¿Ya las conoces?
Pese a que el almacenamiento de alimentos y autopartes sigue concentrando la mayor ocupación industrial, los precios cambian de dirección por estas nuevas dinámicas de negocio.
Guadalajara, un hub logístico estratégico
Guadalajara, desde hace años, se sigue consolidando como un hub logístico estratégico por su ubicación y conectividad.
Además de la creación de parques industriales y centros de distribución, su infraestructura logística ha crecido 25 % en 2026.
Dos señales del mercado industrial
No obstante, el mercado industrial manda dos señales. En el precio, el segmento grocery (tiendas de comestibles), las farmacias, el retail de alta rotación y el quick commerce ya pagan más por las bodegas chicas de El Salto y la Zona Industrial, a diferencia de lo que cuestan las naves medianas.
En cuanto a ocupación, aunque esas naves siguen concentrando el almacenamiento de alimentos y la fabricación de autopartes, la renta cambió de dirección.
Detrás de esa presión de precio están cuatro tipos de negocio que casi no rentaban espacio industrial urbano.
Según un análisis, esta migración a bodegas chicas y céntricas se ha incrementado desde hace varios trimestres por una dinámica de negocio: son marcas que deciden, ahora mismo, dónde les conviene tener inventario para no perder la carrera de la última milla.
Desglose de diversificación de negocios
1. Grocery
Cadenas de supermercados y apps de entrega ya adaptan dark stores dentro de la misma ciudad para garantizar despensas en menos de 60 minutos; en algunos casos, bajo el esquema ultrafast delivery de 10 a 15 minutos. Este sector tiene mayor presencia en Guadalajara.
2. Farmacias y salud
Las farmacéuticas mueven inventario a pequeños hubs logísticos para surtir recetas y productos de cuidado personal sin depender de una bodega central.
3. Retail general
Marcas de moda, electrónicos y hogar mueven inventario de mayor rotación desde naves grandes en las afueras hacia bodegas chicas y céntricas, para cumplir entregas el mismo día.
4. Delivery y quick commerce
Las apps que antes conectaban restaurantes con usuarios ahora operan microcentros de distribución para vender productos de conveniencia a velocidades récord, sin depender de que un tercero tenga el producto.
“Estos cuatro giros ya no compiten por vender más; compiten por entregar más rápido. Y eso solo se resuelve con inventario cerca del cliente, no con más metros cuadrados en la periferia”, destacó Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
Precios en competencia
Estos cuatro sectores todavía no representan al inquilino más importante de Guadalajara, pero ya impactan la renta. En El Salto y en la Zona Industrial, las bodegas pequeñas se cotizan igual o por encima del formato mediano, con precios promedio de 7.27 dólares por mes y 6.5 dólares por mes, respectivamente. El mercado paga por espacio urbano bien ubicado y por la oferta disponible.
La demanda se nota en la renta antes que en el letrero de la bodega.
Última milla y e-commerce
Según la analista, el 61 % de las visitas de inquilinos en Guadalajara se concentra en naves de 3,001 a 5,000 metros cuadrados —formato mediano-grande— y no en el microformato que está empujando la renta hacia arriba.
Los tres giros que ocupan más naves son el almacenamiento, la industria alimentaria y la fabricación de autopartes: el perfil industrial tradicional, donde el precio se mueve por la última milla, pero el volumen de interés y la ocupación no.
Mercados a 10 años
Esta tensión precio-ocupación no es un dato menor. Al respecto, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) proyecta que Jalisco absorberá entre 400,000 y 600,000 metros cuadrados de espacio industrial a 2026, impulsado por sectores de autopartes, alta tecnología y dispositivos médicos.
En cuanto a inversión, Jalisco escaló al 5.º lugar en captación de inversión extranjera directa (IED) en el primer trimestre de 2026, según la Secretaría de Economía federal. Entre los sectores que explican el avance están la industria automotriz, los componentes electrónicos, la banca múltiple y los aceites y grasas vegetales.
Dos lógicas de demanda
En Guadalajara, por un lado, la manufactura requerirá naves de mayor escala para producir y almacenar; por otro lado, grocery, farmacias, retail de alta rotación y plataformas de quick commerce elevarán el valor de las bodegas urbanas pequeñas para entregar al consumidor con mayor velocidad.
“La última milla ya influye en el precio de las bodegas urbanas, mientras la manufactura sigue sosteniendo la mayor parte de la ocupación. El reto para el mercado será responder a ambas demandas al mismo tiempo y saber si el inventario industrial crecerá al ritmo que ambas necesitarán”, concluyó Macías.
Mario Vázquez
Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de experiencia en el segmento inmobiliario. Ha sido tres veces nominado como mejor reportero inmobiliario en la Ciudad de México.
Colabora en Excélsior TV junto a Karim Goudiaby en el programa Inversiones Inmobiliarias, y es host de Inmuebles24 TV. Ha participado como panelista en diversos canales de televisión especializados en el sector inmobiliario.
Cuenta con trayectoria como periodista en El Financiero y como reportero de televisión en Meganoticias. Actualmente forma parte del equipo editorial de Inmobiliare como analista senior en Real Estate Capital & Innovation.
