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Desarrollo inmobiliario y sustentabilidad, buenas prácticas

Siendo un tema de interés para la comunidad inmobiliaria y de desarrolladores en general, la revista Inmobiliare Magazine y el Urban Land Institute, convocaron a un panel de discusión, en donde se habló de las buenas prácticas en sustentabilidad y cómo usarlas a favor del sector desarrollador e inmobiliario. El foro reunió a expertos y […]

Desarrollo inmobiliario y sustentabilidad, buenas prácticas

Siendo un tema de interés para la comunidad inmobiliaria y de desarrolladores en general, la revista Inmobiliare Magazine y el Urban Land Institute, convocaron a un panel de discusión, en donde se habló de las buenas prácticas en sustentabilidad y cómo usarlas a favor del sector desarrollador e inmobiliario. El foro reunió a expertos y a importantes jugadores que desde su perspectiva, dejan claro un panorama muy aproximado de lo que está sucediendo en la materia.

Es un imperativo que el desarrollo inmobiliario sustentable ya no es una cuestión de moda, es una política que poco a poco ha ido tomando importancia en el sector y será en un futuro cercano, una de las buenas prácticas y decisiones de trabajo que le darán a la compañía que las practique, un lugar en la escala de valor del negocio inmobiliario.

Colocar en práctica tendencias de este tipo – sustentables – es una necesidad, no obstante malas costumbres, una falta de regulación y de cultura por parte de la industria, han hecho que por años, se desarrollen inmuebles sin una preocupación real por proteger al medio ambiente.

“Hemos venido heredando malos hábitos y creo que ahora estamos tratando de revertir estas malas prácticas. El desarrollo sustentable no es una moda y ya es una cuestión de criterio de vida, que no debe de tener marcha atrás en todos los sentidos”, dice José Picciotto.

Por otra parte, mucho de lo que se construye, parques industriales, complejos de oficinas, desarrollos habitacionales, hoteles, en fin, tienen un gran consumo, por cierto, los centros de datos de empresas como Hewlett Packard, son grandes consumidores, por lo tanto, en opinión de John Newcomb ejecutivo de la firma, “lo que hace la empresa es buscar cómo reducir esos consumos. Con este ejercicio hemos llegado a bajar el consumo de energía hasta en un 40%. Este tipo de compromisos no es porque haya que hacerlo, sino, porque de no ejecutarse esta práctica, no estamos siendo responsables como empresa, por otra parte, el 2% de las emisiones de carbono en el mundo, es generada por centros de datos instalados en diversas regiones, de aquí que sea tan importante ejecutar prácticas de ahorro.”

Jugadores en la industria inmobiliaria y desarrolladora por años, se preocuparon más por la construcción como tal, sin entrar a ponderar el cuidado al medio ambiente, de hecho, para Juan Carlos Baumgartner, el término de sustentabilidad no ha estado desligado de la arquitectura y en algún momento esto se perdió, nos preocupamos más por la estética y hoy, es cuando estamos haciendo conciencia de lo importante que es la construcción verde.

Juan Andres Vergara: “A partir de los años 80 empezó a surgir la idea de la sostenibilidad como un retomar del quehacer del arquitecto relacionado con un diseño que en efecto, protegiera al medio ambiente y a su vez, que el desarrollador se involucrara en esto. Hoy, todos debemos de estar comprometidos y afortunadamente, hay buenas iniciativas como las del Green Building Council y otras instituciones, que empiezan a crear conciencia y dictan, que todos los edificios que se construyan deben de empezar a reducir el consumo de energía por una parte y además, bajar la emisión de gases que crean el efecto invernadero. La única manera de lograr estos objetivos es teniendo compromisos serios”, afirma el Director General de Vergara & Fernández Ortega Arquitectos.

“Creo que aparte del reto del compromiso como tal, lo complicado es lo que viene después, por ejemplo, la contraparte, debe de entender que no es un proceso rápido y una práctica que se logra de la noche a la mañana, desarrollos de este tipo son por supuesto, más costosos, con un retorno de inversión a más largo plazo”, afirma Juan Carlos Baumgartner, Director de Space.

La sustentabilidad, una práctica a largo plazo y no instantánea

Es importante entender el ciclo de vida de los bienes raíces, por cierto, lo más rentable para un desarrollador en años anteriores, era construir inmuebles sin buenas prácticas de sustentabilidad, sin embargo hoy en día, el reto es el diseño integrado de esa propiedad, en donde ingenieros y arquitectos deben de comunicarse con la parte legal. Así las cosas, los desarrollos bien construidos, diseñados y con un contrato acorde y definido, hacen que el proceso de compraventa sea para el interesado mucho más atractivo.

