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“No pongas todos los huevos en una canasta”, diversifica tu portafolio con bienes raíces

zw** Carlos E. Rousseau

En los últimos años, los bienes raíces han atraído el interés de la comunidad por sus altos retornos y baja volatilidad. Pero aun cuando las alternativas son amplias y atractivas, se recomienda siempre la asesoría de los expertos.

La mayoría buscamos aumentar el valor de nuestras inversiones en el tiempo y generar retornos atractivos, así como a mantener nuestro riesgo bajo.

En los últimos años, y debido a la alta volatilidad de los mercados, los bienes raíces han atraído el interés de la comunidad por sus altos retornos y baja volatilidad. Por esta razón, es importante conocer cómo contribuye una inversión de bienes raíces a un portafolio determinado; lo cual dependerá, en gran medida, de la clase de activo propiamente.

Éste puede caracterizarse por ser un instrumento público o privado, o por ser un activo con horizontes de corto (rápida realización) o largo plazo (patrimonial). En dado caso, el objetivo primordial de una inversión en activos inmobiliarios será lograr una buena diversificación de nuestro portafolio y aumentar la rentabilidad, asumiendo menor riesgo.

Los activos de bienes raíces están bien asignados cuando la inversión está diversificada en instrumentos públicos o cuando se realizan inversiones directas que permitan acceder a varias zonas geográficas, diferentes clases de productos y con equipos de administración probados.cw

El objetivo primordial de una inversión en activos inmobiliarios es lograr una buena diversificación de portafolio y aumentar la rentabilidad, asumiendo menor riesgo.

Otra manera de diversificar el portafolio a través de los bienes raíces es cuando se invierte, ya sea en deuda o capital. Al participar como un socio de capital, compartes las ganancias que se obtienen de las rentas o las generadas al vender una propiedad. Por otro lado, al invertir en deuda, compras préstamos garantizados con bienes raíces; en los cuales, puedes anticipar un flujo de efectivo derivado de la tasa de interés de los mismos. En este caso, no participas de la apreciación en la venta, ya que participas del préstamo y no del capital.

Los retornos atractivos asociados al invertir directamente en proyectos de bienes raíces versus instrumentos públicos, tienen que ver con los riesgos inherentes a cada inversión. Factores como la falta de liquidez, duración y los resultados comerciales esperados resultan en riesgos a tomar en cuenta.

En resumen, las alternativas para invertir en bienes raíces son muy amplias y atractivas; no obstante, se recomienda que acudan siempre a los expertos.

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Polanco se posiciona con la mayor plusvalía de CDMX

** Espacio 7

HISTORIA DE POLANCO La primera urbanización de lo que hoy se conoce como Planco fue realizada en 1926 por Alberto Cuevas Lascuráin, bajo el nombre de Colonia del Bosque de Chapultepec, cuya avenida principal recibió el nombre de Polanco, la cual conserva hasta hoy en día.

En 1938, los empresarios José de la Lama y Raúl Basurto fraccionaron una segunda sección con el nombre de Chapultepec Polanco. Ambos desarrollos se edificaron sobre los terrenos de la fracción V o Hacienda de Polanco se posiciona con la mayor plusvalía de CDMX los Morales de San Juan de Dios, propiedad de don Eduardo Cuevas Rubio.

Contrariamente a lo que podría pensarse, la denominación “de los Morales” no hace referencia a un apellido, sino a los morales o moreras, árboles que se sembraban en la hacienda desde la época colonial, cuyas hojas eran el principal alimento de los gusanos de la seda que se criaban en la propiedad.

La zona cuenta con 263 edificios catalogados como patrimonio artístico, y otras 800 construcciones de amplio valor histórico. Gran parte de los arquitectos mexicanos más reconocidos del siglo XX edificaron construcciones clave en la geografía de la colonia, como el Liceo Franco-Mexicano de Vladimir Kaspé, el Conservatorio Nacional de Música de Mario Pani, Pasaje Polanco de Francisco J. Serrano, el Hotel Camino Real de Luis Barragán y Ricardo Legorreta, el edificio de Seguros Monterrey de Enrique de la Mora, el edificio IBM de Antonio Attolini Lack, y el edificio de departamentos de Campos Elíseos 199, de la autoría de Abraham Zabludovsky.

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En contraposición a la renta de vivienda, la venta de la

misma encuentra su mayor oferta en las calles de Galileo,

Newton y Eugenio Sué, con precios que oscilan los 5 millones

y los 11 millones de pesos.

Miami y Vail se convierten en destino de compradores latinoamericanos

** Catalina Martínez Quintero y Valeria Pioquinto Morales

60% de las ventas internacionales corresponden a latinos y 95% de los compradores de Colorado son mexicanos

Con una inversión de 6,100 millones de dólares por parte de extranjeros en el mercado sur de Florida en Miami, los inversionistas latinoamericanos –Venezuela, Brasil, Argentina, Colombia y México- se colocan dentro de los primeros seis sitios en mostrar interés por este destino que hace tiempo era considerado principalmente de playa, y ahora es visto como destino de negocios.

De acuerdo con la Encuesta Anual Perfil de Compradores Internacionales de Inmuebles 2015 de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami y la Asociación Nacional de Agentes Bienes Raíces de EEUU (NAR), se reveló que 75% de los inversionistas hicieron las transacciones en efectivo, 25% de los compradores muestran mayor preferencia por condominios en áreas céntricas, 61% zonas urbanas y 71% muestran intención por usar los inmuebles con la finalidad de invertir para alquilar o para vacacionar.1

Fernando de Núñez y Lugones, Vicepresidente de One Sotheby’s, considera que alrededor del 60% de las ventas internacionales que se realizan en Miami provienen de latinoamericanos, mientras que el porcentaje de europeos es sólo del 13%. Aunque también hay clientes estadounidenses, canadienses y asiáticos, la concentración de compradores de América Latina es mayor, lo cual motiva a modificar los productos y enfocarlos en satisfacer las necesidades de este sector.

Ugo Colombo, desarrollador y fundador de CMC Group, quien actualmente se especializa en esta ciudad norteamericana, menciona que “estabilidad económica y política, excelentes precios, disponibilidad de tierra, alta demanda y crecimiento de la ciudad son algunos de los factores que han propiciado el despunte del mercado inmobiliario de lujo en Miami”.

En entrevista para Inmobiliare, el desarrollador explica que “el mercado de Miami es siempre una oportunidad a largo plazo. Hay un poco de fluctuación, pero Miami sobrepasó la crisis económica de 2009 y se ha recuperado rápidamente, convirtiéndose así en un mercado estable. Hay mucha demanda, hay mucha gente moviéndose a Miami, la ciudad está creciendo. Es un mercado atractivo en Estados Unidos, especialmente para los residentes y compradores latinoamericanos”.

Al respecto, Felipe Pérez, General Director and Primary Broker de Miami Realty Network declara en entrevista que la ciudad de Miami ha ganado un posicionamiento mundial al ser una ciudad integral donde las grandes multinacionales se han venido moviendo del norte de Estados Unidos a Miami. “En el segmento de compradores de Miami, algunos definitivamente compran como segunda casa, o bien, departamento de vacaciones, y otro sector con fines de inversión”.

De Núñez y Lugones considera que el cambio en Miami comienza a partir de 2002, pues es cuando los clientes de alto poder económico y estatus social comienzan a tener a la ciudad en cuenta, por lo que inicia un ciclo de expansión inmobiliaria que se fortaleció en 2004 y mermó un poco en 2008 ante la crisis.

“La absorción del mercado ha tenido una desaceleración, lo cual es muy positivo para la zona. En Miami hay un incremento en la oferta, los precios han escalado y considero que es mejor tener un mercado sano que pueda carburar con el tiempo, de forma que no se genere una sobreoferta. Las devaluaciones de América Latina, Europa y Canadá, que son los principales mercados de los que se nutre Miami, han dado una señal clara a los sectores inmobiliarios de no lanzar proyectos poco rentables, por lo cual la absorción es más baja pero más real”.

Continúa diciendo que, “entre 2000 y 2010, la gente compraba con un 20% de depósitos, mientras que actualmente lo hace con el 50%; esto implica que el comprador de hoy tiene dos objetivos: utilizar la propiedad de estancia vacacional o alquilarla a una persona que reside y trabaja en Miami; para que pueda tener un ciclo de crecimiento aperturable en el tiempo con los precios, tiene que haber un incremento en la población, particularmente el segmento de ultralujo, y además, un crecimiento del empleo”.

Sin embargo, otra de las razones que De Núñez y Lugones considera como factor importante para que los interesados adquieran una propiedad en Miami es la fuerte inversión pública y privada en actividades de arte y cultura, lo cual atrae no sólo a turistas sino a compradores.

MIAMI OFRECE LUJO A PRECIOS BAJOS

Por su parte, Verónica Cervera, Presidente de Cervera Real Estate, puntualiza que la transición que ha experimentado Miami al convertirse de ciudad de playa a capital de negocios es uno de los motivos que convierten a este mercado en uno de los más importantes actualmente. Destaca que los precios bajos son el principal atractivo de Miami, y por ende lo que la diferencia de otras ciudades norteamericanas.2

“Miami todavía es una gran compra. Si tu vas a Nueva York y quieres un departamento tienes que pagar alrededor de un millón y medio o dos millones de dólares. En Miami, tu puedes ir y adquirir el departamento por menos de 600 mil dólares. Yo creo que esas condiciones ya no se van a encontrar en unos años en esta ciudad. Hace 20 años, Miami era un sitio de playa, hoy la gente va a hacer negocios. Quien no hace dinero en Miami es porque no quiere”, destaca.3

En este sentido, Felipe Pérez coincidió en que el mercado de Miami todavía está por debajo en los precios, si se compara con otras ciudades de Estados Unidos, por ejemplo con Nueva York, donde el valor puede ser casi cuatro veces menor; un departamento nuevo en Miami tendría un valor aproximado de 300 mil dólares hacia arriba con la ventaja de contar con el atractivo de playa.

El fundador de CMC asegura que los inversores y compradores mexicanos son un pilar importante para el desarrollo de nuevas propiedades en Miami. “México es uno de los mercados más fuertes que compran en Estados Unidos, hay una enorme afluencia de mexicanos con interés de comprar en Miami. De hecho, muchos desarrolladores y gente del sector bienes raíces mexicano apuestan por los edificios de lujo de la ciudad”.

AUMENTAN LAS OPCIONES DE NEGOCIOS EN MIAMI

De acuerdo con Fernando de Núñez y Lugones, Miami es actualmente la quinta ciudad a nivel internacional en cuanto a demanda de productos de ultra lujo, mientras que se encuentra en el lugar 19 respecto a la demanda de zonas residenciales delante de Nueva York, Hong Kong y Singapur. “Si analizamos los precios por metro cuadrado con respecto a estos países, la comparación favorece a Miami, por lo cual podemos asegurar que la gente que va a llegar a adquirir propiedades en esta ciudad va a incrementar de forma agresiva”, refiere.

Un dato a mencionar es que el mercado mexicano se concentra muy fuertemente en el mercado de ultra lujo, especialmente en el área de Sunny Islands, donde se encuentra la mayor concentración de capital mexicano.

Sin embargo, la oportunidad de negocio en el mercado de Miami no sólo se limita a las propiedades residenciales, sino que en palabras de Felipe Pérez, “nosotros buscamos inversionistas cuyo objetivo sea obtener rentasen dólares, por lo que buscamos vender propiedades de locales comerciales, ya rentadas a grandes cadenas. Afortunadamente hemos visto mucho interés por parte de los inversionistas mexicanos por comprar este tipo de propiedades, por lo que se genera una renta de entre 7 y 5.5% neto dependiendo del contrato y considerando que estos tienen una vigencia de entre 15 y 20 años”.

Por su parte, Fernando de Núñez explica que “hay un crecimiento muy grande también en bodegas industriales para darle soporte al crecimiento del comercio exterior que se está dando a raíz de la expansión del puerto de Miami, lo cual generará una inflación importante en los precios de las bodegas, porque es un área que tiene que seguir creciendo de forma significativa. Respecto a las oficinas, estamos viendo una importante fase de expansión y reposicionamiento, además de la readecuación de oficinas viejas”.

Además, el ejecutivo de One Sotheby’s también agrega que hay un crecimiento importante en los community families y en unidades para la renta, especialmente para residentes locales con ingresos inferiores a los 40 o 50 mil dólares anuales.

COLORADO, DESTINO DE INVERSIONES MEXICANAS

Con una generación mayor al billón de dólares anuales en operaciones inmobiliarias en el Valle de Vail –Colorado-, Beatriz Martínez, Directora Agente de Slifer revela que 95% de sus compradores son clientes mexicanos y la mayoría proviene del Distrito Federal, aunque también hay personas de Monterrey, Guadalajara y Nuevo León.4

Beatriz Martínez añade que la forma de comprar ha cambiado debido a que el cliente mexicano cree que es
complicado el proceso de compra; sin embargo ellos, como agentes, conducen al cliente durante todo el proceso, presentándoles abogados, haciéndoles contacto con un banco local, para préstamos hasta por el 65%. “Hace años, la primera ola de mexicanos que invirtió en Vail tenía que comprar todo en efectivo y no había financiamiento, pero actualmente ya tenemos oportunidades de financiamiento espectaculares”, explica.

Si bien se ha considerado que Colorado era un destino interesante sólo para la época de invierno, recientemente se ha realizado una transformación importante en la oferta de actividades que ofrece este destino de inversiones mexicanas. “Ahora, en el verano se ha convertido en un centro vacacional muy importante, hay actividades para las familias, campamentos, atracciones y más hoteles, en los últimos cinco años hemos desarrollado bien el verano”, afirma Martínez.

Respecto al impacto en Colorado de la crisis de 2008, Danna Correia, Corredor Agente de Slifer asevera que hubo una baja en el precio de las propiedades de aproximadamente 15%, aunque hubo mercados donde bajó hasta el 50%, lo cual dejó a algunos proyectos totalmente parados. “Los inversionistas de Vail son muy sofisticados y utilizaron los años de la crisis para comprar nuevas propiedades, porque éstas bajaron de precio. Muchos de los mejores negocios se realizaron en esos años, porque los clientes entendían el mercado, así que aprovecharon esa baja y adquirieron propiedades”.

Sin embargo, el mercado de Vail ofrece ahora diversas ventajas que han atraído a los clientes e inversores. De acuerdo con Beatriz Martinez, el mercado de Vail se compone principalmente de casas secundarias o vacation rentals y departamentos en edificios de cuatro o cinco niveles que ofrecen vistas a las montañas que rodean el lugar, aunque a las afueras es posible encontrar hometowns o dúplex.

“Vail, quizá a diferencia de otras ciudades en los Estados Unidos, es una buena inversión no sólo por el tema financiero o el tema fiscal, sino también por el estilo de vida. Usualmente Vail es un sitio donde los mexicanos van con toda su familia, se reúnen y es seguro para los niños, además de que cuenta con muchas oportunidades de entretenimiento. En los últimos 18 meses hemos visto un ascenso continuo, y estamos regresando a como estábamos antes de 2008”, puntualizan.

Otra de las ventajas que este mercado ofrece es el buen balance entre demanda y oferta, pues a pesar de que existe poco inventario es suficiente para cumplir con las necesidades de cada cliente. “Es muy diferente este mercado al de Miami, por ejemplo, donde existen high rises y miles y miles de departamentos que superan en ocasiones a la demanda”, comenta Martínez.

Actualmente, Slifer cuenta con diversas asociaciones en Vail con property managements, empacadoras de interiores, abogados y el First Bank of Colorado que le permite ofrecer soluciones one-step a sus clientes, tanto mexicanos como internacionales, para que sepa cómo comprar, rentar o desarrollar su propiedad de principio a fin. eded 5

Nuevos resultados de Fibras

Constitución de Amefi y proyectos en operación dan inicio al 2016

A través de Ofertas Públicas, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces –desde Fibra Uno, primer fideicomiso en llegar en 2011- han obtenido recursos por casi 139 mil millones de pesos, Fibra HD fue la última que se listó en 2015 con una colocación de 1,500 millones de pesos y hasta el momento, 10 Fibras se han listado en la Bolsa Mexicana de Valores.1

El año 2013 es recordado por ser el que registró más actividad en este vehículo de inversión en bienes raíces, con oferta nacional y extranjera hubo seis emisiones con un monto total de 52,356 millones de pesos.

