Retos para México en el sector de negocios ante la presidencia de Donald Trump

22/02/2017
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Los especialistas consultados señalan que es el momento de capitalizar las oportunidades que se presentarán, ante la desvinculación con Estados Unidos.

Las primeras promesas de campaña del ahora presidente de Estados Unidos, Donald Trump, han dado fin al sueño americano y la materialización de éstas no se han hecho esperar. A partir del pasado 20 de enero de 2017, el Presidente de Estados Unidos, en su discurso de juramento, mencionó que los empleos regresarían a su país, así como muchas empresas que se había ido, y que se construirían nuevas carreteras e infraestructura, por lo que invitaba a todos los estadounidenses a comprar productos hechos en el país y a contratar mano de obra nacional.

A pocos días de estar Estados Unidos bajo las órdenes de Donald Trump, se ha cumplido la promesa de salir del TPP –Acuerdo de Asociación Transpacífico-, se ha firmado la orden ejecutiva para construir el muro en la frontera con México, se anunció la falta de apoyo gubernamental a las consideradas ciudades santuario en Estados Unidos, como Chicago, California, Nueva York y Washington -donde se ha tomado la decisión de seguir apoyando a los migrantes y recientemente Miami, donde sí se cooperará para arrestar y deportar inmigrantes sin papeles.

Exportaciones, Tratados y el papel ante el mundo

El Dr. en sociología de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales de la UNAM, Rodrigo Páez, explicó que el Acuerdo Transpacífico de Cooperación Económica era uno de los dos grandes proyectos comerciales que tenía la administración de Barak Obama; de hecho, la idea venía desde antes de su administración, y en sus ocho años de gobierno, se fue afinando al igual que el de Comercio e Inversión de Estados Unidos con la Unión Europea. TPP ha quedado en el olvidó, porque Donald Trump, en su primer día de gobierno, tomó la decisión de salirse, a pesar de haber sido Estados Unidos el principal impulsor para llevarlo a cabo.

El TPP era un gran acuerdo comercial que abarcaba toda la zona del Pacífico: Japón -como el segundo gran socio comercial-; México, Perú y Chile, en Latinoamérica; y Australia, Nueva Zelanda, Malasia, Brunei, Singapur, Vietnam y Canadá. Estos países se iban a embarcar en un proyecto muy amplio, donde según Barak Obama, se definirían las reglas de comercio, para formar un contrapeso con respecto a China, con la idea de contenerla y ganarle la batalla comercial.

“La idea general de comercio es muy diferente con respecto a tratados firmados hasta entonces, basados en tarifas para diferentes productos y enfocados a servicios, compras gubernamentales, turismo, inversiones en los campos de la informática y computación, e investigación de salud, entre otras. El peso de Estados Unidos en el TPP era de casi 60%, mientras Japón representaba el 15% y el resto se repartía entre los otros países. Cuando se reunió el G20, ya elegido Trump, se había sugerido que entrará China, pero este último país está trabajando otro Tratado llamado Asociación Económica Integral Regional –RECP- con un perfil muy diferente, donde contempla la Ruta de la Seda bajo la visión hegemónica y tradicional del comercio chino”, explicó el Dr. Rodrigo Páez. Y mientras Chile determinó salirse, Vietnam quiere aprovechar su estratégica ubicación para mediar entre China y Occidente. Aunque no queda claro qué hará la administración de Trump, se percibe que no le interesan los tratados de Libre Comercio, la visión es fomentar el comercio interno así como el crecimiento y establecer tratados bilaterales. “México tendría que ponerse urgentemente a renegociar o revisar los tratados con los que cuenta para llenar poco a poco el hueco de la relación con EEUU”.

De acuerdo con cifras del Observatorio de Complejidad Económica –OEC-, México es la 12° economía del mundo, cuenta con una red de 12 Tratados de Libre Comercio con 46 países; 32 Acuerdos para la Promoción y Protección Recíproca de las Inversiones con 33 países, y 9 acuerdos de alcance limitado -Acuerdos de Complementación Económica y Acuerdos de Alcance Parcial.

Según la cifra del OEC más reciente, se realizaron exportaciones equivalentes a 400 mil millones de dólares y se importaron 379 mil millones de dólares, cifras a 2014; de esta cifra, 73% de la exportación se destina a EEUU -291 mil millones de dólares-, le siguen Brasil, China y España.

El académico del Departamento de Estudios Empresariales de la Universidad Iberoamericana, Abraham Contreras Vergara, comentó en entrevista para Inmobiliare, que ante la posible salida de Estados Unidos del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, otro de los mercados interesantes o posibles vías alternas que se podrían fortalecer son relaciones con China, Alemania e India.

“También el paso libre entre fronteras va a tener cambio; creo que la Organización Mundial del Comercio va a empezar a tener algún trabajo adicional y pudiera enfocarse en los precios dumping que se dan cuando alguien está protegiendo algún sector que está en un libre mercado, y creo que uno de los mecanismos que México pudiera tener como herramienta, sería estar muy cerca y en contacto permanente con la OMC”.

Ante las condiciones actuales, en la opinión del especialista, es necesaria la creación de una estrategia definida para hacer frente a esta situación, una visión a largo plazo en la que se contemple la creación de una política industrial en el país, pero sobre todo el fortalecimiento de la confianza en México; es decir, solucionar problemas internos relacionados con corrupción e ilegalidad, que quitan certidumbre a los inversionistas nacionales y extranjeros.

De acuerdo con el investigador del área de Posgrado de la FES Aragón, Eduardo Rosales, recalca que hay una evidente y profunda confrontación en Estados Unidos a nivel social, así como de partidos políticos, además que si cumple todo lo prometido en campaña más allá de buscar la integración, generará una mayor confrontación con Irán, Israel, Palestina y China. Si bien, hubo un repunte económico, éste se sustentó en la deuda de 20 billones de dólares que tiene EEUU y es una cifra imparable.

