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SARE buscará ser un jugador importante en el sector vivienda

**Por Catalina Martíez Quintero 
catalina.martinez@inmobiliare.com

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Con la reactivación de prácticamente 12 de 14 proyectos que conservó la empresa desarrolladora de vivienda Sare después de su reestructura, su objetivo es ir por 300 viviendas escrituradas este segundo trimestre de 2016; y aunque la recuperación ha sido más lenta en el mercado de lo esperado, confían en que las políticas de prudencia adecuadas
se proyectarán en un crecimiento más rentable. Por el momento, trabajan en un plan de negocios con proyecciones a 60 meses, porque es una obligación informar a los inversionistas lo que pasará con la empresa.

En entrevista para Inmobiliare, Arturo Sánchez Carbajal, Presidente del Consejo de Administració
n de Sare, habla de esos cambios en la Política Nacional de Vivienda que se viven desde la entrada del actual presidente de México, Enrique Peña Nieto. Destaca que en 2012, el sector de la vivienda tuvo una transformación importante con la nueva administración gubernamental, en contraste con la anterior, cuando lo importante era el volumen de casas. Hoy se observa un programa con mayor planeación urbana, al privilegiar la verticalidad. Además, destaca la transición ordenada de organismos nacionales de vivienda, manteniendo las políticas de transparencia y creación de nuevos programas.

Vivienda para todos y debacle del sector
Arturo Sánchez recuerda que en el año 2000 -con el ex presidente Vicente Fox- se implementó un programa de vivienda que resultó exitoso, prueba de ello fue la entrada de varias empresas vivienderas a la Bolsa Mexicana de Valores, entre ellas Sare, Homex y Urbi; el sector de la vivienda se consolidó con cinco empresas cotizando en Bolsa –dos que ya estaban y las tres nuevas-; todo, ccuadro1_entrevistaon un enfoque donde se privilegiaba el crecimiento numérico de casas.

“En 2006 asume el poder de la presidencia Felipe Calderón, quien da continuidad haciendo algunos ajustes, como enfocar el programa para generar vivienda destinada a las familias que menos ingresos tenían, lo cual en su momento fue atinado, porque debían atenderse dichos segmentos de la población”, menciona el Presidente del Consejo de Administración de Sare.

A finales de 2011 empiezan a prenderse los focos rojos en el sector, y Sare es la primera empresa en aceptar ante los inversionistas que presentaba algunos problemas en sus finanzas. Arturo Sánchez relata que cada empresa detectó y abordó los problemas de manera distinta: “nosotros comenzamos a sentir una presión en el balance de la empresa hacia finales de 2011, y fue en 2012 cuando anunciamos un programa de reestructura financiera. Fuimos la primera empresa pública de vivienda que salió a reconocer un problema de balance importante. Eso fue un acierto para mí, reconocerlo y tomar un camino distinto –no solucionar la problemática por vía de concurso mercantil, sino afrontar con cada uno de los acreedores los problemas, reestructurar la deuda, firmarla y luego comenzar con la estrategia de venta de activos y reactivación de vivienda, que nos llevó a una recapitalización en 2015”.

Respecto a los retos que la empresa tuvo que vencer para seguir operando en 2016, y trabajar un plan de negocios a largo plazo, Sánchez Carbajal añade que no hubo un caso específico donde se marcara el inicio de un proceso financiero complejo, “simplemente, fueron diferentes factores que se acumularon a lo largo de muchos años. Si bien fue en 2012 cuando lo anunciamos, la compañía lo afrontaría en los tres años siguientes; es decir, terminamos dos años y medio después de haberla iniciado -concluimos en septiembre de 2015. Fue un proceso de casi 20 meses, donde las causas se podrían enlistar, pero creo que al final, con una política agresiva de crecimiento, tomamos más deuda de la que debíamos tomar, y dadas las condiciones, acabamos descuidando factores fundamentales en la industria”.

El resurgimiento y ajuste a la Nueva Política de Vivienda

Reconocer ante inversionistas los problemas de la empresa fue difícil para Sare, sobre todo porque es una empresa que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores -se tienen compromisos y responsabilidades con el público inversionista. “Fue una decisión muy difícil; sin embargo, la más responsable en todos los sentidos. Al final, toda crisis fortalece a la empresa y al empresario. Afrontar, hablar con los bancos y buscar soluciones conjuntas para encontrar el camino, fue algo complejo, pero muy satisfactorio para Sare”.

Arturo Sánchez menciona que fue complicado hacer entender al mercado y a los bancos que Sare afrontaba un problema sectorial, derivado del crecimiento de la industria, pero no creían que las demás empresas de vivienda estuviesen igual. “Sensibilizar a la banca y al mercado respecto a que ello era consecuencia de una administración volcada en el crecimiento numérico de viviendas, como lo demandaba la administración del momento, fue lo más complejo, porque nosotros lo dimos a conocer en 2012, mientras las otras empresas seguían operando; ellos anunciaron su situación casi nueve meses después”.

El Presidente del Consejo de Administración de Sare reconoce cuán dif íciles fueron aquellos tiempos. Sus hijos estaban pequeños y notaban que su padre tenía presiones que no eran las normales, por lo que, consciente de sus compromisos, tomó fuerza. Af irma que cuando se entra a una reestructura de deuda, cada día es un reto distinto; no había un momento específico en el
cual pudiera suponer que todo regresaba a la calma; sin embargo, “uno va buscando que llegue ese momento, y te marcas tiempos; lo primero fue hacer la recalendarización de la deuda y firmarla con los bancos; al mismo tiempo, mantener a la empresa cumpliendo con los tenedores de bonos y accionistas minoritarios; luego, buscar una salida y camino para recapitalizar a la empresa”. Una de las ventajas de Sare es que nunca se suspendieron sus cotizaciones en Bolsa -salvo 20 minutos y por movimientos normales en el mercado- y tampoco ha dejado de reportar a sus accionistas.

Una vez teniendo los recursos, tuvieron que enfrentarse a otra realidad, armar una administración profesional independiente de los socios mayoritarios. “Nombramos a un director general independiente, así como a un director de finanzas, y decidimos salirnos de la operación del día a día. Éste parecía el reto más importante una vez terminado el proceso, pues era necesario institucionalizar a la empresa con un gobierno corporativo. Antes manejábamos la empresa mi hermano y yo, y hoy ninguno de los dos tiene involucramiento en las operaciones; mi
hermano es Consejero y yo soy Presidente del Consejo”, destaca Arturo Sánchez.

Respecto a los cambios que tuvo la empresa al dejar de ser familiar, Sánchez Carbajal reconoce que “lo más complicado fue empezar a confiar la administración de la empresa a un tercero; fue un proceso difícil pero necesario, pues tuvimos que enfrentar un episodio generacional complicado, pero ciertamente tenía que llegar gente distinta, pues yo ya estaba muy desgastado. Al final, la experiencia ha sido buena. Todas las empresas de vivienda que tuvimos problemas se caracterizaron porque los dueños mayoritarios operaban los negocios; era necesario integrar a
un director general ajeno a la familia, y que no estuviera influenciado por ninguno de los accionistas”.

Sare regresa a conquistar cuadro2_entrevistamercadosclaves de vivienda
Una vez terminada la reestructuración de la empresa, Sare comen
zó a revisar sus activos, observando que había desarrollos con casas terminadas, otras a mitad de obra, y varios terrenos –muchos fueron vendidos durante el proceso de re estructura. Hoy, Sare se enfoca en la zona del Bajío (Guanajuato, Querétaro y Aguascalientes), Jalisco y zona metropolitana. “Por el momento estamos vendiendo la operación en Quintana Roo –incluso vislumbrando la posibilidad de asociarnos con un desarrollador local–, donde tenemos reserva territorial con 2,600 lotes de casas. Nuestra presencia actual es en Ciudad de México, Estado de México y Querétaro, nos falta Aguascalientes y Jalisco -donde la demanda de vivienda depende del número de derechohabientes de Infonavit. Después del Estado de México y Monterrey, Jalisco es por mucho el siguiente estado en demanda; hoy no tenemos presencia en él, pero estaremos ahí próximamente. Tenemos la intención de migrar nuestro modelo de negocio hacia algo más vertical en la Ciudad de México, con departamentos de un millón a un millón 400 mil pesos”, concluyó Arturo Sánchez Carbajal.

Residencias para adultos mayores: Comienza el desarrollo de Assisted Living en México

ggUna realidad para la población mundial es el envejecimiento de ésta, de acuerdo con datos del Fondo de Población de Naciones Unidas (UNFPA, por sus siglas en inglés), 12% de la población mundial tenía 60 años y más en 2014; en contraste, las regiones más desarrolladas presentan 23.3%, y se estima que para 2050, uno de cada cinco habitantes del planeta tendrá 60 años o más, representando el 21.2 por ciento.

El Consejo Nacional de Población -CONAPO- proyecta que para 2025 y 2050 aumentará el número de adultos mayores de 17.2 a 32.4 millones respectivamente. Se calcula que en 2015 se ascendía a un total de 11 millones de adultos mayores en México, y había más de un millón de personas mayores de 60 años en la Ciudad de México. Para 2020, la cifra se elevará a 14 millones, lo que significará 12.1% de la población total en México.

Han sido muchos los especialistas quienes han mencionado la necesidad de prestar atención a las dinámicas tan cambiantes en la población, así como prevenir y prepararse para los nuevos retos, capacitar a las personas para atender a los adultos mayores, desarrollar estudios científicos e infraestructura para atenderlos.

Ante este panorama, dos empresas dedicadas al nicho de residencias para adultos mayores inauguran este 2016 dos proyectos: uno en Santa Fe, con la alianza entre Quiero Casa y Belmont Village; y otro en Querétaro, con un trabajo conjunto de Ballesol y Grupo Presidente.

Belmont Village se expande a México

Esta empresa americana lleva cerca de 20 años especializada en las comunidades de retiro en Estados Unidos, donde cuenta con 24 proyectos en operación. El objetivo es atender a las personas que requieren ayuda en su vida diaria, lo que en el mercado americano se llama Assisted Living.

Al respecto, Dileri Montalvo, Directora de Marketing y Ventas de Belmont Village, destaca en entrevista para Inmobiliare, que “Belmont ve la oportunidad de trabajar con una empresa mexicana al darse cuenta de que México es un país que pasa de población con gente joven a adulta; vemos que en 15 años habrá más adultos mayores que niños. Belmont toma la decisión de abrir su primera comunidad fuera de Estados Unidos, operando de la misma manera en ambos países; es decir, no se darán franquicias”.

Agrega que para la cultura de los mexicanos es complicado alejarse de los padres, pero debe pensarse como un regalo para ellos, pues es una oportunidad de vivir mejor, acompañados de personas de su edad, con el mismo nivel cultural y realizando actividades divertidas. también es una realidad que las familias de hoy son más pequeñas, y ahora los hijos deciden estudiar fuera –o incluso se independizan antes- quedándose los padres solos.

Un adulto que decida experimentar una estancia en Belmont Village en Santa Fe, tendrá su propia habitación -o una compartida en caso de que se trate de una pareja o de hermanas, por ejemplo. Podrá realizar actividades distintas cada día, tener supervisión profesional, y en caso de tener una mascota, la podrá tener en las instalaciones si aún se puede hacer cargo de ella –hay un jardín especial para mascotas. Asimismo, podrá tener servicio de alimentos a la carta, pues se cuenta con un sistema para garantizar que sólo comerán lo que su salud les permita. También se cuenta con servicios o valores agregados: jardín, enfermería, servicio de chofer, capilla, cine, salón de belleza; además de poder entrar y salir libremente, tanto como recibir visitas.2j

Belmont Village tiene tres programas especializados en el cuidado de los adultos mayores:

  1. Assisted Living. Cuidado y compañía para personas que están bien de su mente, pero que requieren ayuda para bañarse o caminar con andadera; personas que no pueden estar solos, pero que pueden tener cierta independencia para realizar actividades de socialización y ocupacionales. BRAULIO ARSUAGA, Director General de Grupo Presidente
  2. Circle of Friends. Es un programa único de Belmont diseñado por la Inoversidad Vanderbilt –Nashville, Tennessee- para las personas con deterioro cognitivo leve –Mild Cognitive Impairment- donde se trabajan los efectos, con sistematización de actividades diarias que mantienen el estado de alerta mental y retrasan el avance acelerado de la pérdida de la memoria. Con este programa, los residentes siguen con su vida en sus departamentos.
  3. Memory Care. También desarrollado por Belmont, este programa ayuda a los residentes con la enfermedad de Alzheimer u otras formas de pérdida de memoria. Los ejercicios y actividades son diseñados especialmente por los gerontólogos de Belmont Village y son adecuados para cada individuo.

Las residencias de Belmont Village estarán ubicadas en el complejo llamado Santa Fe Hills –además habrá un par de usos más al inmueble-, “la fundadora y presidenta de Belmont Village, Patricia G. Will, siempre se ha asegurado de que las construcciones sean del más alto nivel de calidad, y aunque México apenas comienza con el desarrollo de la industria de Senior Living, ella pide que en este proyecto se tengan las mismas normatividades que en las otras comunidades.

“Al interior de la comunidad de Belmont Village hay anchos de pasillo específicos, elementos de seguridad anti fuego, iluminación LED –para evitar que se generen sombras cuando caminan los residentes-, uso de telas especiales – antimicóticos- y alfombras anti fuego, fáciles de lavar, entre otras características”, explica Dileri Montalvo.

“Santa Fe Hills es el nombre del complejo con 19 pisos, donde los primeros 10 niveles serán para Belmont, y del 11 a 17 habrá un Hyatt House, además de un edificio contiguo con consultorios independientes, y lo mejor, Belmont contará con un puente peatonal que comunicará con el área de urgencias de la Clínica ABC de Santa Fe, en caso de tener una emergencia”, complementa la Directora de Marketing y Ventas de Belmont Village.

Para este proyecto, José Shabot, Director General de Quiero Casa, detalla que para el primer proyecto de Belmont Village en México se invirtieron 350 millones de pesos, y se tiene un plan de inversión de 2,000 millones de pesos para las siguientes cuatro comunidades que forman parte del plan de expansión de Belmont. “La empresa fundadora y operadora de Belmont Village en Estados Unidos se asoció con nosotros para traer a México sus servicios, por lo que participaremos en todos los proyectos que ellos hagan en nuestro país. Belmont Village es la operadora de los servicios en México. Nuestra participación no sólo es como inversionistas, sino que también somos parte de la operación. Para tropicalizar nuestros servicios, conocer y comprender mejor las expectativas y necesidades de nuestros residentes, el personal es mexicano, entrenado en Estados Unidos para cumplir con los mismos estándares de calidad y servicio que se ofrecen en ese país y con los que ha logrado Belmont Village ser la empresa líder en Assisted Living y Memory Care”, señala el directivo.

