La vivienda en renta institucional en México es una realidad con GREYSTAR

 

Planea invertir $500MDD en nuevos desarrollos de vivienda en renta.

 

La vivienda en renta en México siempre ha existido de manera informal, en manos de pequeños inversionistas que rentan una o dos unidades directamente a los arrendatarios. Sin embargo, ahora en México también existe la vivienda en renta “institucional” operada de manera profesional por empresas especializadas. Sin duda, la más grande y experimentada de estas empresas es la Norteamericana Greystar, inmobiliaria dedicada 100% a la vivienda en renta, que actualmente administra cerca de 450 mil departamentos principalmente en Estados Unidos, Inglaterra, Holanda y México.greystar1

La vivienda en renta es una opción cada vez más atractiva para los mexicanos. Las nuevas generaciones, más móviles que nunca, premian la ubicación y la flexibilidad sobre cualquier otra cosa. Un mexicano hoy en día puede que se traslade a una ciudad diferente para la universidad o para su primer empleo; después puede cambiar de ciudad o zona un par de veces más antes de estar listo para adquirir su primera vivienda. Eventualmente, esa persona puede decidir vender su casa para rentar, ya que sus hijos estén viviendo por su cuenta y la casa le quede muy grande. Así, las generaciones actuales tendrán múltiples etapas de vivienda durante su vida, y la mayoría de éstas son etapas de vivienda en renta.

De acuerdo con Rodrigo Suárez, Director General de Greystar México, la vivienda en renta institucional no se había desarrollado en el país por varios factores importantes, los más problemáticos de estos fueron la falta de financiamiento para este tipo de producto, el marco legal referente a los inquilinos morosos, y la complejidad de la administración

de edificioscuadro-de-texto1 de calidad institucional. “Una vez que tienes el marco legal, financiamiento y un administrador profesional capaz de manejar un activo tan complejo, se vuelve un producto de inversión muy atractivo para el capital institucional. De hecho, en
Estados Unidos es uno de los tipos de activo más importante en la cartera de los inversionistas institucionales. La vivienda en renta tienen muchas ventajas como producto de inversión, por encima de los otros tipos de activos de real estate”, explica Rodrigo Suárez.

“Por ejemplo, a diferencia de un edificio de oficinas, cuando se tiene de 300 a 400 inquilinos, el riesgo está muy pulverizado, y si se van uno o dos inquilinos es muy fácil de absorber. Por otro lado, en momentos económicos complicados, la gente tiende a dejar de gastar en compras o salir a cenar, las empresas frenan planes de expansión y dejan de rentar espacio de oficinas. Sin embargo, dado que la gente en estos momentos tiende a postergar la decisión de comprar una vivienda, el universo de retadores potenciales se incrementa justo cuando más se necesita, lo que asegura que durante el periodo de crisis, la ocupación del activo se mantiene estabilizada. Es por esto que los fondos institucionales de capital privado consideran los flujos de multifamily como más estables y seguros, y por lo que los cap rates de multifamily en Estados Unidos son 2% más bajos que los de oficinas clase A”, resalta el Director de Greystar México.

Greystar va por portafolio de 10 a 12 proyectos

Greystar llegó a México en 2013 al adquirir la empresa operadora Vyve, formada por Prudential Real Estate Investors, tomando así la administración de los seis activos de multifamily con los que contaba PREI –tres en la Ciudad de México y tres en Monterrey. “Los últimos tres años hemos aprendido muchísimo. No basta con saber cómo administrar, también hay que saber hacerlo en cada región en la que operamos. En los últimos tres años hemos adaptado nuestro modelo operativo a las necesidades particulares del mercado mexicano. Al mismo tiempo que empezamos a administrar estos activos, levantamos un fondo de Capital Privado de 250 millones de dólares de equity para desarrollar nuevos proyectos de vivienda en renta. Actualmente tenemos tres proyectos activos dentro de este fondo. Nuestro plan es levantar fondos subsecuentes y desarrollar un portafolio de 5,000 a 10,000 unidades de multifamily en 10 o 12 proyectos”, detalla en entrevista Rodrigo Suárez. “En este fondo tenemos un par de estrategias: compramos terrenos y los desarrollamos, y también hacemos alianzas con desarrolladores locales para comprar proyectos con un nivel importante de avance, típicamente comprando una fase en proyectos grandes con múltiples etapas”.

De izquierda a derecha: Sam Blakeney, Isaac LÑozada, Agustin Ortega, Daniel Rodriguez, Sterling Brinkley, Javier Blanco, Daniel de la Peña, Gonzalo Rojas, Alma Serna, Sandra Olivares, Rodrigo Suaréz, Johanna Frazier, Edgar León, Eduardo Orozco, Maite Burbano, Miguel Téllez, David Villalva, Agustín Díaz.

De izquierda a derecha: Sam Blakeney, Isaac Lozada, Agustin Ortega, Daniel Rodriguez, Sterling Brinkley, Javier Blanco, Daniel de la Peña, Gonzalo Rojas, Alma Serna, Sandra Olivares, Rodrigo Suaréz, Johanna Frazier, Edgar León, Eduardo Orozco, Maite Burbano, Miguel Téllez, David Villalva, Agustín Díaz.

 

A nivel mundial, Greystar cuenta coN varios fondos de capital privados enfocados a distintas estrategias que representan alrededor de 13,000 millones de dólares de activos bajo gestión. Greystar también es uno de los desarrolladores más grandes; tan solo en este año iniciará la construcción de 6,000 unidades de multifamily, y tiene un pipeline de desarrollo de alrededor de 3,500 millones de dólares en proyectos, en varias etapas de diseño y construcción.

