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La cara de la sustentabilidad en los parques industriales

La ocupación de los parques industriales en México está muy ligada a la dinámica de la economía de Estados Unidos. Durante el 2009, la economía de nuestro vecino del norte no registró prácticamente crecimiento alguno, a su vez que el desempleo se disparó a una tasa del 10%. Esta situación se vio reflejada en una disminución del 37.3% en los flujos de inversión extranjera directa hacia México en el periodo enero-septiembre, respecto al mismo periodo del año anterior. ¿Qué esperar del 2010?

De acuerdo con Alberto Chretin, Presidente de la Ampip, durante el 2009 los parques industriales en México registraron un nivel de ocupación promedio entre 80 y 84%, lo cual representa una tasa baja cuando en general, un promedio sano para la industria es de 92-93%. No obstante, para el 2010 el panorama se percibe un poco mejor, ante el incremento en los últimos 3 meses del tráfico de nuevos prospectos de inversión en busca de lugares para abrir nuevas operaciones en el país, o bien para la reactivación de proyectos que quedaron detenidos por la crisis económica. Otro buen síntoma es la perspectiva de crecimiento en un 25% del tráfico de contenedores de importación hacia Estados Unidos respecto al 2009, de acuerdo con la Federación Nacional de Ventas al Menudeo de ese país.

Este optimismo, sin embargo, no significa que habrá nuevos proyectos industriales para el 2010, dada la alta disponibilidad de espacios industriales en inventario. De ahí que el desarrollo de nuevos proyectos dependa, de la reactivación de la economía. Lo anterior, deberá reflejarse en el incremento de la confianza tanto de los consumidores como de los inversionistas, entre otros factores, así como en mejores posiciones de efectivo de parte de estos últimos, lo cual, de acuerdo con los expertos, empezará a percibirse no antes del 2011.

Ante este panorama, los desarrolladores de parques industriales están obligados a ser más creativos en la promoción de sus negocios, realidad que supone estar muy atentos a las nuevas demandas del mercado. Una de las nuevas tendencias en cuanto a los requerimientos de los inquilinos es la implementación de políticas de sustentabilidad en los parques industriales. A su vez, los propietarios de las naves industriales han reforzado la exigencia hacia sus clientes para cumplir con la normatividad ambiental, ya que esto les permite proteger mejor el valor de sus activos en el largo plazo.

Por estas razones, en noviembre del 2008 la Ampip firmó un convenio de colaboración con la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa), para dar inicio a la estrategia denominada “Certificación de Parques Limpios”, como parte del Programa Nacional de Auditoría Ambiental creado en 1992 para apoyar a las empresas de diversos sectores a cumplir más fácilmente con toda la regulación ambiental y de seguridad industrial. La novedad en esta estrategia conjunta con la Ampip es que se considerarán a las empresas dentro de los parques industriales más estos últimos como tal, para que todos como un sistema integral cumplan con la normatividad.

Uno de los primeros parques industriales en involucrarse en los temas ambientales fue el Parque Industrial Querétaro (PIQ), el cual ya ha sido reconocido por segunda ocasión con el Certificado de Calidad Ambiental por la Profepa. Su Director, Abel Baca, comenta que “es muy importante dar credibilidad a los inversionistas, a través de un dictamen emitido por las autoridades respecto a las políticas internas en torno al cuidado en extremo del medio ambiente.” Algunas de las acciones que el PIQ lleva a cabo en este sentido son, el tratamiento de todas las aguas residuales que se generan dentro del Parque; la siembra anual de trescientos árboles en el interior del Parque y en la periferia; el mantenimiento y limpieza permanente de avenidas, lotes sin construcción y drenajes del Parque, entre otros.

Por su parte, Luis Tapia del Parque Logístico en San Luis Potosí afirma que “la Certificación de Cumplimiento Ambiental, nos permite comprobar que el desarrollo y operación de nuestro complejo se realiza conforme las mejores prácticas de equilibrio ecológico, sustentabilidad de los recursos naturales y buscando impactar positivamente el entorno.”

Los Certificados emitidos por la Profepa son equivalentes a otros estándares internacionales como el HQE de Alta Calidad Ambiental expedido en Francia, o el Certificado LEED (Liderazgo en el Diseño Ambiental y de Energía, por sus siglas en inglés) emitido por el Consejo de Edificios Verdes de Estados Unidos (U.S. Green Building Council).

Dado que más del 50% de los inquilinos dentro de los parques industriales en México son de origen estadounidense, el Certificado LEED es el más demandado en el mercado. De ahí que jugadores globales con presencia en México como Hines, ya hayan iniciado proyectos inmobiliarios bajo los estándares LEED, como el Edificio Ecologistics I en San Luis Potosí, el primero en su categoría.

Al respecto, Ricardo Serrano, Director de Mercadotecnia de Hines, comenta que además de los inmuebles, la compañía ha implementado también políticas “verdes” al interior, como parte de una estrategia para desarrollar conciencia entre los empleados sobre la importancia del cuidado al medio ambiente.

Por todas estas razones, uno de los objetivos más importantes de la Ampip para el 2010 es fortalecer la promoción del cuidado al medio ambiente y la sustentabilidad en los parques industriales, como una forma innovadora de fortalecer la competitividad del sector inmobiliario industrial.

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Desarrollo sustentable en México: El alcance de las ecotecnologías

Desarrollo sustentable en México: El alcance de las ecotecnologías

En consonancia con los requerimientos de desarrollo inmobiliario en México, los imperativos de sustentabilidad van a jugar un papel preponderante en los próximos años.

Para solucionar las necesidades de empleo y formación de hogares de los poco más de 45 millones de jóvenes que constituyen los nuevos demandantes de bienes y servicios, en los próximos 20 años el desarrollo inmobiliario en México planteará la incorporación de criterios de sustentabilidad energética y económica, a fin de que las nuevas familias tengan la oportunidad de mantener su calidad de vida con costos de servicios asequibles.

Para atender ese crecimiento demográfico (y las progresivas necesidades de vivienda de las nuevas familias de México), el desarrollo inmobiliario precisa con urgencia construir cada año alrededor de 760,000 nuevas casas de todos los segmentos. Sin embargo, considerando la tendencia de la nueva estructura familiar, en la que ambos cónyuges trabajan, la satisfacción de la demanda de nuevos empleos dependerá de la existencia de los espacios donde pueden llevarse a cabo estas actividades productivas.

Bajo la actual vocación económica y productiva del país, la demanda de nuevos empleos impulsará -cada año, y por los próximos 20- a crear poco más de 19,600 cuartos de hotel en todas las categorías; a ofertar 15,000 nuevas casas de descanso en las diferentes plazas turísticas del país; a establecer alrededor de 30 nuevos parques industriales; a promover alrededor de 3 millones de m2 de piso de ventas en centros y establecimientos comerciales, y a construir 2 millones de m2 de oficinas en todo el país.

Ante el ritmo acelerado de conurbación que se está verificando en las principales ciudades de México, y a la menor velocidad de reacción de las autoridades municipales y estatales, es probable que el desarrollo inmobiliario siga dándose en forma horizontal. Lo que implica recursos crecientes y fuertes presiones sobre los servicios, dando paso a mayores complicaciones para aprobar la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios.

Por lo mismo, el desarrollo inmobiliario que integre elementos con enfoque sustentable, puede lucir mejores propuestas ante las autoridades encargadas de su aprobación. En efecto, los desarrollos que, en vez de tomar recursos de la comunidad, puedan aportar beneficios, tendrán mucho más posibilidades de ser aprobados.

La disminución de los tiempos de gestión deben redundar en un mejor desempeño financiero de los proyectos, lo cual debe ser considerado en la planeación de la inversión en proyectos ciertamente sostenibles que integren elementos energéticos y ecológicos que por ahora se llevan a cabo con costos por encima del promedio del desarrollo de los proyectos sin ecotecnologías.

La estrategia a seguir para incorporar al mercado los proyectos con enfoque sustentable, dependerá del tipo y segmento de proyecto. En los desarrollos comerciales o de edificios de oficinas, e incluso en complejos industriales, los beneficios de incorporar sistemas ahorradores de energía o agua redundarán en beneficios económicos y de imagen de los locatarios o arrendatarios.

Las ecotecnologías a implementar deberán ser aquéllas cuyos beneficios se vean reflejados no sólo en los grandes tenedores de espacios, sino también en los pequeños y medianos arrendatarios, quienes generalmente pagan precios por m2 de renta relativamente más altos que las anclas o los grandes arrendatarios.

Sin embargo, la promoción de proyectos que incorporen elementos de enfoque sustentable deberá contar con una estrategia diferenciada basada en los segmentos a los que va dirigido el proyecto y sus productos habitacionales.

Para la incorporación de estos elementos en los desarrollos de interés social, el enfoque deberá dirigirse sobre todo en las áreas comunes y la infraestructura general del proyecto, ya que estos proyectos cuentan generalmente con un alto número de unidades. En promedio, los proyectos de vivienda de menos de $300,000 pesos por unidad, cuentan con 1,000 unidades, aunque alcanzan dimensiones que llegan hasta las 13,000 unidades. Para los proyectos de vivienda de más de $300,000, y hasta $500,000 pesos por unidad, los tamaños de proyectos promedian las 500 unidades por proyecto, pero existen otros que alcanzan hasta las 8,000 unidades.