“Vemos que en el corto plazo, Estados Unidos presentará un repunte económico en términos generales y esto se da en función de que una de las medidas manejadas por Donald Trump es una desregulación de los prestadores de servicios financieros y también, ha venido señalando que generará bastantes obras de infraestructura,  esto apunta al sector de la construcción e inmobiliario al que él pertenece. Sin embargo, no sabemos si esto, lejos de resolver la problemática de Estados Unidos, la complique; porque no se ha dicho de dónde sacará el dinero, ¿con baja en los impuestos? ¿Con aumento en el gasto? Sea como sea, habrá endeudamiento  mencionó Eduardo Rosales.

Resaltó que México tenía que haber tomado medidas desde que inició el proceso electoral en Estados Unidos en las elecciones primarias, porque había varios candidatos fuertes pero con ideas muy similares, “si se lee la plataforma electoral del Partido Republicano -aprobada en la Convención Nacional Republicana- está en consonancia con lo que dijo Donald Trump y desde 2009 se viene gestando una corriente de ultraderecha. La reelección del presidente es muy probable, porque en el corto plazo presentará buenos números y con la desregulación del sistema financiero, quizá de nueva cuenta se formen burbujas como en 2008-2009”.

En contraste, Carlos López Jones, Editor en Jefe de Tendencias Económicas opinó que “Estados Unidos sí se va a endeudar por lo que la FED subirá su tasa para evitar la inflación en 2017 un poco y 2018 será más fuerte, si Donald Trump insiste en gastar demasiado. A diferencia de 2008, ahí la crisis fue producto de tasas de interés muy bajas por la crisis de 2001 y un sistema financiero muy laxo que permitía segundas y terceras hipotecas. No considero que la desregulación sea tan agresiva, pero Trump no podrá cumplir sus promesas, se va a endeudar y llevará a su país a una recesión hacia 2019-2020”.

“Trump vino a destruir el mito del sector exportador mexicano. Salvo el sector agropecuario e hidrocarburos, México no tiene empresas exportadoras propias. Se trata de empresas globales que producen insumos en otros países, los traen a México, aquí se ensamblan y se re-exportan. Solamente 2% de los componentes de las pantallas de televisión ‘maquiladas’ en México son componentes mexicanos. Vemos un panorama muy complicado y más, si el Gobierno Mexicano no lo enfrenta directamente. Considero que Trump ya no puede llegar más alto, y por ende, puede perder mucho, sobre todo, México puede hacer que Trump no se reelija en el 2020, si inicia una Guerra Comercial contra productos específicos de Estados Unidos, que se producen en Estados Republicanos, que podrían quebrar si México les deja de comprar”.

Agregó que preocupa mucho que ante cada “twit” de Donald Trump, el peso se deprecie tanto y que Banco de México responda vendiendo dólares. “México tiene 170,000 millones de dólares en reservas y ya se han vendido 3,000 millones antes de que Trump tomara posesión. De seguir a este paso, las reservas podrían caer mucho y ello, presionaría al peso mexicano a niveles que Banxico no podría controlar. En términos de visión de país, lo que más nos preocupa es que Trump no va a poder detener el cambio tecnológico -verdadero culpable de la pérdida acelerada de empleos en Estados Unidos- es sólo un distractor, y México no se ha planteado el gran problema de la automatización del empleo que podría provocar la pérdida de millones de empleos en México en los próximos años”.

Propuso el especialista que México debe dejar a Pemex a un lado para invertir en generar innovaciones propias y tener un sector exportador que no dependa de Estados Unidos, así como generar empleos mejor pagados para los ciudadanos y que la moneda no dependa de los “twits” de nadie.

Innovación e investigación para levantar el sector industrial

Un sector que recibió el primer impacto negativo en cuanto a inversiones fue el automotriz. La decisión de Ford de cancelar la construcción de una planta de ensamblaje en San Luis Potosí -que representaría una inversión de 1,600 millones de dólares- podría representarle un cargo de 200 millones de dólares por la cancelación.

Muchas empresas automotrices siguen en la mira de Donald Trump, que quiere convencer a las empresas que hagan plantas y generen empleos en Estados Unidos; además, prometió reducir impuestos, regulaciones para hacer más atractivo el ambiente de negocios y simplificar los estándares de emisión de contaminantes. Audi, BMW, Toyota y Volkswagen mencionaron que se quedarán en México, en cambio, Fiat-Chrysler ha dicho que podría suspender operaciones en México si los impuestos fijados por la administración de Trump resultan altos.

De acuerdo con datos de la Asociación de Parques Industriales Privados en 2016, se detalla que de los más de 2,000 inquilinos establecidos en sus parques industriales, Estados Unidos representa 42%, México 26% y otros países 32%, entre los cuales, Japón participa con 8%, Alemania 5%, Corea y Canadá 3%, Francia 2%, España, Italia y Reino Unido con 1%, el restante 8% se divide en otros.

En cuanto al número de inquilinos por sectores, los primeros cinco lugares son ocupados por: automotriz/ transporte (578), logística/distribución (269), eléctrico/ electrónico (191), metal mecánico (161) y petroquímico/plástico (128).

En entrevista para Inmobiliare, la directora de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados –AMPIP-, Dra. Claudia Ávila Connelly, aceptó que “somos uno de los sectores que en el tema de Inversión Extranjera Directa –IED- tendremos el impacto más directo, pues el parque industrial es el primer eslabón que recibe a las empresas extranjeras que invierten en México. De hecho, ya nos está impactando, porque la cancelación del proyecto de Ford en San Luis afectó a uno de nuestros socios, y a otros desarrolladores que estaban preparándose para recibir a los proveedores”.

Aseveró que el reto a enfrentar como sector inmobiliario industrial en México es lograr una diversificación en cuanto al origen de la IED y no depender de la inversión de Estados Unidos; sin embargo, para lograrlo se requiere la suma de esfuerzos, principalmente con ProMéxico e idealmente con las áreas de desarrollo económico de las Entidades Federativas.

“Acabamos de reunirnos con ProMéxico, porque la posición de la AMPIP es que la diversificación debe ir forzosamente acompañada de información relevante para el inversionista, porque una de las determinantes de la IED es la información. Hoy, más que nunca, la información es crucial , porque tenemos que resaltar las ventajas de México a nivel puntual, que estén a la mano en internet, actualizadas, detalladas y especificadas”, señaló.

