**Valeria Pioquinto y Catalina Martínez 

Además de los FIBRAS, que han tenido un papel importante dentro del sector inmobiliario, los expertos en el tema señalan que existen otras formas de financiamiento que comienzan a tomar cada vez más fuerza en nuestro país, los cuales buscarán beneficiar también a los pequeños y medianos desarrolladores. Incluso para los inversionistas que buscan diversificar su portafolio tendrán una opción más con la Fibra E.

Durante el panel “Instrumentos financieros para desarrollos inmobiliarios en las Américas” que se llevó a cabo en el primer Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias -Expo Inversión Inmobiliaria- , Pedro Azcué de JLL Latam explicó que actualmente el mercado del Real Estate a nivel mundial tiene una actividad de 180 billones de dólares bimestrales, mientras que el mexicano presenta cifras de entre 5 y 10 billones anuales. Además, el mercado de inversiones inmobiliarias alcanzó cifras de entre 740 y 760 billones de dólares en 2015.
Azcué también aclaró que dentro del sector inmobiliario, el mercado de oficinas alrededor del mundo es el que más atractivo resulta para los inversionistas, y por ende el que más desarrollado se encuentra. Por su parte, Estados Unidos se posiciona como el país con el mercado de oficinas más importante en el mundo, aunque también Inglaterra, Alemania, Japón y China están comenzando a mejorar su oferta.

Captura de pantalla (384)En su intervención, Manuel Gutiérrez de Credit Suisse comentó que actualmente existen una gran cantidad de vehículos de financiamiento tanto privados como de capital y de deuda a través de los cuales es posible realizar proyectos de calidad. Explicó que “a diferencia de otros países, en México los inversionistas buscan escala y flexibilidad. Los mercados se han vuelto muy especializados y el inversionista requiere liquidez y diversificación al mismo tiempo, por ello están entrando formatos nuevos en la Bolsa, donde los inversionistas institucionales hacen colocaciones más pequeñas. En México ya se han colocado Mortgage Reits, y el primero fue residencial, pero también vendrán fideicomisos hipotecarios comerciales que van a ser de gran tamaño”. Sin embargo, aseguró que todavía hay muchos vehículos en México para buenos proyectos y las fibras pueden levantar más capital, pues existen long-to-values entre 20 y 30% ,a pesar de que la regulación de los Fibras es de 50 por ciento.

Gutiérrez también detalló que en los últimos cinco años no se había observado un mercado tan desarrollado de financiamiento local, el cual beneficia a la creación de seguros. Además, destacó el interés de la banca comercial en el tema de financiamiento, especialmente el de los bancos internacionales, y explicó que incluso algunas aseguradoras podrán participar dando créditos inmobiliarios a raíz de la próxima regulación en su rama, lo cual les permitirá salir de los bonos de gobierno y tomar riesgos corporativos.

Captura de pantalla (385e)Por su parte, José Shabot de “Quiero Casa” mencionó que otra de las formas de financiamiento que está comenzando a llamar la atención es el crowdfunding, el cual “podría permitir que grupos desarrolladores puedan tener una mayor profundidad en el sector una vez que se hayan resuelto ciertos temas de regulación”.

Durante su participación, Shabot también comentó que los desarrolladores de vivienda por lo general buscan el financiamiento bancario a través del crédito puente, pero que la banca comercial también podría tener una especial participación en los proyectos comerciales. Recalcó que actualmente hay mayores alternativas y mucha más actividad de la banca, así como nichos de oportunidades en el mercado. Explicó también que en el Distrito Federal se construyen alrededor de 15 mil viviendas y viven más de nueve millones de personas mientras que el tránsito es de 20 millones más. En la capital, de acuerdo con sus datos, se construyen 400 mil metros de oficinas, que generan empleo para 40 mil personas nuevas.

