Prospectiva del desarrollo inmobiliario: diagnóstico

21/03/2017
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Debemos crear para el futuro. En las ciudades, la densidad aumentará y las unidades habitacionales tenderán a ser más pequeña, además la población de adultos mayores crece imparablemente.

En estos días es cada vez más frecuente la aparición de “futuristas” en casi cualquier disciplina, y el desarrollo inmobiliario no es la excepción. Existe una razón para ello y radica en la competencia por el mercado y la atención a sus requerimientos, para hacer más exitoso el desarrollo. Con el estudio cada vez más detallado de los grupos sociales y económicos a través de metodologías más completas, se ha convertido en una necesidad conocer los requerimientos específicos de estos grupos, y por lo tanto, dar una solución a sus necesidades de espacio y de vida. Hoy no basta con la provisión de espacios habitables solamente, además hay que crear experiencias tan memorables como sea posible, para tocar las fibras más sensibles de nuestros compradores. Ante la vorágine de información y de estímulos auditivos, visuales y sociales, se ha adormecido nuestra capacidad para sorprendernos, por lo que ahora apelamos a la parte más íntima de los compradores, donde radican los sentimientos profundos de lealtad hacia un producto que entiende sus necesidades y les proporciona una respuesta precisa a sus requerimientos.

El desarrollo inmobiliario requiere de ciclos amplios, lleva años planear y construir un proyecto; así que, hoy es el día para planear estos cambios. Huelga decir, entonces, que debemos siempre diseñar para un estado futuro y no para el período actual, donde las ideas y soluciones serán obsoletas para el momento de salir a ventas.

Veamos qué es lo que ocasiona los cambios de los que hablamos: miles de personas migran cada año del campo a la ciudades atraídos por la riqueza que pueden generar en el ambiente urbano. El desarrollo económico sucede primero en la ciudades y tarda más tiempo en llegar al campo y regiones apartadas. Para el 2020 -¡en apenas tres años!- la migración estará bien establecida y las ciudades crecerán a ritmos más acelerados, y muchas poblaciones se convertirán en ciudades. La edad de la población tiende a envejecer y cada año hay más personas por encima de los 65 años de edad a quienes habrá que atender, satisfaciendo necesidades específicas, además de brindarles servicios de apoyo en materia de salud y otros para su bienestar.

Algunas de estas ciudades serán exitosas y atraerán más y más gente, los precios de la tierra para el desarrollo continuarán creciendo. La asequibilidad conducirá a mayor densidad y unidades más pequeñas; en otras palabras, los desarrolladores deben ser mucho más creativos y encontrar soluciones de diseño y construcción innovadoras con el uso de el espacio más eficiente.

Las ciudades más competitivas buscarán crear fuentes de empleo que soporten el crecimiento de la población, proporcionando empleos bien remunerados, y por ende, generando la riqueza necesaria para alentar el mercado. Estas ciudades proporcionarán oportunidades de retornos de inversión más interesantes.

El desarrollo inmobiliario es parte integral de la evolución de los mercados DISEÑO SUSTENTABLE La sustentabilidad seguirá siendo una tendencia. Eco-ciudades como Tianjin en China o Masdar en Abu Dhabi apuntan a tener cero desperdicio y cero emisiones de carbono, mientras que ciudades como Tokyo en Japón o Malmö en Suecia apuestan por la revitalización. 89 emergentes. Para el 2025 se pronostica que el 60% de la construcción se realizará en mercados emergentes, comparado con el 35% en 2005, de acuerdo con Global Construction 2025.

Los precios cada vez más elevados de la energía, el cambio climático y las regulaciones gubernamentales, están obligando a que los desarrollos sean necesariamente sustentables, y este impacto será mucho mayor para 2020.

Los desarrolladores inmobiliarios deberán institucionalizarse para obtener mejores rendimientos, ante los cada vez más estrechos márgenes que el mercado competido deja; deberán crear desarrollos con cualidades hasta ahora poco apreciadas, para un mercado cada vez más sofisticado y selectivo. Ciertamente, esto ofrece grandes retos; los desarrolladores tendrán que buscar sus rendimientos en productos de mejor calidad, con mejor diseño y atención a necesidades específicas de los clientes.

Las ciudades aportan en promedio el 70% de los gases de efecto invernadero, mientras ocupan solamente el 2% del territorio; muchas de ellas se ubican cerca de las costas o en terrenos de poca elevación, y sus grandes poblaciones se encuentran vulnerables ante los efectos del cambio climático, como el aumento del nivel de los mares. Con la velocidad con la que se está urbanizando, se hace imperativa la necesidad de edificios y ciudades más sustentables y ecológicamente más eficientes.

En el futuro cercano, los edificios requerirán de certificaciones ambientales obligatorias, como parte de las regulaciones en los reglamentos de construcción. El concepto  de sustentabilidad deberá ser ampliamente aceptado y los espacios de habitación, trabajo y esparcimiento serán diseñados con espacios verdes, buena calidad de aire y lugares para la convivencia.