Las ecotecnologías implementadas en las unidades de vivienda, deberán integrarse al financiamiento de la vivienda. Mientras el costo adicional de las ecotecnologías, tanto comunes como individuales, representen un mínimo o nulo incremento a las mensualidades hipotecarias de las familias, la probabilidad de éxito será mayor.

Para el segmento Medio, por otro lado, se tiene que poner el énfasis en la distinción que la incorporación de las ecotecnologías traerá a sus usuarios en términos de conciencia ecológica y vanguardia arquitectónica. Asimismo se deberá contar con financiamiento -al menos parcial- de los nuevos elementos sustentables que en el corto y mediano plazo reporten ahorros para los usuarios en el gasto de servicios.

En lo que respecta a los segmentos Residenciales y Vacacionales, las estrategias de promoción de los desarrollos deberán encontrar nichos específicos que se identifiquen con la vanguardia tecnológica, con las tendencias globales de conservación e incluso con el estatus que implica la implementación de elementos más caros del promedio.

En cualquiera de los casos, el tamaño potencial del mercado inmobiliario presenta oportunidades que dan cabida, definitivamente, a proyectos innovadores que seguramente marcarán las tendencias del desarrollo inmobiliario.

Sólo para el mercado comercial de vivienda nueva, si se invirtiera el 5% del costo de la construcción por vivienda en ecotecnologías, y el 5% del costo de la urbanización en elementos sustentables, el valor potencial del mercado para la construcción sustentable podría alcanzar los $376 millones de dólares en 2010.

DUIS Nuevas y mejores ciudades

DUIS Nuevas y mejores ciudades

En los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables confluyen tanto el Gobierno como la iniciativa privada. De hecho, en este panel de discusión organizado por Prudential Real Estate Investors y la revista Inmobiliare Magazine, se ahondó en el tema bajo tres ejes centrales: Uno, la visión de sustentabilidad por parte de las entidades gubernamentales presentes en la mesa, dos, la empatía entre la visión del gobierno y los modelos de negocio que lleva a cabo la iniciativa privada y tres, la visión de PREI® como un fondo inmobiliario institucional, que trabaja con el gobierno y desarrolladores y que le apuesta a los DUIS como modelo de vivienda.

Los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables o DUIS, son áreas de desarrollo que por su adecuada planeación deben de contribuir por lo menos en los siguientes puntos: uno, al ordenamiento territorial de los Estados y Municipios; dos, deben de facilitar la provisión eficiente de servicios públicos; tres, ayudar al crecimiento económico de la región; cuatro, se deben integrar al centro urbano existente, esto es, que no se desarrollen de manera desarticulada o como “ciudades dormitorio”; y finalmente, ayudar a reducir los daños al medio ambiente.

Esta visión generalizada de los beneficios, que en primera instancia implican el desarrollo de un DUIS, empata sin duda con la manera como en la Secretaría de Desarrollo Social, SEDESOL, visualizan esta tendencia; comenta Craig Davis que para la Secretaría, el desarrollo sustentable no es sólo una agenda verde, se trata más bien de un desarrollo que establece equilibrios entre la dimensión social, la dimensión económica y el cuidado del medio ambiente.

En el caso de la Secretaría de Desarrollo Social y Humano de Guanajuato, expresa Juan Carlos López: “Nuestra visión está centrada en la familia y en el desarrollo humano, lo que pretendemos es que existan comunidades amables, ciudades armónicas sustentables y que se liguen a la parte laboral y de movilidad”.

Los DUIS deben de buscar entonces que en efecto, quienes habiten en estos centros urbanos y de vivienda, no solo tengan resuelto el espacio en dónde van a vivir, sino también, la relación que tienen con el trabajo, los desplazamientos y mantener las políticas de cuidado al medio ambiental.

Por su parte, los desarrolladores tienen una visión clara de los DUIS que empata con la visión de gobierno. Comenta Luis Urrutia, Director General de Vive ICA: “Estos macroproyectos en los que estamos empezando a trabajar, demandan una mayor infraestructura. Usualmente, realizábamos proyectos de mil a tres mil viviendas y nos colgábamos de la infraestructura existente, hoy nos vemos en la necesidad de hacer proyectos más grandes, en nuestro caso de 10 a 15 mil viviendas, lo que implica unos 40 a 50 mil habitantes que van a vivir en estos lugares. Creo que la visión del gobierno federal y de los gobiernos estatales empata con la visión del desarrollador que es, que en efecto, estas ciudades sean sustentables desde el punto de vista ambiental, con una mejor convivencia social y calidad de vida, no obstante, el gran reto es la infraestructura con que vamos a contar, porque para este tipo de proyectos se necesita muchísima inversión y cumplir con requerimientos mayores”.

En efecto la infraestructura con que hoy se cuenta es ineficiente, porque no hay planeación. “Si nos damos cuenta, la planeación es un paso atrás previo a la generación de infraestructura y pienso que es allí en donde está el reto, además, el papel del gobierno desde el punto de vista de un inversionista, es homogeneizar las reglas, esto es, que el desarrollador sepa que en cualquier parte del país, la manera de trabajar es una”, afirma, Enrique Manzanilla de PREI.

Por otra parte y si bien existe una visión de Gobierno y de los Estados muy clara con respecto a la sustentabilidad, a nivel de municipios y de localidades, existen todavía vacios de estas entidades que no saben lo que implica desarrollar y permitir hacerlo de manera ordenada y sustentable, por ejemplo, argumenta Juan Carlos López de la SEDESOL de Guanajuato, que la planeación también debe de estar presente en los municipios para no tener esta falta de visión.

De hecho la planeación debe de estar implícita por parte de los gobiernos y de la iniciativa privada y así visualizar los proyectos a largo plazo.

Salvador Magaña de PREI dice: “El esfuerzo de los DUIS es una iniciativa público – privada muy loable y existe una visión en donde se integran los tres órdenes de gobierno y a nosotros como inversionistas esto nos da tranquilidad, porque se reduce el riesgo y evitan con un trabajo coordinado como entidades de Estado, que existan sorpresas o problemas concretos, por ejemplo, de permisos, de uso de suelo, de agua, de energía eléctrica en fin, sin embargo, adicional a los esfuerzos de gobierno, estamos buscando atraer inversión.”

PREI por cierto, viene trabajando con una política clara en específico en el área de vivienda, en la creación de estas nuevas ciudades, aliándose con desarrolladores privados. “Nosotros tenemos un compromiso y por eso, estamos invirtiendo en los DUIS, sí vemos una tendencia en el mundo por parte de los inversionistas institucionales, que están buscando invertir en aquellos fondos que tengan una vocación no solo de proyectos rentables, sino también sustentables”, comenta Salvador Magaña.

Los DUIS implican un nuevo modelo de ciudad y no solo es una tendencia a largo plazo, de hecho ya hay varios proyectos por arrancar este año en su etapa de comercialización y de planeación. Antonio Del Olivar de la desarrolladora UBSA afirma: “Si bien antes los desarrolladores nos conectábamos con la infraestructura que existía en la zona o creada alrededor de las ciudades, hoy, estamos buscando tierras más alejadas de las urbes. El problema es que en México, se han trazado planes sexenales de construcción de vivienda, pero no se ha realizado un trabajo concreto y planeado de hacer verdaderas ciudades, planeadas, ordenadas en donde se integren el trabajo y los desplazamientos y no sea tan costoso para quien habite estas ciudades, moverse y pagar sus servicios, esa es la línea que hay que seguir” concluye Antonio del Olivar.

Desarrollo sustentable, una visión y política asumida

El sector vivienda en México en general es rentable y representa oportunidades de negocio para los desarrolladores, sin embargo, ahora que se han concientizado de la importancia que tienen los DUIS, hay que empatar la rentabilidad con la protección al medio ambiente, con el trabajo en concreto de sustentabilidad. “Nos parece que los DUIS potencializan la rentabilidad, se reduce el riesgo, empata con una filosofía que tenemos en PREI que es la sustentabilidad y al final nosotros creemos y, esto lo hemos platicado con nuestros socios desarrolladores -comercialmente en conjunto- que los DUIS son atractivos. Todo esto sin duda se traduce en calidad de vida y esto tiene un fin concreto y es que tendremos cada vez más compradores que buscarán este tipo de viviendas con desarrollos sustentables, planeados y en donde la plusvalía del inmueble va a aumentar”, dice Salvador Magaña.

Para Enrique Manzanilla la clave es la diversificación. Comenta el Portfolio Manager de PREI: “En los DUIS deben de existir diferentes tipos de vocaciones y usos de suelo que permitan encontrar en estos nuevos desarrollos, no solo un lugar en dónde vivir, sino también, industrias en donde trabajar y comercios, además, en donde se contemplen distintos tipos de vivienda para diversos segmentos que permitan sin duda, vivir la ciudad, hacerla más equilibrada y sustentable. Los inversionistas por su parte, tendremos un escenario para comercializar diferentes tipos de inmuebles, habitacional, comercial e industrial y esto, hace todo el sentido para nosotros.”

