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Primer Foro Sonora –U.S   Real Estate Investment Summit 2016

aSonora se quiere convertir en una potencia de desarrollo  y atraerá inversionistas

La falta de planeación urbana es una pre­ocupación de las grandes ciudades y una oportunidad para los estados de la Repú­blica que desean tomar precauciones para tener un crecimiento ordenado, donde haya generación de empleos de acuerdo a las vocaciones y sobre todo se garantice un trabajo conjunto entre el gobierno es­tatal y la iniciativa privada.

Por primera vez, Inmobiliare en conjunto con Access I O Group, organizaron el Primer Foro Sonora-U.S. Real Estate Investment Summit 2016 donde se reunieron gobierno estatal, local, inversionistas, desarrolladores y profesio­nales del sector inmobiliario para buscar oportunidades en Sonora; por ello, tanto la gobernadora Claudia Pavlo­vich como el Presidente Municipal de Hermosillo, Manuel Ignacio Acosta, hablaron ante los asistentes acerca de las necesidades inmobiliarias de Sonora así como de las faci­lidades que darían desde el gobierno a la iniciativa privada para llevar a buen puerto los negocios .

La gobernadora del estado de Sonora, Claudia Pavlovich, fue la encargada de clausurar el evento donde agradeció el interés de los asistentes para conocer lo que el estado les ofrece. “Primero que nada, quiero decirles que estamos en el eje de la comunicación y proyección del estado, este ha sido nuestro eje, promover a nuestro estado en todos los círculos nacionales e internacionales donde hemos sido invitados. Tenemos un litoral impresionante, frontera con el país más próspero del mundo, y gran potencial, pero yo creo que debemos pasar de potencial a potencia. Lo más importante es ir reconociendo los puntos de partida: qué es lo que nos hace falta, en qué lugares nos hace falta, y lo que necesitamos desarrollar. Como gobernadora del estado, requiero urgentemente hoteles de gran turismo y de cinco estrellas en las zonas de Guaymas, Puerto Peñasco, Quino, San Carlos y Hermosillo”.

Agregó que en el estado hay grandes posibilidades. “Cuenten con todo el apoyo del Gobierno del Estado para que ustedes puedan generar riqueza; inviten a sus amigos inversionistas a venir a Sonora”.

A manera de bienvenida, por la mañana, el Presidente Municipal de Hermosillo, Manuel “Maloro” Ignacio Acosta fue enfático al decir que su administración está realizando cambios para mejorar la infraestructura de la ciudad, porque le interesa volverla atractiva para la llegada de inversionistas, complementado con una planeación estra­tégica y ordenada. “Porque la iniciativa privada espera que las instancias de gobierno se pongan de acuerdo, la inicia­tiva espera que haya más claridad en los proyectos y más certidumbre en cada una de las decisiones, por eso damos la bienvenida a inversionistas, desarrolladores o cualquier persona que quiera venir a ver o a invertir en Hermosillo o Sonora”.

Adelantó que harán una actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Municipio y un Plan de Ordena­miento Territorial Integral, donde se incluirán las reservas territoriales con las vocaciones definidas, así como un catastro confiable y accesible. También, habrá un Plan de Ordenamiento Territorial Especial para Bahía de Kino y firmarán un convenio con ONU Hábitat, para medir los índices de prosperidad así como los factores que la identi­fican como ciudad estratégica en México.

Detalló que los espacios urbanos están creciendo; hoy las ciudades realmente están teniendo migración del campo, y el 75 % de la población ya vive en las zonas urbanas.

weEl día se desarrolló con las intervenciones de distintos expertos: La mejor esquina comercial del mundo, por Salim Dahdah de ACCESS|O Group (US-MEX) “The Power of Partnerships: Private-Public Alliance”; Perfil Económico y Polos de Desarrollo, con Jorge Vidal Ahumada, Secre­tario de Economía de Sonora; Roberto Ruibal, de la Comi­sión de Fomento Económico; James Ahlers, de Molera Alvarez Group, para hablar de “Perspectivas regionales de Arizona”; y Gabriela Cano, de Softec, con el tema “Poten­cial Sonorense”.

Participaron Enrique Araíza, Director General de Ford; Manuel I. Puebla, autor del libro “Planta FORD en Hermo­sillo, el porqué y el cómo”; e Ignacio Escalante de ACCESS|O HMO, para el panel “Caso de éxito mundial: Ford Motor Co. planta Hermosillo, 30 años como ancla de desarrollo”. La conferencia magistral estuvo a cargo de Steve LaTerra,

Chairman ULI Arizona, con el tema “Urban Land Institute (ULI): El liderazgo en desarrollo inmobiliario sostenible, educación y redes de desarrollo”, así como Juan Pablo Arroyuelo de ARMOUR SECURE (MEX), y Álvaro Villagrán, de Nezter Seguros, SA de CV.

Para hablar de los “Fondos Inmobiliarios” estuvieron Gustavo Lozano, de Artha Capital; Guillermo Bravo, de Fibra Hotel; Michael Zajas, de Brydant Capital; Roberta Gutié­rrez, de Orange Investments; y como moderador, Enrique Sandoval de Acceso CDMX.

En cuanto a “Logística e Industrial” se contó con la parti­cipación de Gabriel Vejar, de Grupo Vejar; Luis Felipe Seldner, de Offshore Group; Elizabeth Zamora, de FINSA Nikita Kyriakis de Parque San Carlos; Miguel Bardalet, de MEXTYPSA; y como moderador, Guillermo Almazo de Inbound Logistics Latam.

Un tema importante y tendencia en las ciudades son “Usos Mixtos y Verticalidad Urbana” donde estuvieron Fernando García de León, de Puerta de Anza; Luis Alejandro Charles, de Terra Vital; Gerardo Villarreal, de The Club Company; Guadalupe Peñuñuri, de Implan HMO; y como moderador, Ulises Treviño de Bioconstrucción y Energía Alternativa.

“Salud y Bienestar”, un panel con la presencia de gobierno y con la participación del Dr. Gilberto Ungson del Sector Salud Sonora; Jim Shadoan, de ACCESS; Nabil Abou-Haidar, de Cuninham Arch; Javier Govi, de AMAR Non-Prof it Showcase; y como moderador, Salim Dahdah de Access|O Group.

Sobre el potencial de “Turismo” se contó con la presencia de Jesús Antonio Berumen, de Comisión de Fomento al Turismo Sonora; Eduardo Díaz Garay, de Grupo Posadas; Gil Martínez, de GMAINTERNATIONAL; Eduardo Lemmen- Meyer, Director de Comisión de Turismo; y como mode­rador, Luis Vidal de ACCESS|O GROUP PHX.ey7

El evento se realizó en el Club de Golf, Los Lagos en Hermo­sillo, el pasado 19 de mayo. Se contó con el patrocinio de
importantes empresas: Gobierno de Sonora, Ayuntamiento de Hermosillo, Armour Secure, RedBrick, Gomez Vazquez International, Nezter Seguros, Gava Capital, Capital Real Estate, Puerta de Anza, Duff&Phelps, Grand Kino, Colossus y Turner. Hubo importantes alianzas estratégicas que colabo­raron para el Foro inmobiliario como: Urban Land Institute México y Arizona, ProMéxico, Amar Consulting, Prensa Real Estate, Anuario Inmobiliario, CMIC Sonora, AMPI Hermosillo y El Constructor.

Desarrollo de proyectos inmobiliarios a gran escala

Los proyectos inmobiliarios a Gran Escala como suelen ser definidos, implican no solo grandes inversiones, sino también, una proyección sin igual, son desarrollos concebidos a largo plazo y que sin duda, generan complejos habitacionales que mejoran la calidad de vida de inquilinos y propietarios.4

¿Cómo definir un proyecto a gran escala? Es el cuestionamiento central que tuvo este panel de discusión. Javier Lomelin, moderador de esta mesa, detalla que este tipo de desarrollos, demandan una complejidad derivada no sólo de la incertidumbre financiera – ya que se trata de inversiones a largo plazo – sino también en la ejecución, en donde ese proyecto por fuerza mayor, tiene que generar un diferenciador importante en ubicación, diseño y conexión con el entorno.

HACER COMUNIDADES

“Hacemos comunidades para mejorar la calidad de vida de los usuarios”, es la manera como define Javier Barrios de MIRA Companies un proyecto de este tipo. “Se trata de desarrollos a gran escala, en donde en efecto lo complejo está en la incertidumbre financiera a largo plazo. Tenemos que jugar con los distintos escenarios económicos, los retornos y la TIIE.

3”Para MIRA Companies, este tipo de desarrollos generan entornos que pueden ayudar a tener una vida más atractiva. “La clave en efecto es la ubicación lo cual es preponderante, generar un valor y la idea es posicionar el proyecto teniendo recursos para largo plazo.

”Para proyectar un desarrollo de gran escala en una ciudad grande, el análisis que se debe de realizar es a profundidad, sobre todo hay que estudiar bien el mercado, por ejemplo, ciudades de más de un millón de habitantes pueden ser propicias para estos grandes desarrollos, sin embargo, hay que realizar una serie de análisis como son estudiar la competencia y hacer una proyección del volumen de clientes a tener por lo menos en los primeros 10 años, comenta Javier Barrios de MIRA Companies.imag22222e (7)

Los proyectos de Gran Escala vienen a suplir un espacio insatisfecho en términos de desarrollo y de vivienda mal planeada. Este tipo de complejos deben de generar una conexión con los sistemas de transporte masivo, con los lugares de entretenimiento, hospitalarios y con los núcleos de trabajo. “En el caso de Cancún estamos desarrollando un complejo con unas características únicas, bien planeado y con el componente del mar, que es importante en este destino” comenta Javier Barrios.

“Lo que hacemos realmente en MIRA Companies con estos proyectos es provocar e incentivar el regreso a la vida urbana y añadirle un componente comercial en donde generamos un espacio público privado, seguro y con valor, como pueden ser oficinas y servicios.6

”Finalmente para Javier Barrios, las comunidades cerradas provocaron que la gente ya no saliera a las calles y eso generó más inseguridad. “Nosotros apostamos a que el ciudadano regrese en este tipo de proyectos a los espacios abiertos. Nuestra tarea es la regeneración del suelo urbano, capitalizarlo y regenerar zonas con diversos usos de suelo.”

LOS BENEFICIOS

El común denominador sin duda de los jugadores y desarrolladores que están concibiendo este tipo de proyectos, es hacer comunidades planeadas, sin dejar a un lado lo que implica estos complejos, que va desde la compra de la tierra, resolver la tramitología, además de la planeación y vinculación con la infraestructura cercana al proyecto.

2Para Pedro Aspe de Grupo Proyecta otra de las empresas que está generando estos desarrollos, un complejo a gran escala hace sentido si al menos lo van a habitar unas 50 mil personas. “Este número es el mínimo porque finalmente van a detonar otro tipo de negocios alrededor”, dice el ejecutivo.

“Realmente los beneficios que vemos en un desarrollo o proyecto a gran escala es que la tramitología se hace más eficiente, porque es en volumen. También hay un mayor impacto del desarrollador en la zona donde llega a construir porque el proyecto se ve como un todo, entre otras cosas, porque hay casos en donde llevamos los servicios a esa zona y eso, es un beneficio muy grande para la comunidad vecina o cercana al entorno del desarrollo”, añade Pedro Aspe.

Grupo Proyecta contempla sus próximos proyectos de gran escala en ciudades como Irapuato, Mérida y Querétaro. “Lo que hacemos como empresa y es muy importante, es aliarnos con un socio local para cada proyecto, esto es indispensable, concluye Aspe.

FONDEO PARA DESARROLLADORES

Andreu Cors que dirige Gava Capital empresa dedicada a fondear a desarrolladores con capital para realizar proyectos de gran escala, comentó en este panel de discusión, que ellos no están desarrollando, solo le están apostando a financiarlos. “Medimos y evaluamos el participar en un proyecto de este tipo en la capacidad de absorción que tenga. Para nosotros la variable de proyectar este tipo de desarrollos a largo plazo lo vemos como una labor difícil, por eso apostamos solo al financiamiento y admiramos el trabajo del desarrollador.1

”Cuenta Andreu Cors que los inversionistas atrás del capital de fondeo de Gava Capital, son principalmente familias “patrimoniales” localizadas la mayoría en Monterrey. “Prometemos un fondo de inversión en donde diversificamos el riesgo y al ser la empresa un desarrollador de desarrolladores, estamos incentivando el movimiento de capital con retornos interesantes, creamos además en los desarrolladores chicos o medianos oportunidades de inversión que al final ayuda a detonar ciudades”, afirma Cors.
Finalmente para el Director General de Gava Capital, proyectos de este tipo que generen comunidades cerradas no son bien recibidas, aunque entiende que por temas de seguridad hay gente que invierte en este tipo de complejos justamente porque encuentran seguridad.33

La nueva era de los centros comerciales

Los centros comerciales han evolucionado. Las anclas ya no necesariamente son un retailer o un establecimiento de entretenimiento como un complejo de cines; ahora, quien visita un centro comercial, busca otras experiencias que le hagan agradable y entretenido su paseo por la plaza.