Ballesol llega a México de la mano de Grupo Presidente

Con la alianza estratégica entre la empresa española Ballesol, con 35 años de experiencia en asegurar el bienestar y calidad de vida de los adultos mayores; así como Grupo Presidente, operadora de restaurantes y hoteles con más de 50 años en la industria de hospitalidad de lujo, unen su fortalezas para ofrecer servicios de residencias especializadas en adultos mayores.

Al respecto, Braulio Arsuaga, Director General de Grupo Presidente resalta que “tenemos un Joint Venture con España para desarrollar y atender el primero de cinco desarrollos de residencias para adultos mayores, porque con el paso de los años se deteriora la salud y las personas necesitan asistencia especializada”.

Agrega que será en agosto de este año que se inaugurará la primera residencia Ballesol Presidente en Querétaro; un complejo con 119 residencias, cuyo monto de inversión ha sido de 152 millones de pesos -cifra exclusiva para construcción y desarrollo- y generará 110 empleos directos.

Atendiendo su programa de expansión, Grupo Presidente ha comprado un terreno en Santa Fe, Ciudad de México, donde desarrollarán el segundo proyecto. “Nuestra filosofía es atender al mercado local, el acuerdo con Ballesol es desarrollar cinco proyectos de residencias en ciudades urbanas, donde tendrán espacios para recuperarse de alguna operación, terapias ocupacionales y capilla, entre otros”.

Se destaca que Ballesol Presidente tendrá unidades ortogeriátricas para personas con problemas osteoarticulares por fracturas o intervenciones traumatológicas, donde sea necesaria la atención de fisioterapeutas especializados que ayuden al paciente para que recupere el mayor grado de autonomía; residencias donde habrá cuidado para personas con demencia avanzada, que provocan una importante pérdida de la autonomía; y unidades de cuidados paliativos para personas mayores en situación terminal o deterioro severo.

Actualmente, Ballesol está en la adaptación de los protocolos de actuación de los distintos depar tamentos, adecuándolos a la normatividad mexicana, con el fin de certificar los procesos bajo la Norma Internacional 9001.

Marcas de lujo interesadas en México

El sector de tur1ñismo en México ha tenido un crecimiento muy importante ya que de acuerdo con datos de la Secretaría de Turismo Federal – SECTUR- México tuvo un saldo positivo en las divisas provenientes del turismo internacional de 2,890 millones de dólares durante el primer trimestre de 2016, que representan un crecimiento de 12.7% en comparación con el mismo periodo del año pasado.

En cuanto a los turistas internacionales que visitaron el país por vía aérea, la derrama económica alcanzada fue de 4,220 millones de dólares, y por vía terrestre dejaron 253 millones 600 mil dólares. Durante este primer trimestre, la mayoría de los pasajeros internacionales procedentes de Estados Unidos tuvieron como destino los aeropuertos de Cancún y Los Cabos, sumando una cifra de dos millones 566 mil pasajeros.

Alfonso de Gortari, Vicepresidente Senior de la división Hotels & Hospitality Group de JLL en México, destaca en entrevista para Inmobiliare, que “nosotros teníamos existentes 19,400 habitaciones en el sector hotelero de lujo, y estamos esperando un pipeline de 3,900 habitaciones para los próximos dos años”.

2{Destaca que el mercado de lujo está creciendo fuertemente en México, básicamente en las zonas de Cancún, Riviera Maya, Los Cabos y Punta Mita, lo que refuerza los datos dados a conocer por Sectur. De acuerdo con la investigación de JLL presentada en la Conferencia de Inversiones Turísticas HOLA -Hotel Opportunities Latin America Investment Conference en 2016-, el documento Impact of Economic Transformation on Latin America’s Lodging Industry detalla que en el caso del mercado hotelero de México, éste es el más avanzado de la región -comparado con los países de Chile, Argentina, Brasil, Colombia y Perú, que también participaron en el estudio- con una relación de oferta hotelera actual, con una media de las habitaciones de hoteles relevantes estimadas en un país por cada 1,000 habitantes, de 2.6. “Un volumen constante de inversión de negocios, turismo e infraestructura en la próxima década aumentará su relación de oferta hotelera a 3.8”.

“La investigación de JLL también reveló la proliferación de hoteles de marcas regionales y globales en todos los países. La gran mayoría de los nuevos hoteles incorporados entre 2012 y 2015 son de marca, como son los proyectos planificados. Los cambios de marca y conversiones de propiedades independientes también prevalecieron durante el período con aproximadamente 11,000 conversiones de habitaciones en Brasil y 10,000 en México. Se espera que la tendencia hacia la marca se acelere con la incorporación de nuevos hoteles y la retirada de productos obsoletos; para 2025, se espera que los activos de marca superen a los productos independientes”, adelanta el documento de JLL.

Alfonso de Gortari resalta que hay un crecimiento muy fuerte del sector hotelero de lujo desde 2010, cuando 3plcomenzó la recuperación; ahora ven a México como un mercado muy maduro con oportunidades y una demanda grande insatisfecha, por lo que los inversionistas internacionales tienen puesto su interés en nuestro país.

Además, tan solo en Los Cabos vienen proyectos hoteleros de lujo como: Montage, con 122 habitaciones; Solaz by Luxury Collection Resort, con 131 habitaciones; Park Hyatt Los Cabos, con 231 habitaciones; y Ritz Carlton. Tan solo en Paseo de la Reforma en la Ciudad de México, el sector de lujo va creciendo con Ritz Carlton en la torre Chapultepec Uno y Sofitel de AccorHotels, así como un par de proyectos más que todavía no son públicos.

Al respecto, Blanca Rodríguez, Managing Director of the Banyan Tree Capital Mexico Hospitality Fund, menciona que en el caso de hotelería de lujo, la Ciudad de México se había quedado un poco rezagada. Ahora -aunque costó trabajo la recuperación del mercado- el reto es convertir a la ciudad en un destino de fin de semana para que las ocupaciones puedan superar el 75%, y las tarifas alcancen el precio que debería tener una ciudad como la nuestra.

En la hotelería de lujo, Alfonso de Gortari considera que entre los retos para desarrollar este sector, “se necesita la certidumbre en licencias de construcción, y que las marcas internacionales se asocien con desarrolladores locales -muchas de las marcas quieren venir a México pero necesitan un socio local que tenga el conocimiento de la tramitología y mercado.

Monterrey, Guadalajara, Vallarta y San Miguel de Allende – ubicaciones que gustan mucho al turista internacional- son los destinos con potencia para ver hotelería de lujo independientemente de los destinos de playa antes mencionados”.

4{“El 60% de los hoteles que ex isten en Méx ico están operados de manera independiente y sólo 40% tiene algún tipo de profesionalización, eso es justo al revés de cómo está en Estados Unidos y ahora vemos un cambio de esa proporción en México donde cada vez las marcas con estándares internacionales y mejor operación tendrán mayor presencia. El crecimiento del sector hotelero no sólo está en el sector de lujo, sino también en el de negocios”, agrega el Vicepresidente Senior de la división Hotels & Hospitality Group de JLL.

JW Marriott Los Cabos a casi un año de operación

El interés por parte de Grupo Diestra por desarrollar un hotel en Los Cabos estaba desde el año 2000, pero no buscaban. Fue en 2009 cuando encontraron algo único dentro del Puerto de Los Cabos, posteriormente hicieron los estudios de mercado para identificar la bandera más adecuada y decidieron que JW Marriott sería la ideal.

En entrevista para Inmobiliare, Mike van der Kroft, Director de JW MArriott Los Cabos asegura que “Los Cabos es un destino que tiene un nombre muy importante en los Estados Unidos, y ya está posicionado como un destino muy atractivo para el mercado de lujo; además combina bien el desierto y el mar, las actividades recreativas, y tiene excelente conexión con Estados Unidos y el interior de la República Mexicana. Puerto Los Cabos es un desarrollo residencial de muy alto nivel, porque es una comunidad privada con áreas residenciales de alto poder adquisitivo y cuenta con un campo de golf con 18 hoyos”.

Agrega que el 85% de los turistas que visitan el hotel son principalmente de Estados Unidos, y el resto son de origen nacional; también reconoce que el interés de los turistas domésticos es mayor al que habían considerado, y eso es muy positivo.

Respecto al tipo de turistas que visitan JW Marriott Los Cabos, Mike van der Kroft, menciona que hay una mezcla interesante de edades -y tienen experiencias para todos. Los motivos para visitarlo son despedidas de soltera, luna de miel, cumpleaños, aniversarios o descanso, y dado que hay muchas familias con niños, cuentan con un Kids Club.

Asimismo, los turistas tienen la opción de participar en las actividades programadas por el hotel –clase de tacos al pastor, coctelería o prueba de tequilas con chocolate-, pero también tienen espacio para disfrutar el destino –surf o acudir a la marina para practicar pesca deportiva.

El encargado del diseño del hotel fue el arquitecto Jim Olson. Con una clara tendencia hacia los espacios abiertos, el hotel JW Marriott impresiona y permite disfrutar las vistas hacia el mar. “Todas las habitaciones tienen vista al mar; los espacios abiertos están en los pasillos, habitaciones y lobby; y el arte, presente en todos los espacios, es un elemento muy importante -tiene piezas internacionales y de artistas mexicanos.

Toda la nomenclatura del hotel está inspirada en los primeros pobladores de la península de Baja California, se rescataron las raíces a las que nadie había prestado atención, y el arquitecto buscó hacer algo tan integrado que diera la sensación de que el inmueble habría surgido de la misma tierra. Y como se respetaron las alturas naturales del terreno, hay muchas albercas en terrazas. A los visitantes les gusta mucho el concepto”.

La construcción del hotel JW Marriott Los Cabos tuvo un retraso debido al paso del Huracán Odile en 2014; sin embargo, ésta fue una experiencia que les permitió ofrecer mayor seguridad, “además de cumplir con las muchas exigencias de la cadena Marriott y las más altas a nivel mundial. Cada habitación tiene protección anti huracanes ue se instala de forma manual; las áreas públicas tienen cortinas anti huracanes que son automáticas –con un control remoto se bajan; contamos con tres plantas de emergencia, con lo que se puede operar todo el hotel con servicios completos por una semana; tenemos una planta de tratamiento de aguas residuales, donde reciclamos toda el agua para uso industrial –riego y sanitario. El año pasado hubo varias amenazas que nos permitieron estar preparados para medir tiempo, pero siempre el deseo es que no llegue un huracán”, detalla Mike van der Kroft.

5ñpThor Urbana Capital en la hotelería de lujo

Alejandro Abeijón, Director de Mercadotecnia de Thor Urbana Capital, opina que la hotelería de lujo es un mercado muy específico, aunque el crecimiento del sector hotelero está muy diversificado. “La entrada de RitzCarlton a México, de la mano de nosotros, se dio cuando compramos el espacio en el proyecto de Chapultepec Uno, porque consideramos que hacía falta un hotel con esas características. Nosotros nos acercamos con ellos y les gustó la ubicación –así como trabajar con Thor Urbana Capital-, sólo compramos los pisos que comprenderán el hotel, y serán 153 llaves”.

Los Cabos es un destino donde se interesó Thor Urbana Capital, resalta Alejandro Abeijón. Escogieron la marca Montage, porque los turistas norteamericanos son principalmente los que visitan este destino. “Tenemos una ubicación excepcional –Bahía de Santa María- está muy cerca del club de yates; y es que toda la experiencia que puedes tener fuera del hotel en Los Cabos, depende de que tengas buena ubicación. Tiene un estilo más contemporáneo, usamos materiales de la zona y la arquitectura va a generar un impacto visual distinto, porque nosotros la haremos algo más cosmopolita”.

Residencias de lujo respaldadas por marcas hoteleras

El anuncio de los proyectos hoteleros de lujo con marcas reconocidas como Ritz-Carlton, Four Seasons o Montage también tienen un concepto inmobiliario que interesa a los inversionistas. De acuerdo con Alfonso de Gortari de JLL, este modelo está gustando mucho, porque comprar una residencia a una marca reconocida, garantiza la calidad y el servicio.

“Es un producto que está muy demandado y con buena aceptación por parte del viajero tanto nacional como internacional; además, entienden el valor de que estos departamentos tengan la calidad de construcción y operación. Además de los destinos de playa, hay potencial en Valle de Bravo, Monterrey y Guadalajara”.

En el mismo sentido, José Antonio Elizalde, Director Comercial de Coldwell Banker México, resalta que “cada vez más las marcas hoteleras están trayendo componentes inmobiliarios que para nosotros son una oportunidad para vender, y por ejemplo, tenemos nuestro sistema con el franquiciatario en San Miguel de Allende, donde hay un contrato de exclusividad por 25 años con Rosewood, uno de los hoteles más lujosos de San Miguel de Allende, que tiene 45 residencias con un precio promedio de dos millones de dólares”.

Fondos de inversión inmobiliaria en Perú

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POR RICHARD PERALES

Artículo cortesía de Anuario Inmobiliario Latinoamérica

En los últimos años, el mercado inmobiliario de Perú ha avanzado hacia su consolidación y especialización, con el incremento sostenido de la cantidad de fondos de inversión inmobiliaria locales que participan activamente en la industria. Actualmente, el Perú cuenta con siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados orientados a inversionistas institucionales, administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión). Sólo uno de ellos es un fondo de inversión orientado a personas naturales.

La vocación de los fondos de inversión está en la compra y en el desarrollo de proyectos que generen retornos financieros mediante la venta o el alquiler de unidades inmobiliarias. Una parte importante de las inversiones vigentes está concentrada en proyectos de desarrollo inmobiliario residencial, con miras a satisfacer la demanda existente: 435 mil unidades sólo en la ciudad de Lima. Con el mismo dinamismo, las inversiones en activos comerciales (edificios de oficinas para alquiler, strip centers y centros comerciales) han tomado protagonismo en los últimos años acompañando el crecimiento económico.