Al cierre de 2015 se constituyó formalmente la Asociación Mexicana de Fibras – AMEFI- cuyo objetivo es agruparse y tener un interlocutor gremial para ser más eficientes de cara a las autoridades en cuanto a peticiones, regulaciones o consultas; por lo que las 10 Fibras forman parte de esta Asociación.2

En entrevista para revista Inmobiliare, Gonzalo Robina, Presidente de AMEFI, explica que de manera inicial la Asociación estará conformada por dos comités; uno enfocado a Comunicación y Mercadotecnia, y el segundo a temas de Regulación. Cada uno esComité de Normatividad y Mercado de Valores José Antonio Gómez Aguado – Fibra Inn Gabriel Ramírez – Fibra Shop Juan Monroy – Fibra Macquarie Comité de Comunicación y Mercadotecnia Jorge Girault–Fibra Prologis Eduardo López– Fibra Hotel Jorge Ávalos – Fibra Monterrey tará conformado por tres miembros, además del presidente y tesorero de la propia asociación, así que prácticamente todos los miembros estarán participando de forma activa.

En la agenda de 2016, la AMEFI tiene algunos puntos a desarrollar, y al respecto, Gonzalo Robina aclara que “uno en particular, el cual estamos explorando con la Bolsa Mexicana de Valores, es el referente al tema de índices (Índice de Fibras en particular) y la posibilidad de que las Fibras lleguen a formar parte de IPC. Tanto con las autoridades de la Comisión Bancaria y de Valores como con el SAT estamos viendo la opción de tener un fondo de recompra, como lo hace cualquier sociedad anónima bursátil. Estos son los puntos con los que comenzaremos básicamente”.

El presidente de AMEFI afirma adicionalmente que “tenemos enfrente un entorno macroeconómico global bastante complejo, pero considero que las bases internas están muy sólidas, y si bien el crecimiento no es el ideal, estamos creciendo. Obviamente, en este mundo globalizado nos vemos afectados por cualquier circunstancia que pase en otras latitudes, pero pese a presentársenos meses bastante complicados, creo que estamos preparados para enfrentarlos; en particular, las Fibras suelen ser, en condiciones de este tipo, un instrumento al que el inversionista suele acudir al estar respaldado por activos sólidos; eso nos ayuda”.

FIBRA DANHOS INICIA CON ACTIVIDAD EN 2016

3En la primera quincena de enero de 2016 se formalizó el establecimiento de una línea de crédito sin garantías, revolvente y comprometida por un monto de 1,500 millones de pesos con vigencia de hasta cuatro años; con esto, se complementarán los recursos etiquetados para los desarrollos de Puebla y Las Antenas. Al respecto, previamente en entrevista para Inmobiliare, Jorge Gamboa de Buen, Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos, mencionó que los dos terrenos que compró el Fibra se financiarían con recursos disponibles y la citada línea de crédito; debido a que no tienen deuda, no sonaba lógico que diluyera a los inversionistas actuales.

En cuanto al proyecto de “Puebla”, destaca que es el primer proyecto que hace Fibra Danhos fuera de la zona metropolitana; y escogieron Puebla, porque es una de las 5 o 6 ciudades que representan dinámica económica. Sin embargo, no optaron por Angelópolis, porque consideran que hay mucha oferta, y además les ha funcionado dirigirse a los mercados de clase media y media baja.6

“Estamos del lado del estadio de fútbol, por la zona industrial antigua –compramos unas fábricas textiles. También está cerca la nueva zona, porque está Volkswagen en un extremo y estará Audi en el otro; la totalidad del área es de 120 mil metros cuadrados conformados por seis terrenos –cuatro comprados a una sola familia y dos más, ensamblados. Vamos con marcas como Liverpool, Sears y cines, además se tendrá un hotel y centro comercial”, detalla Gamboa de Buen.

Agrega que debido a que el terreno es muy grande, tienen planeado en un futuro edificar un hospital, vivienda u oficinas, pero por el momento en la zona no hay mercado de oficinas creado. Será a inicios de 2017 cuando quede concluido el proyecto.

5En cuanto a “Las Antenas” destaca que al ser dos terrenos, el proceso de fusión se alargó un poco y ahora cuentan con 109 mil metros cuadrados y como tiendas estará presente Liverpool, Sears y el gran atractivo será el parque de diversiones que tendrá montaña rusa y rueda de la fortuna.

En un comunicado, Fibra Danhos dio a conocer que ha iniciado la construcción del centro comercial y de entretenimiento Parque Las Antenas, cuya primera etapa tendrá 86,500 metros cuadrados de área rentable bruta y contará con tiendas anclas, cines, restaurantes, boutiques, un supermercado y servicios como bancos y centros de atención telefónicos, así como un parque de diversiones. Tiene contemplada una inversión para esta etapa de 3 mil millones de pesos.4

“En la ciudad de México hay mucha oferta comercial. Hay varias categorías de centros comerciales y una mezcla muy grande con características diversas: verticales, compactos, al aire libre o cubiertos, como los de la zona oriente –En Iztapalapa, por ejemplo, viven más de dos millones de personas, y no contaban con tiendas como Sanborns o Liverpool, hasta que hicimos Parque Tezontle. Le apostamos a estas zonas, y conscientes de que son lugares a donde se debe llevar empleo, trabajamos de mano con el gobierno; cada uno de nuestros centros comerciales crea más de 3 mil empleos nuevos –muchos para jóvenes. Siempre hemos tenido el compromiso no sólo de invertir en las zonas más ricas sino también en las de menor ingreso, y al final resulta que el ingreso en la zona no era tan bajo, sólo hay más economía informal”, detalla el arquitecto Jorge Gamboa de Buen.

Fue también en enero cuando se dio a conocer el inicio de la operación de las torres de oficinas B&C, del complejo de usos mixtos Toreo Parque Central. Cerca del 14.5% del área rentable bruta disponible es ocupada por Bancomer, IOS Offices, GfK México y Merck. Será en los próximos meses cuando inquilinos como OHL, Old Navy y Nielsen lleguen al inmueble, ya que por el momento siguen haciéndose adecuaciones; una vez concretadas habrá 6.5% más de área rentable ocupada.

FIBRA SHOP EFICIENTA PROPIEDADES DE PORTAFOLIO INICIAL

“Parte del modelo de negocios de Fibra Shop radica en que no somos un set manager; es decir, no sólo compramos propiedades, vemos también cuánto podemos eficientar esas propiedades, el valor de su operación y qué otro valor podemos agregarles. Por ejemplo, hay nuevos negocios como ampliar GLA, meter nuevas marcas, y cuando se consolida, cobrar el estacionamiento; esos ingresos adicionales empiezan a subir la rentabilidad del portafolio”, resalta Gabriel Ramírez, Director de Finanzas de Fibra Shop.

En el portafolio inicial se anunció que algunas propiedades serían remodeladas. Ejemplificó que Plaza Cibeles –ubicada en Irapuato- medía 56 mil metros cuadrados con una ocupación al 100%, pero hicieron una ampliación de 15 mil metros más de área rentable. “Acabamos de meter una tienda Sears que mide otros 15 mil metros y 20 mil aproximadamente en estacionamientos”, agrega Gabriel Ramírez. Además, menciona que Plaza Cibeles atiende toda la zona de alrededor, y con la llegada de las automotrices japonesas hay buen resultado; incluso, la señalética está en español y japonés, dado el nuevo mercado de familias. Por el momento, están en proceso de entrega y comercialización de locales.

“En el caso de Los Cabos, estamos en el proceso de comercializar el segundo piso, que estaba cerrado; ahora lo abrimos y tiene más luz. En Cancún, metimos una tienda de Forever 21, la cual no existía, y fueron cerca de 2,500 metros cuadrados distribuidos en dos pisos con exposición a la calle. También a finales de 2015 se inauguró Fábricas de Francia en Texcoco, un centro comercial que compramos hace un año con ocupación completa por Coppel, Walmart y cines; habiendo sido un centro comercial de servicios, ahora atrae mercado fashion, así como otro tipo de población. El aeropuerto nuevo va a estar por ahí, por lo que la zona seguirá creciendo, permitiéndonos mejorar las rentas; antes no había Starbucks, por ejemplo, y ahora sí”, resalta el Director de Finanzas de Fibra Shop.geg

FIBRAS ganan confianza de los inversionistas mexicanos

A cuatro años de haber debutado en el mercado el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces –Fibra- en marzo de 2011, para el año 2015 hay 10 Fibras en el mercado mexicano cuyo valor de capitalización es de 247,000 millones de pesos.

En entrevista para Inmobiliare, Alik García, analista fundamental de Casa de Bolsa Intercam destaca que hasta el momento el objetivo de los Fibras se ha cumplido al darle posibilidad a los inversionistas de lograr participar en el mercado inmobiliario con una inversión que no es tan grande como lo sería comprar directamente el inmueble.

“En cuanto al Fibra como instrumento, vemos dividendos que son superiores a los que se ofrecen en los cetes o instrumento de deuda; estos han tenido tasas de retorno atractivos, sobre todo en el sector industrial que tiene un rendimiento sobre dividendo superior al de los Fibras comerciales, pero prácticamente ronda 5% del rendimiento de dividendo del sector Fibras en México, lo cual ha ayudado a tener un flujo constante trimestral”, explica en analista.

Al respecto, Carlos López Jones, editor en jefe de Tendencias Económicas complementa que en México apenas se está entendiendo bien qué es un Fibra y por ello, no existe la costumbre de revisar históricamente qué son los dividendos; considera que los inversionistas a veces se fijan más en las noticias acerca de las compras de portafolios o inquilinos.

“Un punto importante es que el gobierno se ha dado cuenta de que a pesar de la incertidumbre global, el mercado inmobiliario está creciendo a tasas muy aceleradas; estamos viendo la construcción de rascacielos de una forma impresionante, lo cual se hubiera estancado en cualquier otra crisis, pero gracias a los Fibras que tienen los recursos y se lo deben gastar, estas construcciones no han parado; por el contrario, se han acelerado, lo que es muy atractivo para cualquier gobierno”, analiza.

Alik García considera que el mercado de Fibras no está saturado, porque la penetración es relativamente baja, y en ese sentido no hay competencia directa entre las Fibras, sino muchas propiedades inmobiliarias que están en manos de los particulares, por lo que hay todavía posibilidades de seguir creciendo.

En adición opina que el desempeño de algunos de los Fibras no es el esperado. En el caso de Fibra Uno –FUNO- ha tenido crecimientos muy importantes, pero en el caso de los enfocados al sector hotelero han sido un poco bajos: “Los márgenes hoy son pequeños en comparación a los Fibras comerciales o industriales. El punto atractivo de las hoteleras es que no están endeudadas, los límites de apalancamiento son muy bajos, pero al final se han quedado rezagadas; además, ha influido el tema de la regulación fiscal que no los ha favorecido, y sus ingresos son muy variables, por lo que los inversionistas se interesan más en un flujo seguro. En comparación con los otros sectores, llama la atención en primer lugar la Fibra de componente comercial, seguida por las industriales”.

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MERCADO INVERSIONISTA DE FIBRAS

Los inversionistas que participan en las operaciones de los Fibras son principalmente inversionistas institucionales como las Afores, capital privado e inversionistas retail tanto de México como de carácter internacional.

“Hoy, las Afores tiene activos administrados por 140 000 mdd, de los cuales, en el ponderado de todas las Afores, se tiene capacidad para invertir 17% en vehículos estructurados; es decir, 25 000 mdd disponibles para CKD o Fibras; de estos, sólo se ha invertido la tercera parte, 8 000 mdd. Lo que ha dicho CONSAR es que el cambio de regulación que vendrá en enero les permitirá duplicar en los próximos dos años la inversión en vehículos estructurados. De las 11 Afores que existen, cuatro son las que más actividad tienen, y desde mi perspectiva, entre ellas están Banamex, Banorte Siglo XXI y Sura”, afirma Ingrid Castillo Rodríguez, Directora de análisis de GBM Grupo Bursátil Mexicano.

Carlos López Jones, enfatiza que hay cuatro puntos en los que debe poner atención el inversionista antes de poner sus recursos en este tipo de instrumento como los Fibras: “Primero, conocer alguno de los sectores en los que participan estos –comercial, oficinas, hoteles e industrial-, revisar el portafolio, considerar las figuras técnicas de cada Fibra, porque algunas tienen mayor volatilidad y los dividendos buenos rondan entre 5 y 6 por ciento”.

FHIPO PARTICIPA CON INFONAVIT EN BURSATILIZACIÓN Y CUMPLE EXPECTATIVAS

Captura de pantalla (346)Con un rendimiento total acumulado superior a 10% en menos de un año, considerando las distribuciones de dividendos, el primer vehículo de inversión en México enfocado en portafolios hipotecarios residenciales de alta calidad -Mortgage REIT- ha materializado muy rápido su Plan de Negocios planteado en noviembre de 2014, ya que en menos de un año de operaciones, han regresado al mercado el pasado 8 de septiembre de 2015.

“Con tan sólo un periodo de operación de tres trimestres logramos consolidar nuestra primera emisión de deuda en el mercado, que fue la bursatilización de nuestra cartera a través del programa Cedevis Total. De cara a los inversionistas, esto demuestra que FHIPO como Mortgage REIT ha sido bien recibido, y además nos destaca como un vehículo de inversión eficiente y dinámico”, destaca Daniel Braatz, director financiero (CFO) de FHIPO.

Agrega que el Infonavit ha realizado bursatilizaciones desde hace 10 años, pero este año hizo la primera bursatilización de Cedevis en conjunto con Mortgage REIT, porque anteriormente lo había hecho con Banamex. “El mercado recibió muy bien que Infonavit usará por primera vez en la historia a un aliado en la bursatilización de la cartera como FHIPO, debido a que esta vez la transacción fue una operación de financiamiento, mientras que en nuestro IPO de 2014 fueron recursos de capital lo que levantamos en el mercado. De esta bursatilización por 4,200 millones en total, 2,600 millones le correspondieron a Fhipo por la participación que tenemos dentro de las carteras, y son los recursos que estamos utilizando hoy para continuar con los planes que tenemos con el Infonavit”, explica el directivo.

Complementa que tienen comprometidos los recursos de financiamiento, y están cerrando líneas de financiamiento con la banca comercial; de hecho, durante el 3T2015, FHIPO contrató una línea de almacenamiento con Banorte, según mencionaron en su último reporte de trimestre.

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DIVERSIFICARÁ FHIPO A LOS ORIGINADORES PARA SUS PORTAFOLIOS

FHIPO participó en la bursatilización de su cartera Infonavit Total mediante la emisión en Certificados de Vivienda (CEDEVIs) Totales por un monto aproximado de 4,232.3 millones de pesos. Por lo que seguirán invirtiendo en créditos hipotecarios de Infonavit dentro de dos programas como Infonavit Total e Infonavit Más Crédito. Por el momento, están en negociaciones avanzadas con otros originadores para abrir programas de inversión con ellos, podrían trabajar con bancos, originadores hipotecarios e incluso Sociedad Hipotecaria Federal y Fovissste.

“Tenemos la intención de diversificarnos en productos hipotecarios y originadores; el Fovissste es atractivo, porque son créditos para un sector en el que aún no participamos. En nuestra opinión, los trabajadores formales del sector gobierno tienen menor rotación en el empleo, por lo que esperamos que la pérdida crediticia sea también menor; además, la consideramos una buena oportunidad, pues el Fovissste tiene una originación constante y gran demanda de sus derechohabientes por financiamiento a la vivienda”, revela Daniel Braatz.

Al 3T2015, la cartera hipotecaria total de FHIPO alcanzó cerca de 8,000 millones de pesos, conformada por aproximadamente 30,000 créditos. El retorno sobre el capital o ROE que obtuvo al 30 de septiembre de 2015 fue de 8.3%, superior al de cualquier vehículo similar en el mercado, como las FIBRAs tradicionales.

FIBRA UNO SEGUIRÁ SIENDO LÍDER EN EL MERCADO

Desde la creación de Fibra Uno en 2011 y después de ocho años por intentar crear al primer Fideicomiso de inversión en bienes Raíces en México, FUNO ha aumentado su área rentable 13 veces, han salido al mercado cuatro veces por capital, tres veces por deuda y han levantado recursos por más de 100 000 millones de pesos del mercado tanto de capital como de deuda para su crecimiento; tan solo en el 1T y 2T2015 han tenido un crecimiento superior al 10% en ingresos. Además, FUNO espera comenzar a operar entre 2015 y 2017 más de un millón de metros cuadrados.

Antonio Tejedo, Investor Relations Director de FUNO, resalta: “No sufrimos por la devaluación del tipo de cambio, pues aproximadamente 30% de los ingresos de FUNO están denominados en dólares. Creemos que podemos continuar el crecimiento de forma sostenida, porque tenemos como un millón 27 000 metros cuadrados en desarrollo, en 13 proyectos diferentes, y participamos en el segmento comercial, industrial y oficinas. En el sector comercial, abarcamos todo el espectro del segmento que va desde un local stand alone en esquina con restaurante de comida rápida, hasta un centro comercial tipo Fashion Mall del calibre de la Isla de Cancún, con tiendas de super lujo”.

