Los retos en el sector de negocios ante la presidencia de Donald Trump (parte3)

22/02/2017
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Los especialistas consultados señalan que es el momento de capitalizar las oportunidades que se presentarán, ante la desvinculación con Estados Unidos.

 

Los créditos hipotecarios aún son atractivos

De acuerdo con Fernando Soto Hay, de Tu Hipoteca Fácil, hay tres retos para México que impactan en todas las industrias y no necesariamente tienen que ver con Donald Trump, como lo es reducir el nivel de corrupción, gasto público corriente y deuda pública. Agregó que muchas personas -con perfil de clase media y superior, y en alguna medida personas con valores en dólares- están posponiendo sus decisiones de compra desde noviembre. En este sector de vivienda se incrementará en forma importante el déficit a nivel nacional y en particular en la zona metropolitana, por la falta de condiciones para fomentar la construcción de vivienda, a pesar de la nueva ley erogada al respecto. Se reducirá el inventario, se construirá con mayor cautela en el 2017 y parte de 2018, y los precios, consecuentemente, van a incrementar.

“Se va a reducir el acceso a vivienda nueva; los bancos siguen queriendo prestar dinero, teniendo una cartera vencida menor al 3%, esto hará factible que las políticas de originación se endurezcan. Una persona que antes pagaba en un crédito por un millón de pesos una hipoteca de 10,700 pesos mensuales, hoy estará pagando 11,500 pesos mensuales; antes acreditaba 31,000 y ahora 36,000 pesos mensuales”.

En el mismo orden de ideas, Flavio Franyuti Barreda, Director de Crediteka, opinó que el mercado inmobiliario se verá impactado en las tasas de los créditos hipotecarios, que de hecho “ya se incrementaron entre 150 y 200 puntos base; eso significa que los bancos autorizarán líneas de crédito 15% más bajas que con las tasas anteriores. En el tipo de cambio se espera que termine el año con un dólar a 23 pesos, y esto también impactará en el valor de la viviendas que se cotizan en dólares, al hacer las negociaciones en pesos; también en propiedades que en dólares se ofertan al mismo valor, pero se negocia el tipo de cambio por debajo de los 20 pesos por dólar. Esperamos un aumento gradual en los próximos 2 o 3 años, hasta llegar a igualar con los precios en dólares que hoy se tienen”. Sin embargo, coincide con otros especialistas en que el cambio en el precio del dólar hace muy atractivo para el mercado americano, la adquisición de propiedades en México, por lo que los destinos de veraneo o retiro pueden verse beneficiados.

Será en el sector económico de vivienda donde el aumento en las tasas de interés impactará en mayor medida, y donde se verá un decremento en las ventas. En cuanto a media y residencial, hay un mercado estable, pero tenderá a bajar el valor de las propiedades que los clientes puedan adquirir. El sector residencial plus, seguirá activo con negociaciones en dólares, pero sin gran cambio de precio, si se valúa en pesos mexicanos; el precio se irá incrementando gradualmente en los próximos 2 a 3 años.

“El mercado hipotecario bancario coloca alrededor de 100,000 créditos al año, pensamos que este número podrá ser impactado a la baja en un 10%; adicionalmente, el monto promedio del crédito podría disminuir un 15% con el aumento de las tasas de interés, por lo que la colocación en valor podría decrecer un 25%”, proyectó Flavio Franyuti.

De acuerdo con Antoine Perouze, CEO de Dadaroom, el mercado de las rentas está mucho más protegido en comparación con el mercado de compra/venta. La tendencia al alza de la demanda para la renta de propiedades tiene cimientos tan sólidos en México como los demográficos, sociales y económicos, que no tendrán un impacto mayor.

En el año 2016 en la colocación hipotecaria se tuvo un año positivo, ya que de enero a noviembre se colocaron 132,900 millones de pesos, y esto representó un crecimiento de 9% en términos nominales, respecto del mismo periodo de 2015. Se espera que al cierre sea superior a los 140,000, representando 130,000 créditos hipotecarios; en el caso de Scotiabank, se colocaron aproximadamente 25,000 millones de pesos con un crecimiento alrededor de 19%, de acuerdo con datos proporcionados por Enrique Margain, Director de Crédito Hipotecario en la institución.

