Desarrollos Delta se consolida como una empresa integral en servicios inmobiliarios

La innovación en el desarrollo urbano los coloca a la vanguardia en la oferta de planes maestros

Con más de 35 años de experiencia, Desarrollos Delta ha invertido un monto superior a 13,000 millones de pesos en 45 proyectos distribuidos entre México y Estados Unidos; de este total, 60% están en nuestro país y 40% en el país del norte, y entre todos los proyectos se han desarrollado más de un millón de metros cuadrados. Desarrollos Delta se caracteriza por ser un operador integral, porque se encarga de la administración, comercialización, arrendamiento y mantenimiento de los inmuebles.

La empresa tiene muy clara su misión, cuyos esfuerzos diarios se enfocan en ofrecer servicios inmobiliarios rentables con proyectos innovadores que respeten el medio ambiente y mejoren las comunidades donde tienen presencia. En México, la empresa ha desarrollado más de 350 hectáreas en planes maestros, 200 mil metros cuadrados de oficinas, cuatro mil unidades residenciales y 158 mil metros cuadrados en el rubro comercial.

Federico Garza Santos, Presidente de Desarrollos Delta, explica que inicialmente su primer experiencia fue en el sector hotelero, pero confiesa que nunca se sintió cómodo. Por lo que, entre 1990-1991, cuando se presentó en Monterrey una sobredemanda de oficinas ante la poca oferta existente del momento, decidió que ése sería el camino.

“A lo largo del tiempo, me di cuenta de que no me sentía cómodo con el modelo urbano existente y las referencias que teníamos –y que incluso usamos para esos primeros proyectos de oficinas-, pues era un modelo de arquitectos texanos con bonitos landscapes y lagos, pero que al final del día eran proyectos que acababan por aislarse del resto del desarrollo, sin hacer sentido”, detalla Federico Garza. Además, afirma que con el tiempo y algunas lecturas, le quedó claro que las personas somos seres sociales por naturaleza, necesitamos tener encuentros con otras personas, y el modelo urbano existente impedía que eso sucediera, así que con el objetivo firme de hacer proyectos integrales, se replanteó el negocio; no obstante, reconoce que hacer proyectos integrales ha sido un camino difícil, porque la mentalidad del mexicano ha sido muy individualista, y por el lado del desarrollo inmobiliario, si bien había muchas personas con capacidad económica para adquirir terrenos y desarrollar, no tenían formación inmobiliaria.

“Hoy, la importancia del urbanismo en el desarrollo inmobiliario ya no es un tema de pocos, afortunadamente; incluso las autoridades ya se involucran, porque es un tema de legislación federal, que ya está poniendo límites al crecimiento horizontal de las ciudades; además, con la Nueva Ley de Asentamientos Humanos, van a cambiar muchas cosas”, complementa Garza Santos.

    

En cuanto al tema de movilidad, el directivo considera que no sólo se trata de tener un buen transporte público, sino que se debe contemplar un modelo de ciudad que sea funcional para las necesidades de las personas, tomando en cuenta las particularidades de cada una, para hacer planes por periodos largos y no de corto plazo. Lo lógico es que en una metrópoli se tuvieran núcleos muy densos comunicados entre sí, con transporte público y bajo uso del automóvil.

Un elemento importante que ha impulsado el éxito de Desarrollos Delta es la innovación, así como la claridad para convencer a los consejeros y accionistas para hacer los proyectos de manera diferente y no enfocados en modelos probados. “Al final del día, el mercado nos reconoce cuando agregamos valor al desarrollo; y es que la responsabilidad social que tenemos los desarrolladores, es más alta que la que tienen otras industrias, por el simple hecho de que nuestros proyectos y edificios perduran en una urbe hasta 100 años”.

Las inversiones que Desarrollos Delta ha destinado a la construcción de los proyectos a través del tiempo, ha sido con capital propio principalmente, pero como es natural, a medida que los proyectos crecieron se fueron incorporando otros inversionistas.