1Entre el año pasado y el actual se integraron alrededor de ocho nuevos centros comerciales a la Ciudad de México, esto significó, un aproximado de 266 mil metros cuadrados al inventario de 4.5 millones de metros cuadrados con el que la capital contaba. “La superficie de los nuevos centros comerciales equivale a 3.2 veces la que tendría Perisur por ejemplo, o poco más del doble del centro comercial más grande construido en la ciudad en los últimos cinco años, que es Paseo Interlomas y que tiene un área de 120 mil metros”, comenta Luis Llaca, Vicepresidente de Retail de CBRE y moderador de este panel de discusión.

Así las cosas, la dimensión de esta industria de centros comerciales ha tenido una recuperación importante después de la crisis de 2008, en donde se dio un alto al desarrollo y construcción de nuevas plazas comerciales.

“De 2012 a la fecha, el sector de desarrollo de centros comerciales en México no ha parado. Registramos un crecimiento sin precedente. Mes con mes, se suman más y más metros cuadrados, y por fortuna hemos visto llegar varias marcas; no obstante, el centro comercial como tal, se ha venido transformando, pues hoy, el visitante busca nuevas experiencias”, añade Luis Llaca.

Gonzalo Montaño, Director General de MAC Arquitectos habla de
imageque la industria del diseño y desarrollo de centros comerciales se encuentra en una etapa de innovación. “El concepto de ancla ha cambiado, no tiene que ser un retailer mediano o grande como pasaba hace algunos años; hoy, un establecimiento ancla podría ser un concepto que genere al visitante de la plaza una experiencia novedosa, que atraiga al posible comprador y que por supuesto le ayude a la compra. La gente necesita disfrutar del lugar y las nuevas anclas son importantes”.

De igual forma, añade el ejecutivo de MAC Arquitectos, es importante considerar De 2012 a la fecha, el desarrollo de centros comerciales en México no ha parado. En los últimos dos años se integraron alrededor de ocho nuevos centros comerciales a la Cd. de México, un aproximado de 266 mil metros cuadrados al inventario de 4.5 millones. el poder adquisitivo de la población, eso es lo que realmente incentiva la compra. Señaló el caso Colombia, donde en los últimos 25 años se redujo la pobreza extrema de un 48 a 35%. “Éste es un salto muy importante para el mercado de los centros comerciales en el país suramericano”.

MEZCLA ADECUADA DE GIROS

2Si bien el cambio de la concepción de los establecimientos ancla es preponderante y es un tema que interesa a la industria, para José Luis Quiroz, Director General de IQ Real Estate, lo más importante es la mezcla de giros, marcas y el uso de suelo. “Los usos mixtos siguen siendo la tendencia y seguirán siéndolo, pero más que desarrollar un centro comercial, hay que pensar en un complejo, algo mucho más sofisticado. Si bien la idea es ir de compras, también es estar en un lugar y pasarla bien”, dice Quiroz.

Por otra parte, comenta José Luis Quiroz que hay la tendencia de crear un nuevo urbanismo, donde se vea a los centros comerciales como un todo, ubicados y conectados con vías y con el sistema de transporte de la ciudad.

Finalmente, para el Director de IQ Real Estate, un centro comercial debe de tener: ubicación, diseño, tamaño, excelente operación, mezcla, ser sustentable y pensar en espacios lúdicos para el entretenimiento.

ANCLAS QUE EVOLUCIONAN

Las anclas han ido expandiendo su negocio, evolucionando a tener nuevos formatos que cautiven a diferentes sectores y clases sociales de la población.

6En ese sentido, Enrique Ibarrola Director de Desarrollo Inmobiliario y Expansión del complejo de cines Cinépolis, dijo que las anclas deben de evolucionar, pues contribuyen a generarle tráfico a la plaza. “Es importante que la gente se sienta cómoda y que el diseño del centro comercial sea fácil de caminarlo. Un centro comercial tiene que traerle beneficios al visitante, y que la gente lo vea como su segunda casa”.

Afirma el ejecutivo de Cinépolis que sus planes de expansión apuntan a economías sudamericanas como lo están haciendo en Colombia, siendo ancla de varios centros comerciales construidos en Cali, Medellín y Bogotá, por ejemplo. “En Colombia estamos teniendo una muy buena acogida, le estamos compitiendo a un jugador muy fuerte como es Cine Colombia que estuvo sólo en el mercado por varios años”.

Sin duda, comenta Ibarrola, los cines son un buen complemento de los centros comerciales pero hay que concebirlos como una inversión a largo plazo.

CRECIMIENTO DE LOS CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA. SIN PRECEDENTES

Carlos Betancourt, Director General de la Asociación de Centros 5Comerciales en Colombia, habla particularmente sobre el marketing que Colombia ha tenido para atraer inversión. Sin embargo, no es un marketing sin fundamento, comenta. “Realmente están pasando sucesos importantes en Colombia que ayudan mucho. Hay mayor seguridad, ingreso de inversión, un crecimiento del poder adquisitivo del ciudadano y una clase media en ascenso que tiene poder de compra”.

Betancourt señala que el crecimiento de esta industria en Colombia se ha triplicado en los últimos 10 años. Hay un verdadero interés en desarrollar centros comerciales. El inventario consta de 130 nuevos proyectos, lo cual es una cifra alta teniendo en cuenta que la industria en Colombia cuenta con alrededor de 215 centros comerciales. “Estamos hablando de un crecimiento inusitado de casi un 65%; no obstante, de esos 130 nuevos centros comerciales, 65 ya se están construyendo”, aclara Carlos Betancourt.

En Colombia, los centros comerciales existentes han entrado en una etapa de remodelación, “en este momento hay 50 centros comerciales en proceso de cambios, ampliaciones y remodelaciones”.
Finalmente, Carlos Betancourt comenta que la mayoría de nuevos proyectos se están desarrollando en ciudades intermedias, unas 41 poblaciones son menores de los 300 mil habitantes, y lo interesante es el crecimiento de marcas locales, dice el ejecutivo.7

Sector industrial y logístico con potencial en mercado mexicano

**Catalina Martínez Quintero y Carlos Armando Caicedo Zapata

Parques industriales con servicios diversificados, plataformas logísticas, ubicación y administración eficiente son puntos importantes a considerar

Los estados de Chiapas e Hidalgo apuestan por el desarrollo de programas que beneficien no sólo la logística sino también la puesta en marcha de proyectos industriales. Chiapas se ha visto beneficiado como uno de los territorios catalogados por el Gobierno Federal como Zona Económica Especial, ZEE. En tanto, Hidalgo ya privilegiado por la logística, cruce de vías importantes y el asentamiento de industrias como la manufacturera, cementera y acerera, apuesta ahora por ser el “Territorio del Conocimiento”.

Sin duda, los parques industriales son foco y un importante detonador de inversiones. El solo hecho de proveer de infraestructura y servicios facilita la llegada de empresas multinacionales; además, sobre las eficiencias inmobiliarias son un tipo de inmueble cuya administración se centraliza. En el marco de Expo Inversión Inmobiliaria se desarrolló el panel “Planeación y Desarrollo para el éxito de Proyectos Industriales”3.

“El usuario en la actualidad busca minimizar riesgos y tener una mayor competitividad, con una logística más eficiente. Los 56 socios de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP – invierten al año, alrededor de 1000 millones de dólares en el desarrollo de este tipo de inmuebles”, comentó Rodolfo Balmaceda, Presidente de la AMPIP.

1Afirmó el Secretario de Desarrollo Económico de Chiapas, Ovidio Cortázar, que ha sido fundamental la sinergia generada entre la entidad y la federación. “Los retos son grandes, porque hoy queremos que Chiapas entre en un proceso de industrialización y parte de esto ha sido el que haya sido contemplado como una ZEE”. Ahora deberemos hacer sinergias para crear una mano de obra importante desde la academia que pueda vincularse a las vocaciones del estado como son los sectores agroindustrial, textil y de energías renovables, añadió Ovidio Cortázar.


El estudio de Zonas Económicas Especiales –ZEE- del Gobierno Federal, plantea la importancia de las plataformas logísticas, además aclara las vocaciones que tienen varios estados de la República Mexicana, así como también, las inversiones que se deberán hacer en infraestructura, puertos, aeropuertos, carreteras y conectividad.

“En diciembre de este año debe quedar listo el plan maestro para generar una oportunidad en términos logísticos, hacer de Chiapas una importante plataforma logística al sureste del país, donde hemos de sacarle provecho a nuestra ubicación estratégica con Centroamérica. En la actualidad, ya existe un movimiento importante en movilidad en la frontera, entre el 80 y 90% de la mercancía que se exporta de México a otros países en Centroamérica pasa por el puente fronterizo que tiene Chiapas con Guatemala”, aclaró Cortázar, Secretario de Desarrollo Económico del Estado.

En el caso Chiapas como detonador de un polo logístico sin precedentes al sur de México, habrá que generar una sinergia en materia regulatoria, que permita que el intercambio de mercancías en la región, sea expedito y ágil. Hay que recordar que dichos productos estarían llegando a una población cercana a las 50 millones de personas en la región.

En ese sentido, comentó el Secretario de Desarrollo Económico del Estado, que Puerto Chiapas es el mejor ubicado en Centroamérica. “Logísticamente Chiapas tiene sentido, pero hay que fortalecerlo con infraestructura y educación. Quien tiene visión como inversionista, seguramente llegará a la región, como fue el caso de la empresa Hérdez, que ya llegó al estado”, concluyó Ovidio Cortazar.

Por otra parte, el estado de Hidalgo tiene un gran potencial gracias a la conectividad generada a partir de los corredores viales que lo atraviesan. Este territorio ha podido diferenciar sus vocaciones por zonas. Por ejemplo, hacia el norte, hay un especial movimiento de empresas energéticas y de logística. Hacia el sur, hay asentamientos en su mayoría de compañías metalmecánicas, ferroviarias y de ensamblaje de autobuses.

2Sin embargo, uno de los grandes proyectos de acuerdo al Secretario de Desarrollo Económico del Estado, José Pablo Maauad Ponton, es PLATAH, un polígono en donde se conjuga un espacio para el asentamiento de diversas industrias, así como también de un plan maestro especial, en donde se están urbanizando 350 hectáreas en la primera etapa, con el fin de construir viviendas para los empleados de las empresas tractoras o anclas que se asentarán en PLATAH. El fondo de inversión ARTHA CAPITAL tiene una importante suma invertida en el proyecto, comentó Maaud Ponton.

“Nosotros vemos y de esto no cabe la menor duda que estamos ante un gran potencial de crecimiento para el estado, por la conectividad, además de la ubicación estratégica que tiene Hidalgo con el nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, pero por otra parte, queremos conjuntar la educación y empleo. Estamos apostándole a la formación técnica y a la sofisticación de profesiones para la alta especialización, es decir, queremos pasar del modelo maquilador a generar una economía del conocimiento”, concluyó José Pablo Maaud Ponton.

¿QUÉ DICEN LOS DESARROLLADORES DE PARQUES INDUSTRIALES?

FINSA es una de las principales empresas de desarrollo de parques industriales y creadora de portafolios de este tipo de inmuebles. Es tal vez una de las compañías que impulsó este tipo de desarrollo inmobiliario, además de detonar el ingreso de inversión extranjera directa. Hay que recordar que ellos son los primeros en lograr que General Motors instalara una de sus plantas en México.4

Afirmó Don Sergio Argüelles, socio y fundador de FINSA y hoy Presidente del Consejo Directivo de la compañía, que el negocio de parques industriales no puede ser improvisado, tiene que ser organizado y además, generar incentivos para la atracción de inversión. “Hoy se han detonado casi o más de nueves armadoras de vehículos para instalar sus plantas en México y en este proceso, los gobiernos han generado incentivos, pero en esa cadena de valor, es vital el trabajo del desarrollador de parques industriales, quienes propician los espacios para facilitar el ingreso de empresas de proveeduría construyéndoles espacios de primer nivel”.

Para Don Sergio Argüelles, no sólo se trata de hacer un buen parque industrial, sino también, traer a unos buenos usuarios e inquilinos y en este trabajo es preponderante el trabajo del broker, del comercial. “Es clave además, que el desarrollador se asocie con un buen inversionista, pero lo más importante son los tiempos y la experiencia. Hay que ser puntuales con la entrega del inmueble y sus diversos espacios”, concluyó Don Sergio Argüelles.

5Después de Guanajuato Puerto Interior, Grupo Marabis es un desarrollador exitoso y con mayor crecimiento en dicho estado. Son varias las ventajas que la industria automotriz mundial ha visto en el territorio guanajuatense. Gilberto González, de la empresa Marabis, destacó estos puntos:

Primero, el estado cuenta con una extraordinaria conectividad terrestre; segundo, tiene vías de Ferrocarril de las dos más importantes empresas del sector como son Ferromex y Kansas City Southern de México; tercero, el costo de la tierra es barato en comparación a otros estados. Es un mercado poco explotado y a buen precio para el sector industrial; cuarto, la mano de obra es excelente y capacitada; y quinto, el gobierno ha sido un buen proveedor de servicios; no obstante, ellos – GRUPO MARABIS – han realizado inversiones significativas, como por ejemplo de gas natural en sus parques industriales.