“El concepto de sustentabilidad puede llegar a ser muy ambiguo, lo que antes podíamos considerar como un desarrollo ambiental, hoy, puede que no lo sea, es pues, una ciencia y disciplina en evolución, por lo tanto, muchas veces en cuestión de diseño nos ha tocado ver desarrollos que van a captar agua de las lluvias, no obstante, puede ser que interrumpa el ciclo de vida y crecimiento de un manglar, por ejemplo. El gran problema en esta materia es que el concepto insisto es ambiguo, puede o no, ser reconocida por la autoridad o en otras ocasiones se contraponen regulaciones de tipo local, estatal y federal. Poder catalogar un proyecto como sustentable, es muchas veces, complicado”, dice Pedro Morales de Baker & McKenzie.

El ímpetu con que el término de sustentabilidad viene siendo utilizado, comienza a tener mucho sentido y más, cuando parte la preocupación tanto por parte del desarrollador como del usuario o cliente, no es pues, una imposición de una ley o de un gobierno, ni una idea que ciertamente estén tratando de vender los desarrolladores a sus clientes. “Los desarrolladores de alguna manera se están apurando a presentar al usuario o cliente, lo que ellos, justamente están demandando, ideas de conservación, mesura y menos crecimiento desmedido y sin orden, hoy, hacen más sentido y recobran su importancia en el mercado”, dice Renato Carregha de la firma Jones Lang Lasalle.

Hoy podemos afirmar, que tenemos a un cliente o usuario con mayor información y mucho más demandante lo que hace que el desarrollador se preocupe, le brinde un inmueble con ciertas características, el ideal, es que debería aplicar prácticas de sustentabilidad en esa propiedad, no obstante, a nivel de desarrollo urbano, no hay un incentivo real y constante, que le permita al propio desarrollador construir de una manera sustentable, de alguna manera el precio del inmueble es lo que importa. José Picciotto: “los precios matan todo, nos olvidamos de sustentabilidad y protección, porque no hay un incentivo real de fondo para que un desarrollador construya un edificio sustentable, todo se da en un gran porcentaje por una voluntad e iniciativa propia, salvo, la iniciativa por parte de la Secretaría del Medio Ambiente del Distrito Federal en donde busca incentivar al desarrollador con el descuento del 10% en el cobro por el predial de dicho inmueble, si en efecto, la propiedad cumple con ciertos requerimientos de sustentabilidad.”

Por otra parte, hay otra iniciativa que posiblemente ayudará, como lo expresa Juan Carlos Baumgartner, socio y director de Space en incentivar el desarrollo sustentable, se trata, de la manera como están saliendo a comprar los gobiernos inmuebles, están de alguna manera ponderando que en efecto, una propiedad de este tipo es más costosa, pero los ahorros a futuro son grandes, incluso pensando a largo plazo hay ahorros significativos.

Fernando Vázquez de Mendez & Mendez México: “Siento que el mercado todavía sobre todo los desarrolladores y promotores inmobiliarios no han sabido comunicar el tipo de ahorro, en donde por ejemplo, una merma de dos horas mensuales en el costo de energía representan un brinco importante en el monto de renta mucho más bajo de lo que puede estar reflejando, el problema es que el usuario no ha entendido todavía este tipo de sofisticación, aun no tiene la confianza en el ahorro porque es a largo plazo. Falta pues, darle un valor y comunicar de mejor manera los incentivos y generarle importancia a la marca de Empresa Socialmente Responsable – ESR – en donde el consumidor decide una compra, justamente por esta insignia.”

Los incentivos de sostenibilidad encajan mucho mejor si en efecto, el desarrollador está pensando en la construcción o edificación a largo plazo con un retorno de inversión no muy cercano. Por ejemplo, afirma Juan Andrés Vergara: “En los proyectos público privados o llamados PPP en donde se tiene un grupo de inversionistas apostando su dinero en un proyecto a largo plazo y en donde por necesidad del negocio, la sostenibilidad tiene que formar parte de él, demuestra que un edificio mucho más eficiente, les va a retornar mejor la inversión realizada, por lo tanto, creo que los desarrolladores están empezando a darse cuenta de lo importante que es hacer que el inmueble, sea sostenible y paralelo a esto, hay que hacer una labor de educación y recopilar información de los beneficios reales que inmuebles considerados sustentables están arrojando al cliente y lo que significa en dinero.”

