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Fibras y Sibras: Vehículos de inversión inmobiliaria con atractivas ventajas fiscales

Vehículos de inversión inmobiliaria con atractivas ventajas fiscales Antecedentes Derivado principalmente del acceso por parte de los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios a los mercados de capitales, el sector inmobiliario ha experimentado un acelerado crecimiento durante los últimos años en México. El referido crecimiento ha sido posible en gran medida gracias a reformas legales que han […]

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Vehículos de inversión inmobiliaria con atractivas ventajas fiscales

Antecedentes

Derivado principalmente del acceso por parte de los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios a los mercados de capitales, el sector inmobiliario ha experimentado un acelerado crecimiento durante los últimos años en México. El referido crecimiento ha sido posible en gran medida gracias a reformas legales que han creado los medios idóneos, y otorgado atractivos estímulos fiscales para la inversión en el mencionado sector. Una de las reformas legales más importantes relacionada con el sector inmobiliario es la creación de los Fideicomisos y Sociedades de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS y SIBRAS, respectivamente).

En México, las FIBRAS y SIBRAS se crean en el año 2004, a partir de las reformas a la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) en la cual se describieron las características que han de revestir los vehículos de inversión, y se designó al fideicomiso y la sociedad como exclusivos para la estructuración de las mismas. Las denominaciones FIBRA y SIBRA no se mencionan en la LISR ni en otro ordenamiento legal. Esos conceptos han sido adoptados por el mercado, ya que la legislación en comento únicamente prevé qué características ha de contener para tener el tratamiento fiscal previsto en los artículos 224 y 224–A de la citada ley.

Requisitos legales

La LISR establece los requisitos que han de cumplir las FIBRAS para tener el tratamiento fiscal preferente, entre los cuales se encuentran:

  1. Constituirse de conformidad con las leyes mexicanas
  2. Tener como fin primordial la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de los mismos
  3. Contar con al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso invertido en bienes inmuebles, derechos o créditos
  4. Contar con certificados de participación emitidos por la fiduciaria, representativos de los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso, y que los certificados sean colocados en el país entre el gran público inversionista, o adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos 10 personas
  5. Preveer que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

Por otro lado, el artículo de 224-A de la LISR prescribe que las sociedades que deseen constituirse como SIBRAS deberán únicamente cumplir con los requisitos indicados en los puntos 1,2,3 anteriores.

Funcionamiento

De manera general, las FIBRAS y SIBRAS se crean y funcionan de la siguiente manera:

  • Se constituye la sociedad o fideicomiso observando los requisitos del artículo 223 de la LISR.
  • Los inversionistas aportan a la FIBRA/SIBRA inmuebles y/o recursos para adquirir y/o desarrollar inmuebles, y/o derechos de crédito respaldados con garantías hipotecarias. n La FIBRA/SIBRA emite los certificados de participación o acciones, según corresponda.
  • Se podrán colocar los certificados de participación (FIBRAS) o acciones (SIBRAS) a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), en cuyo caso, requisitos adicionales aplicarían al fideicomiso emisor o sociedad mercantil.
  • Los certificados y acciones podrán ser negociados en mercados secundarios según las limitaciones establecidas para tal efecto.
  • Tratándose de las FIBRAS, las rentas de los inmuebles e inversiones se distribuirán de manera anual entre los fideicomisarios. Para las SIBRAS este requisito no aplica.
  • Los inmuebles no podrán ser enajenados antes de cuatro años a partir de su adquisición o construcción.

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Régimen fiscal aplicable e incentivos

Como ya se comentó, el nacimiento de dichas figuras está basado en la LISR, concretamente en el Título de los estímulos fiscales. Para el análisis de sus implicaciones tributarias, es necesario hacerlo en función de los diferentes actores involucrados; es decir, quien aporta un bien inmueble, el instrumento de la inversión (fideicomiso o sociedad) y los inversionistas.

Régimen fiscal aplicable a la aportación de inmuebles

Diferimiento de ISR e IETU

El incentivo fiscal más importante es que, quienes enajenen bienes inmuebles a una FIBRA o SIBRA, y a cambio reciban certificados de participación o acciones, respectivamente, podrán diferir el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR), o la acumulación de la ganancia hasta que vendan sus certificados o acciones, o el fideicomiso o la sociedad a su vez enajene los inmuebles en la proporción de la venta (arts. 224, frac. XIII y 224-A, frac. I, LISR). Para el caso de SIBRAS, sus acciones deberán enajenarse a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). En consecuencia, la aportación de bienes inmuebles a SIBRAS públicas tendrán el beneficio de diferir el pago del IETU, pero esto limita de forma importante el uso de la figura. La ganancia para efectos del ISR por la enajenación del inmueble al momento de la aportación se determinará de acuerdo con la LISR dependiendo si el aportante es una persona física o moral, y se considerará como precio de venta el valor que se les hubiese dado a los certificados o acciones. Si el inmueble aportado a la FIBRA o SIBRA se renta de inmediato a los fideicomitentes que lo aportaron, el diferimiento en los términos antes comentados, sólo se podrá tomar durante la vigencia del arrendamiento sin exceder 10 años.

