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Finanzas

CKD´s serán el principal instrumento de financiamiento  inmobiliario en el 2017

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Se han recaudado 820 millones de pesos entre el CKD SiRenta y GAVA, a finales de año se esperan al menos dos emisiones más de otros jugadores del sector  inmobiliario.
De 2009 a la fecha -2017- en la Bolsa Mexicana de ValoresBMV– se han colocado 85 emisiones de CKD´s por un monto total financiado de 138 mil 63 millones de pesos de los cuales 100 mil 170 millones de pesos son vía Oferta Pública y 37 mil 893 millones de pesos por llamadas de capital. Los CKD´s están enfocados en cinco sectores que son bienes raíces, capital privado, infraestructura, energía y activos financieros.

financiamiento CKD


El año 2009 marcó el inicio de una alternativa de financiamiento para realizar inversiones en distintos proyectos, los Certificados de Capital de Desarrollo –CKD- son los títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de proyectos o bien, para adquisición de empresas. El rendimiento de éste se vincula a los bienes o activos subyacentes fideicomitidos, en el caso de las ganancias son otorgadas por el usufructo y beneficios de cada proyecto, de acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores.
Con el objetivo de canalizar recursos de inversión a distintos sectores, aportan flexibilidad y alternativas de diversificación en los portafolios para los Inversionistas Institucionales y Calificados en México. Una de las ventajas de los CKD’s es que el fideicomiso puede llevarse a cabo en distintas “llamadas de capital” cuidando que no rebase 20% del monto máximo emitido, por lo tanto tendrá la posibilidad de tener llamadas subsecuentes.

Financiamiento


En la Bolsa Mexicana de Valores se crea el mercado de Capital de Desarrollo como nuevo segmento de listado en Capitales, dichos instrumentos están diseñados para impulsar y desarrollar proyectos de infraestructura – carreteras, aeropuertos, puertos, ferrocarriles, plantas de agua potable, de tratamiento y electricidad-, inmobiliarios, minería, empresariales en general, proyectos de desarrollo de tecnología, capital privado y emprendimiento.
En lo que va de 2017 una empresa del sector inmobiliario y una administradora de fondos inmobiliarios han levantado CKD en la BMV, por el momento dos empresas más están en el proceso de road show con las distintas Afores para formalizar la fecha en que podría salir al mercado que esperan sea a finales de este mismo año.
Por Catalina Martínez
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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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