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Por Arq. Sergio Arturo Reséndez Trujillo
Generación de energía propia, amenidades diversas, seguridad con tecnología de última generación, servicios y vivienda cercana, oferta de diferentes proveedores de telecomunicaciones y energía, seguirán siendo los temas que mayor evolución tendrán que ofrecer dada la creciente demanda de clientes y usuarios.
¡Cómo han evolucionado los parques industriales desde que iniciamos este negocio! Todavía recuerdo el famoso parque de proveedores dedicado a la industria automotriz, como uno de los avances en diseño de estos desarrollos. Se acercaba el NAFTA con Estados Unidos y Canadá y la forma de hacer negocios revolucionó lo que hasta esa fecha había sido solamente la industria maquiladora.
Todavía los grupos de desarrolladores eran detentados por los grandes empresarios de antaño, y apellidos como Bermúdez, Argüelles, Garza Ponce, Lara, Terrazas entre otros, eran los pioneros de un nicho inmobiliario nuevo para nuestro país. Atrás habíamos dejado las “zonas industriales” donde la ciudad o el estado desarrollaban zonas específicas con dicha vocación.
Los primeros desarrolladores trajeron el concepto importado de los Estados Unidos para que los clientes encontraran lo mismo que ahí; pero hoy, a casi 25 años de distancia, la situación ha cambiado de manera importante. Hoy tenemos parques temáticos para los diferentes tipos de industrias: aeroespaciales, de logística, de manufactura pesada, automotrices, de investigación, farmacéuticos, agrícolas, de experimentación, libres de impuestos de importación, de transporte, intermodal; sólo por mencionar algunas.
Los actores de este juego también han evolucionado tanto o más que los desarrolladores. Hoy tenemos una consolidación global de la industrial del brokerage, tenemos fondos de inversión pública y privada, tenemos CKDs, FIBRAS, bancos de inversión, aseguradoras, empresas constructoras, bancos comerciales e incluso hasta gobiernos tratando de aprovechar este boom inmobiliario industrial.
¿Pero qué sigue? ¿Cómo serán los parques industriales del futuro? ¿Cómo se podrán adelantar los desarrolladores al siguiente tramo de la ola de inversión en el sector industrial?
Desde el punto de vista estratégico, seguiremos con el tema de “ location, location location” como primer punto de partida. Sin embargo, esto ya por sí solo no es suficiente. Al leer las características que a continuación enlistamos, se percatará de que el destino nos ha alcanzado:

  • Plantas de tratamiento y programas de reciclaje para agua efectivas y reales. • Generación de energía propia en los parques industriales: paneles solares y turbinas.
  • Usos mixtos de suelo, en donde cada parque tenga una área de servicios, hoteles, restaurantes, gasolineras, tiendas de conveniencia.
  • Se tendrán cerca las áreas de vivienda, de escuelas técnicas, de capacitación, servicios bancarios, empresas de logística, empresas aduaneras y servicios financieros.
  • Los sistemas de telecomunicaciones serán preponderantes, y se tendrán que ofrecer alternativas de proveedores de fibra óptica diferentes a los tradicionales.
  • Gracias a la reforma energética, estaremos viendo clusters privados de consumidores de electricidad que podrán comprar a diferentes proveedores de energía eléctrica.
  • Guarderías, amplias áreas verdes, comedores, canchas deportivas, centros de negocios, y otras amenidades que el mercado competitivo empezará a demandar como esenciales.
  • Los aspectos de seguridad para los accesos y salidas de las naves, de las mercancías y de los parques industriales será un punto vital en la cadena de producción y suministro, cámaras, barreras, guardias, identificaciones, sistemas de RF, tarjetas wireless, barreras de colapso; en fin, todo lo que garantice mayor seguridad para las personas y los productos.
  • También la especialización en los actores del desarrollo industrial empezará a ser un punto medular y así tendremos a los bancos de tierra, los desarrolladores de Parques Industriales, los desarrolladores de naves industriales, los fondos de inversión y capital, las fibras y los inversionistas patrimoniales.
  • La tierra se volverá más cara al requerir mayores espacios y mejores ubicaciones, con cercanía a la infraestructura maestra de la ciudad. Esto implicará maximizar los usos del suelo sin menospreciar las amenidades que pueda tener.

1wEsto nos llevará, como en otros mercados, a tener edificios industriales con otras características, y por qué no, incluso a pensar en edificios industriales de varios pisos como ya existen en otras latitudes.
Por último, valdría la pena replantearse la regeneración de espacios industriales por otros usos de suelo o rehacer nuevamente las naves que ya se hayan amortizado para reciclar a los nuevos espacios que demandan las necesidades de hoy.
Hoy nos damos cuenta que la complejidad que vivimos de una “simple caja de zapatos” a una zona altamente productiva, con avances tecnológicos y un impacto en la huella de la ciudad, nos demandará mayores y mejores especialistas, por lo que ejecutivos de ventas, brokers, desarrolladores y propietarios deberemos mejorar.