Estos proyectos tienen como componente principal un espacio comercial que complementa la oferta de oficinas, viviendas e incluso hotel
A diciembre de 2015 se tenía un inventario de cinco millones 623,787 metros cuadrados de edificios terminados en la Ciudad de México, donde Santa Fe predomina con el 22% del total, seguido de Polanco y Reforma con 17 y 15% respectivamente. En proceso de construcción había un millón 31,489 metros cuadrados y se destaca que 19% se localiza en Santa Fe, 17% en el corredor Norte y 14% en Perisur, de acuerdo con el reporte Panorama del Mercado de Oficinas Clase “A” de la ciudad de México –diciembre 2015- de JLL México.11
En entrevista para Inmobiliare, Héctor Klerian, Director Internacional de JLL México, menciona que Santa Fe está regresando con nueva construcción después de que tuvo 2 o 3 años con poco crecimiento, pero a muchas personas les gusta la zona, no había metros disponibles y los desarrolladores ya están construyendo de nuevo. Sin embargo, se ve un crecimiento importante en el corredor Norte, ya que del total de edificios en proyecto confirmados para ser construidos, que son 693,787 metros cuadrados, 26% corresponde a la zona mencionada y 37% a Reforma.
“El Norte se percibe como una zona de nuevo crecimiento, porque hay terrenos grandes, a buen precio y es hacia donde puede crecer la ciudad. Reforma es un lugar muy céntrico, una avenida con mucho prestigio y bien comunicada. Los retos para quienes construyen en este corredor son: conseguir terrenos suficientemente grandes para hacer plantas eficientes, y rentarlos a precios competitivos, porque es muy caro construir en Reforma”, complementa el especialista.
Para Héctor Klerian, tanto Polanco como Paseo de la Reforma tienen inmuebles de buena calidad, edificios clase A y nuevos, sólo que en Reforma las torres tiene 40 niveles y en Polanco 25, además de que en este último, ya no quedan muchos metros por construir.
“El corredor de oficinas Sur es muy atractivo y siempre tiene demanda –a algunas empresas no les gusta-, pero tiene una demanda interna; Insurgentes Sur ha crecido en los últimos años y vienen proyectos grandes como Manacar. Se viene un año interesante y complicado para las oficinas porque como las rentas están valuadas en dólares algunas empresas retrasan sus decisiones de mudanzas, sin embargo hay mucha construcción y actividad en el mercado”, afirma Klerian. 
CRECIMIENTO DE CENTROS COMERCIALES
Tan solo en 2015, en México había 590 centros comerciales, seguido por Brasil con 515, Colombia con 198, Argentina con 115 y Chile con 80. En entrevista para Inmobiliare, Sandhya Espitia, Vicepresidente del departamento de Educación y Certificación del ICSC en los cinco continentes, resalta que los países de Colombia y México tienen un mayor potencial de desarrollo en centros comerciales.
“Aunque la volatilidad cambiaria ha afectado la industria, vimos un número de desarrollos significativos en estos dos países, por lo que la inversión extranjera y asociación con fondos de capital tuvo un fuerte impacto en el 2015. En este momento, algunas de las preocupaciones de los desarrolladores de centros comerciales es la situación económica de la región, así como encontrar el factor diferenciador que genere una ventaja de competencia, porque el centro comercial tradicional ya no es atractivo. Hoy, la gran interrogante es cómo crear espacios de experiencia innovadores que incluyan desde la compra hasta el entretenimiento, nuevos conceptos en diseño y comportamiento de compra”, señala Sandhya Espitia, quien además apunta la necesidad de lograr una mezcla comercial acertada con las marcas que interesan al consumidor; por lo tanto, la industria está pasando por una era interesante de cambios.
Al respecto, Xavier Pumarejo, Director de Sperry Van Ness México coincide en que hay una reingeniería en los centros comerciales, porque a México están llegando muchas marcas que demandan grandes espacios, y hay una competencia directa con las de origen nacional, lo cual es bueno para ambas partes.
“Algunas marcas se están reposicionando, regresan a los centros de ciudad, calles peatonales y comerciales muy importantes, por lo que se detona más la industria. Pero si bien habíamos visto un desarrollo muy importante de centros comerciales en los últimos años –tendencia que seguirá al menos 10 años más-, también es cierto que las calles peatonales y centros de ciudad están teniendo un gran atractivo hoy en día”, resalta Pumarejo.
