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Mexico Energy Reform Focus: Land and regulatory issues

Con el objetivo de disipar algunas dudas sobre la Reforma Energética, el Urban Land Institute Mexico (ULI) ofreció un desayuno privado en el cual un grupo de expertos en la materia energética discutió las perspectivas tanto mexicanas como estadounidenses respecto a esta reforma.

Durante el evento se tocaron temas como los desarrollos normativos crecientes, las estrategias y puntos de vista sobre el manejo de adquisiciones, negociaciones para el uso de la superficie y los ejidos, cuestiones generales sobre las tierras agrícolas comunales, las cuestiones reglamentarias, su impacto en la infraestructura y el entorno urbano, la perforación de unidades de separación petrolera, los conflictos entre los operadores, entre otros.

El supervisor de la unidad de asuntos jurídicos de la Secretaría de Energía de México,Fernando Zendejas Reyes, fue el invitado principal del evento y contestó a preguntas de los inversionistas privados y extranjeros que buscan aprovechar el potencial energético de México como consecuencia de esta Reforma.

Los panelistas aseguraron que la aprobación de la reforma energética de México está estableciendo un marco diferente que está dando nueva forma a la industria y la expansión de las oportunidades disponibles en la región, por lo cual centra  a nuestro país como un importante foco de inversiones tanto extranjeras como nacionales, por lo cual es importante aclarar las posibles dudas de los inversionistas para abrir el campo a los interesados.

El panel de oradores estuvo formado por Stephen Bargo,CEO de Excellere Capital Group; Hector Klerian, Vicepresidente ejecutivo de JLL Mexico, Luis Miguel Labardini, de la firma Marcos y Asociados; Didier Mena, Director General de Execution Finance; Jose Luis Robles, Director General de México, Excellere Capital Group, Adam Veltri, socio a cargo de Burleson LLP; y Ken Witt, socio de Burleson LLP


Innovation Today: Thoughts and Perspectives

Innovation Today: Thoughts and Perspectives…

March 24, 2015 , Club de Industriales, JW Marriot, Cd. de México

5.30 to 6.00pm Registration

6.00 to 7.30pm Presentation and Roundtable

7.30 to 9.00pm Cocktail and Networking

Moderator: Prof. Edmundo Vallejo V, IPADE Business School

Discussion Leaders:

Abid Butt, CEO Banyan Tree Hotels and Resorts

Hector Ibarzabal, CFO Prologis Latin America

Innovation is defined as the process of translating an idea or invention into a good or service that creates value… It involves deliberate application of information, imagination and initiative in deriving greater or different values from resources, and includes all processes by which new ideas are generated and converted into useful products and services.

In business, innovation often results when ideas are applied by a company in order to further satisfy the needs and expectations of its customers. Innovation helps create new methods for alliance creation, joint venturing…

Innovation within the organizations and business models represents an unbeatable opportunity to grow and succeed. Edmundo’s introductory presentation will focus on the general aspects of innovation from the individual concept to the application and importance of this principle in organizational cultures and business. Abid and Hector will share from their diverse perspectives how embedded innovation is in their company’s values and what the relevance of innovation has been in the success of their organizations.


Professor of IPADE Business School at the General Management Department and

Academic Director of the innovAD Program

Academic Degrees

– MBA, Harvard Business School.

– MSc in Chemical Engineering, University of Notre Dame.

– BS in Chemical Engineering, Universidad Autónoma Metropolitana (UAM).

Relevant courses:

– Diploma in Strategy and Innovation, Saïd Business School, University of Oxford.

– Executive Officers Management Program (AD-2), IPADE Business School.

Managerial Background

– President and CEO, GE Latin-America, 2004-2009.

– President and CEO, GE Mexico, 2001-2004.

– Variety of positions at GE Corporate, Plastics and Capital, Mexico and USA, 1991-2000.

– Business Development, Elai S.C., 1990.

– Marketing/Sales, Raychem Corporation, Menlo Park, California/Mexico, 1988-1990.

– Summer Associate Consulting, McKinsey & Co., Lisbon, Portugal, 1987.

– Marketing, Procter & Gamble Mexico, 1983-1986.

– Project Engineering, Industrias Resistol, 1980-1983.