La coyuntura actual

Desde fines de 2013, ambos mercados -el residencial y el de oficinas- enfrentan retos. De un lado, las ventas de los proyectos de vivienda han disminuido producto del endurecimiento de las políticas de evaluación crediticia de la banca. Las expectativas de recuperación están puestas en la implementación de mejores políticas de subsidios e incentivos y en la mejora del acceso al crédito, mediante la flexibilización de las políticas de la banca y presencia de nuevos jugadores en el mercado de créditos hipotecarios. En tanto, el mercado de oficinas –que cuenta con un inventario de 845,000 m2 repartidos en 66 edificios- ha mostrado una disminución en la colocación de m2 en proyectos destinados a la venta de unidades inmobiliarias. No obstante, los edificios categoría premium que se ofertan para alquiler, han mantenido su demanda corporativa especialmente en zonas estratégicas de la ciudad (Sanhattan y San Isidro Golf, en San Isidro).

En este contexto, la capacidad para identificar las mejores oportunidades de inversión, el acceso a información de mercado, la capacidad para desarrollar proyectos de manera integral e inclusive innovar en el diseño de nuevos negocios ( build to suit, sale and leaseback u otros) constituyen el principal valor que puede tener el equipo de gestores de un fondo.

Caso de éxito

En el primer trimestre de 2016, el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Larraín Vial–Colliers (FIBRA LVC I) -estructura que está bajo la administración de LarrainVial SAFI y gestionado por Fibra Activos Inmobiliarios (FAI)- vendió por 35 millones de dólares uno de sus principales activos, el edificio de oficinas Fibra w/b, a un fondo de inversión europeo que mantiene presencia activa en Latinoamérica desde hace algunos años.

Esta operación es la primera que registra la participación de un comprador con estándares internacionales -un fondo de inversión alemán- en el mercado inmobiliario peruano y valida nuestra tesis de inversión en activos comerciales prime, con excelente ubicación, arrendados a clientes AAA y que generan flujos sólidos a largo plazo.

La gran apuesta

Durante 2015, y con el objetivo de potenciar la industria inmobiliaria, el Estado promovió leyes que facilitan la adquisición de viviendas, mediante esquemas de “alquiler-venta” y “ leasing residencial”. Es importante mencionar que estas leyes mejoraron la estabilidad jurídica del alquiler de viviendas, lo cual podría potenciar el negocio de proyectos multifamiliares en alquiler, que en otros mercados de la región está más desarrollado.

Adicionalmente, el Ministerio de Economía y Finanzas y la Bolsa de Valores de Lima lograron la promulgación de una ley que otorga incentivos tributarios para promover las inversiones a través de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI), equivalente a los FIBRA mexicanos o los REIT en Estados Unidos. Concretamente, lo que permite esta ley es diferir el pago del impuesto a la renta producto de la ganancia de capital correspondiente hasta la liquidación y/o salida del activo del FIRBI. Sin embargo, la norma necesita ser revisada de manera más profunda, dado que hoy establece que las personas naturales que participen de esos vehículos de inversión se verían afectas al pago de impuesto a la renta del 30%, en lugar del 5% que pagan hoy por el arrendamiento de sus inmuebles. A la fecha, ambas iniciativas no han obtenido el impacto esperado por el gobierno y requieren mejoras para lograr el resultado previsto.

El mercado inmobiliario peruano tiene oportunidades claras y retos específicos. La producción anual de viviendas es aún muy modesta, a un ritmo de 24 mil unidades por año, y se necesitarían 19 años para cubrir la demanda insatisfecha. En los proyectos de retail, destaca el reducido grado de penetración (m2 per cápita) de tiendas por departamento, mejoramiento del hogar y supermercados ( Equilibrium, Análisis del sector retail 2015). Finalmente, en cuanto al tamaño del mercado de fondos de inversión, el Perú tiene un potencial importante. Su par colombiano tiene 55 fondos de inversión inmobiliarios activos, administrados por 43 firmas gestoras. En términos políticos, se espera que la tarea de estabilizar la económica y mejorar su crecimiento, devuelva la confianza en el consumidor y el dinamismo al sector inmobiliario.

Actualmente, Perú cuenta con siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados orientados a inversionistas institucionales, administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión).

Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León 2016 Parte ll

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Por Liz Cervantes y Alejandro Rojas

Torre KOI: El Rascacielos de Latinoamérica

La Torre Koi es un complejo construido con cemento, ya que si hubiesen empleado acero, el edificio se ladearía con un temblor de 4.5 grados. Además, Estados Unidos utiliza acero porque su mano de obra es cara; contrariamente a México, donde es barata y el acero 30% más caro que el concreto.

El municipio de San Pedro Garza García albergará la construcción de usos mixtos más grande de Nuevo León, México y la número tres en Latinoamérica. Jorge Martínez, Director de Desarrollo Vertical de Internacional de Inversiones, menciona que es un complejo para mejorar la calidad de vida de las personas; para lo cual, debían entender el mercado y cumplir las necesidades de los clientes. Sin embargo, en cuanto a su edificación, conlleva una operación diferente a cualquier edificio nuevo, porque normalmente ellos trabajan con el arquitecto para el diseño del mismo y después incorporar la ingeniería. Ahora, deben laborar en conjunto la arquitectura e ingeniería para hacer más precisa su construcción.

Andrés Vergara, Director de VFO, ex p l i ca q ue el l os entraron a un concurso para el diseño de la Torre Koi. No obstante, las implicaciones del edificio no se centraría en su estética, sino en los multiusos, tamaño, estructura y certificados LEED para cumplir con los estándares mundiales de sustentabilidad, seguridad, utilidad, y sin dejar de lado la rentabilidad. Conforme pasaba el tiempo, la dimensión de la obra crecía, seguida de una variación en el mercado: establecieron las 236 unidades de departamentos, y de 12,000 metros cuadrados iniciales de oficina , llegaron a los 20,000 metros cuadrados.

Asimismo, Jaime Garza, Director de PMP, mencionó al público del Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León los retos que ha traído la Torre Koi y los que aún hay, porque la obra está en pleno proceso de construcción. Uno de los primordiales es la selección perfecta de proveedores, los cuales deben ser de plena confianza; no existe un momento de relajación en el levantamiento de la obra y tener la infraestructura idónea, porque la torre está ubicada en un espacio rocoso. De igual manera, precisó que el colado de cimentación fue de 8,000 metros cúbicos de concreto durante 29 horas seguidas. Esta torre no podría construirse en ciudades como Nueva York o CDMX. Al término de la misma, dejarán una forma de exoesqueleto en su fachada, con geometría y variación de tamaño en su estructura. Tiene vistas privilegiadas como el Cerro de la Silla, la ciudad de San Pedro y la Huasteca Potosina. Además, para hacer encajar bien cada pieza del rompecabezas, usaron el sistema Building Information Modeling -BIM- para no errar en su edificación.

Finalmente, Javier Beltrán, Director de Recursos Humanos de Banorte, afirmó que ellos habían trabajado solamente en edificios propios y nunca en proyectos compartidos de tal magnitud. Se encontraron con un gran reto y manifestaron su gusto de trabajar en una zona más corporativa.

Los expertos fueron Jorge Martínez, Director de Desarrollo Vertical de Inter nacional de Inversiones; Andres Vergara, Director de VFO; Jaime Garza , Director de PMP; y Javier Beltrán, Director de Recursos Humanos de Banorte. El panel fue moderado por Ulises Treviño de Bio Construcción.

E-sourcing: Reducción de costos, el arte de negociar el mejor precio

Arturo Gutiérrez, Director General de E-Sourcing México, estableció con su plática sobre el arte de negociar, que la mejor herramienta para la reducción de costos es “negociar”. Asimismo, los puntos afectados en el presupuesto para un proyecto inmobiliario son: la compra de los terrenos, estudios, diseño arquitectónico, gastos y costos de construcción.zs

Existen dos procesos de negociación para obtener mejores costos: el tradicional, el cual involucra mostrar el proyecto de una forma más personalizada con entrega de datos de la obra; La subasta electrónica a la inversa, es decir, “todos los participantes están viendo las ofertas de las demás, saben que hay una oferta mejor que ellos, regresan al escritorio, modifican sus costos, tratan de sacar mejores descuentos con sus proveedores externos, y ese ahorro se vuelve a ver reflejado dentro de una contraoferta a la baja hasta llegar al precio óptimo”, explicó el Director General de E-Sourcing México.

Para que la rentabilidad de un inmueble incremente debe ser a través de la fórmula: t iempo-costo. A menor tiempo y menor costo hay mayor rentabilidad. Esta puede generar de tres a cinco puntos de ganancia. Por otro lado, Arturo Gutiérrez menciona que existen factores internos y externos que modifican dicha rentabilidad. La primera está fuera de las manos de personajes encargados de la ejecución del proyecto como una devaluación, oferta vs demanda y crisis económicas. Los externos son controlados por ellos, como el presupuesto de la obra, misma que sirve como guía.

Finalmente, la transparencia es muy importante y ofrece una modalidad de subasta electrónica a la inversa, porque permite bajar precios, aunque e s o no da a l má s ba r a to como ganador, ya que puntos como el porcentaje de anticipo y el tiempo de ejecución son necesarios para dar con la firma correcta.

Cómo afecta en los proyectos financieros los estudios de mercado y valuaciones

En la quinta edición del Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León, Vladimir Ramírez de MetLife, dijo que la transparencia juega un papel muy importante, ya que ha habido cambios como la publicación de información de la industria, actividad que no se realizaba anteriormente. “Hemos estado hablando con los brokers, los desarrolladores y nos comparten su experiencia en esta parte”, dice Vladimir Ramírez, además que MetLife cree en el Real Estate y en el mercado para ejercer inversión.

xaPor otro lado, Benjamín Greenberg de Duff & Phelps, planteó la pregunta sobre quiénes deben ser los responsables de los estudios de valuación, ¿si los desarrolladores o los encargados de administrar el capital de terceros como Gava Capital? Para lo cual contestó Andreu Cors, Director de Inversiones de Gava Capital, que ellos por lo regular no hacen algún estudio de mercado, pero sí recaban la información de los desarrolladores con los que se asocian para ejecutar sus proyectos. En cambio, Rodrigo Suárez de Greystar, dice que la forma de hacer Real Estate en México es más artesanal que en otros países. Por ejemplo, las empresas del rubro en Estados Unidos llegaron al punto de institucionalizar esta parte, todos ofrecían información de sus actividades.

Asimismo, Rodrigo Suárez agregó que Greystar sí realiza estudios de mercado, sin embargo no están obligados a compartir sus datos recabados, porque no verían un beneficio para ellos, al contrario, obtendrían desventajas con sus competidores; si todos aplicaran la misma fórmula estadounidense, “entonces sí, todos saldríamos beneficiados en esta parte”.

Además, los panelistas agregaron que el Instituto Nacional de Estadística y Geografía -INEGI- proporciona pocos datos en el rubro del multifamily, que la vivienda en renta institucionalizada es un mercado emergente en México, pero para Andreu Cors el segmento en venta seguirá como el sector que más ganancias le genere a Gava Capital. “En los últimos años, el precio de venta de departamento creció en ciudades como el DF. Aumentos de precio de hasta 15 o 20% en un año”, afirmó Andreu Cors.

Finalmente, coincidieron que como firmas privadas, ninguna entidad tiene el derecho de pedirles información, ellos solamente rinden cuentas a los socios de sus proyectos. Aunque las valuaciones y estudios de mercado lo hayan hecho personas ajenas a ellos, no consideran tal información, porque ellos tienen sus propios parámetros para decidir el precio del inmueble o terreno.

Los especialistas participantes fueron Vladimir Ramírez, Director de Inversiones MetLife; Andreu Cors, Director de Inversiones Gava Capital; y Rodrigo Suárez, Director de Greystar. Benjamin Greenberg de Duff & Phelps fungió como el moderador del panel.

chHomenaje a la trayectoria de Alberto de la Garza

En el marco del Real Estate Business Summit Monterrey 2016, posterior a una serie de paneles de análisis que abarcaron temas desde las mejores prácticas de inversión, los instrumentos financieros, los proyectos y hasta análisis de la información sobre negocios, la revista Inmobiliare otorgó un reconocimiento a la trayectoria de un personaje fundamental en el desarrollo inmobiliario del país y de Monterrey: Alberto de la Garza E. Fundador y Presidente de Internacional de Inversiones, una de las empresas más destacadas a nivel nacional, que actualmente desarrolla Torre KOI, y además, consejero editorial de Inmobiliare Magazine, con 42 años de experiencia en el negocio de los desarrollos y las inversiones inmobiliarias.

Sus colaboradores y allegados presentes en el homenaje destacaron que una de las mejores características de Alberto de la Garza -que lo hace ser un buen hombre de negocios- es que ha trasladado los valores familiares a la empresa, una fuerte ética profesional, así como el rodearse de personas capaces. Por lo que el Presidente de Internacional de Inversiones mencionó que “yo no me he formado solo, soy producto de un trabajo en equipo y de un aprendizaje. Siempre es muy importante tener los oídos abiertos para escuchar opiniones y propuestas. Los que tenemos la fortuna de liderar algún proyecto debemos rodear nos de gente que sea mejor que nosotros en sus áreas, además de que uno siempre debe pensar que se está empezando, siempre hay algo nuevo que hacer, algo por mejorar, cambiar o por crear”.

Enrique Iglesias Secretario del Consejo de la Fundación IDEI Pro Educación y Justicia recordaba que “una de sus muchas virtudes es su interés por mantener informados a sus socios, incluso en el 94 que fue un año sumamente difícil, y el 95 que había una economía destrozada, él informaba a sus socios, sin dudarlo, de los malos resultados que llegaba a haber”.

Ademá s de torre KOI , su s atenciones se centran en el desarrollo de la Fundación IDEI Pro Educación y Justicia, que según Enrique Iglesias es la institucionalización de una serie de políticas que ya se hacían, pero no con tanta seriedad. Lo que se busca en la primera etapa de la fundación es que ésta se mantenga sólo con un porcentaje de las utilidades de Internacional de Inversiones, para posteriormente recibir donativos de terceros.

Al respecto, Alberto de l a Garza comentó: “esto es regresar algo de lo que la sociedad nos ha dado. Hay mucho que hacer en el estado, tenemos fondos limitados , pero queremos ayudar a la educación y la impartición de justicia. Estamos convencidos que las cosas por las que todos tenemos que luchar es por tener educación –todos pero sobretodo los sectores vulnerables- y también tener todos acceso a un estado de derecho”.

