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INNOVACIÓN

foto2Todos los días, quienes nos dedicamos al diseño arquitectónico, enfrentamos nuevos retos impuestos por la creciente necesidad de producir soluciones innovadoras que consigan el milagro de obtener un edificio de características únicas, nunca antes vistas. Esta necesidad es producto de la vasta competencia que, al tiempo que debe ceñirse a las exigencias y reglas del mercado, debe contar con espacios más conectados, tecnológicos y sustentables que promuevan la productividad y el bienestar de sus habitantes y usuarios.

Si miramos un poco otras industrias, como las compañías tecnológicas, podemos ver un claro ejemplo de cómo la competencia está basada en principios comunes al desarrollo inmobiliario.

“¿Por qué hacemos lo que hacemos? ¿Es por dinero? En el saber por qué hacemos lo que hacemos, reside la pasión y el corazón que nos hace diferentes. En la medida que podamos comunicarlo a nuestros clientes, y reforzarlo con un producto congruente, lograremos tocar emocionalmente al mercado.”

En 1997, Apple era una empresa a punto de declararse en banca rota. Con el regreso de Steve Jobs, ésta se convirtió en la empresa más rica y rentable del mundo en pocos años; la pregunta es, ¿qué sucedió al interior de esta compañía? ¿Por qué de pronto Apple cambia espectacularmente y se convierte en el objeto del deseo? Se han escrito miles de páginas al respecto y seguramente, querido lector, has estudiado el caso; sin embargo, ¿por qué Apple es tan innovadora? Todos los años son más innovadores que su competencia, siempre están un paso adelante. Tienen acceso a los mismos talentos, las mismas agencias de mercadotecnia, los mismos consultores, los mismos medios, ¿por qué entonces se ven tan diferentes?

Apple es simplemente una compañía de tecnología y si fuese como todas las demás, su mensaje comercial sería algo así: “Fabricamos aparatos tecnológicos geniales, están muy bien diseñados y son sencillos de usar”. Así nos comunicamos la gran mayoría, y así se hace el mercadeo; decimos lo que hacemos, cuan diferentes y mejores somos, y así decimos a nuestros compradores: “éste es mi nuevo desarrollo, está muy bien ubicado y tiene muchas amenidades, además lo diseñó este arquitecto internacional”.

Pero en realidad, Apple se comunica así: “En todo lo que Captura de pantalla 2hacemos, creemos en un cambio del status quo. Creemos en un pensamiento diferente, la manera en que desafiamos el estatus quo es haciendo productos muy bien diseñados, sencillos y fáciles de usar: sencillamente hacemos equipos geniales que cambiarán para siempre la manera en que el mundo ve las cosas”.

 

Para muestra, esta pequeña historia:

 

Hemos sido testigos de cambios fundamentales en la manera en la que utilizamos tecnologías de hace más de 100 años. En 1876, Antonio Meucci -y no Graham Bell- inventó un aparto al que llamó teléfono; para 1923, en Australia, la policía usaba la telefonía móvil para dar reportes policíacos; y no fue sino hasta 1946 cuando AT&T comenzó a operar MTS (Mobile Telephone System) en San Louis Missouri de manera muy limitada; ya para 1973, Motorola, con su proyecto DynaTAC 8000 X, logró la primera llamada desde un teléfono celular de primera generación; sin embargo, no fue sino hasta 1999 que Blackberry incorporó a sus dispositivos el correo electrónico, y poco después dominaba el mundo de las telecomunicaciones -para entonces, la floreciente industria con todas sus marcas imitaron esa tecnología y apariencia.

En 2007 Steve Jobs pone en el mercado la primera versión del iPhone y comenzó diciendo: “de vez en cuando aparece un producto revolucionario que lo cambia todo, y Apple ha sido muy afortunado en contribuir con uno de estos productos”, ciertamente no inventó el teléfono ni su capacidad de conexión, ni siquiera su cámara o teclado; lo que inventó es la manera con la que interactuamos con esa tecnología, de una manera tan natural y simple que transformó a nuestra sociedad. Ahora todos disponemos de una conexión permanente a internet, a nuestro correo electrónico, a nuestra música, redes sociales, entretenimiento, compras y un larguísimo etcétera.

Simon Sinek, encontró una manera de explicarlo sencillamente; su explicación está basada en la biología y no en la psicología, y dice lo siguiente: si uno mira el cerebro y lo corta transversalmente, verá que está dividido en tres componentes principales que se correlacionan perfectamente. Después, el propio Simon hace una analogía con un círculo concéntrico al que llama círculo de oro, que desde afuera se divide en el “Qué”, luego el “Cómo”, y por último, en el círculo más interior, el “Por qué”. Casi todas las compañías se comunican de afuera hacia dentro; es decir, primero dicen qué es lo que tienen, luego cómo consiguen lo que tienen, y en muchos casos, ni siquiera se dice por qué.

Nuestro cerebro opera del mismo modo, el neocórtex, es responsable de la parte más analítica, ahí reside el lenguaje; las dos secciones del medio forman el cerebro límbico y éste es responsable de nuestros sentimientos, como la confianza y la lealtad, también es responsable de la toma de decisiones y carece de la habilidad del lenguaje. Cuando nos comunicamos de afuera hacia adentro, el cerebro es capaz de procesar información compleja, datos y cifras, beneficios y hechos, pero esto no guía el comportamiento; sin embargo, cuando nos comunicamos de adentro hacia afuera, estamos hablando con la parte del cerebro que controla el comportamiento, y después permitimos la racionalización con cosas tangibles que decimos o hacemos, de esta manera, impedimos que el cerebro analice hechos y datos que ya conoce, y por tanto, pierda interés o “sienta” que lo que decimos no corresponde. Y enfatizo la palabra “sentir”, porque esta parte de nuestro cerebro que “siente” las cosas es incapaz de verbalizarlas.

Si uno no sabe por qué hace lo que hace y por qué la gente responde a esa cuestión, entonces estamos dejando esa decisión al “sentir que algo no corresponde”. La primera pregunta es determinar por qué hacemos lo que hacemos, y la respuesta no debe ser el dinero, éste es una consecuencia de lo que hacemos. En el saber por qué hacemos lo que hacemos, reside la pasión y el corazón que nos hace diferentes; en la medida que podamos comunicarlo y reforzarlo con un producto que corresponda a lo que decimos, estaremos tocando la parte emocional de nuestros clientes.

La gente no compra lo que uno hace, compra el por qué uno lo hace, y si uno habla de lo que cree, atraerá a quienes creen en lo mismo. ¿Por qué es importante atraer a quienes creen en lo mismo que nosotros? Por algo llamado la “Ley de la difusión de la innovación”. El primer 2.5% de la población son innovadores, el siguiente 13.5% son los adoptadores tempranos, el siguiente 34% son la mayoría temprana y los rezagados.

Lo que dice esta Ley es que, para lograr el éxito masivo o que esta idea sea aceptada en el mercado masivo, debemos alcanzar el punto de inflexión que se ubica entre el 15 y el 18% de penetración en el mercado. Cuando se pregunta a los empresarios cuál es la diferencia en nuevos negocios, casi todos coinciden en decir que el 10%. La diferencia entre este 10% y el 15 o 18% es a lo que Jeffrey Moore llama “cruzar el abismo”. La mayoría temprana no probará algo nuevo hasta que otro lo haya probado primero.

¿Por qué la gente hizo fila durante seis horas para hacerse de un nuevo iPhone cuando salieron por primera vez? Lo hicieron por ellos mismos, porque querían ser los primeros; la gente no compra lo que uno hace, compra el por qué lo hace. La gente hará cosas que demuestren sus creencias. La razón por la que estas personas compraron el iPhone en las primeras horas fue debido a lo que creían sobre el mundo y por cómo querían que los vieran los demás. Fueron los primeros y, si lo pensamos bien, el precio no tiene nada que ver.Captura de pantalla 3

Si vemos los mensajes de mercadotecnia de los desarrollos inmobiliarios, abundan términos como seguridad, plusvalía, ubicación, lujo, vanguardia. Una vez más, vemos cómo el mensaje va de afuera hacia adentro en éste círculo de oro del que habla Simon Sinek.

Encontrar el por qué uno hace lo que hace, no es una tarea fácil. Aparentemente, la respuesta es para generar ganancias, pero esta respuesta es solamente la consecuencia de lo que hacemos, y por tanto, no es una razón válida como respuesta. Ciertamente se trata de un negocio y debe rendir los frutos esperados; sin embargo, si convertimos las consecuencias en nuestro porqué, es casi seguro que nos equivoquemos y más temprano que tarde nos convirtamos en uno más que compite por el mercado. Si nos planteamos como centro de nuestro quehacer al usuario/cliente y atendemos sus necesidades, tenemos un buen inicio para hallar este porqué.

En el diseño arquitectónico le llamamos encontrar el concepto o tema a desarrollar; ahora, cada vez más sofisticado, requiere de apoyos que suman y armonizan con este concepto; estudios de mercado, entorno y situación, mercadotecnia, comercialización, etc. Todos elementos complementarios que giran en torno al porqué y responden al cómo y al qué.

En conclusión, la competencia por un mejor producto está y seguirá estando allá afuera, la diferencia radica en cómo nos vemos a nosotros mismos, en cómo podemos hacer que la gente viva, trabaje o compre mejor, de manera más satisfactoria, productiva y rentable.

Para VFO, el mejorar la vida de las personas ha sido y será una prioridad, también cómo nuestros proyectos y diseños se integran a los emplazamientos donde se encuentran, y porqué creemos que el éxito de nuestros clientes es nuestro propio éxito. Por esta razón diseñamos experiencias económicamente viables y rentables para nuestros clientes.

Prediciendo el futuro 2020: cómo la sostenibilidad redefinirá el desarrollo de los bienes raíces y la inversión inmobiliaria en México

qq2** Nicolette Müeller

Con un aumento estable en la penetración de mercado durante los últimos cuatro años, la sostenibilidad ha sido una tendencia fuerte y creciente en la inversión de bienes raíces en México. Esta tasa de cambio y la adopción de mejores prácticas de sostenibilidad en el sector significa que retos y oportunidades más grandes están aún por delante para los promotores e inversionistas de bienes raíces comerciales.

En el año 2020, el mercado inmobiliario de México tendrá: más inmuebles y proyectos con ‘certificados verdes’ validados por tercera parte; más inversionistas observando métricas que identifiquen las mejores prácticas de la industria; y más ciudadanos, empresas y gobiernos buscando soluciones para mitigar los impactos del cambio climático. Esto es, si bien apenas un pronóstico, uno audaz basado en algunas recientes tendencias de rápida maduración.

Más edificios verdes Han pasado más de 10 años desde que las principales compañías de bienes raíces en México adoptaron el concepto de la certificación tercerizada de edificios verdes (green buildings) con una o más calificaciones LEED® (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental). México ha demostrado, consistentemente, un fuerte crecimiento anual para convertirse en el séptimo mayor mercado de proyectos LEED a nivel mundial, acumulando más de 14.5 millones de metros cuadrados de espacio construido con certificación LEED. Este desarrollo se corrobora por Datos y Análisis Dodge , confirmando que las empresas mexicanas ya anticipan que un 60 por ciento de los futuros proyectos de edificación serán ‘verdes’.

Inversionistas más inteligentes Impulsado por la demanda de inquilinos, que desean edificios de más alto desempeño energético, ahorro de agua y que favorezcan un mayor rendimiento (salud y productividad) para los ocupantes, el mercado global de la construcción ecológica continúa expandiéndose. La eficiencia energética y la sostenibilidad en el entorno construido han surgido como señales económicas importantes para muchos de los mayores inversionistas inmobiliarios en el mundo. Los inversionistas institucionales, tales como fondos de pensiones y compañías de seguros, valoran que los atributos sostenibles de las edificaciones afectan directamente al perfil de riesgo y el rendimiento financiero de sus carteras de inversión en bienes raíces. Los inversionistas líderes están recurriendo a las evaluaciones de GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) como una forma de identificar los riesgos y las oportunidades basadas en atributos y acciones de sostenibilidad dentro de sus portafolios inmobiliarios. GRESB es una organización impulsada por la industria, comprometida a evaluar el rendimiento ESG (Ambiental, Social y Gobernancia) de los activos inmobiliarios a nivel global, incluidas las carteras de bienes raíces e infraestructura. GRESB utiliza una herramienta cuantitativa que compara (vía benchmarking ) el rendimiento -desde la amplia óptica de la sostenibilidad- de una empresa inmobiliaria o fondo de inversión, a nivel portafolio, incluyendo políticas y mecanismos de gestión que dan lugar a la aplicación de técnicas de eficiencia energética y uso eficiente del agua, entre otros, junto a una serie de mejores prácticas de negocio.q1

En el año 2015, 707 empresas inmobiliarias y fondos de inversión informaron su desempeño de sostenibilidad al GRESB. Conjuntamente, estas organizaciones participantes representan 2.3 billones de dólares en valor de propiedades, con posiciones de capital en aproximadamente 61 mil activos, en más de 50 países. El período de evaluación GRESB 2016 comienza en abril.

Mayor exigencia hacia la acción En México, son mayores la conciencia de los riesgos del cambio climático y la necesidad de esfuerzos y acciones coordinadas de resiliencia y mitigación. Desde el Legislador Federal hasta el Gobierno de Ciudad de México, desde las corporaciones transnacionales hasta las empresas familiares, existe un fuerte consenso que el cambio climático representa una amenaza considerable para la economía y para la sociedad, derivando una creciente urgencia en torno a la mitigación de riesgos.