En entrevista para Inmobiliare, Garza Santos revela que la integración de servicios en Desarrollos Delta ha sido complicada, dado el crecimiento de la empresa; sin embargo, la mejor decisión fue dividir las áreas, para evitar contaminar resultados entre una y otra. Cuando se hizo público Fibra MTY, por ejemplo, se requirió sólo una relación accionaria, para evitar conflictos de interés. La relevancia de este Fibra, señala, radica en la diversificación de inversionistas que le permite tener a la empresa, pues el riesgo que representa el portafolio de un inversionista de Desarrollos Delta es diferente al del Fibra. Lo mismo sucede con Maple, encargada de la administración y operación de propiedades, así como de la comercialización de proyectos de Desarrollos Delta y externos.

Fibra Monterrey surgió como el primer Fibra en México diseñado bajo un esquema de administración interna – en comparación con los anteriores- con el propósito de  tener una estructura transparente y alineada a los intereses de los inversionistas; por ello, se elimina el sistema de comisiones en activos, adquisiciones, market cap y similares, realizándose sólo el gasto de operación fijo, lo que se traduce en un rendimiento adicional para los inversionistas, al retener el valor agregado por economías de escala.

El Ingeniero Federico Garza adelanta que ahora están trabajando en un nuevo plan maestro, con la Fundación de una familia de gran tradición en el estado. La visión de Desarrollos Delta los ha llevado a tener un alto enfoque en centros urbanos, y por ello, buscan reservas territoriales con dimensiones entre 5, 10 y hasta 50 hectáreas, para proyectos de una escala parecida a Vía Cordillera, ya que dimensiones más grandes son difíciles de encontrar en las manchas urbanas de las ciudades.

Contrario a lo que se podría pensar, explica el directivo, desarrollar un plan maestro tiene menor riesgo en comparación con la construcción de un solo edificio. Un plan maestro consta de distintas etapas, lo que permite realizar ajustes para adaptarnos a las necesidades de los residentes, que buscan mejorar su calidad de vida. Desarrollos Delta ha logrado mostrar las bondades y ventajas que tiene para los residentes vivir en una comunidad planeada, donde se integran todos los servicios en pro de una vida mejor.

Vía Cordillera

Es un proyecto con el modelo de urbanismo inteligente, conformado con áreas comerciales, oficina y vivienda, ubicado en Valle Poniente. Desarrollos Delta tiene la prioridad de crear comunidad con espacios que integran áreas verdes, sociales y recreativas para fomentar la convivencia. Vía Cordillera está conformado por 51 edificios, de los cuales se han construido 10 al momento; entre los nuevos equipamientos de la zona está Plaza Vía, con una torre de oficinas, así como 11,000 metros cuadrados comerciales que incluyen: Cinemex Platino, Starbucks y Johnny Rockets, entre otros comercios importantes. En conjunto, este master plan tendrá equipamientos que darán valor agregado a la zona con escuelas, universidades privadas, consulado americano, torre de oficinas, supermercado, comercio de barrio, parques y plaza comercial, con un atractivo modelo e innovadores productos que se anunciarán próximamente.

El Ingeniero Federico Garza Santos, Presidente de Desarrollos Delta, recuerda que cuando comenzaron a idear el concepto de Vía Cordillera cayeron en cuenta de que este modelo era poco visto en México, porque el objetivo es integrar. “En este proyecto es donde estamos cosechando y consolidando la visión que tuvimos hace muchos años, de hacer una macro zona, porque desde 1990 comenzamos a consolidar los terrenos que la familia poseía. Mi intención era conformar un proyecto integral, pero el desafío era cómo manejarlo con el mercado”.

 

Desarrollos Delta hizo una encuesta, a través de la cual observó que la seguridad era lo más importante para la gente, a pesar de que en esa época era una ciudad considerada como segura. El reto fue cambiarle el chip a las personas, explicándoles que una barda no es sinónimo de seguridad.