Impuesto al Valor Agregado

La aportación de un inmueble a un fideicomiso es una enajenación objeto del Impuesto al Valor Agregado (IVA) -con excepción de algunos casos específicos-. Si los bienes aportados son gravados para efectos de IVA, el fideicomitente estará obligado a trasladar el impuesto y el fideicomiso a recibir el traslado y pagarlo.

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles

La transmisión de la propiedad de un inmueble al fideicomiso es objeto del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Éste es un impuesto de carácter estatal que se impone al adquirente del bien, es decir, al fiduciario. La tasa varía dependiendo del Estado en donde esté ubicado el inmueble, ya que algunos Estados han otorgado incentivos relacionados con este impuesto tratándose de FIBRAS.

Régimen fiscal aplicable a la FIBRA

Si se está en presencia de una FIBRA, se aplica la regla general para los fideicomisos con actividad empresarial. El fideicomiso, al no tener personalidad jurídica propia, no es contribuyente del ISR o IETU, y los contribuyentes son los fideicomisarios o beneficiarios, es decir, los tenedores de los certificados de participación emitidos por el fideicomiso. Para los efectos anteriores, el fiduciario deberá:

  1. Determinar el resultado fiscal y la base del IETU de cada ejercicio, derivado de los ingresos que generen los bienes, derechos, créditos o valores integrantes del patrimonio del fideicomiso y los tenedores acumularán este ingreso hasta que les sea distribuido, y podrán acreditar el ISR pagado por la fiduciaria -en este caso, no procederá la retención al momento del reparto de esa parte del resultado fiscal
  2. Retener por concepto del ISR a los tenedores de certificados de participación el 28% sobre el monto distribuido del resultado fiscal, salvo que los tenedores estén exentos del ISR por ese ingreso (si los certificados están colocados entre el gran público inversionista, la retención la hará el intermediario financiero que tenga en depósito los certificados)
  3. Llevar la contabilidad de las operaciones realizadas en el fideicomiso, emitir las facturas por los ingresos obtenidos, y solicitar el comprobante de los gastos deducibles (como un estímulo fiscal, el fideicomiso no tendrá la obligación de hacer pagos provisionales del ISR durante el ejercicio). Las aportaciones en bienes o efectivo al fideicomiso se controlan en una cuenta de capital de aportación que la fiduciaria lleva para cada fideicomisario, y los reembolsos del capital se considerarán libres de impuesto cuando provengan de esa cuenta.
Régimen fiscal aplicable a la SIBRA

A la SIBRA le es aplicable el régimen general de una personal moral, y algunas particularidades que su naturaleza le genera son:

  1. Que no está obligada a efectuar pagos provisionales del ISR ni del IETU
  2. Que si cuenta con accionistas que sean fondos de pensiones o jubilaciones extranjeros que reúna los requisitos legales, deberán entregar a dichos fondos un crédito fiscal por un monto equivalente al resultado de multiplicar el impuesto del ejercicio por la participación accionaria promedio diaria que los fondos tuvieron en el mismo año, o por la participación accionaria al término de éste, la que resulte menor
  3. Que la SIBRA podrá acreditar el crédito fiscal entregado contra el impuesto del ejercicio respectivo
  4. Que deberá proporcionar la información que mediante reglas de carácter general establezca el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Salvo lo anterior, el régimen de una SIBRA para efectos del ISR, IETU e IVA es el mismo que el de cualquier sociedad mercantil.

Las FIBRAS y SIBRAS ofrecen un régimen fiscal claro y propicio que las hace atractivas. El régimen fiscal es un elemento más que contribuye de una u otra manera a la ganancia.

Régimen fiscal aplicable a inversionistas

Los inversionistas de las FIBRAS y SIBRAS pueden ser de lo más diverso; personas morales o físicas, residentes en México o extranjeros con establecimiento permanente en territorio nacional; o residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en México. A su vez, pueden ser inversionistas institucionales o particulares; fondos: privados de inversión, de inversión extranjeros, de pensiones y jubilaciones nacionales o extranjeros; sociedades de inversión especializada en fondos para el retiro (SIEFORES), etc. En el caso de la SIBRA, el esquema aplicable a los accionistas es el régimen general para cualquiera de ellos, por esta razón, dedicaremos nuestros comentarios sólo al tratamiento del inversionista de una FIBRA.

El régimen fiscal aplicable a los fideicomitentes de las FIBRAS dependerá de cada caso particular, y de si se trata del ingreso obtenido por el fideicomiso en virtud de sus operaciones, o por la venta de los certificados. Para ello, vale la pena recordar lo dicho en líneas anteriores, el fideicomiso no es contribuyente del ISR o IETU, pero sí lo son siempre sus fideicomisarios o beneficiarios, o sea, los tenedores de los certificados de participación.