Como recientemente lo ha señalado Nils Kok, Director Global de GRESB: “El sector inmobiliario es responsable de 81 por ciento del consumo de electricidad en América del Norte. La energía y la electricidad son insumos para el desarrollo económico – la energía se utiliza para operar los edificios y equipos, de la misma forma que las fábricas utilizan la energía para crear productos”.  ww3

Si los edificios son una parte del problema, se deduce que el entorno construido debe ser parte de la solución. Todos los países quieren una economía fuerte y próspera que maximice sus insumos mientras minimiza los desechos, proveyendo la base para que las empresas respondan de una manera efectiva al cambio climático.  

En 2020, este estado de cosas será una realidad y el mercado habrá premiado a los líderes y precursores del cambio. Apoye e impulse a México como un líder mundial en sostenibilidad.

 

Para conocer más sobre GRESB, visite  https://www.gresb.com/

Para conocer más sobre USGBC, visite  http://www.usgbc.org/

 

VAO, proyecto icónico en Monterrey

En la última década, las necesidades del mercado han cambiado tanto como la reglamentación urbana; VAO se ha adaptado a los cambios, mostrando que el diseño bien pensado reporta beneficios para  el desarrollador.

78xTodas las colaboraciones previas en esta revista han sido producto de nuestra experiencia en diversos proyectos urbanos y complejos de usos mixtos que hemos diseñado. Tras nueve años de proyecto y construcción de este complejo urbano, el mercado ha cambiado, la reglamentación también y con ellos sus necesidades; este proyecto ha sido capaz de adaptarse y mostrar la bondad que el diseño bien pensado reporta beneficios para el desarrollador. La prueba es que desde que comenzamos el diseño y construcción de la primera fase de VAO, hemos mantenido un ritmo de diseño y construcción constante. En 2008 se diseñó Liu West, edificio de 133 departamentos; para la fase 3, diseñamos Liu East, un edificio mixto con oficinas y departamentos; y finalmente, la última fase corresponde a la Torre Koi, actualmente en construcción, con 234 departamentos en 35 pisos, 16 niveles de oficinas, nueve de estacionamiento y 280 metros de altura, la cual se constituye la estructura más alta del país y de muchos países en América Latina.

El conjunto suma 333,769 m² de construcción, puede albergar 4,662 cajones de estacionamiento y cuenta con 472 departamentos en un terreno de poco más de 31,530 m². Desde el punto de vista del diseño arquitectónico, se concibió el proyecto como conjunto urbano en un entorno donde es necesario establecer vínculos con la ciudad y sus habitantes, el proyecto tiene tres escalas.

En la escala regional, se extiende a toda la ciudad de Monterrey, desde la cual es posible ver la torre como el elemento más significativo del conjunto, poniendo de manifiesto su ubicación en el entorno urbano. Por esta razón y para darle un significado local, esta torre está inspirada en las formaciones rocosas de la Sierra Madre y sus característicos cortes de roca. Las líneas verticales de la manguetería del cuerpo bajo ayudan a darle una proporción visual al edificio, y recuerdan estas líneas de la roca.xx3

En la escala local, el conjunto está ordenado alrededor de una plaza con jardines y andadores que articulan los edificios y permiten dar perspectiva desde el exterior, y vista hacia la espectacular sierra, desde el interior del conjunto. El vínculo en esta escala se basa tanto en la disposición de los edificios, como en esta base que se comunica con el entorno mediante filtros verdes de vegetación que ocultan los estacionamientos que hay por debajo.

En la escala humana, los edificios tienen elementos con escala y proporciones que los hacen más fáciles de leer a las personas. El espacio abierto y controlado otorga un entorno propio que al mismo tiempo puede comunicarse con el sitio. Los habitantes del conjunto encuentran lugares que proporcionan espacios de convivencia entre los diversos usos. La seguridad se diseñó en capas, de modo que las más exteriores son las más públicas, comenzando por la calle, y conforme se van haciendo más interiores, estas capas son más seguras. De este modo sus habitantes pueden sentirse cómodos en un ámbito de orden y seguridad.

Se puso especial énfasis en la incorporación de arte en el conjunto, como un sello distintivo que ha marcado los desarrollos de Internacional de Inversiones, y porque las piezas de arte son siempre un recreo para el espíritu.

ccEl propósito principal de la arquitectura es ofrecer resguardo a sus habitantes; pero, es un deber de la propia arquitectura y de sus diseñadores, mejorar la vida de las personas creando atmósferas y ambientes que recreen y alimenten el espíritu. Este ha sido siempre, desde el comienzo de la conceptualización de este conjunto, el objetivo principal tanto del desarrollador, Internacional de Inversiones, como de VFO arquitectos.

Ahora que estamos cerca del final del desarrollo, hemos comprobado que muchos de los supuestos que habíamos imaginado en el principio, se han hecho realidad, y algunos incluso, son mejores. Basta ver los primeros esquemas del proyecto para apreciar esta evolución.

Desde el punto de vista técnico, la construcción del conjunto ha sido cada vez más sofisticada, dado que los edificios han ido creciendo en altura, y por lo tanto en complejidad. Hemos tenido que superar muchos retos y desafíos que se han presentado, y gracias al trabajo intenso del equipo conformado por nuestro cliente y personal técnico, hayamos soluciones a los problemas diarios y los grandes retos, como la estructura de la Torre, que requirió de muchos meses de análisis para lograr la versión más adecuada, óptima y económicamente viable.

El análisis de cada uno de los factores que influyen en la estructura fue tomado en consideración, ya que como hemos dicho en otras ocasiones, el costo de la estructura en un edificio de este tipo puede alcanzar el 40% del monto de la inversión directa; por lo que, cualquier ahorro derivado del estudio y análisis es muy significativo.

El tema ambiental ha estado presente desde el inicio, se proyectaron los diferentes edificios tomando en cuenta el desempeño energético de cada uno y del conjunto, y considerando que la eficiencia energética es fundamental en la operación de cada uno de ellos y del conjunto. Se tomaron diferentes acciones que contribuyen al desempeño como:

  • Muros con aislantes térmicos
  • Selección del cristal con coeficientes de sombra de 0.19
  • Maximización de la entrada de luz natural
  • Alta eficiencia de iluminación
  • Alta eficiencia del sistema de aire acondicionado
  • Materiales exteriores que evitan las islas de calor y maximización de áreas verdes

VAO, una vez concluido, será indudablemente un referente en la ciudad, la región norte del país y de México entero. Sabemos que proyectos de este tamaño tienen un componente social para la ciudad muy importante, y por esa razón pusimos gran empeño en lograr un conjunto armónico en el entorno, con un carácter de pertenencia para la ciudad y su contexto, y que además tuviera una lógica económica para el desarrollador y el mercado.

Dadas las evidencias en el éxito comercial, de desplazar un proyecto tan grande en un periodo de tiempo tan corto, no podemos más que creer que el trabajo hecho con Internacional de Inversiones ha rendido frutos, y su éxito es nuestro también. Por esta razón, pienso que este proyecto es un ejemplo perfecto de la teoría que hemos venido plasmando a lo largo de varias publicaciones.

La climatización sustentable

** Alejandro Jiménez Esquivel y Marcos Chávez Yépez

CYVSA ha estado presente en importantes proyectos inmobiliarios que respaldan su compromiso con el medio ambiente

iiiiiiEn la historia moderna de México, el desarrollo industrial en los últimos años ha tenido un crecimiento relativamente bajo, como lo indican los datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía en el trimestre enero-marzo de 2015. Sin embargo, el sector automotriz, principal motor de la actividad industrial, contribuye a la economía mexicana con cerca de la quinta parte del total del PIB (Producto Interno Bruto). Ciertamente, es imposible no tomar en cuenta al sector automotriz y las múltiples empresas proveedoras que le acompañan; ya que éstas se instalan estratégicamente cerca de las armadoras, para contar con una adecuada logística de suministro tanto de materia prima como de componentes.

CYVSA, reconociendo a este nicho de mercado como una gran oportunidad de negocio, ha participado en proyectos importantes como la ventilación de las nuevas plantas de NISSAN en Aguascalientes, y la climatización de la planta de la empresa Kostal Komex III en Querétaro.

La especialización que exige la industria manufacturera no es un tema desconocido para CYVSA, pues la empresa es ampliamente reconocida en los mercados de confort (oficinas, residencial, comercial y hotelero, entre otros) por ser la empresa líder en sistemas de HVAC.

89Las necesidades de climatización en la industria, no sólo se refieren al control de temperatura, humedad, limpieza del aire y ruido en el interior de una fábrica, existen también extracciones de solventes, polvos, humos y gases tóxicos, que son residuos de la propia producción, los cuales deben ser contenidos para evitar su emisión a la atmósfera.

Al contar con una división especializada “Farma-Industrial”, en CYVSA nos sumamos al compromiso de las empresas dedicadas a la transformación de productos, proporcionando servicios de ingeniería e instalación de sistemas de climatización.

Desde nuestra fundación hace más de 65 años, nos hemos enfocado en brindar las mejores soluciones tecnológicas y devanguardia. Lo anterior está respaldado por nuestra participación en los más de 27,000 proyectos realizados.

SUSTENTABILIDAD

Asimismo, hemos mantenido un constante crecimiento respecto a soluciones amigables con el medio ambiente, con la intención de buscar siempre la rentabilidad aunada a la sustentabilidad en los proyectos. Prueba de ello, fue la participación de CYVSA en la Torre Corporativa HSBC en la Ciudad de México, la cual obtuvo un galardón como la primera obra con certificación LEED Oro en América Latina.mmmmmmmmm

Debemos destacar que la implementación de diseños verdes requiere de análisis más detallados que un diseño
convencional, donde Punto Polanco – LEED Oro, Premiada IMEI 2015 Centro comercial Puerto Paraíso, Los Cabos – Premiada IMEI HSBC, LEED Oro, Premiada IMEI se vean reflejados los ahorros asociados con la puesta en práctica de tecnologías de punta, así como el impacto en la productividad de los ocupantes de dichas edificaciones. Por esta razón, buscamos siempre una integración temprana, desde la etapa de diseño/arquitectura, para contar con una metodología integral que entrelace todas las características asociadas con la conciencia ambiental.

mmmnEn CYVSA nos integramos a la fase de proyecto a través de nuestra empresa hermana DYPRO (Diseños y Proyectos), donde se desarrollan ingenierías enfocadas a la disminución de recursos energéticos, y por ende, a la contribución para la disminución de la huella de carbono.

Aunado a ésto, hay un apego a estándares internacionales para el cumplimiento de estrictos sistemas de certificación verde como lo es LEED, de los cuales se encuentran en desarrollo aproximadamente 30 proyectos más, aparte de los ya concluidos desde que se comenzó la adopción de dicho sistema en nuestro país.

Por otro lado, en la fase de ejecución de obra, fungimos como complemento a los requerimientos ambientales, dando seguimiento a la separación de residuos, así como el correcto desvío de materiales a lugares certificados para una adecuado desecho, o para su reaprovechamiento; por ejemplo, la donación de madera, además del cuidado y resguardo de instalaciones para mitigar el impacto en la calidad ambiental interior.

Adicionalmente, mantenemos una interacción continua con los equipos de diseño para dar cumplimiento cabal a los requerimientos energéticos, todo ello mediante la integración en el proceso de commissioning para asegurar los estándares de calidad acordes al proyecto, así como el resguardo documental de los trabajos encomendados y su respectiva relación con todos los actores que intervienen en dicha ejecución.

Para obtener dicho resultado, llevamos a cabo el proceso de TAB (Test & Balance), que es un pre-requisito para poder acceder a una certificación LEED. Éste se realiza con una calibración fina de todos los componentes que intervienen en el sistema, garantizando su adecuado desempeño.

CYVSA, además de lo ya mencionado, ha participado en más del 60% de los inmuebles premiados por el Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI).

VERTICALIDAD: camino a la sustentabilidad

** Luis Fernández de Ortega

Mucho se ha discutido acerca de la relación entre la densidad y la sustentabilidad, y las evidencias apuntan a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades con problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua, conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, etc., son cada día más difíciles de administrar y mantener.

rLa verdad es que la densificación de la ciudad no es, por sí misma la solución a todos estos problemas, pero sí ayuda a combatir algunos; las distancias de transporte se acortan, la infraestructura es menos extensa, la deforestación de áreas verdes, generación de islas de calor, son algunos de los problemas que se ven disminuidos por la densificación de la ciudad.

Sin entrar en la discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales.

Vemos ahora cómo la sociedad ha evolucionado, ha cambiado en los últimos años, y estos cambios son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, solteros mayores, jóvenes divorciados y un sinnúmero de combinaciones.

Por la parte de las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la aparición cada vez más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más eficientes.

Con todo lo anterior en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante.

Se ha visto que la tendencia de verticalización (densificación) en las principales ciudades del país ha venido creciendo; a pesar que algunas de ellas podrían considerarse con buenas reservas de crecimiento, como Querétaro, León o Cancún, incluso algunas de menor tamaño como Villahermosa o Playa del Carmen.

Las razones de la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas.ff

En nuestra experiencia como diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del mercado, donde el comprador es el rey.

