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Fidelity National Title de México, líderes en Escrow y seguros de título de propiedad

  Fidelity National Title es la empresa que provee seguros de título de propiedad y servicios de Escrow con una participación de alrededor de 50% del mercado mundial. En el país, la filial de la aseguradora, Fidelity National Title de México, se ha posicionado rápidamente en el sector inmobiliario gracias a la calidad en sus […]

Fidelity National Title de México, líderes en Escrow y seguros de título de propiedad

 

Fidelity National Title es la empresa que provee seguros de título de propiedad y servicios de Escrow con una participación de alrededor de 50% del mercado mundial. En el país, la filial de la aseguradora, Fidelity National Title de México, se ha posicionado rápidamente en el sector inmobiliario gracias a la calidad en sus servicios, su eficiencia, rapidez y fortaleza financiera. Su experiencia en transacciones inmobiliarias alrededor del mundo y el mayor respaldo financiero en la industria garantizan el éxito en sus operaciones.

Cuando Fidelity National Financial entró a México bajo la filial de Fidelity National Title de México sus directivos tenían muy claro que nuestra nación ofrece y se ha convertido en una importante plaza de negocios inmobiliarios en el nivel mundial. De hecho, las operaciones que registra la aseguradora en el país están respaldadas por una reserva para reclamos ascendente a los 2.7 mil millones de dólares.

México para Fidelity es uno de los países que más operaciones registra. De tal forma se ha establecido, como comenta Juan Pablo Arroyuelo, Director General de la aseguradora en la república, un esfuerzo de ventas directo sin precedentes en México y han capitalizado la red de ventas de la empresa existente en Estados Unidos. “Nos hemos enfocado en brindar a nuestros clientes servicios de la mejor calidad, aseguramiento prudente, ejecución a tiempo y confiable, y una fuerza financiera inigualable”.

Esta compañía se ha constituido bajo las leyes mexicanas como filial de Fidelity National Financial, Inc. (NYSE:FNF) y está regulada por la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, SHCP, y la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, CNSF.

Productos y servicios de Fidelity México

Hay tres etapas durante el proceso de adquisición de un seguro de título de propiedad. En primera instancia, Fidelity National Title de México realiza la investigación, esto es, un trabajo preventivo, crucial en la operación inmobiliaria.

En este proceso, se hace una búsqueda exhaustiva tanto en los Registros Públicos de la Propiedad (RPP), como en las oficinas de Catastro y en el Registro Agrario Nacional, así como cualquier otra instancia a visitar, según sea el caso, sobre los antecedentes regístrales de la propiedad. En esa revisión física de los libros, certificados de libertad de gravamen y certificado de no adeudo de predial se elabora un reporte u opinión de título, en el cual se plasman los términos y las condiciones en los que se encuentra el predio en particular.
El segundo paso es la adquisición del seguro de título de propiedad, y lo importante para quien lo adquiere es que éste lo protegerá contra pérdidas provenientes de riesgos y defectos existentes en la cadena de titulación. Expresa Juan Pablo Arroyuelo, Director General de la entidad en México: “Este seguro se caracteriza por el pago de una prima única a diferencia de otro tipo de seguros. La vigencia de la póliza será por tiempo indefinido y estará vigente hasta que haya una transmisión de propiedad del inmueble”.

Quien adquiere el seguro de título de propiedad puede contratar de igual forma los servicios de Escrow; esta figura no es más que un fondo en custodia. En específico, en Fidelity National Financial tienen amplia experiencia y en su filial de México es un producto que ya se puede adquirir a partir del segundo semestre del 2009. El Escrow es un elemento diferenciador que ha colocado a Fidelity National de México como la más importante empresa en el país en cuanto a seguros de título, por ser la única que provee estos servicios en México.

“El Escrow es un contrato mediante el cual un agente o comisionista -en este caso, Fidelity – toma la custodia de fondos en depósito de un tercero. El objetivo perseguido es que el contrato tenga una figura jurídica reconocida y regida bajo las leyes mexicanas.

El contrato es una comisión mercantil que puede ser sometido, según sea el caso, a los tribunales mexicanos”, indica Lucía Treviño, Directora de Escrow en México.