En el homenaje participaron: Enrique Iglesias, Secretario del Consejo de administración; Rafael Chapa, Comisario del Consejo de Administración; Gustavo Backhoff, Director General de Internacional de Inversiones; Jorge Rocha, Inversionista y accionista; y Patricio Putz, accionista y consejero de Internacional de Inversiones , con la presencia del galardonado Alberto de la Garza E.

Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León 2016 Parte l

jdPor Liz Cervantes y Alejandro Rojas

Monterrey es un estado que recientemente ha sido destino de grandes inversiones para el desarrollo de inmuebles comerciales, vivienda residencial y oficinas; sin duda, una de las oportunidades más importantes es el desarrollo ordenado y planeado con acciones estratégicas que garanticen una mejor calidad de vida para los habitantes.  

Durante el evento Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León edición 2016, integrantes del Consejo Nuevo León, desarrolladores e inversionistas estuvieron presentes en los distintos paneles, donde se abordaron temas de gran interés para la realidad que se vive en Monterrey.

En este escenario fueron tratados temas como: movilidad y manejo de residuos, la importancia de generar valor a los desarrollos inmobiliarios, el financiamiento al que se puede acceder, la importancia de contar con valuaciones inmobiliarias y los grandes retos del proyecto en construcción más emblemático del estado, la Torre KOI, el cual es ejemplo de lo que se puede alcanzar con una adecuada planeación. Asimismo, este evento fue el escenario perfecto para dar un merecido homenaje a Alberto de la Garza E., fundador y presidente de Internacional de Inversiones –IDEI-, por parte de la revista Inmobiliare.

Consejo Nuevo León : mejores prácticas en inversión y desarrollo en el Estado

El primero de los paneles del Summit Monterrey 2016 versó sobre las mejores prácticas de inversión y desarrollo en el estado, explicado en palabras del Consejo Nuevo León. Durante la presentación del panel, se observó que Monterrey es una de las ciudades más dinámicas en el tema de negocio, y pensando en su desarrollo convocaron en dicha cumbre a los principales actores del mercado, la parte financiera y de servicios.

h2Eugene Towle, Presidente de Softec, comentó sobre la importancia del desarrollo de la infraestructura en la ciudad, porque “la ciudad depende de que le hagamos la estructura y el esqueleto para que funcione”. A manera de introducción, mencionó que de acuerdo con estudios de McKinsey, Monterrey tendrá en 2025 alrededor de 2.5 millones de habitantes, lo que implica 1.5 millones de hogares; y tendrá dentro de 10 años, un ingreso per cápita de 145 mil millones, en ese sentido será similar a San Diego, Montreal, Vancouver, Vienna, Melbourne. “Monterrey tiene la capacidad de utilizar esa gran capacidad de desarrollo inmobiliario como catalizador para generar riqueza con equidad, contribuir a una ciudad con mejor viabilidad futura, servicios de calidad y crear una imagen urbana bonita y moderna”.h11

Por su parte, Antonio Elosúa, perteneciente al Comité Sustentabilidad del Consejo Nuevo León, comentó que dicha
organización se dio a la tarea de realizar un diagnóstico para identificar los principales problemas que aquejan a Nuevo León, encontrándose con un alto nivel de contaminación del aire -la ciudad es la más contaminada del país-, densidad poblacional muy baja para los estándares mundiales, y un problema de movilidad y de reciclaje de basura severo. “No tenemos dónde guardar los desechos; en los países desarrollados sólo 10% de los desechos llegan a disposición final, mientras en Monterrey llega el 94 por ciento. Hay una gran oportunidad para industrias de reciclaje que se están dando en todo el mundo, se puede hacer una cadena productiva muy importante para aprovechar desechos”.

Según Roberto Russildi, Secretario de Desarrollo Sustentable de Nuevo León, los diagnósticos sirven como punto de partida para la administración: “hay una total coincidencia con los resultados del diagnóstico, cuyo resultados dan la posibilidad de armar un plan estatal de desarrollo, un plan estratégico con una vida de 15 años, que además, se va renovando cada tres; después del plan, la ejecución se hace mediante la reestructura de la organización para que el gobierno tenga más fuerza y más capacidades para desarrollarlo”.

Respecto a un movimiento de reestructura y reordenamiento, Humberto Torres, Secretario de Obras Públicas de Nuevo León, comentó que “lo que ocurre es que el Estado está fortaleciendo su estructura a efecto de tener menos manos y más ojos, para que podamos tener mayor transparencia y participación ciudadana”. Agregó que “en este momento, hay un gobierno ciudadano tratando de resolver estos asuntos, y eso es invaluable, porque significa que los compromisos a los que el gobierno se debe son los compromisos ciudadanos. El reto es preguntarnos hacia dónde queremos llevar nuestra ciudad”

Sobre el tema, Lorenia Canavati, Coordinadora de Enlace de Sociedad con Gobierno de Nuevo León, dijo que por medio de la participación ciudadana se ha logrado una visión en conjunto de hacia dónde debe ir Monterrey. “No vamos a crecer de una manera desordenada. Es muy importante que tengamos una visión en conjunto para 30 años, y habrá que caminar hacia ella. Ahora, por primera vez se pone la participación ciudadana como una prioridad”.

En la mesa participaron: Antonio Elosua, Comité Sustentabilidad del Consejo Nuevo León; Lorenia Canavati, Enlace de Sociedad con Gobierno de Nuevo León; Roberto Russildi, Secretario de Desarrollo Sustentable de Nuevo León; Humberto Torres, Secretario de Obras Públicas de Nuevo León; y como Moderador: Eugene Towle, de Softec.

Panel financiero: instrumentos de inversión para los nuevos modelos de negocios inmobiliarios

A lo largo de este panel, los expertos hablaron acerca de los nuevos instrumentos de inversión así como del panorama financiero del sector, la gran liquidez que existe, regulación y características de los inversionistas.d1

Alejandro Rodríguez, Director de Credit Suisse, comentó que en este momento se debe empezar a hablar de
complementos de deuda, ya que han avanzado poco en México y existe la oportunidad de crecer. “En México estimamos que el mercado de commercial real estate de préstamo al sector vale entre 20 y 25 billones de dólares; si comparamos la economía mexicana con la economía estadunidense, la nuestra es más o menos 12 veces más pequeña. Y lo que tiene destinado el mercado de préstamos inmobiliarios en Estados Unidos son alrededor de 2.7 trillones de dólares; es decir, 100 veces lo que tiene México destinado a ese sector. Hay una oportunidad tremenda de desarrollo de los mercados de deuda, hay una oportunidad de seguir desarrollando los mercados”.

dwwwPor otro lado, Gerardo Zambrano, Director de Administración y Finanzas de FINSA, considera que hay una gran evolución en el mercado mexicano. Ahora se ha cortado un eslabón en la cadena: los inversionistas extranjeros, ya que gracias a los instrumentos como los CKDs y los Fibras, donde participan los fondos de pensiones mexicanas, ha aumentado la participación de inversionistas nacionales, por lo que una buena parte de los rendimientos se queda en inversionistas mexicanos.

Además, recalcó que la misión en este momento es entender que “CKDs y Fibras son complementos. Las CKDs nos dedicamos a desarrollar nuevo producto, ir desarrollando el terreno, haciendo la construcción, rentándola normalmente a extranjeros, y a partir de entonces, la CKD tiene una vida finita. Vamos a tener que hacer una oferta pública, hacer una FIBRA o vender el portafolio, eso va ir haciendo que el gran público inversionista ya pueda invertir en instrumentos como FIBRAS o como lo que sea”.

Por otro lado, apuntó que los inversionistas extranjeros “buscan la trayectoria del desarrollador, que conozca el mercado, que tenga un buen reporteo y una buena ejecución, y una rentabilidad confiable, donde ellos se sientan cómodos en la toma de decisiones”.

Enrique Lavín, Director Ejecutivo de Mercado de Capitales, opinó que “el tener amplia participación de capital extranjero, también nos están enviando el mensaje de que el real estate en México está bien hecho, pensando en que estos inversionistas están viendo otros mercados emergentes como Brasil, Turquía e India”. En cuanto a lo que buscan los inversionistas dijo que, “aparte del requerimiento obvio de rentabilidad de negocio, se buscan reglas claras de gobierno corporativo, transparencia, y sobre todo profundidad en temas de alineación de intereses, eso como característica de mercados maduros. Además, buscan un conocimiento muy profundo; ese es el valor agregado en el que pueden tener interés”.

Jorge Ávalos, CEO de Fibra Monterrey, resaltó que “nosotros creemos que para procurar la profundidad del mercado en términos del acceso a personas físicas, la última parte del eslabón que faltaba eran las FIBRAS, que están denominadas como un instrumento para generar grandes rendimientos. Hay mucho dinero en el sistema de pensiones, vale aproximadamente 200 billones de dólares, hoy el valor de capitalización de las Fibras anda alrededor de los 22 mil millones de dólares. Los FIBRAS tenemos que capacitar financieramente a este mercado de personas físicas con mucha mayor certidumbre, mejor gobierno corporativo y más alineación de intereses, de tal manera que no sólo los fondos institucionales participen en este vehículo”.

Los integrantes de la mesa de discusión fueron: Alejandro Rodríguez, Director de Credit Suisse; Gerardo Zambrano, Director de Administración y Finanzas en FINSA; Enrique Lavín, Director Ejecutivo Mercado de Capitales; Jorge Ávalos, CEO de Fibra Monterrey; e Ingrid Castillo, Directora del área de análisis de GBM como moderadora.

g5“El nuevo concepto de VALOR en Desarrollo Inmobiliario”

Gonzalo Montaño, Presidente de Grupo Mac, comenzó la plática con los especialistas del panel , definiendo la palabra valor, la cual tiene dos connotaciones: la monetaria y la percibida. Al respecto, hizo un ejercicio ante el auditorio, con los pintores Picasso, Tamayo y Pollock, donde el español pareció tener el mayor valor percibido entre los asistentes, tanto como el mayor valor monetario, pudiendo vender uno de sus cuadros en 197 millones de dólares. El objetivo fue desacreditar el valor monetario y hablar de valor de marca, el cual prepondera las expectativas de la empresa -al ser superadas- y los beneficios que ofrece a sus clientes, comparado con la competencia.

En este sentido, José Villarreal de Orange Investments, indicó que “la industria ha cambiado muy rápido desde los años ochenta, cuando había una ciudad poco vertical. El mercado ha ido evolucionando, el cliente es el capital también, tiene uno que servirlo”. Además, explicó que tienen diferentes necesidades los Millennials a las generaciones anteriores, pero eso no implica que éstas cambien su mentalidad.

g1En cambio, Federico Sada de INSAR, menciona que ellos están apostando a las necesidades que requiere el mercado
“se trata de mucha innovación y hacer cosas diferentes. Nosotros los desarrolladores somos los motores, porque estamos poniendo el siguiente estándar”. No obstante, menciona que el cliente es cambiante y establecen sus planes en el momento que se encuentre el país.

Mientras tanto, Jesús Acosta de Grupo Acosta Verde, lo ve en el ámbito Retail; en el modo que ellos hagan un Centro Comercial y supere la expectativas del visitante, los comerciantes se beneficiarán de ellos y conseguirán construir un círculo virtuoso para ambos sectores. “Probablemente tengamos el 20 o 30% de clientes iguales –refiriéndose a los otros panelistas- y el 70% restante son diferentes y hay que saber diferenciarlo”. Además, indicó que los comercios deben dejar de tener miedo para entrar al mercado de valores, entrar a deuda y conseguir un crecimiento.

De igual manera, Marco Garza de GM Capital, dijo que ellos deben dirigirse a dos generaciones de cliente: la generación X y los Millennials, puesto que el cliente cada vez requiere más cosas, se especializa más y por tal motivo, ellos ya no hablan del término contemporáneo -en cuanto a los nuevos proyectos-, sino de un discurso con el valor agregado. “Para mí es un ser vivo -la industria inmobiliaria-, está en constante movimiento. Hay mucho dinero en la calle que buscan invertir en proyectos inmobiliarios”. Finalmente, explica que es una industria muy riesgosa, ya que los llaman “Depredadores urbanos”; sin embargo, también es un rubro muy ambicioso donde cualquier profesionista puede incursionar.

Información dada a conocer en el Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León donde participaron los especialistas Marco Garza de GM Capital; Jesús Acosta de Grupo Costa Verde; Federico Sada de Insar y José Villar real de Orange Investments. Gonzalo Montaño de Grupo Mac fungió como moderador del panel.

 

AMEXCAP apostará por elevar la competitividad del ecosistema de capital privado

 

cxwCrear un Índice para medir la eficiencia y efectividad de los registros públicos de la propiedad en los 32 estados, será una herramienta que promoverá las oportunidades de inversión para el desarrollo inmobiliario e infraestructura.

El capital de inversión es un elemento muy importante en el desarrollo de los países, y en el caso de México hay cerca de 37 mil millones de dólares en Fondos de Capital Privado, y en la Asociación Mexicana de Capital Privado, A. C. se espera tener entre 6 mil y 8 mil millones de dólares este 2016, lo que representa un crecimiento superior al 15 por ciento.

El Capital Privado son recursos que se invierten en los proyectos y empresas –inmobiliarios, infraestructura y empresas que buscan crecimiento-, no se trata de un préstamo, ya que cuando un Fondo de Capital Privado entra a una empresa, corre los mismos riesgos que los socios.

En entrevista para revista Inmobiliare, Alonso B. Díaz Etienne, Presidente de AMEXCAP, detalla que “el Capital Privado no es sólo dinero, sino que va acompañado de otras características; por ejemplo, cuando entra un Fondo de Capital hay una mejora en el gobierno corporativo de una empresa, así como la manera en que se toman las decisiones, se define la estrategia y se profesionaliza la forma de gestionar el negocio. Además, el Capital Privado tiene un network muy potente, porque al tener inversiones en distintas industrias, busca crear sinergias que incluyan más valor a la empresa”.

vxIniciativa para fomentar la competitividad en México

“En AMEXCAP estamos lanzando una iniciativa -buscamos hacerlo en conjunto con otros jugadores importantes- para tener un Índice que mida la eficiencia y efectividad de los registros públicos de la propiedad en los 32 estados. Esta iniciativa es para tener una herramienta de medición, para que tanto gobernadores como autoridades puedan comparar los resultados y saber cómo mejorar el desempeño. Así, se facilitará que se hagan los proyectos inmobiliarios, beneficiando no sólo al Capital Privado, sino a los desarrolladores también; además, el hecho de que los procesos de las licencias de construcción funcione bien, atraerá más desarrolladores e inversionistas, y así vamos a aumentar la velocidad de construcción en viviendas y centros comerciales”, adelanta Alonso B. Díaz.

