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Crecimiento en México 2000-2010

Mucho se ha hablado sobre la diferencia que existe en la oferta comercial en México respecto a otros países, donde la proporción de superficie rentable en centros comerciales entre la población es mucho mayor, sin embargo, existen factores como la capacidad de gasto familiar y las diferencias en la composición de la oferta comercial tradicional, […]

Crecimiento en México 2000-2010Mucho se ha hablado sobre la diferencia que existe en la oferta comercial en México respecto a otros países, donde la proporción de superficie rentable en centros comerciales entre la población es mucho mayor, sin embargo, existen factores como la capacidad de gasto familiar y las diferencias en la composición de la oferta comercial tradicional, mercados, tianguis, comercio informal, etc., que hacen imposible la comparación entre países, incluso entre regiones de este país, donde también el clima y la cultura generan ofertas y demandas comerciales diferentes.

Aun así, este artículo comparará la oferta de centros comerciales en cada uno de los Estados en los que se divide el País con la finalidad de generar referencias que permitan entender cómo ha sido el crecimiento de los centros comerciales en México durante los últimos 10 años y cuál es la oferta existente.

Para este fin, consideramos todos los centros comerciales anclados por alguna tienda de autoservicio, departamental y/o cine, y que cuenten con más de 30 locales comerciales o bien, que aunque no tengan anclas, se clasifiquen como Life Style Center o Outlet.

El primer Centro Comercial en México se inauguró en 1969 y a partir de eso la actividad inmobiliaria comercial ha sufrido importantes cambios, pasando de ventas de condominios a inversiones realizadas por desarrolladores y administradores profesionales con acceso a mucho mejores fuentes de crédito y capital tanto en bancos como en fondos de inversión nacionales e internacionales, por lo que ha llegado a ser uno de los segmentos más activos y con mayor participación en la Industria Inmobiliaria en México.

Al iniciar el año 2000, la oferta en el país era de 254 Centros Comerciales, los cuales conjuntaban un total de 4.7 millones de metros cuadrados rentables. Estos inmuebles se ubicaban en las 41 ciudades con población mayor a 250,000 personas, lo cual significaba una cobertura del 50% de la población nacional.

Para finales del año 2009, el inventario prácticamente se duplicó, contabilizando un total de 515 inmuebles y 11.4 millones de metros cuadrados rentables, cubriendo la demanda de las 59 ciudades con más de 200,000 habitantes que existen en el país , las cuales agrupan casi el 70% de la población. De esta forma, la dotación de área comercial por habitante aumentó un 70% al pasar de 0.10 a 0.17 metros cuadrados rentables por habitante.

De acuerdo con la clasificación del International Council of Shopping Centers y el tipo de oferta que existe en México, podemos clasificar los Centros Comerciales de acuerdo a su tamaño, sus anclas y el mercado que atienden, en nueve tipos tal como se describen en la tabla anexa.

El tipo de Centro Comercial que más participación tiene es el denominado Community Center, que se caracteriza por estar anclado por una tienda de autoservicio tipo Hipermercado y un complejo de cines,. Este tipo de producto significa el 48% de la oferta actual y ha mantenido esta proporción durante los últimos 10 años, ya que en su mayoría atiende un mercado de nivel medio y medio bajo que representa la mayor parte de la población en México.

El formato que más crecimiento proporcional ha tenido en el período en análisis, es el tipo Regional Mall, anclado por al menos una Tienda Departamental y en la mayoría de los casos por un complejo de cines, lo cual corresponde con la expansión que estos giros comerciales han tenido en los últimos años. Estos centros comerciales pasaron de 300,000 a 1.4 millones de metros cuadrados en los últimos 10 años.

También es necesario resaltar que antes del año 2000, en México no existía ningún centro comercial con formato de Outlet y actualmente existen 6 plazas con este formato. Al principio de la década el estado con mayor oferta de centros comerciales era el Estado de México, seguido del Distrito Federal, Jalisco y Nuevo León, las cuales son las cuatro entidades con mayor población del país y cuentan con las zonas metropolitanas más extensas y pobladas.

Al iniciar el año 2000, los estados de Baja California Sur y Oaxaca, no contaban con ningún centro comercial como los descritos, y para el final del período siguen siendo los menos ofertados junto con Durango, Tlaxcala y Zacatecas. Todos estos, aunque no son los estados con menor población, si los que cuentan con un mayor grado de marginación.

La tasa de crecimiento demográfico entre el año 2000 y el año 2010, en todo México, fue de 0.94% anual. Los estados con mayor crecimiento fueron Baja California, Chihuahua y Quintana Roo, mientras que los de menor crecimiento fueron Michoacán, El Distrito Federal y Zacatecas.

En cuanto al desarrollo de centros comerciales, vimos que el inventario prácticamente se duplicó con una tasa de crecimiento promedio de 15% anual para los centros comerciales y de 20% en área rentable total.

Los estados con mayor crecimiento en la oferta de área rentable fueron Nayarit, Guerrero y Querétaro, con tasas que alcanzaron un 49% de crecimiento anual, aumentando más de siete veces la oferta inicial.

En cuanto a la dotación de área rentable total, ART, entre la población, el estado con mayor oferta es Quintana Roo, que aunque cuenta con poca población se compensa de manera muy importante por la alta afluencia de turistas, seguido de Nuevo León y Baja California, todos ellos con un nivel de ingreso familiar muy superior a la media nacional.

Los estados que cuentan con menor ofertacomercial son Oaxaca, Zacatecas, Chiapas y Oaxaca. Existen otros estados como Veracruz, Durango y Puebla, que aunque cuentan con una baja oferta, ésta se encuentra concentrada en una o dos ciudades, en las que podemos encontrar un índice mucho mayor de oferta por habitante.

De la misma forma, encontramos otros estados como Campeche y Tabasco donde si bien actualmente existe poca oferta, hay varios centros comerciales, en proyecto, tanto en las principales ciudades como en algunas intermedias, lo cual hará que el índice en estas entidades aumente considerablemente.

Durante 2010, se han inaugurado ocho centros comerciales con 187,000 metros cuadrados de área rentable total en todo el país y existen veinticuatro más en construcción, de los cuales se espera que al menos 10 más se aperturen este año con poco más de 400,000 metros cuadrados.

Adicionalmente existen 59 centros comerciales más en proyecto con cerca de un millón y medio de metros cuadrados rentables, de los cuales, existen algunos que han estado suspendidos hasta por cinco años, debido a diversos factores, mala promoción, falta de anclaje, financiamiento o simplemente porque no son proyectos realistas, en mercados sobre atendidos o con mercados insuficientes por lo que es difícil poder pronosticar cuáles de ellos se realizarán.

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Juan Ignacio Rodríguez Barrera

Escrito por: Juan Ignacio Rodríguez Barrera

Director de Planeación de MAC arquitectos consultores y Chair del grupo mexicano de investigación del ICSC.

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