En el caso de la Torre Koi en Garza García, Nuevo León, hemos visto qué tanto está el mercado dispuesto al consumo del proyecto vertical mixto más alto del país: con 234 unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de espacio comercial para un total de 333,769 m². Actualmente, las ventas de los departamentos no han cesado, aunque su ritmo de absorción siempre está sujeto a los cambios en la evolución de la economía, la porción de oficinas está casi completamente ocupada, principalmente por Banorte, con su sede corporativa. El edificio, por su presencia se está convirtiendo en el símbolo de la ciudad y ahora es posible verlo desde la distancia.

Todos estos datos por sí mismos no hacen gran sentido, pero si trata de imaginarse qué significa esto a una escala más comprensible, propongo el siguiente ejercicio: imagine que todo el estacionamiento -casi 10 hectáreas si lo construye en superficie-, 117 unidades de vivienda dúplex, edificios de oficinas de unas siete plantas y algunos pequeños centros comerciales; todo, en conjunto requiere de cerca de 14 hectáreas de terreno, mientras que la Torre ocupa menos del 10% de esa superficie. El costo del desarrollo de toda esa tierra es enorme, sin mencionar que las áreas verdes serían casi inexistentes, con la consecuente generación de islas de calor, infraestructura urbana: alumbrado, agua, drenaje, sistemas de comunicación, etcétera.

Con este ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre menos demandante de desarrollo urbano que los desarrollos horizontales; sin embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la consecuencia directa, demanda de agua y drenajes, además de la infraestructura eléctrica.

Pueden argumentarse también, las condiciones sísmicas y de protección civil para quienes habitan estos edificios; la solución está en la adecuada planeación y diseño para proteger a los usuarios mediante rutas de escape protegidas y suficientes, de acuerdo a las normas y a las autoridades.

El problema vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad, frecuencia y calidad suficientes, además de las rutas adecuadas para que la gente lo usesin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo.

Por ejemplo, la torre Shard en Londres, un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas, hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el reemplazo de un edificio de los años setentas, cuenta con solamente 47 lugares de estacionamiento; es decir, un auto por cada 2,712.53 m², considerando que el edificio cuenta con 127,489 m² construidos.

¿Cómo han hecho los ingleses para llegar a estas cifras, en una ciudad tan congestionada y densa? En principio, con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la infraestructura que puede alojar tales cifras.

Ciertamente, se ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del desarrollo vertical.

rrrIt’s been discussed about the relationship between density and sustainability and, evidence aims to density is more sustainable than dispersion. The cities have more complex problems of commuting, lack of water, waste recollection conflicts, sewage saturation, etc., every day are more difficult to maintain and administrate.

The truth is, densification of the city is not for itself the solution to all this problems, but it can help to fight against some of them; commuting distances are shorter, infrastructure is less longer, greenfield deforestation is diminished, heat island effect avoided, those are some of problems that are diminished trough city densification.

Without going into urban development models, I will say that Real Estate development is governed by the rules established in the urban development plans, issued by local governments.

Now we see how society is evolved; change in late years and these changes are more accelerated every time; traditional family has been relegated and peculiar family compositions are introduced like DINKS, Senior Singles, Young Divorced and countless combinations.

In the offices hand, the operation cost carry to decentralization or non essential operational process outsourcing, the more often introduction of back offices and the need of more efficient corporate spaces.

With all of the above, we see every time in the verticalization of projects more sense; the land cost is rising ant the need of keeping the city infrastructure under control is every day more important.

It has been seen that the tendency of verticalization (densification) in major cities in the Country has been rising; although some of them could be considered with good growth reservoir like Querétaro, León or Cancún, inclusive some with minor size like Villahermosa or Playa del Carmen.

The reasons of demand could go from security or the perception given by vertical housing developments. Also the need that local companies or regional ones have to occupy efficient office spaces designed specifically for this use instead of retail spaces or houses adapted to be used like offices.

In VFO experience, like designers of both uses, we have seen the evolution of mixed use developments and how the composition of them are been adapted to market necessities, where the client is the king.

In the case of Torre Koi in Garza García, Nuevo León, we have seen how the market is ready to consume the tallest mixed use project in the Country: with 234 housing units, 43,786 sqm for office space and 2,600 sqm for retail space for a total of 333,769 sqm of constructed area. Nowadays, the sales of apartments haven’t decreased, although the absorption rhythm is always subject to changes in the economy evolution, the portion of offices is almost complete occupied, mainly by Banorte with its corporate offices. The building due to its presence is becoming the symbol of the city and, now is possible to see it from the distance.

All this data by itself make no sense, but if you try to imagine what does it mean in a more understandable scale, I propose the following exercise: picture this, all the parking for 2,500 cars, if you build it in surface, duplex housing with 117 units, 10 office building with 7 storeys and some small retail buildings: all this program will require almost 14 Hectares of land, in the meantime Torre Koi land occupies less than 10% of that surface.

The cost of the develop all that land is huge, with mention that landscape is almost inexistent, with the consequent heat island generation, infrastructure: lighting, water, sewage, communication systems, etc.

With this example, I’m trying to manifest that a vertical project always will be less urban development hunger than the horizontal ones; nevertheless, its may take into consideration that city must be prepared to harbor this density; streets and vehicular saturation are direct consequences, water demand and sewage other than electrical infrastructure.

It can be argument also, seismic conditions and safety for this who live in this buildings; the solution is in the appropriate design to protect users by protected and enough evacuation routes, according to regulations and authorities.

The transit problem could be solved by public transportation with three main characteristics: it must have enough capacity, frequency and quality, over adequate routes for people to use it without car need. This will diminish the parking demand and, of course, the necessity of building it.

For example, the Shrad Tower in London, a building with 87 floors with apartments, offices, hotel, spa, retail and restaurants, over a gallery at the top, is the replacement of a building from 70’s, the building only have 47 parking spots, which means one parking spot every 2,712.53 sqm, considering that building have 127,489 sqm.

How do English people could reach those numbers, in a dense and congested city? Starting with development regulation that allows it and infrastructure that can accommodate such numbers. Certainly, there is a way where Real Estate development is feasible without ruin the urban and social entourage. That is the bet of vertical development.

Puntos clave de la evaluación de Portafolios Inmobiliarios Sustentables: Metodología GRESB

** Melissa Beltrán Villegas y César Ulises Treviño Treviño

sdEn la edición pasada de Inmobiliare, hablamos sobre GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), la metodología para evaluación de sustentabilidad en bienes raíces. GRESB nació hace más de un lustro en los Países Bajos, con la intención de atender la creciente necesidad e interés de instituciones financieras y fondos de inversión en validar las estrategias de sustentabilidad ambiental, responsabilidad social y gobernanza interna para sus portafolios inmobiliarios.

A lo largo de seis años, docenas de organizaciones participantes –todos líderes globales en la gestión de portafolios de inversión inmobiliaria- han utilizado y enriquecido esta evaluación que, al día de hoy, evalúa efectivamente siete aspectos principales de la sustentabilidad (Tomado del 2015 GRESB Guidance v 1.1):

  • GESTIÓN DEL PORTAFOLIO: Este aspecto pesa 9% del total de la evaluación. Se centra en cómo la organización aplica la sustentabilidad en el contexto de su estrategia global de negocios. Su propósito es identificar quién en la organización participante es responsable de la gestión de los temas de sustentabilidad y quién tiene la autoridad para la toma de decisiones en estas cuestiones; comunicar a los inversionistas de los participantes respecto a la gestión de temas de sustentabilidad, y determinar cómo encaja la sustentabilidad en la organización, en general.
  • POLÍTICAS Y TRANSPARENCIA: Los inversionistas institucionales y otros accionistas son los principales impulsores en tener informes más robustos en sustentabilidad y divulgación, entre las empresas de bienes raíces y fondos de inversión. Las políticas sobre temas de sustentabilidad ayudan a los inversionistas inmobiliarios a entender cuáles son los criterios ‘verdes’ y ‘sociales’ que los participantes incorporan en sus prácticas de negocios. La divulgación y transparencia muestran cómo las políticas de sustentabilidad y prácticas de gestión están siendo implementados por la entidad, y el impacto que estas prácticas tienen en la operación. Este aspecto investiga las medidas adoptadas por el participante, para revelar su desempeño en sustentabilidad y para desarrollar e implementar políticas sustentables. El desempeño en este rubro va más allá de los datos de rendimiento (energía y consumo de agua, las emisiones de gases efecto invernadero y la gestión de residuos): incluye todos los siete aspectos de sustentabilidad de GRESB, junto con datos de nuevas construcciones y renovaciones mayores (en caso que apliquen). Corresponde al 10% de la evaluación.
  • RIESGOS Y OPORTUNIDADES: Este aspecto investiga las medidas adoptadas por la organización participante en mantenerse al tanto de los riesgos de sustentabilidad relacionados con el soborno y la corrupción, el cambio climático, la legislación ambiental, los riesgos de mercado y otros riesgos relevantes en materias relacionadas. GRESB investiga las medidas adoptadas para identificar y gestionar los riesgos de sustentabilidad como parte del enfoque estándar de la organización,así como la implementación de las oportunidades de mejora. Su peso ponderado de la evaluación es el 11%.
  • MONITOREO Y EMS (SISTEMAS DE MONITOREO DE ENERGÍA): El propósito de este aspecto es investigar las medidas adoptadas por los portafolios y fondos participantes para vigilar la aplicación y el cumplimiento de sus políticas de sustentabilidad, objetivos y metas. GRESB distingue entre sistemas de gestión ambiental y los sistemas de gestión de datos. De esta manera, GRESB puede examinar cómo los diferentes tipos de datos ambientales y la información se recopila y se administra a través de la organización. Es el 9% de la evaluación.
  • INDICADORES DE DESEMPEÑO: Este aspecto recopila datos de rendimiento a nivel de portafolio sobre la energía y el consumo de agua, las emisiones de gases de efecto invernadero y los residuos. Es el aspecto con mayor peso, cubriendo el 25% de la evaluación.
  • CERTIFICACIONES EN EDIFICIOS: GRESB requiere la presentación de informes por separado sobre los ‘certificados verdes’ de construcción obtenidos en la construcción y durante las operaciones. Los participantes pueden elegir un sistema de la lista existente de GRESB de sistemas de certificación o seleccionar un nuevo esquema, en cuyo caso se les pide que proporcione información adicional relacionada con el mismo. Esta información se utiliza en el proceso de validación de datos de GRESB. Su peso ponderado del total del la evaluación es del 11%.
  • wewCOMPROMISO DE LOS GRUPOS DE INTERÉS: Mejorar el desempeño de sustentabilidad de una cartera de bienes raíces requiere recursos dedicados, un compromiso de la alta dirección y las herramientas para la medición y gestión de consumo de recursos. También se requiere la cooperación de otras partes interesadas, incluidos los inquilinos, proveedores, mano de obra del participante y su capital humano, así como de la comunidad local. Este aspecto identifica las medidas adoptadas por un fondo u organismo participante para comprometerse con los grupos de interés y la naturaleza de este compromiso. Pesa el 25% de la evaluación.

Como podemos observar, estos siete aspectos impactan a las empresas y sus operaciones de forma directa y tienen un alto potencial de mejorar su reputación y desempeño, tanto financiero como de negocio. En la próxima edición, veremos en detalle cómo las empresas que participan de esta evaluación han logrado resultados superiores en términos ambientales, de salud y bienestar, así como de desempeño financiero.

Portafolios Inmobiliarios sustentables: GRESB y el nuevo “caso de negocio”

En México, la sustentabilidad aplicada al entorno construido ha sido asociada a certificaciones como LEED® y a ecotecnologías tales como paneles fotovoltaicos, aerogeneradores, equipos de aire acondicionado de alta eficiencia, por mencionar algunas. Entre los desafíos actuales de la sustentabilidad para desarrollos inmobiliarios destacan la monetización de beneficios intangibles y el acceso a mecanismos innovadores de financiamiento. Recientes iniciativas internacionales perfilan ya sólidas respuestas a estos retos, reforzando el ‘caso de negocio’ para los portafolios de inversión inmobiliaria con enfoque sustentable.

La realidad actual nos confronta con hechos irrebatibles: este 2015, un número importante de instituciones de banca establecieron metas ambiciosas en el uso del financiamiento para atender retos críticos de la sociedad. Por ejemplo, Bank of America anunció un compromiso de 50 mil millones de dólares para soluciones de bajas emisiones de carbono. Asimismo, Citibank asumió un compromiso de 100 mil millones de dólares para reducir el impacto del cambio climático y proveer soluciones medioambientales que beneficien a la sociedad. Sumado a esto, los bancos Goldman Sachs, JP Morgan Chase, Morgan Stanley y Wells Fargo, juntos emitieron un comunicado, invitando a líderes del mundo a formalizar políticas contra el cambio climático. En los mercados de deuda, Deutsche Bank anunció su intención de invertir mil millones de euros en bonos verdes, haciendo eco a los anuncios recientes de Barclays y Zurich Insurance Group.

Captura de pantalla (272)La Banca Multilateral de Desarrollo también lidera el camino, ofreciendo este año fiscal 2015, 28 mil millones de dólares en financiamiento de iniciativas relacionadas con la mitigación de efectos del cambio climático, recaudando fondos vía el mercado de bonos verdes, como lo lideró el Banco Mundial en 2008. En el sector privado, este 2015 se han emitido bonos verdes de ANZ Bank, ABN AMRO, Bank of America, DNB, Morgan Stanley y YES Bank. El destino de los recursos está en el financiamiento de energías renovables y proyectos de eficiencia energética, sistemas de transporte eficiente de combustible y edificaciones sustentables .