Finalmente, para el ejecutivo de la empresa, estos puntos son importantes para cuando una empresa está buscando asentarse en cualquier territorio:

* Primero, que cuente con todos los servicios.

* Segundo, analizar el tipo de transporte público cercano o de acceso al parque industrial con el fin de abaratar costos.

* Tercero, ver la madurez del mercado.

* Cuarto, tener en cuenta la línea de proveeduría.

* Quinto, el desarrollador industrial tienen que generar experticia.

* Sexto, si bien la promoción es importante, es importante ver con qué infraestructura se cuenta.

LOGÍSTICA CLAVE PARA EL MERCADO MEXICANO

Nuestra ciudad está creciendo 30 mil hectáreas por año; sin embargo, no tenemos un modelo de expansiones en las ciudades ni cómo las ciudades deberán trabajar juntas. Un elemento importante en cuanto al abastecimiento de productos a las grandes ciudades así como la importación y exportación de mercancías, se refiere a la eficiencia de la logística, ubicación de centros de distribución y vías de comunicación cercanas.6

Por ello, Eugene Towle de Softec, quien fue moderador del panel de logística “Una opción de Desarrollo Económico Nacional” en Expo Inversión Inmobiliaria, preguntó ¿qué se tendría que hacer para construir 260 millones de metros cuadrados en superficie industrial? ¿Qué hacer para desarrollar 30 millones de metros cuadrados de comercio?

Germán Ahumada de Artha Capital, destacó que algo clave es la búsqueda de tierra apta para polos de desarrollo. “Lo que hacemos es desarrollar una plataforma logística que pueda contar con todas las capacidades y grandes dimensiones para proyectos que van desde 700 a 1500 hectáreas donde quepa industria, comercio, vivienda relativamente cerca y con potencial para que lleguen empresas de gran envergadura. En este contexto, la parte logística es la más importante para determinar dónde posicionarse?7

En cuanto a la redensificación de las ciudades, Juan B. Guichard de Invex Infraestructura, enfatizó que en el caso de México las ciudades deben pasar por este reto, debiendo existir una planeación integral para desarrollar infraestructura antes de que llegue el desarrollo. También es importante que existan esquemas novedosos que permitan al gobierno e iniciativa privada realizar las inversiones en infraestructura y los esquemas de asociación público-privada.

“Hoy en México hay exceso de liquidez en todos los ámbitos; está entrando dinero institucional local, por medio de esquemas de pensiones internacionales, para financiar tanto el sector energético como el inmobiliario; tenemos Fibras muy agresivos comprando producto terminado en diferentes ubicaciones”, reforzó Juan B. Guichard.

Luis Gutiérrez de Prologis, enfatizó que el sector industrial es uno de los que tiene gran valor agregado para México. “Vemos dos grandes motores en la economía mexicana, que impulsan al sector industrial: la demografía y la logística. En México tendremos la mayor cantidad de personas consumidoras en 30 años, y se necesitará infraestructura logística para la distribución de todos los productos”.8

“El desarrollo logístico es más atractivo donde hay intercambio de mercancías, como sucede en las grandes ciudades como el D.F., que tiene 25 millones de habitantes y es el centro logístico por excelencia; de hecho, muchas de las importaciones se concentran aquí y luego se distribuyen a los mercados regionales. Guadalajara y Monterrey son los otros dos nodos logísticos, por sus grandes concentraciones de población; en consecuencia, se está haciendo mucha infraestructura en esas ciudades. De nuestras inversiones, el 70% está en la ciudad de México”, destacó Luis Gutiérrez de Prologis.

10Por su parte, Arturo Frías de Global Logistics habló sobre la ubicación de las empresas dividiéndolas en tres tipos: si es una operación de nodo logístico, para recibir mucho flujo de importación e inmediatamente despacharlo, definitivamente debe ubicarse en la frontera – Tijuana o Ciudad Juárez; entre San Luis Potosí y Querétaro si dados los flujos de mercancía se busca optimizar el costo de transporte; y si la distribución es sólo doméstica, entonces debe ubicarse en las metrópolis”. Recalcó que algo buscado por los usuarios de un parque industrial es tener una terminal intermodal, porque cada vez hay más composición de volumen de carga que se va con apoyo ferroviario.

 

Germán Ahumada mencionó que ellos le vendieron tierra a BMW en San Luis Potosí, para la construcción de su planta, y que el factor clave para la toma de decisión fue la calidad de vida de las personas.9

Al respecto, Luis Gutiérrez refirió que los clientes de una empresa de manufactura en Ciudad Juárez o Tijuana, “normalmente deciden estar ahí, porque su materia prima va hacia California; entonces, Tijuana se escoge y luego, dependiendo del tipo de empresa, se desarrollan clusteres especializados para estar cerca de la mano de obra, facilitando calidad de vida, seguridad y buenos servicios”.

Luis Gutiérrez agregó que el riesgo país debe estar como 50 puntos base arriba, considerando la compra de flujos estabilizados, pero si se compra un proyecto en desarrollo como un CKD, donde se compra riesgo–desarrollo, probablemente ese rendimiento estará alrededor de 200 puntos base arriba. “Un flujo estabilizado deberá estar dando rendimientos de entre 8 y 10% en dólares para producto industrial, y un riesgo-desarrollo probablemente 12 por ciento”.

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EL MERCADO DE VIVIENDA RESIDENCIAL SE AJUSTA AL CLIENTE

La arquitectura y el buen gusto deben de estar presentes porque este factor lo aprecia el comprador

Cada vez más el mercado residencial internacional tiene un usuario y comprador exigente, que tiene información de primera mano y gusta de las amenidades con que cuente el desarrollo o proyecto donde hará su inversión. Adicionalmente, los usos mixtos son la tendencia que se quedará por años; sin embargo, también hay proyectos destinados sólo a la renta. 

Sin duda, el mercado residencial se enfrenta a un cliente cada vez más exigente. Hay una evolución en su estilo de vida que ha implicado que los desarrolladores del mercado residencial afronten cambios. Las amenidades con que cuente el proyecto son de vital importancia para tomar la decisión de compra.

 

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image (2)1Abraham Metta de GIM Desarrollos, y quien fungió como moderador del panel de vivienda “Renovación y tendencias del mercado residencial internacional” dentro de Expo Inversión Inmobiliaria, hizo hincapié en la exigencia que los compradores tienen, que entre otras cosas, le dan un altísimo valor a la arquitectura del proyecto. “Si bien la ubicación siempre fue un factor preponderante, hoy pasó a un segundo plano. El comprador busca invertir en proyectos de uso mixto, alrededor de los cuales pueda contar con servicios, entretenimiento y una infraestructura de movilidad que le permita desplazarse fácilmente”, comentó Metta.

image (2)3Marco Garza de GM Capital igualmente afirmó que el cliente es más exigente y en efecto, las demandas se centran en las amenidades del proyecto. “Hay ciudades mexicanas cada vez más verticales, como es el caso de Monterrey, implicando sacrificar el espacio, el número de metros cuadrados, pero ganar en amenidades; además, otro factor es el reto que nos implica a los desarrolladores, la conectividad del proyecto con vías y acceso a infraestructura de transporte, y que ese desarrollo cuente con varios servicios a su alrededor”.

Por otra parte, el Director General de GM Capital, habló del impacto positivo que tiene sobre la inversión el hacer una arquitectura responsable y edificar proyectos de vanguardia. “Se necesita ofrecer una vivienda de calidad, funcional y arquitectónicamente rica, además de sustentable”.

“La tendencia es planear y conceptualizar proyectos de uso mixto. Oficinas, entretenimiento, vivienda, todo en un mismo lugar. El problema vehicular y de desplazamiento es un factor que ha detonado este tipo de desarrollos de uso mixto que hacen todo el sentido, en economías o ciudades donde los terrenos son escasos”, concluyó Marco Garza.

Para Rodrigo Suárez de la empresa Greystar, es muy importante vivir cerca de donde se trabaja, y si a esta ecuación se le añade una zona renovada, con varios servicios alrededor y acceso al transporte público, el inversionista, comprador o quien rente el inmueble, tendrá muchos factores a su favor. “Sin embargo, nos enfrentamos a que no hay tierra, los terrenos en efecto escasean y debemos de construir cada vez más en forma vertical”, comentó el ejecutivo de Greystar.

Esta compañía le apuesta a romper el paradigma de que la renta de inmuebles se genere sólo por particulares; ellos se fijaron en un marco legal que les permita tener una administración institucional activa. El modelo es un inmueble, no para comprar sino para colocar en renta como una inversión. “Pensamos que los FIBRAS e inversionistas institucionales van a apostar y tendrán interés en este tipo deimage (2)2 operaciones”, añadió Rodrigo Suárez.

Este producto está diseñado para realizar contratos de arrendamientos mínimos de seis meses a un año. “Los nuevos clientes o la generación Millenials, premia esta flexibilidad y te lo agradecen. Este consumidor es muy diferente de los compradores de vivienda anteriores, que les gustaba no sólo hacer la compra, sino también moverse menos, pensaban en una sola compra como un patrimonio fijo. El comprador de la generación Millenials es más móvil, posiblemente ni tenga carro, es un adicto a la movilidad y no le gustan los amarres a contratos de largo plazo”, expresó Rodrigo Suárez.

En este momento, Greystar cuenta con 30 edificios de vivienda en renta y le apuestan a que habrá en un futuro cercano, una FIBRA destinada sólo a este tipo de inmuebles.

MARCAS, TECNOLOGÍA Y DISEÑO

El reconocido arquitecto Gil Dezer del despacho Dezer Owners & Developers, afirmó que hay factores en el mercado inmobiliario internacional que los lleva a enfrentarse a un cliente y consumidor exigente.image (3)12

Su despacho de arquitectura ha fijado sus operaciones centrales en Miami, no obstante han diseñado en otras economías importantes como Brasil, Dubai y próximamente en México. “Hoy vemos un consumidor que valora factores como la tecnología por ejemplo, el buen gusto, la marca, todas las amenidades que podamos brindarle, y por supuesto, que el inmueble se ubique cerca de parques, escuelas, hospitales”, afirmó Dezer.

En su despacho han realizado proyectos muy interesantes, donde combinan no sólo la funcionalidad, el buen gusto arquitectónico, sino también han relacionado los desarrollos con marcas importantes como Porsche o Armani. “Con Porsche por ejemplo, instalamos un ascensor que permite subir a la puerta del departamento del inquilino un vehículo Porsche, por ejemplo, no sólo como amenidad, sino como una alianza de negocio con la propia marca, donde al usuario se le genera recordación por esa marca de vehículos de alta gama”, comentó Gil Dezer.

Con respecto a los desarrollos de uso mixto, lo siguen viendo como una opción que llegó para quedarse; porque además, es funcional en términos de estilo de vida. Gil Dezer concluyó: “el dinero va teniendo poco valor y la mejor manera es la inversión en bienes raíces”.

¿Y EL FINANCIAMIENTO?

Enrique Margain, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, afirmó que gran parte de la evolución en el financiamiento se ha dado no sólo en la generación de préstamos para la vivienda nueva, sino también la usada con las combinaciones que se pueden generar a partir de las instituciones de gobierno.“Hoy en día, el mercado ha evolucionado mucho con productos de sólo un 5% de enganche; y a futuro, la tasa de interés tiene que seguir bajando”.

image (3)fFinalmente, el ejecutivo de Scotiabank afirmó que a futuro ven un mercado mucho más sofisticado, donde el segmento de la población joven, que es la que ahora está tomando las hipotecas, fluctuará entre el uso del efectivo y del crédito, además de tener mayor información y demandar
productos más flexibles.

La banca hipotecaria se ha ido sofisticando con condiciones más favorables para el consumidor final, incluso el financiamiento se ha ampliado también para la adquisición de vivienda usada, uno de los productos que hoy tiene más demanda en cuanto a hipotecas se refiere.

Miami atrae la atención de desarrolladores extranjeros

Los expertos en el mercado estadounidense auguran un fuerte despegue del mercado Real Estate en Miami, que ha tenido una rápida recuperación gracias al interés de los compradores y las empresas desarrolladoras.

A pesar de que en 2009 la crisis afectó el mercado del Real Estate en Miami y de que los precios cayeron al 50%, incluso 30% por debajo del costo de la reposición, actualmente el sector ha observado un importante repunte debido a que ha llamado la atención de una gran cantidad de desarrolladores atraídos por las oportunidades que éste ofrece. De acuerdo con Alicia Cervera, de Cervera Real Estate, el precio actual de construcción está entre los 400 a 550 dólares por pie cuadrado, lo cual es una muestra de la recuperación del mercado.

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Durante el panel “Inversiones en Estados Unidos-Florida” que se llevó a cabo en el Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias de Expo Inversión Inmobiliaria, Fernando Núñez Lugones de la empresa One Sotheby’s, declaró que los precios en esta ciudad norteamericana “actualmente están casi a los precios que se veían en el 2007. Observamos comportamientos distintos en diversos sectores, pero ahora hay un público más sofisticado que llega a Miami en búsqueda de producto premium. La ciudad está en el centro del interés de los compradores”.