“A nivel de mercado fue un año en el cual las condiciones financieras para la originación de créditos hipotecarios fueron muy buenas, y las tasas estuvieron alrededor de 9.45% con gran accesibilidad; se tienen tasas fijas con pagos fijos, que va de 5, 10, 15 o 20 años”, refirió Enrique Margain, quien, frente al entorno complicado explicó que uno de los retos será mantener el financiamiento para los desarrolladores de vivienda; hoy en día, entre crédito puente, líneas de crédito a desarrolladores y los créditos sindicados con la Sociedad Hipotecaria Federal , se otorgan cerca de 100,000 millones de pesos a los desarrolladores. En cuanto las oportunidades, observa que el crédito de liquidez es una buena opción, porque sólo 20% de las familias mexicanas tienen un crédito hipotecario, asumiéndose que el otro 80% tiene una propiedad libre de gravamen; entonces, muchas de estas familias pueden contratar un crédito de liquidez para consolidar deudas, lo cual lo hace bastante bueno para aprovechar el valor de sus propiedades. “Por otro lado, derivado del incremento en el tipo de cambio, el mercado vacacional repuntará. Las propiedades en México se abaratan para el mercado americano y puede venir un crecimiento en dicho sector”.

“Potencializar el financiamiento hacia las pequeñas y medianas empresas que fomenten la economía podría ser interesante, así como el financiamiento a la construcción para proyectos encaminados a renta, pues hay familias que preferirán esperarse para comprar, tratando de identificar el devenir del escenario económico”, finalizó Margain.

Los especialistas coinciden que es apremiante una política definida del gobierno frente a las hostilidades del  presidente Trump. Durante el mes de enero, el Secretario de Desarrollo Económico, Salomón Chertorivski Woldenberg, comentó en el foro “México ante la adversidad”, que los miembros del Instituto de Estudio para la Transición Democrática elaboraron una agenda de 13 puntos para afrontar la situación, y entre los planteamientos destacan:

  • Abrir la política exterior más activamente con las ciudades de los EEUU que han comprendido la gravedad de la ofensiva: Nueva York , Los Ángeles y Chicago, destacadamente.
  • Emprender una campaña masiva acerca de los hechos, las contribuciones y los beneficios reales de la relación bilateral.
  • Refrendar compromisos planetarios en materia de cambio climático y biodiversidad, por ejemplo.
  • Comenzar agenda interna de corrección en materia económica; no podemos resignarnos a recibir la era Trump sumidos en una recesión.
  • Iniciar política consistente y gradual de recuperación de los salarios de México, o sea comenzar un nuevo curso de desarrollo, fortaleciendo mercado interno.
  • Alianzas comerciales con Europa, Asia y América Latina adquieren una importancia mayor, hay que echar mano de la enorme cantidad de acuerdos comerciales que ya tenemos.
  • Incorporar en la agenda hemisférica un entendimiento diferente de las drogas y legalizarla en México tal como ocurre en EEUU.
  • Proponer en el Congreso de la Unión una conferencia nacional, para organizar una agenda nacional y laboral pública, y transparente frente a Trump

Construcción de centros comerciales con mesura 

De acuerdo con Eugene Towle de Softec, una de las ventajas en el sector de los inmuebles comerciales es que “el fondeo para la producción es muy poco volátil, ya que no es capital directamente proveniente de inversionistas o CKDs. En centros comerciales se verá la terminación de obras en proceso, y se van a diferir nuevos arranques; posiblemente

veamos una reducción en inicios de construcción de este tipo de inmuebles; las señales indican cautela, porque van a subir los precios pero no los ingresos”.

Según el reporte Mexico Retail 3T 2016 elaborado por CBRE , se tiene un registro de más de un millón de metros cuadrados de espacios comerciales planeados; por otro lado, el documento indica que la expansión y maduración del sector Retail en México es un mercado altamente competitivo, que ha sobrepasado los 180 metros cuadrados por cada mil habitantes, por lo que la firma AT Kearney ya no lo considera como un sector en desarrollo. Además de ellos, el reporte de CBRE considera que la llegada de marcas internacionales y la apertura del sector telecomunicaciones ha impulsado la demanda en el sector. Sobre la distribución del inventario, indica que la mayoría de los inmuebles son del tipo centro comunitario (36.5%), le siguen los power center (28.5%), regional mall (27.6%), usos mixtos (2.1%), lifestyle center (2%), fashion mall (2%), y outlet (1.3%).