Las eco-ciudades como Tianjin en China o Masdar en Abu Dhabi apuntan a tener cero desperdicio y cero emisiones de carbono, mientras que ciudades como Tokyo en Japón o Malmö en Suecia simplemente apuestan por la revitalización.

Para los desarrolladores, moverse en la dirección de la sustentabilidad representa una oportunidad y un riesgo. Mientras los precios de los edificios sustentables tienen un cierto plus, a través de un “premium verde”, esto sucede en ciertas economías y ciertos tipos de edificio, normalmente los de más alto nivel. El riesgo está en que si la presión por hacer “verdes” los edificios crece más rápidamente de lo que el mercado puede absorberlos, entonces algunos de ellos, los menos eficientes en sustentabilidad, diseño y ubicación, podrían sufrir una depreciación por falta de credenciales.

Por otra parte, la tecnología está finalmente haciendo su aparición en el desarrollo inmobiliario. Hoy empiezan a aparecer las ventas online; algunos negocios tienden a desaparecer en el futuro cercano, aunque otros parece que podrán adaptarse mejor; los libros, la música y otros bienes semejantes serán adquiridos en las tiendas en línea o más aún serán comprados solamente como medio digital; sectores como la salud y la belleza son más resilientes al cambio. Los desarrollos comerciales con usos como restaurantes, entretenimiento y vida social son los que tienen mejores perspectivas de éxito.

Mientras tanto, las oficinas también comienzan a encogerse; las telecomunicaciones cada día son más usadas por las empresas, la tele presencia -todavía en desarrollo madurará en los próximos años, y las empresas adoptarán mecanismos de trabajo que cada día requieren menos de la presencia física en un sitio específico. Las oficinas serán cada vez más pequeñas y los espacios de reunión físicos se volverán cada vez menos necesarios. La gente trabajará más en oficinas satélite, en casa o en espacios de trabajo comunitarios tipo “hub”, sin mencionar el CoWorking para las “Startups” y las nuevas generaciones de empresarios y empleados podrán realizar su trabajo, incluso en movimiento, sin la necesidad de un escritorio y menos de un lugar fijo.

Para los desarrolladores, los avances en la tecnología harán a los edificios sustentables más prácticos; la tecnología detrás de los objetos, el internet de las cosas y su capacidad para estar conectados con sistemas integrados a una administración centralizada, se está volviendo cada vez más frecuente y asequible. La operación y administración de los edificios, el uso de la tecnología móvil y su facilidad de telecomunicación ha hecho que la administración y operación de los edificios requiera cada vez de menor cantidad de personas.

Ante la realidad del futuro próximo, los desarrolladores inmobiliarios pueden tomar una de dos posturas: la primera es reaccionar ante lo que el futuro les depare, tratando de adaptarse a los cambios que la tecnología, la sustentabilidad y la sociedad demanden -observar cómo es que el mundo cambia y seguir esos cambios con respuestas adecuadas a nuevas realidades; y la segunda es darle forma a este futuro y entonces modelarlo a través del entendimiento de las razones que lo conducen por estos caminos.

Si bien es cierto que no podemos cambiar el futuro, también es verdad que éste no es una fatalidad que sucede simplemente sin que podamos hacer nada. La primera postura es reactiva, y por lo tanto, siempre presentará soluciones atrasadas y paliativos ante una problemática que nos domina, sin que podamos hacer nada al respecto. La segunda es proactiva y requiere del entendimiento de estas causas que originan lo que viene a continuación, y cómo transformar esta realidad y crear un futuro pensado por nosotros, en donde podemos dominar y ser generadores de un cambio más profundo y auténtico.

Para muestra, se acaban de cumplir diez años de la salida al mercado del primer iPhone, y aunque no se inventó el teléfono, ni siquiera un teléfono inteligente, sí una nueva manera de comunicarnos entre dispositivos semejantes. Si lo pensamos un poco, las redes sociales son un medio formidable de comunicación hoy en día, son la consecuencia directa de la aparición de estos aparatos, que a su vez generaron otros dispositivos derivados que han transformado profundamente a la sociedad.

Si somos capaces de entender los motivos y sus necesidades, podremos entonces generar ideas disruptivas que toquen profundamente a las personas, y como decía al principio de esta colaboración, apelar a esta parte sensible del ser humano, para crear lazos de lealtad importantes y sólidos con nuestros clientes.

En la siguiente colaboración, me permitiré dar, desde la perspectiva del diseño arquitectónico y basado en evidencias y experiencias, algunas ideas que puedan contribuir con el quehacer de todos los que participamos en el desarrollo inmobiliario.

Por Luis Fernández de Ortega

luis.fdeortega@v-fo.com @vfoarquitectos

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