Con una inversión aproximada de 300 millones de dólares, un total de 98,702 metros cuadrados de construcción sobre un terreno de 1,935.68 m2 metros cuadrados y 58 pisos, Chapultepec Uno será el primero de muchos edificios de usos mixtos que en breve se verán sobre Avenida Paseo de la Reforma.
El inmueble contará con oficinas corporativas, espacio comercial, hotel de lujo y residencias; se tiene contemplada una ocupación de aproximadamente 2 mil usuarios de oficinas, 100 personas para departamentos y 150 habitaciones en el hotel.
En entrevista para Inmobiliare, el arquitecto Francisco Martín del Campo, Director del despacho Arquitectoma, opina que “percibimos que los usos mixtos es una tendencia cada vez mayor y Chapultepec Uno es el primero sobre Paseo de la Reforma, porque por lo general los proyectos tienen características de un solo uso: corporativo, hotel o vivienda. Creo que éste será el primero de muchos, porque la tendencia de nuestra ciudad y muchas será aprovechar espacios de estacionamiento y que los usuarios tengan distintas actividades dentro del inmueble”. Agregó que uno de los retos en la construcción de Chapultepec Uno es realizar un edificio alto y esbelto, por lo que el diseño estructural es complejo.
Cerca del 60% de la torre será destinada a oficinas corporativas en renta, equivalente a 29 niveles con un promedio de 1,300 metros cuadrados por planta, sin embargo éste puede variar conforme se sube de niveles en el edificio. La cifra no incluye las terrazas, aunque todos los pisos contarán con una protegida por la doble fachada del edificio. El arquitecto Francisco Martin del Campo estima que el precio promedio por metro cuadrado de las oficinas será de 38 dólares, y los clientes serán empresas Triple A que pueden ser del sector financiero y energía.22
Respecto al espacio comercial, se contemplan dos plantas de servicio para el área corporativa, con restaurante de nivel alto y cafetería de cheques de promedio bajos, así como diversos locales aún por definir que serán para uso interno del edificio; y de forma tentativa, también se planea que haya un gimnasio.
En la parte superior de la torre se tendrá al Hotel Ritz Carlton Ciudad de México –una de las cadenas de mayor lujo-, que tendrá listas 150 habitaciones; además, contará con todos los servicios como salón de eventos, restaurante, cafetería, spa y gimnasio. En cuanto a las residencias serán 64 unidades en total que van de los 70 a 250 metros cuadrados. “Se hicieron 12 sótanos para todo el componente de estacionamiento subterráneo y son aproximadamente 30 mil metros cuadrados terminados; se ha comenzado con la super estructura de acero; se terminó la planta de acceso y mezzanine, por lo que se empezó el estacionamiento de cinco niveles sobre nivel de banqueta. Del mezzanine se tendrá acceso a los tres lobbies y de ahí a cada piso, oficinas nivel 12, hotel y residencias nivel 38 y 39 respectivamente”, explica el arquitecto Francisco Martín del Campo del despacho Arquitectoma.
33Chapultepec Uno quedará concluida a principios de 2019, contará con estacionamiento totalmente automatizado y fachada doble. Además, se trabaja para obtener la Certificación LEED Platino de este proyecto.En entrevista, José Shabot, Director General de Quiero Casa, destaca que como grupo construyen de 3 a 5 proyectos de oficinas y que han conformado una división llamada Buro, que será la encargada de desarrollar este tipo de proyectos. La empresa mexicana se enfoca en desarrollar proyectos funcionales implementando tecnología de vanguardia con espacios recreativos, relajación y comercio, con el objetivo de aumentar la productividad de los empleados.
Con una inversión de 360 millones de pesos y 5,110.83 metros cuadrados de terreno se comenzará la construcción de City Zite –complejo arquitectónico compuesto por dos torres de oficinas corporativas-, el área construida a nivel de banqueta será de 36,580 metros cuadrados, y 32,249 metros cuadrados debajo del nivel de banqueta.
“En City Zite pretendemos desarrollar una instalación interactiva trabajando en conjunto con Rafael Lozano-Hemmer; los metros cuadrados aún no los tenemos destinados, pero ya trabajamos en ello; pretendemos que este punto sea la puerta de Polanco”, menciona José Shabot.
