Desarrollo Urbano

Infraestructura en Latinoamerica

Expertos en economía tanto como especialistas inmobiliarios se muestran positivos al opinar que latinoamérica es una región que está atrayendo mucha inversión extranjera, ya que concentra cerca del10% de los flujos mundiales. De acuerdo al artículo Una visión mundial sobre la infraestructura, escrito por Gregory K. Ingram, la infraestructura (que comprende energía, telecomunicaciones, transporte, abastecimiento […]

Expertos en economía tanto como especialistas inmobiliarios se muestran positivos al opinar que latinoamérica es una región que está atrayendo mucha inversión extranjera, ya que concentra cerca del10% de los flujos mundiales.

De acuerdo al artículo Una visión mundial sobre la infraestructura, escrito por Gregory K. Ingram, la infraestructura (que comprende energía, telecomunicaciones, transporte, abastecimiento de agua potable y alcantarillado) cumple un papel muy importante en el desarrollo del suelo urbano, y ejerce una influencia en la productividad, tanto de las ciudades como del campo. Los datos acerca de la cantidad de obras de infraestructura a nivel nacional (aunque no a nivel metropolitano) se encuentran disponibles en relación con muchos países en vías de desarrollo y de altos ingresos.

Generalmente, las carreteras representan la mayor proporción de obras de infraestructura en los países con menor cantidad de ingresos, seguidas de los sistemas de agua potable y los sistemas de energía eléctrica. En contraste, los sistemas de energía eléctrica conforman el mayor componente de las obras de infraestructura en los países con altos ingresos, seguidos de las carreteras; mientras que los sistemas de agua potable, alcantarillado y telefonía representan sólo una pequeña proporción de la infraestructura.

Expertos en economía tanto como especialistas inmobiliarios se muestran positivos al opinar que Latinoamérica es una región que está atrayendo mucha inversión extranjera, ya que concentra cerca del 10% de los flujos mundiales; además, según Juan Miguel Villar-Mir, presidente del grupo internacional de concesiones y construcción OHL (presente en 30 países), Latinoamérica todavía muestra una buena reacción ante la crisis actual. De ahí que sea necesario reducir la brecha en infraestructuras que separa a esta región de los países más desarrollados, y duplicar las inversiones en ese sector. Para tal fin, es indispensable una alianza estratégica entre los sectores público y privado, tal como se señaló en la última reunión preliminar de la Cumbre Iberoamericana. Actualmente, Chile aparece mencionado como el país con mejor logística de Latinoamérica, seguido por Brasil y México, de acuerdo con un informe del Banco Mundial.

De acuerdo al informe titulado Connecting to Compete 2012: Trade Logistics in the Global Economy(Conectarse para competir 2012: Logística comercial en la economía mundial), Chile se encuentra en el lugar 39 de 155 países, Brasil en el puesto 45 y México en el 47; y uno de los seis factores en los cuales se basan para la clasificación es la calidad de la infraestructura relacionada con el comercio y el transporte.

Entre los aspectos a resaltar en el tema de infraestructura en Latinoamérica están los siguientes:

Colombia

Un área de oportunidad para Colombia se presenta en la infraestructura vial. Existen ciertas deficiencias o carencias en los aeropuertos, autopistas, puertos marítimos, transporte fluvial y ferrovías.

Esta deficiencia no es consecuencia de la falta de recursos, sino de la falta de visión a largo plazo. La economía Colombiana ha venido creciendo a pasos agigantados durante los últimos años, y es ahora cuando se hace más evidente la falta de infraestructura. Las vías que comunican las principales ciudades están siendo ampliadas y mejoradas; sin embargo, algunas de las ciudades secundarias aún son muy antiguas. El desarrollo de la infraestructura económica y de servicios públicos en Colombia en las últimas tres décadas ha pasado por dos fases distintas, separadas entre sí por la aprobación de una nueva Constitución Política en 1991, evento que significó un cambio radical en las reglas de juego y en los patrones de inversión en estas actividades.

