Retos para la industria mexicana de centros comerciales en la “época Trump”

14/03/2017
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Definitivamente, los siguientes dos años serán complicados para México en general y seguramente algún efecto provocarán estas complicaciones en el desarrollo de centros comerciales en el país, pero el optimismo y las alternativas son palpables.

La industria de centros comerciales en México ha tenido una tendencia de crecimiento constante desde su inicio al final de los años sesenta, a pesar de las crisis económicas recurrentes en el país; la crisis de la deuda en 1982, la del peso en 1994, y la “gran recesión” de 2008-2009. Pero actualmente, la industria tal vez enfrenta uno de sus momentos más complejos debido a diversos factores tanto externos como internos.

Definitivamente, los siguientes dos años serán complicados para México en general y seguramente algún efecto provocarán estas complicaciones en el desarrollo de centros comerciales en el país.

Personalmente, no creo que experimentemos un freno total del desarrollo en la industria, seguiremos viendo el inicio de nuevos proyectos y los que están ya en proceso serán completados, pero los primeros seis meses del año serán relativamente lentos, ya que tanto inversionistas como desarrolladores y retailers querrán ver cómo se acomoda la situación antes de tomar decisiones de largo plazo.

México ha tenido un compromiso creciente de integración comercial y liberalización a través de acuerdos de libre comercio, a partir de los años noventas, y su política comercial es una de las más abiertas del mundo. Por supuesto, el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) es el mayor de los acuerdos que México ha suscrito, pero no es el único, México tiene tratados de libre comercio con 44 países.

Afortunadamente -y por desgracia también-, el comercio con los Estados Unidos representa 80% de las exportaciones y 50% de las importaciones de México. Por lo mismo, cualquier cambio en la relación comercial entre los dos países definitivamente tendrá un impacto en la economía del país.

Los factores internos que están afectando a la economía de nuestro país, en general todos de carácter político, tienen un origen histórico y raíces en el sistema que gobernó el país por una parte importante del siglo XX. Estos problemas no serán resueltos en el corto plazo, mucho menos en lo que resta de la presente administración. Pero lo que realmente preocupa tanto a los analistas como a los jugadores en nuestra industria, es el efecto que provoque la nueva administración Trump en los Estados Unidos.

Aun es muy temprano para saber cuáles serán las consecuencias a largo plazo -la inversión inmobiliaria es de largo plazo-, pero si Donald Trump cumple sus amenazas, el Bajío y la frontera norte de México serán afectadas, además de que en el corto plazo habrá una disminución del poder de consumo en los mexicanos.

Sin embargo, a largo plazo, el panorama para la industria no habrá de ser tan dramático, ya que el país seguirá desarrollándose, y el llamado “bono demográfico” empujará eventualmente el consumo tanto de bienes inmuebles como de servicios, y por ende, el retail mexicano seguirá creciendo tanto como el desarrollo de centros comerciales.

Lo que es claro, es que la relación entre México y Estados Unidos va a sufrir cambios, por lo que no podemos pensar que las condiciones que vivimos durante los últimos 25 años se mantendrán. Tendremos que adaptarnos a la nueva realidad.

Los jugadores del Retail mexicano opinan

Para apoyar nuestra lectura de la situación actual, incluimos las impresiones de diferentes jugadores de la industria -desarrolladores de centros comerciales, retailers, consultores y líderes de cámaras y asociaciones relacionadas. Los desarrolladores de centros comerciales en general, ven la situación de una forma positiva, creen que hacia el largo plazo, los “fundamentales” de la economía mexicana son sólidos. Esto es lo que nos dijeron:

“Considero que estamos en una época de mucha volatilidad de corto plazo; dicha volatilidad va a generar grandes oportunidades para aquellos desarrolladores bien capitalizados. Estoy convencido de que en el mediano y largo plazo, México seguirá siendo el mejor mercado para invertir en bienes raíces.”

Jerónimo Gerard

PRESIDENTE MEXICO RETAIL PROPERTIES

“La época Trump demuestra que las más de dos décadas de globalización dejaron a varios rezagados y desplazados. Esto está provocando que líderes con discursos nacionalistas (proteccionistas) lleguen al poder. Esto provocará irremediablemente una época de ajuste global, desacelerando economías y dislocamientos que seguramente afectarán el consumo. México debe generar proyectos de inversión atractivos para el mundo, para contrarrestar los embates, seguir fortaleciendo las instituciones y el estado de derecho. ¡A trabajar!”