En el peor de los escenarios, resaltó que si no hay IED de Estados Unidos, entonces se debe buscar dónde se producen lo que necesitamos aquí, porque al tener en México cadenas productivas regionales, se conoce cuáles son los eslabones que faltan. También dijo que se deben identificar las fortalezas para generar información relevante y actualizar al nivel micro. Otro punto importante es saber qué ofertas hay en cuanto a las capacidades productivas – eso lo vamos a hacer en AMPIP porque contamos con base de datos, pero se debe determinar cuáles servirán como buenos argumentos.

Agregó que el gran reto es buscar la coincidencia entre oferta y demanda , porque México necesita realizar un trabajo de promoción, planeación e inteligencia muy arduo. Se tendrá que crecer generando valor agregado más allá del ensamble; se requiere más investigación y desarrollo, porque eso va a dar la fuerza para traer empresas que nos diferencien de otros países con los cuales no debamos competir sólo por mano de obra calificada o barata. México debe ser capaz de generar conocimiento e innovación.

Fue en el Reporte 4T2016 emitido por Fibra Prologis el que dio a conocer que 2016 fue un año excelente, porque terminaron el año con una  ocupación de 96.8%, además aprovecharon la oportunidad de crecimiento externo con la adquisición de nuevos edificios clase A de su patrocinador Prologis

Respecto al año 2017, Jorge Girault, Vicepresidente Senior de Finanzas de Prologis Property México, apuntó que “dado el entorno geopolítico actual, estamos guiando el año hacia una visión conservadora en la que excluimos cualquier actividad de adquisición, para priorizar la liquidez sobre el uso de capital. Las perspectivas a largo plazo para México continúan siendo positivas. La creciente clase media de México, sus ventajas competitivas y la complejidad general de las cadenas de suministro norteamericanas implican que debe seguir siendo un socio importante de los Estados Unidos”.

Uno de los principales componentes de exportación de México a EEUU son los productos agropecuarios, de acuerdo con el atlas Agroalimentario 2016 de la SAGARPA, México se encuentra en el 12° lugar en producción de alimentos a nivel mundial, 13° en producción mundial de cultivos agrícolas, 11° en producción mundial de ganadería pr imar ia, y 16° en producción mundial pesquera y agrícola. Según el mismo documento, durante 2015 se exportaron 26,714 millones de dólares en productos agroalimentarios, más de lo que entró al país por concepto de remesas familiares (24,785 mdd); exportaciones petroleras (23,137 mdd); y turismo extranjero (17,734 mdd).

 

Alberto Amkie, Director de Agropark dijo en entrevista que “nosotros confiamos en que el sector de los alimentos frescos siga creciendo a un ritmo muy elevado, dada la necesidad del mercado, en cantidad y calidad que se ha producido en Agropark. El mercado de exportación seguirá requiriendo este producto que es muy difícil de sustituir”, y mencionó que la diferencia del tipo de cambio también puede llegar a ser una ventaja para las exportaciones, aunque se están explorando otros destinos.

Los acuerdos comerciales firmados significan para este sector un mercado de 1,462 millones de personas y los destinos de exportación más relevantes son en primer lugar: EEUU (21,323 mdd), Japón (667 mdd), Canadá (556 mdd), Guatemala (342 mdd), Venezuela (299 mdd), Países Bajos (196 mdd), Reino Unido (195 mdd), Alemania (192 mdd), España (166 mdd), Colombia (138 mdd) y China (129 mdd), según datos del Atlas Agroalimentario 2016 de la SAGARPA.

De acuerdo con el director de Agropark, 12 de las empresas que están instaladas ahí son mexicanas y de capital 100% nacional, aunque se ha observado un interés de compañías holandesas que desean tener participación en el mercado mexicano.

En el mismo sentido, el vocero de Geopónica, Amín Guindi, empresa instalada en Agropark, comentó que a pesar del entorno, sus planes para 2017 y 2018 son consolidar su participación con las ampliaciones de su planta, y que están interesados en exportar a cualquier lugar donde los precios de transportación les permitan, así como aumentar la producción de morrón -principal mercancía- la cual es de 160 toneladas a la semana.

Por otro lado, Marcos Zaga de Hydrofoods, comentó que con la llegada de Donald Trump también podría suceder que “si se favorece el desarrollo de la Unión Americana, las oportunidades de crecimiento serán buenas para ellos y para este sector”. Agregó que “la agricultura protegida tiene un auge definitivo, considerando que muchas de las variables que condicionan una buena producción y un producto libre de pesticidas está controlado de una manera más adecuada, por lo que los planes que tenemos son seguir produciendo hortalizas -tomate, pimientos, pepinos- de excelente calidad.En época invernal -octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo- se puede vender en cualquier país desarrollado del mundo, sabiendo que la forma de transportarlo debe ser aérea, por la vida de anaquel de estos productos”.

Turismo en auge

El turismo en 2015 representó para México, el 8.7% del Producto Interno Bruto, y el país  pasó del sitio 15 al 9 en el ranking mundial de países más visitados. En cuanto a la llegada de turistas internacionales por avión a México, de enero a octubre de 2016, Estados Unidos representó 7.86 millones de visitantes y Fonatur invirtió 4,003 millones de pesos en 40 proyectos de infraestructura turística entre 2013 a 2016.

De acuerdo con el economista Carlos López, los destinos de playa seguirán creciendo como producto de la demanda generada por los extranjeros interesados en invertir en propiedades, y porque los pensionados extranjeros verán a México como un país barato para vivir.

Blanca Rodríguez de Banyan Tree Mexico Hospitality Fund, mencionó que en el sector hotelero no se ha visto una caída en los visitantes de EEUU a México, y en 2016 casi el 60% de los 35 millones de turistas que visitaron México fueron de origen estadounidense. Un efecto ante la llegada de Donald Trump es la depreciación del peso, y esto ayuda a que suba el turismo tanto extranjero como nacional, “porque para los mexicanos sale más caro viajar al exterior y optan por viajar dentro de México; el peso más barato incentiva a los extranjeros para visitar el país. Creo que en general , el sector hotelero continuará teniendo crecimiento importante en los próximos años y la oportunidad estará en el nicho de
turismo médico y para retirados”.

Aseguró asimismo, que el potencial de crecimiento hotelero se ve a nivel nacional en segmentos tanto de placer como negocios; los destinos más maduros que generan más llegadas internacionales son Cancún-Riviera Maya, Los Cabos y Riviera Nayarit. “Una de las estrategias más importantes para el turismo en nuestro país es la diversificación de oferta para promover el turismo gastronómico, de retiro, médico y cultural, además del sol y playa. También será importante promover mucho más agresivamente a México en otros países, para depender menos de nuestro vecino del norte. En los últimos años, se ha aumentado el número de visitantes de Europa, América Latina y Asia, por lo que está tendencia es la que debemos seguir en los años por venir”.

Para José Antonio Elizalde, Director Comercial de Coldwell Banker México, “los destinos de playa como Cancún, Los Cabos, Playa del
Carmen, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit y Mazatlán, son lugares donde el mercado residencial está tasado en dólares, porque históricamente la mezcla de clientes es de Estados Unidos y Canadá; les  resulta más atractivo comprar o rentar cuando su moneda vale más, pudiendo acceder a propiedades residenciales plus o Premium a un costo más bajo”.

Por la diferencia del peso contra el dólar, el sector turismo se ha destacado como uno de los de mayor oportunidad ante la adversidad, y de acuerdo con el reporte del 4T 2016 de CBRE la oferta hotelera de cinco estrellas en los últimos 10 años creció 86.5%. La oferta de hoteles de cinco estrellas representa el mayor porcentaje en la distribución del mercado por tipo de oferta, abarcando 35.41%; los de cuatro estrellas representan 24.94%; tres estrellas, 21.6%; dos estrellas, 12.03%; y una estrella, 9.96%. Los destinos favoritos para los turistas son Los cabos, Cancún, Playa del Carmen y Puerto Vallarta.

En México hay 332,440 cuartos disponibles de tres a cinco estrellas promedio. Los Cabos, Riviera Nayarit, Puerto Vallarta, Ixtapa, Ciudad de México, Acapulco, Cancún y Riviera Maya representan el 49% del total de la oferta.

De acuerdo con la información, otra de las tendencias observables en turismo es que el segmento de negocios y convenciones continúa en crecimiento, donde destaca la zona del Bajío y las ciudades petroleras. Además, de que la oferta en habitaciones de hotel se ha visto beneficiada por los desarrollos de usos mixtos.

El especialista Abraham Vergara, comentó que si bien el turismo es de los sectores que más crecimiento presenta, también podría verse afectado por la coyuntura, sobretodo si no se cuidan los temas de seguridad, ya que el gobierno de EEUU podría lanzar alertas sobre los destinos turísticos mexicanos, que golpearía al sector.

Oferta de calidad en oficinas corporativas y posibilidad de contratos en pesos

José Antonio Elizalde expuso que en Coldwell Banker, se está analizando el desplazamiento en el tipo de cambio, porque en México, los inmuebles comerciales están tasados en dólares –oficinas, bodegas industriales, locales comerciales- y evidentemente, el precio de renta o venta sube por el tipo de cambio.

“Si bien los dueños de los inmuebles estaban emocionados porque ahora su inmueble vale 30% más, el mercado arrendatario está menos dispuesto a atarse a contratos en dólares a largo plazo, ante la incertidumbre de hasta dónde se va a desplazar, por lo que están fijando en los contratos, topes en el tipo de cambio; al propietario del inmueble no le queda otra opción que ceder a estas soluciones del mercado, a cambio de arriesgar la desocupación”, explicó José Antonio Elizalde. Hay clientes que ya consideran cambiar la valuación de sus inmuebles a pesos, porque saben que el mercado inmobiliario comercial se está convirtiendo en un mercado de compradores; es decir, el arrendatario está fijando las condiciones, dado que no es sostenible una situación de incertidumbre con un tipo de cambio libre. “Por recomendación de nosotros, algunos clientes ya están comenzando a migrar sus precios a pesos, sobretodo en un mercado con mucha demanda de inmuebles comerciales en el país, como Estado de México, Ciudad de México, Querétaro, Monterrey y Guadalajara. Los clientes que se están moviendo más rápido a pesos son los que están aprovechando esas oportunidades”.

Adicionalmente, el Excutive Vice President de Coldwell Banker Commercial Mexico, Arq. Joaquín Zapiain, opinó que no ven un éxodo, cierre masivo ni cancelación de arrendamientos, aunque algunas empresas se verán en la necesidad de postergar sus planes de expansión o bien, reducir el tamaño de sus instalaciones. “La llegada de Trump a la presidencia de los Estados Unidos se presenta dentro de un contexto económico sin precedentes en la historia reciente, en el sector inmobiliario de oficinas, donde actualmente existe una creciente sobreoferta de nuevos edificios, principalmente en las grandes urbes del país, como son la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Las oportunidades inmediatas favorecerán la reducción en los precios de arrendamiento o adquisición de inmuebles corporativos como resultado de la oferta y la demanda que obligará a hacer más competitiva la comercialización de nuevos espacios de oficinas, que se incorporarán al mercado”. En cuanto a la Ciudad de México, dijo que en todos los corredores de oficinas tendrán reducción de precios como resultado de la sobre oferta, la oportunidad para los clientes estará en los corredores donde se están creando nuevos desarrollos inmobiliarios en construcción, principalmente en Reforma, Insurgentes y Polanco Norte, donde anteriormente pequeños y medianos usuarios de oficinas en contadas negociaciones, podrían obtener atractivos incentivos económicos que eran reservados sólo para grandes usuarios de oficinas.

“En fechas recientes se han incrementado los cierres de arrendamientos en pesos, inclusive en edificios Clase A y/o con certificación
LEED, en todos los corredores de oficinas de la Ciudad de México.
En algunos casos, en los que por compromisos contractuales no es posible aceptar negociaciones en pesos, algunos desarrolladores incorporan en sus contratos un tipo de cambio preferencial o incluyen cláusulas de protección contra una devaluación catastrófica, en beneficio mutuo de las partes. Se prevé que en el corto plazo, la toma de posesión de Trump a la presidencia de los EEUU no afectará los precios del mercado de oficinas en la Ciudad de México; por el contrario, la importante sobre oferta de nuevo espacio de oficinas jugará un papel preponderante que favorecerá la existente tendencia a la baja en los precios por metro cuadrado”, detalló Arq. Joaquín Zapiain.

