaime Lara. “México es percibido desde nuestra base en Australia, como un destino atractivo, y hay mucha expectativa por las recientes reformas.

Al momento, seguimos con la administración de fondos de capital para el mercado de infraestructura y de desarrollo inmobiliario.” Por otra parte, hay otro jugador importante realizando inversiones de nicho y concentradas regularmente en el sector servicios, se trata de Capital Real Estate; su Director General, Roberto García, presente en este panel de discusión, comentó acerca de las operaciones de la compañía: “Capital Real Estate es un fondo de capital privado que compra terrenos comerciales básica- mente en esquinas. Identificamos un terreno con un inquilino y lo compramos. En 2012, nuestro portafolio creció a 100 millones de pesos con las operaciones realizadas a las firmas Telcel y Radio Móvil Dipsa.

Vemos un 2014 con muy buenas expectativas y esperamos inversiones cercanas a los 500 millones de pesos para este año.”

LAS AFORES Y EL “APETITO” POR MÉXICO

Las Administradoras de Fondos para el Retiro – Afores – están invirtiendo capitales en los Fibras, cuyo principal atractivo es que se trata de un activo híbrido, en donde se puede combinar un componente de renta fija, similar al de las tasas de interés y otras variables, como la plusvalía que genera el propio inmueble, además de que ofrece pagos continuos a sus inversionistas a un riesgo moderado. “Sin duda, las modificaciones jurídicas les permitió integrar flujos de capital derivados de las propias Afores, así las cosas, los Fibras se han convertido en un importante vehículo propulsor para la recuperación del sector inmobiliario mexicano”, comenta Eduardo Güémez.  Además, la idea del establecimiento de esta figura en México fue catapultar el sector con la participación de inversionistas de diversos tamaños, en proyectos que abarcan desde edificios residenciales y de oficinas, hasta naves industriales, hoteles, hospitales y centros comerciales entre otros. Al respecto, los panelistas hablan del  papel que han jugado las Afores.

“Hoy, las Afores juegan un papel preponderante, son un inversionista local activo que siempre inspira confianza. Sin embargo, el año anterior tuvo sabores dulces y amargos, por una parte, fueron los CKDs en bienes raíces e infraestructura los que ayudaron a los rendimientos de las Afores, y por otra parte, hemos estado viendo que la tasa de interés en este vehículo ha estado incrementándose, pudiendo hacer migra los capitales a otros sectores”, dice Héctor Ibarzabal de Prologis. En tanto para Elliot Bross de Planigrupo, el valor de inversión de los Fibras van a bajar conforme las tasas vayan subiendo.

“Los inversionistas extranjeros y locales están preocupados por la venta de mucho producto y traen un conflicto por el Fee o comisión, que está generando ganancias a muy corto plazo. Siento que este mercado, pasa por un momento de mucha calentura.”

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Jaime Lara de Fibra Macquarie define a los Fibras como un instrumento de inversión que llegó a México para quedarse y no ve riesgos profundos y significativos en la figura. En tanto, Alejandro Rodríguez de GE Capital Real Estate, ve con buenos ojos esta evolución del mercado inmobiliario mexicano.

“El país cuenta con una estabilidad que favorece la evolución del mercado de capital, sin embargo, percibe para 2014 un ambiente de tasas de interés con cierta volatilidad que no favorecerá que el inversionista acceda de manera fácil a los mercados de capital.” Finalmente y para concluir el panel de discusión, el moderador Eduardo Güémez, preguntó sí veían la formación de una “burbuja” tanto en el mercado de los CKDs como de los Fibras, y así respondieron los panelistas: “Sí, es posible en los dos”, Héctor Ibarzabal de Prologis.

“No, en ninguna de las dos figuras”, Elliot Bross de Planigrupo. “No, ya que los fundamentales están bien en el país”, Alejandro Rodríguez de GE Capital. “No, el mercado está bien, no hay todavía especulación”, Roberto García de Capital Real Estate. “No veo un riesgo de formación de una burbuja, ni en los CKDs ni en los Fibras”, Jaime Lara de Fibra Macquarie.

E-COMMERCE: Adaptar Infraestructura para Competir

Justo cuando las ventas en comercio electrónico están por superar 1.2 billones de dólares a nivel mundial*, los comerciantes se ven bajo presión al decidir dónde, cuándo y cómo van a llegar sus productos al consumidor final. Jones Lang LaSalle lanza E-commerce boom triggers transformation in retail logistics, el primero de una serie de informes sobre el comercio electrónico mundial. En este reporte, JLL revela cómo los diversos mercados mundiales están construyendo su infraestructura de entrega para satisfacer a la demanda cultural y de los consumidores.