Antonio Ocaranza, Director de Comunicación Corporativa de Walmart de México y Centroamérica comentó para Inmobiliare que a pesar del escenario no han considerado frenar operaciones. “Nuestros planes de inversión se basan en una visión de largo plazo y estamos confiados en que México seguirá creciendo y necesitando más el servicio

que ofrecemos. En los últimos 4 años hemos invertido más de 53 mil millones de pesos en nuevas tiendas, remodelaciones y sistemas de información y logísticos, aunado a que a inicios de diciembre anunciamos una inversión de más de 1,300 millones de dólares, para ampliar y mejorar nuestra red logística. Más del 90% de lo que vendemos son productos comprados en México; el 90% de nuestros proveedores son nacionales, de los cuales el 63% son PyME”.

El presidente de la Cámara Nacional de Comercio, Humberto Lozano, comentó para Inmobiliare que se ha realizado desde el mes de noviembre un acercamiento con empresarios americanos. Queremos hacerles ver que somos el principal cliente de Arkansas, Nuevo México, Pensilvania y Wisconsin, por ejemplo, y para 39 estados más somos ent re el primero y tercer comprador más importante”.

“La relación con ellos ha sido muy favorable, porque ellos están en el día a día en el mercado y saben que ya no hay fronteras, que un producto se puede obtener de 1 o 20 países diferentes. Estamos buscando llegar a acuerdos sobre lo que es más conveniente para cada uno de nuestros países en sentido puro y estrictamente comercial”.

De acuerdo con el Lic. Óscar Padilla Gómez de ALCIS Cor p – Grupo empresarial mexicano que integra 6 líneas de negocio: Funerario, Alimentos, Turístico, Inmobiliario, Educativo y Alianzas estratégicas mencionó que en el caso de su empresa, sus proyecciones para este año siguen sin cambios, y siguen con la intención de abrir dos restaurantes en el área metropolitana, ocho remodelaciones, una sucursal en la zona del aeropuerto internacional y la apertura de una escuela de gastronomía. En cuanto a las oportunidades, vemos que todo esto impulsará a las pequeñas y medianas empresas, que hoy representan más del 80% de la industria mexicana, quienes a su vez tendrán que demostrar su profesionalismo, calidad y tiempos de respuesta”, concluyó.

¿Qué pasa con las propiedades en Estados Unidos?

Fernando de Núñez y Lugones, Executive Vice President of ONE Sotheby’s International Realty, dijo que no observa que Donald Trump impulse políticas que perjudiquen al sector, dado que el origen del Presidente de EEUU es el mercado inmobiliario. En cuanto a las oportunidades, el inventario actual probablemente sea más barato al inventario que se desarrollará en el próximo ciclo 2018-2022; por lo tanto, en la actualidad podrían existir posibilidades de compra más atractivas. Se espera un efecto derrame favorable en la economía; no esperamos que el stock se mueva más lento sino más rápido en 2017, en comparación con 2016, lo cual permitirá mejorar las tasas de absorción del inventario. Los estados que están recibiendo mayor inversión extranjera son: New York, Texas, California y por supuesto Florida. A largo plazo, Florida tiene muchísimo potencial, por su estructura impositiva, su calidad de vida y el crecimiento económico cultura. Esto va a permitir que, en los próximos 10 años, se conjuguen 2 factores en el sur de la Florida: una población pudiente creciente y una escasez de terrenos frente al mar, que impulsará los precios al alza significativamente en la zona costal, disminuyendo la brecha de precios con respecto a New York y California”, remató Fernando de Núñez y Lugones.

Masoud Shojaee, Presidente de Shoma Group, compartió que si se vuelve realidad la baja de impuestos, provocará una mayor inversión, y una oportunidad son las propiedades en zonas estables como Miami , donde los precios se han estabilizado; además, los mercados inmobiliarios en Estados Unidos se estabilizarán después de un periodo corto, porque Donald Trump es empresario de bienes raíces y sabe que el país vive primordialmente de este negocio.

“Vemos mucho potencial en las zonas de ultra lujo para Latinoamericanos que buscan una casa vacacional o segunda residencia, así como en las zonas donde el clima, entretenimiento y cultura son prioridad”.

*Nota

las opiniones  presentadas  por los especialistas  corresponden al contexto  internacional de los meses  de diciembre 2016 a febrero 2017 cuando se realizaron las entrevistas

Por Catalina Martínez Quintero y Liz Areli Cervantes

*para leer el artículo completo da click el siguente enlace https://www.inmobiliare.com/inmobiliare-100/

*También lee Retos para México en el sector de negocios durante la presidencia de Donald Trump (parte2)

Retos para México en el sector de negocios durante la presidencia de Donald Trump

 

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