Los retos

Los DUIS implican varios retos para todos los jugadores presentes en este tipo de desarrollos, me refiero al gobierno, compañías constructoras, inversionistas, instituciones bancarias de crédito para el sector, incluso, para el mismo inquilino o usuario, además, a nivel internacional, la misma industria inmobiliaria, de la vivienda como tal, viene marcando tendencias de sustentabilidad precisas.

Hay un gran reto en la visión que se está manejando, también hay cierta preocupación en que en efecto, los desarrolladores se han enfocado a construir comunidades autónomas y se va perdiendo la visión global, esto sucede sobre todo a nivel de región y más cuando los DUIS operan en ese ámbito. Es indispensable ver la relación de estos desarrollos al interior de una región.

Para Craig Davis, no se debe perder la visión global de la región y sacrificar el buen funcionamiento de la región por impulsar un desarrollo particular; muchos desarrollos autónomos no necesariamente convergen en la construcción de una región eficiente. No perder de vista el bosque es sin duda uno de los grandes retos, también lo es el financiamiento; en México tenemos esquemas muy tipificados de financiamiento que limitan las posibles soluciones inmobiliarias. Se deben de flexibilizar los esquemas de financiamiento a la demanda para generar alternativas más sustentables y que de mejor manera reflejen las necesidades de la población. En el tema de financiamiento puente y sobre todo en el financiamiento a la infraestructura tenemos casi todo por hacer impulsando distintas estrategias de crecimiento urbano con financiamientos a mucho más largo plazo. Al respecto, el funcionario de la SEDESOL comenta: “Un tercer reto es el rubro fiscal, es indispensable trabajar en la instrumentación de mecanismos y fórmulas fiscales que permitan, prorratear los costos de la infraestructura troncal entre todos sus beneficiarios, debemos distribuir los costos y beneficios de una manera más justa y transparente.”

Juan Carlos López afirma que un reto importante es hacer de los DUIS un buen negocio y la institucionalidad. “El DUIS debe de ser un buen negocio para el cliente, sino, no hay sustentabilidad. También se debe de contemplar el diseño, costo, cercanía al trabajo y la relación con la comunidad, estos, son factores que le agregan valor. A largo plazo los DUIS deben de sustentarse en el financiamiento y en las reglas claras de las instituciones en todas las instancias, sin embargo, preocupa que a nivel local existan todavía vicios. La política como tal, por ejemplo, en materia de subsidios es un reto clave para el modelo.”

“El modelo de negocio del DUIS Valle San Pedro, en Tijuana, permite canalizar y asegurar la inversión pública para infraestructura urbana, y así generar economías de escala para detonar el desarrollo masivo de vivienda enfocada a la población de menores ingresos”, destacó Octavio Ramos, Director de Macro-proyectos de Urbi, al referirse al primer Desarrollo Urbano Integral Sustentable certificado en México.

Y destacó: “Valle San Pedro, ha sido implementado a través de una mesa técnica articulada por Urbi e integrada por los Gobiernos Federal, Estatal y Municipal, y por asesores nacionales e internacionales; otro de los retos es que logremos replicar este modelo en otras zonas estratégicas del país”.

El desafío para Jerónimo Díaz de GEO, es hacer que en efecto los DUIS sean rentables sin dejar a un lado las buenas prácticas en sustentabilidad, porque sin duda construir un desarrollo de este tipo es más costoso. “Los gobiernos se deben de vincular más y también es importante encontrar el equilibrio en el financiamiento.”

Para los panelistas, el financiamiento es clave y los DUIS, agregan un ingrediente más, que es el financiamiento a la infraestructura. Uno de los grandes retos es, de dónde van a salir los recursos para generar tanta infraestructura que implican estos proyectos. La pregunta es: ¿Son financiables?, claro, la iniciativa es aplaudible, de hecho, todos quisiéramos vivir en un desarrollo de este tipo con una gran calidad de vida, pero el reto es la financiación.

Al respecto, Antonio Del Olivar, comenta: “El reto es encaminarse a realizar este tipo de desarrollos, sin embargo, tienen un costo más elevado. El DUIS tiene una canasta de incentivos que se están ofreciendo y que le va permitir al desarrollador hacer más viable el proyecto en sí. El tema es ver de qué tamaño van a ser estos incentivos y si en efecto, la propuesta de sustentabilidad es viable. En UBSA tenemos un reto en particular y es, construir más vivienda de interés social en estos desarrollos.”

Es clave también pensar en la calidad de los barrios y en ese sentido, Rodrigo Díaz, consultor de la Subdirección de Vivienda Sustentable del Infonavit, afirma que pese a tener resuelto el tema macro, esto es, viviendas con una relación precio – calidad aceptable, el problema es, la calidad de los barrios que se están haciendo, la cual no es buena y por consiguiente la calidad de vida tampoco. Afirma el ejecutivo del Instituto que la buena noticia es que mejorar en este rubro no es difícil, es cuestión de criterio y de diseño urbano. “Un gran desafío es no tenerle miedo a la palabra planificación, una buena planificación urbana es un buen negocio y en ese sentido es importante ver si la normativa está ayudando o no, por ejemplo, nos hemos dado cuenta en el Infonavit que en muchos estados, gran parte de la culpa del abandono y deterioro de los barrios está en la norma, por cierto, al desarrollador tampoco le conviene que estos conjuntos de vivienda estén en mal estado, la idea es tener desarrollos bien cuidados a lo largo de los años y la normativa lo debe de permitir.”

Roberto Palazuelos, de IGS, señala tres retos importantes: “El primero, que las políticas y reglas tengan una continuidad; el segundo, la transición de los modelos de desarrollo actuales al modelo de desarrollo DUIS, lo que implica una gran planeación; y tercero, que existan beneficios económicos reales para garantizar los créditos y así cerrar el círculo.”

“En el desarrollo de los DUIS al llegar al ámbito municipal te topas con un abismo en cuanto a generar una serie de normativas que no tienen nada que ver con el desarrollo per se, por otra parte, si nos hacemos la pregunta de si son o no rentables los DUIS bajo el esquema que hoy tenemos, yo puedo decir que no, necesitamos entonces, un financiamiento a más largo plazo y con reglas claras por parte de la iniciativa gubernamental”, argumenta Octavio Ramos de URBI

La transición, entre la vivienda tradicional y los DUIS

Para los panelistas, este momento de planeación por el que pasan los DUIS hay que aprovecharlo. Sin embargo, también hay que repensar en una estrategia de crecimiento, entender qué procesos como la renovación y reciclamiento de inmuebles son una necesidad, lo comenta Craig Davis: “No cerrarnos a una sola estrategia de crecimiento, todos los días nuestro sistema de ciudades nos muestra muchas otras fórmulas. Hoy somos 75 millones de mexicanos viviendo en las ciudades y el 98% del crecimiento urbano se está dando mediante el ensanche, el reciclamiento y la densificación. El parque inmobiliario ya se ha deteriorado en algunas ciudades y allí hay un espacio de oportunidad. Siguen existiendo grandes terrenos baldíos urbanos y en el ensanche alrededor de la ciudad se tiene suelo urbano regulado con capacidad para alojar el crecimiento de los próximos 20 años. Las estrategias de crecimiento deben ser múltiples, como por ejemplo, la Inglaterra de los “Eco-Town”. Lo primero que se debe demostrar es que la ciudad ya alcanzó su saturación, antes de impulsar un nuevo desarrollo a distancia. Debemos aprovechar la iniciativa de los DUIS para generar una mejor planeación que precisamente incluya otros modelos de crecimiento”.

Comenta Juan Carlos López que hay que garantizar que los DUIS que se vayan construyendo, sean económicamente sustentables y que socialmente se vayan utilizando porque eso tiene un efecto demostrativo.

“Los diferentes modelos que se han llevado a cabo en otros países, como es el caso de los “Eco-Town” en Inglaterra, han tenido procesos de maduración extensos, es decir, de 15 a 20 años para ver los resultados. En el caso de los DUIS debe de pasar lo mismo; hay que planificarlos muy bien y lo mismo ocurrió en Suiza y en España con otros modelos de vivienda que tienen hasta 10 o más años. El punto, es que primero debes de demostrar que el modelo funciona socialmente y después, se pasa a la segunda etapa, en donde se debe de convertir en un modelo de negocio exitoso, por lo tanto, hay que ser cauto, los tiempos reales de maduración de un proyecto sustentable son más lentos y además, son más caros” expresa Rodrigo Díaz.

Los DUIS, sus usos

El tema de vivienda es amplio, nos referimos a mercados, nichos, instancias y distintos modelos de negocio. PREI como un fondo de inversión institucional detecta en los DUIS una oportunidad interesante. Afirma Salvador Magaña: “Nosotros de alguna manera somos como un planeador urbano privado, que conceptualiza no un negocio de vivienda, sino más bien un negocio con diferentes usos de suelo y que le van a dar una sustentabilidad a la vivienda que es el negocio mayoritario en estos grandes desarrollos. Creamos valor y nos fijamos realmente en la tierra, no en el negocio per se de la construcción de la vivienda vertical, ni resolver el tema de comercio, ni de industria, simplemente establecemos los usos que van a generar valor. Pienso que a través de estos usos múltiples, le damos al desarrollo una plusvalía económica. Los DUIS de hecho, se deben de generar en aquellas zonas que todavía pueden crecer fuera de la mancha urbana o casco central.”

