Después de una espera, este año regresa a la actividad Fibra Danhos y Fibra Terrafina, Fibra Plus fue la última de las 11 en salir al mercado a finales de 2016
En México existen 11 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces –FIBRAs– listadas en la Bolsa Mexicana de Valores -BMV-; hasta el 30 de mayo de 2017 su capitalización era de 248 mil 549.6 millones de pesos y un equivalente aproximado de 13 mil 786.9 millones de dólares, de acuerdo con datos de la BMV.
En el documento elaborado por HR Ratings titulado “FIBRAs en México” del 5 de abril de 2017, se menciona que estos instrumentos suman una superficie bruta arrendable -SBA- de 18 millones 568 mil 130 metros cuadrados y 17 mil 135 cuartos. En 2016, el valor de sus propiedades de inversión asciende a 392 mil 38 millones de pesos. “Para llevar a cabo la adquisición y desarrollo de estas propiedades, desde su inicio hasta finales de 2016, las FIBRAs han colocado un monto total de P$156,072m en el mercado de capitales, P$32,875m en el mercado de deuda bursátil nacional y US$1,425m en el mercado de deuda bursátil internacional”, según detalla el análisis.
Respecto a los ingresos totales, HR Ratings realizó un cálculo donde el sector industrial representa cerca de 39.5% de los ingresos totales de las FIBRAs en 2016, el comercial con 33.1%, hoteles tienen 15%, oficinas 10.2% y sector mixto con 2.2 por ciento.
Augusto Arellano, CEO Evercore Partners Mexico & SMD, detalló en entrevista en el mes de abril de 2017 que observaba precios bajos en las FIBRAs donde influyen factores como el incremento de tasas y también, había un rezago en todas las FIBRAs “que han desarrollado inmuebles, por obvias razones porque han estado invirtiendo y desarrollando, por lo tanto esos flujos que deben generar los inmuebles todavía no están reflejados y eso abona a que el precio esté más castigado porque todavía no tienen el flujo que se debe repartir”.
Considera que en los meses siguientes se debe ver mayor actividad en la parte de generación de ingresos y crecimiento de éste en las FIBRAs. Además, se ha visto un crecimiento muy agresivo de las FIBRAs en general, hablando de metros cuadrados y número de propiedades, sobre todo en el primero mencionado y aún no se ha visto reflejado en un incremento agresivo en los dividendos por acción.
Adicionalmente, Luis Quintero, director ejecutivo de Corporativos/ABS de HR Ratings opinó que “los inversionistas estaban un poco a la expectativa de que los desarrollos se concluyeran y llegaran a ocupar en los niveles estimados por la FIBRA, yo creo que el inversionista está siguiendo muy de cerca esta incorporación de nuevos desarrollos”.
Augusto Arellano, declara que cuando se tiene dinero en caja es mejor invertirlo lo más pronto posible en activos que ya generan ingresos. Sin embargo, las Fibras que desarrollan inmuebles, tienen como desventaja que tardaron más tiempo en tener el inmueble, pero entre las ventajas es tener un proyecto nuevo con la calidad requerida y una rentabilidad mejorada porque si se corre el riesgo de desarrollar, se tiene un mejor retorno.
Eugenio Saldaña, analista de GBM, mencionó que en lo que va del 2017, ha habido un rally en los precios de las FIBRAs industriales. Factores como la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos y su discurso, provocó algunas preocupaciones, hoy “parecería que el crecimiento está posicionado en el desarrollo de propiedades pero hasta que no haya algún indicio de que las negociaciones de la administración Trump con México vayan a cambiar el perfil de México como país manufacturero, vemos el crecimiento como algo puntual por compañías y no necesariamente a nivel sector”.
Por Catalina Martínez Quintero
catalina.martinez@inmobiliare.com
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