El agente, en este caso, es una sociedad mexicana con todos los candados jurídicos disponibles para ofrecer una transacción con toda la transparencia y seguridad. Por lo tanto, los mecanismos internos adoptados y la garantía de las cuentas bancarias de Escrow aseguran el resguardo y la liberación de los fondos de acuerdo con las necesidades del cliente.

Servicios de Escrow

La compra de un inmueble es una inversión que demanda mucho cuidado, sobre todo, cuando las partes no se conocen y, sin duda, surgen varias preguntas, por ejemplo: ¿el vendedor en efecto, es el legítimo propietario del inmueble? o también, ¿Si el comprador tendrá los fondos suficientes para pagar el inmueble al momento de transmitir la propiedad?, en fin, los interrogantes son varios, la figura del Escrow brinda total seguridad y confianza a las partes.

Los fondos en custodia o Escrow constituyen una figura que a pesar de ser ya utilizada en muchas transacciones inmobiliarias, para algunos es todavía un producto desconocido y, por ende, poco confiable.

Así, desde el pasado agosto de 2009 Fidelity National Escrow lanzó sus servicios generándole a sus clientes una mayor transparencia y seguridad. “De hecho, en el país es la primera vez que una sociedad mexicana ofrece este servicio con la garantía y el respaldo de ser una subsidiaria de una de las empresas mundiales con más prestigio en el mercado de los seguros de título de propiedad”, afirma Lucía Treviño, Directora de Escrow en México.
“Nos dimos cuenta que nuestros clientes tenían una necesidad de contar con servicios garantizados de Escrow, pues hay innumerables experiencias en donde algunos corredores de bienes raíces, sin garantía ni respaldo, fungían como agentes de esta figura y al momento de la liberación de fondos, desaparecían y los clientes se quedaban desamparados al no contar con una empresa a quien reclamar por el ilícito”, afirma Treviño.
El Escrow, de hecho, no sólo es utilizado necesariamente para transacciones inmobiliarias, pues asegura fondos de muchas otras transacciones de negocios en la cual se requiere de un tercero al que sean depositados los bienes. Por ejemplo, uno de los primeros servicios de Escrow ofrecido por Fidelity de México surgió de un contrato de servicios en donde, sujeto al cumplimiento de un espectáculo, la empresa, liberaría los fondos en favor del proveedor.
Por otra parte, cuando se realiza una compraventa de un bien inmueble, siempre surge el problema recurrente de qué se realizará primero, si el pago o la entrega del bien, provocando que las partes se nieguen a firmar, hasta que el otro pueda disponer de los fondos o del bien, según sea el caso. Lo que hace Fidelity a partir del Escrow es asegurar los fondos, y por lo tanto, la operación se garantiza y se hace transparente todo el proceso.

La respuesta de los clientes ha sido favorable, así lo comenta Lucia Treviño, Directora de Escrow en México: “Me ha sorprendido mucho la demanda que hemos tenido. Nos damos cuenta de que en México hacía falta una figura como ésta, que ofrezca transparencia y seguridad, pero sobre todo lo que más valoran nuestros clientes es la eficiencia, pues en transacciones más sofisticadas las partes usualmente optaban por el fideicomiso de garantía como una opción para depositar fondos al cumplimiento de ciertas condiciones, lo cual, es más costoso, toma mayor tiempo y su constitución requiere de más requisitos que el Escrow. Con nuestras cuentas disponibles no hay retraso en la celebración de la operación, nuestro trato con los clientes es muy personalizado y eso les da mucha confianza; tienen la certeza de que seguimos sus instrucciones al pie de la letra y ambas partes aprecian nuestra función neutra en una transacción”.

Por su parte, Juan Bernardo García Garza socio de la firma Baker & McKenzie Abogados, S.C., opina del Escrow: “Amen de los excelentes servicios que en materia de seguro de propiedad inmobiliaria presta Fidelity actualmente como líder en el mercado, el nuevo servicio de Escrow que ahora ofrece los pone en la vanguardia en el mercado mexicano. Este servicio facilita las transacciones inmobiliarias en México de una manera extraordinaria, conjugando la sencillez, la confiabilidad y la seguridad jurídica en un instrumento versátil, rápido en su ejecución y a un costo muy razonable, lo cual sin duda nos ayuda a los asesores legales a cerrar las operaciones de nuestros clientes, ya sean nacionales o extranjeros, de una manera más eficaz”.