El Director Comercial de Desarrollos Delta, Marcelo Padilla, dice que la visión para Valle Poniente con el proyecto de Vía Cordillera, es contar con un centro urbano donde la prioridad sea el peatón. Al respecto, el Ing. Garza Santos detalló que se hicieron las calles angostas y banquetas amplias, para que las personas se sintieran cómodas caminando. “Y está sucediendo, pues de manera cotidiana hay familias caminando en la noche, paseando a sus perros y niños jugando en el parque. ¡Eso es lo que soñábamos!”.

Rápida absorción en oferta inmobiliaria

En el tema comercial, uno de los primeros retos –presentado con las primeras torres de Vía Cordillera- fue posicionar la zona, pues era poco conocida; pero posteriormente, la reacción del mercado fue positiva. Al respecto, Marcelo Padilla, Director Comercial en Desarrollos Delta, explica que como parte de la estrategia de comercialización se comenzó a ofrecer el producto de vivienda en renta, para que llegaran los primeros residentes y se generará movimiento, y así, los departamentos en venta fueran atractivos. “Nos interesa el usuario final, para que compre y viva este estilo de vida”, señala.

La segunda fase fue Iris, que está vendida al 100% y próxima a entregarse; Ámbar Torre Uno –fase tres está 100% vendida, y actualmente está en proceso la comercialización de Ámbar Torre Dos –cuarta fase- el cual ha sido tan exitoso que en dos meses han logrado colocar 60% de las unidades.

“El reto del centro urbano es amarrar todos los giros y generar vida urbana; el corazón de éste son los residentes, pero a su vez, ellos exigen un servicio presente en cada etapa. Asimismo, en etapas posteriores, una vez creadas las residencias y el comercio, se debe generar el componente de oficinas, para dar movimiento al desarrollo durante el día”, detalla Marcelo Padilla, quien agrega que es importante realizar un análisis de cómo se genera la vida al interior del desarrollo, para integrar los servicios y amenidades que requieren los habitantes y el mercado. “Los desafíos del área comercial es siempre buscar el beneficio del cliente, reaccionar generando algún proyecto que cumpla con las necesidades de los usuarios, porque el área comercial no sólo es vender, sino jugar el rol de interlocutor entre el mercado y el desarrollador para generar productos oportunos”, explica Marcelo Padilla.

  

Desarrollos Delta en la conquista de nuevos mercados

Federico Garza Santos cuenta que hace años, los consejeros de la empresa mencionaron que era importante diversificarse y buscar nuevos mercados; la decisión fue explorar el mercado americano, y analizar los ciclos inmobiliarios para encontrar aquél que les permitiera comenzar con la expansión.

En entrevista para Inmobiliare, Gerardo Gutiérrez, Director del Portafolio Internacional en Desarrollos Delta, comparte que la decisión fue ubicarse en Texas, iniciando operaciones en mayo de 2011. Una vez que determinaron el giro de negocios idóneo para incursionar en el mercado estadounidense, decidieron ser inversionistas y buscar participación como co-desarrolladores para construir departamentos destinados a renta, siempre en alianza con desarrolladores locales, quienes conocen la normatividad y ayudan a que la curva de aprendizaje sea más rápida.

El detonador para abrir la oficina fue que ya contaban con al menos dos proyectos en marcha enfocados al desarrollo de departamentos en renta; uno en la ciudad de Dallas -Platinum Castle Hill– y Vistas San Marcos, enfocados para los estudiantes de la Universidad de Texas. Gerardo Gutiérrez resalta que ya habían adquirido experiencia en este giro en Monterrey, trabajando en conjunto con Prudential, con quien desarrollaron y administraron un promedio de 1,200 departamentos en renta. Añade que en Estados Unidos, prácticamente 40% de las personas vive en departamentos en renta y sólo 60% tiene casa propia, por lo que representa un mercado grande. “Además, al evaluar cuál negocio inmobiliario estaba en su mejor momento, nos dimos cuenta de que los departamentos eran la mejor opción, porque se venía saliendo de la crisis de 2008, cuando se dejó de construir producto; la gente necesitaba dónde vivir, y no podían comprar casas porque no había dinero”, resalta Gutiérrez.