RCaptura de pantalla (385)especto a los Fibras, Charles El Mann de E-Group reafirmó el papel de estos instrumentos en el sector inmobiliario, pues “los Fibras agilizan, simplifican y aceleran el crecimiento inmobiliario, pero es importante que estos diversifiquen su portafolio y fortalezcan el property management. Los inversionistas buscan mayores retornos y menos riesgos, por lo cual es importante que se defina bien la ubicación y el tipo de proyecto que se va a realizar, además de que se debe tener cuidado con la forma de financiamiento”.

Finalmente, Joaquín de Monet de Palisades Capital insistió en la relevancia de tener una estrategia para la diversificación y se refirió también a la parte de desarrollo de proyectos, especialmente al de oficinas. Comentó que “una buena ubicación es lo más importante para comenzar a desarrollar. En el caso de oficinas, la localización ideal es un lugar donde hay demanda, así como acceso a transporte y amenidades que garanticen una buena convivencia de la gente y una buena experiencia de trabajo”.

INVERSIONISTAS EXIGIRÁN MÁS A LOS FIBRAS

En cuanto a los instrumentos de capital en México, Eduardo Güemes de MRP destacó que uno de los temas importantes en México es la evolución de estos instrumentos de capital, porque más que sustituir deben
convivir unos con otros; lo que ha cambiado es el perfil del inversionista final, ya que la percepción de riesgo ha ido mejorando.

En cuanto a estos cambios, Sandor Valner de Walton St. Capital mencionó que hace 15 años más del 80% de la inversión inmobiliaria lo hacían las familias ricas y prácticamente no había participación institucional; hoy, ese 80-20 es un 20-80 donde la mayoría de la inversión institucional es a través de CKDs o Fibras, además se considera al tipo de activos y cómo se hacen los reportes.

“Sabemos que vienen cambios, nuevos títulos para invertir en proyectos inmobiliarios, así como nuevas reglas que van a ser también relacionadas con la gobernabilidad y la emisión de instrumentos para inversión en el mercado inmobiliario; ya se han publicado incluso proyectos de estas nuevas regulaciones, y por lo que entendemos, en enero van a entrar en efecto”, adelantó Sandor Valner.

Captura de pantalla (382)Alfonso Munk de Prudential recalcó que la llegada de los Fibras al mercado mexicano fue complicada, y la experiencia viene de la colocación que hicieron de un Fibra industrial –Terrafina-, “hemos visto un periodo donde salieron muchos Fibras y los inversionistas ya comienzan a diferenciar entre cada una y están poniendo el estándar más alto, sobretodo el inversor extranjero. Al inicio, la mayoría de los inversores en Fibras no eran inmobiliarios y no ponían mucha atención en el tipo de propiedades, sino en el crecimiento; sin embargo, en el último periodo se ha observado una sofisticación de los inversores donde ya hay más inmobiliarios, por lo tanto entienden mejor el mercado”.

“Lo bueno de los Fibras es que permiten la participación del público en general en un vehículo líquido. Sin embargo, hemos visto que el rendimiento de los Fibras no ha sido muy bueno; creo que todos los vehículos en 2015 han tenido un impacto por el tema de las tasas de interés, pero al final del día creemos en el sector, esperando mayor consolidación”, enfatizó Munk. Además, aseguró que México se está posicionando bien como líder en el área de inversión inmobiliaria en el mercado de capitales por los CKDs y augura un crecimiento importante.

Respecto al instrumento de inversión para el sector energético e infraestructura, Ingrid Castillo de Grupo GBM explicó que el gobierno federal diseñó un vehículo que nace del paraguas de los Fibras inmobiliarios y toma los beneficios fiscales de estos, quedando las diferencias en los objetivos de inversión; por un lado, energía (excepto exploración y extracción petrolera) y por el otro, infraestructura (contratos y concesiones). Castillo menciona que la diferencia es que estos tienen la limitante de que sólo el 25% de los activos pueden estar en desarrollo, por lo que mantienen muy vigentes a los CKDs –no desaparecen porque están diseñados para desarrollar proyectos con un cierto riesgo de desarrollo y expectativa de rendimiento, que una vez estabilizados pueden pasar a los Fibras.

