Pablo Yrizar lidera el equipo de Office Occupier – Advisory & Transaction Services de CBRE México, en conjunto con Richard Schmidt y Diego Fernández, especializado en asesorar a empresas en sus estrategias inmobiliarias, análisis de Stay vs. Go, y en transacciones de reubicaciones, renegociaciones y venta de sus activos no estratégicos. En los últimos años, su equipo ha sido responsable de más del 25 por ciento de las principales transacciones de oficinas privadas en la Ciudad de México.

El experimentado grupo de ejecutivos, líderes reconocidos en su especialidad, comparten en esta entrega sus puntos de vista sobre las mejores opciones para el arrendamiento en oficinas corporativas.

Cuando asesoramos a las corporaciones en su toma de decisiones inmobiliarias, un tema prevalente es cuál debe ser la moneda de su Contrato de Arrendamiento: pesos o dólares.

Desde el punto de vista del inquilino corporativo, el rentar en moneda nacional evita los incrementos drásticos de una renta dolarizada (en términos de pesos) derivados de posibles devaluaciones de gran impacto. Sin embargo, al firmar en moneda nacional la renta se indicará anualmente a la inflación mexicana (INPC), la cual generalmente es mayor que la inflación de los EUA (CPI). La inflación mexicana tiene una correlación importante con la paridad cambiaria, una gran devaluación eventualmente generará una mayor inflación, por lo que a largo plazo la renta en pesos en teoría debería igualarse al equivalente en pesos de una renta en dólares.

El riesgo de una renta en dólares para el inquilino naturalmente disminuye en gran medida si sus ingresos también son en dólares.

Desde el punto de vista del propietario de un edificio de oficinas, su prioridad casi siempre será rentar en dólares por la seguridad real o aparente que eso significa. Es verdad también, que, al tener su edificio rentado en dólares, podrá negociar créditos en dólares con una tasa menor y su edificio será mejor valuado por fondos nacionales y extranjeros.

Es por todo lo anterior que gran parte del inventario de oficinas Clase A en submercados con gran demanda en la CDMX se cotiza en dólares, aunque recientemente muchos dueños de estos inmuebles han empezado a aceptar rentas en pesos, o bien han incluido mecanismos para proteger al inquilino de devaluaciones catastróficas en contratos en dólares. Cuando el propietario es flexible en cuanto a rentar en pesos o en dólares, es común que la renta por metro cuadrado en dólares sea menor que la de pesos, fluctuando dicha diferencia entre US$0.50 a US$2.00 dólares.

¿Cuál es la realidad, qué es mejor rentar en pesos o en dólares?

CBRE realizó un estudio para comparar el impacto real histórico de una renta en dólares vs. una renta en pesos.

La gráfica 1 muestra que, en los últimos 20 años, si una compañía rentó en pesos y mantuvo la misma renta durante todo el periodo con sus incrementos de INPC anuales, pagó más dinero que si hubiera rentado en dólares.

Gráfica 1 inicia con una renta de US$25 dólares y describe el comportamiento de 1998 a 2018 de un contrato denominado en su equivalente en pesos vs. un contrato en dólares.

En línea con la opinión general del mercado inmobiliario, la gráfica 2 refleja que en los últimos 10 años, si el usuario corporativo firmó un contrato de arrendamiento denominado en pesos, le fue mejor que si la renta se hubiera fijado en dólares.

Gráfica 2 refleja el comportamiento en ambas monedas a lo largo de 2008 a 2018 de una renta que también inicia en US$25 dólares.

Como las gráficas lo demuestran, no siempre es mejor para el inquilino corporativo rentar en pesos, y no siempre es positivo para el propietario rentar en dólares, todo depende del plazo a analizar, entre otros factores.

Si bien una renta en pesos le genera mayor certidumbre a una compañía que renta inmuebles y le evita los cambios drásticos en términos de pesos de devaluaciones de la moneda, diferentes plazos estudiados generan respuestas opuestas en cuanto a la conveniencia de una renta en pesos vs. una renta en dólares. Igualmente, existen otras variables de gran importancia que las empresas deben evaluar antes de decidir por un contrato de arrendamiento denominado en moneda nacional o uno en dólares.

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Por CBRE México