Modelos como los que hemos visto en Santiago de Chile en dónde hay una mezcla de usos y de tamaños de vivienda, son exitosos y en México hay una enorme oportunidad. “En PREI, también pensamos crecer en el rubro de departamentos en renta de manera vertical y en este tipo de productos debemos de planear desarrollos sustentables en donde se resuelva el tema del agua, el manejo de los residuos sólidos y de energía”, comenta Salvador Magaña.

“Al Desarrollo Urbano Integral Sustentable hay que llevarle todos los usos de suelo y los distintos modelos para convertir estas nuevas ciudades en verdaderas urbes planeadas, hay que pensar en el transporte, en la movilidad del habitante y en el cuidado al medio ambiente, en términos generales, crear comunidad, ese, es el objetivo principal y el uso que hay que darle a los DUIS”, detalla Antonio del Olivar.

Para Enrique Manzanilla no sólo es importante los usos que se le puedan dar a un DUIS, sino también, a qué otros jugadores vinculas en el proceso de planeación inicial y construcción del mismo. “Es muy importante darle la atención necesaria a una parte vital en la cadena de producción y es, el desarrollador de tierra quien, con sus recursos, le va a dar cabida a otras empresas chicas y medianas que construyen vivienda y que pueden ajustarse al modelo de negocio. Pienso que serán pocas las empresas desarrolladoras de vivienda que por ahora, podrán hacer un DUIS y por eso se necesitan abrir otras vertientes, generar vínculos y alianzas de trabajo.”

Los desafíos

Es importante aclarar que los DUIS, no son sólo los grandes proyectos urbanos, sino también desarrollos de menor escala y no necesariamente descomunales. Por eso, hay que pensar también en que se pueden construir DUIS en medio de las ciudades o interurbanos, allí se dará una oportunidad interesante de crecimiento de este modelo que claro, no puede perder su vocación de sustentabilidad.

“Para ser exitosos en este tipo de DUIS más pequeños hay que ver si hacemos alianzas público – privadas y cambios en la normatividad que nos permitan hacer cosas” concluye Rodrigo Díaz.

En efecto una limitante es sin duda la infraestructura, por eso, se convierte en la problemática a resolver. En la Ciudad de México, como por ejemplo, se podrían aprovechar las vialidades, la oferta de transporte, y demás servicios de infraestructura urbana en un desarrollo, pero esto sólo ocurre en las grandes metrópolis. Para poder conseguir reservas territoriales con las dimensiones y valores adecuados para poder desarrollar un DUIS hay que salirse de estas grandes metrópolis y es ahí en donde vuelve a surgir el tema crucial: llevar infraestructura al desarrollo. “Se tendrá que encontrar un balance entre los modelos tradicionales de desarrollo y los desarrollos completamente sustentables, y esto deberá hacerse mediante una transición controlada para que todos los participantes (instituciones gubernamentales, inversionistas, desarrolladores y clientes) se adapten a este nuevo modelo de desarrollo” comenta Roberto Palazuelos.

Craig Davis recomienda regresar a los orígenes, preguntarle al usuario o posible habitante de un DUIS, qué quiere y qué demandaría de un desarrollo de este tipo. “Hay que acercarse de nuevo al beneficiario y preguntarle qué es lo que necesita y no llevarlo a nuestras soluciones. Los desarrolladores deben realizar esta tarea pero también los financieros y los encargados de la regulación entre otros. Debemos también monitorear el patrón de ingreso-gasto de los beneficiarios, sobre todo en los temas de transporte y vivienda y en cómo se está incidiendo en la calidad de vida en el largo plazo”, expresa el funcionario de SEDESOL.

“Necesitamos que el sector de la vivienda vuelva a ser un motor de la economía. El año anterior fue un sector muy golpeado en todos los aspectos y el país necesita empleos. Cada vivienda que se construye genera mucho empleo, y por supuesto, necesitamos con este ejercicio de reactivación mejorar la calidad de vida y la sustentabilidad como ejes”, dice Luis Urrutia.

Sin duda, un desafío vital para la industria a corto plazo es la reactivación del crédito puente, a largo plazo se necesitan créditos para la infraestructura y hay que unir a las entidades gubernamentales con la entidad privada. “Hay que estandarizar los procesos, los permisos, todo lo concerniente a la normatividad y con unas reglas claras y establecidas”, concluye Enrique Manzanilla.

Finalmente, para Salvador Magaña, el principal reto es la deuda porque en última instancia el capital de riesgo está presente. “Sí creo que falta creatividad en la parte de deuda, creo que la banca de desarrollo tiene un papel fundamental y necesitamos diversidad de productos, en síntesis, la banca privada ha sido poco creativa y muy rígida, por su parte, la banca de desarrollo tiene que jugar un papel más activo que ayude a reactivar el sector y que todavía no asume.”

Sustentabilidad, un compromiso global

Sustentabilidad, un compromiso global

Aunque existen voces desde el mundo académico y científico que aseguran que las manifestaciones recientes de clima no se deben exclusivamente al efecto invernadero provocado por las actividades productivas modernas, sino a procesos periódicos de cambio climático que se han registrado a lo largo de la vida del planeta, la sociedad actual ha asumido la responsabilidad ante dichos fenómenos. He aquí un recuento del dinamismo que el tema ha despertado en el mundo inmobiliario

La idea de la sustentabilidad del desarrollo: “Satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades” (informe Bruntland 1987), es un concepto que ha permeado la mayoría de los ámbitos del quehacer humano, y de manera puntual, nuestra actividad en cualquier papel que juguemos en el mundo del desarrollo inmobiliario, desde promotores hasta consumidores, tanto como simples habitantes de las urbes en donde se manifiestan sus impactos positivos y negativos de la forma más cruda, aunque con repercusiones en toda actividad humana.

Desde principios de la década de 1970 la comunidad mundial ha lanzado iniciativas tendientes a conservar el medio ambiente para el adecuado desarrollo de la humanidad. En 1972 se organizó en Estocolmo la primera “Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Ambiente Humano”, que tuvo como resultado la creación del “Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente” (PNUMA).

En 1976 tuvo lugar en Vancouver la Conferencia de la ONU sobre los Asentamientos Humanos “Habitat”, que fue la primera en enfocarse en la importancia del orden en el desarrollo de las actividades del crecimiento urbano y su impacto en los recursos naturales. En México tuvo como consecuencia la creación de la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Publicas, que fue el primer intento, desde la administración pública, de coordinar las actividades que dan forma a las ciudades en nuestro país.

En 1992 la “Cumbre de la Tierra” en Rio de Janeiro, en donde además de establecer el programa de acción para el siglo XXI (Agenda 21), se asentaron los principios para la disminución de los gases con efecto invernadero que se formaliza con la firma del “Protocolo de Tokio” en 1997, además aclara el concepto de desarrollo sustentable: “Para alcanzar el desarrollo sustentable, la protección del medio ambiente debe ser parte del proceso de desarrollo y no debe ser considerado por separado”.

La ciudad de Chengdu en China, en el año 2000, lleva a cabo la Conferencia Internacional sobre el Medio Ambiente, en 2002 la Cumbre Mundial sobre Desarrollo Sustentable, y así hasta Diciembre de 2009, cuando se lleva a cabo en Copenague la Conferencia Sobre el Cambio Climático, en donde desafortunadamente no se lograron los acuerdos esperados sobre la reducción de gases con efecto invernadero, y culminó con la renuncia reciente del comisionado de las Naciones Unidas para el Marco de la Convención sobre el Cambio Climático.

Si bien el impacto de estas iniciativas se ha visto diluido por la burocracia administrativa, o los disímbolos intereses de los países mayormente responsables de la generación de gases con efecto invernadero, la conciencia de la situación ha permeado para generar respuestas aceptables para el electorado y generar acciones que tienden a reducir el impacto del desarrollo en el medio ambiente.

En los Estados Unidos de Norteamérica, por ejemplo, el Presidente Obama etiquetó los fondos de ayuda para la recuperación financiera de su país a la utilización en proyectos y obras con un contenido de sustentabilidad. De igual forma se ha evaluado un tercio de los edificios propiedad del U.S. General Admistration diseñados bajo estándares de eficiencia energética, habiendo encontrado que los edificios con mejor desempeño ya cumplen con los requerimientos para el 2015 en cuanto a la reducción del consumo de agua y energía, y que tienen una huella de carbón menor que el promedio de los edificios comerciales de los E.U.A.

En México no son pocos los casos de entidades tanto del sector público como privado con objetivos de mejoramiento del ambiente, aunque conocidos por ustedes citaré solo algunos: Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, Fideicomiso para el Ahorro de Energía Eléctrica, La Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía, el Instituto Nacional de Ecología, la Asociación Nacional de Energía Solar, el Instituto de Ingeniería de la UNAM, el Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, el Instituto Mexicano del Edificio Inteligente, etcétera. Quiero hacer mención especial -a reserva de analizar sus programas en una colaboración posterior-, a aquellos que, a mi juicio, su incidencia en nuestro ámbito del desarrollo inmobiliario se percibe más palpable o esperada, y es ó será más tangible su participación en la conservación del medio ambiente mediante acciones puntuales, y sobre todo operables directamente por los desarrolladores inmobiliarios. Me refiero al Infonavit, por sus Hipotecas Verdes; a la Secretaría del Medio Ambiente del Distrito Federal, por su Programa de Certificación de Edificios Sustentables; y a la Sociedad Hipotecaria Nacional, por su programa de Desarrollo Urbano Integral Sustentable, los que aunque en ciernes parecen plantear una plataforma para llevar a cabo acciones particulares tendientes a reducir la huella de las construcciones en el medio ambiente.