“Todos los recursos del año pasado estaban comprometidos y nos tardamos poco menos de 10 meses en invertir, apenas en mayo comenzamos a pagar las adquisiciones. A finales de enero levantamos 10 000 millones de pesos adicionales de deuda, que también era para las adquisiciones. Al cierre del 30 junio tenemos en caja 7 000 millones de pesos, mismos que ya están comprometidos”.

“No creo que regresemos a los mercados de capital por precio, porque nuestra acción ha sufrido una baja que se deriva de la volatilidad y salida de algunos inversionistas. No estamos pensando hacer una emisión de capital en el corto plazo, tenemos potencial de capital, porque podemos apalancarnos con deuda, poca caja y algunas adquisiciones listas para ser usadas como moneda de cambio; ahorita traemos 30% de deuda sobre activos totales y queremos subir alrededor del 35 a 37%, aunque tenemos un límite autoimpuesto de 40% de deuda sobre activos”, adelanta Antonio Tejedo.

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FIBRA SHOP AGREGARÁ 180 000 METROS CUADRADOS POR AÑO EN LOS PRÓXIMOS TRES AÑOS

El Fibra tiene un plan de invertir cerca de 3 500 mdp en nuevos centros comerciales – comprar o desarrollar. La primera parte será vía desarrollo y se ven buenas oportunidades en las ciudades del centro del país, donde han logrado comprar un centro comercial y ponerle una nueva marca, con cine, tienda de autoservicio o departamental, para anclarlo.

Por el momento, Fibra Shop tiene una negociación importante con los bancos que la han apoyado, para tener las líneas de crédito disponibles y hacer las inversiones. “Tenemos parte de caja y además acabamos de hacer operación de 3 000 mdp en los mercados de deuda; hoy Fibra Shop está en un buen momento, porque tiene 25% de apalancamiento, por lo que tendremos los recursos suficientes para el siguiente año, pues los de caja nos dan para cumplir compromisos, quedándonos todavía un aproximado de 800 mdp; por eso negociamos líneas de crédito. Hemos hechos entre 5 y 6 adquisiciones al año, y en el pipeline de 2016 estaremos alcanzando esa cifra”, explica Gabriel Ramírez, director de finanzas de Fibra Shop.

Este Fibra tiene 18 propiedades con presencia en 11 estados de la República Mexicana, aunque prefiere el desarrollo de la parte centro –que no únicamente el Bajío-, así como algunas zonas del sureste donde llegarán los beneficios de la reforma energética y donde el ingreso per cápita está subiendo. Comenzaron con 140 000 metros cuadrados de área rentable y ahora, tienen cerca de 500 000 metro cuadrados. El crecimiento ha sido importante, y tienen la visión de seguir creciendo 180 000 metros cuadrados cada año en los próximos tres años.

FIBRA E DARÁ IMPULSO A SECTOR ENERGÉTICO EN 2016

La creación de Fibra E –que no es un Fibra inmobiliario- responde a una de las medidas dadas a conocer por el Presidente Enrique Peña Nieto durante su tercer informe de gobierno en 2015. De las 10 medidas para impulsar el desarrollo económico y la desigualdad, dos están relacionadas con la Bolsa Mexicana de Valores y uno de ellos es Fibra E, diseñado para la participación de empresas tanto públicas como privadas, mexicanas y extranjeras.

Captura de pantalla (344)La primera emisión de Fibra E –Fideicomiso de Inversión en Energía e Infraestructura– se daría a conocer en el primer trimestre de 2016. “En los próximos cinco años prevemos que haya distintos tipos de Fibra E, porque abarca diferentes sectores de la economía. Este instrumento es sólido, lo comenzamos a trabajar en diciembre, porque se parecía mucho a un instrumento americano, MLP -Master Limited Partnerships. Toma mucho de la Fibra inmobiliaria, con activos maduros que traen flujos, los cuales se pondrán en el Fideicomiso para su colocación”, explicó José Méndez Fabre, presidente de la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles – AMIB- tras el timbrazo inicial en el piso de remates de la Bolsa Mexicana de Valores, el pasado mes de octubre de 2015.

También mencionó que de acuerdo con la Consultora Ernst & Young se estimó que las colocaciones de este instrumento podrían alcanzar 70 000 millones de dólares para 2020, y a partir de 2016 llegarían hasta seis proyectos estabilizados con contratos de largo plazo. Fibra E tendrá una participación importante, porque contempla la inversión en gas natural, productos derivados del petróleo y gasoductos en el sector de energía. Para el caso de infraestructura serán caminos, carreteras, vías férreas, sistemas de transporte, puertos, seguridad pública y aguas, entre otros.

Al respecto, Ingrid Castillo Rodríguez, directora de análisis de GBM Grupo Bursátil Mexicano opina que “el principal reto es que tomen masa crítica. Adicionalmente, es importante la transparencia del marco regulatorioya que los activos sujetos de esta inversión son muy específicos, como concesiones, contratos de servicios con paraestatales y con riesgos altos en la parte energética. Y en tercer lugar es importante que haya impulso por parte de
empresas privadas como ICA, PINFRA, GMEXICO y ALFA con activos fibrables”.

En el documento “Se crea Fibra E para proyectos del Sector Energético” con fecha del 1 de octubre de 2015, se menciona que el objetivo principal es bursatilizar proyectos maduros de energía e infraestructura, con el fin de liberar recursos para nuevos proyectos:

“El fideicomiso debe constituirse de conformidad con la legislación mexicana, debiendo ser la fiduciaria una institución de crédito o casa de bolsa residente en México, autorizada para dichos efectos. Al menos el 70% del valor promedio anual del patrimonio del fideicomiso deberá estar invertido en entidades mexicanas, mientras que el remanente, en valores a cargo del gobierno federal… La fiduciaria deberá emitir certificados bursátiles fiduciarios al amparo del fideicomiso por la totalidad del patrimonio de éste. De igual forma, Fibra E deberá distribuir, cuando menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo del siguiente año, al menos el 95% del resultado determinado”, detalla el documento.

FIBRAS: Próximos proyectos

  • Fibra Hotel –FIHO- desarrollará un hotel de servicios limitados con 115 cuartos en Cuautitlán Izcalli, dentro del centro comercial San Marcos Power Center. La apertura se contempla para el 3T2016.
  • FIHO anunció la apertura del hotel Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen con 133 habitaciones de servicios selectos.
  • FUNO adquirió cuatro planteles universitarios localizados en Guadalajara de Grupo ICEL, el precio pactado fue de 2 295 millones liquidados en efectivo y representan un área rentable bruta de 76 295 metros cuadrados.
  • FIHO desarrollará dos hoteles con 286 cuartos en el proyecto de usos mixtos Via 155 en la Ciudad de México, será un Fiesta Inn Lofts de 108 habitaciones –estancias prolongadas- y Fiesta Inn con 178 habitaciones –servicios selectos- ambos operados por Grupo Posadas. Se estima la apertura a finales de 2017 con una inversión aproximada de 335 millones de pesos.
  • Fibra Monterrey –MTY- anuncia acuerdos vinculantes para la adquisición del portafolio “Providencia” y edificio “Prometeo” conformados por naves industriales y edificio de oficinas, respectivamente, en conjunto representan aproximadamente 90 600 metros cuadrados de área rentable bruta. Fibra Mty concluyó la adquisición del edificio “Monza 2” una propiedad comercial ocupada por un arrendatario ubicada en Chihuahua con más de 4 600 metros cuadrados de área rentable bruta.
  • Fibra Terrafina –TERRA- Anunció la adquisición de un portafolio de 10 propiedades industriales por 59.4 millones de dólares, excluyendo costos de transacción e impuestos; la ubicación del portafolio está en San Luis Potosí, Irapuato y Monterrey.
  •  FIHO anuncia el desarrollo de un hotel de estancias prolongadas con 48 cuartos en la zona de La Fe, cerca del Aeropuerto en Monterrey, Nuevo León; será bajo la marca Fiesta Inn Lofts y será operado por Grupo Posadas.
  • Fibra INN –FINN- anunció un acuerdo vinculante para adquirir cuatro propiedades en el estado de Chihuahua, que suman 551 habitaciones: Hampton Inn by Hilton Chihuahua, Courtyard by Marriott Chihuahua, City Express Chihuahua y City Express Junior Chihuahua.
  • Fibra Prologis adquirió una terminal intermodal de distribución con servicio ferroviario, con ocupación total de un millón 93 000 pies cuadrados en el sub-mercado de Cuautitlán-Izcalli en la ciudad de México, por una inversión total de 14.1 millones de dólares.

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Gava Capital: Apoyando a los futuros grandes desarrolladores de México

De los peores momentos pueden salir las mejores oportunidades, y Gava fue una de las empresas que supo aprovechar la debacle del 2008 para incursionar en el sector inmobiliario, ayudando a desarrolladores pequeños y medianos a crecer sus negocios.

Captura de pantalla (331)Andreu Cors recuerda que en 2009, la crisis mundial financiera coincidió con la desaceleración en México, cuando los fondos que existían e invertían en el sector inmobiliario desaparecieron. Sin embargo, la demanda de vivienda existía y había buenos desarrolladores con necesidad de capital para concretar proyectos.

“La oportunidad se encontraba en la parte baja del ciclo, cuando todos se salieron del negocio y nosotros tuvimos la visión de empezar, lo que nos ha permitido participar en la subida del ciclo del sector. Hoy en día tenemos 11 socios estratégicos con 29 proyectos en desarrollo, después de cinco años de trabajo”, explica Andreu Cors.

Gava ve un potencial importante en los mercados de las ciudades medias como Mérida, Veracruz, Querétaro, Tijuana y obviamente en Guadalajara, Monterrey y la ciudad de México.

Sebastián Garza T. comenta que el negocio de Gava ha estado en encontrar talento con el que comparten valores, y desarrollar una relación basada en confianza. El desarrollo inmobiliario llega una vez establecida la relación.

Roberto Cantú de Grupo Avante, uno de los socios desarrollares de Gava, destaca que valores como la honestidad, el trabajo en equipo, el respeto y la confianza son importantes en la relación que han entablado para hacer negocios entre ambas empresas. Por su parte, Federico Sada Rivero de Insar, agrega que la relación con Gava ha sido como la de una familia, pues tienen la certeza de que no les van a fallar.

Andreu resalta que los desarrolladores que buscan para fondear son empresas medianas o pequeñas que ya cuentan con algo de experiencia, y que se han capitalizado con dinero de amigos y familiares; “somos una oportunidad para llevar a sus empresas a otro nivel, los apoyamos en su crecimiento, en mejorar sus procesos e institucionalización, obteniendo más capital para desarrollar proyectos de mayor escala. Cuando ellos ya se encuentran desarrollando u operando, casi no tienen tiempo para originar nuevos proyectos, porque destinan más tiempo a estos dos aspectos; por ello, nosotros colaboramos consiguiendo tierra y estructurando los proyectos en la etapa inicial”, complementó.

Sebastián Garza T., agrega que “somos una mezcla entre un desarrollador y un fondo de inversión, vamos de la mano con nuestros socios desde un inicio ya sea apoyando en la búsqueda y negociación de tierra, enriqueciendo la etapa de planeación, u obteniendo los créditos puente, así como ayudando en la estructuración y las conexiones financieras. Muchos de nuestros socios nos agradecen la disciplina de nuestros proceso, ya que les ayudamos a poner orden en sus empresas y enfocarse en lo importante”.

GAVA AYUDA AL CRECIMIENTO DE LOS DESARROLLADORES

Entre las ventajas que encuentra Roberto Cantú Alanís al trabajar con Gava, enfatiza la velocidad de respuesta, la visión de negocio y el impulso constante a trascender y hacer una diferencia en el mercado. La realidad ha superado las expectativas, señala. “En todo momento ha sido enriquecedor: desde la calidad humana, el constante empuje por crecer aceleradamente el proyecto, la búsqueda por reducir riesgos, y su enfoque en aumentar la rentabilidad”.

Desde su perspectiva, Federico Sada Rivero de Insar, declara que llevan cinco años trabajando junto a Gava, y actualmente están desarrollando en conjunto cinco proyectos. “Fuimos los primeros socios formales de Gava, y ha sido una experiencia que nos ha sumado mucho valor, ya que ellos tienen muy clara la metodología y los indicadores que se necesitan para tomar buenas decisiones en la vida de los proyectos, lo cual ha complementado nuestras experiencias como desarrolladores”.

“Hay muchas ventajas que hemos encontrado al tenerlos como socios: son rápidos y concretos en la toma de decisiones, suman valor al armado del negocio y son muy buenos como generadores de nuevos negocios”.

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Nuevas marcas hoteleras buscarán posicionarse en el turismo de negocios

El producto interno bruto del sector turismo en México, al primer trimestre de 2015, aumentó 2.7% respecto al mismo trimestre de 2014; además, los 15 estados que no ofrecen destinos de playa contribuyen con cerca del 42% del personal ocupado, porcentaje menor al del personal ocupado en las entidades con litoral.

El 75% de la inversión nacional en inmuebles, instalaciones, equipos de transporte y de oficina se aglutina en 10 estados de la República Mexicana; incluso los activos turísticos del Distrito Federal tienen un valor equivalente al que poseen 23 estados con menor significación en este concepto, de acuerdo con el documento “Estadísticas a propósito del… día mundial del turismo” (27 de septiembre) emitido por el Inegi el pasado mes de septiembre de 2015.

Adicionalmente, datos presentados por la Secretaría de Turismo del gobierno federal en el documento “Resultados de la Actividad Turística” –resultados a septiembre de 2015-, se destaca que el ingreso de divisas por visitantes internacionales a México en el periodo enero-septiembre de 2015 registró 12 975 millones de dólares, y la llegada de turistas nacionales a cuartos de hotel en los 70 centros turísticos superó los 38.8 millones de personas, lo que representa un incremento de 4.1% con respecto al mismo periodo de 2014.

Ante estas cifras es natural que la oferta hotelera aumente de manera importante no sólo en los destinos de playa, sino incluso más en aquellos estados donde el turismo de negocios está teniendo gran presencia producto del sector industrial, automotriz e incluso energético. AccorHotels tiene un plan agresivo de crecimiento con marca ibis, y buscará cerrar negocios con alguno de los Fibras hoteleros para acelerar las inversiones; será por parte de Grupo Posadas que buscarán oportunidades con nuevas marcas.

ACCORHOTELS CON RITMO ACELERADO DE CRECIMIENTO

Las metas estimadas de la operadora hotelera de origen francés -llegar a 25 hoteles en operación y desarrollo para finales de 2015- se han cumplido exitosamente, y su más reciente inauguración en la ciudad de México fue el hotel ibis México Alameda. Prácticamente será para finales de 2017 cuando tengan en su red cerca de 47 hoteles en total, para lograr estas cifras se encuentran trabajando en conjunto con inversionistas privados e institucionales para el desarrollo de portafolios de hoteles bajo un esquema de administración y franquicia. Estos últimos cuentan con recursos disponibles y buscan proyectos atractivos con marcas sólidas y globales.

Captura de pantalla (326)Al respecto, Alexis Ralph, Director de Desarrollo para México de AccorHotels confirma que “mantenemos un plan de recimiento muy definido y agresivo principalmente con nuestra familia de marcas ibis (ibis hotel, ibis Styles e ibis Budget). En México contamos con 18 hoteles en operación, que suman más de 2 400 cuartos con tres marcas (Novotel, ibis hotel e ibis Styles), y cinco proyectos ya en construcción con aproximadamente 850 nuevas habitaciones que se van a adicionar a la red en los próximos años, incluyendo el primer ibis Budget ubicado en la Ciudad de México, y nuestra marca de lujo Sofitel”, señala.

“AccorHotels avanza sólidamente; tan solo en los últimos 12 meses realizamos cinco aperturas (ibis Styles Zona Rosa, ibis Los Mochis, ibis Culiacán, ibis México Alameda e ibis Querétaro). Al ser un operador hotelero, vamos de la mano con socios inversionistas, dándose el crecimiento principalmente con nuestra familia de marcas ibis. Por el momento estamos presentes en 13 ciudades y con las próximas aperturas tendremos presencia en 16 ciudades del país”, agrega.

El tipo de inversionistas con los que AccorHotels trabaja es variado, de tipo individual e institucional, algunos de ellos con amplia experiencia hotelera y otros que incursionan por primera vez en el sector, buscando una inversión hotelera como parte de la diversificación de su portafolio, siempre acompañados por un grupo global que ofrezca marcas fuertes y servicios centralizados de valor agregado.

“Afortunadamente, nuestros socios inversionistas que ya son propietarios de hoteles con nuestras marcas nos piden repetir proyecto, lo cual es muy importante para nosotros, porque significa que nuestros productos y marcas entregan rendimientos que los socios aprecian. Ahora estamos en pláticas avanzadas con Fibras y fondos de inversión para el desarrollo a corto plazo de portafolios de hoteles que permita lograr un crecimiento acelerado”, revela Alexis Ralph.