Personas físicas o morales residentes en México

Un requisito para gozar del tratamiento fiscal preferente de una FIBRA es que el fideicomiso distribuya en forma anual al menos el 95% de su resultado fiscal; esta distribución detona una retención de ISR. Como regla general, si los inversionistas son personas morales o físicas residentes en México, los ingresos que reciban en efectivo del fideicomiso serán acumulables en el ejercicio en que efectivamente los reciban. En el caso de las personas físicas, se considerará esa percepción como un ingreso por arrendamiento. Contra el ISR que se determine como consecuencia de la acumulación del ingreso se podrá acreditar el retenido por el fiduciario o el pagado por éste cuando sea el caso. En relación con el IETU, al igual que en el ISR, el fiduciario tiene la obligación de determinar la base gravable, e informar a cada fideicomisario el importe que le corresponde en función de su participación para que él acumule, reconozca el importe, y pague el IETU una vez que se hubiese acreditado el ISR respectivo.

Ahora bien, si los inversionistas venden sus certificados de participación, el fiduciario determinará la ganancia obtenida por la enajenación y, si fuera el caso, pagará el ISR por esa utilidad. La ganancia se determina disminuyendo al precio recibido por los títulos, el costo promedio por certificado. El costo promedio es el de adquisición de los certificados, o tratándose de certificados emitidos por la aportación del bienes, el valor asignado al mismo. Si el enajenante es una persona moral, acumulará a sus demás ingresos la ganancia, si es persona física la considerará como un ingreso por enajenación de bienes. En cuanto a las personas físicas, el adquirente tendrá la obligación de retener el 10% del precio pactado sin deducción alguna que el individuo puede considerar un PP. La venta de los certificados de participación es una operación exenta del IETU e IVA.

Residentes en el extranjero

Para los extranjeros sin establecimiento permanente en México, los ingresos derivados del fideicomiso por las operaciones del mismo y por la venta de los certificados serán ingresos con fuente de riqueza ubicada en territorio nacional, por ende, objeto del ISR en nuestro país. Los extranjeros pagarán el impuesto derivado de los rendimientos de los bienes del fideicomiso a través de la retención que efectúe el fiduciario, y ese pago se considerará como definitivo. Estos ingresos no están afectos al IETU. Por lo que corresponde a la ganancia en la venta de los certificados de participación, los extranjeros serán sujetos del impuesto por la ganancia, y el fiduciario emisor es el obligado a calcular y enterar el tributo correspondiente.

Certificados de participación

Cuando los certificados de participación estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos a los que se refiere el Código Fiscal de la Federación, estarán exentos del pago del ISR los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país, y las personas físicas residentes en México por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos certificados realizada a través de la BMV.

Fondos de Pensiones y Jubilaciones

Ya se comentó que la distribución que haga el fideicomiso de al menos el 95% de su resultado fiscal detona una retención del ISR, la cual no procede cuando el tenedor de los certificados esté exento del impuesto por esos ingresos.

De manera general, se destacan los principales sujetos que como tenedores de los certificados eventualmente pudieran estar exentos del ISR por los ingresos obtenidos a través del fideicomiso, o de la venta de sus participaciones en el mismo, a saber:

  • Los fondos de pensiones y jubilaciones constituidos en el extranjero, y exentos del ISR en su país de residencia que estén registrados para tal efecto ante el SAT
  • Las SIEFORES
  • Los fondos de pensiones establecidos por empresas en México para sus empleados en términos del artículo 33 de la LISR.

Si se presentan los supuestos descritos, el fideicomiso no haría retención alguna, al momento de efectuar la distribución del resultado fiscal.

Existen otras hipótesis en las que este tipo de entidades se consideran exentas de los ingresos a través de FIBRAS o SIBRAS, pero a grandes rasgos se indicaron las primordiales.

Conclusiones

Las FIBRAS y SIBRAS son un excelente instrumento para recabar fondos a través del mercado de capitales, o de un grupo de inversionistas determinados para el desarrollo de un proyecto inmobiliario destinado al arrendamiento. Esas figuras están sujetas al cumplimiento de ciertos requisitos, otorgan también un estímulo fiscal de diferimiento en el pago del ISR e IETU a las personas propietarias de inmuebles aportados a cambio de una participación en estos vehículos con el objeto de ser desarrollados.

Las FIBRAS y SIBRAS ofrecen también un régimen fiscal claro y propicio que las hace atractivas.

Esto es de especial relevancia, ya que el principal elemento para tomar una decisión de invertir en este tipo de estructuras será siempre la expectativa de rendimiento que se pueda generar, en este sentido, el régimen fiscal es un elemento más que contribuye de una u otra manera a esa ganancia.

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Escrito por: Equipo de Redacción INMOBILIARE

La revista INMOBILIARE es una publicación de negocios dirigida a toda la cadena de valor de la industria inmobiliaria.
Con una historia de 14 años se consolida como la publicación especializada.

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