En la primera etapa, prácticamente la totalidad de la inversión en infraestructura (salvo en los sectores de minería, petróleo y gas) fue desarrollada por el sector público; en la segunda etapa, el sector privado ganó sistemáticamente participación en la inversión, prácticamente en todas las áreas de infraestructura. La Constitución de 1991 permitió la competencia y la participación privada en los distintos sectores de infraestructura.

Costa Rica

Algunos reportes de organismos internacionales establecen que Costa Rica es un país competitivo, muy atractivo para invertir y con gran actividad en comercio exterior.

Sin embargo, algunos de los análisis de cadenas de valor, destacan que el transporte y los temas logísticos son el área de mayor oportunidad, y que el país necesita de mayor inversión en infraestructura. Asimismo, el modelo de organización y administración portuaria podría mejorar, pues requiere de mayor participación del sector privado para fortalecer el desempeño logístico del país. Cabe destacar que existen dos Aeropuertos Internacionales en Costa Rica: el de Juan Santamaría, ubicado a 8 km del centro de San José; y el de Daniel Oduber, ubicado en Liberia, Guanacaste. Asimismo, cuenta con dos puertos importantes: Puerto Caldera en la costa del pacífico, y Puerto Morin, los cuales promueven el transporte marítimo del país, destinando el primero para uso de carga industrial, y el segundo como un puerto multipropósito que permite las operaciones de carga y descarga de las exportaciones en Costa Rica.

Panamá

Se considera uno de los países con mejor infraestructura de Centroamérica, debido al grado de inversión que se está haciendo actualmente con la ampliación del canal, la remodelación del aeropuerto internacional de Tocumen denominado “Hub de las Américas”, la construcción de diversas carreteras y el Metro de la ciudad, así como otros proyectos inmobiliarios. Todas estas obras conforman un megaproyecto cuya inversión asciende a 15 mil millones de dólares, consolidando a Panamá como unos de los países de la región con mejor infraestructura.

Actualmente, se tiene registraDo un inventario aproximaDo De oficinas De13.8 millones De metros cuaDraDos en latinoamérica, De los cuales se espera un incremento Del9.14% para finales De2012

Perú

El desarrollo del mercado de oficinas prime en Lima, es el indicador simple del nivel de inversiones al que está llegando el país. Mientras que en este segmento se observa la construcción de edificios corporativos con un promedio de 25,000 m² en oficinas y alturas de 20 pisos, en el segmento industrial la implementación de grúas pórtico en la terminal portuaria del Callao (Muelle Norte y Muelle Sur) es el primer paso para convertir a este puerto en el principal de la región. Por su parte, el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez ha sido elegido por tercer año consecutivo como el mejor aeropuerto de América del Sur. Mientras que en la capital, los ejes viales de transporte público van mejorando con la puesta en funcionamiento del primer sistema del tren eléctrico (Metro de Lima Tramo 1), proyectando implementar 6 tramos en total, hasta el año 2025.

México

Expertos en materia económica opinan que el período de gobierno 2007 – 2012 ha sido el sexenio de la infraestructura, invirtiendo en ella casi el 5% del PIB; porcentaje que ubica a México según Eduardo Morín (Coordinador del Programa para el Impulso de Asociaciones PúblicoPrivadas en Estados Mexicanos (PIAPPEM/BID), por arriba del promedio de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), que es de 3.5%. Sin duda, México ha mostrado importantes avances en aspectos de desempeño logístico, transporte e infraestructura. Actualmente, México cuenta con más de 450,000 km de carreteras, incluyendo brechas, terracería y calles pavimentadas.

