Al cierre del primer trimestre del 2019 se vislumbran las primeras señales de cómo el mercado industrial reaccionó con confianza ante los nuevos retos que suponía el inicio de una nueva administración federal y el desempeño de la demanda interna de México y nuestro principal socio comercial, Estados Unidos.

En este sentido, de acuerdo a los datos de la plataforma Solili, los indicadores del mercado inmobiliario industrial para las ciudades de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana reportan comportamientos positivos, con una demanda sostenida en la mayoría de los mercados, tasas de disponibilidad sanas, precios estables y actividad de construcción al alza.

Zona Metropolitana de la Ciudad de México

El mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) reportó una tasa de vacancia de 3.4%, específicamente en el segmento de bodegas tipificadas como clase A, de las cuales el 50% del total la concentra el corredor de Tepotzotlán.

El promedio de los precios de renta en la ZMCM para espacios clase A fue de $5.33 USD/m²/mes, reportando un repunte de 35 centavos de dólar respecto al trimestre anterior. La baja disponibilidad que el mercado señala y el dinamismo que tuvo la absorción durante el primer cuarto del año hizo que los desarrolladores optaran por incrementar ligeramente los precios.

La actividad de nuevos proyectos clase A que iniciaron construcción durante el trimestre mantuvo un repunte del 10% de lo reportado al cierre del 2018, culminando con una cifra total de 240 mil m², de los cuales el 95% corresponden a espacios especulativos. Por su parte la construcción total que el mercado reporta es de 445 mil m², de los cuales se espera que alrededor de 250 mil m² pasen a formar parte del inventario el próximo trimestre.

En temas de comercialización de espacio industrial, durante este primer trimestre del año se rentaron un total de 232,463 m², reportando cifras similares a lo del primer trimestre del año anterior. Los corredores con la mayor actividad fueron Tepotzotlán con más del 50% del total y Cuautitlán con 62 mil metros rentados. El dinamismo que estos corredores reportan se debe a que aquí se concentra la mayoría de la disponibilidad y los proyectos de mayor envergadura.

Monterrey

Monterrey con un inventario industrial que concentra el 70% del total en los corredores de Apodaca, Ciénega de Flores y Guadalupe, registró un precio de renta promedio al cierre del 1T 2019 de $4.22 USD/m²/mes y una tasa de vacancia de 6.0%, en naves industriales de clase A y B.

En los últimos trimestres, la actividad de construcción ha presentado crecimientos sostenidos y actualmente es el mercado a nivel nacional que cuenta con el mayor volumen de metros cuadrados en desarrollo, alcanzado una cifra de 443 mil m². El corredor Apodaca lidera con 50% el volumen de construcción de naves industriales, con un total de 221 mil m², al cierre del 1T 2019. De las 39 nuevas edificaciones industriales en construcción destaca un BTS en Prologis Park Apodaca que representa, en una sola operación, el 12% del total en construcción. Igualmente, sobresale la construcción de 5 naves industriales ubicadas en Apodaca y Escobedo que superan de manera individual los 20 mil m². Durante el 1T 2019 alrededor de 200 mil m² empezaron construcción y se estima que para el próximo trimestre 165 mil metros sean terminados.

La actividad de arrendamiento alcanzó una cifra de 143 mil m², impulsada por transacciones de espacios hechos a la medida (BTS).

Guadalajara

Guadalajara cerró el 1T 2019 con una tasa de vacancia de 2.8%, registrando una de las más bajas de los mercados industriales de México. La vacancia en Guadalajara se ubica principalmente en el corredor de El Salto previendo que este comportamiento se mantenga durante este año ya que es en éste corredor donde se concentra la construcción

El indicador que más destacó este trimestre en Guadalajara fue la actividad de construcción de naves clase A, reportando un incremento fuerte, ya que de los 120 mil metros cuadrados totales de construcción que existen en ese mercado, casi el 60% inició construcción este trimestre, todas en el corredor de El Salto. El incremento en la construcción es debido a la escasa vacancia, por lo que con el fin de colocar mayor oferta de metros en el mercado, los desarrolladores de la ciudad están arrancando nuevos edificios industriales especulativos.

Por su parte, los precios de renta de naves industriales en Guadalajara que en promedio rondan $4.57 USD/m²/mes, son reflejo de un mercado donde coexiste una vacancia promedio baja y una demanda sostenida.

Tijuana

El mercado industrial de Tijuana, el segundo de importancia en el norte del país, registró para el cierre del 1T 2019 una vacancia en el orden del 2.6% en espacios de clase A, B y C. Asimismo, el precio de renta promedio de la ciudad cerró en $4.72 USD/m²/mes, precio similar a los reportados en los últimos trimestres del año anterior.

Un total de 9 naves industriales iniciaron construcción este trimestre en Tijuana sumando 60 mil m² a la construcción, la cual totaliza con una cifra de 226 mil metros.

La demanda de espacio industrial en la ciudad durante este trimestre fue de casi 100 mil metros cuadrados, de los cuales empresas de manufactura y logística fueron los principales clientes.

El sector inmobiliario industrial en México, durante el último año ha sorteado diferentes coyunturas, tales como las recientes elecciones federales, la firma del T-MEC, la volatilidad del tipo de cambio, entre otras, a pesar de ello los indicadores de mercado durante el inicio de año parecen apuntar a que el camino se mantiene despejado y el panorama seguirá siendo alentador.

Por su parte, los desarrolladores de espacio industrial mantienen sus perspectivas positivas en el corto plazo, prueba de ellos es el gran número de nuevos proyectos especulativos que han detonado en los mercados a lo largo del país, considerando que los nuevos tratados comerciales con el extranjero y la dinámica económica interna del país son propicios para que el crecimiento inmobiliario se sostenga en los meses venideros.

Por Rosa Blanco Carnero, Analista de Investigación de Solili

Este es un artículo de la edición 113
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