“En años anteriores, la expansión de comercio global significaba construir propiedades en las avenidas más exclusivas como la Quinta Avenida en Nueva York, Champs-Élysées en Paris y en nuestro caso, la Avenida Masaryk en la Ciudad de México. Ahora también implica contar con grandes almacenes especializados y centros de entrega de producto y clasificación”, explica Pedro Azcué Aderman, Director General de Jones Lang LaSalle México y Latinoamérica. “Ahora que el 39% de la población global cuenta con acceso a internet y el número de usuarios en México ha incrementado a más de 40.6 millones, la preferencia de realizar compras en línea es una necesidad global. Comerciantes buscan nuevas instalaciones para estar al día con entregas y demanda de producto mientras se adaptan a las culturas locales.”

AUMENTOS DISPARADOS EN CUOTA DE MERCADO

Las ventas en línea a nivel global actualmente representan un cuatro por ciento del total de ventas comerciales y continúan creciendo rápi- damente. De modo que, las ventas en línea au- mentaron un 14.8% por año desde 2007 a 2012 en comparación al total de ventas comerciales, que representa un crecimiento de 0.9% durante ese mismo periodo*.

Se prevé un cambio en el panorama global del comercio electrónico en los próximos cinco años, especialmente en economías en desarrollo. Para el 2017, se espera que Indonesia, China, India y México tengan las tasas más altas de crecimiento en comercio electrónico B2C. “Los comerciantes están en un dilema acerca de sus planes de expansión internacional”, comenta Gerardo Ramírez Barba, Director Nacional de Soluciones Corporativas Industriales de Jones Lang LaSalle México. “¿Deberán invertir recursos en países en desarrollo, con escasa infraestructura sabiendo que no verán un retorno de inversión en los próximos cinco años, o concentrarse en los mercados maduros, donde ya existe una fuerte competencia para los usuarios de comercio electrónico y un espacio industrial premium, pero que también cuentan con una infraestructura logística establecida?”

EL FUTURO DEL COMERCIO ELECTRÓNICO EN MÉXICO

En mercados emergentes, las cadenas de suministro de comercio electrónico están evolucionando en formas muy divergentes, influenciadas por factores regulatorios, económicos y culturales. El número de usuarios web en México ha incrementado de 30.6 millones en 2009 a 40.6 millones en 2011.

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Pedro Azcué Director de Jones Lang LaSalle Mexico y Latinoamérica

De este último, 46% ha realizado una compra por internet. Según un estudio de la Asociación Mexicana de Internet (AMIPCI), PROSOFT y la Secretaria de Economía, las ventas digitales en México han aumentado de USD $2.8 mil millones en 2010 a USD $6.0 mil millones en 2012. Los EE.UU. se han beneficiado de su proximidad a México siendo que el 18% de compradores en línea en México han adquirido productos de EE.UU. a través de la frontera. En la Ciudad de México, algunos comerciantes y proveedores de logística, incluyendo Palacio de Hierro, Walmart y DHL han arrendado almacenes dedicados específicamente a su comercio electrónico. Estos almacenes son ligeramente diferentes a los centros de distribución convencionales. A medida que más empleados trabajan en este tipo de instalaciones, se requiere climatización, iluminación y más plazas de estacionamiento. En otras ciudades de la república, como Monterrey, Guadalajara, León y Mérida, la distribución para el comercio electrónico se lleva a cabo dentro de los centros de distribución convencionales. Sin embargo, esto cambiará a medida que el e-commerce crece y empresas reconfiguran sus operaciones alrededor de las instalaciones dedicadas al comercio electrónico.

“Eventualmente los mercados emergentes rebasarán a los mercados maduros en volumen simplemente por su tamaño de población”, continua Ramírez Barba. “Nosotros creemos que el comercio electrónico tiene el potencial de alcanzar a más consumidores, factor que se limita con espacios físicos comerciales, especialmente en ubicaciones rurales. A medida que más consumidores adopten el e-commerce como una forma se- gura y conveniente de comprar bienes, comerciantes ubicados en países en desarrollo comenzarán a invertir en modelos de logística y exponer nuevos productos a nuevas poblaciones.”