  

Aunando al desarrollo de departamentos en renta, la diversificación en Estados Unidos fue necesaria, por lo que Desarrollos Delta aprovecha la oportunidad existente para el sector de naves industriales y centros de distribución. Para realizar las inversiones, la empresa conformó Fondos de Inversión, y actualmente está por dar a conocer al público el 4to Fondo –aprobado por el Consejo- con una participación de 70% para departamentos en renta y 30% para industrial.

Una de las estrategias fue desarrollar los proyectos de vivienda en renta uno por uno, para ver el comportamiento del mercado; Desarrollos Delta fue quien puso la mayoría de los recursos y contaron con un apoyo por parte de terceros.

“En 2014 comenzamos a notar que había mucho apetito de parte de inversionistas mexicanos por participar en Estados Unidos, y fue cuando lanzamos nuestro primer fondo de inversión, incluyendo un portafolio de cinco proyectos 100% residenciales. El año pasado cerramos el tercer Fondo, y este año lanzamos el cuarto, con el cual apenas comenzamos la captación de recursos”, explica Gerardo Gutiérrez.

Con respecto a la situación industrial actual, Gerardo Gutiérrez considera que aún ven mucho potencial, dada la demanda de centros de distribución para el e-commerce. En cuanto al tema de vivienda en renta, considera que se ha ampliado el ciclo debido a la demanda que este modelo tiene entre los dos grupos poblacionales más grandes en Estados Unidos: baby boomers y millennials.

Adelanta que por el momento, están muy activos explorando nuevas oportunidades de mercado; entre ellas, evalúan el negocio retail, pero enfocado a los centros comerciales más pequeños –street centers o neighborhood retail-, ubicados en las colonias donde se ofrecen servicios como lavandería, tienda de conveniencia o restaurante. Además, hay un negocio ligado al tema de vivienda en renta para adultos mayores -senior housing-, que si bien siguen siendo independientes, desean vivir en espacios más pequeños con determinadas características constructivas en los espacios, servicios de alimentación y áreas comunes.

En Estados Unidos, Desarrollos Delta ha invertido 600 millones de dólares en 20 proyectos inmobiliarios, de los cuales, nueve ya han sido vendidos; ha construido 4,500 departamentos y 700 mil pies cuadrados de área industrial.

  

Historia de Desarrollos Delta

El inicio de Desarrollos Delta se remonta al periodo 1950-1970, cuando la familia Santos desarrolla la primera Comunidad Residencial en la Colonia del Valle, de la ciudad de Monterrey. Para 1974, inicia operaciones bajo el nombre de Gemini, S.A y entre 1977-1991 el proyecto Residencial Villa Montaña, totalmente construido y con una exitosa comercialización, llega a Garza García, Nuevo León, con un nuevo diseño y funcionalidad.

A partir de esa fecha, empezó una importante historia de desarrollos hechos por Desarrollos Delta; Madisa fue el primer edificio de oficinas construido en 1992 y para 1998 surge el plan maestro con el desarrollo de la primera Fase de Cordillera Residencial en Valle Poniente, en Santa Catarina, Nuevo León. Después de proyectos muy importantes de vivienda, comercio y oficinas, Desarrollos Delta abre sus oficinas en Austin, Texas en el año 2011, así como el inicio del desarrollo Platinum Castle Hills en Dallas, Texas.

Servicios integrales Bajo este concepto, Desarrollos Delta ofrece soluciones en todas las etapas del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario: planeación, incluyendo marketing, gestorías y diseño; predesarrollo, con los procesos de diseño, pre anclaje y preventa; desarrollo con la construcción y administración del inmueble; posteriormente, se apoya en la estructuración, comercialización, operación –renta de centros comerciales, oficinas y departamentos, así como venta de departamentos y fraccionamientos residenciales- y finalmente, en la desinversión.

La empresa genera más de 7,000 empleos directos, un número superior a 2,200 contratos comerciales negociados, y más de 12 millones de visitas anuales en las plazas comerciales.

Entrevista por Guillermo Almazo
Texto por Catalina Martínez Quintero

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