Captura de pantalla (372)Damian Tabakman, de EN Real Estate, explicó durante el panel que a la salida de la crisis en Miami en 2009 se pudieron observar dos vertientes: la primera fue la reacción favorable del mercado en tan poco tiempo, y la segunda estuvo relacionada con el gran cambio cualitativo que se observó desde el sentido urbanístico en la ciudad. De esta forma se observaron distintos ciclos en el sector, los cuales fueron fortaleciéndose con el paso del tiempo.

Captura de pantalla (371)Por su parte, Alicia Cervera dijo que si bien a la salida de la crisis el mercado trató de recuperarse, no fue sino hasta 2011 cuando se comenzaron a construir más desarrollos en Miami. En consecuencia, los alquileres comenzaron a subir y el valor de las propiedades fue en aumento. Sin embargo, en el último ciclo del sector, el sistema bancario observó errores y por ende muchos clientes se vieron afectados, aunque los desarrolladores sí tuvieron la oportunidad de terminar sus proyectos, los cuales se pudieron vender poco después.

Al respecto, Fernando Núñez explicó que este crecimiento acelerado se debe a que “el mercado se absorbe muy rápido gracias al arbitraje de precios, pues a diferencia de muchos países de América Latina que habían sufrido crisis económicas, los inversionistas vieron en Miami una oportunidad de comprar, y por eso el mercado se recupera mucho antes”.

A pesar de esto, aún hay sectores que están rezagados, principalmente debido al precio de la tierra, que es el problema más grande al que se enfrenta el mercado de Florida. Núñez comentó que en los terrenos urbanos y en general, dentro de la ciudad de Miami, el desarrollo de proyectos es un negocio viable; sin embargo, la escasez de terrenos de playa hace que la oferta comercial en este rubro sea inferior a la que se observó en ciclos anteriores.

Los expertos concordaron que en los próximos años, Miami se convertirá en uno de los centros de desarrollo de proyectos más grandes de Estados Unidos, pues los altos índices de crecimiento económico generados por las inversiones extranjeras convierten a la ciudad en un mercado emergente atractivo. Además, se podrán observar nuevos proyectos y construcciones que contribuirán a la consolidación de este objetivo.

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El papel de los desarrolladores es satisfacer las necesidades de los clientes corporativos

**Catalina Martínez y Valeria Pioquinto

Los cambios en las exigencias de los nuevos usuarios de oficinas no sólo parten de los colaboradores que realizan su jornada laboral, sino de las políticas de las empresas en cuanto a las características del inmueble para tener el mayor número de personas trabajando en un lugar y con requisitos específicos para eficientar la operación.

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Moisés Farca de Grupo MF ejemplificó algunos de los retos que como desarrollador de corporativos clase A tuvieron que enfrentar; uno de los casos fue el edificio de oficinas Corporativo Revolución con 80 mil metros cuadrados de construcción. City Banamex se acercó a Grupo MF para tener un contrato de arrendamiento por 40 mil metros cuadrados, pero con densidad de una persona cada 6.5 metros, por lo que fue necesario hacer un estudio especial de tráfico de elevadores para dar abasto a la densidad que tendrían sin correr el riesgo de colapsar el edificio.

Captura de pantalla (363)Al respecto, Víctor Lachica de Cushman & Wakefield, como moderador del panel “Integración de servicios corporativos para nuevos usuarios” de Expo Inversión Inmobiliaria intervino para mencionar que esta densidad de 6.5 metros es prácticamente el doble del estándar, significa meter el doble de personas en el mismo espacio. Agregó que el mercado mexicano es muy competitivo en cuanto a los costos de renta, incluso cuando se está llegando a los 35 o 40 dólares por metro cuadrado, con productos muy competitivos que se pueden comparar con inmuebles de otros países.

Moisés Farca continuó diciendo que en Torre Mayor hay una densidad de una persona por cada ocho metros cuadrados; además, puso sobre la mesa el tema de la Certificación LEED, que da una plusvalía importante a largo plazo, con niveles muy altos de eficiencia en la operación. Los usuarios buscan una gran eficiencia de espacios, además de que los inmuebles cuenten con aire acondicionado y tecnología de primer nivel; cerca del 50% de las empresas que rentan espacios en sus corporativos son internacionales.

Captura de pantalla (364)Durante su intervención, Alfredo Asali de Grupo Bimbo destacó que han tenido retos importantes como “reubicar a 400 colaboradores al edificio adyacente al corporativo de Santa Fe, cuyo diseño y cambio cultural nos llevó a una densidad de una persona por cada 7.5 metros cuadrados, aunque el estándar del edificio corporativo es cercano a nueve. Nosotros creíamos que era un gran paso, pero los edificios no están diseñados para eso”. Complementó que Bimbo, al tener 2 500 inmuebles distribuidos en 22 países, tomó la decisión de centralizar las operaciones, porque había un alto valor no atendido de manera estratégica; por ejemplo, de los 40 millones de dólares que representan 160 plantas, 6 500 millones de dólares corresponden al valor de activos, por lo que se hizo necesario decidir si era conveniente rentar por periodos, pues de manera anualizada se pagan 150 millones de dólares.

Pierre Arriz de Reforma 180 mencionó que en los últimos 15 años el mercado de oficinas ha cambiado; para encontrar un buen edificio es necesario hacer un ejercicio comparativo, identificando las necesidades y revisando los elementos cualitativos y financieros; como resultado se descubre que hay distintos tipos de inmuebles en un mismo corredor, que cumplen con las necesidades de los clientes.Captura de pantalla (362)

En cuanto al tema legal en transacciones inmobiliarias, Juan Bernardo García, de Baker & McKenzie, explicó cómo la diferencia de culturas, idiomas y sistemas legales impactan las operaciones relacionadas con inmuebles, sobretodo el tiempo de trámite, el cual es clave en el cierre de las operaciones. Y es que la diferencia cultural demanda la estandarización de contratos, documentos y términos legales, que requieren la tropicalización adecuada. Una de las soluciones que encontró Baker & McKenzie fue contratar a un abogado japonés con nacionalidad mexicana y que hablara inglés, para que teniendo el conocimiento de los tres países, diera un mejor servicio, no sólo identificando problemas, sino también soluciones.

LA ESCASEZ DE TIERRA INFLUYE EN EL AUMENTO DE LOS PRECIOS

Captura de pantalla (361)Los especialistas consideran que el mercado de oficinas en la Ciudad de México se encuentra al alza, pues es la zona con el nivel de riesgo más bajo. Sin embargo, expresaron que la falta de terrenos y la normatividad son dos de los principales problemas que enfrenta el mercado en la capital.

Francisco Martín del Campo Souza, del despacho Arquitectoma, comentó que la verticalidad “es una de las soluciones, debido a que la tierra es cara y difícil de conseguir, por eso se explota al máximo con construcciones verticales. La tecnología nos ha permitido flexibilizar los espacios, porque el programa arquitectónico ha cambiado: ahora todos los edificios tienen que tener una facilidad de accesos y salidas vehiculares, además de donar las plantas bajas para hacer ese tipo de maniobras mucho más eficientes. De igual forma, es importante incluir amenidades, tales como gimnasios, cafeterías, etcétera”.

Captura de pantalla (360)Por su parte, Jorge Gamboa de Buen, de Fibra Danhos, se refirió al tema de la normatividad y declaró que las regulaciones en materia de desarrollo urbano y desarrollo inmobiliario se han ido incrementando con el paso de los años, pero que los trámites aún son lentos y se requiere de mayor responsabilidad por parte de las autoridades. La falta de licencias provoca incremento en los precios, lo cual no causa beneficio para nadie más que para los desarrolladores que sí tienen producto que vender. Sin embargo, en el caso de las oficinas se ha logrado un precario equilibrio en los precios, pues tenemos una situación muy rara donde existe a la vez una oferta histórica y una estabilidad en los precios. Además, a pesar de que no existen muchas licencias, sí se ha logrado construir varios corredores, pues actualmente un millón de metros cuadrados están en construcción y se espera que pronto lleguen a los cinco millones”.

Esta escasez de tierra ha motivado el desarrollo de usos mixtos en el país, pues de esta forma se utiliza todo el terreno para poder satisfacer la demanda de los consumidores en los diferentes sectores. De acuerdo con Elías Camhaji, de Grupo Desarrollador ZKC, las ventajas de los usos mixtos recaen en las sinergias que se generan y la facilidad de financiamiento que hay para este tipo de proyectos.

La especialización en cuanto al tipo de activo y la segmentación por zonas geográficas, así como la necesidad de crear un management interno en lugar de externo, que contemple una alineación total de incentivos con el inversionista, son algunas de las tendencias que se observan para el futuro de los Fibras de acuerdo con Elías Camhaji, quien señaló durante el panel comercial “Inversión y desarrollo del mercado de oficinas en México” -llevado a cabo en el marco del Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias 2015, en Expo Inversión Inmobiliaria-, que se espera que los recursos institucionales sigan fluyendo para que en un futuro el número de Fibras aumente a 20. De igual forma, expresó que la tendencia de especialización de estos vehículos fomenta que el inversionista se sienta más cómodo y confiado respecto al uso de sus recursos.

Captura de pantalla (3611)Elías Camhaji también expresó que “las Afores son jugadores clave en los fondos de pensiones, especialmente los mexicanos, aunque también lo son para los internacionales. En el caso de aquéllas donde los activos de la administración son de más de 160 mil mdd, y que tienen un 10% del límite para poder invertir en instrumentos alternativos como Fibras y CKDs, todavía hay bastantes oportunidades, dando espacio para nuevas Fibras, sin considerar a los inversionistas extranjeros, institucionales y personas físicas”.

Finalmente, los panelistas expresaron que es importante segmentar correctamente el mercado a la hora de construir un edificio de oficinas, pues se debe tener en cuenta la zona y el tipo de clientes al que estará dirigido. De igual forma, se debe ofrecer un plus adicional a cada espacio para beneficio de los usuarios, además de las comodidades ya establecidas, sin reducir los estándares de calidad necesarios.

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Gran éxito en la primera edición de Expo Inversión Inmobiliaria en México

Captura de pantalla (3353)Este año habrá una inversión cercana a los 420 mil millones de pesos en el sector inmobiliario en México y cada vez más empresas participarán. Hace dos años había 300 empresas desarrollando Real Estate en México; hoy en día hay 1802 empresas de las cuales el 47.5% son pequeñas y medianas, así lo afirmó Paloma Silva de Anzorena, Directora General de la Comisión Nacional de Vivienda –Conavi-, durante la inauguración de Expo Inversión Inmobiliaria.

Más de 5300 profesionales e inversionistas del sector inmobiliario procedentes de países como: México, Colombia, Perú, Chile, Argentina, Estados Unidos, Guatemala, Belice, Honduras, Costa Rica, Panamá, India, Francia, Turquía y España; quienes aprovecharon la oportunidad de intercambiar opiniones y tener un acercamiento para cerrar futuros negocios.

Dentro de la Expo también se llevó a cabo el primer Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias en el Hotel Camino Real Polanco – ciudad de México-, donde se dieron cita más de 65 speakers y profesionales del Real Estate para compartir sus experiencias y puntos de vista acerca del mercado en México con el público asistente a través de 17 paneles, en los cuales se tocaron temas diversos enfocados en el mercado nacional e internacional. De igual forma, se llevaron a cabo tres conferencias magistrales con ponentes de alto nivel y trayectoria. El auditorio de conferencia tuvo una capacidad para 1000 asistentes, el cual estuvo ocupado casi en su totalidad durante el 18 y 19 de noviembre desde el inicio de la jornada a las 9:00 hrs y hasta concluir a las 18:30 hrs.

Durante el discurso de apertura, Paloma Silva de Anzorena, titular de Conavi destacó que “el sector inmobiliario ha sido un motor de desarrollo económico y social, pues la vivienda representa el 14.1% del PIB”. Además, explicó que actualmente se construyen 500 mil viviendas al año en nuestro país, por lo cual el sector está repuntando considerablemente.

Captura de pantalla (352)La funcionaria también comentó que el gobierno ha llevado a cabo diversas acciones para facilitar la inversión en nuestro país. Al respecto, comentó que los interesados en el mercado “contarán con el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda, donde podrán ver por estado y municipio la demanda, producción y opciones de financiamiento. Este año tendremos una inversión de la banca comercial de 12 mil millones de pesos, simplemente para este sector”.

En el presidium de inauguración también se contó con la presencia de Felipe de Jesús Gutiérrez, titular de SEDUVI; así como de profesionales del Real Estate y la academia tales como Rodolfo Balmaceda, Presidente de la AMPIP; Guillermo Almazo, Publisher & CEO B2B Media; Arquitecto Mario Schjetnan; Arquitecto José Luis López, Director del Colegio de Arquitectos; Javier Govi, de AMAR; Víctor Lachica, de ICEI; Blanca Rodríguez, de ULI México; Antonio Ruíz Galindo, de AMEXCAP; Víctor Ruíz, de CICM; Martín Felipe Valenzuela, de ProMéxico; así como Erico y Emiliano García, de B2B Media y Revista Inmobiliare.