– Board Member:

For-profit companies: Grupo Arancia, Grupo Bimbo, Grupo Marhnos, Terrafina REIT Prudential Real Estate Investors, Ignia private equity fund-member investment committee.

Organizations of civil society: IMIFAP, “Yo Quiero Yo Puedo”, social development, EstePaís: trends and opinions, specialized monthly publication, Más Ciudadanía, civil organization and El Peñón Foundation, IAP.


Abid Butt is the Chief Executive Officer of Banyan Tree Hotels & Resort, a role he assumed in April 2012, marking a return to the Group after first joining Banyan Tree over a decade ago as Area General Manager for Banyan Tree Phuket, followed by his appointment as the first Vice President of Operations.

With more than 25 years of experience in the hospitality industry, he was most recently Vice President of Asset Management for Host Hotels & Resorts in the USA.

Mr Butt holds a Master of Science in Real Estate from John Hopkins University, a Master of Business Administration from the University of Phoenix, San Diego, and double Bachelor of Science degrees in Food Service Management and Hotel, Restaurant & Institutional Management from Johnson & Wales University.

Héctor Ibarzabal

Hector Ibarzabal has been in the real estate sector since 1988, including office, industrial, retail, and residential sectors. Mr. Ibarzabal’s experience includes real estate structuring, financing and fund raising. As Country Manager and Head of Operations in Mexico for Prologis, Mr. Ibarzabal has substantial experience managing Prologis’ activities in Mexico, including development, operations and capital deployment. Previous to Prologis, Mr. Ibarzabal was co-founder of G. Accion, a publicly traded real estate company, where he acted as CFO, COO and President. He is currently a member of the technical committee of Prologis Mexico Fondo Logístico, another Mexican industrial real estate investment vehicle managed by an affiliate of Prologis, a member of the technical committee of FIBRA Prologis and FIBRA Shop and a member of the board of directors of SARE a public mexican homebuilder. Mr. Ibarzabal has a Civil Engineering degree from Universidad Iberoamericana and an MBA from IPADE.


Same Country, Different Message

Same country, diferent message

When a country begins to recover from a long crisis is not easy to tell whether one piece of good news alone is already a sign of a new positive trend, it is a turning point, or it is simply just that, one piece of good news. However, if the good news consists of the exhibit of three large scale projects, all of them already under construction and placed within the same region, each one a stand-alone operation and yet related in many ways to each other, then there is reason to feel that the storm is slowing down and the ship is on route to a safe port. Three investments that convey a sense of ambitious optimism –that would deserve a blink of approval from Matt Ridley- and move us to think that the globally spread image of Mexico as a bureaucratic and unsafe country, in the middle of a crisis, and unattractive for international and local investors, such image is anything but a gross generalization, as it became clear in the recent ULI México’s event “Mexico Takes Off”, hosted in the Mexican city of Querétaro on March 17-18th.

The state of Querétaro is certainly an above-the-average scenario in Mexico in many ways. With its capital city (by the same name) located 125 miles from México City, the state benefits from its strategically valuable location, both in relation to national markets and to the NAFTA territory, of which Queretaro has always been a successful player. With a well- planned and efficient infrastructure -highways, railroads, energy and airport- this region made a successful evolution from a prosperous farming economy to a thriving manufacturing emporium, with more than 20 industrial parks already in place.

The marked high quality of life of this city makes a difference in relation to most industrial regions in México. Worth mentioning is the enviable supply of education facilities -more than 30 universities and technological institutes, plus a similar number of research centers, serving a rather small population, of near 1.8 million-, and the rapidly expanding urban area –lead by the housing, offices and retail sectors- that have so far managed to preserve the treasures of its colonial architecture.


For a city with widespread high-density but low-rise construction pattern, the rather recent interest in tall buildings, although still modest, seems like a logic and healthy trend. However, the alternative put forward by Zibatá, the large scale new residential development in the outskirts of Querétaro, is different, and in many ways surprising. In these days when the mere name of suburbia brings about expressions of rejection and decadence in urban America, this project puts its bet on decentralization. Half way between “new-town” and “suburbia”, Zibatá is mainly a residential development, with a high density supply of lots for detached as well as multifamily housing (40,000units),for the medium income market. The Master plan also provides for a wide range of complementary mixed-use activities: schools for every age group, offices, retail and recreation, that includes the Spanish version of a pedestrian mall (ramblas) and a surprising golf course. In a city oversupplied in golf course facilities for the well-to-do elite, here comes the first open-for-all public course in the area (and one of the very few of this type in México).

