En los últimos 10 años nuestro país se ha colocado en el ‘Top Ten’ de los principales destinos turísticos a nivel mundial, con la llegada de turistas que suman 41 millones durante el 2018; esto según el barómetro Mundial de Turismo de la Organización Mundial de Turismo (OMT).

El turismo ha tenido gran influencia en la economía nacional, se estima que representa alrededor del 8.7% del total de PIB nacional. A nivel global contribuye con el 10% del PIB mundial y genera 1 de cada 10 empleos. El ingreso de divisas por concepto de viajeros internacionales se ha incrementado en 5.5% respecto a 2017, llegando a 22 mil 510 millones de dólares. Se considera que para 2019 México pueda alcanzar los 43.6 millones de turistas internacionales y una derrama de 23 mil 638 millones de dólares.

El porcentaje de ocupación en 2018, en 70 centros turísticos fue de 60.9%. El turismo nacional tuvo mayor participación representando el 73.6% del total del turismo en el territorio, lo que constituye poco más de 60 millones de turistas. Los turistas internacionales dentro del territorio fueron poco más de 21 millones, el 26.4%.

Mercado Residencial Turístico

El mercado residencial turístico tiene dos grandes grupos de compradores potenciales:

1. Turismo Nacional: Comprende al turismo interno más el egresivo, es decir los residentes del país en que se realiza la compilación, sin importar el destino de su viaje.

2. Turismo Internacional: Comprende el turismo que viaja al exterior (egresivo o de salida) y el que procede del extranjero (receptivo o de entrada).

Para convertir un turista de dos días en un cliente fiel de toda una vida, la comunicación no basta, se tiene que tener la oferta adecuada a cada una de las necesidades de los turistas. Los diferentes giros de alojamiento vacacional son complementarios, un turista puede tener varios rostros a lo largo de su ciclo de su vida. Para que un turista de tres días se vuelva un cliente fiel de un destino tienen que ofrecerle diferentes tipos de alojamientos para cada momento. Así, el hotel es una de las ofertas con la cual una plaza turística tiene que contar, pero también debe considerar un desarrollo inmobiliario que ofrezca vivienda en tiempo compartido, en renta y venta.

Es importante porque la presencia de turistas regulares crea un ambiente favorable en la ciudad, para que un nuevo turista piense en regresar y quedarse más tiempo. Se trata entonces de poner en marcha una dinámica virtuosa, para ello debe contar con infraestructura turística que incluya una oferta completa con los diferentes tipos y categorías de alojamiento, para atender desde un viajero temporal, turistas de fin de semana, vacacionistas de verano hasta nuevos residentes del destino turístico; esta variedad de oferta incluye: hoteles, all inclusive, hoteles boutique y de especialidad, tiempo compartido, fraccional y full ownership.

En este artículo nos enfocaremos de manera específica en el análisis de la oferta de la vivienda residencial en los principales destinos turísticos del país; presentando un resumen del Reporte del Mercado Residencial Turístico, que se realiza a partir de los cortes trimestrales de las bases históricas de proyectos de vivienda nueva-terminada, propiedad de Softec.

Para el estudio del mercado, utilizaremos la segmentación de la vivienda nueva-terminada, que se basada en el precio de venta de los productos habitacionales. Los rangos de cada segmento están establecidos de acuerdo al valor de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) y el valor nominal en pesos, los límites superior e inferior, varían conforme cambia el valor del salario mínimo.

El reporte tendencial de mercado turístico muestra la evolución de las principales variables de vivienda nuevaterminada, durante el período comprendido del 2do trimestre de 2016 al 2do trimestre del 2019, a fin de contar con un comparativo de la dinámica habitacional trimestre a trimestre.

Además, se toma en cuenta 14 destinos turísticos, los cuales se indican a continuación: Cancún, Tijuana, Vallarta, Mazatlán, Los Cabos, San Miguel de Allende, Acapulco, Veracruz, Cuernavaca, Ixtapa, La Paz, Huatulco, San Carlos y Puerto Peñasco.

La tabla indica que la muestra de la oferta de vivienda residencial de las Plazas Turísticas se compone de 589 proyectos, los cuales suman un total de 29 mil 322 unidades en proceso en las etapas abiertas a la venta y presentan un inventario de 12 mil 693 unidades equivalentes al 56% de avance de ventas promedio. El mercado residencial turístico muestra una absorción promedio mensual de 943 unidades; lo cual si obtenemos el promedio simple, el inventario actual se estaría desplazando en un período de 13 meses. Como dato complementario, en lo referente al desempeño de ventas de los proyectos, podemos mencionar que la absorción promedio mensual por proyecto es de 1.6 unidades.

En lo referente a la evolución trimestral de número de proyectos vigentes, se presenta una ligera tendencia a la baja del período 2Q16-4Q17, que contrasta con el incremento de los proyectos vigentes, desde el primer trimestre de 2018 hasta el 2019. En la parte baja de la gráfica muestra 396 proyectos a finales del 2017 y se incrementa hasta 624 al inicio de 2019, lo cual representa un crecimiento del 58% en el número de proyectos vigentes.

En cuanto a la evolución trimestral del volumen de ventas mensual, la gráfica muestra una tendencia a la alza, con un repunte importante a partir del 1er trimestre de 2018, alineado con el incremento de los proyectos vigentes que se presenta a partir de este bimestre. El incremento de las ventas que presenta el mercado del 1er trimestre de 2018 al 2do trimestre de 2019 es del 78%.

En tanto al inventario actual al 2do trimestre de 2019, la vivienda del segmento residencial participa con 62% de las unidades por vender del mercado Turístico. La gráfica refleja una tendencia a la alza de inventario del segmento residencial, con un crecimiento importante a partir del 1er Trimestre de 2018, reflejo de la entrada de nuevos proyectos en este segmento del mercado.

La gráfica muestra las ventas del mercado residencial turístico por plaza (destino turístico), donde es importante destacar que en el último período la participación de mercado de Cancún representan el 45%, sumando 363 unidades mensuales, seguidas de Tijuana (115) y Vallarta (69), tomando en cuenta que en estos destinos, nos referimos a los corredores de playa que conforman las zonas turísticas de estas ciudades. Cabe mencionar que en la evolución del mercado el mejor período de ventas del mercado turístico de los últimos años, se presentó al inicio de 2008 con mil 141 unidades vendidas; con una baja representativa de esta fecha al último semestre de 2014, que fue cuando tocó fondo el mercado y las ventas descendieron a 275 ventas mensuales; sin embargo, a partir de 1er trimestre de 2015 a la fecha la tendencia de las ventas va a la alza, alcanzando las 800 unidades mensuales a inicios el presente año; lo que muestra una recuperación significativa del mercado turístico.

Por Luis Medina, Gerente de Consultoría en Softec

Este es un fragmento del artículo PANORAMA DEL MERCADO RESIDENCIAL TURÍSTICO de la edición 116 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.