El directivo agrega que algunas de las razones para buscar este crecimiento son el potencial que tiene México y la baja penetración, comparado contra otros mercados de las cadenas internacionales, lo cual es una oportunidad para ellos. Además, se ha observado mucho dinamismo en la economía, significando una mayor demanda de hospedaje no sólo en el segmento económico, sino también medio y de lujo, pues al contar con 17 marcas a nivel mundial, se ofrecen soluciones.

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IBIS SERÁ LA MARCA FUERTE EN MÉXICO

“En el segmento económico, Ibis hotel es una marca estandarizada, ideal para proyectos nuevos e inversionistas que teniendo un terreno, deseen desarrollar un hotel, buscando una estructura de costos bien definida. Con el mismo posicionamiento, Ibis Styles es la marca no estandarizada y más flexible creada para conversiones hoteleras y proyectos cuyo uso inicial no fuese hotelero. El mayor potencial de crecimiento lo estamos enfocando en la familia ibis ofreciendo esquemas de administración y franquicia. Estamos introduciendo la marca ibis Budget en la Ciudad de México, con un proyecto que será todo un éxito y permitirá un despliegue rápido de la marca. Nuestro plan de desarrollo a tres años contempla que cerca del 80% de nuestra red se concentre en la familia ibis. Con respecto al segmento de lujo, buscamos crecer con la marca Sofitel en mercados bien definidos en la República Mexicana, como lo son: Ciudad de México, Los Cabos, Riviera Maya (Cancún) y posiblemente Riviera Nayarit”, explica Alexis Ralph.

LLEGA EL HOSPEDAJE DE LUJO A REFORMA

La marca Sofitel tiene presencia en los cinco continentes y 41 países, por lo que AccorHotels veía la necesidad de establecerse en la ciudad de México. Entre algunas de las ventajas que tiene este desarrollo es la ubicación, pues estará sobre Paseo de la Reforma, a una cuadra del Ángel de la Independencia; contará con 289 habitaciones incluyendo un componente importante de suites y amenidades de primer nivel.

POSADAS COMIENZA CON FIESTA INNLOFT Y CONTINUA NEGOCIOS CON FIHO

Grupo Posadas detectó un nuevo nicho de oportunidad al evolucionar uno de sus conceptos hoteleros enfocado al viajero de negocios, extendiendo así el alcance de la marca Fiesta Inn para dar servicio a los viajeros de larga distancia, donde los huéspedes tienen un estilo de vida que requiere hospedaje mayor a cinco días; así surge la marca Fiesta InnLoft.

La estrategia de crecimiento de esta marca es aprovechar el potencial generado por el crecimiento del sector automotriz y los crecimientos derivados del sector energético, por ello consideran abrir inmuebles de Fiesta InnLoft sólo en ciudades clave con un importante desarrollo industrial. Se contempla la apertura de tres hoteles más en los próximos cinco años.

La marca Gamma -la más joven de Grupo Posadas- surge como respuesta a un exitoso plan de negocios que conjunta visión y liderazgo como una nueva forma de hacer hotelería. Ésta es la primera marca de Posadas que incursiona en el modelo de franquicia, por lo que permite una fácil conversión de hoteles ya existentes, adquiriendo el respaldo del Grupo y el sabor de la hotelería local.

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HOTELERÍA DESDE LA PERSPECTIVA DE POSADAS

Captura de pantalla (325)Posadas continúa con su robusto plan de desarrollo, que contempla acuerdos para operar 39 nuevos hoteles con 6 053 cuartos. De la inversión total de 588 millones de dólares, Posadas contribuirá con el 18%, e inversionistas independientes con el 82% restante, representando un 27% un incremento en la oferta de cuartos. Las aperturas estarán en operación antes de junio de 2017.

“En México hay 2.7 habitaciones hoteleras por cada mil habitantes, muy por debajo de las 15.5 de Estados Unidos y 8.6 de Reino Unido. Estimamos que Posadas puede llegar a una oferta de 50 mil cuartos al 2020; es decir, se agregarán 28 mil a los números existentes.

El reto tanto para la industria como para Grupo Posadas está en la consolidación de nuevos clientes, quedándonos mucho terreno por abarcar en el mercado asiático; esperamos que este turista considere los destinos de México como gran opción para pasar su tiempo vacacional”, afirma Jesús Viveros, Gerente de Relaciones Públicas de Grupo Posadas.

“Con el objetivo de reducir el riesgo, bajar el nivel de deuda y aumentar los márgenes de ganancia, nuestro plan de acción en este 2015 se enfocó en realizar inversiones para la operación y no para inmuebles. Únicamente 25% de los hoteles pertenecen a Posadas; respecto al 75% restante, 50% es inversión de empresarios independientes y 25% de los Fibras. Cuando estaban arrancando los Fibras, particularmente Fibra Hotel, vendimos los Fiesta Inn y Hoteles One. Los Fibras ayudaron a poner en marcha nuestra estrategia, porque gracias a estos recursos tuvimos una reducción de pasivo y bajamos alrededor del 40% de deuda”, detalla Jesús Viveros.

RLH PROPERTIES VA POR HOSPEDAJE DE LUJO EN MÉXICO

Paseo de la Reforma se prepara para consolidarse como una de las avenidas más importantes no solo en imponentes torres de oficinas sino en cuanto a oferta hotelera, en el caso del turismo de lujo, Four Seasons ha hecho remodelaciones en el inmueble para ofrecer un producto totalmente renovado a los huéspedes y para que los clientes locales descubrieran los nuevos centros de consumo con los que cuenta el hotel como son: Fifty Mils, Il Becco, El nuevo restaurante, Pan Dulce y Gentlemen´s Tonic; además así se genera un sentido de comunidad entre los huéspedes extranjeros y locales.

Captura de pantalla (329)RLH Properties –dueños del hotel Four Seasons ciudad de México desde mayo de 2013- hicieron una renovación del inmueble como parte del Plan de negocios de la adquisición del hotel el cual contempla la mejora del producto y por ende, su competitividad y resultados. El monto que se invirtió ascendió a US$16.5M incluyendo la inversión realizada por parte de algunos inquilinos de espacios comerciales dentro del hotel, la renovación está en la fase final y abarcó las 240 habitaciones, así como las áreas públicas incluyendo la adición de un restaurante operado pro Becco que lleva varios meses abierto, señaló Jerónimo Bremer en entrevista.

“De los ocho pisos prácticamente seis están concluidos así como el lobby y el jardín que es uno de los grandes atractivos, por lo que ya quedó totalmente financiado. Esperamos que para inicios de 2016 esté listo en su totalidad el hotel”, explicó Jerónimo Bremer, miembro del consejo y director general de RLH Properties.

Por su parte, René Aguado, director de ventas y mercadotecnia en el hotel Four Seasons destacó que la renovación comenzó en julio de 2014 “se han remodelado la mayoría de las habitaciones, lobby, porte cociere, salones, bar, jardín central y patio, así como el spa.

Recientemente, RLH Properties realizó una oferta pública por 451 millones de pesos que representa 42.14% del capital social al respecto, Jerónimo Bremer explicó que “nuestra oferta fue restringida a inversores calificados, entre los que participaron Activos Turísticos de México – accionista mayoritario-, dos Fondos de Goldman Sachs, TPG-Axon Capital, Fondos de pensiones y equipo de gestión con una participación importante, además de familias que se consideran inversores calificados”.

Con los recursos obtenidos se financiará el hotel One & Only Mandarina en la Riviera Nayarit que se desarrollará en un terreno de aproximadamente 34 hectáreas ubicado cerca de Punta Mita y dentro del desarrollo turístico La Mandarina de 265 hectáreas –propiedad de Activos Turísticos de México, principal accionista de RLH-, está contemplado que el hotel cuente con 135 habitaciones, distintos restaurantes, spa y centro de convenciones con altos estándares de calidad para un hotel de ultra lujo que define la marca One & Only, destacó Jerónimo Bremer. “

Los hoteles que tenemos o desarrollaremos tienen una gran ubicación, son gestionados por marcas con mucho prestigio que dan exclusividad regional y en México ha habido poca oferta hotelera. No interesan las plazas de ciudad de México, Puerto Vallarta, Los Cabos, Riviera Maya y Nayarit, en esta última vemos que las tarifas son buenas y no hay oferta en los últimos 7 u 8 años”, afirmó Jerónimo Bremer.

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El Retail y los Centros Comerciales de lujo en América Latina: entrevista a Carlos Jereissati Filho

“América Latina es una región frustrante para la industria del lujo”, dijo Rob Walker Consulting Analyst en el blog de Euromonitor el año pasado; y esto es más cierto en 2015. “Los brasileños, por ejemplo, se encuentran entre los que más gastan en el mundo cuando se trata de moda y de belleza; sin embargo, la demanda de bienes de lujo es débil en comparación, al menos en su país”, añadió. Es una historia similar en toda la región.

Actualmente, México es sin duda el mercado número uno de lujo entre los países latinoamericanos. El mercado mexicano de hecho ha jugado un papel secundario al de Brasil desde hace bastante tiempo. México es la segunda economía más grande de América Latina, el segundo país más poblado y el mercado con el segundo mayor número de millonarios y multimillonarios.

Para situar la situación en un contexto global, hablemos de algunas cifras: el mercado de lujo de Brasil totalizó menos de 5 mil millones de dólares en 2013, en comparación con los más de 75 mil millones de dólares en los Estados Unidos. En el mismo año 2013, Brasil y México ocuparon el quinto y sexto lugares en el mundo respectivamente, en términos del tamaño de la población de nivel socioeconómico “A”. Se estima que el mercado mundial del lujo alcanzó los 245 mil millones de dólares en 2014, y Asia sigue siendo la región con las mayores tasas de crecimiento.

La expansión en el sector de retail de lujo en el continente ha producido para el mundo, algunos de los mejores ejemplos en materia de centros comerciales: Antara Polanco, el centro de uso mixto desarrollado por Javier Sordo Madaleno en la Ciudad de México hace diez años, estableció un estándar en el mercado mexicano, tal vez sólo disputado por La Isla de Cancún, desarrollado por GICSA, la firma de la familia Cababie. Hace cinco años, Luis Emilio Velutini del Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI) desarrolló Blue Mall Santo Domingo, que tal vez tuvo un comienzo difícil, pero ahora es el principal destino de lujo de compras en la región del Caribe. En Panamá, Multiplaza Pacific, desarrollado por Grupo Roble de la familia Poma, fue el jugador dominante hasta abril del presente año, cuando Soho Panamá, el nuevo centro comercial de lujo desarrollado por Grupo Wisa de Abdul Waked, se inauguró. En Chile CorpGroup está desarrollando Casa Costanera, que espera unirse a este selecto grupo de centros comerciales de lujo. Y recientemente fue inaugurado Maison Boggiani, el nuevo emprendimiento de Belén Vierci en Asunción, Paraguay, un pequeño centro comercial de lujo en el país Guaraní.

Pero si existe un grupo que personifica al sector retail de lujo en nuestro continente, ese es el brasileño Iguatemi. Los propietarios de Iguatemi São Paulo, uno de los centros comerciales brasileños más antiguos en operación y ubicado en barrio Jardins de São Paulo y de JK Iguatemi, inauguraron su última versión de lujo en 2012, con más de 200 tiendas en 36,000 m2 de GLA. JK Iguatemi es la culminación de dos décadas de incansable trabajo para llevar las mejores marcas de lujo globales a Brasil.

Para esta edición, tuve la oportunidad de entrevistar a Carlos Jereissati Filho, CEO de Iguatemi, quien fue bautizado en un reciente artículo como “el hombre que trajo el lujo a Brasil”. Carlos compartió con nosotros algunos datos interesantes de su empresa y del sector en Brasil, además de sus planes futuros:

JORGE LIZÁN (JL): CARLOS, ¿QUÉ ES LO QUE HACE A IGUATEMI DIFERENTE DE OTRAS COMPAÑÍAS DE LUJO?

INMOBILIARE-92-275CARLOS JEREISSATI FILHO (CJF): Los centros comerciales brasileños son considerados instituciones poderosas, las cuales pueden influenciar la actitud del consumidor hacia el lujo. El centro comercial es donde la gente compra, come, socializa y realiza una variedad de necesidades diarias. Los centros comerciales de Iguatemi ofrecen todas las comodidades de seguridad, comodidad e integración de las tiendas en un solo lugar, con muchos espacios al aire libre y zonas verdes que facilitan la interacción entre ciudad y comunidad. JK Iguatemi es nuestro último proyecto icónico en São Paulo, y en él se abrieron las primeras tiendas de marcas muy importantes en el continente, tales como: Goyard, Lanvin, Top Shop, Sephora y Miu Miu. Esto hace que JK Iguatemi sea un pionero en el país. En JK Iguatemi, trajimos las últimas tecnologías a un espacio múltiple y diverso para integrar ciudad y comunidad; también lanzamos por primera vez, un programa muy exitoso de arte público de gran escala dentro de JK Iguatemi, donde se presentan obras selectas de reconocidos artistas internacionales y brasileños.

JL: CARLOS, ¿POR QUÉ ALGUIEN VIAJARÍA A BRASIL PARA ENCONTRAR ARTÍCULOS DE LUJO?

CJF: Los turistas que visitan Brasil pueden mezclar el turismo con actividades como la cultura, la gastronomía, el arte y exposiciones en Iguatemi. Ellos se sienten atraídos por todas las experiencias que los centros comerciales tienen que ofrecer; por supuesto, además de la naturaleza y los campos de golf de Brasil. Los latinoamericanos somos seductores por naturaleza; tenemos energía constante y un intenso amor por la vida; valoramos la belleza y la sensualidad. Los sudamericanos somos muy creativos, siempre en la búsqueda de nuevas ideas y maneras para expresarnos; éstas son cualidades a las que las empresas prestan atención al entrar en el mercado sudamericano. Cuando los turistas compran en Brasil pueden encontrar las marcas de lujo que también encuentran fuera de Brasil, pero en Brasil tendrán una experiencia de compra única.

JL: CARLOS, ¿CÓMO ES QUE LAS MARCAS SE VUELVEN PARTE DE IGUATEMI?

CJF: Iguatemi es el único centro comercial en Brasil que tiene todo un equipo dedicado a la mezcla comercial (tenant mix). Nos enorgullecemos del conocimiento que nuestro equipo tiene del mercado y nuestros clientes; nuestra gente busca las tendencias, identifica las oportunidades, establece relaciones con las marcas tanto a nivel local como internacional, para asegurarse de que nuestra mezcla sea la mejor en Brasil.

Además, proporcionamos una plataforma de 360 grados para las marcas, ayudándoles a conectar con los recursos locales si es necesario, o actuando como una incubadora para ellos. Brasil es un país complicado de entrada, debido a los altos impuestos de importación, un sistema tributario complejo y leyes laborales difíciles, pero la base de clientes de lujo está aumentando cada día con el crecimiento de la clase media. Cada marca de lujo quiere estar aquí, pero ciertamente es caro y complicado, por lo que hemos creado la división I-Retail para ayudar a suavizar el aterrizaje de las marcas en el país, para forjar relaciones reales y actuar como un puente entre ellos e Iguatemi. Las grandes empresas como Louis Vuitton, Prada, Tiffany & Co, entre otras del nivel, han entrado en el mercado directamente, pero ellos sí pueden permitirse la curva de aprendizaje.

Al tomar la decisión de entrar en un país es importante encontrar a un buen socio: la imagen de la marca y su ADN deben de ser protegidos y debidamente comunicados, y los productos deben ser presentados con los mismos estándares que aplicarían en sus mejores tiendas flagship del mundo. Decenas de marcas han contactado a Iguatemi y nos han dicho que pueden entrar a nuestros centros comerciales ya que no tienen un socio adecuado en Brasil. La misión de la I-Retail
es ayudar a operar, orientar y ayudar a preservar la identidad de la marca y la productividad, permaneciendo fiel al ADN de cada una. Queremos trabajar como socios de las marcas para ayudarles a crecer.

INMOBILIARE-92-277JL: CARLOS, ¿CUÁLES SON LOS PLANES PARA ESTE AÑO?

CJF: Grupo Iguatemi se está expandiendo y tendrá 17 centros a finales de 2015. Vamos a seguir mejorando nuestros centros. Recientemente hemos llevado a cabo expansiones en Campinas y Porto Alegre, y eso nos permitirá darle la bienvenida a más marcas de lujo. También entramos en el segmento Outlet en algunas regiones del país, por lo que las marcas premium podrán estar disponibles a precios más bajos. Actualmente contamos con un centro comercial y dos outlets adicionales en desarrollo.
Brasil aún se encuentra en proceso de maduración. El robusto crecimiento de la clase media crea el ambiente perfecto para los consumidores que quieren acceder a lo que es diferente y quienes se quieren dar un pequeño lujo. El mercado de lujo todavía tiene mucho espacio para crecer en nuestro país y en otros países de la región.