This is a business operation in which no expense seems to be spared. It has been planned and designed by an international team of well-known consultants, as EDSA –master plan- and Michael MacKay –landscape-, working together with talented local groups, mostly responsible for housing projects, and –another nice surprise- the hiring of a successful Mexican golf player and trainer of the former LPGA champion Lorena Ochoa as the course designer, through his design office Alarcón Morrish; a tasty bite out of a cake almost totally owned by the brand names of American golf-design firms.

The consolidation of the land reserve was clearly another hit. It is no minor achievement to put together of 2,500 acres close of a big and expanding city, with the additional value of its landscape features: a complete and rounded hill with easy-to-design slopes.

Synergy may be the best explanation for such an ambitious venture. The investment and development group consists of companies with good experience and even better financial strength: Pangea, a land-bank company of Morgan Stanley Real Estate and IMDI, DRT (Housing and Tourism Development), one of the largest real estate developers in Querétaro, and Anida, real estate arm of the Spanish bank BBVA Group.

Zibatá takes considerable risks and challenges and we should look at how the project deals with them along its development and consolidation process; 15 years according to the developer’s assessment. We should also pay special attention to the evolution of those factors out of the direct control of the developer, as is the case with transit systems and the interdependent relations between Zibatá and the urban sprawl of Querétaro.

In a way that reflects the dominant trends within the global real estate community, the sustainability thesis is an important part of the stated commitments and the marketing pitch of Zibatá, with water-recycling systems and relocation of endemic vegetation species within the same development area, among other things, that include rechargeable solar batteries for the golf carts.

Only a few miles east from Zibatá, and within the property of the Queretaro International Airport, and within the property of the Querétaro International Airport, one more real estate and manufacturing investment is helping Querétaro to consolidate as an important international cluster of aeronautical industry facilities. With the Bombardier Learjet Family –the Canadian giant manufacturer of the Lear- jet- and Safran –the French high-technology producer of aeronautical parts- both already operating, and with the about to start construction of a regional service plant of Eurocopter –the large European manufacturer of helicopters and parts, Querétaro is a good example of successful cooperation between private companies and government agencies.


On public land (airport property) placed under a long-term trust (48 years), free of cost for the tenant companies, and with financing and build-to-suit construction buildings by Vesta –a real estate Mexican developer, financed by GE and selected among 22 competing companies-, this successful project also include a special- purpose university to train aeronautical technicians. As of today, there are already 3,000 students attending courses at the Aeronautical University of Querétaro.

Once again, synergy becomes the carefully planned resource for success. Both parts refer to this operation as a case of mutual understanding. Local representatives of both, Bombardier and Safra describe their similar process followed by the two companies to decide where to invest, among many qualified cities in many different countries. Key factors weighing in on the decision making process were, among others, regional (continental) location, physical infrastructure (rail, roads and communications network), urban quality of life –for the foreign workers’ families- professional education platform –including research institutions- and a government organization that could understand the particular needs of these companies and perform more as a creative sponsor of economic development than as a regulatory body of foreign investment.

Ground-breaking for the Querétaro Aerospatiale Park started in 2008. Today there are over 750,000 sq ft of manufacturing plants in full operation, with an estimated investment in place in the range of USD$600MM, leased by 5 different companies, and a land reserve for the next 2 years for new construction. By 2012, fuselage bodies and other structural components of the Learjet prototype will be exported from Querétaro to Bombardier assembly lines in Wichita, Kansas.
Additional investment of USD$50MM is already scheduled for Phase II, and as a positive effect of the rapid consolidation of this project, one more additional manufacturing park for the aeronautical industry was recently announced (Aero Tech Industrial Park), with an estimated initial investment of USD$80MM. The last of the three projects presented and visited is also a testimony of confidence by the local and international real estate investors. “Empresalia” is an audacious proposal; an office park with 23 building and some mixeduse components of retail, entertainment and services for its large and well to do tenants. Due to its expressed commitment with first class architecture and good environmental design, in a future article on sustainability we’ll speak more in-depth on this project.