Captura de pantalla (353)Este magno evento incluyó una zona de 120 stands con diversas opciones para los inversionistas y el público en general, pues se incluyeron más de 300 servicios y proyectos para satisfacer las necesidades de cada asistente. Además, se realizaron 25 workshops con un lleno total, en donde expertos del sector inmobiliario compartieron sus conocimientos con los participantes y tocaron temas como el crowdfunding, modelos de negocios, importancia de fondos de capital privado, inversiones en el extranjero, etcétera.

Finalmente, los asistentes también tuvieron la oportunidad de disfrutar de un cóctel para festejar los 15 años de la Revista Inmobiliare y otro al finalizar los dos días de la expo, donde se abrió el espacio para la convivencia y networking con el fin de que ampliar las oportunidades de negocio. El evento estuvo organizado por B2B Media, así como por la revista líder de negocios inmobiliarios y responsable de los Real Estate Summit, revista Inmobiliare.

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The Real Estate Show 2015: Desarrollar para crecer

Con el objetivo de incrementar sus relaciones de negocio e intercambiar puntos de vista sobre el sector inmobiliario, importantes personalidades de la industria, se reunieron en el marco de The Real Estate Show 2015, Desarrollar para Crecer en su decimotercera edición, el cual fue inaugurado por el Secretario de Hacienda y Crédito Público, Luis Videgaray.INMOBILIARE-90-113

En su intervención, el Secretario resaltó la importancia del trabajo de los desarrolladores a lo largo y ancho del país para crear un ambiente de confianza y compromiso con los inversionistas. De igual forma, se refirió a las acciones que el gobierno ha tomado para impulsar la economía y el desarrollo.

Como parte de la agenda de este evento se retomaron temas de actualidad e interés para el sector inmobiliario, tales como la estrategia y evolución de los Fibras, los cuales impulsan el desarrollo del mercado inmobiliario al ofrecer opciones de inversión en una c0artera de inmuebles logrando así una importante disminución de riesgos, además de integrar a pequeños, medianos y grandes inversionistas, ya sea nacionales o extranjeros, particulares e institucionales en inversiones y proyectos de gran escala.

Dentro de este panel los conferencistas Salvador Daniel, Director General de Fibra Danhos y Marimar Torreblanca, Director de Mexico Real Estate & Construction Equity Research, UBS, aclararon algunos detalles como regulaciones, partes involucradas, estímulos y beneficios fiscales, certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, diferencias entre FIBRAS públicos y privados, etc. Además, intercambiaron opiniones acerca del crecimiento de las mismas. El panel fue moderado por Augusto Arellano, Senior Managing Director, Evercore.

Por su parte, Gene Towle, consultor en proyectos inmobiliarios y socio director de Softec, hizo énfasis en que la Ciudad de México requiere de un modelo de planeación acorde a las necesidades futuras de la población para lograr un crecimiento moderno. De igual forma, explicó que es indispensable fortalecer el espacio inmobiliario de la ciu
dad para las generaciones futuras, pues se espera que en 15 años haya más de mil millones de consumidores urbanos.

Tras dos días de discusión y de retroalimentación, el evento concluyó con las palabras del Jefe de Gobierno del Distrito Federal, Miguel Ángel Mancera y de Jaime Alverde Losada, presidente de la ADI. El Jefe de Gobierno Mancera exhortó a los desarrolladores a seguir invirtiendo más en la ciudad, para que ésta se convierta en modelo para el resto de las ciudades del país y punta de lanza para captar mayor números de inversiones.

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US-Mexico Real Estate Investment Summit New York 2015

**Regina Madrid Pesqueira y Mariana Rosell

Más de 15 de los más altos ejecutivos en desarrollo inmobiliario compartieron sus percepciones en el evento “U.S.-Mexico Real Estate Investment Summit New York 2015”, presentado por la Cámara de Comercio Estados Unidos-México División Noreste e Inmobiliare Magazine, el pasado 19 de febrero de 2015, en el Athletic Club de Nueva York. Acompañados por 180 invitados, los ponentes dieron su perspectiva individual sobre el sector inmobiliario en México.

El evento estuvo dividido en cuatro paneles, cada uno con oradores de diversa formación profesional, y a pesar de este factor, todos ellos apoyaron la idea de que la distribución de capital tanto local como internacional, observa una creciente madurez del mercado inmobiliario mexicano, donde enormes inversiones se han visto implicadas.

Lyman Daniels, Presidente de CBRE México, fue el moderador del primer panel, quien comenzó ofreciendo una interesante estadística: México podría disfrutar de un incremento de 1.3 trillones de dólares en su actividad económica dentro de la siguiente década, como resultado de la recientemente aprobada reforma energética; pero, “¿cómo impactará esto al sector inmobiliario mexicano?”, preguntó a sus panelistas.

Raúl Gallegos, CEO de GE México, respondió señalando una doble oportunidad: primero, habrá inversión directa en instalaciones industriales que ayudarán a la cadena de suministro de energía -los estados  del norte así como aquellos del sureste en el Golfo están en condiciones de beneficiarse grandemente; segundo, la reforma energética reducirá el costo de la energía en México, beneficiando a largo plazo al mercado industrial, retail y residencial.

Héctor Ibarzabal, Presidente de Prologis México, coincidió con lo expuesto, enfatizando que ciudades como Reynosa, Tijuana y Monterrey estaban observando un fuerte resurgimiento industrial; de hecho, con mayor actividad hoy que en 2007, antes de la crisis económica.INMOBILIARE-89-99

Rodrigo Castelazo, socio de la firma legal Creel, García-Cuéllar, Aiza y Enríquez, contestó analizando la reciente evolución de las estructuras de financiamiento inmobiliario en México (CKDs y FIBRAs) sugiriendo que la reforma energética abre el debate hacia qué estructura es mejor. “Ésta traerá muchas oportunidades a todos nosotros y allana el camino para nuevas formas de transacciones”, señaló, preguntando también a sus socios panelistas: “¿La impresionante baja de los precios del petróleo y gas natural alrededor del mundo ha cambiado su creencia respecto al impacto de la reforma energética en México sobre la actividad inmobiliaria?” Los panelistas, al unísono, sostuvieron que no. Las medidas como los beneficios de los impuestos podrían compensar el impacto de los precios del petróleo temporalmente bajos. Lo más urgente, concluyeron, es la necesidad de que México asegure al mundo su estabilidad política, regulatoria y fiscal.

El segundo panel, moderado por Pedro Azcué, Presidente de Jones Lang LaSalle Latin America, abarcó los mercados de capital a nivel internacional y su rol en el desarrollo de los mercados inmobiliarios mexicanos. En este contexto, Steven Collins, Presidente de Capital Markets de Jones Lang LaSalle, comenzó mostrando cálculos para el capital transfronterizo disponible en las transacciones inmobiliarias. Collins estimó que si los fondos de pensión en el mundo desarrollado fueran a incrementar su distribución al 1% para el sector inmobiliario transfronterizo, habría un incremento de 50 billones de dólares del capital utilizable. Con el ansia del mundo por los intereses, es natural que los ojos estén puestos en América Latina, en donde los retornos ajustados por riesgo siguen siendo atractivos.

Martin Brühl, Director de Union Investment en Alemania, resumió su opinión del potencial de inversión del sector inmobiliario mexicano con un público gritando: “¡Arriba! ¡Arriba! ¡Ándale! ¡Ándale!” A pesar de que los límites de los índices se han contraído significativamente en México, él considera que el país es eminentemente merecedor de inversionistas que provean ideas a largo plazo. Actualmente, espera que se den préstamos con desarrolladores respetables y experimentados como un acercamiento al incremento de los intereses con sólo un ligero incremento en el riesgo.

INMOBILIARE-89-98Alfonso Munk, CIO de PREI Américas, observa ciertos segmentos del sector inmobiliario fortalecidos por el crecimiento del comercio electrónico. El capital se moverá cada vez más hacia la logística, insistió, particularmente a los servicios de almacenamiento. Munk también ve oportunidad en el sector residencial y asintió que las tan debatidas bancarrotas de muchos constructores de casas mexicanos no ocurrió como resultado de la falta de demanda o por un asunto sistémico, sino como resultado de cambios regulatorios repentinos. La demanda de inmobiliaria residencial es fuerte y presenta una oportunidad de inversión cada vez más grande.

Miguel Torres, Managing Director de GE Capital Real Estate México, dio a la audiencia el punto de vista del prestamista. Hizo las cuentas del mercado inmobiliario mexicano por tamaño: el mercado industrial suma 11 billones de dólares, el de oficinas 6.3 billones de dólares, los hoteles 6.3 billones de dólares y el menudeo 8.48 billones de dólares, para un total de casi 35 billones de dólares. El mercado completo permanece relativamente pequeño, anota Torres, y dado su nivel de subdesarrollo, el catalizador para su progreso vendrá en parte de los nuevos acuerdos en financiamiento y mercados. Mientras los préstamos no estén todavía comprados y vendidos en el mercado secundario, los jugadores clave construyen las bases para hacerlo realidad en un corto plazo.

El tercer panel estuvo enfocado en FIBRAs y fue moderado por Milton Chacón, Director para Latinoamérica de Newmark Grubb  Knight Frank. Sobre el tema, Arturo Carrillo, Socio en la firma legal Paul Hastings, habló acerca de los retos que tuvieron que superar para lanzar FIBRA Uno. No solamente se requirió un habilidoso trato para los obstáculos regulatorios, sino también tuvieron que dirigir el escepticismo del inversionista.

Jorge Ávalos, CEO de FIBRA Monterrey, habló de FIBRAs desde su privilegiada posición como líder de la primera FIBRA ubicada en la región y gestionada internacionalmente. Indicó que los límites del mercado FIBRA en México totalizan 22 billones, casi 1.5% del PIB mexicano, contrastando con Estados Unidos, donde los límites del mercado alcanzan una suma de casi 6% del PIB. Claramente hay un amplio margen de crecimiento, dijo; pero, a pesar de esto, Ávalos retrasó el IPO de FIBRA Monterrey después de ver que entró una fatiga del inversionista al mercado a finales de 2013. Invitando a Dirk Aulabaugh, Director Senior en Green Street Advisors, que participara en la conversación, Ávalos señaló que antes de retrasar el IPO, contrató a Green Street Advisors para ayudar a FIBRA Monterrey a levantarse con un nuevo formato que llamara la atención de los inversionistas.

Dirk Aulabaugh no perdió la oportunidad. Como industria experimentada en los Estados Unidos y observadora del experimento FIBRA en México, anotó que la principal preocupación de los inversionistas era la gobernanza corporativa relajada que veían. Todas las FIBRAs eran manejadas externamente. Con sus tarifas basadas en el manejo de activos totales, los equipos directivos estaban motivados por adquirir propiedades rápidamente, incluso si las adquisiciones destruían el valor del accionista. Ante nuevas regulaciones bajo mandato y comités, no necesariamente independientes, se volvió un reto ajustar al inversionista a ambientes más duros. En este contexto, FIBRA Monterrey  se lanzó como la primer FIBRA administrada internamente con un comité independiente.INMOBILIARE-89-101

Germán Ahumada, Presidente de Artha Capital, ofreció una perspectiva más sobria. Mientras remarcaba el potencial de largo plazo del sector inmobiliario mexicano, él reconoció que la industria ahora tiene más capital que nunca y menos oportunidades. Esto explica la rápida compresión en las tasas de capitalización (cap rates). Los inversionistas internacionales que están alejando capital de Brasil para traerlo a México, están echando leña al fuego. Mientras a largo plazo hay mucho por qué emocionarse, a corto plazo debe monitorearse la rápida afluencia de capital y su impacto en los precios del sector inmobiliario.

El cuarto y último panel estuvo moderado por Víctor Lachica, Presidente de Cushman & Wakefield México, quien concentró la discusión en las oportunidades y desarrollos específicos. En este contexto, John Santora, CEO Norteamérica de Cushman & Wakefield, empezó la conversación al sostener que mientras el capital entra a México con la intención de mantenerse ahí, el énfasis de la inversión inmobiliaria ha cambiado de la “selección de ciudades” a la “selección de colonias”. Los inversionistas no solamente quieren entender hacia dónde se está moviendo la gente dentro de una ciudad, sino también quieren entender la sustentabilidad de ese crecimiento. Los inversionistas deben comprender cada vez más el sector inmobiliario desde el punto de vista del arrendatario; hoy, los inversionistas evalúan la importancia estratégica del espacio para más accionistas.

José Luis Quiroz, Arquitecto y CEO de IQ Real Estate, y Alberto de la Garza, CEO de Internacional de Inversiones, compartieron su extenso conocimiento sobre Monterrey. Mientras De la Garza presentó a Monterrey en números, Quiroz señaló que Monterrey fue la segunda ciudad de México en volverse completamente vertical, mostrando un resultado fenomenal. El objetivo es vivir, trabajar y/o estudiar en un radio de 3 kilómetros. Pero, De la Garza hizo saber que la parte sur del país se encuentra subdesarrollada y el asunto debe ser abordado.