Javier Barrios

DIRECTOR GENERAL MIRA COMPANIES

“La industria de los centros comerciales en México mantendrá su auge y su ritmo de crecimiento durante la era Trump. Fundamentales de mercado, como el bono demográfico, el crecimiento de la clase media y el aumento del consumo interno (más ahora cuando salir a comprar al extranjero es más caro) seguirán siendo factores de atracción a la inversión y desarrollo de centros comerciales, así como de la llegada de cada vez más marcas internacionales al país. Un factor clave para que no se dé una desaceleración en la construcción y desarrollo de centros comerciales es que las instituciones bancarias, a través del crédito, continúen siendo un motor y mantengan su ritmo de crecimiento en la industria, incentivadas ahora por tasas de interés más altas que en los últimos años. Esperemos que así sea.”

Jimmy Arakanji

Founder and Co-CEO Thor Urbana Capital

“ Yo veo oportunidad de seguir creciendo el área inmobiliaria y también creo que no debemos tener miedo para seguir nuestras metas.”

Alfredo Chedraui

DIRECTOR INMOBILIARIO CHEDRAUI

 

“Viene una contracción natural del mercado interno propiciado por factores internos y externos que atrasará en el mediano plazo la construcción de nuevos desarrollos, a menos que sean ubicaciones Premium”.

Salomón Kamkhaji

PRESIDENTE PULSO INMOBILIARIO

“Siendo que el mercado de centros comerciales en México se ha comenzado a consolidar, no creo que veamos crecimientos explosivos de cadenas de autoservicio, cines y tiendas departamentales, en mercados como el de la Ciudad de México; veremos propiedades con enfoque en el entretenimiento, servicios y alimentos.”

Alejandro Mota

SENIOR ASSET MANAGER MACQUARIE MEXICAN REIT

 

“Normalmente yo no utilizo dichos o frases célebres, pero en esta ocasión y dado el panorama, tendré que optar por una de Confucio: Los cautos rara vez se equivocan.” 

Abraham Metta Cohen

DIRECTOR GIM DESARROLLOS

“En general, creo que el sector sigue teniendo fundamentales bastante sólidos, aunque empieza a ver sobre oferta de algunos productos en ciertas regiones en particular. En los próximos meses y dado el nivel de incertidumbre por el que pasamos, vemos un crecimiento menos acelerado, enfocado principalmente en proyectos que logren satisfacer de manera adecuada las necesidades de un cliente cada vez más sofisticado. Creemos que será un año de consolidación por parte de los jugadores, donde claramente los mejores capitalizados tendrán acceso a las oportunidades más atractivas. Nosotros estaremos enfocados en proyectos de usos mixtos que logren integrar los diferentes usos de una manera natural, generando comunidades y experiencias auténticas, siempre en ubicaciones privilegiadas en las principales ciudades del país.”

Francisco Zambrano

DIRECTOR COMERCIAL DE INVERSIONES GM CAPITAL

“En las crisis salen las mejores oportunidades, no hay crisis que aguante un trabajo y compromiso constante. Vamos haciendo de los centros comerciales un detonante de la economía por un mejor México.”

Carlos González Watanabe

DIRECTOR DE DESARROLLOS COMERCIALES GRUPO GUÍA

“Sin duda estamos viviendo tiempos de incertidumbre que nos obligan a evaluar con mayor detenimiento las inversiones en nuevas tiendas. Gran parte del crecimiento en nuevos centros comerciales está en zonas con sobre oferta comercial, tema que preocupa, sobre todo en estos tiempos. Hoy más que nunca, es importante que los nuevos centros comerciales tengan un mercado objetivo claro, así como una mezcla de marcas lo suficientemente fuerte para asegurar el éxito del mismo.”

Carlos Miranda

VICEPRESIDENTE CORPORATIVO, GRUPO AXO

“Desgraciadamente, aun antes de arrancar oficialmente el mandato de Trump, la incertidumbre se había sentido ya. Muchos desarrollos inmobiliarios de centros comerciales se están difiriendo para finales de 2018 o principios de 2019. Habrá que esperar a ver cómo está el ambiente el segundo semestre del año.”

