El mejor mecanismo de adquisición de vivienda es el financiamiento hipotecario, sin embargo para que éste sea óptimo es necesario implementar medidas prudenciales que blinden al usuario y eviten burbujas y pérdidas patrimoniales.
Tal es el caso del Loan to Value -LTV o Relación préstamo-valor-, un indicador que mide el grado de apalancamiento de los créditos hipotecarios con respecto al valor de los inmuebles. Es decir, es la medida que le impone a la banca el límite de un préstamo hipotecario.
En México, el LTV es de 78.77%, según la Comisión Nacional Bancaria y de Valores –CNBV-, en línea con la recomendación internacional que es de 80 por ciento. Por lo que la mayoría de las instituciones se apega a este parámetro. Al desglosarlo, se observa que el sector con más financiamiento es el de vivienda nueva, con 64.5%, mientras que la usada es de 62.4 por ciento.
Incluso, se observa que mientras menor sea el LTV la tasa hipotecaria tiende a disminuir. Por ejemplo, si el LTV es menor a 25% su tasa es de 10.4% mientras que si éste es más de 80 y hasta 90% es 9.8 por ciento. En este escenario, la hipoteca estándar nacional es de 1.1 millones de pesos, según la CNBV.
Para el segmento residencial, el estándar es de 1.4 millones de pesos con dos recámaras, un baño y un cajón de estacionamiento para espacios nuevos que miden 88 metros cuadrados, los cuales se ubican en 415 colonias de Ciudad de México. En el sector residencial plus el valor es de 3.4 millones de pesos, para espacios con tres recámaras, dos baños y dos cajones de estacionamiento, con un metraje de 155 metros cuadrados en al menos 394 colonias de CDMX, según datos del portal inmobiliario Propiedades.com.
Los límites en los préstamos pueden ser paliativos efectivos en el mercado mundial. Por ejemplo, Corea implementó estas medidas durante 2002 con un impacto relevante: los precios decrecieron inmediatamente de 3.4 a 0.3% mensual. Sin embargo, en nuestro país los precios están creciendo debido a una mayor asignación de crédito entre 44 países desde el último trimestre de 2016, según el Global Housing Watch, del FMI.
Actualmente, los precios globales viven un boom y se ubican en niveles similares a los previos a la crisis de 2009. Dado que debemos contender estos auges irracionales de la vivienda, los países recurren más activamente a políticas macroprudenciales.
Este boom inmobiliario residencial detonado por crédito puede propiciar el estallido de burbujas, lo que provocaría una caída repentina de los precios y destruiría riqueza patrimonial. Actualmente, se observa una tendencia inflacionaria que podría anclarse en 2018, que naturalmente impactará los precios de la vivienda. Por tratarse un mercado ilíquido, hay un efecto de tasar al alza que se esparce rápidamente.
Existe una importante plusvalía en CDMX y diversos segmentos del mercado residencial. Por ejemplo, el segmento nuevo de departamentos de Polanco -en el récord de rentabilidad- reporta un crecimiento tres veces mayor al nacional desde el primer trimestre de 2014.
Ante este panorama, se observa una mayor segmentación tanto por zonas como por nichos -nuevo-usado y residencial-residencial plus-. Por lo que los límites-LTV-hipotecarios deben propiciar que todos los jugadores involucrados gestionen de mejor manera la cartera residencial.
Por Leonardo González, Analista Senior de bienes raíces de Propiedades.com
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