Rick Ricker, Presidente de Reichmann International, habló acerca de la evolución de los mercados mexicanos como desarrollador y comprador de propiedades. Ricker se enfocó particularmente en los espacios de oficinas Clase “A” en el Distrito Federal. En los últimos diez años, el inventario en espacio de oficinas se duplicó y los espacios vacíos bajaron de 20% a 8%, y la renta se incrementó un 30%. Para Ricker, es difícil encontrar mejores oportunidades que el espacio de oficinas Clase “A” que ofrece el Distrito Federal hoy.

Después de un análisis minucioso y completo del ambiente del sector inmobiliario en México, casi todos los participantes expresaron un sentimiento entusiasta acerca de las oportunidades presentes en dicho sector, y se emocionaron todavía más al ver la lista de oportunidades que se aproximan.

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Industria hotelera con excelente nivel: MEXHIC 2015

Durante el día de conferencias se destacaron las oportunidades de inversión en México para los desarrolladores y marcas internacionales que comienzan a tener presencia en nuestro país. El panorama para el sector hotelero es uno de los ideales para los próximos años. La apuesta del gobierno federal por incentivar el turismo doméstico, así como la llegada de extranjeros para trabajar en el país, y el buen posicionamiento de México para atenderlos, contribuyen a vislumbrar un crecimiento prometedor.

Fue durante la conferencia anual “Mexico Hotel & Tourism Investment Conference – MexHIC 2015” donde se abordaron importantes temas relacionados con el sector. Invitados de primer nivel compartieron sus experiencias e hicieron un análisis de la industria hotelera en México.

DSC_6638El evento comenzó con la participación de Delia María Paredes Mier, Directora Ejecutiva de Análisis y Estrategia de Banorte-IXE, quien dio un panorama del entorno económico internacional, destacando que el crecimiento económico ha sido lento, pues al menos en seis años ha costado trabajo recuperar la economía a nivel global. Agregó que China está en desaceleración, y por lo tanto en reestructura; mientras Estados Unidos, pese a no recuperarse por completo, cuenta con inventarios de petróleo en niveles históricos. México, por su parte, presenta perspectivas positivas, porque se ve un crecimiento de 3.6%, esperando que la regularización de las tasas de crecimiento lleguen en julio o septiembre.

Por su parte, Jeff Higley -Vice President, Digital Media & Communications, Hotel News Now/Smith Travel Research- y Richard Katzman –Managing Director, HVS/Mexico City- destacaron que 2014 fue un año que dejó excelentes resultados con importantes números en ocupación. Si bien es cierto que México figura entre los preferidos por parte de inversionistas y desarrolladores, es necesario considerar que cada región posee características propias, por lo que será necesario revisarlas para desarrollar productos acordes, por ejemplo: destino turístico de playa, ciudades industriales o centros urbanos.

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Respecto al tema de oferta y demanda de negocios hoteleros, los especialistas destacaron que las reformas estructurales dan solidez al mercado, porque atraen inversiones tanto nacionales como internacionales; sin embargo, es necesaria una mayor especialización en los productos, incorporando la tecnología como algo necesario en la industria hotelera.

También enfatizaron la importancia de elegir bien al operador hotelero con el que se trabajará, ya que una mala elección puede destruir una inversión hasta en un 50 por ciento. Existe una demanda en el negocio, una hecha por las familias locales, y otra por los servicios estándar que dan las nuevas marcas; el reto consiste en elegir con qué marcas trabajar, ya que éstas deben responder a la estrategia y cuestión económica.

Sobre el tema hablaron Alexis Ralph, director de desarrollo de Accor México; Carlos Adams, director de franquicias de Hoteles City; Guillermo Yasutake, director de Desarrollo y Nuevos Negocios, Grupo Presidente; y Ricardo Zorrila, director general de IGS Hotel.

En cuanto al tema del turismo vacacional, los expertos coincidieron en que hacer una conversión que tenga un plan All Inclusive es una excelente opción, porque el consumidor final acepta con agrado este tipo de paquetes.

DSC_7278Es importante crear experiencias únicas al turista, porque es importante que el cliente crea que tiene dinero de más, siempre poniendo atención en que se sienta cómodo y apreciado. En esta intervención estuvieron presentes Gregory J. Pitts, Partner, Realty Financial Resources, como moderador; Blanca Rodríguez, Managing Director, Banyan Tree Mexico Hospitality Fund; Erin R. Green, Vice President Development Americas, Rosewood Hotel Group; Michel Montant, Director Corporativo de Desarrollo, Grupo Posadas; y Pablo González, Vice President Development, Hyatt of Latin America & Caribbean LLC.

Un panel que generó interés fue el concerniente al desarrollo urbano de los usos mixtos, los cuales, de acuerdo con los expertos, se han extendido en lo últimos diez años. Sin embargo, señalaron que estos no representan una solución para todos los mercados, pues si bien los hoteles tienen éxito en usos mixtos, ésta es una buena solución para ciudades con mayor población; deben considerarse la dificultad del diseño, costo y la complejidad de la operación.

El panel fue moderado por Jorge Lizan, Managing Director, Lizan Retail Advisors, y tuvo la participación de: Alejandro Acevedo, VP Development Caribbean and Latin America Region, Marriott International & Ritz-Carlton; Dr. Andrew Strenk, President, Strategic Planning Concepts International; George J. Massa, VP and Managing Director Development Mexico and Central America, Hilton Worldwide; y Héctor Klerian, Director Internacional, Jones Lang LaSalle.

Para hablar de las oportunidades en inversiones diversas, así como la variedad de productos que ofrecen las cadenas nacionales e internacionales para atender a los mercados en el establecimiento de un producto y posicionamiento del mismo, tuvo lugar el panel moderado por Richard Katzman, Managing Director de HVS – México City, con la participación de Charles El-Mann, director de construcción en Fibra Uno; Francisco Zinser Cieslik, CEO de Grupo Hotelero Santa Fe; Javier Coll, Executive Vice Presidete and Chief Strategy Officer, Apple Leisure Group; y Ricardo Zúñiga, Managing Partnerm Vertex Real Estate Investors.

DSC_7168En el panel sobre Mercados de Capital, Fibras, CKDs y otras tendencias de inversión, se habló de las grandes oportunidades para seguir con el crecimiento en plazas secundarias, sin perder de vista que uno de los grandes retos es generar una mayor demanda; los invitados a participar resaltaron la importancia de generar valor agregado en cada operación, con el instrumento financiero acorde con el modelo de negocios inmobiliario del activo. El panel fue co-moderado por Adrian Cano, VP Real Estate, Evercore Partners, y Richard Katzman, Managing Director, HVS – Mexico City. Contó con la participación de Fernando Rocha, Director de Adquisiciones y Desarrollo, Fibra Inn; Gerardo Corona González, Director de Financiamiento Sector Turismo, Banco Nacional de Comercio Exterior, S.N.C; Guillermo Bravo, Head of Corporate Development & Investor Relations, Fibra Hotel; y León Pérez, Managing Director, GFG Securities.

En relación a los retos y oportunidades que analizó el panel moderado por Christian Lega, Director de CBRE Hotels México, y en el que participaron Germán Fernández del Busto, Director General de Choice Hotels México; Guillermo Estrada, Director International Business Development, G6 Hospitality LLC; Mónica Artigas, Directora de Desarrollo, La Quinta Inn & Suites; Octavio Navarro, Vicepresidente de Desarrollo y Ventas de Franquicias, InterContinental Hotels Group; y Roland Mouly, VP Development, Latin America, Mexico and The Caribbean, Carlson Rezidor Hotel Group, se destacaron las grandes oportunidades que México presenta a los inversionistas tanto en hoteles con franquicias como en hoteles bajo contrato de administración.

Durante el almuerzo, se contó con la presentación de Michael Smelek, socio director de von Hagge, Smelek and Baril, Global Golf Course Architects, un despacho especializado en el diseño de campos de golf en México y el mundo. El día terminó con un networking propicio para reforzar las relaciones profesionales y generar contactos interesantes para el desarrollo de los negocios, teniendo como sede el Hotel Hilton Santa Fe.

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Reurbanización de Monterrey, un modelo a seguir

Inmobiliare Magazine cerró su onceavo Real Estate Business Summit, con sede en Monterrey

Cambios interesantes se desarrollarán en el sector inmobiliario en los años venideros producto de la profesionalización tanto de la industria como de los involucrados en la cadena de construcción, así como de los compradores quienes con el paso del tiempo se han vuelto más exigentes, y el propio crecimiento de las ciudades ha provocado que haya un proceso de reurbanización en algunas zonas.

En el décimo primer Summit Monterrey, que se llevó a cabo el pasado 30 de octubre, el mensaje inicial estuvo a cargo del ingeniero Pelegrin Contreras Meza, subsecretario de Obras Públicas de Nuevo León donde resaltó la importancia del desarrollo inmobiliario en el estado y también, los planes de urbanización que se llevan a cabo por municipios en colaboración con el sector público/privado.

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Una de las obras más importantes en Nuevo León es el Multimodal Zaragoza Zuazua, donde se eliminarán los semáforos de acceso y salida para lograr un flujo continuo, se obtendrá una calzada peatonal para bicicletas y futura estación de Ecovía; la ciclovía que viene del Puente Pedro Martínez se conectará a la calzada Zaragoza del Multimodal y conectar a la Macroplaza o zona de la Independencia.

Posteriormente, se realizó un merecido homenaje al ingeniero José María Garza Ponce donde se reconoció su calidez humana y gran profesionalismo, aquí se habló de su trayectoria ejemplar en Grupo GP por más de 40 años; responsabilidad social, mejores prácticas y desarrollo profesional de talentos son pilares de la empresa, lo que contribuye a reconocerla como una líder en nuestro país.

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Grupo GP cuenta con siete unidades de negocio: GP construcción, servicios, concreto asfáltico, residencial, desarrollos, vivienda y precolados. Entre los proyectos se destaca el Desarrollo Residencial Los Arcángeles – Torre III, Torre Okto, Plaza Comercial La Herradura, Cumbres Madeira, Portales Diamante, Arena México, Extensión Línea 2 de Monterrey y Distribuidor Vial El Indio, entre otros.

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NUEVAS INVERSIONES EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO

Para este panel se contó con la participación de Ricardo Zúñiga, director de Vertex; Miguel Torres, Managing Director de GE Capital Real Estate; Álvaro de la Garza, Proyectos Cuadro; Andreu Cors de Gava Capital y Ander Legorreta de Cushman & Wakefield.

Los ponentes resaltaron que el mercado inmobiliario se encuentra en una etapa de madurez donde los diferentes instrumentos de inversión son aprobados de manera positiva para el desarrollo de propiedades de todo tipo; los activos inmobiliarios son ahora la mayor atracción para los inversionistas y empresas financieras, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) así como la deuda que se genera del desarrollo de los activos se encuentran en pleno auge en las ciudades como México, Monterrey y área del Bajío.

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Hoy en día, los inversionistas son más cautelosos al momento de ver el perfil de los desarrolladores antes de iniciar una transacción que obligue a ambas partes a trabajar a largo plazo, con esto se busca que entre los dos exista una estrecha relación de comunicación y pueda abrir la ventana a mayor inversión y desarrollo a futuro.

También, se enfatizó que el mercado inmobiliario siempre se mueve en ciclos, pero debe prevalecer la cautela para no sobre valorarlo y crear una burbuja inmobiliaria que de nuevo dañe al sector. El mercado de inversión en comparación con lo que se puede desarrollar o re convertir en espacios urbanos está todavía en una escala pequeña si se contrasta con el potencial que se puede desarrollar, sin embargo está en la transparencia y comportamiento del mercado el éxito de éste.

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CASO PRÁCTICO: NUEVO SUR

Mira Companies, rompió los paradigmas sobre nuevos desarrollos y corrió el riesgo que esto implica para darse a la tarea de enfrentar esos retos, logrando desarrollar un producto exitoso para regenerar una zona urbana que nadie creía pudiera ser un éxito.

Nuevo Sur es una comunidad de usos mixtos en Monterrey con una superficie de 35,000 metros cuadrados rentables con 90 puertas y 2,100 cajones de estacionamiento; área residencial con 2,700 unidades; centro comercial de 34,500 metros cuadrados de superficie rentable anclado a un Superama, Sports City y Office Depot; en cuanto a las oficinas tendrá más de 60,000 metros cuadrados y un hotel de 145 llaves de City Express.

Sin duda, la regeneración de espacios urbanos pasando por un desarrollo integrando a la sociedad prueba el éxito por estos factores, la ciudad de Monterrey cuenta hoy día con un problema real de tráfico vehicular y estacionamientos sobretodo en la zona de San Pedro Garza García.

Nuevo Sur, resultará una gran solución a estos problemas ya que por el tamaño del desarrollo se espera una afluencia mayor a las 150 mil personas que harán uso del desarrollo sin necesidad de utilizar el transporte dentro del mismo; el cual debería ser considerado como un ejemplo en la tendencia de los nuevos desarrollos en nuestro país.

