Las Fibras –Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces–, son vehículos de inversión destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles, relativamente nuevos en el sector financiero, nacidos en 2011 con Fibra UNO, mediante los cuales al 31 de diciembre de 2018 se han captado más de 150,000 millones de pesos con 14 OPIs (Oferta Pública Inicial), 8 suscripciones y 10 emisiones subsecuentes; lo que las convierte en el instrumento con mayor frecuencia de emisiones de capital en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

“Son un instrumento híbrido entre un instrumento a deuda y un instrumento de capital debido a que contemplan varias bondades de ellos, tienen un flujo recurrente a través de una distribución, por lo general trimestral, y además le permite al inversionista tener una apreciación de capital con la subida del precio en el mercado, dependiendo a cómo esté cotizando […] tienen ventajas fiscales en el aspecto de que toda aquella apreciación de capital es libre de impuestos y la parte que es un resultado fiscal de las distribuciones, son grabadas una sola vez en el mercado”, explica en entrevista para Inmobiliare César Rubalcava, CFA | Financiamientos y Relación con Inversionistas de Fibra Mty.

Panorama que abre paso a identificar cuáles son los factores fundamentales que es preciso tomar en cuenta al momento de invertir en este tipo de vehículos. De acuerdo con Rubalcava los principales diferenciadores que hacen posible la identificación de oportunidad de inversión entre una Fibra y otra son:

1.Gobierno Corporativo. Marco de normas y prácticas que hacen referencia a las estructuras y procesos en las que está basado el instrumento. En este aspecto es primordial que la administración sea interna, es decir, que el administrador sea una subsidiaria del fideicomiso y que trabaje con base a un presupuesto.

“Esto le da economía de escala al inversionista y mayor rendimiento porque en lugar de estar pagando una comisión por cada activo que se va adquiriendo, es decir, una comisión por adquisición y una comisión por propiedades administradas, se paga un presupuesto fijo, señala”.

César Rubalcava, CFA | Financiamientos y Relación con Inversionistas, Fibra Mty

2.Comité Técnico. Órgano colegiado responsable de supervisar la implementación y el desarrollo de la estrategia del fideicomiso. Es recomendable que éste sea mayormente independiente en un rango por arriba del 70 por ciento. Característica con la cual únicamente cuentan cinco de las 15 fibras listadas en la Bolsa. En el caso de Fibra Mty esta cuenta con un 73 por ciento.

3.Fideicomiso de control accionario. Herramienta legal dirigida a empresas familiares. Es importante que no exista una persona o familia con alta tenencia de los títulos y los incentivos estén alineados completamente con los de los inversionistas. Sin embargo, en su mayoría las Fibras, con excepción de Fibra Mty, cuentan con esta particularidad.

Por Danae Herrera

Este es un fragmento del artículo FIBRAS: Bondades y Riesgos de Inversión de la edición 116 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/