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La importancia de las CKD’s para la industria de la construcción mexicana

La importancia de las CKD's para la industria de la construcción mexicana

Los proyectos de construcción en el país y en cualquier parte del mundo suelen ser muy costosos y precisan de inversiones muy altas. Por esta razón, desde hace algunos años se han buscado diferentes formas y métodos para crear infraestructura y casas habitación. De este modo, en países de Europa, Canadá y Estados Unidos, empezaron a utilizarse los CKD’s para impulsar estos proyectos de construcción, considerándolas las naciones precursoras.

Pero, ¿qué es un CKD? Un CKD es un Certificado de Capital de Desarrollo, es decir, un instrumento diseñado por autoridades financieras y regulatorias del país. En el caso de México, se están utilizando desde hace aproximadamente tres años y cuentan con un potencial importante en el desarrollo de infraestructura nacional, lo que representa una contribución novedosa para la economía mexicana. El uso de los CKD ha permitido que las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afore) inviertan los fondos que han recibido de los trabajadores en proyectos de construcción (públicos o privados) desarrollados por empresas privadas en lugar de paraestatales. Actualmente, las Afores cuentan con un capital superior a los 1.4 billones de pesos que pueden ser utilizados para invertir en este tipo de proyectos.

Es importante también comprender de qué manera opera esta modalidad en el país. Antes que nada, la empresa de construcción, ya sea nacional o extranjera, entra en contacto con la Afore para proponerle el proyecto y estructurarlo. Debe presentarle un análisis profundo del proyecto con razones financieras y KPI’s de relevancia que lo justifiquen, tales como rentabilidad, retorno de inversión y la forma en que se generará un ingreso en el futuro. Luego de considerarlo y evaluarlo, la Afore decide si participará a través de la medición entre riesgos y beneficios.

Cuando se trata de obras licitadas por el gobierno, el acercamiento previo entre empresas constructoras y Afores permite demostrar que la empresa de construcción tiene la capacidad financiera para solventar el proyecto. Cuando el gobierno elige a la compañía ganadora de la licitación, es decir, aquella que presente una mejor oferta, tanto la Afore como la empresa constructora se acercan a las Siefores (Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro) que serán las encargadas de administrar los recursos para que se inviertan correctamente en el fideicomiso que financiará el proyecto de construcción.

¿Cuál es el beneficio para quienes aportan en las Afores? Al ser los CKD’s instrumentos financieros estructurados a largo plazo que ayudan a las empresas a fondear obra pública, permiten que las Afores ofrezcan una mejor jubilación a los trabajadores gracias a los rendimiento; esto es posible ya que la Afore al reinvertir los fondos que recibe de los trabajadores en proyectos de este tipo, obtiene mayores rendimientos; lo que provoca que cuando el trabajador se retire y tome su capital invertido, reciba mucho más dinero del que hubiera adquirido si se invierte en bonos gubernamentales, que cuentan con una tasa mucho menor.

En México existen varias instituciones (en su mayoría multinacionales) que han hecho uso de este esquema financiero, entre los que destaca el banco Macquarie, la constructora ICA, Nexxus, Wamex, Prudential Real State, Navix y HSBC.

Tal ha sido el éxito de esta forma de financiamiento que al día de hoy se han colocado más de 12 emisiones de este tipo de certificados bursátiles en la Bolsa Mexicana de Valores por un monto mayor a los 30 mil millones de pesos. De este modo, podemos observar que en México existe capacidad de inversión y solo resta lograr proyectos rentables y atractivos para ambas partes.

¿Y dónde esta el capital?

¿Y dónde esta el capital?

¿Cuál es la nueva posición o estrategia de los fondos de inversión que buscan invertir en México? ¿Hay dinero? ¿Cuáles son las fuentes?