Además de invertir y desarrollar, Greystar también administra edificios para terceros; en Estados Unidos, aproximadamente el 80% de los proyectos que opera. Rodrigo Suárez considera que en México eventualmente el plan de negocios será el mismo, ya que hay muchos desarrolladores e inversionistas interesados en viviend
a en renta que no tienen la experiencia para hacerlo por su cuenta. “Tenemos un producto especialmente diseñado para este tipo de inversionista. Cuenta con dos etapas, una de consultoría durante la etapa de diseño y planeación, y la segunda es la operación del activo. La consultoría es fundamental, ya que el producto de vivienda en renta es muy diferente al de vivienda en venta, y si no se diseña bien desde el principio, se afecta mucho la rentabilidad por las ineficiencias operativas que un mal diseño genera”.

Sociedad Hipotecaria Federal trabaja en el financiamiento con Greystar

Desde hace varios meses, Greystar y la Sociedad Hipotecaria Federal han trabajado en conjunto para adecuar el esquema de financiamiento que SHF ofrece para vivienda en renta. “La vivienda en renta, dentro de un mercado institucional está en desarrollo, y por lo tanto, tiene sentido que una institución pública como SHF lo respalde. De hecho, en mercados consolidados como Estados Unidos, instituciones cuasi-públicas como Fannie Mae y Freddie Mac son la fuente más importante de financiamiento para este tipo de vivienda”, comenta Homero Garza Terán, Director de Desarrollo de Mercados de la SHF.

Este producto es único en el mercado, ya que contempla tanto el periodo de construcción como un periodo de estabilización. “La SHF entiende las necesidades del inversionista en vivienda para renta, toda vez que son diferentes a los inversionistas de vivienda para venta, donde hay pre-ventas. La SHF ha sido un gran socio, y definitivamente es una pieza clave en el desarrollo de esta industria”, explica Rodrigo Suárez de Greystar. “La banca comercial está también muy interesada en este tipo de producto. Pronto se podrían ver financiamientos en donde SHF y la banca comercial sindiquen este tipo de préstamo o en donde SHF otorgue garantías”, añadió Garza Terán.greystar3

El director de Greystar México reconoce que otro reto importante es conseguir terrenos con buena ubicación y suficiente potencial de construcción para desarrollar un proyecto de multifamily. Por ello, recalca la importancia de trabajar en conjunto con las autoridades locales para colaborar en la re-densificación de las ciudades. “Los expertos en planeación urbana saben que las ciudades densas son las ciudades más sustentables. La forma de arreglar los problemas de contaminación y tráfico de los que sufren nuestras ciudades no es construyendo más carreteras, sino construyendo más y mejor vivienda cerca de donde la gente trabaja, para así incentivar que la gente camine, use bicicletas y transporte público”. Suárez también comenta que hay zonas en las que tiene sentido reciclar terrenos sub-utilizados y desarrollar su potencial, como por ejemplo Avenida Chapultepec. “Concuerdo con el gobierno de la CDMX en que Avenida Chapultepec tiene el potencial para volverse el corredor dormitorio que complemente el corredor corporativo de Paseo de la Reforma”.cuadro-de-texto2

Rodrigo Suárez considera que uno de los retos más importantes que ha tenido que superar Greystar ha sido el adaptar el modelo de multifamily al mercado mexicano. Greystar tuvo que aprender exactamente quién es el cliente objetivo de un edificio de vivienda en renta institucional. Muchos de los clientes típicos resultaron ser del mismo perfil que en Estados Unidos: parejas jóvenes sin hijos, estudiantes y jóvenes profesionales. Pero, Suárez comenta: “Hay también clientes muy específicos al mercado mexicano, como gente que compró departamentos en preventa y se los están entregando tarde. Con nosotros tienen también la oportunidad de rentar muebles, lo cual es una gran opción, ya que sólo piensan rentar en lo que les entregan el departamento que compraron”.

Al cliente ideal le llaman el “rentador por elección.” Este cliente premia la ubicación y la flexibilidad, y la vivienda en renta normalmente es una solución temporal a sus necesidades. “Es poco común que nuestros clientes se queden por muchos años, en realidad la mayoría se queda entre 1 y 3 años”. Suárez comenta que esto no sólo es una decisión por conveniencia, sino que también es la decisión financiera correcta para sus residentes. Económicamente, conviene más rentar que comprar a menos que vayas a estar en una vivienda por al menos 6 o 7 años. La hipoteca de una unidad similar a las que renta Greystar cuesta cerca del doble del precio de renta mensual, considerando también un enganche importante. “Los costos de compra-venta son muy altos, por lo que se comen toda la plusvalía que pudieras ganar, además de que en el caso de una hipoteca por los primeros 5 o 6 años no se está amortizando el crédito, sino pagando interés –es como si le pagaras renta al banco“, resalta Rodrigo Suárez.

“Una de las razones por las que Greystar decidió entrar a México fue el bono demográfico. Todos estos jóvenes crearán millones de familias en los próximos años, y estas nuevas generaciones tienen esas características del rentador por elección”. El servicio es uno de las características más importantes del producto de multifamily. Cualquier desperfecto en el departamento es solucionado inmediatamente por el administrador, desde un refrigerador descompuesto hasta un foco fundido. “El producto de multifamily es un mejor producto que la vivienda en renta tradicional, por lo que estamos seguros que nuestros edificios serán una opción ideal para todos estos rentadores potenciales”, concluye el Director de Greystar México.

 

Por Catalina Martínez Quintero 

 

 

 

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