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INTELIGENCIA INMOBILIARIA

Luis García Peña de Orange Investments participó para destacar que ellos son una empresa innovadora de inteligencia y desarrollo de bienes raíces que cuenta con metodologías de análisis propias, por lo que han participado en el desarrollo de proyectos tanto de usos mixtos, comerciales, multifamiliares y de oficinas.

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CUMBRE INMOBILIARIA

Al contar con especialistas altamente calificados, planean y analizan la ejecución de desarrollos con urbanismo, arquitectura y diseño, además de que dan servicio a los inversionistas que buscan oportunidades de desarrollo.

RE URBANIZACIÓN EN MONTERREY

Con la presencia de Ulises Treviño de Bioconstrucción, Rodolfo Santillán de la Nueva Universidad Regiomontana, Gonzalo Montaño de Grupo Mac, Marco Antonio Garza de GM Capital y César Paredes de la Cámara de Propietarios de Nuevo León, se llevó a cabo el panel de discusión con la idea de mostrar a los asistentes un desarrollo responsable para la ciudad de Monterrey.

Hablaron de que la correcta planeación desde la inversión debe ser lo más importante para tener éxito en el desarrollo, así como una visión sustentable para la integración de comunidades, una arquitectura conceptual donde haya un aprovechamiento de los espacios urbanos debe ser una directriz para cada uno de los nuevos desarrollos.

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PANEL INDUSTRIAL: ENERGÍA EN LOS NUEVOS DESARROLLOS

Para aportar sus conocimientos en sus respectivas áreas de especialización, para abordar el tema industrial y los factores de energía que lo acompañan, estuvieron presentes José María Garza Treviño de Grupo GP, Sergio Argüelles de Finsa, Arturo Aispuro de AIM Soldi, Juan José Gaxiola de A-Ener y Víctor Lachica de Cushman & Wakefield.

El mercado industrial se encuentra en una época de desarrollo y con la aprobación de las Reformas Energéticas viene un boom para la construcción de nuevas naves industriales, el uso de energía en éstos es una parte fundamental en cuanto al consumo y los precios que se puedan ofrecer a los inquilinos que buscan la ubicación y buenas condiciones económicas para establecerse a largo plazo.

México ofrece costos más bajos en cuanto a la instalación de parques industriales que otros países, entre 5 y 15% lo cual se prospecta durará hasta 2020, por ello se ha registrado un crecimiento de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs).

Aunque los parques industriales se desarrollaban preferentemente en la frontera norte del país, hubo una época con gran auge en la zona de Bajío la cual sigue y finalmente, se espera que en próximos años se vea el surgimiento de un nuevo movimiento en el sureste donde llegará también la línea de proveedores de la industria petrolera y agroindustrial.

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El Summit Monterrey se realizó en el Hotel Quinta Real en San Pedro Garza García el 30 de octubre. Previo a este importante congreso inmobiliario, el día 29 se realizó un cocktail de bienvenida patrocinado por el Club Sonoma Resort & Living, donde los asistentes escucharon unas palabras del director de Grupo Sonoma Erick Sydow, además los invitados tuvieron sesiones de networking y convivieron en el tradicional brindis de bienvenida.

Transformaciones estructurales y los ciclos del sector inmobiliario

** Las transformaciones estructurales de la primera generación (década de los 80 y 90) y su impacto en el ciclo del sector inmobiliario mexicano.

A mediados de los 80’s y durante la primera mitad de los 90’s inició una “ola” de transformaciones en el ámbito económico, administrativo y político de México, cuyas principales reformas estructurales fueron: (i) el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA por sus siglas en inglés) que entró en vigor en 1994; (ii) la autonomía del Banco de México, efectiva desde abril de 1994; y (iii) la alternancia política.

El NAFTA implicó la apertura de la economía mexicana, excluyendo el sector energético- petrolero. De 1994 a 2013, las exportaciones mexicanas han crecido a una tasa anual compuesta de 10.1%, y actualmente exportamos aproximadamente US$ 1,000 millones diarios.

La autonomía de nuestro Banco Central ha significado una reducción y la estabilización de la inflación a alrededor de 3.0% anual, y ha dado mayor certidumbre a los agentes económicos, generando mayores flujos de inversión, así como estabilidad cambiaria y en tasas de interés.

Finalmente, la alternancia política dio inicio a la vida democrática del país. A nivel de gobernadores comenzó en 1989 y a nivel del ejecutivo federal en 2000. Asimismo, de 1997 a la fecha no existe una mayoría absoluta en nuestro Congreso.

Esta serie de transformaciones coadyuvaron a detonar un nuevo ciclo de desarrollo en el sector inmobiliario de arrendamiento en México, a través de la generación de empleos. En efecto, el número de trabajadores permanentes y eventuales asegurados en el IMSS pasó de 10.1 millones al cierre de 1994 a 17.0 millones en agosto de 2014. Este nuevo ciclo de desarrollo fue financiado a través de varios canales en el mercado privado:

a) Previo a 1995 se utilizaron principalmente recursos “friends & family”.

b) De alrededor de 1995 a 2008 el financiamiento estructurado y el Project finance jugaron un papel fundamental.

c) De aproximadamente 2000 a 2008 se canalizaron importantes montos de recursos de los private equity funds.

Si bien este ciclo de desarrollo fue interrumpido por la crisis financiera de 2008- 2009, México ya contaba para entonces con una plataforma importante de activos inmobiliarios generadores de ingresos. En este contexto, la contracción de la inversión privada hacia el sector inmobiliario, incluyendo la de fondos y la de la banca comercial, sentó las bases para que el mercado buscara alternativas de financiamiento. En 2011, nacieron las Fibras, complementando el mercado privado con el público, y ofreciendo a la inversión institucional mexicana y extranjera un instrumento eficiente para canalizar recursos al sector inmobiliario.

Las Fibras no sólo han transformado al sector inmobiliario de arrendamiento en México, sino que han tenido un gran impacto en los mercados de capital del país. Entre 2009 y 2014 el sector más activo en la Bolsa Mexicana de Valores ha sido el inmobiliario, representando el 35% del monto total de ofertas públicas, impulsado en gran parte por las Fibras, que en poco más de tres años han evolucionado vertiginosamente.

Actualmente, existen 8 Fibras que a la fecha han colocado aproximadamente $132,000 millones de pesos de capital a través de ofertas públicas iniciales y colocaciones subsecuentes; una de ellas, Fibra Uno, ha emitido aproximadamente $21,500 millones de pesos en deuda; cuentan con una capitalización de mercado de $250,000 millones de pesos y han realizado distribuciones a sus tenedores por alrededor de $10,985 millones de pesos.

SummitpanelEvercoreEs importante señalar que el nacimiento de las Fibras significó el comienzo de un nuevo ciclo de consolidación en el sector inmobiliario de arrendamiento, en el que la actividad predominante ha sido la adquisición de inmuebles existentes. En efecto, del total de las transacciones anunciadas y cerradas por Fibras, casi el 90% corresponde a inmuebles estabilizados.

Las actuales transformaciones estructurales y su impacto previsible en el ciclo del sector inmobiliario mexicano

México está actualmente iniciando una nueva “ola” de transformaciones derivadas de las reformas estructurales recientemente aprobadas por el Congreso de la Unión, de las cuales la energética es particularmente relevante para el dinamismo económico del país.

La reforma energética fue de gran alcance, y por lo mismo, tendrá un fuerte impacto en nuestra economía. Sus principales ejes se resumen a continuación:

*Los hidrocarburos del subsuelo se mantienen como propiedad de la nación, y después de la Ronda 0, Pemex se convierte en un jugador más del mercado sin trato preferencial.

*Libre competencia entre compañías públicas y privadas en exploración & producción, procesamiento, logística y generación de electricidad.

*Fortalecimiento de los órganos reguladores y la transformación de Pemex y CFE en empresas productivas con autonomía presupuestal.

*Transparencia y responsabilidad vigilada por la Comisión Reguladora de Energía (“CRE”) y la Comisión Nacional de Hidrocarburos (“CNH”).

*Protección ambiental y promoción de sustentabilidad energética.

Asimismo, el alcance regional de la reforma energética va más allá del alcance geográfico que tuvo el NAFTA, con el potencial de beneficiar a diversas regiones del país de manera más equitativa. En efecto, si bien el NAFTA benefició en gran medida a los centros de actividad manufacturera en el norte y centro del país, la reforma energética beneficiará a todos los estados del Golfo de México y a Coahuila, así como a muchas otras entidades federativas a través de la ampliación del “mallado” de ductos de gas y líneas de transmisión de energía eléctrica.

Con las nuevas reformas estructurales, el gobierno mexicano espera que para 2017 el potencial de crecimiento económico sea mayor de 5%. En este sentido, se espera que la reforma energética agregue un punto porcentual en el crecimiento del PIB para 2018 y dos puntos porcentuales para 2025.

La actividad económica incremental derivada de las reformas, y en la medida que genere empleos, demandará más infraestructura inmobiliaria a lo largo de las próximas décadas. Si bien esperamos que la consolidación en el sector inmobiliario de arrendamiento continúe, creemos que este ciclo está ya en una etapa menos dinámica, y esperamos que las reformas estructurales recientemente aprobadas detonen un nuevo ciclo de desarrollo en el sector inmobiliario de arrendamiento, como lo hicieron las transformaciones estructurales de 1994- 2000. Es importante mencionar en este sentido, que para este nuevo ciclo de desarrollo el sector inmobiliario de arrendamiento en México cuenta con mejores instrumentos financieros que en el pasado: deuda bancaria, no bancaria, pública (local e internacional); así como capital privado y público (Fibras y CKDs).

El cambio climático como una transformación estructural ene l sector inmobiliario

Hablando de cambios estructurales en la economía que impactan positivamente al sector inmobiliario, creemos que debemos comenzar a poner atención a otro tipo de cambios estructurales (no económicos) y que definitivamente tendrán efecto en el sector inmobiliario. Nos referimos al cambio climático, el cual es y será un cambio estructural que hay que considerar en el sector inmobiliario.

De acuerdo con Benjamin Preston, Director Adjunto del “Climate Change Science Institute” existen tres factores del cambio climático que podrían afectar la ubicación de los asentamientos humanos actuales:

a) Temperatura: Las ciudades actualmente con altas temperaturas se volverán aún más calientes, y en caso de que también incremente la humedad, dicho nivel de calor podría alcanzar niveles peligrosos para el ser humano en algunos centros urbanos actuales.

b) Nivel del mar: El incremento del nivel del mar implicará que algunas áreas de las ciudades costeras se conviertan en zonas problemáticas.

c) Escasez de agua potable: De acuerdo con Preston, este factor es probablemente el “sleeping giant”, que podría afectar a regiones que dependen de regiones vecinas para su abasto de agua.

Como podemos ver, en EEUU ya comenzó la discusión el cambio en la concentración de asentamientos urbanos, derivado de los factores de cambio climático, y sobre qué regiones de ese país serán más apropiadas para la actividad humana.

En el nuevo ciclo de desarrollo del sector inmobiliario mexicano, así como los ciclos que enfrentemos en el futuro, también será relevante esta discusión. En efecto, el horizonte de inversión del nuevo ciclo de desarrollo en el sector inmobiliario mexicano será de décadas y muy probablemente conforme se avance en estos horizontes de inversión se haga cada vez más evidente la afectación del cambio climático. Por lo tanto, las decisiones de inversión en desarrollo inmobiliario deberán considerar también la variable de cambio climático. El sector inmobiliario y sus diferentes participantes deben procurar que se genere información al respecto para tomar medidas en el desarrollo de componentes inmobiliarios, desde reglamentos de construcción adecuados hasta decisiones sobre localizaciones propicias para el desarrollo inmobiliario y, por ende, humano.

Conclusión

Así como las transformaciones estructurales de la primera generación coadyuvaron a detonar un prolongado ciclo de desarrollo inmobiliario en México de la década de los 90’s hasta antes de la crisis económica de 2008-2009, las reformas recientemente aprobadas en el Congreso, particularmente la energética, constituyen una serie de transformaciones estructurales que muy probablemente darán lugar a un nuevo ciclo de desarrollo del sector inmobiliario nacional.

Sin embargo, a diferencia del pasado, ahora es crítico tomar en cuenta la variable del cambio climático como un factor de cambio estructural, para adecuar los desarrollos inmobiliarios futuros a esta nueva y cambiante realidad.

*/Pedro Aspe y Augusto Arellano.

Pedro Aspe es Co-Chairman de Evercore Partners y Augusto Arellano es Managing Director responsable del área inmobiliaria de Evercore Partners en México.

Las opiniones reflejadas en este artículo son responsabilidad de los autores y no reflejan la opinión de Evercore Partners.

Cóctel de gala en IOS OFFICES

Previo al Summit Puebla, el 4 de septiembre se realizó una noche de networking entre los asistentes al Real Estate Business y personalidades como Javier y Adrián García Iza, directores de IOS OFFICES, así como el Lic. Salvador Echeguren y Maurice Gendreau, dueños de City Angelópolis, quienes cortaron el listón inaugural en la celebración del nuevo centro de negocios en la ciudad de Puebla.