En el nuevo entorno financiero postcrisis (al menos así le llamaremos por ahora), México ha sufrido la pérdida de numerosas fuentes de capital para invertir en proyectos inmobiliarios. Después de la llegada de múltiples fondos extranjeros a México entre 2000 y 2008, hemos visto en los últimos meses la partida de algunos, así como la reducción significativa del interés de otros para hacer nuevas inversiones. Al menos un par de fondos de los Estados Unidos cerraron sus oficinas en México en los pasados meses.

Hoy, dado el entorno económico, los inversionistas extranjeros están pidiendo retornos más altos que compensen el riesgo de invertir en una economía como la nuestra.

México está compitiendo por recursos que, en economías como la de Estados Unidos, estarían generando retornos atractivos con riesgos aparentemente menores.

Dentro de los riesgos a considerar por estos inversionistas, el tema de la seguridad está jugando un papel relevante en la decisión de asignación de recursos internacionales y por desgracia, los periódicos siguen ilustrándonos con noticias poco alentadoras en este frente. El riesgo cambiario también es un factor de decisión para recursos que compiten por invertirse en varios países.

¿Cómo conseguir entonces capital para los proyectos inmobiliarios?

No todas son malas noticias. México ha abierto la posibilidad de que un porcentaje de los recursos que manejan los fondos de pensiones en nuestro país pueda ser utilizado en instrumentos llamados Certificados de Capital de Desarrollo (CCD’s o CKD’s). Estos instrumentos servirán para financiar los Planes de Negocio de empresas conocidas como Administradores de Fondos. Estos últimos, son equipos de profesionales de inversión que manejan recursos propios y de otros inversionistas con responsabilidad fiduciaria, buscando la maximización de retornos de los recursos invertidos. Hasta principios de agosto, 8 CCD’s habían sido financiados en México. El primer CCD en el sector inmobiliario fue el de AMBAcción que estará enfocado en el tema industrial.

Ya ha habido otros CCDs cerrados en los rubros de infraestructura y de capital privado (o private equity). En total, los fondos de pensiones en México han invertido aproximadamente 16,000 millones de pesos en estos instrumentos. Existen algunos otros CCD’s inmobiliarios que esperan cerrar durante este año. Algunos de ellos tienen planes de negocio para hacer inversiones en todos los sub-sectores inmobiliarios. Otros tienen planes de negocio enfocados en un sub-sector específico. Estos recursos serán, sin duda, el combustible necesario para las oportunidades que el sector inmobiliario ofrece en México hoy. El hecho de que estos instrumentos sean en Pesos así como que sus inversiones tengan que ser en México, le da elementos competitivos importantes.

Los fondos de pensiones de los Estados Unidos tenían el 7% de sus recursos invertidos en directo en el sector inmobiliario antes del inicio de la crisis de 2008. Este porcentaje, hasta hace un par de meses, era prácticamente cero en México. La posibilidad de utilización de parte de estos recursos es una gran noticia para seguir impulsando este sector en México.

Es importante mencionar que aún existen algunos fondos extranjeros que cuentan con recursos para invertir en México; sobre todo aquéllos que tienen fondos etiquetados exclusivamente para nuestro país, cuyo periodo de inversión no ha expirado o fue extendido.

No todos se fueron, hay algunos que tienen planes de seguir en México. Sólo hay que buscar con un poco más de intensidad.

Por Héctor Sosa
Programs Chair,
ICSC Mexico Advisor y Commit tee
hsosa@icsc.org

Nuevo perfil inmobiliario

Nuevo perfil inmobiliario

No hay duda que la oferta de oficinas ha venido creciendo en los últimos años y el mejor ejemplo lo podemos ver en los nuevos desarrollos de la Avenida Reforma, en donde vemos una serie de proyectos mixtos, desde comercio, oficinas y algo de vivienda; sin embargo, esta última es menor en comparación a las otras dos. El DF, tiene un nuevo perfil inmobiliario.