Un total de 97 puertos, de los cuales 16 son los principales y están administrados por la Secretaría de Comunicaciones y Transportes para el fortalecimiento del comercio. Además, México cuenta con 731 cuencas hidrológicas disponibles desde 2010, y donde se reciben 1,489 miles de millones de metros cúbicos de agua en forma de precipitación; total del que solo 460 mil millones de metros cúbicos son de agua dulce renovable, de acuerdo al informe de SEMARNAT Estadísticas de Agua en México 2011.El total de inversión que México requirió en infraestructura en el actual período de gobierno 20072012, se estimó en 2,532 mmdp (miles de millones de pesos). Y entre los objetivos que se han pretendido alcanzar están: Construir o modernizar 17,598 km, de carreteras y caminos rurales; construir 1,418 km de vías férreas; desarrollar 10 nuevos corredores multimodales, incluyendo la construcción de 12 terminales intermodales de carga y el arranque del proyecto Punta Colonet; construir 5 puertos y ampliar o modernizar 20 más; construir 13 muelles para cruceros; y construir al menos 3 aeropuertos y ampliar 31; promover la inversión privada en telecomunicaciones, para alcanzar 25 millones de dólares; alcanzar una producción superior a los 2.5 millones de barriles diarios de petróleo; aumentar la cobertura de agua potable a 92 por ciento (97% zonas urbanas, 76% zonas rurales); modernizar y/o tecnificar 1.2 millones de hectáreas de superficie agrícola de riego; incrementar la cobertura del servicio de electricidad, para alcanzar al 97.5% de la población; y mantener una relación de importación a ventas de gasolina no mayor a 40 por ciento.

Brasil

Entre las inversiones públicas y privadas se destaca la dirigida a los puertos. Se estima que para el 2015, diecisiete puertos sean los destinados a recibir recursos de inversión para mejorar los procesos de logística y aumentar la capacidad de infraestructura.

Además, hay planes para la mejora de carreteras y vías férreas en todo el país. La carretera Transnordestina está programada para completarse en 2014, con una extensión aproximada de 1,700 km. Esta carretera se hará con una inversión de la PAC (Programa de Aceleración del Crecimiento) y pretende enlazar los estados de Ceará, Pernambuco y Piauí principalmente, y tiene como objetivo aumentar la competitividad de la región agrícola y minera. Asimismo, en el sureste se está terminando la carretera de circunvalación Mario Covas, en el Estado de Sao Paulo, y la carretera de circunvalación, en Río de Janeiro.

Asimismo, la inversión en infraestructura del transporte público es un elemento fundamental para el desarrollo de cualquier ciudad, la masa de un sistema colectivo contribuye sustancialmente a aumentar la demanda inmobiliaria de una zona, por ejemplo, los call centers prefieren ocupar espacios cerca de las estaciones de metro o tren. Actualmente, el mayor proyecto de expansión en Sao Paulo está en el rubro detransporte público, enlaces de ferrocarril, metro y autobús.

Por su parte, los puertos del país también recibieron inversiones públicas y privadas durante el año 2011 para la reestructuración y modernización, dado el creciente número de importaciones y exportaciones que hubo. Las inversión en el Nordeste fue de 1,9 mil millones de Reales, en los puertos de Itaqui, Pecém, Natal, Luis Correia, Maceió, Salvador y Suape. En el Sureste fue de aproximadamente 1.8 mil millones de Reales, distribuidos entre los puertos de Vitória, Río de Janeiro y Santos. Finalmente, Brasil se prepara para la Copa del Mundo 2014 que se celebrará en los puertos de Salvador, Recife, Natal, Fortaleza, Santos, Río de Janeiro y Manaus, los cuales tendrán que adaptar sus terminales marítimas para satisfacer la demanda creciente de turistas. Se estima un total de más de 740 millones de dólares en inversiones.

Para reducir la Brecha en infraestructuras que separa a Latinoamérica de los países más desarrollados, será necesario duplicarlas inversiones en ese sector. para tal fin, es indispensable una alianza estratégica entre los sectores público y privado.