JL: CARLOS, ¿QUÉ TENDENCIAS CREES QUE VIENEN PARA LA INDUSTRIA DEL LUJO?

CJF: Debido a la Internet, los consumidores tienen acceso a todo el mundo y están mucho más informados de las tendencias globales. El Internet se ha extendido rápidamente, pero el mundo real se está convirtiendo en algo muy sofisticado y es nuestro deber mejorar constantemente nuestro nivel de servicio.

El mercado de consumo de lujo cambió y evolucionó de forma espectacular. En los últimos años, ha habido un crecimiento exponencial de la demanda de lujo, que nos ha permitido introducir las marcas globales más importantes en el país. Los brasileños todavía están descubriendo los placeres que los consumidores en otras geografías han tenido por mucho tiempo. Tomó un tiempo para que la economía evolucionara en Brasil antes de la reciente aparición de una clase media. Hace veinte años, comprábamos todo fuera del país, ahora los brasileños consumimos más cerca de casa.

Durante el mes de marzo, hablé sobre el futuro de este sector en el Luxury Lab Summit en São Paulo -un evento que el año pasado tuvo lugar en la Ciudad de México, y en esta ocasión en Brasil por primera vez.

JL: CARLOS, ¿PODRÍAS COMPARTIR CON NOSOTROS ALGUNOS MOMENTOS IMPORTANTES EN TU CARRERA, TUS LOGROS, REVESES Y DESAFÍOS?

CJF: Como director general de Iguatemi, uno de mis logros de mayor orgullo fue en 2007, cuando debutó Iguatemi con sus acciones en la Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). Estamos orgullosos de ser clasificada como la ubicación comercial más valiosa en Latinoamérica por Cushman & Wakefield, y tenemos los más altos niveles de ventas por metro cuadrado en Brasil. Los retos que enfrentamos son que Brasil es un país complicado para entrar, como expliqué. La base de clientes de lujo está aumentando cada día con el crecimiento de la clase media, pero aunque hemos sobresalido en llevar las marcas de lujo al país, nuevos retos aparecen y estamos trabajando todos los días para asegurarnos de que Iguatemi e I-Retail mejoren y sean más eficientes para ayudar a la entrada de marcas en Brasil.

JL: CARLOS, ¿QUÉ PUEDE OFRECER BRASIL AL MUNDO EN ARTÍCULOS DE LUJO, QUE NADIE MÁS PUEDE HACER?

CJF: Culturalmente los brasileños tendemos a ser buenos anfitriones, y hay un muy fuerte énfasis en el servicio de alto nivel; ésta es una característica muy brasileña. Somos reconocidos por nuestro excelente servicio al cliente y por nuestra relación íntima con la clientela, lo que es diferente a muchas culturas alrededor del mundo. Los brasileños somos también muy sociales. Nuestros centros comerciales son plataformas para el ocio, y para la vida de la comunidad y de la familia. Tratar bien a nuestros clientes y cultivar la cercanía con ellos ha sido de suma importancia. Además, nuestros eventos, personal shoppers, conserjes, salones han contribuido a crear un ambiente acogedor

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JL: CARLOS, ¿QUÉ EXPERIENCIA DA IGUATEMI A SUS CLIENTES?

CJF: Uno de nuestros últimos desarrollos es una casa que hemos construido junto al emblemático Iguatemi São Paulo. Es un espacio privado, muy bonito, que utilizamos para entretener a nuestros clientes y donde ellos pueden interactuar con diseñadores, artistas e invitados importantes. La casa muestra una bella colección de arte y diseño brasileño e internacional contemporáneo. Cuando el Museo Gucci abrió su primera exposición fuera de Italia en JK Iguatemi en 2014, fuimos anfitriones de una cena privada para celebrar la ocasión en la casa con los invitados internacionales.

El Grupo de Iguatemi también quiere dar a los clientes experiencias culturales mediante el patrocinio y el apoyo a algunos de los eventos más importantes en el mundo del arte brasileño, como la Bienal de São Paulo, exposiciones en museos importantes, SPArte y SPArte-Foto, además de apoyar activamente las adquisiciones de varios museos nacionales.

Además, ofrecemos una amplia gama de espacios para grandes eventos y ocio. Por ejemplo, JK Iguatemi cuenta con un complejo de lujo de Cinépolis con 8 salas de proyección con tecnología de última generación, entre ellos dos cines en 3D, un teatro IMAX y el primer cine 4D del país. Los camareros están disponibles para atender a los visitantes hasta el final de los cortos, y hay un menú de platos especiales de alimentos desarrollados exclusivamente para el JK Cine. El teatro 4D tiene 250 asientos e introduce una serie de experiencias sensoriales, como viento, luces y olores.

Queremos proporcionar una experiencia más allá de la compra: utilizamos la tecnología para hacer la experiencia de compra en Iguatemi más atractiva y diferenciada. Hoy en día es posible capturar información sobre los clientes que vienen a comprar en Iguatemi a través de Wi-Fi, I-beacons y las aplicaciones móviles. Después podemos utilizar la información capturada para desarrollar campañas de marketing personalizadas y dirigidas a grupos específicos (geofencing). Hemos instalado también asientos tipo museo con iPads y los auriculares conectados para complementar la historia detrás de nuestro programa de arte. Hay obras de arte exhibidas en todo el centro comercial, que construyen una verdadera experiencia de museo. Los artistas expuestos en la Colección Iguatemi incluyen Rikrit Tiravanija, Rivane Neuenschwander, Sarah Morris, Lisa Oppenheim, Daniel Steegman Mangrané, Jeppe Hein, Rirkrit Tiravanija y Marepe, Chiara Banfi, Albano Afonso, Rivane Neuenschwander, Detanico y Lain y Marino Hugonnier.

JL: CARLOS, ¿EN DÓNDE MÁS VES QUE SE ESTÉ DESARROLLANDO EL SECTOR DE LUJO?

CJF: Los países BRIC son atractivos para los retailers de lujo debido al crecimiento de su clase media. Hablo sobre todo de Brasil, donde hay 100 millones de personas que actualmente se consideran en esta categoría, frente a los 50 millones que había sólo hace algunos años. Al final de 2014 había 120 millones, o 60% de la población; esto representa un crecimiento muy alto, lo que no está sucediendo en otras partes del mundo. Con la economía brasileña en expansión, el mundo está buscando invertir en Brasil y tiene sentido.

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Cushman & Wakefield se fortalece a nivel mundial

El mercado inmobiliario se encuentra en su mejor momento, no sólo desde la perspectiva de metros cuadrados de construcción, generación de empleos directos e inversiones. Una parte muy importante en la maquinaria del crecimiento de las empresas y países, son las empresas de servicios inmobiliarios, y una de ellas es Cushman & Wakefield, quien anunció recientemente la adquisición de DTZ para dar un paso estratégico en crecimiento y cobertura de servicios.

Con la fusión de ambas empresas, el nuevo Cushman & Wakefield conjunta lo mejor de las dos organizaciones para configurar un total combinado de 5,000 millones en ingresos, más de 4.3 millones de pies cuadrados bajo administración, y 191,000 millones de dólares en transacciones anuales; todo, bajo la batuta de Brett White.

Captura de pantalla (193)En entrevista, Víctor Manuel Lachica Bravo, quien fue ratificado como Presidente & CEO de México y América, se muestra complacido al mencionar que “con esta fusión reforzaremos nuestra presencia como líder en todos los mercados; antes teníamos gran participación en Canadá, México, Estados Unidos y Sudamérica, pero en Europa y Asia era menor. Hoy, con la unión de DTZ, que ha mostrado un buen crecimiento en los mercados que nos faltaban, tendremos mayor fuerza para participar en ellos. Asimismo, reforzamos servicios con la fusión –administración, valuación y brokerage-, tanto como cobertura geográfica. Estamos duplicando el tamaño en cuanto a profesionales e ingresos, y así haremos economías de escala que nos permitirán reinvertir una gran cantidad de dinero en el crecimiento de la empresa; esta fusión nos hará más eficientes y cubriremos más mercado”, enfatizó.

Víctor Lachica compartió que oficialmente el 2 de septiembre se dio a conocer la fusión; desde entonces han invertido más recursos y comenzado a tener interactividad con Estados Unidos y Europa. Adelantó que la estructura organizacional cambiará de piramidal a un modelo de matriz, aquí habrá jefes de servicios específicos y de regiones para garantizar una mayor atención en cada producto.

Aunque Cushman & Wakefield tiene presencia en los nichos turístico, comercial, residencial y de oficinas, es en este último donde cuentan con un mayor número de usuarios internacionales. “Los socios de oficinas corporativas esperan tener un mismo nivel de calidad, pero no sólo en cuanto al producto que es la oficina física, sino a lo largo del proceso -desde la revisión, comparación, cierre y uso de un espacio. En este proceso brindamos el servicio completo, desde que surge la inquietud por cambiar de instalaciones, apoyamos a los clientes a vender la idea en cuanto al concepto corporativo, y luego ayudamos a buscar el tipo de edificio, entregamos las llaves y llevamos la administración a futuro”, explicó el Presidente & CEO de México y América.

Además, destaca que los bienes raíces son una parte fundamental en la vida de las personas, y esa es la razón por la que el slogan ha cambiado. “¿Qué quiere Cushman & Wakefield ahora? Cambiar la forma en que la gente compra, que la gente vive y que la gente trabaja”; si las personas tienen un espacio mejor para comprar, vivir y trabajar, su vida será mejor.Captura de pantalla (194)

Conocedor del mercado inmobiliario, Víctor Lachica añade que las personas hoy en día buscan socios de verdad, por eso él tiene personas trabajando en las oficinas de los clientes de tiempo completo. Los americanos le llaman implant, eso significa tener a alguien del equipo de Cushman & Wakefield todo el tiempo para manejar una región o país, dependiendo de la complejidad y número de inmuebles que tenga el cliente.

El apoyo que brinda Cushman & Wakefield podemos explicarlo en casos como el de una empresa que necesite valuación de inmueble para Colombia, por ejemplo; vender una planta en Guadalajara, y conseguir una nueva en otro lugar; y que además, para el crecimiento en otros países, necesite localizar nuevas sedes. En casos como éste, el crecimiento no es sólo del cliente, sino de ambos como socios.

“Después del capital humano, lo más caro para una empresa es el costo de operación del inmueble –renta o compra de oficinas, bodegas o locales comerciales. Con el nuevo Cushman traemos una inversión muy importante en el tema de sistemas, tecnología y manejo de información a nivel mundial, por lo que ahora verán el mismo formato de comparativa de edificios en los países donde tengamos presencia”, concluyó Víctor Lachica, Presidente & CEO de Cushman & Wakefield.

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Retailers latinoamericanos expandiéndose globalmente

En la actualidad, Latinoamérica es uno de los destinos principales de retailers, pero algo que pocas personas han reportado es el hecho de que Latinoamérica también es el origen de conceptos de retail novedosos, los cuales se están expandiendo internacionalmente, convirtiéndose algunas en referentes de un sector específico.

Algunos ejemplos dignos de mencionar: Kidzania es el líder mundial en parques temáticos para niños con presencia en 16 países de 3 continentes, y acaba de abrir su último parque en el famoso centro comercial Westfield London; Cinépolis es la cuarta cadena de cines del mundo, con presencia en la mayoría de los países Latinoamericanos, Estados Unidos, India y recientemente compraron la cadena española Yelmo; Juan Valdez Café es el concepto de cafeterías de la Federación Nacional de Cafeteros de Colombia y cuenta con 300 unidades en 13 países de Latinoamérica, Estados Unidos, Europa y el Medio Oriente; Pollo Campero, la marca de pollo frito fundada por Dionisio Gutiérrez en Guatemala, actualmente tiene cerca de 300 tiendas en Latinoamérica, Europa, Medio Oriente, Asia y cerca de 50 en los Estados Unidos. Así mismo, hay algunas marcas Latinoamericanas que prácticamente se han vuelto de culto en mercados internacionales, como las sandalias brasile- ñas Havaianas, la argentina de artículos inspirados en el Polo, La Martina, y la brasileña de zapatos de plástico Melissa. Otros conceptos Latinoamericanos también han sido exitosos en mercados globales como los peruanos Tanta y Michèlle Belau, que acaba de abrir una tienda en Dubai; Freddo de Argentina, que al final del año pasado abrió dos tiendas en los Estados Unidos; el brasileño O’Boticario, y el colombiano Totto, que cuenta con 510 puntos de venta en 35 países.

Recientemente tuvimos la oportunidad de platicar con algunos de los ejecutivos que han logrado estos posicionamientos, quienes nos compartieron información sobre los países donde tiene presencia su marca, los mercados a conquistar, sus orígenes, su clave de éxito, su sistema de franquicia, sus retos y desafíos, y sus perspectivas a futuro. Esto es lo que nos dijeron:

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Arturo López Martín

Chief Investment Officer

Ciudad de México / Mexico City

 

 

Persona apasionada de su trabajo, convencido en el poder de la educación como agente de cambio y creyente en el trabajo de equipo para alcanzar objetivos y multiplicar resultados.

Cinépolis opera en 13 países: México, Estados Unidos, Guatemala, Honduras, El Salvador, Costa Rica, Panamá, Perú, Colombia, Chile, Brasil, España e India. Queremos consolidar los mercados donde operamos actualmente, y buscar continuamente nuevas oportunidades de negocio.

Cinépolis surgió en 1971 en la ciudad de Morelia, Michoacán, en México. Fundada por el Lic. Enrique Ramírez Miguel y por su hijo, el Ing. Enrique Ramírez Villalón, quienes lograron evolucionar una empresa familiar a compañía multinacional, y que actualmente se ha convertido en la cuarta cadena de cines más importante a nivel mundial; la número uno sin contar cadenas estadounidenses.

Cinépolis es una empresa que ha aprendido a adaptar su concepto a los diferentes países, una empresa que constantemente innova y con una orientación al cliente y al servicio. No opera bajo el esquema de franquicias; es dueño de la mitad de sus inmuebles y con otros opera bajo el formato de arrendamiento.

Hoy, el entrar a España nos da la oportunidad de ingresar al mercado europeo, iniciando en un país afín a México. Los retos son similares a los que hemos enfrentado en otros mercados: regulaciones, aranceles, cultura, competencia, diferencias en los gustos de películas, programaciones diferentes, diferencias en hábitos de consumo, etc.

Cinépolis continuará creciendo a la vanguardia de nuevas tecnologías, contenidos, proyección, sonido, y continuando su estrategia de crecimiento mientras enfrenta desafíos en mercados maduros o mercados saturados. Hoy crecemos a la par dentro y fuera de México, a un ritmo de 200 salas locales y otro tanto en el resto de los territorios, pero seguramente en el 2025, el crecimiento en salas será mayor fuera de México. El crecimiento continuará siendo tanto orgánico como a través de adquisiciones.

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KIDZANIA

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Xavier López Ancona

Presidente y Fundador / President and Founder

Ciudad de México /Mexico City

Mexicano y apasionado de México. Si KidZania llegara a ser recordada en el futuro, le gustaría que fuera porque se trata de una idea de mexicanos, que nació en México y que lleva orgullosamente el nombre de México a todo el mundo.

Hoy hay 19 ciudades KidZania abiertas en 16 países: México, Japón, Indonesia, Portugal, Emiratos Árabes Unidos, Corea del Sur, Malasia, Chile, Tailandia, Kuwait, India, Egipto, Turquía, Arabia Saudita, Brasil y Reino Unido. Hoy hay 7 más en diferentes etapas de desarrollo en ciudades como Manila, Moscú, Singapur, Busán, Nueva Delhi, Doha y Johannesburgo. KidZania Manila se convertirá en la 20ª ciudad KidZania este julio de 2015. Estamos en negociación con un grupo importante en China, y explorando oportunidades en Francia, Canadá, Nueva Zelanda, Australia, Alemania y la región de Benelux (Bélgica, Holanda y Luxemburgo).

KidZania es una de esas ideas que evolucionan sobre sí mismas. Todo el mundo piensa que la gente un día se despierta con una gran idea, que se enciende un foco de manera inesperada. En el caso de KidZania, no fue así. Hace casi 18 años, un amigo mío muy cercano, que importaba juguetes de Estados Unidos, llegó con la idea de hacer una pequeña guardería similar a una que él había visto en Carolina del Norte, donde tenían un supermercado y un hospital muy chiquitos, con todo de madera. No eran más de 200 m2. En ese entonces yo estaba a cargo del área de capital de riesgo en GE Capital y la idea no llamó mi atención. Pero mi amigo fue muy insistente, así que cada vez que platicábamos sobre ello, la idea iba evolucionando. Así fue como se planeó hacer “La Ciudad de los Niños”, en un espacio mucho más grande (4,500 m2 de superficie en dos niveles, con un total de casi 8,000 m2 de construcción), invitar a marcas a participar y hacer las actividades para los niños lo más apegado posible a la realidad. Con el crecimiento y expansión internacional tuvimos que buscar otro nombre para nuestra marca, pues aunque “La Ciudad de los Niños” explica nuestro concepto a la perfección, no dice mucho en Japón, ni en Arabia. Tuvimos que buscar un nombre internacional y fue así como surgió “KidZania”, que significa “La tierra de los niños buena onda” (Kid viene del alemán kinder y significa niños y niñas. Ania viene del latín y significa tierra o lugar de. La Z la tomamos de la palabra anglosajona Zany, que significa alocado, increíble, cool).

