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Mercados emergentes: Al lado correcto de la oferta y la demanda

Un socio confiable, con intereses similares, que ponga la carne en el asador, y que esté comprometido a tener una relación a largo plazo con nosotros, resulta fundamental para nuestro éxito en un mercado extranjero. Cuando la crisis económica empezó a principios de 2008, muchos inversionistas de la industria inmobiliaria anticiparon que una ola de […]

Mercados emergentes: Al lado correcto de la oferta y la demanda
Un socio confiable, con intereses similares, que ponga la carne en el asador, y que esté comprometido a tener una relación a largo plazo con nosotros, resulta fundamental para nuestro éxito en un mercado extranjero.

Cuando la crisis económica empezó a principios de 2008, muchos inversionistas de la industria inmobiliaria anticiparon que una ola de crisis de activos afectaría a Estados Unidos. Visiones de grandiosas transacciones y altos rendimientos daban vueltas en la cabeza de estos hombres de negocios. Seguramente las crisis del pasado (1974, 1981, 1989/90) serían la base de un anteproyecto para crear nuevas fortunas.

En realidad, para llegar a los plazos de vencimiento del 2014 existe todavía un abismo. Pero hablar de inmobiliaria es hablar siempre de oferta y demanda. Con una tasa de interés cero, a los bancos actualmente no les genera ningún costo manejar los activos. Estas instituciones pueden mantenerlos en sus registros e irlos sacando al mercado paulatinamente y de esa forma conservar el precio. Los bancos han adoptado una estrategia “fingida y de prórroga”, ignorando así los convenios establecidos, siempre y cuando los propietarios estén al corriente con el pago de sus deudas. Sin embargo, los dueños también se han mostrado reacios a vender. Muchos de ellos adquirieron sus activos durante el comercio masivo ocurrido del 2000 al 2007, cuando aproximadamente el 60% de la industria inmobiliaria comercial (CRE) en Estados Unidos fue vendida y sobre-apalancada.

Como resultado de esto, muchos propietarios están endeudados y no tienen capital. Y si no existe capital, no existe incentivo para vender, especialmente si se cobran honorarios por manejar dichos activos. Tales circunstancias han creado un cuello de botella en cuanto a propiedades disponibles para la venta en Estados Unidos. Los activos que sí han llegado al mercado están siendo exprimidos por docenas de comerciantes que ponen tarifas tope. De esta forma, los inversionistas en inmobiliaria actualmente están a la búsqueda de rendimientos y los buscan directamente en mercados emergentes, en América Latina, particularmente. El aumento de la clase media en países que pueden ofrecer un crecimiento a escala como Brasil, Colombia, China, Egipto y la India, entre otros, representa una enorme oportunidad. Existe a menudo una escasez de vivienda barata que puede ayudar al crecimiento.

La población joven y los gobiernos de estos mercados reconocen el valor de promover la adquisición de una casa para crear una clase media, ya que el poseer una vivienda aumenta el consumismo y ayuda a manejar la economía.

Yo he sido un inversionista activo en mercados emergentes desde 1999 cuando cofundé Equity International (EI) con Gary Garrabrant. El ciclo de compra local CRE había terminado, entonces nos salimos de Estados Unidos para buscar propiedades.

Rápidamente aprendimos que debido a varios factores -derechos de propiedad turbios, estructuras de arrendamiento ineficientes, y bajos costos de capital de los inversionistas locales- nuestra mejor estrategia no fue adquirir activos sino invertir en la industria inmobiliaria relacionada con compañías en operación. Ya fuera que identificáramos a un operador sólido ya establecido, inyectando a la organización un aumento de capital, o que empezáramos una nueva empresa con un equipo de dirección seleccionado por nosotros mismos. De esta forma, juntábamos nuestra experiencia adquirida en dirección y operación a escala con el conocimiento cultural de nuestro socio local o regional.

Estar establecidos en estos mercados tiene sus ventajas, ya que una fila de inversionistas esperaba en nuestra puerta para ser recibidos. Nos llevó más de 10 años conocer a fondo algunos países o regiones antes de realizar cualquier inversión. Empezamos con nuestro mantra, “Por encima de todo, conoce a tu socio”. Un socio confiable, con intereses similares, que ponga la carne en el asador, y que esté comprometido a tener una relación a largo plazo con nosotros, resulta fundamental para nuestro éxito en un mercado extranjero. Nos ayuda a lidiar con temas políticos y regulatorios, protege nuestros intereses, y además puede vender exitosamente dentro del contexto de la cultura local.