Jaime Alverde, Director de Gigante Grupo Inmobiliario, quien recientemente puso en operación el proyecto de usos mixtos Miyana, resaltó que “dadas las condiciones de inestabilidad, la mayoría de los desarrolladores estamos firmando contratos en ambas moneda. Los clientes están aprovechando la situación para negociar, y los desarrolladores para cerrar”. Agregó han subido 16% en un año; el gran reto será construir y rentar dentro del mismo parámetro de costos, para no salirse de competencia.

El mercado de edificios corporativos en México se encuentra principalmente en tres locaciones CDMX, Guadalajara y Monterrey; de acuerdo con el presidente de Softec, “Guadalajara es un mercado muy enfocado en su demanda local, muy pesificado, y la percepción es que ese mercado va mantener más o menos el ritmo que trae. Monterrey ha sido exitoso atrayendo corporativos y creo que seguirá teniendo oportunidad en eso. Pero, en la Ciudad de México, hemos visto que el mercado de oficinas tiene ciclos de producción y ciclos de consumo, y venimos de un ciclo de producción bastante agresivo, que nos daba para cuatro años de demanda; hoy, mi expectativa es que el ciclo se alargue, es decir, que en vez de ser de tres o cuatro años sea de cinco a seis”.

La absorción de la oferta de estos edificios corporativos podría verse afectada por la volatilidad el tipo de cambio; ante ello, Yadira Torres, Directora de Investigación de CBRE, opinó haber observado también la tendencia a la flexibilización, para ajustar los precios conforme el tipo de cambio”.

Sobre ello, Eugene Towle comentó: “lo que estamos viendo ahora es que los usuarios de edificios AAA son cada vez más empresas nacionales, y definitivamente van a exigir contratos en pesos; por otro lado, el fondeo para edificios de oficinas ahora viene de CKDs y de la banca nacional, así que si el fondeo es en pesos, no debe haber problema para cotizar en pesos. Una pesificación del mercado será más sano para todo el mundo”.

El presidente de CBRE, Lyman Daniels, comentó que “vamos a ver un crecimiento de mercado de más del 24% en los próximos 18 y 24 meses”. Por otro lado, según los datos de CBRE, se observa un aumento en la demanda de oficinas por parte de los sectores energético y de telecomunicaciones, los cuales representan el 15% de la demanda nueva; ha sido un crecimiento exponencial, ya que esta demanda pasó de 0 a 15% en los últimos cuatro años. El resto de la demanda nueva está conformada por empresas del sector financiero y de gobierno.

Vivienda residencial plus con potencial; se esperan impactos por el alza de precios en materiales

De acuerdo con Rafael Bedolla, coordinador del Programa en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias del ITAM, buena parte de la economía mexicana se vería afectada por las distintas acciones anunciadas y ejecutadas por Donald Trump, “como primeras consecuencias medibles, están el debilitamiento del peso frente al dólar, que hasta mediados de enero lo han llevado por arriba de los 21 pesos en su paridad, con una tendencia negativa y además un crecimiento en las tasas de interés. Estos dos últimos indicadores -tipo de cambio y tasas de interés- son básicos para medir y analizar cualquier economía, y en específico el sector inmobiliario; su horizonte de inversión y requerimientos de financiamiento son de largo plazo, y ante la inestabilidad y/o crecimiento de éstos, se encarecen los proyectos, baja la rentabilidad o los hace inviables.

El mayor reto que enfrentará el sector será llevar a cabo proyectos en los que sea posible “blindar” estos dos indicadores con coberturas adecuadas de derivados de tasa y/o tipo de cambio -según sea el caso-, márgenes cor rectos y alineados a un escrupuloso estudio de mercado; en términos generales, analizar los factores fundamentales de éxito y fracaso que pueden potenciarse -estructurar perfectamente las operaciones, con la mayor y mejor información-“, explicó el especialista del ITAM.

Además, consideró que la cercanía geográfica con Estados Unidos ha mantenido al país en una zona de confort, hoy urge la diversificación. “Se nos olvida que contamos con vías marítimas excepcionales y un territorio con recursos naturales adicionales a los no renovables. En este punto es importante que el gobierno favorezca a los sectores impulsores de este desarrollo y que el inmobiliario se sume a ello con la infraestructura que se requiera; es necesario visualizar posibles inversiones en Centro y Sudamérica”.

Sugirió que hoy, más que nunca, se vuelve indispensable tener disciplina en los planes de desarrollo inmobiliario de cualquier tipo con estudio y cuidado, la depuración en la competencia está a la vista y eso favorecerá a los verdaderos profesionales del sector, por lo que institucionalizarse y promover políticas de Gobierno Corporativo se vuelve fundamental.

Desde el punto de vista de los desarrolladores, Aurora García de León, Directora general de DEREX, vislumbró que el sector de la vivienda tendrá un escenario mixto, pues no afectará a todos de igual manera, porque hay empresas que se han venido preparando para contextos complicados y otras no. Desde hace un par de años se veía la desaparición de subsidios, por lo que algunos desarrolladores se movieron a otros mercados, con un manejo de deuda prudente. Quienes hayan optado por financiamiento, deben cuidarlo,pues las tasas pueden subir su nivel.

El año pasado hubo un aumento grande en algunos materiales de construcción, los más fuertes fueron cemento (40%) y acero (35%); éstos incidieron entre el 12 y 14% del costo total de la vivienda, y éste 2017 se anunció un incremento del 20% más”, añadió.

Desde la Inmobiliaria Quiero Casa, Eduardo Gras, Director de Administración y Finanzas, compartió que hay retos importantes en tres rubros, que son el alza del dólar, inflación anual generalizada e incremento de tasas de interés; por cada 100 puntos base que Banxico eleva su tasa, el costo de crédito para sus clientes se eleva 8% en promedio.

En cuanto a las oportunidades, explicó que “existen tres elementos en los que las personas de alto poder adquisitivo invierten su riqueza durante incertidumbre macroeconómica: dólares, metales y bienes inmuebles. En la medida que las tasas de interés sigan subiendo, el peso depreciando y los factores macroeconómicos fluctuando, la población de estrato alto invertirá su capital en estos tres elementos como garantía de resguardo del valor de su riqueza. Es por ello que identificamos alto potencial en los segmentos residencial y residencial plus.