Por las dimensiones del proyecto, se contempla que los interesados sean empresas grandes que requieran espacio suficiente para operar, como refresqueras o empresas de TI. Por el momento ya inició el proceso de excavación y la entrega se contempla para 2018.
Este proyecto contará con espacio comercial al que se destinarán 1,047.88 metros cuadrados, con servicios como gimnasio, restaurantes, cafeterías, fast food, bancos, mini bodegas y valet parking. Además, el diseño se pensó para tener una gran calidad de luz natural, por lo que los cristales fueron diseñados con la inclinación correcta para bridar la luminosidad necesaria y permitir vistas panorámicas de la ciudad de México.44
También, apostarán por desarrollar un proyecto denominado Dek Polanco que serán oficinas corporativas clase A+ tipo boutique, bajo la firma del reconocido arquitecto Jean Michel Colonnier, y tendrá una inversión de 130 millones de pesos.
Se contempla la entrega en 2016, por lo que sólo quedan disponibles 2,908 metros cuadrados distribuidos en cinco niveles. Una empresa aseguradora extranjera tendrá 50% de los casi 6,000 metros cuadrados de área rentable, y el resto podría ser ocupado por despachos jurídicos, agencias de publicidad o alguna empresa que busque buen espacio con cierta exclusividad.
El terreno cuenta con 1,177 metros cuadrados para desarrollar 12,084 metros cuadrados de construcción; 6,154 metros cuadrados serán sobre nivel de banqueta y 5,793 metros cuadrados por debajo. El edificio contará con once niveles, planta baja y roof garden.
El complejo de usos mixtos mayor a 511,000 metros cuadrados de construcción y una inversión que rebasa los 525 mdd, tendrá lista este año la primera parte del proyecto que incluye dos torres de departamentos, una de oficinas y el centro comercial.
55Las principales marcas que tendrán lista la apertura será el nuevo concepto de Hiper Mercado Soriana, Cinépolis con salsa VIP y de Arte, Office Depot , Tok´s, The Home Store, Petco, Ola Polanco, Cup Stop, Radio Shack, Chuck E Cheese´s y el nuevo concepto de Food Central que incluirá a Wich Wich, Moshi Moshi y Panda Express, entre otros.
Asimismo, varios restaurantes como Sonora Grill, Le Pain Quiotidien, Trattoria Alfredo Di Roma, El Bajío, y servicios como GNC, Iusacel, Telcel, Más Visión, Tabaquería Lieb y Devlin, entre otros.
Miyana se conforma de cinco torres, tres con 816 departamentos en condominio de lujo y dos torres de oficinas que suman prácticamente 129,000 metros cuadrados rentables. Las cinco torres se desplantan sobre un Centro Comercial de Servicios y entretenimiento con más de 33,400 metros cuadrados rentables. El conjunto mixto cuenta con más de 6,600 cajones de estacionamiento y varios accesos para facilitar la accesibilidad. Además, tendrá dos motor´s Lobbys y Valet Parking para comodidad de los usuarios.
La empresa Thor Urbana Capital, desde su fundación ha tenido como meta comprar y desarrollar proyectos Triple A en las principales ubicaciones y ciudades del país.
“Hemos tenido suerte y ya contamos con seis proyectos importantes en el segmento de retail y hotel de playa –en operación. Así mismo, traemos un portafolio de siete proyectos con aproximadamente 800 mil metros cuadrados de construcción, tres de ellos son de usos mixtos”, enfatiza Jimmy Arakanji, fundador y co CEO de Thor Urban Capital.66
“Nosotros consideramos que el tamaño de los activos comerciales –hotel, retail, oficinas e industrial-, que existen de calidad institucional es de aproximadamente 80 mil millones de dólares, y actualmente tenemos un pipeline de desarrollo en el país de aproximadamente 20 mil millones de dólares. Adicionalmente, vemos que hay mucho capital institucional, local y extranjero, buscando proyectos para desarrollar o reposicionar”, declara Jaime Fasja, fundador y co CEO de Thor Urban Capital.
77Respecto al sector inmobiliario con mayor potencial de desarrollo en 2016, ambos fundadores coinciden en que será un buen año para el sector hotelero turístico, porque el turismo en las playas está a71 niveles históricos, además de que el turismo proveniente de Estados Unidos aprovechará la apreciación fuerte del dólar. Añadieron que los mercados favoritos para desarrollar son Cancún y Playa del Carmen, porque probablemente tendrán mejores resultados que Vallarta… Retail y usos mixtos en ciudades densas podrían ser atractivas, y también ven con mucho potencial el mercado residencial para venta y renta.
