Vivienda en el 2010

Vivienda en el 2010

Vivienda en el 2010

2010 será un año de grandes retos para el mercado de vivienda en México. Por falta de competencia, las empresas públicas y grandes muy probablemente tendrán otro año récord. Para el resto de la industria éste será un año de reestructura y definición.

Antecedentes

Tras diez años seguidos de crecimiento, el mercado de vivienda enfrentó una gran crisis desde finales del 2007. Esta crisis fue consecuencia del endurecimiento de las políticas de crédito a nivel mundial y la consecuente escasez de créditos de construcción que inició en el 2008 y se exacerbó en el 2009.

Las grandes empresas de vivienda sortearon la escasez de recursos para la construcción sustituyendo la emisión de papel en el mercado de capitales por préstamos del sector financiero. Los desarrolladores pequeños y medianos cada vez tienen menor acceso al crédito para construir. La consecuencia ha sido una contracción del mercado por el lado de la oferta. Esta contracción ha dado sostén a los precios, pero hará que tome de 5 a 10 años para que la producción, ya sea en volumen o en valor, recupere los niveles del 2008.

El mercado de la vivienda vacacional, y para los llamados “baby boomers”, empieza a recuperar demanda, pero también resiente la falta de apoyo a la producción. Este tipo de vivienda, que llegó a representar más del 30% del valor de la industria y hasta el 25% de las economías de lugares como Cancún y Puerto Vallarta requiere de apoyos para promover su reinicio.

A mediano plazo, el crecimiento demográfico del país apunta a que los años de contracción generarán una burbuja de demanda que debe de manifestarse a partir del 2012 y hasta el 2020. Sin embargo, los productos que se requerirán serán diferentes, pues servirán a una población más exigente y con un perfil de edad y necesidades distinto.

Mercado hipotecario

La oferta de créditos hipotecarios para compradores finales seguirá siendo suficiente y adecuada. Por sexto año consecutivo la oferta de créditos hipotecarios será superior a la formación neta de hogares en el país. Este superavit de crédito permite promover la reventa de casas usadas y la movilidad ascendente de las familias. La reventa le da valor a las casas compradas en el pasado y la movilidad permite a las familias acceder a casas de mejores atributos – más grandes, mejor ubicadas y/o con mejores amenidades.

Una nube en el camino del sector hipotecario es que, dado el crecimiento de la cartera vencida, las condiciones de los créditos serán más duras. Las carteras vencidas han crecido en la frontera y las zonas vacacionales afectadas, las primeras por una reducción en las exportaciones y las segundas por la baja en el turismo y la construcción.

Oferta de vivienda

La contracción súbita en la oferta de créditos a la construcción ha tenido como consecuencia una reducción en la producción de vivienda nueva. La contracción de crédito hace que los desarrolladores no busquen terrenos ni negocien permisos y factibilidades. Desde la búsqueda hasta el inicio de escrituras, un proyecto inmobiliario puede tardar de 18 a 36 meses, por lo que los proyectos iniciados en el 2010 se convertirán en vivienda terminada hasta el 2011 ó 2012.

Como consecuencia, durante el 2010, con la excepción de vivienda de menos de $350,000 pesos, hecha por los desarrolladores más grandes, empezará a haber escasez de vivienda en todos los demás segmentos. Esta situación, combinada con la suficiente oferta de créditos al comprador final hará que los precios de las casas usadas con papeles en regla suban. Este 2010 puede ser un excelente año para vender casa, pero asegurándose de tener la siguiente para vivir.

Demanda de vivienda

La contracción de la economía de México en el 2009 ha tenido claramente un efecto sobre la demanda de vivienda. Las personas no compran casa y contratan créditos a largo plazo si no tienen una cierta tranquilidad acerca del futuro. Sin embargo, la contracción en la oferta, en casi todos los mercados, ha sido superior a la contracción de la demanda.

Durante 2010, debido a la recuperación de la confianza, es muy probable que haya un acelerado deseo de comprar casa, pero habrá pocas casas nuevas que comprar. Esta situación pudiera hacer que el mercado de preventas empiece a regresar hacia finales del 2010.

Vivienda sustentable

En medio de esta gran crisis, México inició el programa más ambicioso del mundo para la producción de vivienda con ecotecnias. Toda la vivienda con un precio menor a $240,000 pesos debe de incluir atributos que la hagan más amigable con el medio ambiente. Este programa propone las siguientes características para la vivienda:

  1. Lámparas compactas fluorescentes
  2. Llaves ahorradoras de agua
  3. Regadera con obturador
  4. Sanitarios de baño con consumo de agua menor a 5 lts.
  5. Calentador solar de agua (en climas no cálidos)
  6. Calentador de gas de alta eficiencia (en todos los casos)
  7. Aislante térmico en techos (en climas cálidos)
  8. Aire acondicionado eficiente (en climas cálidos, si la vivienda es de más de 148 VSM)
  9. Contenedores de residuos orgánicos e inorgánicos

Este programa, de gran visión, tendrá un impacto extraordinario al mediano plazo en la construcción de vivienda del país.

Conclusión

El mercado de vivienda en México sufrirá una gran transformación en los próximos dos años. Habrá una severa contracción en la producción y en la oferta. Claramente, esto se reflejará en el empleo asociado a la vivienda, pero, pasado este momento, la demanda dada por la demografía mexicana generará una nueva ola de expansión que debe durar desde el 2012 hasta el 2020.

Eugene Towle

Managing Partner Softec Real Estate Research Professor Real Estate Marketing at Universidad Anahuac

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