The ULI México Conference “México Take Off” gathered speakers and panel members with direct involvement in the above mentioned projects, together with government officers of Querétaro and full members of ULI. All of the event presentations, the guided tours to the project sites and the information handed out to the audience showed an uncommon message of confidence and mutual understanding –using the reiterated expression from panelists and speakers- between investors and authorities, as well as the flow of investments by industrial companies and capital markets from México, USA and Europe.

This success story could hardly be explained without the auspicious environment of Querétaro; its quality of life, its well planned urban and regional infrastructure, the business- sponsoring policies adopted by governmental agencies, and something that must be stressed: the safe atmosphere perceived here -so much missed in other cities of Mexico; a showcase of the new developer depicted by the fortunate expression of Kristina Kessler.

To all of us at the ULI Mexico District Council the projects that are being developed in Querétaro are of the upmost importance; they are the living proof of what we’ve been stating for a long time, in every available forum and to all receptive audiences, about the disinformation affecting Mexico’s image all over the world. We cannot shut our eyes in the face of the all-evident consequences that the global financial crisis brought to the country; neither could we even try to deny the harsh reality of violence the crime-cartels are imposing in many Mexican cities. However, this image of generalized risk is far from being the prevalent social and economic environment in the great majority of cities in México today. The gradual improvement of the international capital markets is also evident in the Mexican economy. Neither the violence nor the economy weakness is a real threat or a discouraging factor to direct foreign investment in Mexico, and this seems to be the case, specially, when a well planned investment strategy brings together good government and solid joint-ventures of national and international investors, as it became clear in the recent event of ULI in Querétaro.

Mismo País, diferente mensaje

Mismo País, diferente mensaje
Cuando un país comienza a superar una larga crisis, no es fácil determinar si una buena noticia es parte de una nueva tendencia positiva, si es apenas un punto de inflexión, o si es simplemente eso, una buena noticia.

Sin embargo, cuando la buena noticia consiste en realidad de la presentación de tres proyectos de gran escala, todos ellos en plena fase de ejecución, ubicados en la misma región, independientes y sin embargo vinculados entre sí, cabe el optimismo de percibir que la tormenta ha comenzado a amainar y que la nave enfila hacia buen puerto.

Tres proyectos que transmiten un ambicioso optimismo –que Matt Ridley acogería con un guiño aprobatorio – nos hacen pensar que la imagen que circula por el mundo, de un México en crisis, burocratizado, inseguro y poco atractivo para el inversionista nacional o foráneo, dista mucho de ser un mal generalizado, como pudo apreciarse en la Conferencia “México Despega”, organizada por el Consejo de Distrito de México del Urban Land Insitute, los días 17-18 de Marzo, en la Ciudad de Querétaro.

El Estado de Querétaro, ciertamente, ofrece un escenario en muchos aspectos superior a la media del país.

Con su ciudad capital situada a 200 km al norte de la Ciudad de México, el estado tiene una ubicación de alto valor estratégico, tanto en función del mercado nacional como en el escenario regional de Norteamérica, territorio del TLC (Tratado de Libre Comercio de América del Norte), dentro del cual ha participado con gran éxito.

Su infraestructura de energía y comunicaciones -autopistas, ferrocarriles y aeropuerto- es amplia y eficiente, lo que le ha permitido transitar de próspera región agrícola y ganadera a exitoso polo industrial, con cerca de 20 parques industriales a la fecha.

Además, a diferencia de otros centros industriales del país, Querétaro ha logrado mantener una alta calidad de vida urbana, reforzada con una envidiable infraestructura educativa, conformada por más de 30 universidades e institutos tecnológicos y otro tanto de centros de investigación, para un estado con un poco más de 1.8 millones de habitantes, y una estructura urbana de intenso crecimiento –especialmente en el rubro de la vivienda, el comercio y las oficinas- que ha logrado, sin embargo, conservar un valioso patrimonio de arquitectura colonial.


Para una ciudad que ha venido creciendo con un aumento notable en su densidad, elevada pero de baja altura, la aparición, aún modesta, de estructuras verticales parece marcar una tendencia lógica y deseable.

Sin embargo, la alternativa planteada por un proyecto de las características del nuevo desarrollo residencial Zibatá es diferente y no deja de sorprender.

