Elementos clave en el diseño eficaz de un producto residencial

20/12/2016
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El diseño y desarrollo inmobiliario de edificios de vivienda ha adquirido una velocidad pocas veces vista antes en México. Se ha convertido en una competencia feroz y los “gurúes” consejeros de los desarrolladores han encontrado soluciones “disruptivas” para crear diferenciadores que distingan los proyectos del resto de la oferta.

Como en la revistas de modas, se anuncian por doquier fórmulas mágicas que aseguran el éxito. En días pasados me di a la tarea de buscar literatura que hable sobre el tema y encontré este tono grandilocuente de expresión: “Las 5 claves del desarrollo…”, “Cómo quintuplicar tus ganancias en 10 pasos”, “El secreto del futuro inmobiliario”, y varios más por el estilo. De hecho, me atreví a poner este título a esta colaboración tratando de llamar tu atención

Asistimos a una época donde la inmediatez de la información nos ha puesto frente a la necesidad imperiosa de respuestas instantáneas a problemas complejos.

En el caso del desarrollo de vivienda residencial, he atestiguado cómo algunos desarrolladores ponen mucho énfasis en la promoción de sus proyectos; algunos contratan firmas internacionales de enorme prestigio: los “starchitects”, tratando de darle un cariz de producto de alto perfil diseñado por una estrella, para terminar pagando muy poco a una firma local que desarrolle esas ideas de manera anónima; otros apuestan por formas y fachadas novedosas, algunos (cada vez más), por las amenidades de sus proyectos, dando nombres inverosímiles a soluciones poco estudiadas… y así la lista continúa.

Cual alquimistas, todos estamos en la búsqueda de la fórmula que transforma el plomo en oro, proyectos buenos en extraordinarios.

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Los cristales con tecnología low-e (baja emisión) pueden proporcionar grandes ahorros al consumo energético. En esta gráfica se muestra la comparativa entre dos soluciones de cristal: a la izquierda, una solución “económica”, donde se prefiere gastar menos en los cristales; a la derecha, una solución más “costosa”. Nótense los valores para el calor y la luz ultravioleta, el primero va directamente al consumo energético, el segundo a la degradación de los materiales interiores por la exposición solar.

En el andar por la vida profesional -ya casi 30 años para mí-, he aprendido que no existen fórmulas mágicas ni recetas milagrosas. Existe el trabajo, el análisis y el estudio profundo, para conocer el mercado y sus clientes potenciales. Sin embargo, muchas de las lecciones aprendidas sobre proyectos exitosos nos han conducido a replicar ideas que siguen siendo exitosas, si se aplican con criterio y cuidado. La mayoría son elementos de sentido común, que aunque al principio parecen poca cosa, han resultado en grandes beneficios económicos en la escala de proyectos. En este caso, las recomendaciones están en función del diseño de los espacios vendibles; las áreas comunes y amenidades seguirán siendo una variante de atracción inicial.

  1. Estandarización. Ésta ha sido la clave del éxito de los países desarrollados: a partir de elementos simples  se han logrado cosas extraordinarias. En los Estados Unidos, la industria ferroviaria, por ejemplo, se basó en dos estándares elementales: el ancho y forma de las vías, y en los clavos en forma de “L” invertida que ahorraban tiempo de colocación por cada durmiente, pero que en la escala de millones colocados, ahorraron tiempo muy valioso, trayendo enormes beneficios. En el caso de los edificios, diferentes elementos estándar pueden causar el mismo efecto: ventanas, puertas, clóset, baños, barandales, cubiertas de lavabos, cocinas, etc. Se elaboran industrialmente y entre menores variantes, mejor. No tiene nada que ver con acabados y aspecto final.
  1. Menor variedad de modelos. Se diseñan las distribuciones de modo que pueden ofrecerse variantes de un modelo o dos muy específicos y que implica quitar elementos en lugar de añadirlos. Por ejemplo, dar opción de dos o tres recámaras con áreas públicas más grandes, según sea el caso. Este movimiento no involucra cambios en las instalaciones “rígidas” como drenajes y agua; es sencillo y da opción al comprador.
  1. Evitar a toda costa la personalización de los modelos. Esto implica no tener ni siquiera variedades en los acabados. Muchas veces para dar gusto a los clientes se ofrecen dos o tres esquemas de acabados, pero esto es sólo el principio, representa la puerta de entrada para modificaciones y personalización de la distribución, lo cual da al traste con la obra y genera retrasos y confusiones por falta de claridad en la información y versiones distintas a las planeadas, aun cuando el cliente pague los cambios.
  1. Clósets, cocina y áreas de servicio. Los departamentos y la vivienda en general son espacios de uso, y muchas veces nos perdemos en privilegiar las áreas sociales por encima del resto. Los espacios de servicio son los que dan calidad de vida cotidiana, la falta de atención produce incomodidad en sus habitantes. Las áreas de lavado, aunque peque-ñas, deben ser funcionales y ubicadas en zonas estratégicas donde puedan ser accesibles cotidianamente, además de ser fáciles de mantener. Los clósets deben ser tan grandes como sea posible, los compradores aprecian mucho los espacios de guardado.
  1. Las esquinas. Son las partes más apreciadas de los edificios y preferentemente deben estar ocupadas por los espacios públicos; esto complica la solución de la distribución del departamento, pero aprovechar las esquinas con espacios abiertos hace lucir los departamentos más espaciosos y luminosos.

