Un año más, 4S Real Estate presenta el análisis de opiniones y expectativas de distintos líderes del mercado inmobiliario en México para este 2019, esta recopilación permite entender mejor el timing actual, las oportunidades más destacadas de la industria y el comportamiento de las diferentes plazas clave dentro del país.

En esta ocasión, los resultados corresponden a la opinión de 135 participantes de los cuales el 55% son desarrolladores inmobiliarios, 22% son consultores, 10% brokers, 9% constructoras, 3% proveedores de la industria y el 1% instituciones bancarias o fondos de inversión, quienes operan desde distintas sedes dentro de la república como: CDMX (17%), Querétaro (14%), Monterrey (10%), Guadalajara (9%), Cancún (8%), Playa del Carmen (8%), Mérida (8%), entre otras.

Continuando con la descripción de los participantes, se observa que en la mayoría de los casos los desarrolladores inmobiliarios, proveedores de la industria e instituciones bancarias/fondos de inversión operan en ciudades como CDMX, Querétaro, Monterrey y Guadalajara, mientras que los consultores inmobiliarios se localizan principalmente en CDMX, Querétaro, Cancún y Playa del Carmen. Por su parte, los brokers que participan en el estudio generalmente radican en Querétaro y Mérida y quienes se enfocan en la construcción representan mayormente a la ciudad de Tijuana, seguida de CDMX, Querétaro, Monterrey, Aguascalientes, entre otras.

Percepción de la economía mexicana y factores de importancia en el sector inmobiliario

Acerca de la economía mexicana, más de la mitad de los líderes de la industria (62%) coindicen en que se vislumbra un buen panorama en el mercado inmobiliario post-elecciones (32% consideran que la situación del mercado será mejor, 11% indican que será estable y el 19% opinan que crecerá lentamente); únicamente el 6% de la muestra percibe el panorama como complicado o en depresión y el porcentaje restante piensa que se mantendrá igual que el período pasado (4%), estancado (3%) o con incertidumbre (25%).

¿Usted considera que la economía mexicana mejorará, se mantendrá, empeorará o declinará en los próximos 12 meses?

Los factores que tendrán mayor importancia en el ramo inmobiliario durante el presente año son principalmente: costos de tierra, costos de construcción, crecimiento lento de la economía, disponibilidad del capital y las tasas de interés, según la opinión de todos los participantes. Dichas respuestas coinciden con la información plasmada en el Diario Expansión en alianza con CNN, en su edición de diciembre 2018 “…desde el cambio de gobierno en Estados Unidos y la renegociación del antiguo TLCAN se vio un impacto en los precios de los materiales para construcción en hasta un 11%…”.

De manera puntual, el 26% de las opiniones mencionan que la economía mexicana mejorará en los próximos 12 meses, mientras que el 54% indica que se mantendrá igual que en el último año, 19% menciona que empeorará y el 1% que el mercado declinará durante este año. Lo anterior, se encuentra en línea con la estimación realizada por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en la que se estima que durante el 2019 habrá un crecimiento de entre 5.25% y 6% en la industria inmobiliaria en el país.

Desempeño inmobiliario en ciudades clave del país

En la experiencia de los entrevistados, las ciudades que mejorarán fuertemente su desempeño en materia inmobiliaria durante en el año 2019 son Tijuana, Cancún, Mérida, Monterrey, Playa del Carmen y Guadalajara, seguidas de León, Querétaro y Puebla. En el caso de Veracruz y en menor medida San Luis Potosí y Chihuahua, se pronostica que habrá un descenso en su desempeño. Por su parte Aguascalientes, CDMX y Villahermosa se mantendrán dentro del promedio.

En comparación con el año pasado, los líderes inmobiliarios pronostican un escenario más conservador en el desempeño de las distintas sedes del país durante el 2019.

Evaluación de inmuebles para inversión en renta

En lo que refiere a la inversión patrimonial en las ciudades claves del país, los líderes inmobiliarios evalúan que el tipo de inmueble más atractivo para comercializar en formato renta en CDMX es vivienda vertical (departamentos), mientras que en Monterrey, Tijuana y Querétaro recomiendan apostar por proyectos industriales. Asimismo, la renta de locales comerciales se percibe que será más atractiva en Guadalajara, los proyectos de oficinas en Monterrey y en cuanto al desarrollo de vivienda horizontal (casas) consideran que Querétaro será la ciudad más atractiva para este tipo de formato en alquiler.