El concepto de KidZania se basa en el juego de rol, en jugar a ser adultos. Esta es la forma más antigua de juego que se conoce y es totalmente universal y atemporal. Lo que KidZania hizo fue tomar esta idea del juego de rol llevándola a su máxima expresión. Para ello, construimos una ciudad entera a la escala de los niños, con diferentes áreas y todos los elementos que permitan a los niños el juego de rol de manera muy sofisticada y lo más apegado a la realidad posible.

Nuestro sistema de franquicias es tradicional. Seleccionamos sólo a un licenciatario/franquiciatario por país o territorio, los cuales pagan cuota territorial y cuota por parque. Las regalías son del 5% del total de las ventas (incluye venta de tickets, alimentos y bebidas, merchandising, fotografía, eventos especiales, grupos escolares e ingresos por patrocinio de las marcas que participan en el proyecto). En México, todos los centros de KidZania son enteramente desarrollados y operados por nosotros. Estados Unidos, por su parte, es un mercado muy especial: sofisticado, exigente y competitivo, donde podríamos abrir hasta 14 parques, con una inversión unitaria de 30 mdd aproximadamente, por lo que en este mercado decidimos no franquiciar, sino buscar un socio estratégico.

Nuestra misión es llevar KidZania al mayor número posible de niños en todo el mundo. China y Estados Unidos son los dos mercados más importantes que aún nos falta por atacar. Buscamos también la manera de monetizar una ciudad KidZania virtual, en la que podamos extender la experiencia dentro del parque al mundo virtual y de regreso. Esto nos permitiría acceder a más niños en ciudades pequeñas o en áreas remotas. Por último, estamos ya evaluando varias propuestas para llevar KidZania a otros medios, como juguetes educativos, programas de televisión, comics, series animadas y películas.

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CINEMEX

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Jaime Rionda Marin-Foucher

COO & CDO

Ciudad de México / Mexico City

 

 

Emprendedor, altamente enfocado a los resultados y con visión de largo plazo en la industria. Cree en el trabajo en equipo y en darle a su gente la capacidad para tomar decisiones y hacerse responsables por los resultados.

Actualmente operamos sólo en México, pero ya tenemos contratos firmados en Estados Unidos y estamos comenzando nuestra expansión por centro y Sudamérica. Nuestro principal enfoque está en el continente Americano, pero si apareciera una oportunidad en Europa, en países con lenguas Latinas, podríamos considerarlo.

El primer complejo Cinemex abrió en 1995 en Altavista, al sur de la Ciudad de México. En 2002, la empresa se vendió a la canadiense ONEX, y en 2004 se vendió nuevamente a Carlyle Group. A principios del año 2009 fue adquirida por Entretenimiento GM de México, su último y actual propietario.

El servicio que damos en nuestros complejos ha sido la clave de nuestro éxito. Hemos desarrollado programas de capacitación virtuales en cada uno de nuestros cines y hemos estandarizado procesos que nos permitan atender mejor a nuestros invitados. Otra ventaja competitiva importante es la calidad de nuestros alimentos, que por mucho son los mejores de la industria en términos de calidad.

Las oportunidades están en el concepto de lujo; en México tenemos una ventaja competitiva en ese nicho al tener más de 8 años operando el concepto. En este mismo sentido, vemos un mercado desatendido en Estados Unidos para una población que tiene un alto poder adquisitivo. Los desafíos son llevar los estándares de calidad que tenemos a otras culturas y que logremos adaptarnos a las preferencias de los invitados de ese país.

Nos vemos a futuro como uno de los top 3 a nivel mundial en entretenimiento. Nuestra empresa, además de cines también está desarrollando otros conceptos que nos permitan ofrecer nuestro servicio para más personas que decidan disfrutar del tiempo libre fuera de casa.

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COOL DE SAC

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José Luis Bueno

President & CEO

Miami, EUA / Miami, USA

 

Mercadólogo con amplia experiencia en empresas como Procter & Gamble, Kimberly Clark, Mabe y General Electric. Al mudarse a Miami para hacer su MBA, desarrolló esta marca y un holding de negocios de entretenimiento y hospitality.

Actualmente operamos en Estados Unidos, México, Panamá, Colombia y Singapur, actualmente estamos en construcción en Qatar (abre 8/1) Venezuela (9/15) y Dubái (4/16). Nos interesa mucho seguir un crecimiento en Asia ya que tenemos la plataforma de Singapur como hub en la región, y en Latinoamérica nos interesan los mercados de Brasil, Chile y Argentina.

Nacimos en Miami en 2004, cuando identifiqué la falta de conceptos de entretenimiento y fiestas infantiles que cubrieran las necesidades tanto de niños como de papás. La clave de nuestro éxito es que hay muy pocos conceptos similares.

Nuestro sistema de franquicias fue desarrollado por Francorp en Chicago, es el sistema estándar de franquicia americana con un franchise fee y un royalty on going.

Al llegar a Singapur hemos tenido que hacer muchas adaptaciones en el menú y los hábitos de las mamás principalmente en el tema de los mommy and me y de las fiestas de cumpleaños.

Me veo en un futuro con 100 unidades abiertas en 15 países.

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LOLITA

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Michel Cohen

CEO

Montevideo, Uruguay

 

 

A partir de 2001, Lolita comenzó su expansión, abriendo 84 locales en 14 países: Uruguay, Bolivia, Brasil, Chile, Costa Rica, Dubai, Ecuador, Guatemala, Nicaragua, Paraguay, Perú, Puerto Rico, Sudáfrica y Venezuela. Nuestro sistema de franquicias ha sido esencial para nuestro crecimiento. Mientras que en 2003 teníamos 24 boutiques, el número trepó a 84 en 2014. Hoy 550 personas forman Lolita, tenemos las oficinas centrales en Montevideo y dos centros de logística y distribución propios en Uruguay. Nuestra meta es seguir creciendo en los países del Golfo Pérsico y del Norte de África, consolidando además nuestra presencia en Centroamérica y América del Sur.

Lolita es una marca de moda internacional dedicada al diseño, producción y comercialización de indumentaria femenina. Fue fundada en 1960 por mi madre, Greta Engelman, y su hermana Lolita. Nuestra primera sucursal fue una pequeña boutique en Punta del Este. La misión de Lolita es acompañar a la mujer en su crecimiento social con colecciones que se adapten a una personalidad moderna, multifacética y con gusto por las tendencias internacionales. Lo logramos gracias a nuestra estrategia local: aún siendo una empresa global, cumplimos con todas las necesidades de los mercados locales preparando pequeñas colecciones diseñadas para satisfacer los requerimientos específicos de cada mercado. A diferencia de otros retailers, Lolita es una empresa mediana, lo que le da flexibilidad, permitiéndole brindar atención personalizada a cada mercado. En Lolita, las decisiones se toman en el momento, sin necesidad de pasar por un comité. Esto permite tener una llegada y respuesta más eficiente a las necesidades de los mercados.

Nuestro éxito está basado en tres pilares: la calidad, el diseño y el mix comercial; es decir, la variedad de productos adecuada para que las colecciones sean exitosas. En resumen, nuestras fortalezas son: la atención personalizada, la capacidad de adaptación a diferentes mercados, y la respuesta inmediata a las necesidades de los franquiciados.

Nuestro sistema le permite a los franquiciados instalar locales de la marca en los más diversos mercados. Diseñamos ocho colecciones al año, permitiendo que llegue a la tienda un nuevo mix de productos cada 45 días. Nuestro equipo de diseño, liderado por mi esposa Silvina Leibenberg, trabaja constantemente en el lanzamiento de prendas funcionales y elegantes para mujeres actuales con diferentes estilos de vida. Por eso ofrecemos prendas casuales, de oficina y una línea de cóctel: le brindamos una solución integral a nuestras clientas.

El 15 de abril de este año inauguramos nuestra boutique en el Dubai Mall al que unas mil marcas internacionales de todos los rubros ansían entrar. Nuestro desafío actual es ser exitosos en un mercado tan competitivo como lo es Dubái. Y la oportunidad que se nos presenta es que se nos abra la puerta del mundo. Estar en Dubái le dará una gran visibilidad a Lolita ya que es una de las vidrieras más importantes a las que una marca puede aspirar. Nos vemos en un futuro como una empresa consolidada con más de 200 tiendas en los cinco continentes.

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Martin Tro Gamboa

Responsable de Franquicias y Ventas Mayoristas / Head of Franchise and Wholesale Sales

Buenos Aires, Argentina

Persona muy dinámica con gran adaptación a los cambios, cómodo con los nuevos proyectos y grandes desafíos. La comercialización y el desarrollo de negocios es su fuerte, proyectando seguridad en sí mismo.

Actualmente nos encontramos con tiendas propias en Brasil, Argentina, Perú y USA. Además operamos 2 franquicias en Kuwait, 2 en Colombia, México, Ecuador, Paraguay, Chile, República Dominicana, Costa Rica; y tenemos un distribuidor en Noruega. La idea es conquistar aquellos países que requieran la marca; sabemos que la calidad del Algodón Pima, acompañándola del diseño Argentino tiene una gran aceptación a nivel mundial.

Babycottons nace en 1999. La idea original pertenece a María Paz de la Piedra, nieta de diplomáticos y nacida en Perú, quien con un concepto worldclass, impulsó y llevó adelante el propósito de desarrollar una marca de ropa para bebes y ni- ños, y lo convirtió en un exitoso emprendimiento. En 2011, el Grupo Vierci adquiriere la mayoría de la empresa con el objetivo de expandir Babycottons en el mundo. El éxito de la marca ha estado basado en crear una inmensa armonía desde el diseño de la tienda, la fragancia, la calidad y el diseño clásico de cada una de las prendas.

En el futuro vemos a Babycottons como una marca muy afianzada en el continente Americano, trabajando en la expansión hacia nuevos continentes y siendo la marca líder en el mundo del bebé, por su calidad y sus diseños clásicos exclusivos

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CHILLI BEANS

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Tatiana Uribe

International Business Manager

São Paulo, Brasil

 

 

Chilli Beans está presente en Brasil, Portugal, Estados Unidos, Colombia, Kuwait, Perú, Emiratos Árabes y México. Con fuer – te presencia en California, en los Estados Unidos, la marca abrió en diciembre de 2014 la primera Flagship internacional, en Santa Mónica. Hoy estamos prospectando aperturas en España, Chile, Tailandia y Australia.

Chilli Beans inició sus actividades al final de los años 90, sobre el comando de Caito Maia. Después de 15 años, está consolidada como la mayor red especializada en lentes de sol de América Latina, la empresa tiene 650 puntos de ventas a nivel internacional.

Teniendo el fast Fashion como plataforma de negocios, lanza semanalmente 10 modelos de lentes de sol, 5 de relojes y 3 de armazones de vista. Vale recordar que Chilli Beans fue la pionera en el concepto de óptica self service, que permite al cliente manosear y probarse los productos, también la primera marca del segmento en inaugurar una máquina de personalización, que permite que el cliente fabrique sus propios lentes. Recientemente, la marca fue nombrada la mejor franquicia del Brasil, por la Asociación Brasilera de Franquicias. Las colecciones semanales y un precio promedio accesible para todas las clases sociales, así como la facilidad de crecer mediante kioscos y tiendas, hacen que una inversión internacional sea atractiva en el momento de posicionar la marca, dando un retorno financiero positivo en un lapso corto para el franquiciado.

Realizamos un trabajo muy estrecho en conjunto con nuestro futuro franquiciado analizando el mercado, nuestro posicionamiento en el mismo, estrategias y plan de acción mediante la expansión sectorizada por ciudades en cada país. Una vez abierto el mercado, las compras de las colecciones se realizan semanalmente con embarques mensuales realizados desde Brasil a su país, recibiendo un soporte de acompañamiento en cada una de las áreas. Nuestra visión es estar posicionados en cada continente mediante puntos de ventas monomarcas esencialmente.

DEVLYN HOLDINGS

Melanie Devlyn

Participamos principalmente en México, pero también tenemos operaciones en Guatemala, El Salvador, y recientemente en la frontera sur de los Estados Unidos, en los estados de Texas y California. Nos interesa seguir expandiendo nuestra presencia en el mercado mexicano con todos nuestros formatos dirigidos a distintos segmentos de mercado, pero también queremos consolidar nuestra presencia en Centroamérica y en ciudades específicas para vender al mercado hispano de los Estados Unidos.

El próximo año estaremos cumpliendo 80 años desde que el Dr. Frank Devlyn inició actividades en Ciudad Juárez, Chihuahua. A partir de los años sesenta, sus hijos mayores Frank y Jesse, iniciaron la expansión de las actividades y presencia del negocio en el país. Posteriormente se les une también su hermano menor, Pat, e inicia la época de expansión de la presencia de ópticas a nivel nacional. Devlyn siempre se ha enfocado en hacer clientes de por vida. Consolidar relaciones comerciales con sus proveedores, innovación constante en su mercadeo, y fortalecimiento constante de su marca han hecho de Devlyn el líder de la industria óptica en México. Nos enorgullece ser la cadena de ópticas más importante de Latinoamérica y una de las más importantes en el mundo.

Actualmente no impulsamos nuestro crecimiento a través de franquicias. Desde nuestro inicio de actividades en los Estados Unidos encontramos un conocimiento y afinidad importante de la marca en el mercado hispano mexicano, por lo que nuestra propuesta comercial, especialmente en cuanto a la atención y servicio al cliente, ha sido bien recibida. Pretendemos crecer mediante fusiones o adquisiciones para poder consolidarnos como uno de los grandes jugadores internacionales de la industria óptica.

En un futuro, nos vemos mejorando continuamente nuestra promesa de servicio al cliente a través de la innovación constante, así como manteniendo en alto nuestra responsabilidad social con México y los países donde estemos presentesinmobiliare_91-198

 

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IOS OFFICES en los mejores edificios de México

En los últimos años, el uso de dispositivos móviles que permiten la conexión a Internet en todo momento ha cambiado la forma en la que trabajamos. El mercado de oficinas equipadas también se ha modificado; es decir, tanto corporativos nacionales como extranjeros, empresas en proceso de expansión, PyMes y freelancers buscan espacios que ofrezcan calidad de vida a través de altos índices de confort, instalaciones de vanguardia, innovación tecnológica, acceso a multiples puntos para trabajar en la ciudad o país, servicio de primer nivel, así como ubicaciones estratégicas que les permitan desarrollar su negocio y dedicarse únicamente a su core business.

Un número considerable de profesionistas pasan mucho tiempo fuera de la oficina, por lo que invertir en la construcción de oficinas propias representa un gasto fuerte que se pudiera destinar a otras áreas de la organización. Por otra parte, los freelancers que realizan home office buscan proyectar una imagen corporativa y requieren de un domicilio fiscal, así como personal que atienda sus llamadas, visitas y administre su correspondencia. Desde startups, hasta corporativos nacionales e internacionales pueden ahorrar la inversión inicial de su oficina y el tiempo de la administración de la misma oficina, con soluciones adaptadas a cada una de sus necesidades, las cuales incluyan todo lo que necesitan para una operación exitosa.

Luis Méndez, Presidente de Coldwell Banker Commercial, explica que los nuevos usuarios de oficinas prefieren:

  • Edificios amigables con el medio ambiente
  • Eficiencia de los espacios
  • Funcionalidad operativa
  • Amenidades con múltiples servicios
  • Excelente seguridad
  • Estacionamiento

“Estos puntos son los principales factores que se consideran, por ello, son clave en el éxito de los proyectos que ofrecen al usuario mayor calidad de vida. Sin embargo, siempre estarán presentes en la decisión final factores tan importantes como: ubicación, calidad estética y arquitectónica, así como el privilegio de gozar con vistas espectaculares”, agregó Luis.

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EMPRENDEDORES EXITOSOS

La tendencia de oficinas equipadas, planes virtuales, salas de juntas y executive coworking ha sido una solución para los diferentes segmentos del mercado. Esta visión nació en 2007, cuando los hermanos Adrián y Javier García Iza, fundadores de IOS OFFICES: Intelligent Office Solutions, innovaron la industria buscando ser la solución premium de las oficinas equipadas en renta.

Al respecto, en entrevista para Inmobiliare Magazine, Javier García Iza compartió que la idea surgió gracias a la demanda del mercado mexicano por un producto con mayor calidad, horario extendido, tecnología y servicios, por mencionar algunas variables. Gracias a su experiencia en el sector, identificaron las áreas de oportunidad, lo que les permitió crear este concepto y superar las expectativas del mercado.