Con mayor frecuencia, los inversionistas han expresado su interés en identificar y cuantificar los factores de desempeño para ESG (de sus siglas en inglés, Medio Ambiente, Social y Gobernancia) integrados en la deuda de bienes raíces. Estos también reconocen que la integración de asuntos de ESG en los procesos de decisión para inversión y gestión de bienes raíces es una importante práctica emergente.

Así, la evaluación comparativa del rendimiento de la sostenibilidad de las empresas propietarias y administradoras de fondos de bienes raíces, ayuda a generar y fortalecer las fuerzas de mercado necesarias para traer asuntos de Medio Ambiente, Sociedad y Gobernancia (ESG) a la vanguardia de los negocios. Al participar en el programa voluntario GRESB (evaluación de sustentabilidad en bienes raíces, por sus siglas en inglés, Global Real Estate Sustainability Benchmark) empresas y gestores de fondos podrán administrar mejor sus carteras de cara a retos tales como la volatilidad del suministro energético, legislación más estricta en el combate del cambio climático, aumento de los requisitos en eficiencia energética y el cambio de las preferencias de inquilinos corporativos.

GRESB se fundó hace seis años en los Países Bajos, atendiendo la creciente necesidad e interés de instituciones financieras y fondos de inversión en validar las estrategias de sustentabilidad ambiental, responsabilidad social y gobernancia interna que sus portafolios compuestos por bienes raíces estaban implementando, y su desempeño real en estas áreas.

Desde su fundación, GRESB ha logrado evaluar 2.3 billones de dólares en valor de activos en bienes raíces, 61 mil propiedades inmuebles cubiertos, 87 miembros pertenecientes a gestores de fondos y compañías real estate, así como 707 participantes en total. Dentro de los rubros que esta evaluación contempla, se encuentra la administración de las empresas, riesgo climático y resiliencia, transparencia y garantías, desempeño energético, gestión de residuos y uso de agua, salud y bienestar, y participación de comunidades e inquilinos.

Dentro de los miembros de gestores de fondos y compañías que reportan en GRESB, destacan CBRE Global Investors, JP Morgan Asset Management, Prologis, Prudential, Grosvenor, Boston Properties, por mencionar algunos. Los participantes de esta evaluación son de diversos países con portafolios diversos en tipologías industrial, comercial y residencial, y algunas de las empresas son: Credit Suisse, Aberdeen Asset Management, AXA Real Estate, Delancey, Investa, Morgan Stanley, Oxford Properties Group, Thor Equities, entre muchos otros.

Es una realidad que la extensión del uso de certificaciones de sustentabilidad aplicada a las edificaciones, tales como LEED, BREEAM, CASBEE, por mencionar algunas, han facilitado el reporteo ambiental corporativo para asset managers y property managers en todo el mundo. La certificación LEED, la más usada y reconocida en México, ocupa el primer lugar de estándares internacionales que las propiedades que reportan en GRESB usan, acopiando el 30% del total de la base.

En México aún no hay empresas nacionales que tomen parte de esta evaluación de portafolios inmobiliarios sustentables. Sin embargo, hay empresas que operan en el país hoy en día y que reportan su desempeño de propiedades en todo el mundo. En el continente hay 10 miembros, todos actualmente en Brasil, de los cuales 1 es una compañía pública y 9 son entidades privadas.

Bioconstrucción y Energía Alternativa (BEA), como empresa consultora pionera y líder en el mercado latinoamericano de la edificación sustentable y certificación LEED®, promueve a GRESB en México y el continente, promoviendo decididamente el desarrollo de la sustentabilidad en el entorno construido desde la conceptualización de las propiedades, pasando por las mejores prácticas en operación y mantenimiento, hasta su viabilidad financiera y cumplimiento de ESG.

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Edificios inteligentes: diseño inteligente

El desarrollo inmobiliario en México es, como sabemos, cada día más competido, y en los últimos dos años han emergido toda clase de claves y recetas para el éxito de los desarrolladores. En el número anterior hablamos de la importancia de formar equipos como clave para el éxito. En ciertos momentos este fenómeno me parece semejante a las revistas de modas donde se ofrecen toda clase de remedios y recetas mágicas para mantenerse en forma. Me pregunto si estamos ante una vorágine de mercadotecnia acerca del Desarrollo Inmobiliario.

La experiencia acumulada durante casi treinta años dedicado al diseño arquitectónico -y una buena parte de esta experiencia ha sido con desarrolladores inmobiliarios-, he visto un común denominador: la eficiencia en el desempeño del edificio.

En este caso, hablar de Edificios Inteligentes no hace referencia a los sistemas de BMS y la tecnología asociada a su operación, sino a los edificios diseñados desde un punto de vista holístico; es decir, aquellos que han tomado en consideración todos los aspectos que involucran su estética, eficiencia de construcción e indicadores de áreas. Me refiero a ver a los edificios en un contexto más amplio que involucra su ciclo de vida, consumo energético y el impacto que éste tiene en el medio ambiente y cómo, estrategias aparentemente simples, pueden lograr resultados sobresalientes y beneficios tangibles para el desarrollador.

En este caso, me referiré solamente a edificios de oficinas, para no tratar de abarcar demasiados aspectos puntuales que puedan resultar confusos.

Captura de pantalla (265)El proyecto y diseño de un edificio puede tomar desde unos doce y hasta veinticuatro meses o más de trabajo; construirlo podrá significar unos 18 a 36 meses, dependiendo del tamaño, obviamente; su operación y mantenimiento puede significar más de cincuenta años, periodo en el que cualquier desviación en el costo de operación significa una cantidad importante de dinero. Además, si tomamos en consideración que el gasto más grande que realizan las empresas que usan estos edificios está en el personal que ahí trabaja: hasta un 80% de costo de operación y la eficiencia en el trabajo está directamente relacionada con el lugar de trabajo y éste, a su vez, con el edificio.

Otro aspecto a considerar es cómo se compone el costo de construcción en los edificios; esto es especialmente importante si consideramos que muchas veces se presta poca atención a aquellos rubros que son grandes consumidores de dinero. Típicamente el costo directo de construcción se descompone de la siguiente manera: Sub estructura y cimentación 20%; súper estructura 25%; instalaciones 35%; acabados 13%; exteriores 5%; otros 2%.

Sin embargo, dado que la seguridad estructural y el funcionamiento de las instalaciones están regulados por códigos y reglamentos, se tiende a ser poco crítico en estos rubros y se dan por resueltos sin el adecuado análisis, a pesar de que representan el 80% del costo de construcción. Más aún, el impacto en costo de operación de sistemas del edificio puede perdurar por el ciclo de vida completo, haciéndolo más costoso todavía.

En cambio, suele ponerse más atención a los acabados y componentes visibles del edificio que representan un costo marginal y pueden conseguir gran impacto en la percepción de los usuarios y promover la productividad.

Con los sistemas de certificación ambiental, esto ha venido cambiando en los últimos tiempos y seguirá cambiando en el futuro. Por otra parte y, desde el punto de vista energético, los edificios en México consumen casi la mitad de la energía: 47.6% de acuerdo con la Comisión Nacional para el Uso de Eficiente de la Energía (CONUEE) y la fuente de donde proviene esa energía es en su mayoría de combustibles fósiles: más de tres cuartas partes; es decir, 76.56% y solamente 1% eólica y 0.05% de otras fuentes renovables. De aquí la enorme importancia que tiene un edificio en su desempeño energético. Aquí unos datos acerca de cómo se emplea la energía en un edificio: HVAC 41%; iluminación 42%; equipos de oficina 8%; otros 9%.

Como se puede advertir, la iluminación y los sistemas de ventilación se llevan la mayor cantidad de recursos, por esto es importante poner énfasis en su diseño inteligente, y para ello existen muchos sistemas, dispositivos y tecnología que están cambiando muy rápido esta composición. Con la llegada de iluminación LED y sistemas de control cada vez más asequibles y disponibles, la iluminación en un futuro inmediato no será un gran problema.

Finalmente, podríamos decir de manera general que un edificio entre más eficiente sea energéticamente, más sustentable será; sin embargo, en un análisis más profundo, podríamos comprobar que en ocasiones se pasan por alto los costos monetarios y energéticos asociados a los materiales de construcción; la energía embebida en los materiales puede llegar a ser inclusive superior a la ahorrada durante su uso. Por esta razón, debemos seleccionar materiales regionales y asegurarnos que en su proceso de fabricación la energía requerida sea adecuada. Existen muchas fuentes de información al respecto, las guías de diseño LEED, son un excelente comienzo.

En VFO arquitectos tenemos conciencia de todos estos aspectos y nos preocupamos por diseñar edificios que se desempeñen lo mejor posible, tomando en consideración los aspectos estéticos y funcionales, nuestros edificios han sido certificados y re certificados LEED, lo que pone de manifiesto nuestro compromiso con la operación y durabilidad de la solución arquitectónica, tal es el caso de la Torre HSBC que ha operado ya, casi diez años con un certificado LEED Oro versión 2.2 y ahora re certificada LEED Platino con un sistema más estricto. Este es el compromiso y resultado de hacer edificios inteligentes con Diseño Inteligente.

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Promueve Verbatim las ventajas del uso de luz Led

El ahorro de energía y por ende el económico son algunas de las ventajas que derivan de la instalación y empleo de iluminación LED en ambientes interiores, así como un alto nivel de beneficio al medio ambiente, lo cual se traduce en una mejor calidad de vida para los usuarios de este tipo de tecnología. Sin embargo, esta tecnología no es muy usada en México, principalmente debido a la falta de promoción y el desconocimiento de la población respecto a la misma.

Respecto al tema, Jorge González, director de ventas de Verbatim México, explicó en entrevista para Inmobiliare algunos de los beneficios de reemplazar los focos incandescentes por luz LED. “Cuando tu reemplazas iluminación incandescente por iluminación LED  estamos hablando de un 85% de ahorro de energía, eso significa que si tu gastabas 100 pesos de luz, al hacer el cambio vas a gastar 15, por ejemplo.”

Sin embargo, también existe un notable ahorro en esfuerzo, pues la iluminación LED, al ser de larga duración, no se gasta tan rápido como un foco incandescente: “Los focos LED vienen con  un dispositivo dentro que controla una serie de factores que evita que éste se queme, a diferencia de los incandescentes, es decir, son de alta durabilidad. Su tiempo de vida oscila  entre 25 y 50 mil horas de uso, por lo cual si tengo un foco LED prendido las 24 horas al dia, éste puede durar alrededor de 10 años”, explicó.

Otro de los beneficios de la iluminación LED es el ambiental, pues estos focos no contienen elementos químicos que contaminen al planeta, es decir, no incluyen cadmio o mercurio que tardan mucho en degradarse y que son tóxicos para la naturaleza y el ser humano. En este tema, Jorge González aclaró que uno de los problemas principales de los tubos fluorescentes y focos de bajo consumo es la forma en la que se desechan, pues a pesar de que existe por lo general una ley en cada país que regula esta acción, el nivel de contaminación causado por los mismos sigue siendo muy alto.

A pesar de la enorme gama de productos LED que existen en el mercado, la venta y uso de los mismos entre la población es escaso. González explica que “hay una ilusión de que la luz LED es extremadamente cara, lo que ha cambiado mucho específicamente en este año. De los precios de inicios de año a hoy en día la tasa de caída de precios es muy alta, por lo cual cada día se hace más económico.Entre tener iluminación LED y tener otro tipo de iluminación, el costo de oportunidad del LED siempre fue beneficioso, es decir, que a pesar del valor de compra y de manutención, es más económico que otras opciones”. informó.

El director comercial de Verbatim también detalló que, en general, la falta de uso de esta tecnología se debe a la falta de conocimiento y de educación sobre la misma, por lo cual comenta que es necesaria la divulgación de información acerca de las ventajas que ésta trae consigo.

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Av. Chapultepec: ¿Corredor cultural o cicatriz urbana?

Lo que hace décadas fuera un importante eje histórico en una zona de gran vitalidad y progreso, hoy es solamente una desafortunada cicatriz urbana. ¿Lograrán las propuestas de rescate consensar las soluciones sin comprometer el carácter público del espacio?

Qué lejos quedaron los días en que el dinero público alcanzaba para construir infraestructura y mantener en buenas condiciones el espacio público. En casi todas las ciudades, el presupuesto apenas es suficiente para sostener su aparato burocrático y lo que queda; se usa principalmente para mantener los programas sociales con los que sus gobernantes buscan asegurar el voto que les garantice continuidad.

Captura de pantalla (182)A pesar de los discursos oficiales, el retroceso en la calidad de vida de los habitantes de las ciudades es evidente: seguridad, movilidad, servicios urbanos y medio ambiente -por citar sólo algunos temas- se encuentran al límite del colapso, y esta condición de abandono y caos se manifiesta claramente en el  deterioro del espacio público.

La propuesta del Gobierno de la Ciudad de México para rescatar la Avenida Chapultepec ha generado en las últimas semanas una intensa polémica, la cual deberíamos aprovechar para proponer y discutir nuevos esquemas urbanos y mecanismos económicos que le den viabilidad al desarrollo de la ciudad de manera sustentable. En este caso, el diagnóstico es simple: lo que hace décadas fuera un importante eje histórico en una zona de gran vitalidad y progreso, hoy es solamente una desafortunada cicatriz urbana donde la inseguridad, el deterioro generalizado y el caos vial ponen en peligro la vida de los peatones, impidiendo la integración física y social del tejido urbano que le rodea.