Melanie Devlyn


PRESIDENTE DEL CONSEJO, DEVLYN HOLDINGS

“El futuro del retail en México, así como el desarrollo de centros comerciales enfrentarán dos grandes retos: La recesión que acosa a México por alza de precios ligados a importaciones, la baja inversión pública prevista, el desempleo que en adición a los anteriores factores pudiesen generar las medidas que el presidente Trump dicte en relación a México (impuestos y barreras a importaciones provenientes de nuestro país, modificaciones al TLC, una agresiva política migratoria, obstaculizar la inversión en México, etc). El segundo reto será la sobre oferta de centros comerciales en varias ciudades y regiones del país, como es el caso de la CDMX, Estado de México, Puebla, Morelos, Jalisco, Veracruz, Yucatán, Quintana Roo, Guanajuato, Querétaro y Nuevo León, en donde seguramente los mercados reaccionarán con bajas tanto en precios como en ocupación de los mismos.”

Carlos Ibarra Covarrubias

PRESIDENTE INTERMODA FASHION GROUP

“Me parece que el cambio de poder en Estados Unidos definitivamente tendrá un impacto en nuestra economía. Ni siquiera había comenzado Trump su mandato y ya habíamos tenido una devaluación importante en nuestra moneda. Acompañando al cambio presidencial, hemos recibido impactos importantes en el salario mínimo, precio de la gasolina, etc. Sin duda, esto impactará al consumo de la clase media mexicana, impactando a su vez al desempeño de los centros comerciales. Desde mi punto de vista, esto será un “reality check” para los desarrolladores, quienes tendrán que ajustar sus modelos de negocio para adaptarse a la realidad de la mayoría de las personas en nuestro país.”

Joaquín Vargas Mier y Terán


PRESIDENTE EJECUTIVO , CORPORACIÓN MEXICANA DE RESTAURANTES (CMR)

“Al igual que para otros sectores, 2017 representa para el sector inmobiliario diversos retos por la incertidumbre económica global. Sin embargo, al tratarse de proyectos de largo plazo, los desarrolladores en nuestro país mantendrán sus inversiones, aunque siendo cautelosos en la toma de decisiones. Para 2017, se tiene prevista la entrada en operación de cinco nuevos centros comerciales de socios ADI, con una inversión total estimada de 15 mil 200 millones de pesos. Este año, la ADI -Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios- cumple 25 años y durante su evento anual, The Real Estate Show, que se llevará a cabo el 21 y 22 de marzo, anunciará cifras actualizadas en relación a la inversión que constituyen más de 389 proyectos que impactan alrededor de 42 sectores económicos del país, uno de ellos el de retail, además de favorecer la creación de más de medio millón de empleos directos e indirectos.”

María José Fernández

DIRECTORA GENERAL ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS (ADI)

“El potencial debilitamiento del intercambio comercial de México con Estados Unidos, en gran medida por el establecimiento de un impuesto transfronterizo a las importaciones, deberá promover que México fortalezca sus relaciones comerciales con otros países, aprovechando los 15 tratados de libre comercio. La capacidad instalada en industrias de alto valor agregado (aeroespacial y autopartes) deberá enfocarse a otros mercados. El mismo enfoque se debe dar a la exportación de productos frescos. Deberán desarrollarse estrategias para fortalecer el mercado interno; mejorar el entendimiento de las necesidades del consumidor, desarrollar formatos de tiendas de acuerdo a los diferentes estratos socioeconómicos del país. El comercio electrónico, con tendencia creciente en México, facilita el acceso a una amplia gama de productos en beneficio del bienestar de los consumidores. Es momento de promover intensamente la utilización de energías renovables en el retail; contribuyendo a los compromisos ambientales del país.”

Rogelio Rodríguez Morales

DIRECTOR DE DESARROLLO ASOCIACIÓN NACIONAL DE TIENDAS DE AUTOSERVICIO Y

DEPARTAMENTALES (ANTAD)

“La llave que pretende cerrar una frontera, deberá ser la misma que nos permita seguir abriendo y consolidando el intercambio comercial con otras 200 fronteras más, lo que ampliará y refrescará nuestra oferta de retail y coadyuvará al sano desarrollo de nuestra industria. Las crisis son siempre el motor de la creatividad y el cedazo de la incompetencia. Si las cosas se ponen de la “trompada”, indudablemente caerán algunos de los más frágiles, pero se robustecerán los más aptos, asegurando la continuidad y el crecimiento de nuestra industria. Aprovechemos la situación que se avecina y revaloremos nuestras múltiples habilidades. Pongamos especial -énfasis en la calidad de nuestros productos y servicios, y hagamos crecer el mercado interno. Estas acciones impulsarán la expansión del retail en nuestro país, y por ende, sustentarán el sano desarrollo de nuestra industria.”