“Gracias a los cambios extraordinarios a nivel mundial en los mercados emergentes como el mexicano, donde los corporativos trasnacionales buscan instalar su oficinas, decidimos ofrecer un landing space que contara con las herramientas y calidad de primer nivel que ellos exigían”, agregó Javier, Director de IOS OFFICES.

¿CUÁL HA SIDO EL FACTOR FUNDAMENTAL PARA SU CRECIMIENTO?

Un factor fundamental ha sido que con el tiempo, los desarrolladores han detectado que la presencia de IOS OFFICES genera gran flujo de empresas nacionales e internacionales, las cuales crecen con nosotros permitiéndose ser inquilinos de largo plazo en los inmuebles. Fue así como nos convertimos en un amenity adicional de los edificios, lo que fue determinante para nuestra expansión.

Toda historia de éxito tiene en sus orígenes retos y aprendizajes que fomentan la creatividad e innovación. Javier reconoce que algunos de los desafíos que enfrentaron fueron similares a los de cualquier emprendedor en materia de recursos humanos, finanzas, comercialización y tecnología. Uno de ellos fue la ausencia de tecnología para la administración de oficinas, por lo que en 2007, Javier y Adrián García Iza desarrollaron el software Concierge, su propia plataforma tecnológica para cubrir esta necesidad.

Así mismo, destaca Javier que a finales del 2008 la crisis financiera hizo aún más grande el reto de hacer crecer la empresa. No obstante, comenta que a través del arduo trabajo y altos estándares de calidad, lograron superar los meses de la crisis mundial, manteniendo un crecimiento continuo a lo largo de los años.

“México es un país lleno de oportunidades, donde recibimos el apoyo y confianza de grandes grupos inmobiliarios que creyeron en nuestro concepto desde un inicio, y con quienes hemos seguido creciendo a la fecha. También contamos con el apoyo de proveedores que nos otorgaron condiciones muy favorables para arrancar, los cuales se han convertido en nuestros aliados comerciales. Banregio nos apoyó con financiamiento, así mismo algunos medios de comunicación, abogados y contadores nos dieron servicios en cortesía; estamos muy agradecidos con todos ellos”, agregó Javier.

ALIADOS EN EL CRECIMIENTO

Algunos de los elementos que distinguen a IOS OFFICES son sus ubicaciones, diseño vanguardista en los espacios corporativos, acceso multipunto, mobiliario sustentable y ergonómico, así como atención a los clientes.

Con respecto a la importancia de tener una presencia estratégica, Luis Méndez, Presidente de Coldwell Banker Commercial, señaló que “ser representante exclusivo para la búsqueda y negociación de los Centros IOS OFFICES ha sido uno de los retos profesionales más importantes y difíciles con los que me he encontrado, su compromiso con la calidad y determinación para estar sólo en los mejores edificios nos ha obligado a reinventarnos una y otra vez para alcanzar con éxito las metas de crecimiento propuestas. Haber colaborado en la renta de más de 50,000 metros cuadrados de oficinas es para nosotros un motivo de honor, satisfacción y orgullo”.

Por su parte, Diego Cervantes, VP Sales & Marketing de Herman Miller México, coincide en que “La forma en que las personas se relacionan entre sí ha cambiado con el tiempo, por ello, ahora se apuesta por la creación de entornos laborales que les permitan conectarse con información, ideas y tecnología. Desde hace más de 100 años, Herman Miller, empresa pionera en mobiliario moderno, ha desarrollado un enfoque humanístico que derivó en la creación de esquemas que fomentan la creatividad y la cooperación que inspira a los colaboradores a contribuir mejor en sus labores, y más que productos, brinda soluciones. Este mismo enfoque fue el que Javier y Adrián García Iza implementaron desde los inicios de IOS OFFICES al ofrecer mobiliario Herman Miller. Nuestra marca añade a sus creaciones un profundo enfoque orientado hacia la ergonomía y la investigación en torno al ser hu
mano en sus distintos ámbitos profesionales, lo que ha dado origen no sólo a los numerosos diseños de soluciones, sino a las innovadoras y premiadas sillas de trabajo que hoy en día amueblan todos los Centros de Negocios IOS OFFICES”, señaló Diego Cervantes.

LA EXPANSIÓN ES SINÓNIMO DE CONFIANZA IOS OFFICES

ICaptura-de-pantalla-2015-08-18-a-las-13.07.11OS OFFICES cuenta con oficinas ubicadas en nueve estados de la República -Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Puebla, Cancún, Villahermosa, Querétaro y Mérida-, ofreciendo a sus Socios un espacio para trabajar en cualquiera de las principales ciudades de México.

Con 30 ubicaciones y 50,000 metros cuadrados de oficinas equipadas, los hermanos García Iza están decididos a replicar su modelo de crecimiento. Adrián García Iza, presidente de IOS OFFICES señala que expandirán sus horizontes a otras ciudades de México en las que consideran que hace falta un servicio con los estándares de calidad y servicio que brinda IOS OFFICES; además, seguirán creciendo en ciudades en las que ya se han establecido y participarán en nuevos proyectos de usos mixtos.

“Ya hemos incursionado en proyectos de usos mixtos con nuestro Centro de Negocios IOS Reforma 222, el cual ha sido todo un éxito contando con cuatro pisos en esta ubicación. Los usos mixtos son muy importantes, sobretodo en ciudades grandes como la Ciudad de México, ya que ofrecen todos los servicios en un mismo lugar, elevando así la calidad de vida de nuestros clientes, pues evita que tengan que transportarse de un lado de la ciudad a otro”, explicó Adrián.

Es de su interés seguir creciendo en este tipo de proyectos, por ello próximamente abrirán sus puertas en dos de los desarrollos de usos mixtos más icónicos del país: en Toreo Parque Corporativo de Grupo Danhos y en Miyana de Gigante Grupo Inmobiliario.

LA EXPERIENCIA VIRTUAL DE LOS USUARIOS

Cuauhtémoc Maciel Hernández, Real Estate Manager de IBM México, destaca que en IOS OFFICES el diseño se adapta a las necesidades particulares de los clientes, el cual está acorde a las tendencias actuales seguidas por IBM, mismas que involucran espacios que permiten la comunicación y promueven el trabajo en equipo entre los colaboradores.

“Todo el personal de IBM que trabaja en algún Centro de Negocios IOS tiene las facilidades para interactuar de forma constante y entre todos los niveles. Adicionalmente, las instalaciones de soporte motivan a nuestros colaboradores a crear y desarrollar nuevas ideas para la transformación de nuestros clientes con modelos operacionales innovadores”, agrega Maciel Hernández.

Por su parte, Eleazar Gómez Zapata, Subdirector de Coordinación y Mantenimiento de PEMEX y líder de Proyectos de Cogeneración, destaca que algunos de los beneficios de trabajar en IOS OFFICES son:

  • Contar con espacios vanguardistas con facilidades para aumentar la productividad, sobre todo para empresas en crecimiento y con visión de negocio.
  • El diseño de los espacios construidos a la medida, lo que crea un ambiente adecuado para interactuar con empresas globales, ofreciendo un excelente equilibrio entre modernidad, funcionalidad y ambiente.
  • La presencia del Staff de IOS OFFICES asignado directamente a las instalaciones, quienes atienden los temas logísticos y administrativos del inmueble, permitiéndonos enfocarnos en nuestro core business.

“Particularmente hemos requerido de diversos esquemas para el uso y asignación de espacios; contamos con asignación fija, variable, común y privada, todo de acuerdo a las funciones y estado del proceso en el que se encuentren las actividades de nuestro negocio, resguardando siempre la confidencialidad necesaria, además de contar con salas de juntas habilitadas con todos los servicios de comunicación. Otra ventaja de los esquemas que ofrece IOS OFFICES es que podemos utilizar oficinas del grupo en otras ciudades del país para atender nuestros proyectos con cercanía geográfica”, señaló Eleazar Gómez Zapata.

Álvaro Rodríguez, Director Fundador en IGNIA, menciona que el perfil de su empresa no es ser experto en el manejo de oficinas, por ello, al ofrecer un servicio de calidad y resolver los problemas relacionados con Internet, tecnología o detalles relacionados con la operación de los inmuebles, IOS OFFICES resulta una excelente opción.

“En ocasiones, en las oficinas existen espacios muertos, así como salas de juntas que no se usan; al rentar espacios de trabajo en IOS OFFICES, utilizas los recursos cuando los necesitas, lo cual se traduce en eficiencia de los espacios”, agregó Álvaro Rodríguez.

Otro de los Socios de IOS OFFICES, Enrique Maldonado, Country Business Manager de NESPRESSO, afirmó que en su centro de atención y venta telefónica, el Club Nespre-sso concentra los comentarios de sus clientes; aseguró que aprender de ellos para personalizar su atención es una parte medular para hacer tangible su filosofía.

“Tomamos la decisión de llevar esta operación tan delicada a IOS OFFICES, donde recibimos un espacio adecuado a esta crítica necesidad de salvaguardar la operación de servicio y escucha de nuestros clientes. Hemos descubierto en IOS OFFICES un espacio conveniente con servicios a la altura de nuestras exigencias”, concluyó Enrique.

LA CALIDAD ES UNO DE LOS EJES

En IOS OFFICES se fomentan espacios de networking entre ejecutivos y directivos por medio de conferencias y eventos llamados Business After Hours, en los que se promueven las relaciones de negocios. Así mismo, con el objetivo de dar difusión al estilo de vida y negocios caracterizado por la innovación, IOS OFFICES publica mensualmente la revista de negocios Lifestyle, en la cual todos sus usuarios tienen oportunidad de conocer e interactuar con la Comunidad de Negocios IOS.

Adrián García Iza, expresa que IOS OFFICES busca ser una empresa íntegra y comprometida, que transmita la pasión por el servicio y el trabajo en equipo, así como la congruencia a través de la responsabilidad social, lo cual les permite dar un servicio integral a sus socios.

“Ofrecemos a nuestros clientes un servicio de oficina all inclusive a través de atención personalizada, tecnología e infraestructura de punta, que brinda un sentido de pertenencia a una comunidad, y que además, ayuda a incrementar su productividad, permitiendo que el usuario se enfoque al 100% en su core business”, agregó Adrián.

Así mismo, explicó que el 100% de sus sucursales se ubican en edificios de primer nivel, lo cual brinda a sus clientes la oportunidad de trabajar en los mejores edificios del país con contratos flexibles y con cero inversión inicial, ya que tanto las suites ejecutivas como corporativas se entregan 100% amuebladas con mobiliario ergonómico Herman Miller y con tecnología de punta.

OFICINAS SUSTENTABLES

Preocupado por el medio ambiente, IOS OFFICES promueve entre su Comunidad de Negocios, actividades enfocadas al cuidado del medio ambiente y de la comunidad, por lo que en todos los Centros se colocan contenedores para la recolección y reciclado de baterías usadas, alfombras elaboradas con materiales reciclados, hojas recicladas y café 100% orgánico.

El Centro de Negocios IOS OFFICES VIA Corporativo en Tijuana cuenta con la Certificación LEED GOLD por parte de USGBC (U.S. Green Building Council), lo cual reconoció el alto grado de inversión y compromiso de la empresa con el medio ambiente, convirtiéndolo en el primer Centro de Negocios en obtener este distintivo en México, y el edificio sustentable de mayo   r reconocimiento en el noroeste del país.

IOS OFFICES busca ofrecer a sus socios espacios de trabajo en edificios que cuenten con la Certificación LEED, además, sus directivos también buscan que el propio Centro de Negocios cuente con esta certificación. Captura de pantalla (172)

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Presenta Samsung nuevos equipos en México

Con el fin de ofrecer al público una mayor productividad y versatilidad en equipos móviles, la empresa Samsung presentó su nuevo teléfono inteligente Samsung Galaxy S6 Edge + y la nueva tablet Samsung Tab 2, que se incorporan al mercado mexicano.

Durante la presentación de estos equipos, Marcel Urcuyo, Vicepresidente de Ventas y Mercadotecnia de la división Information & Mobility de Samsung Electronics México, expresó que el teléfono permite iniciar aplicaciones en menos de un segundo y realizar cambios ágiles entre cada una de ellas gracias a su procesador y una memoria RAM de 32 gb.

El celular cuenta con pantalla de 5.7 pulgadas con doble curvatura e incluye dos interfaces “people edge” y “apps edge”; la primera permite acceder de manera rápida a las aplicaciones que facilitan la comunicación, mientras que con la segunda los usuarios pueden acceder fácil y rápido a sus aplicaciones. Además, favorece la conectividad entre dispositivos Samsung, como tabletas y computadoras y cuenta con Microsoft Office, para permitir a sus usuarios trabajar desde cualquier lugar.

El Samsung Galaxy S6  Edge+ cuenta con una cámara trasera de 16MP y una frontal de 5MP, ambas con estabilizador de imagen que permiten al usuario hacer “video collage” y transmitir eventos en vivo a través de streaming. Respecto a la batería, el teléfono incluye la posibilidad de carga inalámbrica compatible con cualquier adaptador disponible en el mercado. De esta forma, el equipo se carga en su totalidad en 90 minutos de forma alámbrica y 120 minutos con dispositivos inalámbricos.

En cuanto a la Samsung Tab 2, el equipo podrá adquirirse en dos versiones: una con pantalla de 9.7 pulgadas, 389 gramos de peso y 5.6 milímetros de grosor; y la versión pequeña con un display de 8 pulgadas, 265 gramos de peso y 5.6 milímetros de grosor. Ambas variantes  cuentan con Microsoft Office para que el usuario pueda acceder a sus documentos, editarlos en el camino y compartirlos donde quiera que se encuentre sin necesidad de usar una computadora. Además incluyen la aplicación OneDrive, con lo cual los usuarios podrán almacenar hasta 100GB de archivos en la nube gratuitamente por dos años.

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Cambian las tendencias en Fibras

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces han mostrado características distintas a los primeros que llegaron a partir de 2011, Fibra HD ha sido el único Fibra que ha debutado en 2015 en la Bolsa Mexicana de Valores en junio, y logró recaudar 1,501 millones de pesos en su oferta pública inicial.

Hasta el momento, se cuenta con 10 Fibras que han hecho 16 colocaciones, porque algunas regresan al mercado por recursos más que otras, y fueron cerca de 139,000 millones de pesos lo que levantaron en el mercado en sus fechas de colocación; además, su valor de capitalización es de 247,000 millones de pesos.

inmobiliare_91-Fibras3Fibra HD tiene un enfoque regional, una de sus características es otorgar altos rendimientos mediante la adquisición de propiedades de tamaño pequeño y su portafolio inicial constó de seis inmuebles –comercial, industrial y plantel de la Universidad del Valle de México- ubicados en cuatro entidades, y una superficie rentable de 42,062 metros cuadrados.

Al respecto, José Manuel Allende, Director General adjunto de Planeación y Promoción de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) explica que en la llegada de Fibra HD y Fibra Monterrey se ven un par de diferencias con los anteriores ocho Fibras –Fibra Uno, Macquarie, Terrafina, Hotel, Inn, Shop, Danhos y Prologis. En primera, son montos menores y están administradas de manera interna, “el equipo gerencial y directivo forma parte de la misma estructura del Fibra, no son entidades externas a las que se les paga piso o comisiones, con esto hay una mayor alineación a la tendencia internacional”.

“Empezamos a ver Fibras más especializados, pequeños y con inversiones en inmuebles de otro tipo, por ejemplo, los inmuebles de Fibra HD no son los inmuebles Premium de las grandes marcas, están en zonas de las ciudades más pequeñas con centros comerciales de menor tamaño, y eso hace que indirectamente el financiamiento llegue a empresas más chicas”.

El directivo adelanta que aunque todavía no cuentan con una solicitud formal por parte de otros fideicomisos, se tiene el conocimiento de que al menos un par más podrían llegar en lo que resta del año, porque siguen trabajando en las estructuras, procesos y documentación correspondiente. Afirma que para los próximos Fibras se verían montos cercanos a los 150 millones de dólares en promedio.

En cuanto a la administración interna de Fibra Monterrey y Fibra HD, José Manuel Allende menciona que se alinean mejor los intereses con los tenedores de los certificados, porque se sabe de facto cuánto se necesita para operar el negocio. De manera personal considera que ésa será la tendencia en los próximos Fibras, aunque se destaca que los primeros ocho eran con administración externa.

Respecto a este rubro, Pablo Arizpe, analista de Fibras en Invex coincide en que al ser analizada la historia de los Fibras en Estados Unidos (REITs por sus siglas en inglés), la mayoría de los fideicomisos son administrados internamente, ya que este estilo tiende a cuidar más el interés del inversionista, eliminar comisiones y generar un mayor flujo así como rentabilidad.

