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Desarrollo Urbano

¿Por qué el banco no debe prestar más de 80% de lo que vale una casa?

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El mejor mecanismo de adquisición de vivienda es el financiamiento hipotecario, sin embargo para que éste sea óptimo es necesario implementar medidas prudenciales que blinden al usuario y eviten burbujas y pérdidas patrimoniales.
Tal es el caso del Loan to Value -LTV o Relación préstamo-valor-, un indicador que mide el grado de apalancamiento de los créditos hipotecarios con respecto al valor de los inmuebles. Es decir, es la medida que le impone a la banca el límite de un préstamo hipotecario.

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En México, el LTV es de 78.77%, según la Comisión Nacional Bancaria y de Valores –CNBV-, en línea con la recomendación internacional que es de 80 por ciento. Por lo que la mayoría de las instituciones se apega a este parámetro. Al desglosarlo, se observa que el sector con más financiamiento es el de vivienda nueva, con 64.5%, mientras que la usada es de 62.4 por ciento.
Incluso, se observa que mientras menor sea el LTV la tasa hipotecaria tiende a disminuir. Por ejemplo, si el LTV es menor a 25% su tasa es de 10.4% mientras que si éste es más de 80 y hasta 90% es 9.8 por ciento. En este escenario, la hipoteca estándar nacional es de 1.1 millones de pesos, según la CNBV.
Para el segmento residencial, el estándar es de 1.4 millones de pesos con dos recámaras, un baño y un cajón de estacionamiento para espacios nuevos que miden 88 metros cuadrados, los cuales se ubican en 415 colonias de Ciudad de México. En el sector residencial plus el valor es de 3.4 millones de pesos, para espacios con tres recámaras, dos baños y dos cajones de estacionamiento, con un metraje de 155 metros cuadrados en al menos 394 colonias de CDMX, según datos del portal inmobiliario Propiedades.com.
Los límites en los préstamos pueden ser paliativos efectivos en el mercado mundial. Por ejemplo, Corea implementó estas medidas durante 2002 con un impacto relevante: los precios decrecieron inmediatamente de 3.4 a 0.3% mensual. Sin embargo, en nuestro país los precios están creciendo debido a una mayor asignación de crédito entre 44 países desde el último trimestre de 2016, según el Global Housing Watch, del FMI.

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Actualmente, los precios globales viven un boom y se ubican en niveles similares a los previos a la crisis de 2009. Dado que debemos contender estos auges irracionales de la vivienda, los países recurren más activamente a políticas macroprudenciales.
Este boom inmobiliario residencial detonado por crédito puede propiciar el estallido de burbujas, lo que provocaría una caída repentina de los precios y destruiría riqueza patrimonial. Actualmente, se observa una tendencia inflacionaria que podría anclarse en 2018, que naturalmente impactará los precios de la vivienda. Por tratarse un mercado ilíquido, hay un efecto de tasar al alza que se esparce rápidamente.
Existe una importante plusvalía en CDMX y diversos segmentos del mercado residencial. Por ejemplo, el segmento nuevo de departamentos de Polanco -en el récord de rentabilidad- reporta un crecimiento tres veces mayor al nacional desde el primer trimestre de 2014.
Ante este panorama, se observa una mayor segmentación tanto por zonas como por nichos -nuevo-usado y residencial-residencial plus-. Por lo que los límites-LTV-hipotecarios deben propiciar que todos los jugadores involucrados gestionen de mejor manera la cartera residencial.
Por Leonardo  González, Analista Senior de bienes raíces de Propiedades.com
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Desarrollo Urbano

Próxima semana iniciarán rehabilitación del estadio de beisbol en Palenque, Chiapas

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La siguiente semana iniciarán las seis obras que se tienen planeadas en Palenque, Chiapas, que forman parte del Programa de Mejoramiento Urbano (PMU), que son: Parque Santo Domingo y centro de desarrollo comunitario; Centro de Desarrollo Comunitario San Miguel; Parque Lineal Expoferia; Renovación de imagen urbana y parque contemplativo deportivo, centro social y Centro de Desarrollo Comunitario Pakal-Na;  Ciclovía Pakal-Na; y  Renovación de la unidad deportiva, así lo informó la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu). 

En su recorrido por la unidad deportiva del municipio, para inspeccionar el estado actual de los espacios que se intervendrán, el Titular de la Sedatu, Román Meyer Falcón, indicó que esta renovación de ese espacio parte de un proyecto que busca atender las necesidad de la comunidad, y que una vez que se concluya con la rehabilitación, la autoridad municipal lo administrará. 

“Buscamos con este programa, a través de sus acciones de vivienda o equipamiento de espacios públicos, generar empleos locales. Las empresas tienen el compromiso de contratar mano de obra local y creemos que se generarán entre 3 mil y 3 mil 500 empleos directos”. 

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Titular de la Sedatu, Román Meyer Falcón

Adicionalmente a estas obras, se realizarán 3 mil 500 acciones de mejoramiento o ampliación de vivienda, de las cuales ya se han dispersado 700 apoyos de manera directa, lo anterior será en coordinación con la Conavi; también se regularizará la tenencia de la tierra mediante el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus) y se coadyuvará en la creación o actualización del Programa Municipal de Desarrollo Urbano.

Carlos Morelos Rodríguez, presidente municipal de Palenque comentó que tanto su administración,  en coordinación con las ligas deportivas de la localidad,  expusieron a la Secretaría de Estado la necesidad de rehabilitar la unidad deportiva. 

“Estas obras nos ayudarán mucho y serán de gran beneficio para la comunidad y los deportistas; además, ayudarán a reactivar la economía local, pues la emergencia sanitaria nos ha afectado bastante, pero con ellas habrá crecimiento y habrá trabajo”. 

Ante las acusaciones que surgieron en diferentes medios sobre el influyentismo que tuvo el Presidente Andrés Manuel López Obrador para la rehabilitación del estadio de béisbol y que todo el dinero se destinará para ese recinto, el presidente municipal expresó “Quiero aclarar que es falso que la inversión solo beneficiaría al estadio de béisbol, es para todos, para todas las áreas deportivas de fútbol, básquetbol, vóleibol y frontón. Comentaban que el estadio de béisbol era de las Guacamayas, pero eso es mentira, la unidad deportiva pertenece al municipio de Palenque y el equipo de Guacamayas tiene como tres años que dejó de jugar aquí”. 

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