“Los estadounidenses triplicaron su interés por adquirir propiedades en México  -comparando el índice de 2015 vs 2016-, y regularmente, el mercado extranjero prefiere comprar residencias para vacacionar y/o invertir –rentar-, ya que el costo del mantenimiento de una residencia en México es en promedio de 0.2% del valor de la misma, mientras que en lugares como Florida, representa 1.8% de su valor”.

Eduardo Gras cerró la conversación mencionando que “de acuerdo con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, los pronósticos de incremento son entre 9 y 10%. El reto de las inmobiliarias será hacer sus procesos de construcción más eficientes y contener los costos al máximo, para no reflejar este incremento al cliente final”.

El Arq. Manuel García Maass opina que el sector se mantendrá en constante crecimiento por la necesidad misma del mercado; el sector de interés social tendrá un impulso natural por la época electoral que se avecina, y la vivienda media seguirá impulsándose en las grandes ciudades; sin embargo, hay encarecimiento del suelo urbano y la vivienda en renta, particularmente en sectores medios y residenciales en la Ciudad de México, dada la demanda proveniente de una nueva generación de personas sin interés de permanencia, aunada a que su capacidad de compra que se ve restringida por un nivel de ingreso inferior a sus expectativas de vida.

El Arq. Sergio Leal Aguirre, Director General de Inmobiliaria Vinte, se mostró positivo: “la industria de la vivienda está más sólida que nunca, con un sector fuerte, reglas claras e instituciones que nos apoyan (SEDATU, Infonavit y Fovissste) con nuevos productos, los bancos tienen productos competitivos, y la demanda es creciente; creemos que tenemos todos los ingredientes para enfrentar un buen año, pese al entorno complicado; la vivienda vacacional y de inversión tendrá un gran potencial”.

Respecto al panorama de retos en el sector inmobiliario, el arquitecto Alberto Laris, Director Comercial de Gaya, dijo que ahora más que nunca es necesario cuidar clientes, contratos vigentes y el gasto operativo, evitar excesos, eficientar procesos, rodearse de coequiperos profesionales, dar el mejor servicio posible y ser ágil en la toma de decisiones. Gaya ha detectado una afectación en el costo de insumos, más por la subida del precio de la gasolina e los hidrocarburos que por el efecto Trump.

Jorge Caballero, especialista de KPMG, ratificó que vendrán aumentos en los materiales de construcción valuados en dólares, como el cemento y las varillas, lo que presionará aún más las finanzas de desarrolladores.

Por su parte, el presidente de la cámara de la industria de la construcción en CDMX agregó el señalamiento al incremento en la maquinaria y equipos de importación, más que materiales de construcción, y declaró que se ha observado una disminución en la inversión en construcción en la CDMX desde el año anterior.

De acuerdo con el especialista de Softec, el segmento residencial vacacional podría tener un repunte debido a la diferencia del peso frente al dólar, también considera que uno de los sectores que se podría contraer es el de vivienda de interés social, debido al recorte al subsidio de Conavi. Explicó que en años anteriores, cuando las tasas comenzaron a bajar en México, se observó un aumento de precio y aumento en la velocidad de ventas de inmuebles residenciales de valor mayor al millón y medio de dólares, por lo que en esta ocasión, con el incremento de las tasas se esperaría una reducción en la velocidad de venta. De manera complementaria, considera que el mercado residencial medio se mantendrá similar, ya que podrá captar a los clientes que no pudieron acceder a vivienda residencial plus. Comentó que en la frontera hay oportunidad, “particularmente en Tijuana estamos viendo un incremento de ventas de inmuebles. Con todo lo que está pasando, el costo de vida en EEUU está subiendo brutalmente y una de las cosas que pasarán, si se aprueban las acciones del señor Trump, es que habrá un aumento en el desempleo de EEUU y un aumento muy importante en comida, vivienda, hoteles y restaurantes, porque suponiendo que el salario mínimo en
EEUU sea de 10 dls la hora, a los indocumentados no se les dan prestaciones, mientras que, al contratar a un americano, tendrían que dárselas, lo que elevaría el costo a 18 dls, y ese incremento lo absorben los clientes”, esto podría llevar a los estadounidenses a aprovechar la diferencia en el tiempo de cambio y buscar vivienda en las zonas de Tijuana, Tecate, Mexicali hasta Ensenada y Baja California Norte.

Por otro lado, Samuel Vázquez, economista principal de BBVA Bancomer opinó que “el sector inmobiliario, específicamente del lado de la edificación de la vivienda, es un mercado mucho más interno y no depende tanto de los vaivenes del mercado internacional, depende más de la disponibilidad de crédito y de la generación de empleo bien remunerado en el mercado nacional. Lo que podría tener cierto impacto y ya sucede, no tanto por la presidencia de Donald Trump sino por el tema de los cambios en la política monetaria que están ocurriendo en Estados Unidos, es el incremento en las tasas de largo plazo, que empieza a impactar en las tasas de crédito también en México. Nuestra perspectiva es que el sector va seguir creciendo aunque a una menor tasa que en 2016.

Sobre el crédito a la construcción respondió que ya se habían visto impactados “pero ello tiene que ver con el cambio de la política monetaria no tanto por el cambio de la administración en EEUU, porque las tasas de crédito a la construcción están referenciadas a la TIIE y ésta se mueve prácticamente con la tasa de referencia. Algo interesante es que a pesar de que ha habido constantes incrementos en la tasas de referencia que decide el Banco de México, no se ha trasladado el costo de este fondeo hacia el crédito de la construcción, y esto se lo atribuimos en gran parte a la competencia que hay entre bancos, que por ganar clientes, ha absorbido parte del choque en el costo del fondeo”.

Los créditos hipotecarios aún son atractivos

De acuerdo con Fernando Soto Hay, de Tu Hipoteca Fácil, hay tres retos para México que impactan en todas las industrias y no necesariamente tienen que ver con Donald Trump, como lo es reducir el nivel de corrupción, gasto público corriente y deuda pública. Agregó que muchas personas -con perfil de clase media y superior, y en alguna medida personas con valores en dólares- están posponiendo sus decisiones de compra desde noviembre. En este sector de vivienda se incrementará en forma importante el déficit a nivel nacional y en particular en la zona metropolitana, por la falta de condiciones para fomentar la construcción de vivienda, a pesar de la nueva ley erogada al respecto. Se reducirá el inventario, se construirá con mayor cautela en el 2017 y parte de 2018, y los precios, consecuentemente, van a incrementar.