Además de transmitir seguridad al comprador y vendedor, las demás partes involucradas en la transacción resultan beneficiadas y sus derechos salvaguardados, como, por ejemplo, el pago de honorarios del notario público, la comisión de los brokers y el pago de derechos, impuestos e inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad, que son asegurados. Con lo anterior, las partes garantizan desde un inicio el éxito del cierre y de la debida transmisión de propiedad del inmueble en cuestión.

“El Escrow no es sólo para transacciones inmobiliarias. Hemos tenido también depósitos originados por otro tipo de contratos o transacciones. Además, tiene más usos en el mercado inmobiliario, uno en particular que vemos como necesidad en el sector, es en las preventas de unidades residenciales, con el fin de que el enganche sea guardado en depósito y actúe como garantía de un crédito y, de esta forma, el comprador de la unidad privativa tiene la seguridad de que su enganche no será aplicado al desarrollo del fraccionamiento o condominio, según sea el caso”, concluye Lucía Treviño.

Fidelity ofrece el mejor servicio de Escrow

Hay varias ventajas que hacen del Escrow de Fidelity National Escrow Services el mejor ofrecido en el país. Veamos. Cuentas bancarias en México: La empresa tiene cuentas tipo Escrow en pesos y dólares con Banamex y éstas, a su vez, poseen infinitas subcuentas para cada transacción, por ello cada cliente tiene una cuenta individual.

Esto permite tener un monitoreo constante y directo de los fondos depositados. Por otra parte, para clientes extranjeros o para aquéllos que prefieran hacer transferencias en cuentas en Estados Unidos, Fidelity tiene una cuenta con Citibank, la cual es operada por sus representantes en México y esto le permite tener mucho más control y eficiencia.

Disposición de fondos en un mismo día:

En Fidelity están convencidos de que lo que busca el cliente es una debida custodia de sus fondos, por lo que a diferencia de lo que muchos bancos hacen al ofrecer este servicio, Fidelity lo que hace es resguardar los fondos y éstos no son utilizados para ningún otro fin. Siempre estarán a disposición del cliente, en ese caso, con una simple notificación de las partes Fidelity puede liberar y distribuir los fondos en un mismo día.

La mayor protección de disposición de fondos:

Fidelity México es una empresa segura y eficiente para operar. Sus representantes sólo actúan por instrucciones escritas de las partes y de manera mancomunada, lo que se traduce en que el cliente puede tener la certeza de que sus fondos están seguros y sólo son dispuestos por consentimiento de las partes. En este sentido, Fidelity actúa como un fiduciario, a un precio incomparable al de un fideicomiso y sin los trámites bancarios que toman mucho tiempo.

Contratos negociables y hechos a las necesidades del cliente:

En Fidelity entienden que cada transacción es distinta y cada cliente cuenta con necesidades e intereses diferentes. Por ello, se toman el tiempo en la revisión de cada contrato y los adaptan a las peculiaridades de cada negocio.

Seguro de Propiedad Inmobiliaria

Sin duda, cualquier operación inmobiliaria puede tener el riesgo de convertirse en un dolor de cabeza y más, cuando al propietario o arrendatario del inmueble le es reclamada la propiedad, por eso, el seguro de título hace mucho sentido en el mercado de los bienes raíces. Para Pablo Martí, Director de Ventas y Desarrollo de Negocios, esta figura se materializa y opera como un contrato de indemnización ya que protege los derechos del propietario de un inmueble.

El seguro de título de propiedad tiene otras bondades, como lo explica el ejecutivo: “El seguro proporciona seguridad jurídica y económica a la inversión es, además, una herramienta que agiliza el proceso de transmisión de propiedad de los inmuebles. Por otra parte, permite y promueve la inversión inmobiliaria, pues se ha convertido en un requisito esencial para la bursatilización de la cartera hipotecaria”.