Nuevas construcciones 2012 en Latinoamérica

Actualmente, se tiene registrado un inventario aproximado de oficinas de 13.8 millones de metros cuadrados en Latinoamérica, de los cuales se espera un incremento del 9.14% para finales de 2012; es decir, 1.7 millones de metros cuadrados aproximadamente.

Expertos consideran que la región de Latinoamérica se encuentra en constante expansión, existen muchos proyectos de oficinas en desarrollo y proyectados para entregarse entre 2012 y 2015, a pesar de la presente desaceleración económica mundial. Los mercados que presentaron mayores incrementos en sus inventarios son Brasil, México y Colombia; los dos primeros, por el tamaño de su mercado y sus constantes actividades de expansión; mientras Colombia es considerado un mercado mediano. No obstante, hay mercados como el de Costa Rica, Perú y Argentina que también incorporaron nuevos inventarios, aunque en cantidades menores entre los 10 mil y 20 mil metros cuadrados durante el primer trimestre del 2012. Chile fue el único mercado que no presentó incrementos en el primer período del año; sin embargo, existe una muy buena expectativa en términos de inversión, destacándose las obras de ingeniería, relacionadas con proyectos energéticos, mineros y el repunte de la edificación. Chile también estima sumar nuevos inventarios en un 9.2% al finalizar el 2012.

En Colombia se espera un incremento de 170,000 m² a finales de 2012, un 50% adicional con respecto al mismo período de 2011. Cabe mencionar que Colombia es uno de los mercados que no es especulativo, se prevende y prearrienda en planos. Sólo se construye cuando se tiene punto de equilibrio. Además, se estima que la oferta tenga una ligera tendencia al alza y que los edificios que se terminen ingresen con altas tasas de desocupación.

Asimismo, y durante el 1er trimestre de 2012, en el mercado inmobiliario de oficinas de la ciudad de México se presentó la incorporación de ocho nuevos edificios y 2 edificios existentes de nuevo monitoreo, “Torre New York Life”, “Rouz Tower II” y “Homero 1500”. Estas nuevas incorporaciones representan un aumento de 98 mil m² aproximadamente.

Actualmente se registra un inventario total de 3.6 millones de m² en edificios clase A+ y A, y se espera que haya un incremento aproximado de 200,000 m² más para el cierre de 2012. Analistas del mercado inmobiliario ubican a la Cd. De México en una etapa de expansión, con una tendencia marcada hacia la sobreoferta. Sin embargo, actualmente la demanda de espacios por parte de los inquilinos ha permitido mostrar una estabilidad en la tasa de disponibilidad.Se pronostica que este comportamiento se mantenga a lo largo del año.

Por su parte, Brasil es el mercado que tiene expectativas muy altas de crecimiento y espera incrementar su inventario total en un 26.7% para finales de 2012. Esto representa más de 380 mil metros cuadrados aproximadamente. Ya se reportan 70,000 m² firmados bajo el esquema de prearrendamiento.

Si bien prevalece un sentimiento positivo, existe también un consenso entre los potenciales usuarios respecto a que los precios de renta aumentaron de forma desproporcionada, debido al incremento en los indicadores INCC y IPGM, y a la demanda reprimida en los últimos años. Esta situación podrá verse modificada para el 2012 dadas las cantidades de metros cuadrados ofrecidos en el mercado y a los menores incrementos en los contratos de arrendamientos.

Cabe mencionar que el enfoque en la actividad constructora preocupa a la Ciudad de São Paulo, ya que se ha requerido de varias intervenciones para controlar el flujo de tráfico local, cada vez se complica más y la falta de estas mejoras en infraestructura ha provocado retrasar los certificados de habitabilidad en algunas zonas. Los corredores más afectados son el de Faria Lima y el de Itaim, en donde el acceso al transporte público es limitado y la población es elevada.