“Se va a reducir el acceso a vivienda nueva; los bancos siguen queriendo prestar dinero, teniendo una cartera vencida menor al 3%, esto hará factible que las políticas de originación se endurezcan. Una persona que antes pagaba en un crédito por un millón de pesos una hipoteca de 10,700 pesos mensuales, hoy estará pagando 11,500 pesos mensuales; antes acreditaba 31,000 y ahora 36,000 pesos mensuales”.

En el mismo orden de ideas, Flavio Franyuti Barreda, Director de Crediteka, opinó que el mercado inmobiliario se verá impactado en las tasas de los créditos hipotecarios, que de hecho “ya se incrementaron entre 150 y 200 puntos base; eso significa que los bancos autorizarán líneas de crédito 15% más bajas que con las tasas anteriores. En el tipo de cambio se espera que termine el año con un dólar a 23 pesos, y esto también impactará en el valor de la viviendas que se cotizan en dólares, al hacer las negociaciones en pesos; también en propiedades que en dólares se ofertan al mismo valor, pero se negocia el tipo de cambio por debajo de los 20 pesos por dólar. Esperamos un aumento gradual en los próximos 2 o 3 años, hasta llegar a igualar con los precios en dólares que hoy se tienen”. Sin embargo, coincide con otros especialistas en que el cambio en el precio del dólar hace muy atractivo para el mercado americano, la adquisición de propiedades en México, por lo que los destinos de veraneo o retiro pueden verse beneficiados.

Será en el sector económico de vivienda donde el aumento en las tasas de interés impactará en mayor medida, y donde se verá un decremento en las ventas. En cuanto a media y residencial, hay un mercado estable, pero tenderá a bajar el valor de las propiedades que los clientes puedan adquirir. El sector residencial plus, seguirá activo con negociaciones en dólares, pero sin gran cambio de precio, si se valúa en pesos mexicanos; el precio se irá incrementando gradualmente en los próximos 2 a 3 años.

Samuel Vázquez economista principal de BBVA Bancomer

“El mercado hipotecario bancario coloca alrededor de 100,000 créditos al año, pensamos que este número podrá ser impactado a la baja en un 10%; adicionalmente, el monto promedio del crédito podría disminuir un 15% con el aumento de las tasas de interés, por lo que la colocación en valor podría decrecer un 25%”, proyectó Flavio Franyuti.

De acuerdo con Antoine Perouze, CEO de Dadaroom, el mercado de las rentas está mucho más protegido en comparación con el mercado de compra/venta. La tendencia al alza de la demanda para la renta de propiedades tiene cimientos tan sólidos en México como los demográficos, sociales y económicos, que no tendrán un impacto mayor.

En el año 2016 en la colocación hipotecaria se tuvo un año positivo, ya que de enero a noviembre se colocaron 132,900 millones de pesos, y esto representó un crecimiento de 9% en términos nominales, respecto del mismo periodo de 2015. Se espera que al cierre sea superior a los 140,000, representando 130,000 créditos hipotecarios; en el caso de Scotiabank, se colocaron aproximadamente 25,000 millones de pesos con un crecimiento alrededor de 19%, de acuerdo con datos proporcionados por Enrique Margain, Director de Crédito Hipotecario en la institución.

“A nivel de mercado fue un año en el cual las condiciones financieras para la originación de créditos hipotecarios fueron muy buenas, y las tasas estuvieron alrededor de 9.45% con gran accesibilidad; se tienen tasas fijas con pagos fijos, que va de 5, 10, 15 o 20 años”, refirió Enrique Margain, quien, frente al entorno complicado explicó que uno de los retos será mantener el financiamiento para los desarrolladores de vivienda; hoy en día, entre crédito puente, líneas de crédito a desarrolladores y los créditos sindicados con la Sociedad Hipotecaria Federal , se otorgan cerca de 100,000 millones de pesos a los desarrolladores. En cuanto las oportunidades, observa que el crédito de liquidez es una buena opción, porque sólo 20% de las familias mexicanas tienen un crédito hipotecario, asumiéndose que el otro 80% tiene una propiedad libre de gravamen; entonces, muchas de estas familias pueden contratar un crédito de liquidez para consolidar deudas, lo cual lo hace bastante bueno para aprovechar el valor de sus propiedades. “Por otro lado, derivado del incremento en el tipo de cambio, el mercado vacacional repuntará. Las propiedades en México se abaratan para el mercado americano y puede venir un crecimiento en dicho sector”.

“Potencializar el financiamiento hacia las pequeñas y medianas empresas que fomenten la economía podría ser interesante, así como el financiamiento a la construcción para proyectos encaminados a renta, pues hay familias que preferirán esperarse para comprar, tratando de identificar el devenir del escenario económico”, finalizó Margain.

Los especialistas coinciden que es apremiante una política definida del gobierno frente a las hostilidades del  presidente Trump. Durante el mes de enero, el Secretario de Desarrollo Económico, Salomón Chertorivski Woldenberg, comentó en el foro “México ante la adversidad”, que los miembros del Instituto de Estudio para la Transición Democrática elaboraron una agenda de 13 puntos para afrontar la situación, y entre los planteamientos destacan:

  • Abrir la política exterior más activamente con las ciudades de los EEUU que han comprendido la gravedad de la ofensiva: Nueva York , Los Ángeles y Chicago, destacadamente.
  • Emprender una campaña masiva acerca de los hechos, las contribuciones y los beneficios reales de la relación bilateral.
  • Refrendar compromisos planetarios en materia de cambio climático y biodiversidad, por ejemplo.
  • Comenzar agenda interna de corrección en materia económica; no podemos resignarnos a recibir la era Trump sumidos en una recesión.
  • Iniciar política consistente y gradual de recuperación de los salarios de México, o sea comenzar un nuevo curso de desarrollo, fortaleciendo mercado interno.
  • Alianzas comerciales con Europa, Asia y América Latina adquieren una importancia mayor, hay que echar mano de la enorme cantidad de acuerdos comerciales que ya tenemos.
  • Incorporar en la agenda hemisférica un entendimiento diferente de las drogas y legalizarla en México tal como ocurre en EEUU.
  • Proponer en el Congreso de la Unión una conferencia nacional, para organizar una agenda nacional y laboral pública, y transparente frente a Trump

Construcción de centros comerciales con mesura

De acuerdo con Eugene Towle de Softec, una de las ventajas en el sector de los inmuebles comerciales es que
“el fondeo para la producción es muy poco volátil, ya que no es capital directamente proveniente de inversionistas o CKDs. En centros comerciales se verá la terminación de obras en proceso, y se van a diferir nuevos arranques; posiblemente veamos una reducción en inicios de construcción de este tipo de inmuebles; las señales indican cautela, porque van a subir los precios pero no los ingresos”.

Según el reporte Mexico Retail 3T 2016 elaborado por CBRE , se tiene un registro de más de un millón de metros cuadrados de espacios comerciales planeados; por otro lado, el documento indica que la expansión y maduración del sector Retail en México es un mercado altamente competitivo, que ha sobrepasado los 180 metros cuadrados por cada mil habitantes, por lo que la firma AT Kearney ya no lo considera como un sector en desarrollo. Además de ellos, el reporte de CBRE considera que la llegada de marcas internacionales y la apertura del sector telecomunicaciones ha impulsado la demanda en el sector. Sobre la distribución del inventario, indica que la mayoría de los inmuebles son del tipo centro comunitario (36.5%), le siguen los power center (28.5%), regional mall (27.6%), usos mixtos (2.1%), lifestyle center (2%), fashion mall (2%), y outlet (1.3%).

Antonio Ocaranza, Director de Comunicación Corporativa de Walmart de México y Centroamérica comentó para Inmobiliare que a pesar del escenario no han considerado frenar operaciones. “Nuestros planes de inversión se basan en una visión de largo plazo y estamos confiados en que México seguirá creciendo y necesitando más el servicio que ofrecemos. En los últimos 4 años hemos invertido más de 53 mil millones de pesos en nuevas tiendas, remodelaciones y sistemas de información y logísticos, aunado a que a inicios de diciembre anunciamos una inversión de más de 1,300 millones de dólares, para ampliar y mejorar nuestra red logística. Más del 90% de lo que vendemos son productos comprados en México; el 90% de nuestros proveedores son nacionales, de los cuales el 63% son PyME”.

El presidente de la Cámara Nacional de Comercio, Humberto Lozano, comentó para Inmobiliare que se ha realizado desde el mes de noviembre un acercamiento con empresarios americanos. Queremos hacerles ver que somos el principal cliente de Arkansas, Nuevo México, Pensilvania y Wisconsin, por ejemplo, y para 39 estados más somos ent re el primero y tercer comprador más importante”.

“La relación con ellos ha sido muy favorable, porque ellos están en el día a día en el mercado y saben que ya no hay fronteras, que un producto se puede obtener de 1 o 20 países diferentes. Estamos buscando llegar a acuerdos sobre lo que es más conveniente para cada uno de nuestros países en sentido puro y estrictamente comercial”.

De acuerdo con el Lic. Óscar Padilla Gómez de ALCIS Cor p – Grupo empresarial mexicano que integra 6 líneas de negocio: Funerario, Alimentos, Turístico, Inmobiliario, Educativo y Alianzas estratégicas mencionó que en el caso de su empresa, sus proyecciones para este año siguen sin cambios, y siguen con la intención de abrir dos restaurantes en el área metropolitana, ocho remodelaciones, una sucursal en la zona del aeropuerto internacional y la apertura de una escuela de gastronomía. En cuanto a las oportunidades, vemos que todo esto impulsará a las pequeñas y medianas empresas, que hoy representan más del 80% de la industria mexicana, quienes a su vez tendrán que demostrar su profesionalismo, calidad y tiempos de respuesta”, concluyó.

¿Qué pasa con las propiedades en Estados Unidos?
Fernando de Núñez y Lugones, Executive Vice President of ONE Sotheby’s International Realty, dijo que no observa que Donald Trump impulse políticas que perjudiquen al sector, dado que el origen del Presidente de EEUU es el mercado inmobiliario. En cuanto a las oportunidades, el inventario actual probablemente sea más barato al inventario que se desarrollará en el próximo ciclo 2018-2022; por lo tanto, en la actualidad podrían existir posibilidades de compra más atractivas. Se espera un efecto derrame favorable en la economía; no esperamos que el stock se mueva más lento sino más rápido en 2017, en comparación con 2016, lo cual permitirá mejorar las tasas de absorción del inventario. Los estados que están recibiendo mayor inversión extranjera son: New York, Texas, California y por supuesto Florida. A largo plazo, Florida tiene muchísimo potencial, por su estructura impositiva, su calidad de vida y el crecimiento económico cultura. Esto va a permitir que, en los próximos 10 años, se conjuguen 2 factores en el sur de la Florida: una población pudiente creciente y una escasez de terrenos frente al mar, que impulsará los precios al alza significativamente en la zona costal, disminuyendo la brecha de precios con respecto a New York y California”, remató Fernando de Núñez y Lugones.

Masoud Shojaee, Presidente de Shoma Group, compartió que si se vuelve realidad la baja de impuestos, provocará una mayor inversión, y una oportunidad son las propiedades en zonas estables como Miami , donde los precios se han estabilizado; además, los mercados inmobiliarios en Estados Unidos se estabilizarán después de un periodo corto, porque Donald Trump es empresario de bienes raíces y sabe que el país vive primordialmente de este negocio.

“Vemos mucho potencial en las zonas de ultra lujo para Latinoamericanos que buscan una casa vacacional o segunda residencia, así como en las zonas donde el clima, entretenimiento y cultura son prioridad”.

Nota

Las opiniones  presentadas  por los especialistas  corresponden al contexto  internacional de los meses  de diciembre 2016 a febrero 2017 cuando se realizaron las entrevistas

Por Catalina Martínez Quintero y Liz Areli Cervantes 

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