Habida cuenta del valor de estas iniciativas, los particulares hemos dado pasos desde hace más de quince años en el sentido de plantearnos esquemas de adopción y ejecución voluntaria que nos permitan cumplir con las premisas del desarrollo sustentable enunciadas al inicio de este artículo, manifestando de esta manera la responsabilidad y el compromiso social de nuestra actividad económica. Me refiero a los sistemas de evaluación de la reducción del impacto en el medio ambiente que se han desarrollado en Europa, Asia, y América del Norte, y que tienden a adoptarse por el desarrollo inmobiliario organizado, independientemente de su ubicación geográfica.

A reserva de analizarlos en entregas posteriores, mencionaré ahora a los más difundidos y de más amplia aceptación. En Inglaterra se desarrolló desde hace casi 20 años el BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), cuya aplicación se difundió en Europa y que hoy en día se analiza la posibilidad de fusionarlo con el HQE (Haute Qualité Environnementale) Francés, con el objeto de crear el HEQS (High Environmental Quality Standard) para la comunidad europea. En Japón desde hace 10 años inició la sistematización de los estándares para la evaluación de la sustentabilidad de las edificaciones y hoy en día se aplica el CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency). En Norteamérica se ha desarrollado a partir de mediados de los 90’s el LEED (Leadership in Environmental Energy Design), el cual se aplica profusamente en los EUA y Canadá con algunas diferencias que reflejan la madurez de sus sistemas normativos. Este sistema se ha difundido profusamente en los países en que la actividad inmobiliaria forma parte importante y estructurada de su desarrollo económico. México fue el primer país en tener edificios certificados bajo este sistema en Latinoamérica: El Centro Internacional de Negocios en el Estado de Chihuahua, y el edificio Sede del Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC) en la Ciudad de México. Este último es el primer edificio con certificación LEED Oro en América Latina, y tiene varios edificios registrados ante el USGBC (United States Green Building Council) en proceso de evaluación para su Certificación. Hoy en día Brasil cuenta con un edificio con Certificación Oro, y 140 en proceso. Si bien requiere de perfeccionar el diseño del sistema en tanto su aplicación en la diferentes regiones en que se ha adoptado, LEED es utilizado en el Medio Oriente y tiene una profusa difusión en Asia. China tiene el número más grande de profesionales acreditados LEED fuera de los EUA.

Aún cuando los sistemas tienen su propia personalidad en tanto que unos tienen un sesgo Académico y otros tienen una visión Corporativa, todos tienen el objetivo común de reducir la huella medioambiental de las construcciones mediante el establecimiento de niveles de eficiencia en el diseño, construcción, operación y mantenimiento de los edificios, lo que se califica mediante el cumplimiento de créditos en aspectos como su emplazamiento, afectación de las condiciones naturales, uso y tratamiento del agua, reducción del consumo de energía, control de los procesos de construcción, reutilización y reciclaje de los materiales, y bienestar de los ocupantes.

Lo más importante es que adicionalmente al valor de estas iniciativas para la conservación del medio ambiente, existen componentes que las vuelven económicamente viables para los resultados de los negocios inmobiliarios, siempre que sean planteadas como premisas de diseño desde el inicio de los proyectos, y soportados por las tecnologías de producción de proyectos estrechamente vinculados a los procesos de construcción y de análisis de los aspectos del medio ambiente. Aún cuando no existe experiencia local suficiente respecto a los costos de construcción, los datos internacionales nos permiten aseverar que estos son ampliamente compensados por los beneficios directos en los ahorros de energía, agua, y el aumento en la productividad de los empleados, más los beneficios que representarán la disminución en el impuesto predial, la agilización de los trámites para la construcción, las reducciones en pagos de derechos y servicios, y la aportación directa para obras de infraestructura que ofrecen los programas gubernamentales citados en párrafos anteriores.

Ciertamente estos aspectos hacen mayor sentido cuando los observamos en periodos largos de recuperación de las inversiones, como puede ser el caso de edificios patrimoniales en donde los propietarios podrán capitalizar los beneficios por varios años, sin embargo nuestro pulso del mercado nos indica que la certificación genera beneficios intangibles, pero ciertos desde el momento en que los edificios entran en el mercado de la oferta, y estos beneficios los podemos observar en forma de mayor demanda para renta por parte de inquilinos potenciales sofisticados, como corporaciones internacionales de ramas modernas que conscientemente buscan que sus actividades en todas sus manifestaciones tengan un bajo impacto en el medio ambiente y que consideran a su personal como su activo más valioso, y adicionalmente a los beneficios que logran por el incremento en la productividad buscan su legítimo bienestar y desarrollo en las mejores condiciones de su ambiente laboral.

Sustentabilidad: arquitectura responsable

La creencia de supremacía de la raza y su apabullante necesidad de prevalecer ante todo, generó la evolución de un divorcio latente entre el hombre y su ambiente que, de alguna manera, se gestó desde el momento en el que en prácticamente en todas las áreas de desarrollo se adoptó la tecnología como aliada a los caprichos humanos y no a sus necesidades; la sociedad se precipitó hacia un uso excesivo de combustibles, energía, agua y materias primas, sin pensar en la repercusión de estas acciones. ¿qué acciones y decisiones debemos tomar? ¿Hacia dónde dirigir nuestro enfoque hoy en día? ¿Cuál es la nueva estrategia a seguir?

Desde hace ya algún tiempo, los términos sustentable y sustentabilidad han sido temas recurrentes en lo referente a toda preocupación por el medio ambiente y lo que acontece en el planeta, pero ¿qué es ser sustentable? ¿Son sólo temas de moda, productos de la mercadotecnia que se nos han querido vender? ¿O nos enfrentamos realmente a una “emergencia planetaria”, como muchos especialistas han señalado? Todo este movimiento ha traído consigo el desarrollo de oportunidades reales y factibles que se basan en investigaciones y experimentación pública, resultado del ensayo y error, y que hoy en día nos encamina hacia aciertos.

La creencia de supremacía de la raza y su apabullante necesidad de prevalecer ante todo, generó la evolución de un divorcio latente entre el hombre y su ambiente que, de alguna manera, se gestó desde el momento en el que en prácticamente en todas las áreas de desarrollo se adoptó la tecnología como aliada a los caprichos humanos y no a sus necesidades; la sociedad se precipitó hacia un uso excesivo de combustibles, energía, agua y materias primas, sin pensar en la repercusión de estas acciones. Cuando las consecuencias se hicieron palpables, el mundo centró su atención en el tema emergente del calentamiento global, la inminente destrucción del ambiente y el costo económico que esto representaba para el futuro. Se enlistaron los posibles causantes de manera individual, y es cuando se analizaron en conjunto que se descubrió el estrecho vínculo de cada una de estas acciones con la proliferante y muy rentable industria de la construcción. Se identificó que la mayoría de los edificios consumían más de la mitad de la energía que se generaba en algunos países y que en cada etapa de la edificación sobresalían puntos que resultaban ser determinantes en el impacto nocivo al medio ambiente y que siguen vigentes; por ejemplo, el impacto comienza desde el momento en el que un edificio se planea en un entorno urbano poco favorable, hasta el proceso constructivo que se vuelve un factor altamente contaminante al contexto. Aunado a esto, la falta de control en el mantenimiento de los recursos de un edificio en operación significa un alto costo a largo plazo que se refleja en los índices de productividad y rentabilidad en el capital humano de las empresas, contagiándose irremediablemente del síndrome conocido como “edificio enfermo” pues es el culpable de gran parte de las enfermedades crónicas de las personas que lo habitan. Entonces, ¿qué acciones y decisiones debemos tomar? ¿Hacia dónde dirigir nuestro enfoque hoy en día? ¿Cuál es la nueva estrategia a seguir?

Una nueva cultura

Nuestra capacidad de reacción ha emprendido el viaje hacia el desarrollo de una conciencia que hoy comienza a prevalecer como una cultura verde, la cultura de la sustentabilidad. El interés hoy es global y converge tanto en actores políticos y económicos, como en figuras científicas, representantes de diversos sectores profesionales, de desarrollo, ámbito social o incluso en el sector religioso. Se ha vuelto importante promover diversas medidas dirigidas a incentivar el uso de nuevas tecnologías a favor del medio ambiente, así como la posibilidad de recompensar los diversos esfuerzos de cada entidad por ser menos nocivos a su entorno. Por ello, tomando conciencia de la agresión que muchos edificios representan para el ambiente se volvió imprescindible que el desarrollo de la edificación y la arquitectura formaran parte de este movimiento y nació lo que hoy conocemos como ARQUITECTURA SUSTENTABLE, también conocida como Arquitectura Verde.