La presentación del proyecto llamado Corredor Cultural Chapultepec, ha generado opiniones a favor y en contra, así como varias propuestas alternativas. Aunque existe un consenso absoluto en que la Avenida Chapultepec necesita mejorar, la polémica sobre el proyecto va al corazón y a la naturaleza misma de uno de los temas y bienes más preciados de la ciudad: El tratamiento y manejo del espacio público, que es por definición: “Aquello que resulta manifiesto, notorio, sabido o visto por todos, y que pertenece a toda la sociedad como un bien común del pueblo.”

Para encontrar la salida correcta a las diferencias en este conflicto me parece que debemos entender su naturaleza y poner especial atención a los tres escenarios en los que seestá dado la discusión: 1) La importancia de la participación social en decisiones relevantes para la imagen y el futuro de la ciudad; 2) Las características físicas del proyecto de intervención elegido; y 3) El modelo económico adoptado para financiar la obra.

1) En la discusión sobre participación social, los diputados electos en la zona y algunos personajes de gran credibilidad profesional han encabezado reuniones de vecinos opositores al proyecto en las que su argumento central es muy simple: no se puede plantear una obra de tal trascendencia sin haber consultado primero a la sociedad, sobre todo, porque se trata precisamente de un espacio público que le pertenece a todos.

2) Sobre el proyecto propuesto, la mayoría de las opiniones expertas publicadas en diferentes medios coinciden en que la intervención debe ser a nivel de calle. Me gusta la analogía de la Cicatriz Urbana, pues una cicatriz se cura cuando se limpia y se interviene el tejido (Urbano en este caso) para regresarle su continuidad, su vitalidad y su belleza. Insertar sobre la Avenida Chapultepec una estructura que contempla comercios en dos niveles sobre la vialidad existente y un centro comercial junto a la glorieta del Metro Insurgentes, como propuesta para integrar y dar vitalidad a la avenida y a su zona de influencia, sería lo más parecido a pretender curar una cicatriz con una prótesis cuya función urbana es totalmente distinta.

3) Me parece, sin embargo, que es en el modelo económico adoptado en donde se encuentra el origen del problema y también la gran oportunidad para replantear el proyecto. Como mencioné en el primer párrafo, al gobierno de la ciudad ya no le alcanza el dinero para rescatar espacios de esta dimensión; éste es de hecho, el argumento que se presenta para justificar la presencia de los espacios comerciales y el modelo de concesión por 40 años para financiar el Corredor Cultural Chapultepec. La idea de incluir comercios en el proyecto tiene como objetivo pagar la obra y volverla atractiva a los inversionistas, dando como resultadouna estructura de varios niveles para colocar los comercios que la pagan. Si la ciudad tuviera recursos, seguro estaríamos viendo un proyecto de espacio público sin comercios.

De “cicatriz” a “ejemplo” de regeneración urbana

1796976¿Cuál será entonces la lección que aprenderemos de esta polémica sobre la intervención de la Avenida Chapultepec? ¿De que servirá insistir en que la Avenida Chapultepec debe mantener su carácter de Espacio Público y que se debe rescatar para uso y disfrute del peatón, de los habitantes de la zona y de la sociedad en su conjunto, si al final regresamos inevitablemente al tema de falta de recursos? ¿No deberíamos proponer una mejor alternativa para obtenerlos?

Lo peor que puede pasar es… que no pase nada.

Hay que reconocer y aprovechar que el Gobierno de la Ciudad ha puesto en la mesa una discusión fundamental: Tenemos que lograr que el desarrollo económico de la ciudad pueda financiar su desarrollo social, pues ya no habrá recursos suficientes para resolver sus grandes problemas y necesidades. Este polémico caso demuestra que si queremos que nuestras ciudades tengan viabilidad y futuro, debemos revisar y discutir todos los mecanismos económicos que pudieran aplicarse para lograrlo, sin comprometer el carácter público del espacio. Éste, sin duda, debiera ser uno de los ejes en la agenda de la nueva legislatura local.

Captura de Valor: Una herramienta de mejoramiento urbano

Para el rescate de la Avenida Chapultepec y de muchas otras zonas deterioradas sí hay alternativas, tanto físicas como financieras, así como Captura de Valor, una iniciativa novedosa de planeación y gestión económica que ya se aplica en otras ciudades. Captura de Valor es también un mecanismo transparente y eficaz coordinado por la autoridad, que ayuda a combatir la especulación inmobiliaria y favorece la distribución equitativa del valor de la ciudad, generando recursos que puedan destinarse para la construcción de equipamiento e infraestructura, modernizar el transporte, y por supuesto, el mejoramiento del espacio público.

En una de mis colaboraciones a principios de este año (edición 86 de Inmobiliare Magazine) abordé este mecanismo con el título de “Renacimiento Urbano”, explicando que se trata de un círculo virtuoso que aprovecha el valor agregado y la plusvalía que la propia ciudad genera al impulsar el desarrollo que una obra de mejoramiento urbano atrae de manera natural e intencional, para financiar proyectos de mejoramiento del entorno, incluso de otros espacios de la ciudad, en zonas sin el atractivo y potencial de las grandes avenidas, pero con la misma necesidad de mejora.

Lo que NO podemos hacer es equivocarnos

A partir del incremento de la oposición, la reacción del Gobierno de la Ciudad ha evolucionado favorablemente. De aquella posición inicial en la que sólo se pretendía “enriquecer” el proyecto decidido, se ha pasado a organizar foros y reuniones en las que se habla del proyecto y se escuchan otras alternativas, posponiendo el inicio de las obras originalmente programado para los primeros días de septiembre. Parece haberse reconocido la importancia de la participación social y la necesidad de vincular el resultado de una consulta pública real y transparente, con las características finales del proyecto.

Bien por la apertura, porque la discusión sobre la intervención de la Avenida Chapultepec es en realidad un debate impostergable sobre el uso y manejo del espacio público de la ciudad, sobre la gran importancia de la participación social en su determinación y diseño, y sobre el correcto aprovechamiento y distribución del valor de la ciudad en beneficio de toda su población.

El resultado final de este debate sentará un precedente del que podremos sentirnos orgullosos o arrepentirnos en los próximos 40 años, y como en toda discusión debe haber ganadores, apostémosle a que sean la ciudad y sus habitantes quienes ganen en esta ocasión.

El aeropuerto más sustentable en el mundo

**Oscar Hernández

Norman+Partners and FR-EE son las firmas de arquitectura que han diseñado el nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (AICM). Su objetivo es crear el aeropuerto más sustentable en el mundo, bajo la etiqueta de Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental (LEED). La construcción aprovechará la luz solar, recolectará agua pluvial, y usará sistemas de ventilación natural. Además, no habrá aire acondicionado en el lugar, ya que el viento refrescará los corredores, y en el paso de un área a otra, los viajeros encontrarán jardines y césped con plantas de cactus.

El aeropuerto será construido en 550,000 metros cúbicos de terreno salitroso, sin una sola flor. Será uno de los más grandes aeropuertos del mundo y recibirá 120 millones de pasajeros anualmente.

La integración de muros y techos en una sola pieza evocará el vuelo de un avión. Diseñado sobre una escala monumental y francamente inspirado por la arquitectura y simbolismos mexicanos, el aeropuerto ofrecerá a los pasajeros una experiencia única en términos de eficiencia y flexibilidad, ya que está planeado para realizar cambios internos sucesivos y para incrementar su capacidad con el tiempo.Captura de pantalla (176)

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EL MEJOR ARQUITECTO

“México ha tomado realmente la iniciativa de invertir en su aeropuerto nacional, al darse cuenta de su importancia económica y social, así como al planear su futuro. Será como ningún otro aeropuerto en el mundo”, dijo Norman Foster, ganador del Premio Pritzker (equivalente al Premio Nobel para arquitectos).

El cristal de peso ligero y la estructura de acero, sumado a un techo abovedado, están específicamente diseñados para las condiciones difíciles del terreno en la Ciudad de México. Su sistema prefabricado permite una rápida construcción sin andamiaje. La construcción, bajo la supervisión de ingenieros y contratistas mexicanos, será un escaparate a la innovación.

“En ambas oficinas (FR-EE y Foster+ Partners) hemos concebido un espacio cuya estructura estará ligada a la esencia de nuestro pasado, y nos proyectará hacia el futuro. El proyecto es el resultado de un esfuerzo colectivo, y se convertirá en la entrada a México”, dijo Foster durante su discurso de presentación. Fernando Romero -líder de FR-EE, la firma que fue responsable de edificios como el que alberga el Museo Soumaya- agradeció a Foster por tomar vuelo y juntos diseñar el proyecto del aeropuerto de acuerdo a un meticuloso proceso en el cual participaron varios de los arquitectos líderes a nivel nacional e internacional. “Pensé en Norman Foster, el diseñador de los mejores aeropuertos en el mundo. Norman ha recibido los mejores premios de arquitectura en el mundo, como el más importante arquitecto de nuestra era; él es un premio para nosotros”.

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PROYECTOS DEL ARQUITECTO NORMAN FOSTER

 

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SALAS DE ESPERA CATHAY PACIFIC EN EL AEROPUERTO INTERNACIONAL DE HONG KONG (2008-2012)

El reto era diseñar las nuevas áreas del aeropuerto en el edificio existente, expandir el número de servicios e instalaciones, desde los salones de conferencias y bares hasta las cabinas privadas. The Cabin -una de las salas ubicadas en el área de abordar-alberga un salón de recepción, un bar y varias áreas privadas. Mientras tanto, The Wing es un segundo salón diseñado con espacios exclusivos para los pasajeros de la clase de negocios, quienes pueden disfrutar de espacios privados y cinco suites construidas con materiales exclusivos.

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EL AEROPUERTO INTERNACIONAL QUEEN ALIA, AMMAN, JORDANIA (2005-2012)

El aeropuerto fue diseñado como una entrada a la ciudad de Amman, una de las más viejas del mundo. Fue concebido para crecer 6% anualmente en los siguientes veinticinco años, incrementado su capacidad desde tres hasta 12.8 millones de pasajeros por año hacia el 2030. Debido a las altas temperaturas en verano, el concreto fue el principal material utilizado para la construcción. El techo está compuesto de unidades modulares con concreto que emula las venas de una hoja, con un patrón geométrico que se parece a las tradicionales formas islámicas.

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EL AEROPUERTO INTERNACIONAL DE KUWAIT (2011)

El aeropuerto está estratégicamente planeado para incrementar su capacidad significativamente y para establecer un nuevo aeropuerto regional en el Golfo Pérsico. Su forma de trébol está distribuida en tres alas simétricas que se extienden hacia las puertas de abordar. Cada fachada cubre 1.2 kilómetros y se extiende a una altura de veinte metros desde el área central.

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AEROPUERTO INTERNACIONAL DE TOCUMEN, PANAMÁ (2011)

El diseño del plan maestro para la expansión del aeropuerto, el cual proyecta un incremento de 5.8 a 18 millones de pasajeros al 2022, está inspirado para reflejar el paisaje panameño. En el centro se encuentra un jardín abierto con árboles y flora de bosques tropicales. Este jardín es el punto de inicio de dos alas simétricas extendidas hacia el este y oeste, unificadas por un solo techo de bronce aerodinámico, con aberturas para dejar pasa la luz del sol.

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EL AEROPUERTO DE BEIJING, CHINA (2003-2008)

Tal como lo describió Foster+Partners, la terminal internacional de la construcción es la más grande y más avanzada de un aeropuerto en el mundo, no sólo en términos de tecnología sino también en la experiencia del pasajero, eficiencia y sustentabilidad operacional. Fue diseñado como un edificio de bienvenida y estimulación. Además, se ha vuelto uno de los símbolos de la ciudad debido a su techo aerodinámico y forma de dragón que celebra la emoción y poesía del vuelo, evocando los colores y los símbolos tradicionalmente chinos.

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EL AEROPUERTO CHEK LAP KOK, HONG KONG, CHINA (1992-1998)

Hacia 2040 se espera que este aeropuerto reciba ochenta millones de pasajeros anualmente, similar a la capacidad del Heathrow de London, el JFK de Nueva York. El concepto de este aeropuerto fue inspirado por el Aeropuerto Stansted en el Reino Unido, caracterizado por una cobertura de tela y ventanas que permiten entrar la luz natural, y a los pasajeros observar la isla y admirar los aviones mientras aterrizan y despegan.

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EL AEROPUERTO STANSTED, REINO UNIDO (1981-1991)

Aquí, Foster desafió todas las reglas de diseño de una terminal de aeropuerto. Los pasajeros atraviesan fluidamente la terminal a través del salón de la recepción hasta las áreas de pasaporte y control de salidas. Desde allí, un sistema de tránsito computarizado los transporta a los edificios satélites en donde abordarán sus vuelos. Una estación de tren, ligada a uno de los edificios, también fue incluida en el proyecto

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Planeación de ciudades sustentables

Recorrer largas distancias entre el hogar y lugar de trabajo, problemas con el transporte público, viviendas ubicadas a las afueras de las ciudades y mala calidad de vida para la población, fueron los factores que provocaron ciudades enfermas y poco funcionales.

A raíz de esta problemática el modelo de las nuevas ciudades que se necesitan en México se comenzó a gestar en febrero de 2013 cuando se presentó la nueva Política Nacional de Vivienda –encabezada por el presidente Enrique Peña Nieto- que se basaría en cuatro importantes estrategias:

1. Se busca lograr una mejor coordinación interinstitucional, transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente, reduciendo el rezago de vivienda y procurar un lugar digno para los mexicanos.

2. Transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente, es decir, que los créditos y subsidios del Gobierno de la República serían orientados al fomento y crecimiento urbano ordenado, con la finalidad de elevar la calidad de vida dentro de las ciudades y promover el rescate de espacios urbanos, así como la construcción de viviendas verticales y desarrollos certificados.

3. Reducir el rezago de vivienda, por lo que el Gobierno Federal impulsaría más de un millón de acciones de lotificación, construcción, ampliación y mejora de hogares, tanto en el campo como la ciudad, y la mitad sería para nuevas construcciones.

4. Procurar vivienda digna, esto se llevaría a cabo a través de acciones relacionadas con el mejoramiento de vivienda tanto urbana como rural, además de que en coordinación con los Organismos Nacionales de Vivienda, se buscaría que toda vivienda popular financiada o subsidiada por el Estado cuente al menos con dos espacios, dos recámaras, y evite tener espacios muy reducidos para las familias mexicanas.

inmobiliare_91-141A este respecto, Alejandro Nieto Enríquez, Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano –SEDATU- refuerza que “ha habido una política de vivienda equivocada en los últimos 20 años, porque se ha dedicado solamente a la colocación de créditos hipotecarios para hacer vivienda nueva. Sí se necesitan más viviendas y también una política urbana, pero ésta apenas está en sus inicios debido al nuevo planteamiento hecho por el Presidente Peña Nieto respecto a tener un desarrollo sustentable con ciudades más sostenibles. Las ciudades están perdiendo competitividad, y las que sí la tienen adoptan nuevos modelos; entendiendo competitividad por la capacidad de una ciudad para atraer inversiones y talento”.

Agrega que los principios de una ciudad sustentable tienen que ver con apostarle a un modelo de ciudades compactas con mayores densidades, en lugar de seguir ampliando las fronteras urbanas, lo lógico sería aprovechar lo que hay dentro de las ciudades como los lotes baldíos para hacer vivienda vertical o en renta; también es necesario mejorar la infraestructura de la ciudad actual, lo cual constituye el primer objetivo de la política urbana.Captura de pantalla (174)

“Un segundo elemento muy importante a replantear es el espacio público, particularmente la calle, pues está diseñado para los coches, debiendo ser para la gente. Un ejemplo es Seúl, donde se entubó un río y se construyó un segundo piso arriba de éste, tras haberlo tenido abierto y lleno de asentamientos irregulares al lado en los años sesentas. El signo de modernidad de Corea fue poner el viaducto; en una segunda época, el signo de modernidad fue poner el segundo piso; y en el tercer momento de modernidad, fue quitar el segundo piso, el primer piso y abrir el río. Ahora éste cuenta con espacios públicos a los lados, calles laterales con servicio de transporte público de calidad, y una inversión inmobiliaria generada por la plusvalía del diseño del espacio público. Hay edificios de múltiples usos a lo largo de ese río. Creo que las ciudades modernas del mundo son ciudades que se significan por su espacio público”, detalla el funcionario federal.

Además, menciona una serie de características que debe tener el espacio público como son: banquetas de cinco metros en lugar de un metro, en cuanto a los carriles para coches, deberán ser dos y no cinco, el peatón y el ciclista son primero, el transporte público confinado es una prioridad.

“Tener un sistema de transporte público integrado que permita a todas las rutas tener cierta lógica para dar paso a un trasporte inteligente, donde con un solo boleto las personas se puedan trasladarse a cualquier parte de la ciudad, aunque se hagan transbordos”, añade Alejandro Nieto.

Se considera que hasta el 50% del ingreso familiar se destinar al gasto de transporte, pero con una política adecuada se logaría mejorar la capacidad de pago de las familias y lo podrían destinar a más metros cuadrados de alquiler o compra de vivienda, dar mejor calidad de comida, educación y convivencia con los hijos.

Alejandro Nieto pone en la mesa, la importancia de cambiar la legislación existente y adelanta que ya se está trabajando en ello, “estoy convencido de que necesitamos reformas constitucionales para que el tema de ciudad se incorpore a la Constitución y los tres niveles de Gobierno vayan en la misma dirección. Sí creo que debemos considerar en la legislación las diferencias de carácter regional; no es lo mismo una ciudad del norte del país que una ciudad del sur, pero los principios son los mismos; es decir, no porque en el norte haya mucho terreno, las ciudades deben ser extendidas”.

“Tenemos que cambiar la forma de ver la ciudad y la forma en cómo la industria inmobiliaria adopta los nuevos esquemas para que la gente viva mejor. Las ciudades más densas, con muchos usos mixtos, excelentes espacios públicos y esquemas de transporte público integrados, son mejores, más competitivas y ofrecen muchos espacios para la actividad inmobiliaria futura del país”, concluye en entrevista Alejandro Nieto.

SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL TRABAJA EN VIVIENDA SUSTENTABLE

El año 2013, como ya se refirió, significó el comienzo de nuevas estrategias y políticas para el desarrollo de vivienda con un distintivo de gran valor que es la sustentabilidad; la Sociedad Hipotecaria Federal –SHF- tuvo el interés de contribuir a los esfuerzos del Gobierno de la República en la reducción de emisiones de Gases de Efecto Invernadero –GEI-, que han sido plasmados en diversos acuerdos internacionales para generar beneficios económicos y sociales a través de la promoción de vivienda social sustentable. El programa ECOCASA, que inició operaciones a mediados de 2013, se desarrolló de forma conjunta con el Banco de Desarrollo Alemán –KfW- y el Banco Interamericano de Desarrollo –BID-.

inmobiliare_91-145En entrevista para Inmobiliare, Jesús Alberto Cano Vélez, Director General de SHF comparte en qué consiste dicho programa: “Gracias a la participación de organismos internacionales, ECOCASA ofrece tasas subsidiadas para la promoción de tecnologías energéticamente eficientes en la construcción de viviendas bajas en carbono. Además de este incentivo, se ofrece asistencia técnica a los desarrolladores de vivienda para que logren niveles más altos de eficiencia energética e implementen adecuadamente las tecnologías. De este modo se contribuye a transformar el sector de la vivienda de México, alineandola con los objetivos del país en materia de cambio climático”.

“Por su parte, SHF impulsa la implementación de la NAMA (Acciones de Mitigación Nacionalmente Aceptadas, por sus siglas en inglés) de Vivienda Sustentable, iniciativa que busca mitigar emisiones de CO2 con la construcción de vivienda baja en emisiones de carbono, a través de la utilización de ecotecnologías, mejoras en el diseño arquitectónico y el uso de materiales de construcción eficientes. Para su implementación esta NAMA ha recibido recursos no reembolsables de los gobiernos del Reino Unido y Alemania por un monto de 11.2 mdd, los cuales se utilizarán para asistencia técnica y su financiamiento”.

“La meta de los programas de vivienda sustentable en SHF, contemplando ECOCASA y su componente de casas pasivas, así como la Facilidad NAMA es de 39,200 viviendas bajas en emisiones de carbono distribuidas en 27,600, 600 y 11,000 respectivamente, hasta el año 2019. A la fecha, en el marco del Programa ECOCASA se han desembolsado recursos para poco menos de 13 mil viviendas, lo que implica un avance del 46% respecto de la meta. Estamos convencidos de que podremos alcanzar la meta planteada para todos los programas antes mencionados”.

Para conocer en qué estatus se encuentra el programa, Alberto Cano responde que al 31 de junio de 2015 se han otorgado créditos por 2,402 millones de pesos, registrándose 12,756 viviendas, en beneficio de 49,748 personas. Se ha trabajado el programa con 14 desarrolladores, destacándose el papel de CADU, QUMA y HOGARES SM, quienes son las empresas que más Ecocasas han construido. Esto ha permitido que el programa esté presente en 11 estados de la República -Chihuahua, Coahuila, Edo. De México, Guerrero, Hidalgo, Nuevo León, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sonora, Tamaulipas y Veracruz- cubriendo de esta forma las principales zonas bioclimáticas del país. Actualmente se trabaja con 10 desarrolladores adicionales para que también se integren al programa. Así mismo, estamos afinando los criterios de elegibilidad del Programa ECOCASA, considerando ampliar los criterios con elementos del uso del agua, la ubicación de las viviendas con una nueva herramienta que mide la reducción de emisiones por transporte, así como generando una nueva herramienta para medir el ciclo de vida de los materiales y conocer el impacto que las ECOCASAS tienen en su huella de carbono. Lo anterior con la finalidad de alinear las acciones con los objetivos de sustentabilidad, densificación y verticalización de la Política Nacional de Vivienda.

Del mismo modo, Alberto Cano explica cómo funciona el programa, y qué requisitos piden a los desarrolladores: “El requisito principal del Programa ECOCASA, es alcanzar un 20% de reducciones de CO2 en comparación con una casa de línea base. Para calcular este porcentaje de reducciones, el desarrollador realiza una simulación energética con una herramienta tecnológica -parte del programa SISEVIVE-ECOCASA. El Programa se basa en el concepto del “desempeño integral de la vivienda”, y es por esto que no promueve una lista específica de materiales o eco-tecnologías, sino que se deja la decisión al desarrollador para que sea él quien elija los materiales y eco-tecnologías que más le convengan, de acuerdo a su prototipo y a la zona bioclimática donde se encuentre, apoyando así el desarrollo de nuevas soluciones.

En caso de que el desarrollador no esté familiarizado con el uso de estas herramientas, como parte de los beneficios del Programa, se cuenta con consultores expertos en estrategias de vivienda sustentable y el uso de tecnologías, que pueden ofrecer apoyo al desarrollador para completar aprobación del proyecto.

SHF analiza que los prototipos enviados cumplan con el porcentaje de reducción de emisiones. Si el prototipo no alcanza las reducciones necesarias para entrar el programa, se dan recomendaciones para alcanzarlo, las cuales generalmente incluyen medidas de diseño bioclimático -orientación, sombreamiento en ventanas, etc.- y mejora de la envolvente de la vivienda.

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VIVIENDAS CON EFICIENCIA ENERGÉTICA

Captura de pantalla (175)La Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía cuenta con la Norma Oficial Mexicana para vivienda NOM-020-ENER, la cual tiene por objetivo reducir las ganancias térmicas por conducción y radiación solar al interior de los espacios, para minimizar el uso de aire acondicionado, dicha NOM se hace cumplir a través de las unidades de verificación acreditadas y aprobadas por la CONUEE que revisan los diseños así como la comprobación.

En entrevista para Inmobiliare Magazine, Odón de Buen, Director General de la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía, resalta que esta regulación debería ser pedida por los ayuntamientos partiendo de elementos de construcción locales o procedimientos de permisos de construcción, pero esto no sucede.

“Hay Programas a través de los cuales hay algún recurso Federal o subsidios. Hemos estado trabajando a lo largo de año y medio con la industria de la vivienda de diferentes maneras: con la CANADEVI, revisando lo que implican los gastos adicionales en el cumplimiento de la NOM, y evaluando la manera en que de forma tripartita la CONUEE pueda modificar la NOM para hacerla menos rígida; con el INFONAVIT, viendo de qué manera los recursos de hipoteca verde pueden apoyar a la Norma; y con CONAVI, viendo los recursos de subsidios federales para poder permitir que vivienda de interés social pueda cumplir con la NOM, principalmente en zonas de clima cálido”, explica Odón de Buen.

“Una vivienda gana energía por tres vías: 1) Radiación solar que entra por ventanas, techo y paredes; 2) Por la diferencia de temperaturas entre interior y exterior -dentro son temperaturas menores a 30 grados para dar confort, y como afuera hay mucho calor, se trata de evitar que el calor entre al espacio, cumpliendo con una envolvente determinada; y 3) Los equipos al interior del espacio que emiten calor –refrigerador, estufa, televisión, etcétera. En realidad la Norma trata de regular la ganancia por radiación y diferencia de temperatura, que es más notable en estas zonas de calor extremo. La Norma de vivienda permite que las soluciones se den a partir del buen diseño sin necesidad de gastar”.

CIUDAD DE MÉXICO DESTINO DE INVERSIONES

ProCDMX, anteriormente conocida como Calidad de Vida, era una empresa que operaba en números rojos, pero gracias a la llegada del Jefe de Gobierno Miguel Ángel Mancera, se rescata de manera estratégica y se reposiciona para obtener ingresos de 1,300 millones de pesos. Actualmente, la dependencia recibe recursos del gobierno por 15 millones de pesos.

Captura-de-pantalla-2015-08-18-a-las-12.39.44En entrevista para Inmobiliare, Simón Levy, Director General de ProCDMX destaca que “la visión del Jefe de Gobierno fue muy importante, porque partió de un gobierno recaudador de impuestos a uno generador de ingresos tributarios que aumentará el valor patrimonial; es decir, la agencia Calidad de Vida invertía en estudios y gastos para los análisis, pero ese dinero empezaba a pagar al gobierno y estaba en números rojos; lo que se hizo fue rescatar esa visión de valor patrimonial; quien quisiera participar con el gobierno tenía que darle una participación patrimonial y hacer que se recuperaran los gastos que ya había erogado la paraestatal, así como para estar en una visión de economía participativa. Ese cambio nos permitió que con dos proyectos: Corredor cultural Chapultepec y Proyecto Parque de Innovación del Sur de la Ciudad, se generaran recursos. Ésta es una visión distinta de desarrollo para hacer las cosas”.

