Diseño inteligente de edificios de oficinas

10/01/2017
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La operación y mantenimiento del edificio toma hasta el 85% de la inversión durante su vida útil. Cualquier mala decisión tomada en la fase de diseño tiene repercusiones a largo plazo.

 Mucho se ha hablado de los edificios inteligentes desde hace más de 25 años; este concepto ha evolucionado, y actualmente estamos ante lo que puede reconocerse como la versión 2.0 del concepto. La irrupción de la tecnología y el internet de las cosas ha hecho que los edificios sean una especie de maquinaria muy sofisticada. Pero en esta ocasión, no hablaré de este concepto de inteligencia, hay personas mucho más capaces de hacerlo y con mayor autoridad; por el contrario, abordaré la perspectiva del diseño y planificación de estos edificios, con la experiencia de haber diseñado y construido muchos metros cuadrados de espacios, para albergar oficinas corporativas.

Existen clasificaciones más o menos estandarizadas de estos edificios, y en este caso hablaré de los denominados edificios AAA. Para empezar, me gustaría destacar cuáles son las características principales de estos edificios:

  • Ubicación: Debe estar un área considerada distrito financiero de primer nivel.

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    se puede ver que los elementos que los integran y a quienes sirven mantienen una relación estrecha. Los edificios estar planeados para operar y desempeñarse de una manera determinada desde la etapa de diseño. Si están bien diseñados, operarán y se desempeñarán de manera óptima, si se diseñan mal, será costosa la operación y su mal desempeño los condenará al fracaso financiero.

  • Entrepiso: Con alturas que permitan como mínimo espacios interiores de 2.75 m y 3.0 m preferentemente.
  • Sistema central de Monitoreo y Control; BMS (Building Management System).
  • Certificación Ambiental: LEED, BREAM, etc.
  • Capacidad de estacionamiento de cuando menos un auto por cada 30 metros cuadrados rentables.
  • Amenidades para inquilinos: Gimnasio, Business Center, Comercio de apoyo.
  • Elevador de servicio separado de los elevadores de pasajeros.
  • Elevadores de transferencia y puntos de control de seguridad.
  • Sistema de Protección Contra Incendio (PCI), de acuerdo a norma NFPA (National Fire Protection Association).

Estos son los requisitos convencionales. De lo que no se habla es de la eficiencia en el diseño y de cómo éste puede alterar significativamente la operación y mantenimiento del edificio, o de cómo el mal diseño puede evitar que los inquilinos tomen espacios en renta o venta y prefieran otras opciones con características menores, pero con plantas más eficientes.

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Los cristales en ensamble doble y capas metálicas low-e impiden la ganancia calórica y entrada de rayos UV mientras admiten la mayor cantidad de luz visible. Estos cristales, adecuadamente usados, permiten disminuciones significativas en el consumo de energía por los sistemas de HVAC.

Se debe tener en consideración, de manera fundamental, el ciclo de vida del edificio; de esta manera se puede ver que los elementos que lo integran  y a quienes sirven mantienen una relación estrecha, y que desde la etapa de diseño, los edificios estarán planeados para operar y desempeñarse de una manera determinada. Si están bien diseñados, operarán y se desempeñarán de manera óptima; si se diseñan mal, será costosa la operación y su mal desempeño los condenará al fracaso financiero. De acuerdo con ASHRAE, la operación y mantenimiento del edificio toma hasta el 85% de la inversión durante su vida útil; es decir, cualquier mala decisión tomada en la fase de diseño tiene repercusiones a largo plazo. Si consideramos que el diseño del edificio significa, en el mejor de los casos, hasta el 2% del costo directo de construcción, y éste a su vez, el 15% de la inversión, estamos hablando que la decisión entre un buen diseño y uno malo está en poco más de un cuarto de un punto porcentual de la inversión total. A la luz de estos números, hace sentido poner atención en la selección del equipo de diseño.

Según Greenwise Strategies, organización dedicada al análisis y auditoría del desempeño energético de los edificios, el sistema de HVAC e iluminación consume cerca del 83% de la energía consumida, entonces, la atención al diseño de la envolvente o piel del edificio, así como a los sistemas de iluminación tiene una relevancia primordial en su adecuada planificación y diseño. En una visión más amplia, de acuerdo a la Secretaría de Energía Federal, casi el 77% de las fuentes de energía en México provienen de la quema de combustibles fósiles, y solamente el 1.05% de fuentes como la eólica y otras energías, son renovables.

Desde el punto de vista del diseño arquitectónico de los edificios de oficinas, hay mucho que decir, desde la orientación misma del edificio hasta los sistemas de agua, energía, control, etc., los cuales pueden optimizarse para que su desempeño sea el más adecuado.

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El análisis del entorno nos da herramientas de decisión para el diseño de fachadas y el uso del propio entorno a nuestro favor.

La orientación, así como el análisis del entorno nos proporcionan pistas sobre cómo debe implantarse un edificio y cómo resolver sus fachadas. A partir de este punto, la selección del cristal es fundamental; ésta requiere de un balance muy fino entre varios factores: impedir la ganancia térmica al interior y evitar fugas del acondicionamiento interior o viceversa, según la época del año y la región donde se ubique el edificio.

También es importante mantener una especificación adecuada de capa low-e; queremos tanta luz visible al interior sea posible, como mantener el balance térmico correcto, y en principio, estos dos factores son contrapuestos. Es decir, a mayor entrada de luz, mayor ganancia térmica, y a menor ganancia, menor luz visible.

En este punto, las capas metálicas adheridas al cristal juegan un papel primordial , y a mayor número de capas, mayor precio y mejor balance. En general, no existe una receta que resuelva todo; la experiencia del arquitecto debe dar guía, así como la asesoría de un equipo externo (no del fabricante) en la selección del cristal después de haber hecho las corridas energéticas específicas para el proyecto.

La adecuada distribución de columnas, así como la racionalidad en la estructura, permiten tener ahorros en la inversión y al mismo tiempo facilita el arreglo interior en el que juega el factor de pérdida de eficiencia en el uso del espacio, y por tanto, la cantidad de metros cuadrados aprovechables -más allá de la eficiencia medida según el criterio de BOMA. En este sentido la forma de la planta del edificio juega un papel fundamental.

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La modulación inteligente de la fachada y su armonía con la estructura produce espacios racionales y eficientes al interior.

La racionalidad de la estructura es importante, porque el porcentaje más alto del costo de construcción del edificio está en la estructura, típicamente entre un 25% y hasta cerca del 50%, y la fachada puede ser entre un 10% y un 15%. La modulación en estos dos rubros es básica para alcanzar la máxima eficiencia en el aprovechamiento del espacio interior.

En VFO, la experiencia diseñando tanto edificios de oficinas como interiores corporativos, nos permite tener un acervo de casos que proporcionan las herramientas necesarias para obtener el diseño optimizado al máximo, con excelentes resultados. En muchas ocasiones hemos diseñado interiores corporativos en edificios proyectados por nosotros mismos, así como analizado para nuestros clientes otros edificios en los que las consideraciones de diseño de los elementos antes mencionados, no son tan profundamente estudiadas.

Cualquiera que sea el reto de diseño, tenemos los parámetros y la experiencia de miles de metros cuadrados diseñados y construidos a satisfacción de nuestros clientes. El Diseño Inteligente de Edificios Inteligentes, está más allá de los adelantos tecnológicos de los que hablaba al principio.

 

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