Gava Capital acelera crecimiento

25/09/2017
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Tan solo un mes después –junio- la empresa Gava Capital quienes se definen como un desarrollador de desarrolladores mediante el esquema de llamadas de capital, obtuvieron 420 millones de pesos a un plazo de 12 años que representó 20% del monto máximo de dos mil 100 millones de pesos, por lo que podrá realizar emisiones subsecuentes y adicionalmente, obtuvieron 400 mil millones de pesos en un fondo paralelo para sumar un total de dos mil 500 millones de pesos.

Andreu Cors Gava Capital

“Los recursos obtenidos se invertirán primordialmente en vivienda vertical y horizontal, sin embargo podemos invertir hasta 40% en productos de usos mixtos. El tipo de vivienda será media /media alta -no hacemos vivienda de interés social ni segmento alto- con montos entre 800 mil a cinco millones de pesos. Pensamos invertir en entre 30 a 35 proyectos en estos 4 a 5 años, por el momento hay varios proyectos en el pipeline que no se han cerrado porque esperábamos el cierre del CKD. Buscamos proyectos que nos den rendimientos de veintes bajos entre 23-24% de TIR Tasa Interna de Retorno– anual a nivel proyecto”, explica en entrevista Andreu Cors de Gava Capital.

Sebastián Garza T. complementa que “nosotros siempre vamos a riesgo, siempre somos socios del desarrollador, siempre tenemos control, normalmente creamos un fideicomiso y en ese fideicomiso nosotros controlamos el capital y obviamente nos metemos muchísimo en la primera etapa de la cadena de valores del desarrollo inmobiliario, nosotros metemos desde la originación de la oportunidad, la compra de la tierra o la negociación de la tierra, la planeación del proyecto en conjunto de nuestros socios.

Normalmente, siempre hacemos muchas cosas que eran bodegas industriales que a veces están en una zona o en una calle importante, por ejemplo en Veracruz hicimos dos torres de vivienda que tenían un pedazo en una avenida importante, hicimos un poco de comercio abajo, estamos haciendo un proyecto en Santa Fe en donde queremos hacer un proyecto de vivienda pero hicimos un usos mixtos para hacer un poco de oficinas en venta para pequeños despachos que es un producto que no existe”.

Respecto a las razones para considerar el financiamiento a través de un CKD, Andreu Cors detalla que “somos un administrador de capital entonces deuda no es una opción porque nosotros aparte del capital que levantamos, luego pedimos deuda a nivel proyecto. Nosotros en los últimos siete años desde que empezamos nos fondeábamos con dinero de familias de Monterrey que nos aportaban el capital, la restricción de esto es que la capacidad que tienes para levantar capital con familias es menor y tener que estar levantando fondos de más corto plazo y la principal razón del CKD es que obtienes el fondeo de más largo plazo. El 85% de nuestro fondo fue con dinero institucional de Afores y Aseguradoras por lo que el 15% restante se completó con Family Offices y Asset Managers”.

Entre las complejidades del proceso del CKD menciona que de las 11 Afores en el mercado sólo 4 o 5 están realizando inversiones activamente, por lo que el primer reto fue conseguir la Afore ancla para eso es necesario realizar el Road Show donde se informa a cada Afore y algo importante es presentar algo diferente a este tipo de inversionista, ya que, al tener comprometido capital en distintos proyectos se debe llevar algo atractivo.

“En nuestro caso algo que gustó fue el track récord, es decir, que llevábamos siete años haciendo esa tesis de inversión, además estamos muy enfocados en hacer desarrollos de vivienda, así como usos mixtos para clase media y media-alta. Otro tema, fue la diversificación de nuestro portafolio porque nosotros hacemos muchos proyectos de escala más chica en distintas ciudades y eso ayuda.

Otro factor, fue el equipo –management- que ya lleva tiempo trabajando juntos y también, fue atractivo que hubiera coinversión con 16% y por último, nuestro modelo de negocio porque no somos un desarrollador sino que siempre nos asociamos con un desarrollador y eso nos permite seleccionar al mejor operador para el proyecto”, desglosa Andreu Cors.

Entre las fortalezas de obtener recursos mediante CKD considera que se tiene el dinero disponible para invertirlo cuando se necesite sin necesidad de recurrir al mercado constantemente porque son recursos de largo plazo y eso da la oportunidad de que si da buenos resultados con las Afores se puede levantar de nuevo. Agrega que otra ventaja es acceder al dinero institucional y eso obliga a tener mejores procesos, en cuanto a una desventaja ve que podrían tener menos rapidez en la toma de decisiones.

Por Catalina Martínez Quintero

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