Afirma Pedro Morales de Baker & McKenzie que es lamentable que existan tantos fondos de índole internacional, que generan a sus vez incentivos para aquellos proyectos de vivienda sustentable y que no se tomen, porque existe una falta de comunicación y de divulgación de estos programas, por ejemplo, afirma el ejecutivo que la Semarnat tiene una unidad que se encarga de coordinar estos fondos y muchas de las convocatorias se declaran desiertas porque no hay quien se postule, precisamente por una falta de comunicación los desarrolladores no conocen de estos programas.

“Todavía es costosa la inversión y el desembolso que significa la construcción de un desarrollo sustentable y la compra de dicha propiedad, así las cosas, tanto el desarrollador como el usuario, tardarán todavía en entender los ahorros a largo plazo y en efecto, falta una divulgación más precisa de los beneficios demostrándolos a partir de datos duros”, comenta Fabián Linares de New Ventures Mexico.

Retornos de inversión a largo plazo y falta de coordinación

No hay duda que en efecto, un proyecto de tipo sustentable genera ahorros pero su construcción es aun costosa, por cierto, en inmuebles de tipo habitacional en donde el desarrollador busca vender rápido y recuperar la inversión de manera casi instantánea, es en donde, se están dando menos proyectos.

Para Antonio Diez de Bonilla de Baker & McKenzie existe una corresponsabilidad en los diferentes jugadores, gobierno e inversión privada: “tanto a nivel local como federal, me gustaría ver que se apliquen y pongan en práctica, temas como la deducibilidad de impuestos como podría ser en el ISR y no solo para desarrolladores, sino también quizá de dónde viene el dinero, es decir de los bancos y/o de los intermediarios financieros. En México, ya comienza a tener sentido modelos como el de las hipotecas verdes, el de los DUIS – Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables, o los Borhris, bonos respaldados por hipotecas que emite la Sociedad Hipotecaria Federal, o los mismos Cedevis – Certificados de Vivienda respaldados por hipotecas originadas en el Infonavit. Por lo tanto, si creo que deben de haber incentivos para las empresas que están trayendo el dinero y que creen en el desarrollo sustentable y que van a tratar de que el inmueble sea menos costoso para el cliente.”, argumenta el directivo de Baker & McKenzie.

Para Claudia Pérez Salas Directora de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI, el rubro de vivienda como parte de uno de los nichos del desarrollo inmobiliario, está mucho más regulado, no obstante como lo afirma: “el problema es que entre las autoridades hay un choque político y de contrariedades, los pocos avances que se pueden dar, como es el caso de sustentabilidad que la propia Secretaria del Medio Ambiente le ha dado toda la importancia, se contrapone al plan de Desarrollo Urbano que hoy en día está en la Asamblea para ser autorizado. Lo importante son las reglas claras desde el inicio. Es urgente que todos los jugadores hagan el compromiso de asumir una responsabilidad por la protección al medio ambiente aplicada al desarrollo inmobiliario como tal.”

Fernando Vázquez de Mendez & Mendez México: “hoy en día es mucho más fácil contaminar y sobre todo cuando el costo lo voy a asumir a más de cincuenta años, pero hacer las cosas bien es más barato, no obstante, sino hay legislación en algún momento tendrá que ser regulatoria y en efecto, esto, es una cuestión de educación, en donde hay que ver los costos a largo plazo y medir las consecuencias de no proteger el medio ambiente hoy en día.”

Pedro Morales de Baker comenta: “mientras no se regule y se le dé un valor a la parte ambiental no habrá un incentivo real que permita detonar aun más el desarrollo sustentable, sin embargo, sí hemos visto una preocupación por parte de los gobiernos por sacar a la luz pública normas ambientales, pero es un esfuerzo muy poco coordinado y más con visos políticos, en donde en efecto, choca la legislación federal con la estatal y municipal y más cuando son partidos políticos distintos. Por lo tanto, se emiten leyes que lo que hacen es bloquear el desarrollo sustentable.”

Por cierto, las leyes y normas en materia ambiental son federales, sin embargo en materia de uso de suelo quien tiene la facultad constitucional para regular es el municipio, por lo tanto, muchas ciudades empiezan a regular sin coordinarse con la federación. De hecho, es una labor loable la que viene realizando en el área de legislación de tipo medio ambiental de Baker & McKenzie en algunos municipios de los Estados de León, Jalisco y Quintana Roo, en donde se viene capacitando a las encargados de los POEL – Programas de Ordenamiento Ecológico Local que ahora pretenden regular temas de uso de suelo y conservación y aprovechamiento sustentable, para que estén coordinados con las mismas leyes de tipo federal.