Una de nuestras más recientes y exitosas inversiones en América Latina fue en México en el año 2002. Este país nos atrajo por su escala, una significativa y fuerte demanda por las viviendas de bajo precio, y el compromiso del gobierno por establecer al país como un país seguro para la inversión. Asimismo, un programa federal de ahorro a través de la nómina proveía financiamiento a los trabajadores interesados en comprar una casa, permitiéndoles de este modo reunir los requisitos para tener derecho a hipotecas al contribuir con el 5% de sus salarios durante cinco años.

Descubrimos Homex, una empresa desarrolladora de viviendas, pequeña, pero con potencial; una empresa familiar con nivel de entrada e ingresos medios, ubicada en Culiacán. Otorgamos a la compañía capital para construir una plataforma, combinamos nuestra experiencia con la de nuestros socios. En los siguientes dos años, las ventas crecieron de 26 millones de dólares a 245 millones, y en el 2004, llevamos a la empresa a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV:HOMEX) y a la Bolsa de Nueva York (NYSE:HXM). Hoy en día, Homex construye y vende más de 40,000 casas al año. Es la más grande, de más rápido crecimiento, y la constructora con más diversidad geográfica en México y que incluso saca provecho de la demanda prácticamente ilimitada. Al momento de nuestra inversión, existían cuatro constructoras de vivienda barata. Fuimos los primeros en enfocarnos en la transparencia, y consecuentemente la única que cotizó en la Bolsa y que fue capaz de vender su deuda.

Nosotros le ofrecimos transparencia a un mercado opaco, y nos pagaron por hacerlo. Desde 1999, además de invertir en México, también invertimos en Brasil, Chile, Argentina, China y Egipto. (Desde entonces retiramos nuestras inversiones de Venezuela, Chile y Argentina al realizar ventas estratégicas de la compañía). En el 2007, habíamos trabajado con socios que operaban localmente para sacar otras tres compañías de mercados emergentes y llevarlas a la Bolsa: Gafisa (NYSE:GFA), una empresa líder en la construcción de vivienda en Brasil; BR Malls (BZ:BRMSL3) la operadora más grande de ventas al menudeo en Brasil; y Xinyuan (NYSE:XIN), una empresa constructora de vivienda en China. Actualmente, EI tiene un total de 1.5 billones de dólares invertidos en mercados emergentes, y aproximadamente la mitad de todo ese capital está invertido en Brasil.

Yo he apoyado y he sido defensor de Brasil por numerosas razones. El país tiene una población de 180 millones de personas y un rápido crecimiento de la clase media. Además, en cuanto a energía y alimentos es auto-suficiente. Tiene un gobierno políticamente estable con un dirigente de izquierda que es fiscalmente conservador y socialmente progresista. El país conserva todavía en la memoria la experiencia obtenida durante la alta inflación que vivió en la primera mitad de los años noventas, tiempo desde el cual ha escalado diversos grados de inversión. En el 2009, el gobierno promulgó Minha Casa, Minha Vido (Mi Casa, Mi Vida), un programa nacional para construir 1 millón de casas económicas. Mientras el financiamiento en el país sigue siendo un reto, Brasil posee una deuda pequeña; de hecho, está ubicado entre los países con una relación deuda/patrimonio más baja del mundo. El país cuenta también con un gran número de directivos profesionales. Así pues, con todas estas características y su sociedad aspiracional, Brasil resulta muy parecido a los Estados Unidos de 1950.

Nuestro portafolios en Brasil comprende cinco compañías, y hemos cuidado esas inversiones para volverlas líderes en la industria. Además de Gafisa y BR Malls, somos socios mayoritarios de Bracor, la compañía de arrendamiento neto más grande; igualmente de Brazilian Finance & Real Estate, la cual provee hipotecas y garantías hipotecarias; y AGV Logística, que ofrece servicios de logística integrados a varias industrias.

La industria de la vivienda es uno de los sectores más fascinantes de Brasil. Hay una demanda insatisfecha de 8-10 millones de casas, principalmente de vivienda barata y de ingresos medios. La economía en expansión de Brasil impulsó el trabajo y los ingresos crecieron, lo cual, combinado con un incremento en el acceso al financiamiento de hipotecas, ha mejorado la capacidad de compra de la población. Finalmente, una industria fragmentada de vivienda ofrece una oportunidad excepcional para la consolidación de la industria.

Empezamos buscando en Brasil a finales de 1990, pero no hicimos nuestra primera inversión sino hasta el 2005. Encontramos al socio de alta calidad que andábamos buscando en GP Investments (GP), una firma líder de inversión privada ubicada en Sao Paulo. GP nos invitó a invertir en Gafisa, una desarrolladora de vivienda regional bien establecida.

Inyectamos capital para impulsar el crecimiento de la compañía, a nivel organizacional y a través de adquisiciones. Gafisa es ahora la desarrolladora de vivienda más grande del país, y la única que ofrece servicio a todos los segmentos de ingresos, desde la barata hasta la de ingresos superiores.