En una época en la que la vieja corriente de las suburbias presenta un claro rechazo y decadencia en las ciudades de los Estados Unidos, este proyecto mexicano nace como una apuesta a la descentralización.

A caballo entre “new-town” y “suburbia”, Zibatá es un proyecto predominantemente residencial, con una bien pensada oferta para el segmento de ingresos medios y con previsión amplia para usos del suelo y equipamientos complementarios, especialmente en educación, oficinas, comercio y recreación, tema, este último, en el que llama la atención la audacia de implantar el que tal vez sea el único campo de golf cien por ciento público de la región (y uno de los pocos en el país), junto a una ciudad que, como todas las ciudades mexicanas, tiene al golf como una actividad altamente elitista, y que cuenta ya con una amplia oferta de campos privados.


Consultores y diseñadores de reconocido prestigio internacional, cómo EDSA –en el diseño del plan maestro- y Michael MacKay –en paisaje-, junto con algunos despachos mexicanos encargados de diseñar secciones parciales, además de la interesante contratación de un destacado golfista mexicano, Rafael Alarcón –reconocido entrenador personal de la ex campeona mundial Lorena Ochoa-, contratado como diseñador del campo de golf –con su firma Alarcón Morrish-, trabajo que en México es prácticamente un monopolio de las grandes firmas norteamericanas.

La conformación del polígono de tierra es otro logro notable; no es menor reto reunir 1,000 has a la orilla de una gran ciudad y que, además, constituya una unidad paisajística en sí misma, pues se trata de una loma completa, con pendientes fácilmente manejables para el diseñador.


El grupo inversionista está conformado por empresas de gran experiencia y de mayor solvencia económica: Pangea, empresa dedicada a la administración y manejo de bancos de tierra, integrada por Morgan Stanley Real Estate e IMDI; DRT (Desarrollos Residenciales Turísticos), principal desarrollador inmobiliario del estado de Querétaro, y Anida, filial inmobiliaria de Grupo BBVA, especialista en grandes desarrollos urbanísticos y proyectos residenciales.

El proyecto asume grandes retos y riesgos, que habrá que ver cómo se van enfrentando y resolviendo a lo largo de su proceso de consolidación, estimado por los propios desarrolladores en un plazo no menor de 15 años.


Con especial atención veremos la manera en que se acomodan aquellos factores que están fuera de control del desarrollador, como son los temas del transporte y la inter- dependencia entre Zibatá y la estructura metropolitana actual de Querétaro.

A tono con los tiempos que vive la comunidad inmobiliaria mundial, en la información y en la imagen que difunde este proyecto el discurso de la sustentabilidad no está ausente, con un planteamiento de reciclamiento del agua, de restitución de las especies vegetales afectadas, con alumbrado público de bajo consumo de energía y con algunos experimentos adicionales, entre los que se cuentan carritos de golf con baterías recargables de energía solar.

A tan solo unos kilómetros de Zibatá y dentro de los terrenos del Aeropuerto Internacional de Querétaro, otra importante inversión inmobiliaria e industrial viene consolidando a Querétaro como una destacada base de la industria aeroespacial internacional.

Con instalaciones ya en operación de Bombardier Learjet Family, el gigante canadiense productor de los Learjet, y de Safran, la compañía francesa de alta tecnología aeronáutica, además de la ya anunciada próxima construcción de la planta regional de distribución y servicios de Eurocopter, el gigante europeo en la empresa de helicópteros y componentes aéreos, el Parque Aeroespacial de Querétaro es un interesante y exitoso caso de colaboración estratégica entre gobierno y empresas privadas.

Sobre predios de propiedad del gobierno del estado, aportados bajo la figura de un fideicomiso con plazo de 48 años, sin costo de la tierra para los usuarios, con la inversión en construcción de edificios “buil-to-suit” -de sofisticada tecnología- ejecutados por la empresa inmobiliaria Vesta, ganadora de una licitación entre 22 postulantes, y con la renta a largo plazo de estas instalaciones por parte de las dos empresas mencionadas y de varias más del mismo rubro industrial, este proyecto agrega a su ambiciosa planeación la constitución, dentro de los mismos predios, de una universidad especializada en el tema de la aeronáutica (UNAQ), que cuenta a la fecha ya con cerca de 3,000 alumnos, que constituyen una valiosa cantera de recursos humanos para esta concentración industrial de alta tecnología.