Captura de pantalla (383)Con Fibra E se abre un universo interesante para los inversionistas, porque antes las inversiones en infraestructura estaban muy limitadas a lo que había en Bolsa, y eran pocas empresas de mucha profundidad. Con los Fibras se transparenta el rendimiento y se genera un apetito natural, pero se verá que lo primero en salir serán los activos de Pemex y CFE, porque el gobierno está muy interesado y esa es la manera de monetizar –liberar el balance de las dos paraestatales- para seguir dándoles crecimiento, aseveró Ingrid Castillo.

“El dato que se ha mencionado en los periódicos es que el tamaño de los Fibra E puede ser de 70 mil millones de dólares para los próximos cinco años y eso, para ponerlo en perspectiva, es cinco veces lo que valen hoy los Fibras inmobiliarios en el mercado. Obviamente, se habla de proyectos que requieren inversiones de millones de dólares como el caso del nuevo aeropuerto de la ciudad de México, donde hay mucho potencial. Hoy las Afores tienen invertido aproximadamente 8 mil millones de dólares en productos estructurados, una tercera parte de su potencial”, complementó.

Todavía falta camino por recorrer en México en materia de alternativas de financiamiento, si se le compara con otros países; en el caso de “los Fondos de Pensiones todavía existe la limitación de que sólo pueden invertir en instrumentos que estén cotizados y con una calificación, eso no les permite hacer inversiones directas en deuda como sí lo pueden hacer los europeos o americanos; evidentemente las necesidades del país están cubiertas, pero en el futuro inmediato vemos más fondos especializados en deuda, más productos semejantes a los de Estados Unidos y Europa. La mayoría de los niveles de apalancamiento en México son menores, quizá por los ciclos económicos abruptos en el pasado”, destacó Sandor Valner de Walton St. Capital.

Ante el panorama económico acerca del alza de tasas y la existencia de suficientes proyectos para invertir en México, Antonio Ruíz Galindo, Presidente de Amexcap y moderador del panel “Recursos para el desarrollo regional” en Expo Inversión Inmobiliaria, les preguntó a los expertos acerca de los riesgos que ven en el sector inmobiliario en el país.

“El riesgo principal para quienes tenemos capital propio, extranjero y local, es el riesgo del país (los cambios regulatorios y políticos). El problema en México es que si cambia la ley, al inversor se le crea problemas, por no conocer las reglas del juego. Lo más importante es saber que el capital está seguro y no habrá problemas de corrupción”, señaló Alfonso Munk de Prudential. “Los inversionistas ahora ya no otorgarán dinero a los Fibras si no saben para qué se destinarán los recursos, porque el inversor ya está más especializado; habrá una diferenciación entre los Fibras que tienen proyectos de buena calidad, que demuestran lo que hacen y que añaden valor, y aquellos que tienen falta de rendimiento o no demuestren haber hecho bien las cosas”, agregó.

“En términos de dólares, algunos Fibras están 50% abajo; la baja ha sido muy pronunciada. Los que están en dólares no han sufrido ese impacto, pero hay algunos que están prácticamente sub valuados, porque el costo de reposición de los activos es sustancialmente mayor que lo que cotiza la acción en Bolsa; es decir, a la empresa le conviene más invertir en sus propias acciones que el seguir comprando y desarrollando inmuebles. Creo que en general, ya llega
mos a ese punto”, declaró Sandor Valner.

“Las historias de los Fibras no deben apuntar a crecimientos masivos sino de estabilidad de flujo, de management; poco a poco hemos de evolucionar en México”, destacó Güemes.

Para llegar a la expectativa del mercado en materia de precios es a veces irracional, un buen ejemplo de ello es lo que dicen los clientes. El año pasado se colocó 10 veces más capital en Fibras que en CKDs, mientras que este año los CKDs colocaron más que los Fibras, porque el inversionista ya no está dispuesto a dar el dinero y tenerlo parado. Antes se necesitaba el dinero, porque el proyecto estaba en puerta, pero ahora, la última etapa del follow on se ha tardado más por muchas razones”.

 
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