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¿Dónde buscar oportunidades para negocios exitosos de PropTech en México?

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Es realmente emocionante ver que la industria inmobiliaria es atractiva para los emprendedores de tecnología e innovación. Creo que la industria de bienes raíces siempre ha tenido emprendedores de otro tipo. La industria en México y en el mundo tiene muchos ejemplos de estos casos de emprendimiento.

Los emprendedores de mi generación que estaban interesados en el mundo inmobiliario encontraron grandes oportunidades en el modelo de capital privado inmobiliario. Ahí está, por ejemplo, Ricardo Zúñiga y Héctor Sosa. Los dos compañeros de ingeniería civil de la IBERO encontraron cómo volver a trabajar juntos después de la maestría que ambos hicieron en Estados Unidos. Primero trabajaron en O’Connor Capital Partners y eventualmente fundaron, junto con otras personas, Vertex una administradora de fondos de inversión inmobiliarios. Otro ejemplo de emprendedores en el sector financiero enfocado en bienes raíces fueron Roberto Ordorica y Salvador Magaña amigos de la primaria que hoy tienen Si Renta, que también ha levantado capital de las Afores para invertir en el sector. Hay muchos otros ejemplos, entre ellos destacan Artha Capital, IGS por citar a dos.

Los emprendedores en capital privado son una minoría en el sector inmobiliario en México. Cada desarrollador es un emprendedor. Chicos y grandes tienen que enfrentarse a los mismos retos. Buscar un terreno, negociarlo a buen precio, tratar de que el dueño lo aporte, diseñar un producto, conseguir permisos, comenzar la construcción y enfocarse en la comercialización. Este ciclo está lleno de incertidumbre y riesgos, que normalmente se afrontan con menos recursos que los necesarios, eso los hace emprendedores por excelencia.

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Dos ejemplos contemporáneos míos son MIRA y O’Donnell. MIRA fue la evolución profesional de Javier Barrios que trabajó la primera parte de su carrera en una desarrolladora de vivienda de María Asunción Aramburuzabala y otras importantes personalidades del mundo de los negocios en México. Tras su salida, Javier pudo convencer a varios inversionistas institucionales de crear una plataforma de inversión enfocada en vivienda y hoy es una de las empresas líderes del mercado.

En el caso de O’Donnell, la historia quizá es todavía más similar a las anécdotas de emprendimiento de Silicon Valley. David O’Donnell se vino a México antes de que entrara en vigor el TLC de 1994. Como muchos norteamericanos pensaron que México sería la nueva frontera en donde enriquecerse. Después del Tequila Crisis, pocos se quedaron. David lo hizo y hoy tiene una de las empresas de desarrollo industrial más importantes de México y ha levantado su propio fondo.

Actualmente siguen existiendo emprendedores tratando de hacer fondos de capital para invertir en bienes raíces y sin duda nunca faltarán personas entrando o manteniéndose en la parte del desarrollo inmobiliario, pero ya no son los únicos emprendedores tratando de ganar dinero y hacer una carrera profesional en el sector. Ahora hay una naciente comunidad de personas buscando darle soluciones a la enorme industria inmobiliaria en México.

La industria inmobiliaria se segmenta por tipo de uso de los activos. Por lo que los grupos más importantes son vivienda para venta, vivienda multifamiliar para renta (concebida desde el principio no para venderse sino para alquilarse), activos comerciales, oficinas, industrias, centros de distribución y hoteles. Hay otros como escuelas, cárceles, mini bodegas, estacionamientos, pero los más fuertes son los antes mencionados.

Se estima que más de la tercera parte del valor de todos los inmuebles pertenecen a la vivienda por lo que hace a este sector el más atractivo para los emprendedores, pero hay otros factores importantes que no deben dejarse de lado y hacen a la vivienda atractiva para el desarrollo de tecnología e innovación. Esas características adicionales son, que es un mercado enormemente fragmentado y que es el sector con más transacciones dentro de los bienes raíces.

La fragmentación y la repetición plantean oportunidades que se pueden aprovechar con la tecnología. Hoy en México casi todas las transacciones de viviendas en renta son de viviendas individuales. Según varias fuentes como CONAVI, SHF, INEGI y otros hay 5.1 millones de viviendas rentadas. En Estados Unidos más del 50% de las viviendas rentadas son de una empresa que se dedica a comprar o desarrollar edificios especializados para la renta y que contratan a un administrador central para el proceso.