Gonzalo Montaño Estrada

PRESIDENTE  MAC ARQUITECTOS CONSULTORES

“Hoy, el mundo es global; ni todos los muros e impuestos del planeta van a detener el proceso creativo de los seres humanos.”

José Luis Navarro C.

DIRECTOR GENERAL FINCA SANTA VERACRUZ PRESIDENTE, ASOCIACIÓN MEXICANA DE FRANQUICIAS (AMF)

“El primer año será el más difícil, mientras que conocemos el alcance del nuevo gobierno de los Estados Unidos. La toma de decisiones tomará más tiempo y los comerciantes con productos de importación serán más precavidos en sus decisiones. Se beneficiarán más las cadenas que puedan producir sus productos en México. Después de sobrevivir la nacionalización de la banca en 1982, la devaluación de 1994, y la crisis inmobiliaria mundial de 2008, esta crisis será más fácil de superar. La única manera de ayudar es trabajando y consumiendo productos fabricados en el país”.

José Luis Quiroz Robles

PRESIDENTE Y DIRECTOR GENERAL, IQ REAL ESTATE / PAPE A&D

“Estamos viendo ajustes en las estrategias de los retailers y distribuidores, que han contenido (o más bien, asumido) los inevitables incrementos de precio. También habrá ajuste en la mezcla de producto para incluir más nacionales y los importados con menor arancel. Serán momentos de maximización de márgenes, logística perfecta e inventarios justos. En el tema inmobiliario, el ajuste de las rentas causará un efecto importante. Varios contratos tienen cláusulas de salida ante devaluaciones del tamaño de la que hemos visto, y sin duda, habrá quien aproveche para salir ahora, antes de la tormenta.”

Sergio Legorreta

PARTNER, BAKER & MCKENZIE

“Considerando el entorno internacional delicado y el efecto Trump, el mercado de centros comerciales se ha mantenido particularmente activo, actualmente contamos con gran cantidad de desarrollos que superan los 2.5 millones de metros cuadrados; se espera que su entrega sea en los próximos 2 a 3 años. Vale la pena destacar que los desarrollos no se han cancelado o pospuesto en su fecha de entrega. No debemos desestimar el efecto que pueda acarrear Trump, sin embargo, el tipo de cambio caro se vuelve muy atractivo para el turismo internacional, que produce una derrama importante de divisas en el país. Reiteramos que no es un panorama claro el que tenemos frente a nosotros, la situación puede cambiar rápido y drásticamente, pero el mercado Retail en México se muestra maduro y con buenas perspectivas para los siguientes años; se ha robustecido y hoy en día es un mercado sano y sólido, con perspectivas optimistas. Las Fibras y desarrolladores se mantienen activos realizando inversiones. El escenario actual presenta oportunidades importantes para ampliar la cartera de inversionistas, socios comerciales y /o nuevas marcas provenientes de Asia, Europa y América. El mercado de centros comerciales en México cuenta con más de 630 centros comerciales, 20 millones de metros cuadrados rentables y una tasa de ocupación del 94%”.

Javier Lomelin Anaya

DIRECTOR GENERAL, COLLIERS INTERNATIONAL

Conclusión

La industria de centros comerciales mexicana pasará por tiempos complicados en el corto plazo, pero en el largo plazo las perspectivas son positivas. Todos seremos cautelosos en los próximos meses, mientras vemos cómo se desarrollan las cosas; pero, la actividad seguramente volverá al mismo ritmo que ha tenido en los últimos diez años. Los desarrolladores seguirán creando centros de usos mixtos y centros comerciales, y los retailers seguirán creciendo sus redes de tiendas, siempre teniendo cuidado en no ir a zonas de influencia no aptas para sus conceptos.

Por Jorge  Lizán  Director General de Lizan Retail Advisors (LRA)

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