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FIDEICOMISOS CON POSIBILIDAD DE DESARROLLO

Algunos Fibras tienen la posibilidad de adquirir y desarrollar inmuebles desde cero, porque poseen una reserva territorial, o bien, adquieren terrenos entendiendo que en algunos años los flujos de las rentas por los inmuebles estabilizados generarán ganancias para los inversionistas como el caso de Fibra Danhos y Fibra Hotel.

José Manuel Allende detalla que algunos Fibras destinan un menor porcentaje a la construcción de aquellos inmuebles que les darán una mayor rentabilidad; sin embargo, hay casos como Fibra Uno que optaron por generar un CKD (Certificado de Capital de Desarrollo por sus siglas en inglés) debajo del Fibra: “en el prospecto está estipulado que cuando el CKD construye, opera y estabiliza el inmueble, éste pasa al Fibra a ciertos niveles de valuación que ya están determinados por valuadores independientes; normalmente, el modelo escogido es aquel a través del cual el Fibra se queda eventualmente con todos los inmuebles maduros, y el CKD se constituye como el desarrollador”.

Por su parte, Pablo Arizpe opina que existe un gran potencial con las propiedades en desarrollo; sin embargo, al inversionista no le gusta mucho este tipo de adquisiciones, porque para que genere valor debe esperar un tiempo, y aunque los Cap Rates son mayores, a veces el factor tiempo no es benéfico. Pone como ejemplo a FUNO, que creó un vehículo de inversión enfocado a este tipo de inversiones de propiedades en desarrollo, resultando atractivo porque no utiliza el dinero del Fideicomiso para la construcción, que en este caso es Mitikah, uno de los primeros proyectos. “Cada fideicomiso que cotiza en el mercado local es diferente, tanto por el tipo de propiedades que tiene en su portafolio como por el sector al que está expuesto. Existen Fibras que buscan adquirir propiedades maduras -Cap Rates 8-9%- y otras que adquieren propiedades en desarrollo -Cap Rates >10%-.”

FIBRAS CON COMPONENTE INDUSTRIAL

inmobiliare_91-Fibras2El analista de Invex, Pablo Arizpe, considera que en lo que va del 2015 los inversionistas se han visto cautelosos porque esperan observar cómo afectará el alza en materia de tasas, porque eso representaría un incremento en el costo de la deuda de algunos fideicomisos, y también una adquisición puede no ser tan rentable. Otros dos aspectos que cree han influido en la poca actividad con respecto a años anteriores es que como el año pasado hubo Follow On, el año 2015 lo comenzaron con suficiente liquidez en caja; además, la volatilidad del tipo de cambio provocó que el tiempo de adquisiciones tardara más de lo esperado.

Enfatiza que se debe seguir con atención la recuperación económica de Estados Unidos, porque esto se convierte en una demanda de espacios industriales en el norte de México, por lo tanto las empresas internacionales necesitarán propiedades tipo A, pero no todas las naves industriales existentes tienen las características necesarias. “Fibra Prologis, dedicado más al sector logístico, observa un potencial de crecimiento, porque se van a beneficiar de los avances tecnológicos y el creciente comercio electrónico, así como la creciente demanda de envíos, lo que beneficia a las naves industriales. Hemos visto que algunas están tratando de enfocarse en el segmento Built to Suit, lo que resulta ser rentable para el fideicomiso, porque antes de concluir la propiedad ya la tienen rentada, reteniendo al inquilino mayor tiempo; Fibra Macquarie está viendo este atractivo en Monterey. Lo que hacen en general los Fibras es acoplar las propiedades a los criterios internacionales para que sean consideradas como tipo A, y aumente la demanda de éstas aunque necesiten pequeñas modificaciones, pero una vez concluidas les ayuda a rentarlas mejor”, explica Arizpe.

Finalmente, en cuanto a Fibra Terrafina agrega que tiene una mayor exposición en el alza de tasas porque su deuda es variable la cual vencía antes que las demás y por ello, parecía estar muy apalancada en el corto plazo, pero están refinanciando su deuda y ahora tiene una línea de crédito a largo plazo. “Ya vendió propiedades que formaban parte de su portafolio y eso se hace cuando ésta no cumple con los estándares del Fideicomiso pero no es recomendable que lo hagan frecuentemente porque significaría que no hacen una investigación de mercado apropiada”.

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Mayor competencia entre bancos mejora las condiciones de créditos

**Catalina Martinez y Valeria Pioquinto

Un incremento de 20% en la originación bancaria se registró en enero de 2015. En comparación con el mismo mes del año pasado, el buen comportamiento de los portafolios hipotecarios y la competitividad han permitido que se mejoren las condiciones en los créditos hipotecarios, así como los niveles de servicio.

Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México, opina que hay varios componentes que permiten vislumbrar un panorama positivo para lo que resta de 2015, como el bono demográfico, además del rol importante que ha jugado la Banca en la coordinación con los Organismos Nacionales de Vivienda, para trabajar en los esquemas cofinanciados.

Aunque reconoce que la vivienda nueva sigue dominando en el porcentaje de colocación de créditos hipotecarios, agrega que “una de las ventajas que tiene la vivienda usada, además de la ubicación, es el tamaño; por ello, algunas personas la prefieren, y hubo un auge en los productos enfocados a la ampliación y mejora de las propiedades”.INMOBILIARE-90-91

En cuanto a la portabilidad hipotecaria resalta que hacia el 2013 se dieron menos de 3,000 créditos de pago de pasivos por parte de la Banca, y para el 2014, se otorgaron aproximadamente 12,000 créditos; este crecimiento se derivó de la disminución de las tasas de interés que se dieron a partir de 2013.

“Yo diría que la figura utilizada en los temas de movilidad es el pago de pasivos, donde un banco le paga a otro banco el crédito del cliente, por lo que se otorga un nuevo crédito con condiciones en función de tasas de interés y de plazo que se ajuste más a las necesidades de la familia. La propia competencia ha provocado que los costos que anteriormente representaban las variables de entrada, como los costos registrables u honorarios notariales, da como resultado que la propia rivalidad competitiva ha hecho que estas variables se eliminen, lo que ha sido muy positivo, porque estoy hablando de un número de 12 mil créditos, sin considerar todas aquellas mejoras de hipoteca que los propios bancos han otorgado a sus clientes, que debe ser un número similar”, explica Margain Pitman.

“Hoy en día, las personas pueden mejorar su hipoteca y reducir la mensualidad, por ejemplo, los clientes venían de una tasa de interés de 14 o 15% que eran las que se otorgaban en 2005 y 2006; ahora, si a esa persona se le otorga una tasa de un dígito, realmente tiene un beneficio muy importante que se reduce en una menor carga financiera”, complementó el especialista.

Al respecto, Gonzalo Palafox Rebollar, Director de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer, mencionó que “la movilidad hipotecaria es muy buena: una parte proviene del apoyo que se recibe por parte del gobierno al hacer las modificaciones con la reforma financiera, y la otra es promovida por la propia competencia; el hecho de que todos los bancos estemos haciendo una oferta en muy buenas condiciones y a muy buenas tasas, propicia que los clientes vean que pueden mejorar sus condiciones. Esto es algo necesario y normal, lo que tenemos que hacer como banco es impulsarlo y tratar de atender a los clientes que hoy tenemos para mantenerlos en las mejores condiciones”.

SCOTIABANK SIGUE TRABAJANDO EN NUEVOS PRODUCTOS

Algo muy importante que observaron en Scotiabank es que los clientes pueden contratar un plazo de 15 o 20 años, pero realmente el nivel de pre pago en México está alrededor de 10.11%, lo que significa que los créditos hipotecarios se terminan de pagar en un plazo menor a 10 años, y están muy orientados al mercado medio residencial. Además, se analizó que había un número importante de clientes que terminaban de pagar sus créditos hipotecarios en menos de 5 años, entre el 20 y 30% de los créditos, por lo tanto, hay mucha gente que contrata el crédito hipotecario, pero realmente una de las cosas que quiere es liquidar su crédito en un plazo mucho menor al contratado.

“En febrero lanzamos al mercado hipotecario un nuevo producto que llamamos 7×5, producto innovador, porque prácticamente estamos incorporando el atributo de renovación periódica de la tasa de interés. En Canadá, los productos hipotecarios pueden tener un plazo de amortización de 20 o 25 años, pero existe un proceso de renovación periódica de tasas de interés cada año, cada 3 o 5 años las familias pueden decidir entre renovar su tasa a un periodo corto si la expectativa en las tasas es que van a mejorar, o un periodo más largo si creen que las tasas de interés van a subir; entonces, pueden tomar una tasa de interés fija o pueden tomar una tasa de interés variable, esto les da la posibilidad de ir construyendo la tasa de interés de sus créditos en el tiempo, por lo que es fija o variable”, explica Enrique Margain, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank.

Lo que hicieron fue sacar un producto con la mejor tasa de interés en el mercado, la tasa de interés es desde 7.3 hasta 7.85% dependiendo del plazo del crédito, tienen plazos de 5, 10, 15 y 20 años. Para explicar el proceso de renovación periódica de tasa, Enrique Margain reforzó: “para el producto a 10 años, básicamente por los primeros 5 años contratas una tasa fija, en el caso del producto de 10 años, los primeros 5 años van a una tasa de 7.75 con un factor de pago de 12.11 pesos por cada mil, por una hipoteca de un millón de pesos estarías pagando 12,110 pesos de mensualidad; al término del mes 60, hay un proceso de renovación de tasa donde el cliente puede decidir entre contratar una tasa fija por los siguientes 5 años o contratar una tasa variable que esté en función de TIIE más 4.5% con un CAP o con un techo que está en 13.5% ”.

Para acceder al producto 7×5 de Scotiabank se pide que las personas pongan al menos 35% de enganche, se debe aclarar que este producto no es para todos los perfiles, éste es adicional al abanico de productos. Está orientado a las personas que tienen alta capacidad de pago con un buen comportamiento en las finanzas personales, y que tienen preferencia por los plazos cortos.

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BBVA BANCOMER DECIDIDO A CRECER

INMOBILIARE-90-92La estabilidad económica, el interés en general de la banca por seguir apoyando la formación del patrimonio, la estabilidad de tasas, y un complemento estable en la parte de la actividad económica son algunos de los elementos que han mantenido el crecimiento a doble dígito de los créditos hipotecarios individuales en México los últimos cinco años, según declara Gonzalo Palafox Rebollar, director de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer en entrevista para Inmobiliare.

“Bancomer está buscando retomar y crecer su línea de financiamiento. Tras haber pasado por los momentos críticos en donde se vio una afectación general, nuevamente se está haciendo una oferta y una invitación muy atractiva al mercado, especialmente a los principales desarrolladores de vivienda, considerando que se pueden financiar todos los proyectos viables. Para poder hacerlo, es necesaria una oferta tanto en el producto de vivienda como en el análisis de mercado, con lo cual hay entonces una apertura del banco para atender esta demanda en conjunto o en créditos individuales. Nosotros estamos ofreciendo más de 55 mil millones de pesos de cara al mercado, para incentivar la producción de vivienda, y en general, el crédito que el sector demanda”.

De igual forma, el Director habló de las expectativas positivas que se tienen en el sector de los créditos hipotecarios, las cuales están comenzando a traducirse en importantes beneficios para los bancos y los usuarios.

“Éste ha sido un muy buen inicio de año, pues estamos creciendo por arriba de lo que el mercado de crédito hipotecario individual se ha colocado. Estamos a niveles superiores del 20% de crecimiento, lo cual es muy bueno; finalmente, nosotros esperábamos que el 2015 tuviera un desempeño similar del mercado en comparación con 2014, aunque con unas pequeñas mejorías. También esperábamos que siguieran sentándose bases para el mercado, aprovechando que seguimos ofreciendo tasas de interés muy atractivas y que hay una competencia del mercado bastante intensa”.

“En ese sentido, estamos cumpliendo las expectativas. Nosotros vamos por un financiamiento de cerca de 38 mil mdp para 2015, en temas de crédito individual, entre 35 y 38 mil mdp, que son prácticamente entre 35 y 45 mil viviendas o casas las que se estarían financiando en sus diferentes modalidades. De esta forma estamos impulsando que el crecimiento del mercado sea mayor, gracias a este crecimiento adicional que nosotros damos”, añade Gonzalo Palafox.

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Fibras tienen valor de capitalización superior a 255,000 mdp

En los últimos cuatro años, los nueve Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces -Fibras- han distribuido a los tenedores cerca de 16,400 millones de pesos, y en su conjunto tienen un valor de capitalización superior a los 255,000 mdp, de acuerdo con datos dados a conocer por Augusto Arellano, Senior Manager Director de Evercore.

Los Fibras llegaron al mercado mexicano para dar liquidez e impulsar el sector inmobiliario, de estos nueve fideicomisos, algunos se han enfocado más a la adquisición de inmuebles estabilizados, y otros hacen una mezcla entre inmuebles que generan rentas y también ponen énfasis en el desarrollo.Captura de pantalla (132)

Marimar Torreblanca, Directora en México de Real Estate & Construction Equity Research, UBS considera que es muy importante tener la opción de crecimiento en el Fibra, porque llegará un momento en el que las propiedades de cierto nivel se venderán o  aumentarán su precio, por ello, tener esta alternativa de desarrollo es buena, y los retornos que dejan al desarrollo son significativamente más altos que los dados por adquisiciones.

Además, mencionó que hay otros factores que preocupan a algunos inversionistas, y por ello hay cierta duda para realizar las inversiones: una es el gobierno corporativo, porque la mayoría de los Fibras todavía son externamente manejados, pero prevé que el sector va a migrar hacia una estructura mejor alineada y más internacionalizada.

Otro tema es que “se cree que los Fibras o REITs son un instrumento híbrido, cercano a los instrumentos de renta fija, y por tanto, un incremento de estos, los afectaría.

“Nosotros pensamos que las Fibras, al tener tanto crecimiento son más cercanos a instrumentos de capital que a instrumentos de renta fija, entonces no nos preocupa tanto, además de que en México, por Ley, está muy limitado qué tanto se pueden endeudar esos instrumentos; por lo mismo, el costo de conteo no debe de tener un gran aumento como tienen otras estructuras”.

30FIBRA DANHOS COMIENZA CON LA INAUGURACIÓN DE INMUEBLES

Salvador Daniel, Director General de Fibra Danhos destacó que parte esencial de Danhos es el desarrollo de inmuebles, porque es lo que saben hacer desde hace tiempo, así ha sido la planeación de su crecimiento y lo seguirá siendo para los próximos años.

INMOBILIARE-90-82“Tenemos un Plan de crecimiento que nos lleva a 28% en los siguientes cinco años, con proyectos ya anunciados en la fase de desarrollo; por ejemplo, se concluyó recientemente Torre Virreyes y la parte comercial de Toreo Parque Central. Este año empezaremos las expansiones de Parque Tezontle y Parque Delta”, complementó.

Por su parte, Elias Mizrahi, Director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos explicó que de los 13,000 mdp en inversiones para los tres proyectos comerciales anunciados –dos en la ciudad de México y uno en Puebla-, el monto se dividirá para los tres en su etapa inicial, una vez que se comience la construcción y se tenga necesidad de obtener más recursos, analizarán las opciones para tomar las mejores decisiones de financiamiento.

Vía Vallejo es un proyecto ubicado en Azcapotzalco, en un terreno donde hubo reconversión de terreno, ya que estaba en la zona industrial de Vallejo, y ésta deja de ser industrial cada vez más. Este proyecto será el primer centro comercial importante, su apertura será en 2016 y la comercialización está en 80 por ciento. Se destaca que Vía Vallejo es el primer inmueble que no desarrolla Fibra Danhos, y fue comprado durante la etapa de desarrollo.

“Nosotros adquirimos la primera etapa –centro comercial- como un producto terminado; es decir, estabilizado. También compramos predios adyacentes que eran propiedad de la desarrolladora; sin embargo, al día de hoy no tenemos conocimiento de qué vamos a hacer”, agregó Elías Mizrahi.

El proyecto Las Antenas estará ubicado al suroriente de la ciudad de México, será un centro comercial con un componente de entretenimiento muy particular, porque se pondrá en la azotea del centro comercial una feria. Se realizará en dos etapas y la primera será para 2017.

En cuanto al precio por metro cuadrado  de las oficinas en el proyecto de Toreo, será en un rango de 21 y 25 dólares, donde ambas torres sumarán una superficie de 120,000 metros cuadrados, así como un hotel de cinco estrellas operado por Grupo Posadas, bajo la marca Fiesta Americana. En el caso de Torre Virreyes, la renta está por encima del promedio nacional, desde 35 hasta 40 dólares el metro cuadrado.

El centro comercial de Toreo Parque Central consta de cinco niveles, 192 locales comerciales, cuenta con restaurantes, marcas de Grupo INDITEX, Grupo AXO, Chedraui Selecto, Liverpool, Palacio de Hierro y Cinépolis

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