Dos factores se hacen presentes en esta lucha por los espacios entre lo comercial y habitacional. Primero, la saturación de la oferta residencial en lugares -llamémosle de “moda”- como la Condesa, la Roma y Del Valle creció de tal forma, que hoy, se hacen casi imposible nuevas inversiones en estos lugares. Segundo, el mercado inmobiliario en el Distrito Federal ha venido migrando de una oferta habitacional a espacios tipo ejecutivo, esto, debido al boom de las colonias Roma y Condesa.

En este contexto, afirmar que en la actualidad en el DF se construyen más oficinas que viviendas no es aventurado, de hecho, así lo ha informado la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI. Aunque sólo basta con caminar sobre el corredor Paseo de la Reforma para ratificar esta afirmación. Sobre la avenida, hay una serie de proyectos inmobiliarios que tendrán un mínimo uso habitacional, con una preponderancia comercial y de oficinas, así como también hoteles.

No obstante, el año anterior debido a la crisis económica, el corredor se vio afectado, es decir, no hubo inversiones sobre la zona, hoy en día, ya existe una reactivación y además, se suman otros lugares muy activos comercialmente como lo son Santa Fe y Polanco.

Así las cosas, en los siguientes años se viene una “fiebre” de rascacielos en la capital, en particular sobre el Paseo de la Reforma; como por ejemplo, la Torre BBVA, el proyecto de Torre Punta Reforma y el nuevo edificio del Senado de la República, entre otros.

Además, de acuerdo a información suministrada por la Secretaria de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, hay un gran interés por construir desarrollos en los alrededores del Monumento a la Revolución, pero en especial de oficinas y de uso comercial.

Proyectos que ayudan a detonar las zonas comerciales

La infraestructura juega un papel preponderante para que las zonas no sólo se detonen como tal, sino también, se le facilite al empresario seguir invirtiendo, sin embargo, en opinión de algunos desarrolladores, la capital no se puede quedar rezagada, lo cual pareciera que así fuera, debido a la falta de mejoramiento de los servicios y en particular, en la facilitación de trámites, permisos y factibilidades.

Para Germán Ahumada Alduncín, Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI, obras como la del Proyecto Supervía del Poniente, le agregarán valor e impactarán de manera positiva para traer mayores inversiones a la zona de Santa Fe.

“La Supervía cumple con el interés, es una de las muchas obras que le faltan a la capital y ésta será de gran impacto para darle una solución al problema vial que existe en la actualidad”, afirmó el ejecutivo.

Se conserva la plusvalía en el sur de la ciudad

Esta zona del Distrito Federal es la que menos actividad inmobiliaria ha tenido en los últimos años, producto, de hecho, de las restricciones en el desarrollo de nuevos proyectos tanto de tipo habitacional como comercial, además, de que no se pueden modificar los usos de suelo y existe sin duda, un sólido estatus en colonias residenciales como Jardines en la Montaña, Las Águilas, El Pedregal y Tetepan que conservan su plusvalía.

Hay que aclarar que muchas colonias de esta zona no han sido subvaluadas, es decir, han conservado su precio alto, ni tampoco personas de estas colonias se han visto en la necesidad de mudarse a otras partes como sí ocurrió con la Condesa, la Juárez o la Roma, sin embargo, en los últimos años, estas colonias han resurgido, por ejemplo, un departamento en la Condesa vale casi lo mismo que en Santa Fe o Polanco.

En el caso de la Juárez, gracias a las obras sobre Paseo de la Reforma, la colonia ha vuelto a resurgir como una importante zona de tipo comercial por la cercanía a servicios, transporte público y lugares de entretenimiento y turismo. La Roma y la Cuauhtémoc, se suman a este impulso. Al centro, regresa un boom de tipo habitacional y comercial.

¿Qué está por venir? Es la pregunta que se hacen los desarrolladores e inversionistas, sin embargo, la respuesta la han ido encontrando a lo largo de este año, sin duda, un auge de tipo comercial, usos mixtos y construcción de rascacielos en la Ciudad de México sin precedentes, lo cual, le dará otro dinamismo a la capital.