Agrega que uno de los mayores retos en la industria inmobiliaria y que afecta directamente al capital privado es lo relacionado a la reglamentación y mejora en los tiempos de construcción, con estas iniciativas se ve el interés por parte de los inversionistas para que las cosas marchen mejor.

xxCapital privado como impulso al desarrollo

Jugador de ajedrez, docente universitario de Economía y Derecho Bursátil, padre de tres pequeños y socio de Gerbera Capital, Alonso B. Díaz Etienne es un apasionado del tema de inversiones, y dice que su objetivo es acercar a México con el capital privado para crear ventaja competitiva a nivel internacional en inversionistas, proyectos y administradores de Fondos.

El Presidente de AMEXCAP explica tres cosas a las que contribuye el Capital Privado, además de generar los retornos esperados por los inversionistas:

  1. Construir infraestructura que requiere el país y toda la plataforma que sirve para que se generen las mejores condiciones económicas: carreteras, hospitales, plantas de tratamiento, etcétera.
  2. Dar financiamiento al crecimiento de las empresas, abriendo nuevos mercados y productos, mejorando los procesos y creando riqueza. Cuando la s empresa s rec iben capital privado, crecen cinco veces más el EBITDA , mientras otras crecen 1.5 veces. Ciertamente se hace una selección muy exhaustiva de los proyectos donde se invierte; de cada 100 proyectos que los fondos de capital privado analizan, sólo se invierte en dos.
  3. Fomentar y promover la innovación. Todos los fondos de capital emprendedor y capital semilla buscan cómo mejorar lo que se hace ahora, crear una disrupción y evolucionar la riqueza; venimos creciendo a una tasa superior al 15% cada año.

“Algo en lo que se fijan los Fondos es el modelo de negocio de las empresas, para verificar que éstos generen retornos de inversión, y cuenten con potencial de crecimiento superior, para generar a su vez, un buen entendimiento entre los socios. Las inversiones son típicamente de 2 a 3 años en la parte baja, y de 7 a 8 en la parte alta; los Fondos típicamente duran 10 años y tienes de 3 a 4 años para estar haciendo tus inversiones, entonces empiezas en los primeros años y a los seis años regresa el dinero”.

AMEXCAP busca tener un Índice que mida la eficiencia y efectividad de los registros públicos de la propiedad, en los 32 estados del país. Con esta iniciativa se pretende tener una herramienta de medición, para que tanto gobernadores como autoridades comparen y mejoren el desempeño de sus registros públicos y procesos de otorgamiento de licencias, para atraer más inversión a sus entidades.

Los parques industriales del futuro

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Por Arq. Sergio Arturo Reséndez Trujillo

Generación de energía propia, amenidades diversas, seguridad con tecnología de última generación, servicios y vivienda cercana, oferta de diferentes proveedores de telecomunicaciones y energía, seguirán siendo los temas que mayor evolución tendrán que ofrecer dada la creciente demanda de clientes y usuarios.

¡Cómo han evolucionado los parques industriales desde que iniciamos este negocio! Todavía recuerdo el famoso parque de proveedores dedicado a la industria automotriz, como uno de los avances en diseño de estos desarrollos. Se acercaba el NAFTA con Estados Unidos y Canadá y la forma de hacer negocios revolucionó lo que hasta esa fecha había sido solamente la industria maquiladora.

Todavía los grupos de desarrolladores eran detentados por los grandes empresarios de antaño, y apellidos como Bermúdez, Argüelles, Garza Ponce, Lara, Terrazas entre otros, eran los pioneros de un nicho inmobiliario nuevo para nuestro país. Atrás habíamos dejado las “zonas industriales” donde la ciudad o el estado desarrollaban zonas específicas con dicha vocación.

Los primeros desarrolladores trajeron el concepto importado de los Estados Unidos para que los clientes encontraran lo mismo que ahí; pero hoy, a casi 25 años de distancia, la situación ha cambiado de manera importante. Hoy tenemos parques temáticos para los diferentes tipos de industrias: aeroespaciales, de logística, de manufactura pesada, automotrices, de investigación, farmacéuticos, agrícolas, de experimentación, libres de impuestos de importación, de transporte, intermodal; sólo por mencionar algunas.

Los actores de este juego también han evolucionado tanto o más que los desarrolladores. Hoy tenemos una consolidación global de la industrial del brokerage, tenemos fondos de inversión pública y privada, tenemos CKDs, FIBRAS, bancos de inversión, aseguradoras, empresas constructoras, bancos comerciales e incluso hasta gobiernos tratando de aprovechar este boom inmobiliario industrial.

¿Pero qué sigue? ¿Cómo serán los parques industriales del futuro? ¿Cómo se podrán adelantar los desarrolladores al siguiente tramo de la ola de inversión en el sector industrial?

Desde el punto de vista estratégico, seguiremos con el tema de “ location, location location” como primer punto de partida. Sin embargo, esto ya por sí solo no es suficiente. Al leer las características que a continuación enlistamos, se percatará de que el destino nos ha alcanzado:

  • Plantas de tratamiento y programas de reciclaje para agua efectivas y reales. • Generación de energía propia en los parques industriales: paneles solares y turbinas.
  • Usos mixtos de suelo, en donde cada parque tenga una área de servicios, hoteles, restaurantes, gasolineras, tiendas de conveniencia.
  • Se tendrán cerca las áreas de vivienda, de escuelas técnicas, de capacitación, servicios bancarios, empresas de logística, empresas aduaneras y servicios financieros.
  • Los sistemas de telecomunicaciones serán preponderantes, y se tendrán que ofrecer alternativas de proveedores de fibra óptica diferentes a los tradicionales.
  • Gracias a la reforma energética, estaremos viendo clusters privados de consumidores de electricidad que podrán comprar a diferentes proveedores de energía eléctrica.
  • Guarderías, amplias áreas verdes, comedores, canchas deportivas, centros de negocios, y otras amenidades que el mercado competitivo empezará a demandar como esenciales.
  • Los aspectos de seguridad para los accesos y salidas de las naves, de las mercancías y de los parques industriales será un punto vital en la cadena de producción y suministro, cámaras, barreras, guardias, identificaciones, sistemas de RF, tarjetas wireless, barreras de colapso; en fin, todo lo que garantice mayor seguridad para las personas y los productos.
  • También la especialización en los actores del desarrollo industrial empezará a ser un punto medular y así tendremos a los bancos de tierra, los desarrolladores de Parques Industriales, los desarrolladores de naves industriales, los fondos de inversión y capital, las fibras y los inversionistas patrimoniales.
  • La tierra se volverá más cara al requerir mayores espacios y mejores ubicaciones, con cercanía a la infraestructura maestra de la ciudad. Esto implicará maximizar los usos del suelo sin menospreciar las amenidades que pueda tener.

1wEsto nos llevará, como en otros mercados, a tener edificios industriales con otras características, y por qué no, incluso a pensar en edificios industriales de varios pisos como ya existen en otras latitudes.

Por último, valdría la pena replantearse la regeneración de espacios industriales por otros usos de suelo o rehacer nuevamente las naves que ya se hayan amortizado para reciclar a los nuevos espacios que demandan las necesidades de hoy.

Hoy nos damos cuenta que la complejidad que vivimos de una “simple caja de zapatos” a una zona altamente productiva, con avances tecnológicos y un impacto en la huella de la ciudad, nos demandará mayores y mejores especialistas, por lo que ejecutivos de ventas, brokers, desarrolladores y propietarios deberemos mejorar.

 

TOP TEN de los inmuebles modernos más ambiciosos en costo y altura

Las Pirámides de Egipto, el Coliseo Romano, la Gran Muralla China y el Taj Mahal tienen en común el ser maravillas del mundo antiguo, pero también son la muestra de un despliegue de habilidades arquitectónicas y uso de tecnología, así como los recursos que han ido evolucionando desde la antigüedad hasta ahora.

Aquéllos son muestra de que los proyectos ambiciosos, producto de grandes planes, son posibles de concretar con esfuerzo, dedicación y paciencia. No se ha olvidado ese mensaje y se han seguido imitando aquellos primeros empeños, pero ahora con montos en dólares impresionantes, novedades constructivas y experiencias para los visiantes.

  1. Burj Al Arab El Burj Al Arab, en Dubai es el hotel más alto, lujoso y caro en construcción. Sólo tiene suites dobles y la
    suite real cuesta 28 mil dólares por noche. El diseño del edificio, semejante a una vela de 1abarco, fue pensado para no tapar con su sombra la playa de la isla artificial donde fue construido. Cuenta con ocho restaurantes -uno de ellos submarino-, cuatro piscinas, un parque acuático propio, habitaciones de hasta 780 metros cuadrados y un helipuerto que cuando no se encuentra en uso, se transforma en cancha de tenis. Además, cuenta con carros Rolls-Royce para todos los huéspedes que los soliciten. En la decoración interior tiene piedras preciosas, mármol y alrededor de 8 mil metros de láminas de oro. Por lo tanto, Burj Al Arab y Palace de los Emiratos – Abu Dhabi-, son los dos únicos hoteles “7 estrellas” del mundo.

Ubicación: Está situado en el mar, sobre una isla artificial localizada a 270 metros de la playa, en el Golfo Pérsico.

Extensión: 120,000 m2

Arquitectos: W.S. Atkins and Partners

Precio por habitación: Los precios varían entre los 2,500 y 40,000 USD por noche

Costo de construcción: 5,500 millones de dólares

Decoración interior: Khuan Chew

 

  1. 2aBurj Khalifa En la muy famosa y recién mencionada ciudad de Dubai, se encuentra también el edificio más alto del mundo, Burj Khalifa o Burj Dubai. La construcción de este edificio de usos mixtos comenzó en 2004 y concluyó en 2010. El monto estimado para su construcción fue de 1.5 mil millones de dólares.

Ubicación: Dubai, Emiratos Árabes

Arquitecto: Skidmore, Owings & Merrill LLP, Hyder Consulting

Dueño/desarrolladora: Emaar Properties

Altura: 828 m2

 

  1. Taipei 101 En la ciudad de Taiwán se erige la torre sustentable más alta del mundo, llamada Taipei 101. Esta torre 3a
    comercial se gana el calificativo por tener categorías como: mayor altura estructural, techo más alto y piso ocupado más alto. Gimnasios, restaurantes, retail, librerías y oficinas se alojan entre sus paredes ecológicamente diseñadas. Es el primero en su tipo en obtener la certificación LEED-EBOM, lo que implica que cumplió con las características de diseño sustentable: sitios sustentables, ahorro de agua, energía y atmosfera, materiales y recursos, así como calidad ambiental de los interiores e innovación en el diseño.

Ubicación: 8 Sung-Chih Road, Hsin-YI, Distrito Taipei, Taiwán

Extensión: 412,500 m²

Arquitectos: C.Y. Lee & Partners

Altura: 508 m2

 

4. Estadio Reungrado Primero de Mayo Con posibilidad de tener un aforo de 150 mil personas, el estadio Reungrado Primero de Mayo es el más grande del mundo, por su capacidad.

Ubicación: Isla Rungra, Pyongyang, Corea del Norte

Capacidad: 150,000 personas

Apertura: 1989 Superficie: césped

4a5. Metlife Stadium En East Rutherford, Nueva Jersey se encuentra el estadio más caro por su costo de construcción. Se trata del Metlife Stadium, antes conocido como el Giants Stadium, cuya capacidad es para 82,566 personas. Este centro multideportivo cuenta además con 218 palcos de lujo. En 2006 se aproximaba a su aniversario 30, era considerado uno de los más longevos de la NFL y fueron los principales inversionistas quienes decidieron llevar a cabo la remodelación. Este es el estadio construido más caro del mundo.

Ubicación: East Rutherford, New Jersey

Capacidad: 82,566 personas

Costo total : 1,600 millones de dólares

Arquitecto: Ewing Cole, Skanska AB, 360 Architecture

Superficie: césped artificial

6. Songdo IBD En Corea del Sur se encuentra Songdo IBD -Songdo International Business District. Se trata de una ciudad5a internacional de negocios donde también se desarrolla vivienda. Según el sitio oficial, este recinto residencial ofrece un cent ro de convenciones , una escuela internacional, museo, centro cultural y campo de golf. Se construirán escuelas de arte, hospitales, apartamentos, edificios de oficinas y servicios culturales de gama alta en la ciudad, a la que además se incorporarán réplicas de hitos arquitectónicos de todo el mundo, como el Central Park de Nueva York y los canales de Venecia.

Ubicación: Corea del sur

Extensión: 607 hectáreas

Desarrolladores/ diseño: Gale; Posco E & C/ Kohn Pedersen Fox

Estado: en construcción

Costo estimado: 40 millones de dólares

7. AWEC, Alta Wind Energy Centre En California, Tehachapi, Estados Unidos, se encuentra el mayor parque eólico del mundo, con una capacidad operativa de 1,020 MW. Las diferentes unidades suman un total de 586 turbinas, con capacidad para sustentar más de 250 mil hogares.

8. Citystars Sharm El Sheikh En medio del desier to de Eg ipto se encuentra uno de los complejos turísticos más lujosos, Citystars Sharm El Sheikh, que tiene a su disposición la laguna artificial más grande del mundo. Este complejo ganó el premio al “Mejor Proyecto Residencial”, que dan los “Cityscape Awards”. Es un resort de usos mixtos que cuenta con hoteles, residencias, restaurantes y departamentos, además de tener 12 lagunas artificiales que cubren más de 100 hectáreas de agua salina; la más grande de ellas y acreedora al récord Guinness abarca una extensión total de 12.5 hectáreas.

