¿Cuál es la información que se requiere al analizar la viabilidad y productividad de una nueva inversión?

El documento que contiene la evaluación de la factibilidad y el análisis del potencial de un proyecto inmobiliario se conoce como caso de negocio o prospecto de inversión, mismo que resulta de: 1) identificar una oportunidad, 2) estudiar la factibilidad y 3) alinear la oportunidad con los requerimientos tanto del mercado como de negocio.

En la práctica es frecuente encontrar que los casos de negocios no logran el objetivo de atraer a los inversionistas o peor aún generan expectativas difíciles de cumplir y/o dejan muchos cabos sueltos en las condiciones del negocio. En la experiencia de CONSULTA un caso de negocio es sustentable cuando aborda de manera amplia y completa cuatro perspectivas:

–Financiera
–Producto-Mercado
–Operativa:capacidad de gestión y
–Legal: vehículo de inversión.

En la Perspectiva Financiera los objetivos que se deben cumplir son:

Integrar un análisis de factibilidad que determine los alcances de la inversión y sus beneficios en forma realista, equitativa y alcanzable.

Identificar la forma como se habrá de lograr que el retorno sobre la inversión se ajuste al riesgo de negocio y supere el costo ponderado del capital.

Ponderar los factores de riesgo de mayor incidencia en el resultado financiero del proyecto y su impacto en el rendimiento., junto con la manera como serán administrados o transferidos.

La expectativa de los inversionistas y la aversión al riesgo

Partiendo del principio de que todo lo que ofrece una inversión es rentabilidad y que todas las variaciones que pueda sufrir dicha rentabilidad se conocen como riesgo, tenemos que los inversionistas esperan un alto componente del negocio como flujo cierto, estable o garantizado; existe un alta aversión al riesgo.

Sin embargo, los proyectos inmobiliarios son aventuras de riesgo, en donde los componentes de riesgo, sus componentes de impacto y probabilidad de ocurrencia deben estar señalados con claridad y transparencia.

La realidad del mercado

La realidad del mercado muestra tanto factores de riesgo inherentes al tipo de proyecto inmobiliario que se desea emprender, como específicos de la circunstancia de cada caso de negocio.

En un análisis realizado en tres ciudades representativas -Guadalajara, Monterrey y Querétaro- se pudieron identificar algunas tendencias en proyectos inmobiliarios tipo:

Los proyectos hoteleros tiene menos estabilidad -certidumbre- en los índices de ocupación pronosticados tanto por la dinámica del sector como por condiciones de sobreoferta -caso Querétaro-.

El Cap Rate implícito -ingreso neto de operación sobre la inversión- en proyectos industriales -9%-, de logística -9.5%- y de retail -9 por ciento-.

En contraste, el costo ponderado del capital -WACC-, es mayor en proyectos hoteleros y de oficinas que en los de retail o industrial; esto derivado de una menor capacidad de apalancamiento de los proyectos hoteleros -40 a 50% sobre la inversión-, que los de oficinas, retail o industriales -50 a 70% sobre la inversión-.

En otras palabras, los casos de negocio estudiados, no muestran una correspondencia entre el rendimiento ofrecido, el riesgo y el costo del capital asociado a la inversión.

Un rendimiento ajustado al riesgo

Los factores de riesgo muestran tanto niveles de impacto -que van desde antieconómico, hasta severo o catastrófico- como tendencias de probabilidad de ocurrencia -que van desde remota hasta muy alta o inminente- y en conjunto trazan ejes que diagraman una pendiente de severidad -multiplicando el nivel de impacto por la probabilidad de ocurrencia. Con esta base se puede determinar rendimientos sobre la inversión ajustados al riesgo potencial del negocio, en comparación con una tasa libre de riesgo, que para nuestro ejemplo tomamos la tasa TIE.

El documento debe contener un análisis detallado de los riesgos del proyecto, su impacto en el negocio y el plan de reacción para administrarlos, atenuar su efecto o transferirlos.

Un proyecto rentable alineado con el mercado

El lenguaje arquitectónico de los proyectos llega a tener una dinámica opuesta del lenguaje del cliente usuario y del negocio; en un estudio realizado por CONSULTA en las ciudades de referencia se identificaron como áreas de oportunidad, factores de eficiencia en los proyectos que influyen en los costos y en consecuencia en los precios y rentabilidad de los proyectos. Un caso de negocio es sustentable cuando la alineación del producto con el mercado toma en cuenta la perspectiva financiera no solo en la dimensión del costo, sino el flujo de efectivo, la liquidez del proyecto.

Capacidad de gestión. Factor clave de confiabilidad

La capacidad de gestión no solo se refiere a la experiencia del desarrollador en proyectos similares si no al grado en el que existen contratos independientes que permiten transferir los riesgos: un contrato de administración con el propio desarrollador para la gestión integral del proyecto, un contrato de construcción a precio alzado, precio máximo garantizado, precios unitarios con volúmenes reales o cualquier otro que transfiera el riesgo de construcción, un contrato de intermediación mercantil; y todo este conjunto de contratos soportados por finanzas diversas de cumplimiento y de pasivos contingentes.

La capacidad de gestión con base en una estructura puede ser medida por resultados -rendición de cuentas- y un proyecto que se paga por entregables. Las prácticas de Lean Construction y de PMI son parte de la actividad del desarrollador.

El punto final: vehículo de inversión

Transparencia de nivel 1: buenos acuerdos; transparencia de nivel 2: buenos contratos. Un vehículo de inversión es aquel que puede ser un contrato de fideicomiso un convenio de asociación en participación, una SAPI o cualquiera que vincule las partes, lo importante son los acuerdos, que incluyen temas como:

–Órganos y prácticas de gobierno.
–Reglas de operación y códigos de conducta ética: competencia,
revelación de información confidencial, causas y mecanismos para la destitución del administrador.
–Condiciones especiales de negocio: comisiones, rendimiento garantizados y preferentes, distribución de excedentes.

–Mecanismos para las contribuciones de capital y de financiamiento.
–Destino de los recursos y cascada de pagos.
–Situaciones de conflicto de intereses y sus mecanismos de solución.
–Reglas y mecanismos de separación.
–Comunicación y reportes.

Por Consulta