Los actores de esta historia –gobierno e inversionistas- se refieren a esta operación como un ejemplo de buen entendimiento.

Ambas empresas citadas describen un proceso cuidadoso y extenso de selección mundial entre posibles lugares para instalar estas plantas industriales, dentro del cual destacan los factores de ubicación regional continental, infraestructura moderna y suficiente, un contexto urbano con calidad de vida para las familias de trabajadores foráneos, una infraestructura educativa de nivel superior y de centros de investigación y, muy significadamente, una organización gubernamental con capacidad de entender las necesidades específicas de las empresas, y capaz de actuar como un aliado promotor, más que como una entidad rectora de la inversión industrial foránea.

La construcción de estas instalaciones inició en el año 2008 y cuenta a la fecha con 70,000 m2 de naves industriales en operación, para 5 empresas, con una inversión realizada al día de hoy en el rango de USD $600MM y con reserva territorial para los próximos dos años.

De este clúster aeroespacial saldrán, en el 2012, fuselajes, arneses y otros componentes del Lear jet 85 para ser ensamblados en las instalaciones de Bombardier en Wichita, Kansas.

Para la Fase II se tiene ya programada la inversión de otros USD $50 MM, y a partir de la rápida consolidación que está teniendo este proyecto, ya se anuncia también en Querétaro el inicio de al menos otro parque industrial para la industria aeronáutica (AeroTech Industrial Park), con una inversión programada de USD $80 MM.

El tercer proyecto presentado y visitado es, igualmente, una muestra más de confianza del capital inmobiliario local e internacional.

Se trata de “Empresalia”, un desarrollo de oficinas poco común: un parque corporativo con 23 edificios de oficinas y los equipamientos comerciales y de servicios necesarios para la magnitud y alto nivel de mercado al que está dirigido.

Por sus características de diseño, con gran compromiso ambiental y por limitaciones de espacio en esta página, este proyecto lo comentaremos en otro artículo sobre el tema de la arquitectura y la sustentabilidad.

La Conferencia “México Despega”, organizada por ULI México, incluyó la participación de speakers y panelistas vinculados directamente con los proyectos evaluados, así como servidores públicos del Gobierno del Estado de Querétaro y miembros activos del ULI.

Las exposiciones de los participantes, los datos ofrecidos y las visitas de sitio a los proyectos estudiados mostraron un escenario de confianza y de entendimiento –usando la expresión reiterada por los propios inversionistas- entre inversionistas y autoridades, así como de disponibilidad de recursos de las empresas y de los mercados de capital, tanto de Europa como de Estados Unidos y de México.

Es evidente que esta historia de éxito no podría explicarse sin destacar el papel que juegan la calidad de vida que ha alcanzado la ciudad de Querétaro, su bien y largamente planeada infraestructura urbana y regional, y la cultura promotora de sus autoridades, además, y no sobra destacarlo, del clima de seguridad que, a diferencia de algunas otras ciudades de México, se respira en Querétaro; un buen ejemplo del nuevo tipo de desarrollo expresado en la afortunada frase de Kristina Kessler.

Para ULI México los proyectos de Querétaro tienen una importancia especial, pues vienen a confirmar el mensaje que ha venido reiterando en diversos foros, sobre la desinformación que el país está enfrentando en los medios internacionales.

Sin pretender cerrar los ojos a los efectos que también en México produjo la crisis financiera mundial de los últimos 3 años, ni querer ignorar la dura realidad de violencia que el crimen organizado ha desatado en varios puntos de la república mexicana, a ULI México le queda claro que la imagen de inseguridad generalizada no es un reflejo fiel de la vida económica y social de la gran mayoría de las ciudades del país, y que el repunte de la economía que ya se percibe en los mercados mundiales es también una realidad estimulante en México, por lo que ninguno de ambos factores representa realmente un freno desalentador para la inversión foránea directa, especialmente cuando participa en proyectos de interés público, en esquemas de asociaciones estratégicas con capitales nacionales y de la mano con gobiernos claramente comprometidos con la planeación y promoción del desarrollo social, económico y ambiental, como se hizo evidente en nuestra afortunada reunión de Querétaro.