Demanda de usuarios finales en ciudades claves del país

El mercado más relevante para la mayoría de los actores participantes (55%) son aquellas personas de 35 hasta 50 años, quienes corresponden a la Generación X, seguidos por los Millenials o Generación Y (menores de 35 años) con el 40% de las menciones. Tomando en cuenta a dichas generaciones como usuarios finales, se percibe un descenso específicamente de la demanda de productos de vivienda, en ciudades como CDMX, Monterrey, Guadalajara y Querétaro.

Fuentes de financiamiento

En temas de financiamiento y créditos, según la opinión de los líderes inmobiliarios las fuentes de financiamiento este año irán a la baja, principalmente los Fondos de Inversión Privados y la Inversión Extranjera. Por su parte, los créditos puente este año también se mantendrán en equilibrio, de acuerdo al 61% de las menciones.

Evaluación de proyectos de inversión – Inversión patrimonial y desarrollo especulativo y residencial

Considerando el panorama 2019, los proyectos de inversión patrimonial que resultan más atractivos son: departamentos para NSE medio/ residencial y oficinas estilo coworking/startups/ suites ejecutivas.

Por su parte, los multifamiliares para NSE medio/residencial son la opción más atractiva de los proyectos de desarrollo especulativo y residencial.

Inmuebles con enfoque de segunda vivienda, unifamiliares y multifamiliares para NSE residencial plus/premium, oficinas corporativas, consultorios médicos y en menor medida departamentos y casas para NSE residencial plus/premium son las opciones de proyectos consideradas como las menos atractivas dentro del mercado inmobiliario en el presente año.

Para este análisis, se utilizó la técnica multivariante MANOVA BIPLOT con un porcentaje de representatividad del 87.6% (sobre el 100% de las respuestas obtenidas); dicho método permite evaluar simultáneamente distintos tipos de variables y la relación que existe entre éstas.

Oferta de créditos puente para la construcción

Expectativas para proyectos comerciales

A partir de la expansión acelerada del comercio electrónico, se percibe un panorama conservador en cuanto a la demanda de metros cuadrados comerciales a nivel nacional. Las ciudades que requieren mayor cantidad de metraje comercial son: Querétaro, Mérida, Monterrey, Playa del Carmen, Cancún y Guadalajara, principalmente.

Asimismo, los participantes de este estudio indican que los formatos comerciales Fashion Mall y Strip Mall, son los más afectados ante el incremento del e-commerce y que a nivel nacional, el enfoque comercial que hace falta desarrollar más es el de entretenimiento, seguido por los de tecnología y cultura.

Considerando su plaza principal o la ciudad donde tiene mayor presencia, ¿Qué enfoque comercial considera hace falta desarrollar más?

Tendencias para el 2019 en proyectos comerciales y de oficinas

La tendencia para proyectos comerciales a nivel país apunta hacia la creación de centros de usos mixtos y comunidades planeadas desde hace dos años.

El mercado de oficinas se inclina hacia la construcción de proyectos con enfoque coworking y dirigido a empresas PYMES, principalmente en las ciudades claves del país.

Esquemas de financiamiento más accesibles, urbanización de la población y avances tecnológicos son las 3 tendencias principales que los líderes inmobiliarios auguran que transformaran el desarrollo inmobiliario en México.

¿Cuáles serán las 3 tendencias principales que transformarán el negocio del desarrollo inmobiliario en los próximos 5 años

Oportunidades para el sector inmobiliario

Considerando el panorama económico actual, poco más de la mitad de los participantes percibe mayores ingresos en sus empresas en los próximos 12 meses (19% fuerte incremento y 36% incremento). Para el 21% de los casos, sus ingresos se mantendrán similares al año anterior, 22% sufrirán un ligero decremento y únicamente 2% tendrán pérdidas importantes.

Con miras de hacer crecer sus negocios, los lideres inmobiliarios consideran que es importante apostar por la innovación en el desarrollo de los proyectos, además de crear nuevas alianzas estratégicas con distintos actores influyentes en la industria, para así poder expandirse y llegar a nuevos mercados geográficos y ganar participación en los mercados existentes, entre otras actividades.

Finalmente, las principales oportunidades en el mundo inmobiliario que los participantes visualizan para sus empresas en este próximo sexenio se resumen en: crecer en la construcción y oferta de proyectos inmobiliarios, especializarse en el desarrollo de productos diferenciadores que apuesten por la innovación y consolidarse dentro del segmento residencial.

Por 4S Real Estate

Este es un artículo de la edición 114
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*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare