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Crecimiento en México 2000-2010

Crecimiento en México 2000-2010Mucho se ha hablado sobre la diferencia que existe en la oferta comercial en México respecto a otros países, donde la proporción de superficie rentable en centros comerciales entre la población es mucho mayor, sin embargo, existen factores como la capacidad de gasto familiar y las diferencias en la composición de la oferta comercial tradicional, mercados, tianguis, comercio informal, etc., que hacen imposible la comparación entre países, incluso entre regiones de este país, donde también el clima y la cultura generan ofertas y demandas comerciales diferentes.

Aun así, este artículo comparará la oferta de centros comerciales en cada uno de los Estados en los que se divide el País con la finalidad de generar referencias que permitan entender cómo ha sido el crecimiento de los centros comerciales en México durante los últimos 10 años y cuál es la oferta existente.

Para este fin, consideramos todos los centros comerciales anclados por alguna tienda de autoservicio, departamental y/o cine, y que cuenten con más de 30 locales comerciales o bien, que aunque no tengan anclas, se clasifiquen como Life Style Center o Outlet.

El primer Centro Comercial en México se inauguró en 1969 y a partir de eso la actividad inmobiliaria comercial ha sufrido importantes cambios, pasando de ventas de condominios a inversiones realizadas por desarrolladores y administradores profesionales con acceso a mucho mejores fuentes de crédito y capital tanto en bancos como en fondos de inversión nacionales e internacionales, por lo que ha llegado a ser uno de los segmentos más activos y con mayor participación en la Industria Inmobiliaria en México.

Al iniciar el año 2000, la oferta en el país era de 254 Centros Comerciales, los cuales conjuntaban un total de 4.7 millones de metros cuadrados rentables. Estos inmuebles se ubicaban en las 41 ciudades con población mayor a 250,000 personas, lo cual significaba una cobertura del 50% de la población nacional.

Para finales del año 2009, el inventario prácticamente se duplicó, contabilizando un total de 515 inmuebles y 11.4 millones de metros cuadrados rentables, cubriendo la demanda de las 59 ciudades con más de 200,000 habitantes que existen en el país , las cuales agrupan casi el 70% de la población. De esta forma, la dotación de área comercial por habitante aumentó un 70% al pasar de 0.10 a 0.17 metros cuadrados rentables por habitante.

De acuerdo con la clasificación del International Council of Shopping Centers y el tipo de oferta que existe en México, podemos clasificar los Centros Comerciales de acuerdo a su tamaño, sus anclas y el mercado que atienden, en nueve tipos tal como se describen en la tabla anexa.

El tipo de Centro Comercial que más participación tiene es el denominado Community Center, que se caracteriza por estar anclado por una tienda de autoservicio tipo Hipermercado y un complejo de cines,. Este tipo de producto significa el 48% de la oferta actual y ha mantenido esta proporción durante los últimos 10 años, ya que en su mayoría atiende un mercado de nivel medio y medio bajo que representa la mayor parte de la población en México.

El formato que más crecimiento proporcional ha tenido en el período en análisis, es el tipo Regional Mall, anclado por al menos una Tienda Departamental y en la mayoría de los casos por un complejo de cines, lo cual corresponde con la expansión que estos giros comerciales han tenido en los últimos años. Estos centros comerciales pasaron de 300,000 a 1.4 millones de metros cuadrados en los últimos 10 años.

También es necesario resaltar que antes del año 2000, en México no existía ningún centro comercial con formato de Outlet y actualmente existen 6 plazas con este formato. Al principio de la década el estado con mayor oferta de centros comerciales era el Estado de México, seguido del Distrito Federal, Jalisco y Nuevo León, las cuales son las cuatro entidades con mayor población del país y cuentan con las zonas metropolitanas más extensas y pobladas.

Al iniciar el año 2000, los estados de Baja California Sur y Oaxaca, no contaban con ningún centro comercial como los descritos, y para el final del período siguen siendo los menos ofertados junto con Durango, Tlaxcala y Zacatecas. Todos estos, aunque no son los estados con menor población, si los que cuentan con un mayor grado de marginación.

La tasa de crecimiento demográfico entre el año 2000 y el año 2010, en todo México, fue de 0.94% anual. Los estados con mayor crecimiento fueron Baja California, Chihuahua y Quintana Roo, mientras que los de menor crecimiento fueron Michoacán, El Distrito Federal y Zacatecas.

En cuanto al desarrollo de centros comerciales, vimos que el inventario prácticamente se duplicó con una tasa de crecimiento promedio de 15% anual para los centros comerciales y de 20% en área rentable total.

Los estados con mayor crecimiento en la oferta de área rentable fueron Nayarit, Guerrero y Querétaro, con tasas que alcanzaron un 49% de crecimiento anual, aumentando más de siete veces la oferta inicial.

En cuanto a la dotación de área rentable total, ART, entre la población, el estado con mayor oferta es Quintana Roo, que aunque cuenta con poca población se compensa de manera muy importante por la alta afluencia de turistas, seguido de Nuevo León y Baja California, todos ellos con un nivel de ingreso familiar muy superior a la media nacional.

Los estados que cuentan con menor ofertacomercial son Oaxaca, Zacatecas, Chiapas y Oaxaca. Existen otros estados como Veracruz, Durango y Puebla, que aunque cuentan con una baja oferta, ésta se encuentra concentrada en una o dos ciudades, en las que podemos encontrar un índice mucho mayor de oferta por habitante.

De la misma forma, encontramos otros estados como Campeche y Tabasco donde si bien actualmente existe poca oferta, hay varios centros comerciales, en proyecto, tanto en las principales ciudades como en algunas intermedias, lo cual hará que el índice en estas entidades aumente considerablemente.

Durante 2010, se han inaugurado ocho centros comerciales con 187,000 metros cuadrados de área rentable total en todo el país y existen veinticuatro más en construcción, de los cuales se espera que al menos 10 más se aperturen este año con poco más de 400,000 metros cuadrados.

Adicionalmente existen 59 centros comerciales más en proyecto con cerca de un millón y medio de metros cuadrados rentables, de los cuales, existen algunos que han estado suspendidos hasta por cinco años, debido a diversos factores, mala promoción, falta de anclaje, financiamiento o simplemente porque no son proyectos realistas, en mercados sobre atendidos o con mercados insuficientes por lo que es difícil poder pronosticar cuáles de ellos se realizarán.

El ABC para la compra de equipos para estacionamientos

El ABC de los estacionamientosLa segunda inversión mas importante que se realiza en los Estacionamientos después de la operación es el Equipo el cuál debe brindarle la información para la mejora y el éxito en el servicio. Si usted planea hacer esta compra, debe tomar en cuenta la instalación y requerimientos de obra, las garantías del equipo y su alcance, el mantenimiento; requisitos, periodicidad y fallas comunes y la disponibilidad de las refacciones en las que habrá que invertir en el futuro.

El ABC para la compra de Equipos de Estacionamiento

La compra del Equipo para el Estacionamiento es una decisión que requiere profundo análisis y evaluación, ya que se trata de Equipo altamente especializado. Aunado a esto, se deben tomar en cuenta dos factores adicionales de suma relevancia: los servicios post venta y los requerimientos necesarios de instalación.

Los servicios post venta deben incluir:

  • Garantías. Los proveedores de Equipo para Estacionamientos deben ofrecerle garantía de 24 meses en componentes. Además deben ofrecerle una póliza ampliada que cubra incidentes o riesgos por fallas que no cubre la póliza inicial de compra, como daños ocasionados por desgaste natural de piezas, por golpes o choques, por mal uso del Equipo, por instalaciones y cableados inadecuados o por descargas eléctricas que, en algunos de los casos son ocasionadas por fenómenos naturales. Para lo anterior deben informarle los requerimientos específicos de instalación e infraestructura que requiere el Equipo y dar la asistencia técnica las 24 horas del día desde el momento de compra hasta el vencimiento de la misma. Esta garantía debe ser de cambio físico y reemplazo inmediato o en un máximo de 48 horas, independientemente del análisis del componente que validará que el daño esté incluido en la póliza contratada.
  • Refacciones. Se debe tomar en cuenta que una vez terminada la garantía, habrá que invertir en las refacciones necesarias para mantener los Equipos funcionando en condiciones óptimas durante todo el tiempo de vida útil. Usted debe considerar los costos asociados al cambio y/o reparación de refacciones como parte del costo del Equipo. Asimismo debe obtener la garantía del proveedor de que dichas refacciones estarán disponibles para el modelo del Equipo adquirido más allá del tiempo de vida útil estimado para él.
  • Mantenimientos. No debemos perder de vista que todo Equipo especializado requiere mantenimiento preventivo periódico desde el inicio de su uso hasta el final de mismo. Lo anterior aminorará los posibles costos por emergencias, contingencias, reparaciones o afectaciones en el servicio a clientes por máquinas fuera de servicio. El mal funcionamiento de los sistemas y Equipos se traduce en una posibilidad de fuga recursos e información. Su póliza de mantenimiento debe incluir servicios preventivos de al menos dos visitas al mes para limpieza y verificación de la correcta operación de los Equipos y soporte correctivo por posibles fallas que existan en la operación diaria. Para esto, el proveedor debe contar con un área de Atención disponible las 24 horas del día los 365 días del año, en la que se programará la solución de las fallas en no más de 48 horas hábiles. Lo anterior debido a que el Equipo suele estar en mayor estrés en épocas de mayor afluencia comercial y la póliza debe garantizar el funcionamiento óptimo del Equipo todo el tiempo que éste se encuentre en servicio.
  • Requerimientos de Instalación. La instalación y obra civil que se requieren para el Equipo de los Estacionamientos son de suma importancia, pues influyen de manera directa en el funcionamiento del mismo. Se debe considerar la calidad de la infraestructura de comunicación e interfonías, el cableado, las redes y alimentación en energía eléctrica, ubicación de los Equipos, distancias y alcances entre los mismos, interfase y comunicación con los sistemas y centros de mando y monitoreo, nivelación del Equipo en exteriores.

Lo relevante no debe ser entonces que tan costosa sea la instalación si se tiene en cuenta que de estos Equipos especializados que integran sistemas complejos obtenemos: control de ingresos, transferencia de datos, verificación de códigos de seguridad, logística de flujos vehiculares y sobre todo, son la plataforma de recaudación y conciliación de efectivo de nuestros Estacionamientos.

Algunas marcas de Equipo son Equinsa, Federal, Mabyc, Meypar, entre otras.

CENTRAL , soluciones viables y tangibles.

CENTRAL es hoy por hoy la empresa que opera el mayor número de Estacionamientos automatizados en México, es además, el mayor comprador de Equipos y refacciones, lo que le permite otorgar a sus clientes las ventajas de las economías de escala, es decir, el mejor precio en los Equipos, insumos, refacciones, componentes y mantenimiento.

Respaldado por los fabricantes, brinda la mejor oferta de garantía en el mercado para cada una de las marcas. En su laboratorio especializado mantienen un stock de partes y refacciones disponibles para resolver oportunamente las posibles eventualidades y requerimientos de los Equipos y ofrece el sistema de reemplazo temporal de piezas,

evitando los paros de funcionamiento de los Equipos de todos los Estacionamientos en que opera, cuenta además con expertos del área de Instalaciones y Mantenimiento que brindan soporte todo el tiempo en que el Equipo esta funcionando, y una los mejores procedimientos de información de la operación de los Estacionamientos.

CENTRAL le ofrece:

Soporte en la elección de Equipo

CENTRAL le asesora en la elección del mejor Equipo de acuerdo a sus operaciones y requerimientos específicos, diseña y justifica la óptima cantidad y ubicación de Equipos requeridos, evalúa y especifica las características requeridas en obra civil e infraestructura tecnológica para la instalación y el mejor funcionamiento del Equipo.

Instalación y Obra Civil

CENTRAL implementa y utiliza sólo infraestructura de comunicación e interfonías de la más alta calidad, cableado y redes adecuados a las distancias y alcances para la ubicación de los Equipos, instalados por nuestro grupo de expertos en Equipo para Estacionamientos. Interfase y comunicación con los sistemas y centros de mando y monitoreo y nivelación del Equipo en exteriores, permitiendo el control, transferencia de datos, verificación de códigos de seguridad, logística de flujos vehiculares y la mejor operación de su Estacionamiento. Siempre tendrá la garantía de que el Equipo está Instalado de forma correcta y no fallará por ese motivo.

Garantía y Refacciones; extensión de la vida útil del Equipo

CENTRAL incluye garantías por 24 meses en todos sus Equipos, ya sea desde el fabricante o con el grupo de ingenieros expertos en el mantenimiento y óptima operación de los Equipos y sus sistemas. Nuestros expertos del área brindan el soporte y atención en máximo 48 horas a fin de garantizar el funcionamiento y el servicio de todos sus dispositivos. Para ello CENTRAL cuenta con un Centro de Monitoreo Remoto, que vigila el funcionamiento del Equipo además de una disponibilidad de 24 horas los 365 días del año. Contamos siempre con el stock de las refacciones para su Equipo, aún después de cubierto el tiempo de vida útil, así como la garantía de versiones en sistemas, software, comunicaciones y su interfaz con los nuevos sistemas de información para la operación.

Mantenimiento

CENTRAL lo protege incluso cuando las garantías del fabricante se han terminado. Nuestros expertos del area de mantenimiento brindan el soporte y atención en los tiempos requeridos, con una disponibilidad de 24 horas los 365 días del año. Cuenta con visitas programadas para la prevención de incidentes, que incluyen la limpieza del Equipo y la revisión de su correcta operación, así como mantenimientos profundos periódicos que respaldan el buen funcionamiento del mismo.

Además cuenta con una atención y solución de problemas e incidentes de Equipo en un máximo de 48 horas, garantizando que éste estará siempre operando.

Garantía de funcionamiento

Gracias a la experiencia de su equipo técnico, laboratorio propio de reparación y desarrollo de tecnologías, stock de refacciones temporales y permanentes, conocimiento de los insumos (tarjetas, boletos, cintas, tintas) y la mejor calidad y rendimiento para cada dispositivo y “know how” de todas las marcas, CENTRAL ofrece una garantía de funcionamiento, por lo que al estar operando el Estacionamiento y brindando el servicio de mantenimiento a los Equipos, le garantizamos que ninguno de ellos estará fuera de servicio.

Información garantizada

Con lo anterior, CENTRAL le permite contar siempre con los reportes, consultas, atención e información que requiere para evaluar el comportamiento del Equipo y tomar decisiones inteligentes que maximicen su operación.

En cuanto a la operación asociada CENTRAL cuenta con otros servicios:

  • Administración y operación institucional.
  • Asesorías en adquisición, instalación, obra civil y diseño arquitectónico.
  • Mantenimiento preventivo.
  • Solución por fallas de Equipo.
  • Monitoreo de la calidad del servicio.
  • Garantía de respaldo económico.
  • Atención, seguimiento y solución de quejas 01 800.
  • Mantenimiento de controles operativos y de auditorias.
  • Reclutamiento y Capacitación.
  • Experiencia con autoridades (atención, permisos, trámites, etc.).
  • Procesos de conciliación y verificación de ingresos.

Con más de 100 estacionamientos operados, más de 100 mil cajones administrados y más de 1,500 empleados, CENTRAL cuenta con experiencia en el manejo de todas las marcas de Equipo, conociendo su comportamiento y operación en campo, los requerimientos específicos de instalación y mantenimiento y la forma en que cada uno de éstos le dará a usted el mayor rendimiento por su inversión.

La importancia de la administración de centros comerciales

La importancia de la administración de centros comerciales

Una buena administración es fundamental para garantizar que el proyecto cumpla con los objetivos de negocio planteados y así satisfacer las expectativas de los inversionistas.

Sin lugar a dudas, para conseguir el éxito de cualquier centro comercial, es muy importante contar con un buen análisis de mercado y un atractivo proyecto en la etapa de planeación, así como llevar a cabo una correcta ejecución en las etapas de construcción y comercialización. De igual forma, es factor clave mantener una adecuada administración del inmueble durante la vida del mismo.

Mientras que las primeras fases en las etapas de planeación y desarrollo del proyecto nos permiten dar forma al complejo producto que es un centro comercial, una buena administración del mismo en la fase de operación es fundamental para garantizar que el proyecto cumpla con los objetivos de negocio planteados, así como para lograr satisfacer las expectativas de los inversionistas.

Por la misma complejidad y dinamismo de este tipo de proyectos, no es tarea fácil intentar planear o modelar todos los aspectos o variables del negocio, por lo que la fase de operación del inmueble nos da la gran oportunidad de validar las premisas iniciales del proyecto, monitorear su desempeño y en el camino -¿por qué no?- ir corrigiendo o ajustando el producto final.

Es siempre interesante el potencial que ofrece esta etapa de consolidación del proyecto a los Gerentes de Activos o Administradores de centros comerciales, cuya principal tarea es la de incrementar el valor de las propiedades buscando siempre los mayores beneficios para los inversionistas. Para lograr este objetivo, los responsables de la Administración, requieren de una gran variedad de conocimientos y habilidades en diversas áreas. Probablemente una de las más importantes sea el área de mercadotecnia, la cual contribuye a mejorar las ventas de los arrendatarios, promueve la comercialización y arrendamiento de los espacios, a la vez que fortalece la comunicación con su mercado objetivo y la comunidad donde se encuentra.

No hay que olvidar que la conducta de los consumidores y las necesidades de los vendedores minoristas o arrendatarios están cambiando constantemente, por lo que las estrategias de mercadotecnia y la operación en general de los centros comerciales deben buscar evolucionar permanentemente, ofreciendo nuevas soluciones. Estas estrategias ueden tener un impacto muy positivo sobre las ventas de los inquilinos, el incremento en la ocupación del centro y con esto, en el éxito comercial del conjunto.

En nuestro país, el importante desarrollo de centros comerciales que se ha dado, principalmente en los últimos 20 años, ha hecho que nuestra industria se vuelva cada vez más exigente y sofisticada y con esto ha obligado a las empresas inmobiliarias – desarrolladoras y operadoras – a mejorar en todos aspectos para poder enfrentar mayores retos en un entorno que se ha vuelto cada vez más competitivo.

En los periodos de crisis económica, es particularmente importante buscar optimizar al máximo los recursos con la intención de hacer cada vez más eficiente la operación de los centros comerciales. Tomando en cuenta que este tipo de proyectos representan inversiones considerables y que además están planeados para desarrollar todo su potencial y alcanzar su maduración hasta después de varios años, se vuelve crucial contar con los mejores recursos humanos a cargo de su administración.

Una buena capacitación y actualización constante en todos estos temas es fundamental y para esto existen excelentes cursos, como los que permanentemente imparte el ICSC (International Council of Shopping Centers), por lo que siempre será una buena idea acercarse a ellos.