ProCDMX tiene proyectos de planeación urbana como Ciudad de la Salud, y explica el titular que no se realizarán obras, porque habrá un programa de reordenamiento urbano a nivel vial, y espacio público a nivel de predios que no implican desarrollo inmobiliario por parte del gobierno, ni expropiación de terrenos.

“Nosotros identificamos alrededor de un millón 700,000 metros cuadrados de predios privados abandonados; lo que estamos haciendo es incentivar el reciclamiento de esos predios para infraestructura pública y social –guarderías, mercados, centros de entretenimiento para adultos mayores y bibliotecas- convocamos a los dueños de esos predios para ayudarles a buscar inversionistas, si no tienen los recursos para invertir. En caso de que haya un vecino que, conociendo la convocatoria, convenza al dueño del predio, por ser un tercer interesado se le da 5% de la participación. Estamos buscando crear emprendedores urbanos, y esta convocatoria es para toda la ciudad de México”, refuerza Simón Levy.

En cuanto al Parque de la Innovación que se ubicará en la ex planta de Asfalto sobre Avenida del Imán, destaca que se desarrollará un parque público con equipamientos de ciencia y tecnología, pero antes se hará una ampliación de Avenida del Imán. Asimismo, en el terreno de la Universidad Nacional Autónoma de México habrá espacio para vivienda destinada a universitarios e investigadores.

“Hicimos un proceso de selección y ganó un fondo de pensiones mexicano que hará la inversión; no hemos empezado, porque se está terminando el plan maestro y tenemos la intención de platicar con los vecinos antes de comenzar. Respecto al Corredor Chapultepec, trabajaremos en el desarrollo de espacio público para Avenida Chapultepec, incluyendo el Centro de Transferencia Modal –CETRAM; por el momento, se comenzó a ampliar las banquetas. A finales de 2017 estará listo y el Gobierno del DF participará aportando el espacio. El corredor estará listo en 18 meses, contados a partir de septiembre de este año”, asegura el Director de ProCDMX.

 

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Arquitectura sustentable o arquitectura responsable

**Adriana Díaz Caamaño y Luis Fernández de Ortega

De acuerdo con Dante, “el camino del infierno está empedrado de buenas intenciones”… Y en el caso de la sustentabilidad, parece que sucede algo similar; actualmente, la arquitectura sustentable se ha convertido en una marca, el sello para la comercialización; y ostentar una certificación ha sido el objetivo a alcanzar, muchas veces sin un sentido amplio. Ciertamente, los sistemas de certificación atienden ampliamente muchos de los aspectos de la sustentabilidad en la edificación; sin embargo, buena parte de los beneficios de la arquitectura sustentable comienzan a partir de la obtención de la certificación y la puesta en marcha del edificio, durante su operación, cuyo período puede prolongarse por más de treinta años.

El paradigma de la sustentabilidad en la arquitectura ha venido cuestionándose, se ha pasado de lo sustentable a lo sostenible, de ahí a lo perdurable, y ahora la propuesta es llamarla “arquitectura verde”, porque es más amigable con el medio ambiente y propone un compromiso con el futuro del planeta.inmobiliare_91-Fibras6

Debemos reconocer, sin embargo, que el éxito de certificaciones como LEED radica en la ventaja comercial que los edificios tienen en la competencia por el mercado (el nivel de certificación es la diferencia en este mercado). Si se considera que la industria de la construcción es el segundo contribuyente del deterioro ambiental, después de la industria de consumo; que la operación de los edificios implica un impacto prolongado al ambiente debido al consumo energético, que en nuestro país proviene de la quema de combustible fósil en porcentaje cercano al 75%; y que la generación de dióxido de carbono, producto de esta quema, genera gases de efecto invernadero que promueven el calentamiento global, entonces se entiende la razón por la que los sistemas de certificación se están enfocado en buena medida al consumo energético.

En la actualidad los países desarrollados han visto que la energía eléctrica proveniente de plantas nucleares puede ser más riesgosa y potencialmente más dañina al medio ambiente que los combustibles fósiles; solamente habría que mirar en detalle casos como Chernobyl y Fukushima. Japón, por ejemplo, está buscando la manera de apagar los numerosos reactores nucleares, una vez que encuentre fuentes de energía limpia y asequible.

El camino ciertamente, es diseñar edificios que consuman menor energía, pero también que promuevan la calidad de vida de sus ocupantes, el desarrollo de la flora y fauna de los lugares donde están emplazados, y el desarrollo de la economía local. De este modo, el equilibrio de los tres aspectos de la sustentabilidad tiene mayor y mejor sentido, y entonces podemos hablar de arquitectura responsable. Si se talan árboles para emplazar edificios, arbolar con individuos adultos para compensar el daño; si se allanan montañas para formar conjuntos, mejorar suelos a fin de regenerar las especies que viven en él; la energía empleada para servicios y comodidad de los ocupantes, debe minimizarse y emplear aparatos eléctricos e instalaciones que demanden menores consumos. El objetivo de una arquitectura comprometida con la vida futura debe ser el equilibrio: un equilibrio basado entre el impacto que impone al planeta y su capacidad para revertir el daño; un equilibrio entre la demanda de materiales que requiere y el manejo responsable de los mismos.

Los diferentes sistemas de certificación ambiental que promueven a los edificios como espacios ambientalmente responsables, están basados en sistemas de puntuación que otorgan diferentes valores según la especialidad de la aportación ambiental. Las principales certificaciones internacionales como Breeam en Inglaterra; DGNB en Alemania; HQE en Francia; LEED en Norteamérica y gran parte del mundo, se han esmerado en enfocar su trabajo al control de emisiones de los edificios al ambiente. LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) por ejemplo -que es la certificación mayormente usada en México y Latinoamérica- otorga más del 50% de su puntuación a lo relacionado con el empleo responsable de la energía y con el emplazamiento de la edificación que califica la accesibilidad al edificio e incentiva el uso de transporte alternativo; también al hecho de que esté rodeada de áreas verdes con plantas preferentemente nativas del sitio y que pueda capturar agua de lluvia para infiltrarse al suelo y evitar la erosión.

Actualmente, en países desarrollados y donde la tecnología ha servido como paliativo al clima, han comenzado a mirar a otros países donde dichas prerrogativas no aplican históricamente, y donde la cultura ha forjado una arquitectura vernácula basada en el milenario empleo de la bioclimática como herramienta para disminuir la demanda energética. Se ha regresado al análisis del emplazamiento, vientos dominantes, orientación y asoleamiento como elementos de diseño; fachadas con elementos pasivos de control solar, ventilación cruzada, etcétera; estrategias que sumadas al desarrollo tecnológico y empleo de paneles solares, generadores eólicos, intercambiadores de energía del subsuelo, biodigestores y un muy largo etcétera, han comenzado a configurar edificios de consumo cero, y en algunos casos, de consumo negativo, es decir, que devuelven a la red energía eléctrica.inmobiliare_91-78 (1)

Por otra parte, retomando la importancia de la ecología urbana a partir de la arquitectura de paisaje, incluir áreas verdes de calidad en torno a los grandes edificios, no sólo mejoran la imagen arquitectónica e integran armoniosamente el contexto urbano, sino que además incorporan múltiples beneficios ambientales como son la absorción de partículas suspendidas en el aire, el incremento de humedad ambiental y la reducción de temperatura; igualmente permiten garantizar una mejoría bioclimática para los edificios y una mejor conexión con la ciudad, ya que mitigan los efectos del calentamiento global, sirven como generadores de la vida social y crean comunidades.

En VFO, sumar esfuerzos hacia la construcción de un futuro mejor es una de nuestras mayores metas; lograrlo no es sencillo, pero hacemos de cada jornada un propósito por cumplirlo, con herramientas que nos permiten analizar el sitio y sus condiciones, para proponer soluciones ingeniosas que contribuyen al mejor desempeño energético de los edificios, y al mismo tiempo, mejoren la vida de las personas que los habitan.

Este proceso inicia en nuestras oficinas, donde hemos implementado mejorías en los sistemas tanto de iluminación como de aire acondicionado; hemos optado por una selección de materiales que contribuyen al bienestar interior, alfombras que atrapan partículas suspendidas, espacio abierto y acceso a vistas exteriores e iluminación natural
para el 100% de las personas. Igualmente invertimos en la capacitación cotidiana de nuestros colaboradores; hemos entrenado, capacitado y certificado más profesionales acreditados LEED que nadie, muchos de ellos han continuado con su credencialización y son activos participantes en el diseño sustentable. Por otra parte, todos nuestros diseños cumplen con las normas básicas para lograr una empatía entre la práctica arquitectónica y constructiva, con miras a su eficiencia tanto de materiales, como de sistemas MEP y constructivos, así como la incorporación de alternativas bioclimáticas y la implementación de áreas verdes de bajo mantenimiento y demanda de agua.

Un ejemplo notable es el conjunto VAO en San Pedro Garza García, N.L.; conjunto articulado por un gran espacio abierto, jardines y plazas que articulan los edificios e interactúan entre la escala humana y la urbana; la Torre Koi destacará por su talla en buena parte de la zona metropolitana de Monterrey y se distinguirá también por el cuidado con el que se ha planeado y diseñado en pro del cumplimiento de las normas urbano-ambientales de esta ciudad. La generosa extensión de áreas verdes en la que se ve inscrita corresponde al cumplimiento de las restricciones espaciales en pro de la recarga de acuíferos así como para compensar la densidad de construcción y enmarcar a la torre, cuyo diseño pretende lograr un espacio funcional y eficiente, de forma tal que incluso pueda funcionar durante el día con luz natural. Además, todas las instalaciones han sido seleccionadas de acuerdo a los mejores estándares ambientales para el ahorro del consumo eléctrico e hidráulicosanitario. Nuestros diseños aspiran a ser congruentes con los propósitos de lo sustentable, o de lo sostenible, o de la arquitectura verde; pero lo que es indiscutible es que son trabajos planeados para servir en pro de la vida y para el futuro común, con una actitud de responsabilidad y respeto al ambiente; las múltiples aves que llegan a los jardines de VAO lo demuestran.

“El peligro radica en que nuestro poder para dañar o destruir el medio ambiente o a nuestros pares, aumenta a mucha mayor velocidad que nuestra sabiduría en el uso de ese poder” Stephen Hawking.

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Potencial de la edificación sustentable en la región: el caso de BIOCONSTRUCCIÓN Y ENERGÍA ALTERNATIVA y su doble certificación

**César Ulises Treviño y Angelina Pifano Guédez

La naturaleza mexicana se caracteriza por tener una exuberante diversidad, misma que se repite en la cultura y tradición de nuestra historia que, desde sus mismos orígenes, tuvieron una relación muy cercana y dependiente con el medioambiente y sus recursos. En algún punto, esta relación se transformó y la civilización pasó a “mandar” sobre el entorno, pensamiento que hoy en día buscamos revertir para asegurar el cuidado del planeta y obtener beneficios de plusvalía y una mejor calidad de vida.

inmobiliare_91-117 (1)Esta es una realidad ya tomada en cuenta por muchos mexicanos, quienes han decidido llevar a cabo acciones para la conservación de un mejor entorno. Más específicamente, el entorno construido en el país cuenta con una fuerte presencia de certificaciones que avalan mejores prácticas de edificación como lo es LEED® (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, por sus siglas en inglés), con más de 463 proyectos registrados y 148 certificados hasta la fecha. Los proyectos más innovadores y revolucionarios del país están demostrando una preocupación genuina por la conservación de recursos y la aplicación de prácticas de edificación para obtener un desempeño energético superior.

De todos estos proyectos mexicanos, resalta uno con una historia única: Localizado en el noreste del país en la ciudad de Monterrey, el edificio pionero en certificación LEED y promotor de la sustentabilidad en el ámbito de la edificación, las oficinas de la consultora Bioconstrucción y Energía Alternativa (BEA), son un gran ejemplo del potencial aplicado de nuestra región en talento y capacidad para obtener edificios sustentables con un desempeño energético por encima del promedio, llegando a obtener incluso dos certificaciones LEED a nivel Platino y convirtiéndose en el primer edificio en Latinoamérica en lograrlo.

Como empresa especializada en la consultoría en edificación sustentable, en 2011 BEA decidió llevar a cabo un ambicioso proyecto que demostrara no sólo la capacidad mexicana de lograr edificios sustentables a la par de los más altos estándares internacionales, sino también de aplicar exitosamente todos estos conceptos en el contexto de edificación mexicano. El resultado fueron 431 metros cuadrados de construcción que llegaron a convertirse en una de las oficinas más sustentables de la región, y llevando a la empresa a obtener la primer certificación LEED-NC Platino en el país y en la región latinoamericana. El diseño y construcción del proyecto integró diversas estrategias de sustentabilidad y especificaciones de mejores prácticas, muy por encima de lo que se pedía en las construcciones promedio para la época.

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Hace un par de meses, BEA obtuvo una segunda certificación Platino, esta vez bajo el sistema EBOM v4, que certifica la Operación y Mantenimiento de Edificios Existentes, convirtiéndose en el proyecto con el puntaje más alto en el mundo bajo esa versión del sistema. Alguno de los méritos más notables son:

  1. Recolección y tratamiento de aguas grises y pluviales, permitiendo un ahorro del 76% en consumo de agua.
  2. Desempeño energético 73% por encima de edificios similares en la zona, donde un 13% de la demanda es saciada por energía generada en sitio mediante paneles fotovoltaicos, calentador termo solar y aerogenerador.
  3. Reciclaje del 57% de desechos generados y 100% de bienes durables.
  4. 92% de productos de limpieza y 100% de equipo de mantenimiento que cumplen con los criterios y estándares establecidos.
  5. 62% de espacios individuales y 100% de áreas con ocupación múltiple cuentan con control de iluminación y variación de intensidad.
  6. Desde 2011 se ha aplicado un programa exhaustivo y educacional, que consiste en visitas guiadas y apoyo a programas académicos, beneficiando a más de 3,200 profesionales y estudiantes provenientes de todo el país.