La compañía completó su oferta inicial en la Bolsa de Valores de Brasil en el 2006, convirtiéndose así en la primera y única empresa de inmobiliaria brasileña que cotizó en la Bolsa de Valores de Nueva York en el 2007. Actualmente, tiene un tope de mercado de 3.3 billones de dólares. Del sector vivienda nos cambiamos a los centros comerciales en Brasil, con nuestra inversión en BR Malls en el 2006, teniendo como socio otra vez a GP. Al igual que el sector vivienda, la industria de los centros comerciales está altamente fragmentada. El sector de los centros comerciales en Brasil está que arde. El incremento en la disponibilidad de crédito y un crecimiento de la clase media contribuyó a un envidiable incremento del 12% en las ventas de tiendas del mismo rubro en los centros comerciales de Brasil en el 2009. Al momento de nuestra inversión, BR Malls estaba valuada en 315 millones de dólares. Nosotros llevamos la compañía a la Bolsa Bovespa Exchange un año después, y hoy, BR Malls es una compañía de 3.4 billones de dólares. Fuera de América Latina, otras inversiones de EI en mercados emergentes están en China y Egipto. China representa algunos retos significativos. Las regulaciones gubernamentales ensombrecen el potencial del país para la inversión extranjera, y sin embargo, los emprendedores están ahí debido a su ambiente; en el país se resisten a aceptar la aportación y dirección de los inversionistas extranjeros.

Pero la economía de escala en China es atractiva. Con 30 ciudades del segundo orden de una población de más de 3 millones de personas, con un aumento en los niveles de ingresos, disponibilidad de crédito al consumidor y una fuerte demanda de vivienda, la fragmentada y generalmente sub-capitalizada industria de la vivienda no ha sido capaz de mantener el paso del crecimiento de la demanda. EI tiene tres inversiones en China: Yupei, una compañía de almacenamiento privado y de logística inmobiliaria; Jingrui, una compañía privada de construcción de viviendas, y Xinyuan, una empresa dedicada al desarrollo de vivienda que cotiza en la Bolsa de Nueva York (NYSE:XIN). Egipto también ofrece oportunidad en el sector de vivienda barata. Mientras que las casas de este tipo han sido por mucho tiempo una prioridad política y social para el gobierno de Egipto, el acceso al financiamiento para los consumidores que perciben bajos ingresos nunca ha sido suficientemente abundante para atraer o mantener el desarrollo del sector privado. El gobierno está trabajando en una reforma muy necesaria para permitir una gestión de mercado en el rubro hipotecario, y que así los consumidores tengan un mejor acceso al crédito. Hasta la fecha, tenemos una compañía en Egipto, Orascom Housing Communities, que es una empresa privada desarrolladora de vivienda.

Seguimos explorando inversiones potenciales en nuestros mercados ya existentes, así como en otros que ofrecen características claves para el crecimiento. El universo de posibilidades se expande día a día. En agosto, Chile, Colombia y Perú anunciaron la integración hasta ahora pendiente de sus mercados de Bolsas, la cual establecerá la segunda fusión más grande de América Latina, sólo detrás de Brasil. Cabe mencionar que Indonesia y otros países están observando estos sucesos y no se quedarán a esperar cruzados de brazos.

Al traer la disciplina del mundo desarrollado y sus mercados de capitales a los países emergentes, estamos creando oportunidades espectaculares en la industria inmobiliaria y en otras más. Somos agnósticos cuando vemos las inversiones; consideramos cualquier oportunidad que convenga al crecimiento del país. Además de las propiedades relacionadas a bienes raíces de EI, mi otra firma privada de inversión, Equity Group Investments, tiene activos en múltiples industrias fuera de Estados Unidos, incluyendo una compañía de telecomunicaciones en Asia, petróleo y gas en Kuwait y Egipto, así como una productora de vino en Chile, entre otras.

Como inversionistas, buscamos una red más amplia para obtener mayores rendimientos, los centros de crecimiento del mundo están dispersos. En los tiempos venideros veremos un incremento exponencial en cuanto a inversión de capital que tendrán como objetivo a los mercados emergentes. Las economías con un mercado desarrollado se encuentran en lenta recuperación, y la industria inmobiliaria es un negocio que está en constante crecimiento. El resultado es una reasignación de capital en donde el crecimiento hace que la inversión valga la pena. Estamos siendo dirigidos por mercados emergentes, ya que ellos crean la demanda necesaria para la recuperación a nivel mundial.

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Escrito por: Sam Zell

Presidente, Equit y Group Investments, L .L .C.
Presidente, Equit y International

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