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    Las esquinas en los edificios son las partes más valiosas de la planta y es recomendable explotar su potencial.

  1. Bodegas. Los espacios de guardado siempre son muy apreciados y necesarios. Los departamentos son compactos y los espacios de guardado son costosos dentro de los mismos para el cliente. En áreas residuales de estacionamientos se pueden colocar o construir espacios de guardado pequeños que son baratos y apreciados. La pregunta a responder está más enfocada a la cantidad que puede proporcionarse en lugar de si debe o no haber estas bodegas. Hoy en día hay proveedores que las instalan como muebles, son seguras y visualmente atractivas.
  1. Balcones y terrazas. Estos elementos exteriores son muy apreciados pero poco usados, son más elementos de venta que a los
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    Las terrazas son objetos del deseo para los compradores, es muy importante que no se conviertan en espacios muertos e inútiles con costos muy altos de inversión y mantenimiento para el comprador.

    clientes les gusta ver y tener aunque muchos no los utilizan. Es mejor tener espacios que se integran al interior mediante cancelería que permite una máxima apertura con barandales seguros e inmediatamente detrás del cancel. De esta forma no es necesario tener espacio permanentemente exterior que no se utiliza.

  1. Plafones. Deben ser tan lisos como sea posible, los registros de instalaciones siempre terminan arruinándose, y además del aspecto que quita limpieza al plafón, deben evi-tarse toda clase de cambios de nivel innecesarios, ingletes y en general todo aquéllo que produzca boquillas. La razón es que todos los cambios de dirección son costos y un plafón bien resuelto y diseñado no requiere de estos elementos.
  1. Cristales. Estos dependen en gran medida de las condiciones climáticas y la orientación; pero si el edificio está bien orientado, ya tenemos una gran ventaja respecto a la ganancia térmica por asoleamiento. En general, en los climas extremos, es deseable un poco de sol en el invierno, y evitarlo durante el verano. A veces, las mejores vistas están en las orientaciones críticas, como el poniente, que es en general muy caliente y molesto al interior. El uso de cristales con alto desempeño y baja transmisión de energía son recomendables, aunque muy costosos. La adecuada valoración de los beneficios de su utilización debe incluir los costos de equipos de acondicionamiento, como los equipos eléctricos, transformadores y subestaciones, además de los alimentadores, sin mencionar el costo de operación que es el más caro a la larga.
  1. Ventilación. En donde sea posible, la ventilación natural es siempre mejor, y en estos días parece que se ha olvidado su importancia, así como los principios básicos que la rigen. Para que las ventilas funcionen necesitan una entrada (obvio), pero más importante aún, una salida para que el aire fluya. El principio general es semejante al de los fluidos líquidos; una vez que se llenó un depósito, ya no entra más líquido; el aire funciona igual, así que provocar que fluya no sólo lo hace eficiente, sino que ayuda a mantener los lugares sanos.

Como mencioné al inicio, estas recomendaciones son generales, y su aplicación depende del criterio y la necesidad. En VFO nos dedicamos a producir proyectos de gran valor para nuestros clientes, basados en la experiencia acumulada. Espero que esta información básica sirva de referencia, porque cada proyecto es único y solamente hay una oportunidad de hacerlo bien.

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Por Luis Fernández  De Ortega 
luis.fdeortega@v-fo.com
@vfoarquitectos

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