Más allá del éxito alcanzado y de los beneficios que la compañía obtiene día a día con estas estrategias implementadas, BEA ratifica su compromiso con un mejor entorno construido, y más aún, demuestra a sus clientes y todo el país el claro potencial de la región para que los edificios existentes utilicen a la sustentabilidad y sus prácticas como grandes aliados para un desempeño superior. Caminar a través de una oficina que ha sido un parteaguas en la edificación mexicana es una experiencia que se percibe muy diferente. Es un edificio que ilustra claramente las capacidades y calidad de los profesionales mexicanos para planear y llevar a cabo edificios que superan los más altos estándares internacionales de edificación sustentable.

Bioconstrucción y Energía Alternativa, como empresa pionera y líder a nivel latinoamericano en Certificación LEED® y Consultoría para la Edificación Sustentable, provee servicios profesionales de alta especialidad para asesoría integral y soporte tecnológico a los proyectos inmobiliarios que están forjando el futuro de la Edificación Sustentable, tanto en México como en el extranjero. Fue la primera empresa en certificar proyectos LEED®-NC Gold y LEED®-NC Platinum en Latinoamérica, además de ser la primer empresa en la región en obtener doble certificación Platino en sus oficinas corporativas.

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Los proyectos LEED ganan presencia en México

El diseño de los inmuebles está evolucionando y con ellos, la forma en que se construyen; cada vez es más común conocer proyectos de edificios que ahorran energía, reducen sus gastos de operación y son sustentables.

Al respecto, César Ulises Treviño, Director de BEA Construcción menciona que LEED significa Leadership Energy and Environmental Design, Liderazgo en eficiencia energética y diseño sustentable para edificios, sistema que inició hace quince años en Estados Unidos; y si bien es un sistema principalmente norteamericano, en México se ha visto una tendencia a seguir su liderazgo, una curva ascendente que también se sigue en Chile y Guatemala.Captura-de-pantalla-2015-08-18-a-las-12.15.46

En el caso de México, por su cercanía con Estados Unidos, las empresas internacionales que llegan al país ponen especial énfasis en rentar edificios que cuenten con una certificación LEED como una garantía de que hay estándares en la construcción y operación, y que los trabajadores tendrán condiciones óptimas para desempeñar su labor.

Jorge Hagg, Gerente de Desarrollo de Negocios, Buildings Business en Schneider Electric Mexico destaca que “LEED busca edificios verdes y está transformando la forma en que se diseñan, construyen y operan los inmuebles, así como la manera en que se mantienen actualizados”.

“Cuanto más estandarizado sea, más empresas se encargarán de buscar un espacio con Certificación LEED; hoy en día, una empresa norteamericana difícilmente llega a un edificio que no esté certificado por lo menos en las áreas comunes. Sin embargo, hablamos de una moda cuando vemos que son 400 proyectos en proceso de certificación y hace 1 o 2 años hablábamos de 200 en proceso. La moda está influenciada por los corporativos que llegan, así como por la cuestión política, social y económica que habla de ser más sustentable, amigable con el medio ambiente y eficiente en el uso de agua y energía; por otro lado, el mercado marca esa competitividad”, agrega el especialista.

NORMATIVIDAD MEXICANA Y CERTIFICACIÓN LEED

Captura-de-pantalla-2015-08-18-a-las-12.15.37Gustavo de las Heras, LEED AP BD+C; O+M de Revitaliza Consultores, asevera que “hay un mayor incremento de conciencia medio ambiental en el mercado; además, hemos detectado que muchas empresas extranjeras que invierten en México, desconfiando del incumplimiento de las leyes locales de construcción que suele existir en el país, descansan en una certificación, porque saben que por lo menos a través de ésta habrá un consultor independiente que vigilará el cumplimiento de aspectos importantes que las autoridades locales no suelen observar. LEED se rige por unos parámetros comparables internacionalmente, lo que hace que un edificio en Estados Unidos se pueda comparar con otro en cualquier parte del mundo. Esto está siendo considerado por marcas como Zara o Nike, que prefieren poner sus tiendas en centros comerciales LEED, frente a otros que no lo son. Otro ejemplo es Coca Cola, que a nivel mundial quiere que todas las plantas nuevas de embotellado sean LEED Platino”.

La Arq. Evangelina Hirata, Directora técnica de ONNCCE –Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, S.C.- resalta que “la certificación LEED enlista una serie de variables con las que debe cumplir un edificio, sobretodo con respecto al uso de ciertos materiales. En EEUU el desarrollo y cumplimiento de las normas es algo muy serio, y como en México nos falta mucho por llevar la normatividad a ese nivel, la certificación LEED garantiza una construcción equivalente o armonizada con la de EEUU”.

Respecto a esto, Gustavo de las Heras afirma que “cuando envías el proyecto a revisión, te piden marcar si el proyecto cumple con una serie de requerimientos; entre ellos, preguntan si el proyecto cumple con toda la normativa local, y si no la cumple, no se puede certificar el edificio. Eso se trató recientemente con los norteamericanos, porque hay algunas normativas locales que no se cumplen, y nadie en el gobierno lo verifica; si LEED te pide que cumplas con la normativa local y no se hace, nos dejan en un dilema moral. Puede darse la paradoja de que cumplan con normativas norteamericanas muy estrictas, pero no con las locales que lo son menos”.

Ante este panorama, Evangelina Hirata trabajó desde CASEDI –Calidad y Sustentabilidad en la Edificación, A.C.- con un grupo de especialistas para desarrollar un Código para la Conservación de Energía en las Edificaciones; dicho proyecto, desarrollado en conjunto con la CONNUEE -Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía- “es un código que en otros países sirve como modelo, donde se incluyen todas las normas relacionadas con la edificación; primero es un modelo voluntario –reglamento modelo- donde las autoridades lo pueden adoptar y adaptar técnicamente a lo que tiene la región, porque incluye un capítulo de regiones bioclimáticas”.

“En cuanto a la sustentabilidad, gran parte del eje normativo está basado en la eficiencia energética, por lo que este código sería un detonador si fuera adoptado por el gobierno federal, ya que esa sería la base para que todos compitieran; el instrumento lo debe adoptar el gobierno para promoverlo desde esa posición de autoridad. En el tema de competencia internacional vamos bien; si bien no somos un país muy desarrollado, vamos trabajando bien en el tema de mercado; tenemos programas internacionales que nos obligan a ir hacia delante; hay muchas iniciativas cuya armonización ha representado un reto, pero vamos en el camino correcto”, complementa la especialista Hirata.

En el mismo orden de ideas, Darío Ibargüengoitia, presidente de Sustentabilidad para México, recalca que LEED está basado en estándares americanos. “LEED señala que debemos tener esos mismos estándares o más estrictos, por lo que en este momento estamos escribiendo las normas mexicanas que nos lleven a ser más estrictos. LEED, como es una certificación universal, no baja su calidad por un estándar mexicano o de cualquier otro país. No tenemos problemas con ellos, pero ciertamente es una certificación con un nicho de mercado muy específico, y en SUME creemos que deberíamos lograr una certificación mexicana que no compita con LEED, sino que sea un complemento basado en estándares y normas mexicanas”.

Respecto a una tropicalización de la certificación LEED para México, el especialista Gustavo de las Heras afirma que “se ha hablado mucho de eso y se está pensando no sólo para México sino para proyectos en todo el mundo, que no estén en Estados Unidos; pero por el momento, sólo se estudia la posibilidad y no hay nada decidido”. Sin embargo, la llegada de la Versión 4 de Certificación LEED pondrá más énfasis en lo referente a los materiales, y el mismo especialista menciona que “con ella se da un paso adelante, valorando un conjunto de características que van desde el proceso de manufactura hasta el respeto a los trabajadores. Considero que la industria aún no está preparada para esta V4, porque se debe analizar la huella de carbono que tienen incorporada, y esto representa cálculos muy complejos”.

PROYECTOS LEED

Fuente: Revitaliza Consultores

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FUENTE: Información dada a conocer por Jorge Hagg en la presentación Desarrollo en Equilibrio: Rentabilidad y Sustentabilidad -datos obtenidos de USGBC-,  Seminario organizado por ULI  en Junio de 2015 –no se consideran los Proyectos Confidenciales-.

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CERTIFICACIONES LEED EN AUMENTO
Por Valeria Pioquinto

Recientemente, las empresas que buscan espacios para rentar han observado que concentrar sus operaciones en un edificio que cuente con la certificación LEED conlleva una gran cantidad de beneficios que no sólo se centran en el medio ambiente, por lo cual el interés en construir y rentar espacios LEED se ha incrementado considerablemente.

Captura-de-pantalla-2015-08-18-a-las-12.26.16Darío Ibargüengoitia, Presidente de Sustentabilidad para México (SUME), explica en entrevista para Inmobiliare Magazine que la primera certificación LEED llegó a México en 2005 con el edificio del Centro Internacional de Negocios, ubicado en Ciudad Juárez, Chihuahua. Dos años después (en 2007), el edificio de HSBC se convirtió en el primer edificio del Distrito Federal en ser certificado, mientras que en 2010 fueron ocho los proyectos que lograron alcanzar esta certificación.

“En el 2013 vino un despunte muy importante, y aunque decae un poco por la crisis de la construcción, actualmente ya llevamos 170 proyectos certificados. Las empresas están pidiendo la certificación LEED porque ya entendieron que es bueno. Tenemos que estandarizar los criterios a nivel de profesionales acreditados LEED y empezar a establecer costos más similares, pero la certificación LEED va creciendo muchísimo”, enfatiza.

El ingeniero Ibargüengoitia también comentó que el auge de la certificación LEED comenzó a nivel comercial y continuó con el sector retail, pero ahora quienes tienen más interés en certificarse son las empresas pertenecientes al sector industrial.

“Que la industria esté buscando certificaciones LEED es maravilloso, porque sabe que los beneficios incluyen una mejora en la calidad del ambiente, además de eficiencia energética y ahorro de agua; por ello, aunque no haya una certificación para industria en México, esta tendencia está repuntando. En escuelas apenas empiezan algunos proyectos, pero lo más fuerte sigue siendo lo comercial, algunos edificios departamentales, ciertos hoteles y por supuesto, la industria”.

Los beneficios de la certificación LEED también son una de las razones por las cuales son cada vez más los interesados en ella. Respecto a esto, el presidente de SUME considera el ahorro de energía, agua y manejo de residuos como algunos de los principales atractivos que ofrece esta certificación.

“Uno de los puntos en los que más está trabajando SUME es la productividad y salud: si te pones a pensar que en una oficina el 90% de los costos es la nómina, lograr una mayor productividad y mayor salud en ese 90% es mucho, por lo cual también es uno de los grandes beneficios. Con una mayor calidad del ambiente interior generas más productividad”.

EDIFICIO CON DOBLE CERTIFICACIÓN LEED EN MÉXICO
Por Valeria Pioquinto

Gracias a sus altos niveles de ahorro de energía y agua, además de sus políticas de protección al medio ambiente, las oficinas centrales de Bioconstrucción y Energía Alternativa, BEA 347, lograron obtener una certificación LEED Platino como edificio nuevo en el año 2011. Sin embargo, la empresa refrendó recientemente su compromiso con la sustentabilidad al re-certificar estas oficinas con un LEED Platino versión 4 como edificio existente, con lo cual se convierten en el primer edificio en obtener una doble certificación.

inmobiliare_91-117Para lograr este objetivo, César Ulises Treviño y el equipo de BEA implementaron diversas estrategias que mantuvieran y mejoraran los resultados con los cuales obtuvieron su primera certificación.

“La promoción del transporte alternativo y mantenimiento a las instalaciones fueron un apoyo para lograr esta segunda certificación. Por ejemplo, tenemos entradas para bicicletas, zonas de vegetación, un huerto para uso de la oficina de ocho metros cuadrados, un techo verde con vegetación nativa, etcétera. También, recolectamos y usamos alrededor de 79 metros cúbicos de agua de lluvia y medimos los diferentes sistemas de agua que conforman el edificio. Adicionalmente logramos 79% del ahorro de agua para uso humano y 79% de ahorro de agua en exteriores”, explica Ulises Treviño.

“Respecto a energía, optimizamos el sistema de monitoreo que teníamos, con lo cual podemos registrar toda la energía que se consume durante el año. Nos encontramos alrededor de 36% abajo de la media nacional del consumo de energía. Además, identificamos áreas de oportunidad y establecimos acciones correctivas para mejorar aún más el consumo energético, que van desde limpiar la superficie de los paneles fotovoltaicos hasta la posible integración de equipos de  nueva generación en lugar de los que están a punto de llegar al final de su vida útil. De igual forma, mejoramos el sistema de iluminación y el de ventilación para asegurar el bienestar de los ocupantes de las oficinas”, informa el equipo.

Por su parte, César Ulises Treviño destacó que éste es el quinto proyecto en el mundo en obtener una certificación Platino nivel 4, además de que obtuvo 87 puntos, con lo cual también se convierte en el proyecto con el puntaje más alto de su categoría.