Y es que los motivos por los cuales hace sentido el seguro de título de propiedad son varios. Juan Pablo Arroyuelo, Director General de Fidelity National Title de México, cita algunos de los casos en los que el seguro, ampara al propietario y, por consiguiente, a la operación. “El seguro se hace efectivo, por ejemplo, cuando los documentos se ejecutan bajo poderes falsos, revocados o vencidos, también, cuando hay una asunción falsa de la personalidad del legítimo propietario, documentos legales mal registrados, omisión de personas necesarias en ciertos procedimientos judiciales, lagunas en la cadena del título de propiedad y, por supuesto, cuando se falsifican escrituras, hipotecas, disputas de límites y colindancias, testamentos, liberaciones hipotecarias y otros instrumentos”.

Además, el seguro de título de propiedad también se hace efectivo cuando hay escrituras realizadas por menores de edad, cuando hay transmisiones por cónyuges divorciados encubiertos, por cuestiones de tenencia legítima de la tierra, de estado civil erróneo y por servidumbres de servicios públicos, entre otros casos.

Por lo tanto, lo que busca el seguro de título de propiedad es garantizar la operación inmobiliaria. Fidelity National Financial y su filial en México buscan con sus productos y servicios es proteger y perfeccionar las transacciones inmobiliarias en el mundo.

Experiencia mundial

Fidelity cuenta con una experiencia de más 160 años y tiene registradas operaciones no sólo en Estados Unidos y México, sino también en varios países del Caribe, Europa, Canadá, Centro América, América del Sur y Asia, aunque su plan de expansión continúa alrededor del mundo.

Por otra parte, mantiene las más altas calificaciones en la capacidad de pago por reclamos de los asegurados. Esto la convierte en una compañía que puede estar involucrada en cualquier transacción inmobiliaria, ofreciendo el traje a la medida perfecto de acuerdo con el tipo de inmueble y operación, sin importar el tamaño o la sofisticación de ésta. De hecho, “el seguro lo pueden contratar personas físicas y morales de igual manera nacionales y extranjeros que sean propietarios o que estén adquiriendo bienes inmuebles dentro del territorio nacional”, comenta Pablo Martí, Director de Ventas y Desarrollo de Negocios de Fidelity National Title de México.

Así, Fidelity National Financial es hoy la empresa mundial con más reservas disponibles para el caso de siniestros o incumplimientos y en el caso de la filial en México, los servicios de la aseguradora se han extendido al país desde hace ya varios meses, lo que convierte a Fidelity México en la empresa líder en ofrecer el seguro de título de propiedad con la variante del Escrow, servicio que nunca había ofrecido otra empresa del giro.

Fidelity de México es sinónimo de seguridad, confiabilidad, servicio, respaldo y solidez en cualquier tipo de operación o transacción inmobiliaria.

Fidelity, además de entender el negocio inmobiliario en México, entiende la complejidad en la que los contratos pueden ser negociados y el tipo de condiciones para el cierre. Ellos se han adaptado al tipo de instrucciones de liberación que el cliente les pueda proporcionar. Y es, en resumidas cuentas, un facilitador.

Perspectivas para el 2010

En entrevista para INMOBILIARE Magazine, Juan Pablo Arroyuelo, Director General de Fidelity National Title de Mexico, explica qué viene para el siguiente año en materia inmobiliaria y para el seguro de título de propiedad.

¿Qué perspectiva tienen en Fidelity National Title de Mexico para el 2010?

El seguro de propiedad inmobiliaria es, sin duda, un indicativo de la inversión en el sector, tanto nacional como extranjera. Comparativamente hablando, en el 2009 respecto al anterior tuvimos una reducción en los volúmenes aproximadamente del 70 a 80% y este indicativo refleja lo que pasó en el mercado inmobiliario en general.

Para el 2010 estimamos que el PIB crecerá a 4%. Además, con el panorama de que las Afores mexicanas podrán invertir en otros instrumentos, inclusive en bienes raíces, podremos ver un rebote en el sector, siempre y cuando también se abran los créditos, algo que sin duda se dará. Por otra parte, en términos prácticos, tanto para la construcción, así como también para la vivienda residencial turística, se empezarán a abrir los créditos puente. En cuanto a los precios vemos que a finales de 2009 ya reflejaban el descuento post crisis y es justo ahora cuando se abren las oportunidades de compra para extranjeros que quieran venir al país a invertir.

