El mercado para el desarrollo habitacional se encuentra en constante evolución y continuará haciéndolo en el futuro. Los cambios demográficos, generacionales y sociológicos han hecho, y siguen haciendo, que las generaciones sean cada vez más parecidas entre sí a nivel global; es decir, estamos ante la ruptura cultural local. Pero, paradójicamente estas generaciones están constantemente buscando una identidad propia que les sea significativa y que su paso por el mundo no sea anónimo, que sea distinto, original, propositivo, que marque huella y que sea más auténtico; más humano. Basta con mirar campañas como la de Reebok con frases como: “Cambiamos al mundo cada vez que enseñamos con el ejemplo” o “La luz de una persona puede electrificar al mundo”, acompañadas de la etiqueta “#bemorehuman”.

La paradoja del mundo globalizado, cada día más empequeñecido por la tecnología y la transportación y tratando de ensancharse por la segmentación, la autenticidad y la identidad propia, irrumpe, nos hace, por necesidad una sociedad disruptiva.

Esta circunstancia, nos pone a reflexionar sobre cómo abordar la conceptualización de un producto inmobiliario que encaje en esta complejísima sociedad. Tal vez la más compleja que hemos visto hasta ahora, tan característica y única como intentan ser los que pertenecen a ella.

Nos enfrentamos, por un lado, a los productos súper especializados para tribus específicas y al mismo tiempo un producto comercial capaz de generar plusvalía y con la neutralidad suficiente para superar la barrera generacional, porque, seamos francos, la situación actual, eventualmente, cambiará y nuevas necesidades surgirán, pero nuestros edificios viven mucho más que una generación. La versión científica más aceptada nos dice que una generación abarca un lapso de 25 años y si la generación millennial o generación “Y” son todos aquellos nacidos entre 1980 y el año 2000, solamente 20 años, quiere decir que las necesidades que vemos ahora tendrán más o menos esa vigencia.

La vida útil de un edificio de departamentos, por otra parte, de acuerdo con el método ISO 15686 es de entre 50 y 99 años; es decir entre 2.5 y 5 veces la duración de la generación actual de compradores. Nuevamente, ¿cómo diseñar y planear un edificio que pueda cumplir con las necesidades actuales de nuestros clientes potenciales y que pueda mantenerse vigente por un periodo tan largo de tiempo? Ciertamente, la respuesta está muy lejos de ser sencilla.

Por otra parte, vemos que el paradigma del mercado en venta comienza en nuestro país a cambiar. Empezamos a ver cada vez más oferta en renta y la venta se comienza a segmentar y especializar cada vez más.

El mercado de la venta se comienza a dirigir a la inversión para esquemas como Airbnb. Es más, ya hay proyectos específicos de desarrollo para estos esquemas y seguiremos viendo como el mercado de ‘las experiencias’ transformará un poco más estos desarrollos. La venta tradicional empieza a especializarse para mercados específicos; familias recientes, en crecimiento y en la madurez, son los mercados objetivo de este sector. Cada uno con sus características y la segmentación a través del ‘branding’ del producto.

Algunos desarrolladores han optado por desarrollar una marca y, como si de automóviles se tratara, venden sus productos con las características, amenidades y arquitectura propia de su firma; algunos de ellos lo hacen con bastante éxito. Otros han optado por conceptualizar cada proyecto de manera individual y han obtenido resultados semejantes. En este sentido no hay una fórmula única, ciertamente, debe tenerse muy claro en cuál de los esquemas se quiere trabajar y entender las características de cada uno. Mientras que, en primero, se basa en la medición de parámetros; es decir, qué porcentaje del área vendible es para amenidades, de qué tamaño son los departamentos y cuántas recámaras deben tener en función del tamaño, cuántos baños se deben poner en departamentos de cierto tipo y cuál es la proporción de las terrazas o balcones de acuerdo con el tamaño de la unidad, etc., además de los estudios de mercado que les indican tamaños y proporción de unidades. Quienes optan por caracterizar sus proyectos a través del branding se basan en estudios de mercado, de oferta y demanda, de esta manera escuchan lo que el mercado dice y adecuan sus proyectos al mercado específico en donde encuentran un nicho de oportunidad que es descubierto por el estudio mismo.

En el incipiente mercado de renta, la aproximación al diseño es totalmente diferente, dado que la administración centralizada de los servicios e infraestructura del edificio es un requisito indispensable, el edificio o conjunto de edificios deben concebirse para este propósito desde el principio. Pero, más allá del diseño, ¿qué es lo que está pasando ahora? ¿qué nos mueve a mirar este esquema de comercialización? ¿Cómo se ve el mercado en el mediano y largo plazo? ¿Qué es lo que los inversionistas y economistas saben del mercado para 2025, 2035 y 2050?

Mientras las fuerzas de la oferta y demanda no cambian, las directrices de éstas sí que lo hacen. En este sentido, entre más nos adentramos en el futuro, los observadores del mercado deben interesarse más en los cambios demográficos y generacionales, la disrupción tecnológica y observar los cambios en el mercado.

Comenzando con los cambios demográficos y generacionales, el principal sector del mercado de renta debería ser el mercado de los Millennials . Considerando a aquellos entre los 20 y 34 años, entonces, los más grandes tendrán 40 años en 2020, mientras que los más jóvenes tendrán apenas 20. En otras palabras, los más jóvenes seguirán considerándose un mercado objetivo muy interesante hasta 2035.

Por Luis Fernández de Ortega/ VFO Arquitectos

Este es un fragmento del artículo Nuevas formas de vida, nuevos retos para el desarrollo inmobiliario, de la edición 110 http://inmobiliare.com/inmobiliare-110/