El arquitecto Gonzalo Montaño, Presidente de GRUPO MAC (Montaño Arquitectos Consultores) y su arquitectura soportan este concepto desde hace ya muchos años y concuerdan tácitamente en que representa un nuevo planteamiento en la manera en que se planea, se diseña, se construye y se controla un edificio, y que representa un tipo de inversión en beneficio de la sociedad. Esta arquitectura tiene como meta optimizar todos y cada uno de los recursos que forman parte de la estructuración de una edificación, desde su localización en el entorno y la relación con él, como el resguardo de las áreas verdes, la comunicación con sus vialidades y la planeación de la infraestructura urbana.

La arquitectura sustentable busca hacer más eficiente el consumo energético que demanda el edificio y por ello plantea estrategias de ahorro en energía, a través de la optimización de los recursos de ventilación, de la iluminación natural y artificial, del ahorro y reutilización del agua, la reutilización los materiales y de los desechos que se generan tanto en la etapa de la construcción como en la operación del inmueble; incentiva el uso de recursos y materiales locales, así como el uso de materias primas con baja o nula emisión de agentes tóxicos al medio ambiente y busca promover entornos libres de contaminantes en una atmósfera saludable para todos los usuarios. Como parte de los esfuerzos a realizar, este tipo de arquitectura también promueve la reutilización de edificios.

Además, la arquitectura sustentable busca capitalizar cada una de estas estrategias que en conjunto representan un ahorro demostrable en la vida útil de un edificio, la cual evidentemente se prolonga. Los valores de costo-beneficio impactan de manera favorable al retorno de inversión a través de los aumentos en los índices de productividad, eficiencia y ahorro en cada uno de los recursos de una empresa. Como beneficio primordial, también promueve el bienestar del más importante de los recursos, el capital humano.

ALTERNATIVAS DE CERTIFICACIÓN. CERTIFICACIÓN LEED

Con el surgimiento de todas estas alternativas y con el planteamiento de nuevos objetivos, se debía definir de igual forma la manera en que estas estrategias se volvieran mesurables y recompensadas económicamente. Por ello, a través de distintas organizaciones pro-ambientales y con reconocimientos oficiales, surgieron los métodos de certificación, tanto de carácter local como algunos de reconocimiento internacional. Entre los diversos sistemas de certificación alrededor del mundo están el CASBEE, Sistema de Evaluación Integral para la construcción de la eficiencia del entorno, por sus siglas en inglés; BREEAM, acrónimo en inglés de Método de Evaluación ambiental para la Entidad de Investigación de Edificios, en Inglaterra; el sistema LEED, acrónimo en inglés de Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental, sólo por mencionar algunos. Entre los sistemas locales están el sistema PCES, Programa de Certificación de Edificios Sustentables del Gobierno del Distrito Federal y el Sistema del Consejo Mexicano de Edificación Sustentable.

Actualmente en México, el proceso de certificación con mayor peso es el sistema LEED, promovido por la U.S.G.B.C. (Consejo de la Edificación Sustentable de los Estados Unidos, por sus siglas en inglés), el cual fue implementado en Estados Unidos desde 1998. Este sistema de certificación evalúa el proceso de diseño, la construcción y el uso de los edificios en términos de su eficiencia energética, su consumo de recursos naturales y su desempeño en la preservación del ambiente, abarcando así el antes, el durante y el después de la construcción de un edificio. Actualmente el sistema LEED lleva distintos procesos de certificación para diversos edificios en más de 41 países.

Para certificar un edificio LEED, se utiliza un sistema de puntaje con el cual se identifican las medidas de diseño sustentables que pueden ser incorporadas en un proyecto. Si el edificio cuenta con ciertas cualidades, es reconocido con distintos niveles de certificación. Estos niveles pretenden distinguir y premiar el esfuerzo por construir edificios altamente eficientes y poco contaminantes, creando así estándares que sirvan como ejemplo para lograr una concientización tanto en el público en general, como en los desarrolladores, los inversionistas y los usuarios de los propios edificios. Existen diversas clasificaciones dentro de este mismo sistema, dependiendo del tipo de construcción a realizar. Según la clasificación del edificio, existen distintos puntos a evaluar que se toman en cuenta a la hora de otorgar una certificación.

El análisis y aplicación de cada uno de éstos se refleja en un puntaje que permite obtener una calificación; dependiendo de ésta, el edificio alcanza alguno de los cuatro niveles que concede el sistema LEED:

En México hay muy pocos edificios que cuentan con esta certificación, entre ellos están el Proyecto de Intl Business Center, en Ciudad Juárez; el edificio corporativo de HSBC en la Ciudad de México; el complejo Loreto Bay, en Baja California Sur y el Parque de Innovación y Transferencia de Tecnología (PITT) del ITESM Campus Chihuahua.

Cuando se habla de Arquitectura Sustentable, la primera reacción en el mercado inmobiliario es que es una inversión económica fuerte, tanto por el incremento de costo en la construcción como por el proceso mismo de certificación. Sin embargo, es fácil darse cuenta que al utilizar el sistema LEED en los edificios, se tiene un substancial ahorro de recursos, según el tipo de certificación que se obtenga: entre el 30% y el 70% de energía, entre el 30% y el 50% de uso del agua, entre el 50% y el 90% de la reutilización de los residuos y hasta un 35% de las emisiones de CO2, en comparación con un edificio no considerado “verde”.

Además de los ahorros referidos, existen otro tipo de ventajas al convertirse en un edificio sustentable,: hay una reducción importante de gastos de operación y mantenimiento; aumenta el valor y la rentabilidad de un edificio; mejora el retorno de inversión y aumenta el rendimiento y la productividad de la gente que lo habita. También existen distintos incentivos por parte del Gobierno de determinados países, algunos de estos también implementados en México, que contemplan la reducción en el pago de impuesto predial; simplificación administrativa; financiamiento para programas de ahorro de energía; cuotas preferenciales en los derechos de agua; posibles financiamientos a tasas preferenciales; posibles reducciones en primas de seguros y la implementación de Fondos Verdes. También en nuestro país, El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) promueve préstamos e hipotecas especiales para la gente que adquiere propiedades con soluciones o rasgos verdes aun cuando no estén certificados, sobre todo aquellos relacionados con el ahorro de energía y el agua.

GRUPO MAC, PIONERO DE LA SUSTENTABILIDAD EN MÉXICO

Antes de que el término “sustentable” cobrara tanta fuerza, GRUPO MAC ya estaba haciendo propuestas y dando soluciones con rasgos verdes que hoy en día ya se consideran parte de LEED. El mejor ejemplo: el edificio corporativo Chrysler, que este año está cumpliendo su décimo aniversario de construcción. Éste es un edificio en el cuál se empleó tecnología de punta tanto por una Responsabilidad Social Corporativa como para reducir el costo de mantenimiento. Es un proyecto con plantas cuadradas de 2000 m2 de superficie con altos estándares de ahorro de recursos, que cuenta con controles computarizados que controlan todos los sistemas del edificio, que cuenta con cristales duo-vent en la fachada, iluminación artificial controlada, iluminación natural en todo el perímetro y piso falso en toda el área operativa para propiciar la flexibilidad de su uso; implementación de plantas de tratamientos de aguas residuales, donde toda el agua tratada es reutilizada; Todos estos elementos, utilizados en una época en la que LEED apenas comenzaba y que no se tomaban en cuenta en el diseño de los edificios construidos en México, hicieron que el mismo año de su construcción, el edificio fuera designado para obtener el Premio Nacional al Edificio Inteligente. GRUPO MAC, siempre interesado en la realización de proyectos enfocados en estos temas, actualmente diseña para Pepsico su edificio BIC (Baking Innovation Center), en la ciudad de Monterrey.

La preocupación y el compromiso con nuestro medio ambiente deben ser una tarea continua y permanente, ya que es un proceso evolutivo a largo plazo. La urgencia de nuevas ideas y propuestas enfocadas en mejorar nuestro entorno respetando el ambiente, así como crear una conciencia real en todos los sectores de la población se vuelven hoy en día una necesidad demandante por ser sustentables. El ser verde, más temprano que tarde, marcará la diferencia.

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¿Verde o Sustentable?

 

¿Verde o Sustentable?

En Febrero 16 de 2005 se firmó el Protocolo Internacional de Kioto, en el cual se acordó reducir de manera considerable las emisiones de gas y carbono, para combatir el calentamiento global y sus efectos en el cambio climático. 141 países firmaron este acuerdo, convirtiendo esta necesidad en un imperativo global hoy día. Sin duda, el mercado de los negocios inmobiliarios juega un rol muy importante en la ejecución de estos temas.

El desarrollo de prácticas sustentables por parte de las empresas inmobiliarias comienza desde una correcta planeación y una visión urbana responsable, para el desarrollo de sus proyectos. Para analizar estos temas de fondo viajamos a Nueva York, donde junto con Cushman & Wakefield organizamos un panel de discusión el pasado 11 de Febrero. Ahí, diferentes líderes de opinión fueron convocados para discutir los avances de este tema y su aplicación.

Estando la economía global en crisis, uno pudiera pensar en ella como un impedimento para la aplicación del desarrollo sustentable, sin embargo, la apreciación de los expertos convocados no fue esa. Ellos concuerdan en que si bien la gente comparte una percepción más clara sobre cómo invertir en proyectos inmobiliarios que traigan consigo buenos resultados en el retorno de capital a mediano y largo plazo, ahora lo hacen pensando también en el ahorro de energía en los edificios, el desarrollo social integral de las comunidades, así como las políticas sustentables de gobiernos y empresas privadas.