Jaime Fasja afirma que “seguimos viendo un interés en México para colocar capital y deuda en el mercado inmobiliario, y aunque hemos visto mucha volatilidad en todos los mercados, es probable que sigamos así por algunos meses”.
Como complemento, Jimmy Arakanji menciona que “las Fibras enfocadas en crear un portafolio triple A e integrar un buen gobierno corporativo podrán tener un buen desempeño”.
Guadalajara es considerada en Silicon Valley de México, y siendo la segunda ciudad más poblada del país, The Landmark será un proyecto de usos mixtos que se ubicará en una de las intersecciones más importantes de la ciudad –Puerta de Hierro y Avenida Patria.
El desarrollo de usos mixtos contará con oficinas clase A+, componente comercial con marcas de lujo, así como restaurantes de talla internacional y residencias que en conjunto tendrán lo último en tecnología.
Siendo Sordo Madaleno Arquitectos el despacho encargado de diseñar The Landmark, la apertura está prevista para 2017, contando con la coordinación de GFa. Serán más de 25 mil metros cuadrados rentables de retail de lujo, 150 departamentos y más de 20 mil metros cuadrados de oficinas.3333
Con una inversión total de 3,750 millones de pesos se construirá un mega proyecto de usos mixtos que estará compuesto por área comercial, tres torres de vivienda y una de oficinas, así como dos de hotel, que sumarán 250 llaves.
El significado de Averanda viene de terraza, y por ello quisieron crear un concepto de paseo -poder caminar de manera segura-, pues es un centro comercial al descubierto. La proyección y edificación está a cargo de Pro Arquitectura y ARES Arquitectos.
El terreno tiene 49 mil metros cuadrados de los cuales 110 mil m2 serán para uso comercial, oficinas corporativas con 10 mil m2, estacionamiento con 3 mil cajones y una total de 250 mil metros cuadrados de construcción. Además, durante la construcción se generarán 5,700 empleos, y 4,500 empleos en total durante la operación del desarrollo.
Respecto al centro comercial, José Antonio Muriel, Director General de Grupo Proarquitectura, menciona en entrevista que las marcas que llegan al proyecto son las más importantes, las cuales hacen falta en la ciudad de Cuarnavaca, tales como: Sears, Forever21, Cinépolis, H&M y todas las marcas del grupo Inditex; 100además, recalcó que esta oferta comercial es un complemento a lo que ya existe. “Estamos creando un corredor abierto, aunque estas marcas estén en locales cerrados, y estamos buscando mucho el AVERANDA n 3,750 millones de pesos de inversión total n 49,000 metros cuadrados de terreno n 110,000 m2 para uso comercial n 10,000 m2 de oficinas corporativas n 3,000 cajones de estacionamiento n 250,000 metros cuadrados de construcción total Averanda: cambia rostro de Cuernavaca tema de entretenimiento con boliches, tiendas tipo recórcholis y restaurantes”.
Reconoce que aunque sí había tiendas del grupo Inditex, ellos buscaban en Averanda formatos de aproximadamente 800 metros cuadrados. “Arrancamos con un proyecto inicial, en el cual la primera planta estaba conformada por área comercial y arriba sólo había cines. Hoy en día, Averanda tiene 250 mil metros cuadrados de construcción con 3 mil cajones de estacionamiento y son dos niveles completos dedicados al comercio; las marcas están buscando cajas de 800 metros cuadrados, Forever21 tiene aproximadamente 1,000 metros cuadrados y H&M cuenta con 3,200 metros cuadrados”, explica José Antonio Muriel.
Respecto a las oficinas, mencionan que el precio del metro cuadrado en Cuernavaca en promedio cuesta de 30 a 35 mil pesos, pero a finales de año verán qué tan atractivo resulta el proyecto para la zona; los departamentos tendrán un promedio de 100 metros cuadrados. La primera fase de Averanda será la comercial, y quedará lista para septiembre de 2017, y aún no escogen a los operadores de los hoteles.
Al respecto, el arquitecto Ian Carlos Reyes, Director de la oficina México en Ares Arquitectos, señala que “realmente va a ser un proyecto que no se planea, pero lo estamos planificando en tres etapas, realmente la segunda etapa va a estar todavía en construcción junto con la parte comercial”.