Blanca Rodríguez actual Chairman del Urban Land Institute argumenta la importancia que tiene el trabajar en conjunto todos los involucrados, esto es, desarrolladores, inmobiliarios, fondos de inversión, entidades de gobierno en todos los niveles, bancos y el propio usuario, en materia medio ambiental, el trabajo como ella misma lo afirma en desarrollo sustentable y medio ambiente es de todos y ellos en el Instituto, están tratando de tener acercamientos con el gobierno, mismos que no siempre se dan, pero sin embargo, siguen promulgando el uso responsable de la tierra.

Para José Picciotto la cultura de la abundancia que por años se ha practicado en el medio inmobiliario, no ha permitido tener ahorros más concretos y un mejor uso de los recursos naturales y energéticos, por ejemplo, afirma que sí al dueño de un inmueble le dieran un límite de consumo de energía se ahorraría mucho. “El 80% del consumo de energía de un inmueble como un edificio, es su operación, el 20% restante se da en los insumos.”

De hecho, este ejercicio de ahorro ya se ha realizado en otros países con buenos resultados, en donde el efecto, se coloca un límite, sin embargo, el problema que argumenta Pedro Morales de Baker & McKenzie en este tipo de prácticas, es que se desincentiva la entrada de nuevas empresas lo que es absurdo. “En México ya se vienen presentando algunos ejemplos en este sentido, como es el caso de Conagua, sin embargo en materia de energía hay mucha resistencia, pese a que la Semarnat ha venido promulgándose a favor de estas prácticas.”

Para Juan Andrés Vergara de la firma Vergara & Fernández Ortega Arquitectos, el incentivo ya está presente y mientras se continúe en esta falacia de la abundancia y en donde no nos cueste en los valores reales, la energía, el uso del agua y de otros recursos, seguiremos siendo despilfarradores.

En Bovis Lend Lease, comenta Juan Raúl Londoño, hemos detectado que justamente en la etapa de construcción es en donde el impacto medio ambiental es mayor, a largo plazo, el inmueble por supuesto comenzará a generar ciertos ahorros y en efecto, es importante, hacer el ejercicio de un mejor uso de los recursos. Esta práctica es preponderante hoy en día y a futuro.

El movimiento verde

No hay duda que en México se ha asumido una postura de preocupación y de trabajo acorde en el desarrollo sustentable, pensando, justamente en el ordenamiento territorial de los Estados y Municipios, en facilitar también, la provisión eficiente de servicios públicos y tercero en ayudar al crecimiento económico de la región, así las cosas, podemos afirmar, que no existe un solo desarrollador en el país que no esté pensando en construir un inmueble triple A, sin ajustarse a los estándares y con lo que dicta las normas medio ambientales.

Por lo tanto, el Desarrollo Sustentable es un tema que día con día está cobrando mayor interés en las empresas mexicanas. Poco a poco se ha ido convirtiendo en una prioridad en las agendas de los Consejos de Administración, pues es un tema que debe incluirse en el análisis de riesgo integral de las organizaciones, de hecho, hoy el reto, es que las compañías necesitan saber que la sustentabilidad es más amplia que la huella ecológica de la empresa, e incluye vertientes sociales hacia el interior de la organización, como por ejemplo, proveer buenas condiciones laborales para los empleados. También hay impactos en el exterior como puede ser respetar a las comunidades donde la organización opera y buscar su desarrollo.

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Carlos A. Caicedo Zapata

Escrito por: Carlos A. Caicedo Zapata

Profesional de la Comunicación Social y Periodismo. Es graduado de la Universidad Autónoma de Occidente, con sede en Cali – Colombia.

Cursó en la Universidad Iberoamericana de México, la Maestría en Comunicación y su línea de investigación fue en Nuevas Tecnologías.

En la actualidad se desempeña como editor adjunto y colaborador editorial de la revista INMOBILIARE MAGAZINE. También, es Director Comercial de INBOUND LOGISTICS MÉXICO título americano especializado en el área de logística y es la revista líder en soluciones de logística en la actualidad en México y Estados Unidos.

Es maestro en la Universidad Iberoamericana de la Ciudad de México del Taller de Comunicación para Ingenierías.

Tel. 52 + 55 – 5514 7914
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