ACERCA DE JONES LANG LASALLE

Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) es una firma de servicios profesionales y financieros especia- lizada en bienes raíces. La compañía provee servicios integrales, prestados por equipos de expertos en todo el mundo, a clientes que bus- can incrementar su valor mediante la adquisición, ocupación e inversión en bienes raíces. Con ingresos anuales por US$ 3900 millones, Jones Lang LaSalle presta servicios a sus clientes en 70 países a través de sus más de 1000 bases operativas alrededor del mundo, incluyendo 200 oficinas corporativas. La firma es líder de la industria en administración de propiedades e instalaciones corporativas, con un portafolio mundial de aproximadamente 260 millones de metros cuadrados. LaSalle Investment Manage- ment, la división de inversiones de la compa- ñía, es una de las más grandes y diversificadas firmas de administración de inversiones inmo- biliarias, con activos valorados en más de US$ 46700 millones.

¿IVA, a la actividad inmobiliaria?

Si nos han de conducir a un panorama fiscal de prime r mundo, lo me nos que esperamos son beneficios equivalentes. La espera de definición por parte de los expertos fiscalistas se hace eterna.

Dicen los expertos que el nivel de madurez de una economía se mide en función a su recaudación de impuestos, pero igualmente en su distribución equitativa para detonar el beneficio social; de tal forma que el nivel de recaudación eficientemente distribuido tiene que ser “tangible” para el contribuyente, de otra forma cualquier impuesto será injusto.

Para ubicar lo que pudiera pasar en México, permítanme comenzar contextualizando lo sucedido en España, donde los impuestos a la actividad inmobiliaria tocaron base. A partir de enero el IVA que ya se ve nía cobrando se incrementó del 4% al 10% para vivienda libre, continuando en 4% para vivienda de protección “federal”; además de mantener el gravamen para el arrendamiento que se registra mayormente como medida de protección ante del desahucio para los arrendatarios. Pero además, el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP ó ISAI en México) es de entre el 7% y 8%, por lo que adquirir un patrimonio equivale casi a un 20%. Sin embargo, en España se exenta el ITP a partir de las segundas adquisiciones y específica mente las de vivienda adjudicada por remate bancario, contribuyendo con ello a darle agilidad y mayor certeza a la actividad crediticia motor de la economía.

En México, aunque aún no existe algo concreto, la ley contempla tocar varias ver tientes del sector y no sólo a la compra-venta nueva, sino a la usada y al arrendamiento, pero también a la fuente de financiamiento a través de los intereses de los créditos hipotecarios, planteando no sólo limitar el beneficio fiscal del que anteriormente gozaban los intereses reales deducibles de un crédito hipotecario, sino que ahora, por el contra rio, serán gravables, y si se realiza además la compra-venta conjuntamente con un crédito hipotecario, el presupuesto puede incrementarse… ¿Cuánto? Es algo que todavía se está revisando, pero cuyos conceptos contempla dos son los siguientes:

  1. IVA a la venta de viviendas nuevas y usadas.
  2. IVA a la renta de vivienda.
  3. IVA a los intereses de los créditos hipotecarios.
  4. Limitar a 47,000 pesos la deducibilidad de intereses de los créditos hipotecarios.
  5. Eliminar la deducibilidad inmediata de los terrenos (reserva territorial) que son la materia prima fundamental de los desarrolladores de vivienda.
  6. Ajustar la aportación patronal de 5% al Infonavit, dejando 2% para vivienda y destinando el otro 3% a pagar un seguro universal de desempleo.

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Recordemos que en México existe, además de un tema de evasión, una falta de información relativa al gasto que representa adquirir un patrimonio. Se cree tradicional mente que se resume al precio de compraventa e incluso a un precio menor si se “regatea”; sin embargo, el adquirir un patrimonio conlleva el pago de impuestos como ISR, ISAI y registro de hipoteca bancaria, en suma un 10% promedio, además del predial que en forma anual deberá pagarse durante la vida del crédito. Si a eso se suma ahora IVA sobre
adquisición e intereses de una hipoteca, puede llegar a un 20%, algo parecido al panorama de una economía de primer mundo, pero para lo cual se esperaría igualmente beneficios equivalentes.
Un tema que se deja en el tintero es qué sucede con el IVA sobre los materiales que ya el constructor está pagando, pero deberemos esperar por los expertos fiscalistas para conocer los efectos reales cuando se concluya con la reforma.