En México, esta industria no llega a las 10,000 unidades en renta. Lo anterior hace que la oferta esté completamente atomizada en un dueño por unidad. Estos dueños no pueden invertir en desarrollo tecnológico para rentar sus unidades y dependen de usos y costumbres como solicitar un aval que garantice la renta.

Por Roberto Charvel, director de Vander Capital Partners

Este es un fragmento del artículo ¿Dónde buscar oportunidades para negocios exitosos de PropTech en México? de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Industria

Nearshoring avanza en México

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Durante los primeros nueve meses de 2020, México se mantuvo como el principal socio comercial de Estados Unidos, con un valor en sus flujos de mercancías de $386,000 millones de dólares, que se dividen en importaciones por $153,200 millones y exportaciones por $232,800 millones, según cifras del Departamento de Comercio de Estados Unidos.

Esto después de que, en 2019, México se posicionó por primera vez como el mayor socio comercial de Estados Unidos, luego de que las tensiones comerciales entre el vecino del norte y China continuaron, lo que afectó el intercambio comercial entre ambos países.

Principales socios comerciales de EUA

Cabe recordar que, los países del sudeste asiáticos, principalmente China, han sido las sedes manufactureras de manera total o parcial de empresas estadounidenses y europeas por el bajo costo en la mano de obra, lo que se conoce como off-shoring.

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Aunque en los últimos meses estas rencillas comerciales han bajado su intensidad, las empresas están optando por alternativas para su producción con la relocalización en los países de origen (reshoring) o en los países que están cercanos (nearshoring).

De la mano del nearshoring, México se posiciona como una de las mejores opciones para que las empresas globales establezcan sus procesos productivos, ya que cuenta con mano de obra calificada, tiene una posición geográfica privilegiada al ser vecino de uno de los más grandes mercados de consumo, y participa de tratados comerciales como el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

Según el estudio Reshoring Initiative Report 1H2020, las importaciones de México a Estados Unidos llevan 40% de componentes producidos en aquel país, mientras que las importaciones de China solo 5%. El estudio también refiere que 34 compañías optaron por el nerashoring entre 2010 y 2019.

Ante esto, México es el segundo país, después de Vietnam, que más se ha beneficiado de las rencillas comerciales entre Estados Unidos y China.

De enero 2019 a la fecha, compañías estadounidenses, europeas y chinas, que comenzaron operaciones en el país, han demandado más de 200,000 m² de área neta rentable industrial, principalmente en el norte y bajío.

Bajío-occidente también quiere participar

Este año los mercados inmobiliarios industriales del bajío-occidente no han sido el foco para la apertura de plantas por parte de empresas que se instalarán por primera vez en México y formar parte del nearshoring, así como para aprovechar el T-MEC, sin embargo, sí tuvieron actividad el año previo.

Durante 2019, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí sumaron 60,000 m² de ANR industriales arrendados por compañías que iniciaron operaciones en el país.

Empresas de Asia, Europa y Estados Unidos que forman parte de la cadena de suministro de la industria automotriz, electrónica y bienes de consumo industrial se establecieron en dicha región.

La empresa china Zhogli se ubicó en Guadalajara para la manufactura de fibra óptica, cable y equipos de energía fotovoltaica, con los cuales estima exportaciones de 200 millones de dólares al año. A ella se suma la estadounidense Electricord, que produce cableado, e instaló su primera planta en el extranjero también en Guadalajara.

Nearshoring se consolidará en México

Como sucedió durante los pasados periodos expansivos en la actividad manufacturera en México, esperamos que el nearshoring empiece por permear hacia distintas zonas del país y que eventualmente beneficie mercados más allá de aquellos situados en el norte y bajío-occidente.

México está mejor posicionado que nunca para aprovechar la tendencia del nearshoring que además es impulsada por la facilidad que otorga la ratificación reciente del T-MEC para navegar las relaciones comerciales con Estados Unidos y Canadá y que, finalmente, complementa de manera positiva la constante evolución y diversificación de la mano de obra calificada.

Este avance en nearshoring es importante para la salud del sector inmobiliario industrial, pero más allá de esto, juega un papel importante en el impulso que, hoy más que nunca, necesita la economía general del país.

Por Sergio Mireles, director general de Datoz, y Pamela Ventura, análisis y contenidos.

Este es un fragmento del artículo Nearshoring avanza en México de la edición 123

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare

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