Ubicación: Sharm El-Sheikh, Sharm QESM Ash Sheikh, Sinaí del Sur, Egipto

Extensión total del complejo: 750 hectáreas

Extensión de laguna: 12.5 hectáreas

Desarrolladores: CityStars /Crystal Lagoonspp

9. Bal Harbour Shops El éxito de un centro comercial se mide con relación a sus ventas por metro cuadrado; en ese sentido, el ranking publicado por la revista Shopping Centers Today, declara al Bal Harbour Shops como el centro comercial más exitoso del mundo con ventas por 9 mil 180 dólares por metro cuadrado al dia.7a

Ubicación: Al norte de Miami Beach , 9700 Collins Ave, Bal Harbour.

Fundador-dueño : Stanle Whitman

Extensión : 42,000 m2

Arquitecto : Herbert H. Johnson & Associates

 

8w10. Torre Reforma En esta lista, México no se queda atrás y presenta la Torre Reforma, el edificio más alto del país con 245 m de altura. Tiene la categoría LEED Platinum BD+C y se encuentra en el lugar 7 del ranking de altura de Centro América, mientras que la velocidad de su elevador es de 5 m/s.

Ubicación: Paseo de la Reforma 483, Ciudad de México

Desarrolladores: Fondo Hexa S.A. de C.V.

Arquitectos: LBRA&A Arquitectos

Altura: 245 m

Privacidad y lujo llegan con ELYSEE

Elyse

Invertir en bienes raíces es una de las opciones más seguras para obtener un beneficio económico a mediano y largo plazo. El Downtown Development Authority -MiamiDDA-, en su informe de febrero, menciona que se proyectan alrededor de 13 mil unidades habitacionales. “Miami no es simplemente inversión; hay compañías como Airboss, Facebook, Microsoft o Healthwater que están llegando. La base de ellos se ha mudado aquí, porque es la entrada para Latinoamérica, entonces ellos están abriendo grandes oficinas”, explica RobertoMalca, Luxury Specialist Top Producer.

La torre residencial, Elysee, es un complejo “que se requería instalar en Miami para personas que necesitan tener vida privada; ya no son departamentos de 120 metros –se podrían considerar casas- las dimensiones de los departamentos son de 250 metros”, explica Roberto Malca. Además, precisó que el tema de seguridad no es problema en la entidad para los mexicanos, que ya poseen un inmueble en la ciudad más latinoamericana de Estados Unidos.

Miami es ya una de las   más citaimportantes  en Estados Unidos debido a que es  una ciudad portuaria, lo que eleva su
proyección de desarrollo. Su estabilidad financiera radica en su incremento comercial y un gran Business City. Empero, el rango educativo de sus escuelas, los empleos bien remunerados y las distintas oportunidades de efectuar algún deporte o tener acceso a la cultura han hecho de Miami un sitio ya no sólo para vacacionar.

Asimismo, la edificación con fecha de apertura para el 2018, poseerá la particularidad de acoger dos apartamentos por piso a lo largo de sus 57 niveles. Manejará tres tipos de instalación: la primera de 260 metros cuadrados, la segunda de 307 metros cuadrados, y la tercera con 350 metros cuadrados. El séptimo piso tiene las amenidades de sauna, yoga, gimnasio y spa; el nivel 17 aloja la alberca.

El piso 30 guarda un espacio visual de 360 grados, donde uno puede ver el Downtown de Miami. La obra está a cargo de la constructora estadounidense de Taylor Collins, Two Roads Development, quien posee la experiencia en la fabricación de residenciales y multifamiliares. El diseño de interiores está en manos del mejor diseñador de Francia en el rubro: Jean Louis-Denoit, quien tuvo a su mando la construcción de Microsoft Europa. La boutique inmobiliaria de propiedades de lujo de Miami, Inbest, pondrá al alcance cada unidad para los mexicanos por medio de su oficina en el país, los cuales prestan servicios de asesoría legal en Real Estate, migración, negocios, contabilidad y soluciones hipotecarias y de financiación.

Colombia en la cima, y México toma fuerza 

Uno de los mercados que se ha fortalecido en los resorts ha sido el mexicano, mientras los colombianos son los inversionistas más acaudalados en este momento, según Roberto Malca. Por otro lado, el mismo Roberto explica que Brasil poseía el lugar que hoy tiene el país cafetalero, pero su inestabilidad económica provocó la disminución de la inversión en la nación amazónica. Otros países que han venido a la baja son Venezuela y Argentina.

Hcita_2oy los mexicanos tienen como primera opción a la ciudad de Miami como destino de compra en los Estados Unidos, cada vez menos frecuentan Texas, explica Roberto. Miami cuenta con más restaurantes de marca, donde uno puede ir con la familia a cenar o divertirse, lo cual antes no era posible ante la escasez de la oferta gastronómica. Firmas como Louis Vuitton, Prada, entre otras, se han mudado al distrito llamado Design District.

 

 

 

Proveedores de la industria inmobiliaria cambian sus estrategias

Helvex crea SPECasw

La industria de la construcción ha tenido una recuperación importante en los diferentes sectores inmobiliarios, incluso el nivel de especialización por parte de los usuarios se ha elevado, porque antes de comprar o rentar un inmueble, preguntan por el nombre del arquitecto a cargo, así como la calidad de los materiales que usarán en los desarrollos.

Pendientes de los cambios en el mercado y dispuestos a satisfacer a los clientes finales, algunos proveedores se han dado a la tarea de mantener una comunicación más cercana con los usuarios, además de mostrar sus productos en escenarios reales: cocinas, baños, albercas o interiores de inmuebles.

Este año, Helvex, empresa mexicana dedicada a fabricar productos para baño, se dio a la tarea de diseñar un espacio al interior de su planta industrial en Vallejo para impulsar la colaboración entre desarrolladores, arquitectos y expertos de Helvex. Ahí, los visitantes podrán ver cómo lucen los productos de grifería y muebles para baño en espacios reales; el centro de diseño y co-creación de espacios se llama Studio de Proyectos y Especificación para la Construcción –SPEC. Los profesionales involucrados en la construcción, podrán ver y comprobar el desempeño de los productos, así como generar planos con software compatibles para obtener soluciones arquitectónicas.

Al respecto, el ingeniero Jorge Barbará Morfín, Director General de Helvex, destaca que “es fundamental que la gente venga a trabajar para que podamos ver las necesidades y en un solo espacio encontremos la solución y aprecien cómo luce el producto. También estamos desarrollando catálogos virtuales para que la gente que no pueda venir, logre ver sus proyectos con nuestros productos”.ad2

Para este 2016, se ven buenas oportunidades de crecimiento en Helvex; un probable 15% de crecimiento en relación con el año pasado en ventas totales. Y en cuanto a la producción, tienen la capacidad para aumentar cerca de 20% en unidades.

Con el objeto de adaptarse a las necesidades de los clientes, Helvex lanzó un nuevo portafolio de productos llamado Helvex Mobiliario, donde tendrá productos como puertas de paso, clósets, walk in clósets y cubiertas.

Helvex se mudará a Guanajuato

De las tres plantas con las que contaba Helvex en el estado de Querétaro, dos ya están cerradas y la otra concluirá sus operaciones a finales de 2016, porque la idea es concentrar todos los procesos en la nueva planta de Apaseo en Guanajuato. Los tres inmuebles de Querétaro son patrimonio de la empresa, y serán vendidos; en total suman 15 mil metros cuadrados. La razón por la que decidieron mudarse a Guanajuato es porque que se dieron los incentivos por parte del gobierno del estado; 14 hectáreas muy bien ubicadas, a sólo 10 minutos de la carretera 57, además de la vocación empresarial de Guanajuato y el buen nivel de su gente.axgr

“La inversión que se hará es muy importante para la compañía, porque está entre 46 y 50 millones de dólares. En la planta de Guanajuato tendremos 100 mil metros cuadrados de área techada, quedándonos con el 50% del terreno disponible para crecimiento posterior”, detalla el ingeniero Barbará Morfín. “En Vallejo está la planta principal y ahí teníamos todos los procesos industriales; al movernos a Querétaro por razones de seguridad, lo hicimos con prácticamente toda la fabricación de nuestros productos; y ahora, la idea es migrar todos los procesos productivos a Guanajuato, dejando sólo el ensamble de productos en Vallejo. Somos una empresa con una participación de mercado muy elevada, con cerca del 60% en el segmento medio-alto”, agrega.

Jorge Barbará Morfín, Director General de Helvex, comenta que el mayor desarrollo lo ven en el área metropolitana, porque cerca del 55% de la economía del país está en dicha zona, por lo que seguirán apostando a esta ubicación junto con Monterey, Guadalajara, Mérida y Cancún –netamente hotelero.

Con más de 20 años de participación en el mercado, Vidrepur es una marca de mosaico vítreo 100% española, cuya principal operación se realiza en España y Florida, y con menor participación en México, donde se producen 32 mil metros cuadrados de producto al día. España se encarga de abastecer al mercado más grande –Asia y Emiratos Árabes- y Estados Unidos, donde la comercialización se hace a través de tiendas detallistas y de autoservicio como Home Depot.

El ingeniero Humberto Abaroa Nance, Director de Mercadotecnia de Corporativo Spin, revela que por el momento se encuentran analizando nuevas ubicaciones en México, donde el costo del abasto de corriente eléctrica sea más bajo. Veracruz es uno de los estados con esta condición, y al estar cerca de Laguna Verde, les permite que las líneas de producción sean más económicas. Otro elemento importante es que deben tener el abasto de la materia prima –en este caso, vidrio plano de buena calidad y libre de contaminación-, además de contar con buenos accesos de transporte.

“Para la fabricación partimos del vidrio plano, y para transportarlo como materia prima, nos resulta más económico hacerlo en furgón. Con nuestro proceso, el horneado es lento porque empieza a una temperatura de 1800 grados centígrados y luego baja gradualmente; el material se recibe en toldas metálicas y después se deja enfriar por varios días, hasta adquirir su dureza”, explica el ingeniero Humberto Abaroa.axr

Para elaborar los productos de Vidrepur, se recicla el recorte de producto nuevo de las fábricas de vidrio plano; en esta condición llegan toneladas de material para ser procesadas –con la ventaja de que ya tubo un proceso de horneado previo. En Vidrepur se agrega la pigmentación y otros componentes, para elaborar los mosaicos vítreos que se usan en acabados de fachadas, interiores y albercas de importantes hoteles, donde el producto vítreo que se ilumina en la oscuridad, contribuye al ahorro en materiales de iluminación.

El arquitecto Gerardo Gutiérrez Guzmán, socio fundador de Gutiérrez Arquitectos, ha trabajado con los productos Vidrepur, y considera que si bien utilizar materiales de origen es lo ideal, el mantenimiento que requieren es más difícil, por lo que el uso de materiales de imitación de calidad es más práctico. “Aunque como arquitectos no nos gusta, si se logra el objetivo visual y éste permite un mantenimiento normal de limpieza, la opción debe usarse”.

El arquitecto Gutiérrez Guzmán –cuya profesión heredó de su padre, quien participó en la formación académica de más de 14 escuelas de arquitectura en el país- comenta que, “en el despacho siempre se dice que el objetivo principal son nuestros usuarios, pues no hay arquitectura sin ellos. La construcción es el termómetro económico de un país, y aunque el desarrollo inmobiliario es un gran negocio, el dinero no es el objetivo primero ni último, sino crear espacios habitables de calidad con plusvalía y permanencia”.

Vonhaucke Marca tendencias con la innovación para oficinas

22Interesados en sorprender al cliente cuentan con el mejor showroom de Latinoamérica, listo para ser visitado y ofrecer un interesante programa de arrendamiento para renovación de mobiliario.

Los espacios para oficinas con paredes y puerta quedaron en el olvido; las tendencias apuntan hacia espacios abiertos . Esto lo tienen muy presente empresas como Vonhaucke, quienes plantean un concepto evolucionado para oficinas: economía con orientación clara hacia los servicios, donde la oficina se vuelve el centro creativo de los negocios, con espacios que fomenten armonía, creatividad y competitividad.

Vonhaucke no sólo ofrece escritorios y sillas para oficinas, en realidad, tiene soluciones para todo tipo de necesidades del cliente, pues el lugar de trabajo es mucho más; debe provocar la competitividad al interior, y comunicar al exterior el éxito, el compromiso y la cultura de la empresa hacia sus colaboradores y sus clientes.

Al respecto y en entrevista para Inmobiliare, Alejandro del Conde, Director General de Vonhaucke comenta: “Vemos un gran cambio por parte de la demanda y el nuevo concepto de oficina, pues la forma de trabajar hoy demanda espacios abiertos, con ambientes informales que promuevan el trabajo en equipo, pero que al mismo tiempo permitan que el trabajo individual se lleve a cabo de manera eficiente y con fácil acceso a las tecnologías. En muchas ocasiones ya no hay espacios preestablecidos para cada colaborador, y el concepto de cubículos cerrados ha pasado a la historia, en la mayoría de las empresas. Las nuevas generaciones que se están incorporando al mercado laboral son las grandes impulsoras de estos cambios, pues su enfoque es hacia la simplicidad, transparencia e informalidad organizacional”.1a

Agrega que antes se le preguntaba al cliente respecto a sus necesidades y se le ofrecían los productos que podían satisfacerlas; hoy, el reto es, en primer lugar, lograr que el cliente sueñe y visualice su oficina ideal, y después, diseñar, desarrollar y montar esa oficina ideal en el espacio del cliente.

Para facilitar este proceso, Vonhaucke ha montado un showroom espectacular en un Pent-house en la Avenida Paseo de la Reforma de la Ciudad de México, donde los clientes pueden ver en “vivo y a todo color” cómo se aprovechan los espacios y la luz natural; cómo interactúa el mobiliario y la tecnología, así como la creación de ambientes de trabajo amables y altamente productivos a través de los diferentes productos y servicios que ofrece Vonhaucke. Así, quienes lo visitan, pueden visualizarse a sí mismos en su lugar de trabajo, con esas características. Esta sensación se complementa con los renders y presentaciones virtuales donde el cliente verá sus propios espacios rediseñados bajo el concepto Vonhaucke.33

“La mejor manera de mostrar al cliente cómo funciona una oficina con nuestros productos es que la vivan en nuestro showroom, pues así logramos que pueda visualizar cómo será su oficina, y cuál es el compromiso que podemos adquirir con ellos –“yo te muestro una oficina con características específicas, y yo me comprometo a adecuar el proyecto a tus necesidades”, detalla Alejandro del Conde.