El resultado de estos proyectos podrá beneficiar a las comunidades, pero sobre todo a las que se encuentran en las grandes ciudades, en las cuales se produce el 80% de las emisiones de carbono que se producen en el mundo, según estudios recientes. Si las grandes metrópolis consumen tres cuartas partes de la energía del planeta, podemos entender la urgencia de implementar mecanismos donde los sectores públicos y privados implementen estrategias para reducir el impacto ecológico que vivimos en la actualidad.

Si bien existe en el mundo una preocupación general sobre el cuidado del medio ambiente, cada país es responsable de impulsar el desarrollo sustentable de acuerdo a sus posibilidades económicas y recursos naturales. Los gobiernos municipales, estatales y federales deben ser los impulsores de iniciativas en temas de transporte, transformación del consumo de energía, ahorro de agua, reciclaje de desperdicios, pero sobre todo promoviendo programas que fortalezcan la educación respecto al medio ambiente.

Credenciales verdes

Desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario, esta tendencia va muy ligada a la demanda de los mismos usuarios que cada vez más adoptan políticas y prácticas verdes. Antes las empresas inmobiliarias se detenían preguntándose cuánto costaría implementar compromisos verdes o apegarse al desarrollo sustentable, pero en la actualidad ya es incuestionable; ellas adoptan estos compromisos verdes conscientes no sólo del beneficio ambiental, sino del mercadológico. Mostrar credenciales verdes, ante la oleada de usuarios demandantes de ellas, es indiscutiblemente una ventaja competitiva.

Dada la crisis global, es una realidad que muchos proyectos se encuentran detenidos, esperando mejores tiempos, pero existe un fuerte interés de las empresas inmobiliarias, sobre todo el sector administrador de bienes raíces, por regenerar antiguos edificios y trabajar de lleno en la eficiencia de estos y sus recursos, buscando a su vez que sean más fáciles de operar. Se estima que para el 2030 contaremos con el 85 % de viejos edificios modernizados, lo cual muestra la tendencia.

Mas allá de la certificación LEED

Ciertamente, la nueva generación de edificios verdes deben responder a las necesidades climáticas de este planeta con diseños bioclimáticos estructurados por la nueva generación de arquitectos e ingenieros certificados bajo el programa LEED ( Leadership in Energy and Enviromental Design ), programa regulado por el Green Building Council, el cual regula estándares y códigos internacionales de edificación sustentable; no obstante ello, es necesario ir más allá, pues podríamos preguntarnos qué hay de los edificios que no cuentan con esta certificación, pero sí con características de edificación sustentable. Muchas veces las empresas inmobiliarias no cuentan con los recursos para desarrollar todas las especificaciones solicitadas por un programa de certificación, porque los gastos presupuestados no alcanzan para cumplir todos los estándares que éste exige, o simplemente porque las situaciones climáticas de la zona no lo permiten. En Dubai o en los Emiratos Árabes Unidos, por ejemplo, se construyen grandes edificaciones con las últimas tecnologías, pero el clima desértico provoca un alto consumo de energía dada la necesidad de aires acondicionados. Esta condición, irremediablemente, los hace menos sustentables.

Sin duda, el camino hacia las certificaciones es el correcto, pero hay que ir mas allá para solucionar situaciones particulares como la anteriormente mencionada, que nos lleven a entender mejor los conceptos de sustentabilidad, quizá desde un aspecto más cultural.

Sustentabilidad, ¿necesidad o moda?

El tema de sustentabilidad debe tratarse de una manera responsable. En los últimos 2 años se pudo observar un abuso del tema en materia publicitaria, el cual, como todo abuso, diluye el impacto en el mercado. Solo las empresas realmente comprometidas con el tema y aquellas que lo atiendan de manera responsable serán las que obtengan los mejores resultados a corto plazo.

Desarrollos integrales sustentables son la prioridad para los asistentes del panel, quienes abordaron el tema de una manera profesional, entendiendo claramente que no todo lo que se construye debe ser verde, sino sustentable. La clave es, sin duda, “compromiso con el medio ambiente”, pero no sólo es necesario llevarlo a la empresa donde se trabaja, sino extenderlo a las comunidades circundantes, aportando soluciones que ayuden a nuestro planeta.

Caso Práctico para Operaciones Minoristas Ecológicas

Caso Práctico para Operaciones Minoristas Ecológicas

A principios de la década del año 2000, a medida en que el interés por los edificios ecológicos y el desarrollo sustentable comenzó a crecer dramáticamente en los Estados Unidos, Canadá, Australia y el Reino Unido, así como en otros muchos países, específicamente en edificios públicos y oficinas comerciales, o campus universitarios y en el sector no lucrativo, me comencé a preguntar cuándo llegaría a suceder lo mismo en el sector minorista. Después de todo, este sector está más cerca del consumidor, y éste, en muchos países ha tenido conciencia acerca del ambiente durante mucho tiempo.

En los Estados Unidos, el principal sistema para calificar a los edificios ecológicos y al sistema de desarrollo ecológico es “LEED”, el programa de “Leadership in Energy and Environmental Design”, introducido por el U.S. Green Building Council en el año 2000. En el Reino Unido, el sistema BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ha estado certificando construcciones desde mediados de 1990 y fue adoptado por el ICSC en 2008, como el sistema preferido para certificar los centros comerciales de Europa en cuanto a los estándares de ecología. Hacia fines de 2009, los dos sistemas principales de calificación, habían certificado a más de 5,000 edificios no habitacionales, aunque la proporción de las construcciones minoristas certificadas era menor que el 5 por ciento. En los Estados Unidos por ejemplo, hacia finales de 2009 había un grupo de centros comerciales certificados por LEED, aunque eran en su mayor parte edificios pequeños controlados por un desarrollador, minoristas de locales múltiples.

¿Por qué el sector minorista ha adoptado y acogido tan lentamente las medidas de sustentabilidad y del movimiento mundial hacia los edificios ecológicos y al desarrollo sustentable? Existen un número de razones. En primer lugar existen “incentivos divididos” entre los desarrolladores y los minoristas. En muchos lugares comerciales que tienen abastecimiento central de energía, los desarrolladores pagan la mayor parte de los costos del capital inicial destinado a las mejoras de energía, mientras que los ahorros en los costos de operación recaen principalmente en los arrendatarios. Hasta la fecha, los desarrolladores no han podido recuperar dichas inversiones mediante rentas más altas, por lo que se han rehusado a realizarlas. La misma situación prevalece en centros al aire libre o en aquellos que reflejan tendencias en un estilo de vida, en donde el minorista individual es responsable de la mayor parte del diseño y de la construcción y tiende a diseñar al menor costo posible, sin considerar ahorros futuros en la energía.

Existe un tercer actor en este escenario: el consumidor. Mientras que la gente ha estado dispuesta a pagar más por productos “ecológicos” y existen muchos minoristas que han hecho dichas propuestas, hay muy poca evidencia empírica de que los centros comerciales “ecológicos” o los minoristas “ecológicos” atraigan un mayor número de consumidores. Sin alguna evidencia del incremento en la demanda por parte del consumidor, hay pocos incentivos directos para que los desarrolladores y minoristas inviertan dinero adicional en construcciones o medidas de operación sustentables.

Sin embargo, el desarrollo sustentable minorista es un hecho en todo el mundo. ¿Qué sucede? ¿Cuáles son las razones comerciales para que los minoristas y desarrolladores se vuelvan ecológicos? Desde mi punto de vista, existen cinco razones clave para buscar el desarrollo y las operaciones sustentables.

En primer lugar, la reducción en los costos de energía, de abastecimiento de agua y del manejo de la basura, y/o la mejoría en la actividad de arrendamiento. En segundo, es muy probable que la certificación ecológica sea considerada de una forma más favorable por los inversionistas institucionales, que constituyen una gran fuente del capital social para el desarrollo minorista. La tercera razón es que las relaciones públicas favorables para el desarrollo ecológico ayuden a obtener aprobaciones para el desarrollo con una mayor rapidez, y quizás, de manera más económica. La cuarta es que, desde el punto de vista del reclutamiento y retención de los mayores talentos, la sustentabilidad corporativa debería ser fundamental en la estrategia central de negocios de cada minorista y desarrollador. La quinta es que el desarrollo sustentable es su responsabilidad social corporativa; todos sus competidores están avanzando hacia esa dirección, y usted también debería hacerlo.

¿Qué podría aprender usted de los primeros experimentos realizados con la sustentabilidad ecológica en diseño y corporatividad? Una lección que podría llevarse es que el sector minorista se ha tardado en responder ante el desarrollo del diseño ecológico y sustentable. Sin embargo, existe una enorme preocupación a nivel mundial con respecto al calentamiento global y otros temas ecológicos que los minoristas han ignorado, peligrando así sus intereses de negocio a largo plazo.

En los próximos cinco años, es muy probable que los gobiernos de todo el mundo obliguen a todos los propietarios de comercios, a que reduzcan el impacto ambiental de sus proyectos, comenzando con las reducciones en las emisiones directas e indirectas de carbono. En este sentido, espero que el futuro sea diferente al presente de manera drástica, – especialmente con respecto a las emisiones de carbono. Comenzando con un objetivo de emisiones netas de carbono de cero, para los centros comerciales y operaciones minoristas, espero que el cambio sea radical en el diseño y construcción de edificios, así como en cuanto a las operaciones. Los minoristas y desarrolladores inteligentes deberían estar obteniendo experiencia ahora, antes de que esta tendencia constituya la única forma en que usted pueda manejar su negocio, desde luego con compañías transnacionales.