Estimamos que el tipo de cambio estará más estable, esto es, alrededor de los 13 pesos. En términos generales el último trimestre de 2009 reflejó un mejor comportamiento.

¿En una economía en crisis, el seguro de propiedad inmobiliaria hace más sentido?

En efecto, en el último año y medio hubo una incidencia mucho mayor del seguro, derivado de quiebras, gravámenes y fraudes, entre otros factores.

¿Qué sectores podrán tener un mayor movimiento durante el 2010, en cuanto a operaciones?

No vemos un rebote muy significativo. Sin embargo, sí vemos una recuperación muy estable. Pienso que el ciclo regresa a la actividad industrial, con un tipo de cambio sin tantas fluctuaciones, con un crecimiento en las exportaciones y si los niveles de consumo aumentan, el sector inmobiliario se estará recuperando. Habrá algo de actividad en el sector hotelero debido al sobre apalancamiento recibido por varios grupos del sector. En este nicho se esperan varias operaciones de refinanciamiento, así como también en second homes.

Pensando en los desarrolladores y en el sector inmobiliario en general, esto es, tanto compradores como vendedores, ¿el seguro de propiedad inmobiliaria hace sentido para cualquier tipo de inmueble y operación?

A finales de 2008 un sector con mucho movimiento fue el retail y allí tuvimos varias operaciones. No obstante, cualquier tipo de inmueble es susceptible a tomar este seguro, incluso en propiedades que se colocarán en renta o con contratos a largo plazo, como sucede con los inmuebles industriales. En fin, cualquier operación inmobiliaria está sujeta a poder asegurarse.

¿Cómo cerraron el 2009?

Debido a la coyuntura actual en donde los precios por m2 regresaron a sus niveles, en algunos casos del 2009 hemos tenido varias operaciones con desarrolladores que están comprando terrenos para posteriormente construir viviendas o residencias de tipo turístico o usos mixtos. Los precios de finales de 2009 en los terrenos reflejan un descuento muy importante y esta tendencia continuará en 2010, con un mercado más estable y mucho más optimista.

¿Finalmente, qué enseñanzas deja la crisis en el sector inmobiliario?

La crisis depuró al sector inmobiliario de muchos participantes con poca experiencia. Por lo tanto, va hacia delante todo aquel capaz de sobrevivir, acomodándose a las estrategias de tipo comercial y de financiamiento que se plantearon en el mercado. Éstos tienen un camino ya ganado. Por el lado del cliente, sin dudas hubo compradores escasos y por el lado del crédito, casi no hubo, pues se financió muy poco. Los desarrolladores que hoy continúan han sido creativos y demostraron que están sólidos y son hábiles frente a sus clientes y proveedores. Ellos saldrán fortalecidos de esta crisis.

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Carlos A. Caicedo Zapata

Escrito por: Carlos A. Caicedo Zapata

Profesional de la Comunicación Social y Periodismo. Es graduado de la Universidad Autónoma de Occidente, con sede en Cali – Colombia.

Cursó en la Universidad Iberoamericana de México, la Maestría en Comunicación y su línea de investigación fue en Nuevas Tecnologías.

En la actualidad se desempeña como editor adjunto y colaborador editorial de la revista INMOBILIARE MAGAZINE. También, es Director Comercial de INBOUND LOGISTICS MÉXICO título americano especializado en el área de logística y es la revista líder en soluciones de logística en la actualidad en México y Estados Unidos.

Es maestro en la Universidad Iberoamericana de la Ciudad de México del Taller de Comunicación para Ingenierías.

Tel. 52 + 55 – 5514 7914
Tel. 52 + 55 – 1253 7124

  • rebeca gonzalez says:

    Buen día

    Estoy por realizar una compra venta de aproximadamente 3,600,000.00 dlls en GDL, MX
    Dentro de los puntos de negociación me piden que realice un deposito en garantia (escrow), asimismo me gustaria contratar un seguro de titulo.
    ¿ustedes pueden proporcionarme estos servicios?
    ¿pueden indicarme en que consisten y cuales son los requisitos?

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