Comprometidos con el medio ambiente

El showroom ubicado sobre Avenida Paseo de la Reforma es el primer proyecto de oficinas en México y Latinoamérica en obtener el certificado LEED nivel Platino en la categoría de Interiores Comerciales. Algunos de los logros fueron: prioritariamente, iluminación natural y control individual de iluminación; un ahorro de agua cercano al 30%; además, en cuanto a los materiales, se optó por aquéllos con pinturas, pisos y selladores de bajas emisiones. La Certificación LEED Platino CI v2009 les fue otorgada en febrero de 2014.

Para reafirmar el compromiso con la sustentabilidad, la empresa está en proceso de certificar toda la cadena de custodia de materiales como la madera, para garantizar que ésta es de bosques certificados; además, están valorando cómo incluir barniz a base de agua, así como revisando con los proveedores qué materiales e insumos son amigables con el medio ambiente.4s

“Un ejemplo de nuestro compromiso con el medio ambiente son los productos acústicos que hemos desarrollado, pues son elaborados con materiales de PET reciclado; así mismo, contamos con laminados de PVC, con apariencia y textura de chapa, pero que realmente son elaborados con materiales reciclados”, complementa el Director General de Vonhaucke.

Contamos con programas de arrendamiento para empresas

Convencidos de que la dinámica de la sociedad exige a las empresas la innovación y renovación permanente, Vonhaucke ha puesto en marcha un programa de arrendamiento de mobiliario para oficina, lo que permite a sus clientes poder renovarlo cada cinco años, y así incorporar las nuevas tecnologías y tendencias; por ello, el modelo de arrendamiento puede ser un esquema interesante, pues además de que el pago de la renta es 100% deducible, permite mucha mayor libertad y versatilidad a los clientes de Vonhaucke.

“El programa de Arrendamiento ha tenido una muy buena aceptación entre nuestros clientes, ahora el reto es darlo a conocer y convencer a las pequeñas y medianas empresas de que este modelo brinda una gran oportunidad para modernizar y actualizar sus espacios de trabajo. Los requisitos para poder participar en este programa son muy sencillos de cumplir, pues sólo se requiere que la empresa tenga dos años de operaciones y que pueda demostrar que su situación financiera le permite cubrir el costo del arrendamiento sin comprometer la viabilidad de la empresa. Con base en nuestra experiencia, consideramos que el valor de los bienes en arrendamiento puede ser desde 100 mil pesos hasta varios millones, y el plazo de arrendamiento va de los 12 a los 36 meses, pudiéndose extender hasta 48, dependiendo del tipo de proyecto. Actualmente, los ingresos por arrendamiento representan el 30% de los ingresos totales de la empresa y creemos que en un futuro muy cercano, el 50% de los mismos serán por esta vía. Para ello, se están implementando acciones de promoción en los sectores público y privado”, complementa el directivo.

43Vonhaucke ha visto que hay industrias y sectores con un auge importante, como la industria automotriz, el sector financiero, las notarías, los laboratorios clínicos, los centros de monitoreo con alta tecnología, donde los millenials requieren de espacios abiertos, donde tengan sillones cómodos y espacio para su laptop y celular.

“Estamos enfocados sobretodo en el centro del país; tenemos distribuidores en el Bajío, la zona conurbada de la Cd. De México y Puebla; estamos entrando en Jalisco y nuestro siguiente proyecto es Nuevo León –un mercado interesante por la cercanía con Estados Unidos”, adelanta el directivo.

Reubicarán su parque industrial

Con una operación cercana a los 55 años, Vonhaucke tiene su planta industrial en la colonia Agrícola Oriental, con 20 mil metros cuadrados de construcción, donde fabrican todo el mobiliario y el ensamblado de la sillería que se comercializa. Sin embargo, se vislumbra la posibilidad de un próximo cambio; Vonhaucke evalúa que en un lapso no mayor a cinco años se pueda trasladar la empresa a una zona apta para la industria. Entre los principales factores que evalúan para tomar la decisión de reubicación están: “la logística, porque a partir de esa planta distribuiremos a toda la República Mexicana; el acceso a materias primas; la infraestructura de vivienda y servicios para nuestro personal, pues el equipo humano es el activo más valioso de Vonhaucke; y contar con reserva territorial suficiente para el crecimiento de la empresa”, añade el Director de Vonhaucke.432

Fondos de inversión inmobiliarios: Chile y su consolidada industria

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** Anuario Inmobiliario Latinoamérica

Con activos administrados que superan los US$ 2.300 millones, la industria de Fondos de Inversión Inmobiliarios en Chile ha disfrutado de un dinámico crecimiento en la última década. En esta edición, siete de los principales players locales detallan sus carteras, fondos, rentabilidades y proyecciones para el sector este 2015.

Los Fondos de Inversión Inmobiliarios han mostrado en Chile un importante crecimiento en los últimos años. Según cifras de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), a septiembre de 2014 la industria local de fondos de inversión se encontraba representada por 29 administradoras, quienes en conjunto operaban un total de 108 fondos públicos. Respecto a los activos administrados por los fondos de inversión públicos, a septiembre de 2014, estos llegaron a 10,220 millones de dólares.

En el caso de los fondos inmobiliarios, sus activos ascienden a 2,355 millones de dólares, lo que representa el 23% de la industria de fondos de inversión, participando en este segmento un total de 12 administradoras.

“Si comparamos este período con diciembre de 2004, se observa un crecimiento de 1,530 millones de dólares, momento en que los activos inmobiliarios alcanzaban los 825 millones”, explican desde ACAFI.

Entre los fondos que se pueden encontrar en Chile se destacan aquéllos en los que invierten en activos de renta, donde se compran propiedades para ser arrendadas. También están los fondos de plusvalía, y por último, los fondos de desarrollo, que invierten en proyectos inmobiliarios donde se construirán viviendas u oficinas.

La inversión en fondos inmobiliarios cuenta con diversas características que los convierten en instrumentos altamente atractivos:

  • Acceso a la diversificación en las inversiones: Estudios avalan que un 10% de inversión inmobiliaria aumenta el retorno y disminuye el riesgo de una cartera.
  • Posibilidad de inversión para pequeños inversionistas: Permiten la compra de títulos de un portfolio inmobiliario por reducidos montos de inversión.
  • Acceso a economías de escala: Al invertir en un fondo inmobiliario, se accede a las economías de escala que obtiene éste por su gran tamaño y a mejores alternativas de financiamiento.

Dentro de las novedades que han surgido en la industria de fondos inmobiliarios chilena, se destaca la nueva modalidad de fondos que invierten en departamentos pequeños para renta, normalmente edificios con alrededor de 150 departamentos.

Según explica Marcos Kaplún, Director de Kayco International Group, las rentabilidades históricas de los fondos de inversión inmobiliarios en Chile varían entre UF + 7% y UF + 8%. Sin embargo, Kaplún plantea que en este momento, debido a la desaceleración y aumento de stock, es probable que las rentabilidades disminuyan.

Dentro de las novedades que han surgido en la industria de fondos inmobiliarios chilena, se destaca la nueva modalidad de fondos que invierten en departamentos pequeños para renta, normalmente edificios con alrededor de 150 departamentos.

BTG Pactual, Activos Inmobiliarios

El área de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual cuenta con dos fondos públicos de Renta Inmobiliaria y dos fondos públicos de desarrollo inmobiliario, con un volumen de inversión en torno a los 1,000 millones de dólares. “Los Fondos de Renta se han enfocado en activos comerciales (oficinas, centros comerciales), estacionamientos y bodegas. Mientras que los Fondos de Desarrollo apuntan principalmente a primera vivienda tanto en Chile como en Perú”, explica Augusto Rodríguez Lira, Gerente de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual.

En los Fondos de Renta cuentan con 35 inmuebles, mientras que en los de Desarrollo mantienen más de 20 proyectos en paralelo. En ellos, la rentabilidad a la que apuntan se ubica en torno a UF + 8% anual, para los de Renta y UF + 14% para Desarrollo.

Para invertir en los fondos inmobiliarios de BTG Pactual, Augusto Rodríguez señala que la forma de hacerlo es comprando cuotas en el mercado secundario para el caso de los que están cerrados. “Eventualmente, cuando se lanza un nuevo Fondo, los clientes de BTG tienen acceso a invertir desde el inicio”.

Independencia Administradora de Fondos de Inversión

Especializados en la administración de activos reales desde hace 25 años, Independencia Administradora de Fondos de Inversión gestiona fondos especializados en renta comercial y en desarrollo de proyectos habitacionales. Administra activos totales por más de 2,000 millones de dólares en el sector inmobiliario, infraestructura, forestal y educacional.

“En Chile contamos con el Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias que administra directa e indirectamente activos por cerca de 900 millones de dólares en propiedades de renta comercial. Éste es un fondo abierto, que se oferta en la Bolsa de Comercio de Santiago, siendo el fondo inmobiliario más grande del país, con una rentabilidad promedio anual en sus más de 20 años en torno a un 10%”, indica Enrique Ovalle, Director Ejecutivo de Independencia.

Adicionalmente, cuentan con el “Fondo Desarrollo 2006” especializado en el desarrollo de proyectos habitacionales para la venta, actualmente en proceso de liquidación.

En Uruguay, gestionan a un horizonte de 30 años el Fideicomiso Financiero de Inversiones y Rentas Inmobiliarias con un aporte inicial de 60 millones de dólares proveniente de las AFAP locales.

Además, Independencia administra en Estados Unidos 1,300 millones de dólares en activos inmobiliarios de renta comercial en más de 13 estados, contando desde el 2006 con oficinas en Miami y recientemente en Boston.

Enrique Ovalle señala que Independencia participa en más de 90 proyectos inmobiliarios, “con una importante diversificación en términos de arrendatarios, ubicaciones geográficas, tipo de inmuebles y vencimiento de contratos”.

Cimenta

Cimenta AGF administra un solo fondo inmobiliario en Chile, denominado Cimenta-Expansión. Éste, según la categorización de la ACAFI, corresponde a un fondo mixto, por cuanto tiene proyectos tanto para renta como de desarrollo. Al cierre de 2014, los activos consolidados de Cimenta sumaron alrededor de 395 millones de dólares.

Eduardo Palacios Yametti, Gerente de Desarrollo de Cimenta, relata que el portfolio de inversiones del Fondo Cimenta-Expansión se encuentra bastante diversificado, estando hoy presente en negocios comerciales, de oficinas, industriales, vivienda y de residencias para la tercera edad, este último bajo la marca Senior Suites. Estos proyectos están destinados principalmente a la renta inmobiliaria.

La rentabilidad nominal promedio de Cimenta de los últimos 5 años ha sido de alrededor de 9.5% anual, y alcanza a un poco más del 10% si se considera desde sus inicios, en 1991.

Las cuotas del fondo Cimenta-Expansión son instrumentos financieros que se pueden encontrar en la Bolsa de Comercio de Santiago. No obstante, y dado que hoy quienes aportan son en su mayoría, inversionistas institucionales (AFP y Compañías de Seguros), la disponibilidad de cuotas para inversión estará determinada por los paquetes de cuotas que éstos decidan sacar a la venta.

IFB Inversiones

Con activos administrados por más de 200 millones de dólares, IFB Inversiones cuenta actualmente con dos tipos de fondos de inversión, uno enfocado en rentas inmobiliarias, dirigido a la compra de centros comerciales y oficinas para la renta, y otro enfocado en el desarrollo de proyectos habitacionales. El primero ha mostrado una rentabilidad que fluctúa entre UF+ 8% -12% y el de desarrollo entre UF + 10% a UF + 14%.

Pablo Fleischmann Chadwick, Director Ejecutivo de IFB Inversiones explica que “hoy se enfocan en propiedades comerciales para la renta, el formato Strip center nos gusta mucho, dado que es posible acceder a contratos de arriendo a largo plazo y a la vez se activa un porcentaje importante en terreno”.

El fondo de desarrollo de IFB Inversiones participa en 3 proyectos habitacionales, mientras que en renta cuentan con 10 centros comerciales y más de 40,000 m² de oficinas.

Santander Asset Management

El foco de los activos inmobiliarios de Santander Asset Management apunta a la renta en Chile. Administran 2 fondos inmobiliarios, el primero es el Santander Mixto, con cerca de 170 millones de dólares en activos, y el fondo Plusvalía, actualmente en liquidación, con 70 millones.

Los activos de los fondos inmobiliarios chilenos ascienden a 2,355 millones de dólares, lo que representa el 23% de la industria de fondos de inversión, participando en este segmento un total de 12 administradoras.

“El Fondo Mixto, que obtuvo en 2014 una rentabilidad de 9%, participa en 25 activos de los cuales sólo uno se encuentra en etapa de construcción. El resto de los activos se encuentran en etapa de generación de ingresos para el fondo”, explica Cristian Mcintosh, Director de Inversiones Inmobiliarias de Santander Asset Management.

Para Mcintosh, la base de una buena gestión de administración de inversiones es la diversificación. “Un punto importante a analizar es el riesgo que se quiere tomar, previo a elegir en que fondo invertir. Los fondos de renta inmobiliaria normalmente tienen rentabilidades más acotadas y estables que los de desarrollo, pero se asocian a un menor riesgo”.

PatagonLand Investment

Especialistas en inversiones inmobiliarias desde hace 6 años, PatagonLand Investment cuenta con tres áreas de negocios: administración de fondos, desarrollos inmobiliarios (loteos, Strip centers, bodegas industriales, edificios de oficinas, departamentos) e intermediación de activos inmobiliarios. A la fecha, sus fondos están presentes en 17 proyectos a lo largo de Chile, cerrando 2014 con activos por más de 200 millones de dólares.

Hoy PatagonLand trabaja en el cierre de 2 fondos de inversión, los cuales tendrán como foco inversiones en temas industriales y de rentas comerciales. “Como especialistas en inversiones inmobiliarias, más que proyectos específicos, lo que buscamos son buenas oportunidades.sentido, nuestro abanico de proyectos es muy variado. Los fondos especializados en loteos en los lagos del sur de Chile marcaron nuestros inicios. Sin embargo, hemos logrado ir ampliando aún más el abanico con edificios de oficinas, departamentos, bodegas industriales y Strip centers”, relata Jaime Iglesias, Director Ejecutivo de PatagonLand Investment. En los activos de desarrollo, la rentabilidad de los fondos de PatagonLand se ubica en torno a UF + 15%, y en renta UF + 8%. Entre sus planes a futuro se encuentra levantar entre 6 a 8 fondos al año en el período 2015-2017.