INMOBILIARE-86-215El complejo arquitectónico está formado por dos torres de edificios que cuentan con helipuerto, terrazas, restaurantes, boutiques, lobbies independientes, elevadores inteligentes y un estacionamiento para más de 300 vehículos; además, IOS OFFICES especializados en la renta de oficinas equipadas también celebró su 7º aniversario a nivel nacional, ya que esta firma llegó a redefinir el concepto de oficinas y hoy administra más de 30,000 metros cuadrados en 15 centros de negocios.

 

 

 

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Sí hay fuentes de financiamiento: Summit Puebla

Los próximos años marcarán un cambio en la forma de edificar con mayor planeación, uso de materiales eficientes y con sustentabilidad como elemento distintivo. Este crecimiento inmobiliario no sólo se espera en las ciudades de Guadalajara, Monterrey y Distrito Federal, hay otros estados de la República que están creciendo considerablemente gracias a las inversiones extranjeras que han llegado, principalmente en el sector automotriz.

En el reciente Summit Puebla, el discurso inicial estuvo a cargo de Guillermo Almazo, CEO de Inmobiliare Magazine, para dar pie a la conferencia magistral por parte del Dr. Pedro Aspe Armella, copresidente de Evercore Partners, quien ofreció una perspectiva positiva del país, aportando datos interesantes acerca del desarrollo que tendrán estados de la República ubicados en la costa del Golfo de México, producto de las Reformas Estructurales y la Reforma Energética.

Por parte del gobierno de Puebla, se contó con la presencia de Gabriel Alejandro Martínez Parente Rangel, subsecretario de Desarrollo Económico y Promoción de Negocios de Puebla, quien dirigió unas palabras a los cerca de 180 asistentes que llegaron de distintos destinos.

Para el primer panel denominado “Comunidades Planeadas”, se contó con grandes expertos como: Eduardo Gasque, de Cabo Norte; Rafael Posada Cueto, de Grupo Proyecta; Javier Barrios, de Mira Companies; Rodolfo Rosas Moya, de Aldea Zamá; y como moderador, Eugene Towle, de Softec.

Los invitados están involucrados en la construcción de desarrollos que integran amenidades y actividades que permitirán la convivencia entre los residentes, pero siempre cuidando la interacción con el ambiente externo, por lo que personas ajenas a los residentes también tendrán acceso a los corporativos de oficinas, áreas comerciales y un factor importante será el aumento en la plusvalía de las zonas.

En el primer coffee break, los asistentes tuvieron la oportunidad de acercarse tanto a proveedores como directivos para fortalecer los contactos, y algunos pudieron concretar negocios importantes para fortalecer a sus empresas.

summitpuebla2Información en 15 minutos

Para la modalidad de Pláticas de Innovación participó Víctor González de Interceramic, con la presentación titulada “Inversión en Innovación Tecnológica”, resaltando que la tendencia actual en cuanto a materiales, es el uso de maderas porcelanizadas. Además, insistió en el cuidado que Interceramic pone en los recursos, señalando que el uso de sus productos contribuye a obtener puntos LEED en los proyectos que buscan la certificación.

“También les compartimos que estamos utilizando tecnología digital que nos permite tener más de 36 caras en un diseño, permitiendo a la vez, que no haya una sola repetición gráfica en el impreso de los productos”, agregó.

Otro de los participantes en esta modalidad fue Arturo Gutiérrez de E-sourcing México, con la charla llamada “Innovación en licitaciones y concursos de obra”. El ponente mencionó que ayudan a realizar un proceso transparente mediante la modalidad de subastas electrónicas, con la finalidad de hacer un proceso eficiente y elegir al mejor proveedor para la obra.

“Primero nos sentamos con nuestros clientes para conocer sus necesidades, invitamos a los proveedores autorizados; posteriormente, subimos a nuestra plataforma de subastas las bases del proyecto, el catálogo de conceptos, especificaciones, y todo lo inherente al concurso de obra para que el proveedor haga su mejor oferta”, ejemplificó Gutiérrez. Una vez que se fija la fecha de la subasta, se hace de manera electrónica, etapa donde los proveedores pueden hacer contra ofertas a la baja, y el cliente elegir al proveedor, siguiendo la subasta desde cualquier dispositivo.

summitpuebla3Dinero para Financiamiento

En el panel “Fuentes de Capital”, los especialistas destacaron las bondades de cada sector inmobiliario que en estos momentos están registrando crecimiento, por ejemplo, la llegada de centros comerciales propicia que nuevas zonas se detonen y transformen en beneficio de la población.

Estuvieron presentes: Luis Gutiérrez, de Prologis; Andreu Cors, de Gava Capital; José Villareal, de Orange Investments; Elías Mizrahi, de Fibra Danhos; y Guillermo Bravo, de Fibra Hotel. El moderador fue Augusto Arellano, de Evercore Partners.

Una de las preguntas que sirvió para comenzar la postura de los participantes fue ¿En qué sectores inmobiliarios ven oportunidad? por lo que Luis Gutiérrez respondió que  “en México vemos muy interesante el sector industrial, comercial y vivienda en renta; en cuanto al primer sector, el proceso de construcción es más sencillo, compras cantidades importantes de tierra, el proceso de producción es muy rápido (seis meses), y si la rentas te vas a la siguiente. El riesgo está muy administrado”.

Andreu Cors, por su parte, considera que el sector industrial está muy bien porque vienen las armadoras, el Bajío está en Boom, el norte se recupera, los precios suben y lo disponible baja… México es naturalmente industrial. “Consideramos que el sector vivienda es atractivo, pero es necesario dividirlo en dos: la vivienda popular con grandes proyectos horizontales de las grandes vivienderas, y luego, la vivienda vertical más urbana, donde creemos que hay más oportunidad con un valor entre un millón y medio a dos millones; originalmente, vimos la oportunidades en ciudades del millón hacia arriba”, señaló.

Aunque la principal fuente de capitalización de Grupo Danhos al inicio fue la vivienda en venta, ahora se enfocan en “activos que produzcan ingreso en renta y en los últimos 15 años nos hemos enfocado en los sectores comerciales y de oficinas, la Fibra de aquí a los próximos años estará en proyectos comerciales, porque un centro comercial detona las zonas y empieza a tener crecimientos orgánicos muy importantes”, destacó Elías Mizrahi de Fibra Danhos.

Guillermo Bravo de Fibra Hotel, opinó que la oportunidad está en todos los ámbitos porque los hoteles de negocio van a tener un crecimiento muy importante. “Vemos que en Ciudad del Carmen, Villahermosa, Campeche y Jalapa, el crecimiento de viajeros llegará muy rápido en cuanto aterricen las inversiones, y después, se generará la dinámica para seguir creciendo, pero creo que depende de la visión que tengas”, dijo.

“Los sectores de oportunidad varían de ciudad en ciudad. Chihuahua, por ejemplo, necesita escuelas, vivienda en renta, hoteles; Monterrey, vivienda para estudiantes; cualquier ciudad requiere vivienda para adultos mayores. Lo importante es buscar proyectos de largo plazo y visiones de rentas, y eso es nuevo en este país”, destacó José Villarreal de Orange Investments.

“El menú de financiamiento es muy amplio porque hay Deuda que antes no había al igual que Fibras y CKDs, hay familias que tienen muchos recursos como los Fondos de Inversión, pero el embudo está en los proyectos, porque hay muy pocos”, complementó.

A manera de reflexión, Augusto Arellano redondeó los argumentos de los panelistas al insistir en que el menú en las fuentes de capital está completo; sin embargo, no se debe perder de vista que cuando los sectores dan un salto en el crecimiento significa que hay innovación detrás de ellos, y en ese sentido, creo que en lo sucesivo se deben analizar otros instrumentos para mejorar.

summitpuebla5Crecimiento automotriz y calidad de vida

Para el análisis del panel industrial “Caso  práctico-industria automotriz” estuvieron especialistas como Luis Olivé, de O’Donnell; Patricio Gutiérrez, de Artha Capital; Claudio Zambrano, de Finsa; Thomas Karig, vicepresidente de Relaciones Corporativas de VW automotriz; Cabalán Macari, Secretario de Infraestructura de Puebla; y el moderador fue Gerardo Ramírez, de Jones Lang LaSalle.

A manera de introducción, Gerardo Ramírez destacó que desde 1903 llegaron los primeros automóviles a México, lo que con el tiempo atraería el establecimiento de muchas automotrices en el país. En la década de 1960 se estableció Volkswagen, Ford, Nissan, General Motors; y en los últimos años hubo una gran aceleración en la instalación de plantas.

Por su parte, Thomas Karig, enfatizó que hoy en el mundo sólo hay dos países donde se están construyendo nuevas plantas de ensamble de automóviles: China y México, gracias a las facilidades que se dan para instalarse.

Entre los criterios que consideran las empresas para instalarse, el especialista compartió que a pesar de que los costos dentro de un país pueden ser similares en cuanto a sueldos, el elemento logístico marca la diferencia, además de la infraestructura cercana, la topografía, la disponibilidad de personal, el nivel de educación y la calidad de vida; siendo este último factor es un diferenciador de peso.

“Hay dos factores muy importantes: uno es la infraestructura, que asegura la viabilidad del crecimiento no sólo dentro de la misma planta, sino de toda la que se genera alrededor, así como la disponibilidad de parques industriales listos para que los proveedores se instalen; y el otro factor es el tema de la apreciación en la calidad de vida, la cual buscan los inversionistas incluso para sus propias familias”, recalcó el vicepresidente de Relaciones Corporativas de VW automotriz.

Respecto a los retos en el desarrollo de los parques industriales, Luis Olivé, de O’Donnell ha detectado que “hay experiencias con Estados y dependencias buenas y malas, pero es un tema de liderazgo, ciclos y de actitudes. Hay algunos países como Corea del Sur que han hecho bien su trabajo y tienen, por ejemplo, oficinas de planeación como la de Shanghai, donde se puede observar en una maqueta cómo se planea que sea dentro de 1, 5 ó 10 años, algo que apenas se está desarrollando en México. Los retos son de planeación, infraestructura y planeamiento, usos de suelo, entre otros”.

Claudio Zambrano, de FINSA, opinó acerca de las necesidades de las empresas armadoras,  “los desarrollos han evolucionado, atendiendo ahora no sólo a la armadora sino al inversionista; debemos estar preparados para atender las necesidades y cómo satisfacer la demanda de mano de obra. Nos hemos enfocado a que los Parques industriales se conviertan en un complejo integral de desarrollo que pueda darle una mejor calidad de vida, no sólo a la empresa sino al trabajador, y que no sean únicamente zonas industriales delimitadas, sino que ahí mismo tengan guardería, clínica, zona comercial o vivienda”.

Patricio Gutiérrez, CEO de Artha Capital, mencionó que  “manejamos fondos de capital privado, tenemos dos CKDs; el primero lo hemos enfocado a infraestructura urbana, donde compramos grandes extensiones de tierra; hacemos la planeación y gestión con los gobiernos, y preparamos tierra para recibir inversiones de cualquier tipo en la parte inmobiliaria”.

Audi tiene 460 hectáreas, y para que la empresa pudiera llegar a Puebla se hicieron muchos compromisos que ahora hay que cumplir “para que se den una idea del tamaño del proyecto, es necesario decir que hoy están trabajando aproximadamente 4,000 empleados y entran 1,200 camiones diarios; la logística es impresionante; se ha tenido que calendarizar a todos los proveedores, constructoras, y por ello, nos sumamos a una metodología que manejan en otros países, permitiéndonos bajar el riesgo. Se trata de un tema muy visual que prácticamente está en planos, donde puedes ver qué va a hacer cada una de las personas que participan en este proyecto, tanto proveedores como contratistas”, explicó Cabalán Macari, Secretario de Infraestructura de Puebla.

Todos los especialistas involucrados en el sector automotriz, pero desde distintas ópticas, coincidieron que el apoyo de los gobiernos es importante. Se ha avanzado en los temas de planeación, y finalmente, la llegada de empresas extranjeras ayuda a que se retomen las mejores prácticas.

summitpuebla4Cierre Inmobiliario

Para finalizar un día con grandes aportaciones, se presentó el libro “Innovación en Desarrollo Inmobiliario” por parte de Carlos Muñoz, de Grupo 4S, donde a partir de casos de éxito, se presenta información importante acerca de cómo sacar el mejor provecho en los proyectos inmobiliarios. Grupo 4S está invirtiendo recursos para generar y transmitir conocimientos. En el modelo del libro se da una meta final, se sientan cuatro premisas y se trabaja con un proceso específico que intenta modificar la forma de hacer desarrollo inmobiliario”, mencionó Muñoz.

Por su parte, Pablo Darini, de EN Real Estate Latinoamérica, destacó: “Estoy muy sorprendido por el nivel profesional que tienen en México”.

La conferencia de clausura la realizó Luis García Peña, de Orange Investments con la ponencia “México en Transformación”.

El Summit Puebla se realizó en la Gran Hacienda Angelópolis, el pasado 5 de septiembre de las 9:00 a 15:00 horas, y el evento cerró con una comida en Angelópolis sección Cascadas, en San Andrés Cholula, Puebla.