No obstante, en relación al futuro del mercado, existe el proyecto de ampliación de la Avenida El Dr. Chucri Zaidan, la cual pretende generar un nuevo clúster, uniéndose a las avenidas Brigadier Faria Lima y Luis Ingeniero Carlos Berrini. El corredor de Roque Petroni, cuenta con 232,000 metros cuadrados de las clases de inventario existentes A + y A, y las cuales podrían duplicarse en 2015. Actualmente en Brasil, también existe una marcada tendencia de certificaciones sostenibles LEED y AQUA para espacios corporativos mayores a los 800 m².

Por su parte, las colocaciones en el mercado de oficinas prime en Lima se desarrollan principalmente sobre producto aún no existente (en etapa de proyecto o construcción). Son 23,400 m² los que se suman al inventario actual, de los cuales el 95% se ocupó, esto como resultado de la comercialización dada durante el proceso de lanzamiento y construcción de los espacios. Los nuevos edificios que ingresaron durante el primer trimestre 2012 se ubican en la zona Este (Omega y Gerens), y en Sanhattan (EC Arona); de ahí que al cierre del primer trimestre de 2012, Lima registró un inventario total de 459,630 m², distribuidos en 48 edificios. La disponibilidad actual en los edificios existentes es de 7,680 m², equivalente al 1.7% del inventario total, y disminuyendo en 1% respecto a la vacancia dada al finalizar el 2011, cuando se encontraba en 2.7%.

Con respecto al mercado de Chile, y rompiendo con las tendencias anteriores, en este primer período del año no registró incremento de nuevos inventarios. Esto no se veía desde el tercer trimestre de 2011. Situación que ha reflejado una baja importante en las cifras de absorción, reportando una disminución aproximada de 26,000 m², con respecto al cierre del trimestre anterior. De ahí que el inventario acumulado de oficinas se mantiene igual: 1.6 millones de metros cuadrados. No obstante, se espera que para finales de este año se sumen 157,000 m² adicionales, concentrándose la mayor producción en los corredores de Santiago Centro y Nueva Las Condes, con 67,182 m² y 62,536 m² respectivamente. Asimismo, la oferta de espacios de oficina Clase A+ y A en la Gran Área Metropolitana de Costa rica superó los 580,000 metros cuadrados de su inventario total, un 6.3% mayor que el mismo período en el 2011. Lo anterior, producto del ingreso de inmuebles en el Sector Este y Oeste de San José. Recientemente se han registrado más de 34,000 metros cuadrados; en su mayoría proyectos clase A, entre los más importantes podemos citar: Escazú Corporate Center, Parque Empresarial del Este, Forum II y Ultrapark II, entre otros.

La industria de los servicios sigue siendo el principal demandante de espacio para oficinas, y durante este período, importantes expansiones en este sector han significado las mayores absorciones en inmuebles Clase A, principalmente en el corredor de Heredia. El Sector Este de San José experimentará durante este año, un importante crecimiento en la oferta fundamentado en que en dicha ubicación se encuentra la mayor proporción de universidades, y en sus alrededores reside gran parte de la fuerza laboral capacitada que demandan las empresas extranjeras.

En Argentina, por su parte, se sumaron al mercado de oficinas 11,411 m². Este rendimiento se encuentra ligeramente por debajo de los 12 mil m² que, en promedio, se incorporaron en cada trimestre de 2011. Luego de este comportamiento, el inventario actual quedó conformado por 1.7 millones de m², de los cuales un 29% corresponde a unidades en edificios categoría A+, y el 71% restante está integrado por edificios clase A. Cabe mencionar que la absorción neta del primer trimestre se registró muy cerca de la cantidad que se ingresó como nuevo inventario, siendo ésta de 12,862 m², lo que representa un 26% menos que lo absorbido en el cuarto trimestre de 2011 (17.500 m²). Lo que muestra una menor demanda en el mercado de oficinas en renta.

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Diana Vazquez Perez

Escrito por: Diana Vazquez Perez

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