Respecto al atractivo de invertir en activos inmobiliarios, Jaime Iglesias explica que haciendo la comparación con el mercado de capitales, invertir en negocios de desarrollo inmobiliario es equivalente en riesgo/rentabilidad a invertir en renta variable (acciones y fondos mutuos que invierten en acciones). Invertir en negocios inmobiliarios de renta (compra para arriendo) es equivalente en riesgo/rentabilidad en renta fija (bonos y fondos mutuos que invierten en bonos).

Aurus Renta Inmobiliaria

Aurus ofrece a los inversionistas un único fondo de renta en Chile, Aurus Renta Inmobiliaria (ARI), el cual es público y se coloca en el mercado secundario a través en la Bolsa de Comercio de Santiago. Al cierre de 2014, administraban un total de 305 millones de dólares.

“ARI evalúa constantemente alternativas de inversión en distintas subclases de activos inmobiliarios. Actualmente la mayor proporción de la inversión en activos está enfocada en edificios de oficina, seguido por parques industriales, centro de bodegaje y Strip centers”, detalla César Barros, Portfolio Manager de Aurus Renta Inmobiliaria.

Actualmente la cartera de Aurus Renta Inmobiliaria considera 27 activos inmobiliarios, de los cuales 10 son edificios, 6 son centros de bodegaje, 10 Strip centers, 2 proyectos de bodegaje y un proyecto de edificio de oficinas. Cabe destacar que la administración de sus Strip centers está bajo el alero de su filial Arauco Express, en el cual el fondo ARI es socio con Parque Arauco.

Desde su inicio a finales de 2008, ARI ha tenido una rentabilidad acumulada nominal de 69%. Durante el ejercicio 2014 tuvo una rentabilidad nominal de 12.4%. Además, Aurus tiene como objetivo la repartición del 100% de la utilidad líquida a sus inversionistas.

Acerca de sus planes futuros, César Barros indica que el fondo “seguirá creciendo de la mano de nuevos proyectos en desarrollo, y adicionalmente de adquisiciones que irán apareciendo en el mercado. El objetivo es hacer crecer el fondo con activos atractivos en cuanto a rentabilidad y que fortalezcan la cartera a través de una mayor diversificación de las inversiones inmobiliarios”

Unidad de Fomento La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida reajustable diariamente según la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Es una medida monetaria indexada a la inflación y que actualmente tiene la siguiente equivalencia: 1 UF tiene un valor aproximado de 45 dólares. Cuando se plantea que la rentabilidad de los Fondos de Inversión Inmobiliaria equivale por ejemplo a UF + 8%, significa que a la inflación se suma la rentabilidad esperada por el gestor.

Inversiones sobresalientes en Colombia

e1El precio de venta por metro cuadrado, junto a los precios de renta por espacios comerciales, industriales y residenciales aumentó considerablemente, provocando que los índices de vacancia incrementaran.

Las inversiones en proyectos residenciales fueron las más destacadas en Colombia durante 2015; sin embargo, los fondos de inversión también le apostaron a otro tipo de proyectos que pueden resultar rentables en los próximos años. Logan Valuation estuvo al tanto de las inversiones inmobiliarias más importantes en el mercado colombiano, por esta razón decidimos presentar los mejores proyectos de los fondos de inversión y desarrolladores más sobresalientes del país.

El sector inmobiliario siguió la misma tendencia que tenía el año anterior. El precio de venta por metro cuadrado, junto a los precios de renta por espacios comerciales, industriales y residenciales aumentó considerablemente, provocando que los índices de vacancia incrementaran. En consecuencia, se presentó una sobreoferta general en donde el mercado de oficinas fue el más afectado. No obstante, los inversionistas apostaron a proyectos de tipo mixto, residencial e industrial para satisfacer las demandas actuales del mercado.r1

Oxo 69, Abacus

Ciudad: Bogotá, 2014-2015

Área Construida Bruta: 16,920 m2; Área Construida

Rentable: 7,193 m2 dividida en 4,048 m2 de oficinas, hotel con 99 llaves y 612 m2 de comercio.

Tipo: Comercial, nueva construcción

Inquilinos Sobresalientes: Colpensiones, Inmobiliaria Marvilla, Bisteca e Vino by La Trattoria de la Plaza, Misia by Leonor Espinosa, M (Leo Katz).r2

Abacus fijó su inversión en un desarrollo mixto, iniciado en 2012 y entrando en operación a finales de 2014, que junta diferentes usos a lo largo de su estructura. Los primeros pisos del edificio están destinados al comercio, el costado Sur a un hotel y el costado Norte a oficinas, Oxo 69 sobresale por su construcción sostenible, primera en Colombia en obtener Certificación Leed Platino, su distribución de espacios, sus acabados y su flexibilidad como centro de negocios. Adicionalmente, su ubicación es estratégica, la cual facilita su acceso y promete ser un futuro centro de referencia en el centro internacional de la capital. La gerencia de Abacus describe este proyecto de la siguiente manera: “Oxo 69 fue concebido como un proyecto de uso mixto con oficinas triple A, hotel de servicios limitados y comercio en una de las mejores zonas de Bogotá, el Distrito financiero. De esta forma se desarrolla un activo ideal para contra-ciclos económicos, dada su oferta de servicios y su construcción, la cual lo hace el primer proyecto mixto con Certificación Leed Platino en Colombia”.

r3Hacienda Fontanar, Amarilo-PSP Investments

Ciudad: Chía-Cajica (suburbio de Bogota), 2015

Área, Unidades: 200 hectáreas / 1,450 unidades

Costo Total del Proyecto: COP$700,000 millones

Tipo: Plan Maestro, Residencial, nueva construcción

La gran desarrolladora colombiana Amarilo se encargó de elaborar el proyecto residencial más destacado de la sabana de Bogotá. Hacienda Fontanar es considerado como uno de los conjuntos residenciales más llamativos del país. Se ubica al costado oriental de Chía, y su cercanía con el desarrollo comercial más prominente en este municipio, el Centro Comercial Fontanar hace que los propietarios ubicados en este sub-mercado tengan exclusiva preferencia por esta urbanización. El desarrollo cuenta con 18 sub-conjuntos, cada uno con viviendas unifamiliares, estrato 6 de 200 m2 aproximadamente. Adicionalmente, el gran conjunto tiene piscinas, dos casas club, canchas de tenis, zonas verdes y zonas de recreación amplias. Juan Carlos Moreno, Gerente de Inversiones, comenta que Amarilo está “desarrollando ciudades dentro de las ciudades, competimos para ganar, generando un alto impacto social positivo y mejora en calidad de vida”.t1

72HUB, Avenida Capital

Ciudad: Bogotá, 2015

Área Construida Bruta: 37,505 m2

Tipo: Comercial y Residencial, en construcción

Costo del Proyecto: COP$203,000 millones proyectados

El fondo de inversión americano Avenida Capital le apostó a un desarrollo de tipo mixto que contempla usos residencial y comercial. Este proyecto tendrá dos edificios y un área de estacionamiento con 860 espacios. En el primer edificio habrá 208 unidades residenciales, las cuales serán parte de los 12,510 m2 del área residencial construida. El segundo edificio tendrá 40 suites de oficinas sobre un área construida total de 18,629 m2. Finalmente, 6,366 m2 se destinaron para 25 locales comerciales ubicados en los primeros pisos de las dos torres. Michael Teich, Socio de Avenida Capital dice ‘‘72HUB es un ejemplo de renovación urbana que impacta positivamente el entorno del proyecto, generando espacios para la comunidad y valorización tanto para los compradores del proyecto como para el sector mismo’’. Para nosotros, este proyecto no sólo promete impulsar el desarrollo urbano de la zona, sino también innovar el sector comercial y residencial mejorando la calidad y diseño de construcciones mixtas.

t2Logika II, BTG Pactual – Pacticia

Ciudad: Bogotá

Área Construida Bruta: 50,000 m2

Tipo: Industrial – Build-to-suit

BTG Pactual y Pacticia se unieron para proveer al mercado logístico del país una construcción industrial que, sin lugar a duda, puede llegar a ser la más importante de las afueras de la capital. Logika II es un desarrollo institucional que consiste en cuatro fases. La primera fase, con 16,866 m2, tiene como principal arrendatario a Blu logistics; esta empresa firmó un contrato por 10 años inicialmente. En la segunda fase, la cual fue entregada en el segundo cuarto de 2015, cuenta con 6,291 m2, y en los cuales se asignaron 3 bodegas a Dicermex. La tercera fase del proyecto contará con 6,525 m2 y será entregada en abril de este año. Finalmente, se espera que la construcción de la cuarta fase termine durante los próximos 12 meses. Actualmente, el 54% del área construida rentable en el parque se encuentra arrendada. Eduardo Romero de BTG Pactual comenta: ‘‘Nosotros apuntamos a desarrollar y traer al mercado institucional, activos donde la estructura de un solo dueño garantiza a largo plazo, sostenibilidad y atrae arrendatarios de muy alta categoría’’.u1

Sector hotelero en crecimiento: México con gran potencial de desarrollo


En enero de este año, los visitantes extranjeros crecieron más del 10.3% respecto al mismo periodo del año anterior, mostrando un crecimiento constante en el sector turismo de México y representando una gran oportunidad de desarrollo para el sector hotelero.

De acuerdo con datos de la Secretaría de Turismo, en el mes de enero de 2016 arribaron a México 1.4 millones de visitantes extranjeros vía aérea, lo que representa una cifra superior en 10.3% respecto al mismo periodo del año anterior.

En cuanto a los países de origen de los turistas, la lista está encabezada por Estados Unidos con 755 mil, y Canadá con 280 mil ciudadanos. El incremento más importante fue de los visitantes de países como China con 5 mil, y Argentina con 39 mil, lo que se traduce en un crecimiento de 50.9 y 46.6 % respectivamente, en comparación con el mismo periodo de 2015.

El sector turismo está en crecimiento constante y por ello, existe una gran oportunidad de desarrollo en el sector hotelero; durante el evento Mexico Hotel & Tourism Investment Conference realizado en Santa Fe -Ciudad de México- algunos representantes de grandes marcas internacionales dijeron ver un potencial importante en el mercado mexicano.

23George J. Massa, Vice President and Managing Director Development Mexico Hilton Worldwide, mencionó que l a s co s a s en Mé x i co están cambiando, y que la dinámica de las conversiones se verán en el rubro de los resorts. En cuanto a esto, Mónica Artigas, Directora de Desarrollo de La Quinta Inns & Suites, detalló que las reconversiones no es algo que guste en México debido a que los estándares de calidad requeridos son muy altos, haciendo más conveniente la construcción desde inicio.

Entre las tendencias señaladas en la edición 2016 de MexHic, se mencionaron: la reconversión de hoteles independientes, la oferta de experiencias para el mercado joven, y el crecimiento del mercado de lujo en las tres principales ciudades de México. Por su parte, Michel Montant, Director Corporativo de Desarrollo en Grupo Posadas , d e s a r r o l l ó un a nueva marca de hoteles para conversiones -Gamma- bajo la cual, el dueño es quien lo opera. “En todas las ciudades hay hoteles independientes y a veces conservamos el nombre original para mantener la escena del inmueble, aprovechando que ya es conocido por el mercado; por ejemplo, Gamma Ancira”, mencionó.

Entre algunas cifras dadas a conocer en el evento de MexHic es que hay 2,800 cuartos hoteleros tipo High End. Hoy en día, de acuerdo con Alejandro Acevedo, Vicepresidente de Desarrollo Caribe & América Latina Marriott International, cada vez más viajeros buscan tener experiencias. Además, México es el país más importante de la Región así como lo fue Brasil hace 5 años; “para Marriott, México está en el top 10, pero queremos que esté en el sitio tres”, afirmó Acevedo.233

Carlos Adams, Director de Franquicias de Hoteles City, afirmó que este 2016 pretenden abrir entre 20 y 22 hoteles
que ya están en construcción, aunque hay plazas en las que reforzarán su presencia. También llegarán a nuevas ubicaciones como Rosarito, Atlixco, Zamora y Delicias – Chihuahua. “En algunas plazas donde se esperaban buenos resultados, como Lázaro Cárdenas, las ocupaciones han decrecido por una mezcla de factores relacionados con la seguridad y el tema petrolero”, explicó.

En contraste, Carlos Adams añadió que el Bajío ha crecido mucho, donde incluso, las tarifas hoteleras se han incrementado; y en la zona norte, Tijuana se está desarrollando bien, y Monterrey ha regresando.

Rafael Lang, Director General de Mota-Engil, aseveró que hay un crecimiento en el mercado de lujo en las tres principales ciudades de México; sin embargo, ellos actualmente tienen proyectado desarrollar en la Riviera Nayarit, en unos terrenos que compraron a Fonatur y donde tienen siete kilómetros de playa, con el objetivo de ofrecer experiencias a los jóvenes con actividades como: 20 km de bicicleta de montaña, pista de patinetas y campos de golf. El proyecto de Capomo es un Centro Integralmente Planeado en donde se debe cuidar al medio ambiente.

En cuanto al mercado de capitales -Fibras y CKDs-, fue Blanca Rodríguez, Managing Director de Banyan Tree Mexico Hospitality Fund, quien dio a conocer que de las 10 Fibras, 70% de los inversionistas son extranjeros y 30% queda entre el retail y las Afores.

4wwGuillermo Bravo, Head of Corporate Development & Investor Relations de FibraHotel, destacó que durante los 17 años del grupo de control sólo tuvieron 17 hoteles y ahora con FibraHotel, tienen 63 y 17 están en desarrollo.

Por su parte, Fernando Rocha, Director de Adquisiciones y Desarrollos de Fibra Inn, destacó que mensualmente desde mayo de 2015 presentan un reporte de ocupación hotelera, y que por el momento, están enfocados en adquirir hoteles a un precio correcto para desarrollo. Respecto a los Fibras en 2016, Nikolaj Lippmann, ED Mexico Equity Strategist de Morgan Stanley refirió que no ve forma de que se coloque otro Fibra este año, y que México tiene potencial para desarrollar un Fibra de hoteles para turismo de descanso.

Vanessa Quiroga, Directora en Credit Suisse, dijo que en 2014 desafortunadamente no se cumplieron las expectativas, pero un paso importante sería lograr que la administración fuera interna, recomendando emitir capital sólo cuando se vayan a realizar adquisiciones.

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