Sustentabilidad para la industria hotelera

Sustentabilidad para la industria hotelera

Jones Lang LaSalle Hotels presenta su primer análisis de sustentabilidad utilizando la plataforma tecnológica Green Globes para el Hotel Palmer House Hilton, en Chicago. La asesoría de Jones Lang LaSalle Hotels establece estándares en la industria hotelera, aplicando prácticas comprobadas para optimizar el uso de energía y ahorros en los gastos operativos.

Jones Lang LaSalle Hotels anunció que ha concluido un estudio de energía y sustentabilidad en el hotel Palmer House Hilton de Chicago, utilizando su plataforma tecnológica denominadaGreen Globes. Esta es la primera vez que este sistema interactivo ha sido adaptado para evaluar los aspectos energéticos y de sustentabilidad de un hotel.

La evaluación del Palmer House Hilton, ícono en la industria y de renombre mundial, propiedad de Thor Equities y Joseph Sitt, pudo medir el éxito de sus esfuerzos de sustentabilidad a la fecha y sentó las bases para la aplicación en el futuro de mejores prácticas en los temas de ahorro de energía y sustentabilidad. Además, el nuevo modelo tecnológico de Green Globes, enfocado a la hospitalidad, puede sentar las bases para un nuevo estándar en el mercado.

“Nosotros estamos buscando constantemente maneras para enriquecer nuestro servicio al cliente, y esta asesoría le proporciona a Palmer House Hilton un plan de acción para una mejora continua en la rama de energía y sustentabilidad” dijo Bruce Stemerman, director general de Jones Lang LaSalle Hotels’ Strategic Advisory and Asset Management Practice. “El análisis incluye la medición de retornos financieros para cada elemento del programa, para que la administración del hotel pueda hacer mejoras rápidamente, que resulten en un impacto inmediato y directo en las utilidades y se pueda empezar a planear una estrategia de largo plazo.”

El análisis puso al descubierto estrategias gratuitas y de bajo costo, incluyendo el desarrollo de políticas de ahorro de energía y agua, como también la renovación de una política de control de desperdicios y el establecimiento de metas y parámetros, muchas de las cuales se podrán aplicar a otros hoteles.

Jones Lang LaSalle Hotels desarrolló esta herramienta exclusiva con base en su plataforma tecnológica Green Globes, diseñada para otro tipo de propiedades, con licenciamientos autorizados en Estados Unidos y Canadá, para ser aplicada a la industria hotelera. A diferencia de otros sistemas de evaluación de edificios, Green Globes utiliza un formato de pregunta-respuesta interactivo para evaluar la efectividad de las estrategias del edificio en áreas como energía, monóxidos de carbono, agua, aprovechamiento de recursos, residuos líquidos y emisiones, medio ambiente interno y administración ambiental.

En el caso específico del Palmer House Hilton, la asesoría proporcionó parámetros para evaluar cuestiones relacionadas con la energía, el agua, los desperdicios y la calidad del aire, así como sistemas de medición del rendimiento del edificio, identificando ventajas y áreas de oportunidad.

“Nuestro acercamiento está enfocado en tres componentes: mejoras operacionales, suministro de energía e inversión”, dice Jiri Skopek director general de Jones Lang LaSalle y desarrollador de la plataforma original de Green Globes y del nuevo modelo enfocado a hoteles. “Esperamos que el hotel Palmer House Hilton, con sus 1,640 habitaciones, pueda expandir sus ya intensivas prácticas de sustentabilidad.”

“El programa de Jones Lang LaSalle Hotels ha sido un excelente paso a tomar para nosotros, tomando en cuenta las prácticas de sustentabilidad que ya se tenían implementadas en el hotel. La evaluación identificó mejoras adicionales en el rendimiento y oportunidades de ahorro en inversión de capital” de acuerdo con Eric Tschudy, el ingeniero del hotel Palmer House Hilton, “Esta herramienta apoya a mi equipo de trabajo para obtener mejoras en nuestras prácticas de sustentabilidad, lo cual es importante tanto para el negocio como para nuestros clientes.” La cadena de hoteles Hilton está demostrando su liderazgo en la industria con los programas de “Reporte de Medición de Oportunidades en Propiedades Sustentables” o SPORT por sus siglas en inglés (Sustainable Property Opportunity Report Tracking) y “Análisis y Registro del Medio Ambiente de Hilton” o HEAT por sus siglas en ingles (Hilton Environmental Analysis & Tracking).

El sistema de clasificación de Green Globes fue diseñado para evaluar y clasificar las mejores prácticas de manejo de energía y medio ambiente en la administración y operación de edificios existentes. Las metas del programa son el monitoreo de prácticas en operación e identificar nichos de oportunidad para lograr ahorros de energía y agua, reducir desperdicios y prevenir contaminación de aire, agua y tierra durante la construcción, la administración y la operación del inmueble, basados en los elementos claves de la eficiencia ambiental. El programa, incluye un sistema gradual de clasificación, diseñado para identificar edificios que han alcanzado diferentes niveles de desempeño energético y ambiental.

Habiendo establecido exitosamente los estándares de la industria para edificios de oficinas, Green Globes se ha aliado con Jones Lang LaSalle Hotels para la creación de un modelo enfocado a la industria hotelera. El enfoque de Green Globes sobre edificios existentes es lo que lo diferencia de otros programas de análisis y certificación en el mercado.

“Muchas propiedades históricas e icónicas alrededor del mundo cuestionan la viabilidad del impacto de sus prácticas de sustentabilidad”, dijo Skopek. “La verdad es que cada propiedad puede mejorar su operación aplicando dichas prácticas y esta evaluación muestra por dónde empezar.”

Sustentabilidad, responsabilidad social y ecológica

Sustentabilidad, responsabilidad social y ecológica

El tema se ha puesto en la mesa de todos, permea como una nueva conciencia global que poco ha podido lograr para incentivar un cambio en la práctica de nuestro sector inmobiliario. Habría que preguntarse qué elementos podrían incentivar un cambio más representativo que vaya del conocimiento de la materia a la práctica; pasar del estar de acuerdo a ejecutar y cambiar la forma de trabajar en nuestro sector.

En los últimos años es notorio el incremento del uso del término sustentable en prácticamente todos los ámbitos de nuestras vidas, la ola sustentable ha invadido nuestro entorno; una creciente iniciativa del sector privado se evidencia en los medios de comunicación al buscar crear una conciencia ecológica en la sociedad mexicana; notamos la creciente preocupación sobre este tema, a través de la implementación de programas gubernamentales, incentivos fiscales, publicidad acerca de la responsabilidad social y ecológica; programas académicos de investigación y foros internacionales.

Como una aproximación, sería conveniente revisar y replantearnos lo siguiente:

Cambiar el paradigma de cómo ejecutamos nuestra actividad

La sustentabilidad no es un elemento externo al proceso de diseño o a la forma de construir, la sustentabilidad es intrínseca al diseño y a la práctica de la construcción.

Las tecnologías sustentables son de alto costo

Las tecnologías fluctúan en la gama de lo tradicional (conocimiento y práctica popular) a la innovación tecnológica con altos precios en el mercado. La característica de la inversión y el objetivo a alcanzar en el proyecto, tendrán una gama de opciones no limitativa a alta inversión.

Costos de inversión en sustentabilidad son redituables

Hasta hoy no existe fórmula única para medir el costo beneficio en una construcción de forma global. Se puede medir el beneficio de manera parcial y particular: tales como en lo referente a costos de mantenimiento; costos de consumo de servicios; rendimiento del edificio mediante mediciones de confort óptimo alcanzado a través de minimizar el uso de recursos; rendimiento de personal (diseño sustentable busca minimizar el impacto en los individuos y el medio ambiente); entre otros.

Edificios sustentables son aquellos que reciben algún tipo de certificación reconocida a nivel internacional

Si bien es cierto que existen diferentes organismos que certifican y avalan el nivel de estrategias planteadas en un edificio, la sustentabilidad no se limita a cumplir con los estándares que plantean los organismos certificadores ya que las estrategias no deben ser limitativas.

Replantearnos lo antes descrito, podría generar una nueva pauta del quehacer de nuestra rama, a la vez que limitará claramente nuestra responsabilidad ambiental (como sector inmobiliario) ya que no podemos seguir pasando por alto el impacto que generamos en el entorno que desarrollamos. Cabe traer a la mesa la primicia de que el medio ambiente, al igual que la seguridad en las obras, es responsabilidad de todos.

Así la sustentabilidad ya no solo es la aplicación de sistemas, procesos y diseños que protegen la salud y el bienestar de los seres humanos y los ecosistemas, hoy por hoy, la sustentabilidad, al igual que la seguridad en obras, es una oportunidad para pasar de “lo éticamente correcto” a lo “comercialmente inteligente de hacer”(1)

(1) (Chris Doyle, Director de Seguridad e Higiene y Sustentabilidad para Europa Continental, Oriente Medio, África y Latinoamérica de Bovis Lend Lease.