En el mes de mayo del 2023 Tulum cumplió 15 años como municipio, uno de los más jóvenes del país y desde el año 2017, ha mostrado una dinámica inmobiliaria acelerada que actualmente lo posiciona como el de mayor número de ventas mensuales y proyectos activos de toda la Riviera Maya.
Tulum como destino turístico ha mostrado un mer – cado en constante crecimiento en los últimos cinco años. Destaca para inversión productos de corta estancia que se insertan en pool de rentas que son atractivos para renta vacacional. Sin embargo, múltiples proyectos dejan de lado la necesidad de vivienda para larga estancia para trabajadores que buscan vivir en Tulum por tiempo indefinido y es ante esta necesidad que se forma una oportunidad de mercado para futuros proyectos.
A continuación se analiza la dinámica de vivienda vertical en los últimos tres años en los segmentos de vivienda Media, Residencial y Residencial Plus en la ciudad de Tulum.
Para tener un control a nivel nacional sobre los diferentes segmentos de vivienda se emplea el sistema de Softec, en uso desde 1987, que cuenta con seis categorías continuas: (Mi) Mínima, (S) Social, (E) Económica, (M) Media, (R) Residencial y (RP) Residencial Plus. La clasificación Softec utiliza como criterio principal el precio total de la vivienda. Desde enero de 2016 se oficializó un Decreto a nivel federal para implementar la Unidad de Medida y Actualización (UMA), que sustituye al Salario Mínimo.
Sistema de segmentación Softec de vivienda nueva
En el número de proyectos registrados del 3Q20 al 1Q23, de forma general se aprecia un promedio de 181 proyectos en la zona, teniendo un mínimo de 169 proyectos en el 3Q22 y un máximo de 190 en el trimestre más reciente. Comparando el dato más reciente con el más antiguo, se tuvo un aumento de 4%, pasando de 182 a 190 proyectos. La inclusión de nuevos proyectos ha seguido un patrón positivo, sobretodo de los segmento Residencial (R) y Residencial Plus (RP), ya que el promedio general de los dos segmentos es el 95% de la muestra, repartidos en 56% del segmento R y el 39% en el segmento RP, en tanto el segmento Medio (M) solamente abarca el 5%, con una marcada disminución en el tiempo.
La vocación y tamaño del mercado muestra la suma de la absorción de cada segmento, reafirmando así los segmentos dominantes Residencial y Residencial Plus en Tulum, teniendo un promedio general de participación del 93% en ambos segmentos, de forma individual se cuenta con un 53% del segmento R y un 40% del segmento RP. El segmento R tiene la mayor participación y reúne un promedio de 124 ventas mensuales, y un crecimiento de 51% comparando el dato del 1Q23 frente al 3Q20.
Para el segmento RP, se cuenta con un promedio de 99 ventas mensuales y un crecimiento de 230% comparando su dato más reciente frente a su primer registro. Para el segmento M, si bien su promedio de ventas mensuales es de 16 ventas, su crecimiento resulta mínimo frente a sus contrapartes, reportando un crecimiento de 4%. Tulum en forma global, tiene un promedio de 239 ventas mensuales, con un crecimiento de 86%, y para el último trimestre registrado se cuentan con 298 ventas mensuales, siendo el valor más alto registrado en el tiempo.
Respecto a la absorción, destaca el segmento M, ya que al tener el precio unitario más bajo y menos proyectos en la zona en comparación con los otros segmentos. Por segmentos, los proyectos M tienen 2.1 de ventas promedio mensuales, seguido del segmento RP con 1.4 ventas y el segmento R con 1.2 ventas mensuales. En general, Tulum cuenta con 1.6 ventas promedio por proyecto al mes.
La tendencia de los tres segmentos, es positiva, teniendo crecimientos de ventas promedio en el tiempo, al reportar aumentos superiores al 60% comparando el dato más reciente con el más antiguo de la muestra, siendo el más destacado el segmento RP con un aumento del 129%, seguido del segmento M con 75% y el segmento R con 67 por ciento.
La evolución de áreas habitables, muestra que los segmentos más caros venden el producto de mayor tamaño en el tiempo. En valores promedio de todos los trimestres, la mayor área es del segmento RP con 89 m2, seguido del segmento R con 70 m2 y del segmento M con 60 m2. El promedio general de Tulum cuenta con 73 m2, el cual ha aumentado en el tiempo, pasando de 59 m2 en el 3Q20 a 79 m2 en el 1Q23, lo que representa un crecimiento del 35 por ciento. En todos los segmentos se cuentan con crecimiento en sus áreas ofrecidas, siendo el más destacado el segmento M con un aumento del 108%, seguido del segmento R con un 44% y el segmento RP con un aumento del 1 por ciento.
En la evolución del valor total unitario, en Tulum se tienen precios promedios en general de $4,083,508 pesos, teniendo un crecimiento de precios de 9% comparando el valor reciente con el primer registro. Se aprecia que los mayores precios en cada trimestre pertenecen al segmento RP, teniendo en promedio un precio de $6,512,896 pesos, del cual ha reportado un crecimiento del 9%, pasando de $5.8 a $6.3 millones de pesos. El segmento R, promedia un precio de $3,661,765 pesos, con un aumento del 12% en sus precios, pasando de $3.3 a $3.7 millones de pesos. El segmento M cuenta con un precio promedio de $2,075,864 pesos y un crecimiento de precios del 6%, pasando de $1.8 a $1.9 millones de pesos.
En la evolución del valor por m2 por segmento, se tienen valores por m2 promedio de $56,383 pesos, teniendo un descenso de valores por m2 de -11.1% comparando el valor reciente con el primer registro, lo anterior se debe a que los precios por m2 de los nuevos proyectos M son más bajos porque se ubican en las zonas más lejanas de Tulum, anteriormente eran pequeños estudios en las principales zonas inmobiliarias y en la actualidad son departamentos en promedio de 69m2.
Se aprecia que los mayores valores por m2 en cada trimestre pertenecen al segmento RP, teniendo en promedio un valor por m2 de $69,111 pesos, el cual ha reportado un crecimiento del 8.1%, pasando de $66,322 a $71,679 pesos. El segmento R, promedia un valor por m2 de $59,900 pesos, con un aumento del 2.8% en sus valores, pasando de $62,036 a $63,747 pesos. El segmento M cuenta con un valor por m2 promedio de $40,139 pesos y un descenso de valores de -49%, pasando de $55,810 a $28,281 pesos.
La vivienda vertical segmento Media, Residencial y Residencial Plus en Tulum es un mercado en constante crecimiento y el principal indicador es el tamaño del mercado, que ha incrementado sus ventas en 86% en los últimos tres años, pasando de 160 unidades vendidas al mes a 298. Los segmentos con mayor dinámica y participación son Residencial y Residencial Plus. Sin embargo existe oportunidad de mercado en el segmento Medio, rango de precios donde se mostró que existe mínima competencia y en una ciudad en proceso de consolidación será fundamental contar con diversidad de producto en los distintos segmentos. ciudad en proceso de consolidación será fundamental contar con diversidad de producto en los distintos segmentos.
El panorama de vivienda en Tulum es positivo y hace sinergia con la nueva infraestructura que se desarrolla. Actualmente se construye el aeropuerto internacional de Tulum y dos estaciones del Tren Maya, que generarán conectividad internacional, nacional y regional para la ciudad de Tulum que actualmente es el centro del desarrollo inmobiliario de la Riviera Maya.
Por Softec
Es un artículo de la edición 139 https://inmobiliare.com/inmobiliare-139/
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